פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
קניית דירה שנייה- מס רכישה
לירן
31/03/08
שלום,
ברצוני לברר לגבי רכישת דירה נוספת. קיימת דירה בבעלות בעלי בלבד.
התחתנו לפני כשנה וחצי ,והדירה רשומה על שמו זמן רב לפני כן(כ 3 שנים).
הננו מעוניינים לרכוש דירה בעלות של כ 1000000 ש"ח. האם ניתן לרשום את הדירה על שמי (ולא על שם שנינו) ולקבל פטור ממס רכישה ,כאילו מדובר בדירה יחידה?
מה עוד ניתן לעשות?
תודה ,
לירן
ברצוני לברר לגבי רכישת דירה נוספת. קיימת דירה בבעלות בעלי בלבד.
התחתנו לפני כשנה וחצי ,והדירה רשומה על שמו זמן רב לפני כן(כ 3 שנים).
הננו מעוניינים לרכוש דירה בעלות של כ 1000000 ש"ח. האם ניתן לרשום את הדירה על שמי (ולא על שם שנינו) ולקבל פטור ממס רכישה ,כאילו מדובר בדירה יחידה?
מה עוד ניתן לעשות?
תודה ,
לירן
מס רכישה
עו"ד זהר ארד
מנהל
01/04/08
לירן שלום,
על פי ההגדרה בסעיף 9(ג1א)(2)(ב) לחוק מיסוי מקרקעין "יראו רוכש ובן זוגו, למעט בן זוג הגר בדרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים, למעט ילד נשוי - כרוכש אחד".
המשמעות הינה, כי המחוקק העניק את ההטבה לרכישת דירת מגורים יחידה ל"תא המשפחתי" ולא לכל אחד מבני הזוג בנפרד.
על פי הגדרה זו, לכאורה גם את לא תהיה זכאית לדרגת מס רכישה אפס בעבור רכישת דירה ראשונה (ולא משנה אם תרכשי אותה על שמך או ביחד עם בעלך).
יחד עם זאת, סוגיה כפי שהנך מתארת בשאלתך, נדונו לא אחת בבתי משפט ובועדות ערר, ואף נקבעה הלכה בבית המשפט העליון בעניין דומה (הלכת פלם). שם לדוגמא נקבע, כי במקרה שבמועד רכישת הדירה הראשונה של אחד מבני הזוג, טרם היו בני הזוג זוג, ואין לבן הזוג זכויות בדירה לאור הסכם ממון שבין בני הזוג, יהיה בן הזוג השני שאין בבעלותו דירה, זכאי למס רכישה מופחת בגין חלקו בדירה החדשה.
אך, כאמור, ישנן פסיקות נוספות בהן נדונו נסיבות שונות ובכל מקרה ישנן פסיקות לגופו של עניין.
על כן, רצוי מאוד שתעזרו בשירותיו של עו"ד המתמחה במיסוי מקרקעין בטרם הרכישה בכדי שיבדוק את המקרה שלכם לגופו של עניין ויוכל לייעץ לכם באופן פרטני.
בהצלחה,
זהר ארד, עו"ד
על פי ההגדרה בסעיף 9(ג1א)(2)(ב) לחוק מיסוי מקרקעין "יראו רוכש ובן זוגו, למעט בן זוג הגר בדרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים, למעט ילד נשוי - כרוכש אחד".
המשמעות הינה, כי המחוקק העניק את ההטבה לרכישת דירת מגורים יחידה ל"תא המשפחתי" ולא לכל אחד מבני הזוג בנפרד.
על פי הגדרה זו, לכאורה גם את לא תהיה זכאית לדרגת מס רכישה אפס בעבור רכישת דירה ראשונה (ולא משנה אם תרכשי אותה על שמך או ביחד עם בעלך).
יחד עם זאת, סוגיה כפי שהנך מתארת בשאלתך, נדונו לא אחת בבתי משפט ובועדות ערר, ואף נקבעה הלכה בבית המשפט העליון בעניין דומה (הלכת פלם). שם לדוגמא נקבע, כי במקרה שבמועד רכישת הדירה הראשונה של אחד מבני הזוג, טרם היו בני הזוג זוג, ואין לבן הזוג זכויות בדירה לאור הסכם ממון שבין בני הזוג, יהיה בן הזוג השני שאין בבעלותו דירה, זכאי למס רכישה מופחת בגין חלקו בדירה החדשה.
אך, כאמור, ישנן פסיקות נוספות בהן נדונו נסיבות שונות ובכל מקרה ישנן פסיקות לגופו של עניין.
על כן, רצוי מאוד שתעזרו בשירותיו של עו"ד המתמחה במיסוי מקרקעין בטרם הרכישה בכדי שיבדוק את המקרה שלכם לגופו של עניין ויוכל לייעץ לכם באופן פרטני.
בהצלחה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קניית דירה ותשלום לעו"ד
יוסי קורן
31/03/08
שלום.
קניתי דירה במחיר של 790 אלף ש"ח כולל מוצרי חשמל ומטבח.
ביטלתי את מוצרי החשמל והמטבח וביקשתי זיכוי.
קיבלתי זיכוי על סך 17 אלף ש"ח.
שילמתי לעו"ד 1.5% +ערך מוסף 15.5% ל -790 אלף ש"ח.
השאלה: אני צריך לשלם לעו"ד בערך מוסף של 790 אלף ש"ח או לאחר הזיכוי בערך שך 773 אלף ש"ח?
תודה!
קניתי דירה במחיר של 790 אלף ש"ח כולל מוצרי חשמל ומטבח.
ביטלתי את מוצרי החשמל והמטבח וביקשתי זיכוי.
קיבלתי זיכוי על סך 17 אלף ש"ח.
שילמתי לעו"ד 1.5% +ערך מוסף 15.5% ל -790 אלף ש"ח.
השאלה: אני צריך לשלם לעו"ד בערך מוסף של 790 אלף ש"ח או לאחר הזיכוי בערך שך 773 אלף ש"ח?
תודה!
תשלום לעו"ד
עו"ד זהר ארד
מנהל
01/04/08
יוסי שלום,
כעקרון, גובה התשלום לעו"ד תלוי במה שהוסכם במסגרת הסכם המכר עליו חתמת.
בעקבות הפחתת מחיר הדירה זה אכן הגיוני שיופחת גם התשלום לעו"ד שהוא למעשה נגזר ממחיר הדירה.
מוצע כי תפנה לעו"ד, תסביר לו את הנ"ל ותבקש החזר.
מבלי לזלזל חלילה, מדובר בהפרש פעוט, ואני מניח שתגיעו לעמק השווה בעניין זה.
בהצלחה,
זהר ארד, עו"ד
כעקרון, גובה התשלום לעו"ד תלוי במה שהוסכם במסגרת הסכם המכר עליו חתמת.
בעקבות הפחתת מחיר הדירה זה אכן הגיוני שיופחת גם התשלום לעו"ד שהוא למעשה נגזר ממחיר הדירה.
מוצע כי תפנה לעו"ד, תסביר לו את הנ"ל ותבקש החזר.
מבלי לזלזל חלילה, מדובר בהפרש פעוט, ואני מניח שתגיעו לעמק השווה בעניין זה.
בהצלחה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לעו"ד זהר ארד- בניה על הגג
לילך
31/03/08
ראשית תודה לך על התשובה המהירה.
בטובך אשאל שאלה נוספת כי אינני מבינה.
הגג בבניין הוא משותף לכל הדיירים ולי יש חלק בו - מבחינת רכוש ששייך לי.
1. כיצד יכול דייר בבנין לבנות ללא חתימתי - בגג ששייך גם לי?
2. אם הדייר בונה ללא רשותי נראה לי שזה בדרך אלימה .
ממש לא מובן לי.
3. אנא התייחסותך להערות שלי.
בטובך אשאל שאלה נוספת כי אינני מבינה.
הגג בבניין הוא משותף לכל הדיירים ולי יש חלק בו - מבחינת רכוש ששייך לי.
1. כיצד יכול דייר בבנין לבנות ללא חתימתי - בגג ששייך גם לי?
2. אם הדייר בונה ללא רשותי נראה לי שזה בדרך אלימה .
ממש לא מובן לי.
3. אנא התייחסותך להערות שלי.
בניה על הגג - המשך תשובה
עו"ד זהר ארד
מנהל
31/03/08
שלום לילך,
בשום שלב לא אמרתי שמעשיו של הדייר הם לגיטימים. כמדומני את בעצמך אמרת שהוא מנסה להחתימכם במרמה על מסמכים שונים. בשאלתך הקודמת שאלת האם הבניה אפשרית מבחינה טכנית בהעדר הסכמתך ולכך התייחסתי בהיבט של הועדה המקומית לתכנון ובניה ושיקוליה.
רכוש משותף כשמו כן הוא - רכוש משותף של כל הדיירים. כל דייר יכול לעשות שימוש ברכוש המשותף באופן שלא ימנע שימוש דומה מדייר אחר. במקרה זה, מבקש הדייר לייחס לעצמו את הגג וכמובן שדרך המלך היא להגיע להסכמה על בניה מסודרת בפיקוח הדיירים תוך פיצוי הדיירים האחרים. אולי רצוי שתיזמי אסיפת דיירים ותדונו בכך. אני בטוח שהעניין בוער גם בעצמותיהם של יתר הדיירים.
כמו כן, מוצע לך לפנות למחלקת הנדסה בעיריה ולעיין בתיק הבניין. כך תוכלי לגלות האם הבניה מבוצעת על פי היתר בניה או שבכלל מדובר בבניה בלתי חוקית, או אז תוכלי לערב את רשויות הפיקוח.
עומדת בפניך גם האפשרות לעתור לבית המשפט לקבלת צו מניעה שיעצור את העבודות. בקיצור, דרכי פעולה רבות עומדות בפניך שקצרה היריעה מלפרט במסגרת פורום זה.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
בשום שלב לא אמרתי שמעשיו של הדייר הם לגיטימים. כמדומני את בעצמך אמרת שהוא מנסה להחתימכם במרמה על מסמכים שונים. בשאלתך הקודמת שאלת האם הבניה אפשרית מבחינה טכנית בהעדר הסכמתך ולכך התייחסתי בהיבט של הועדה המקומית לתכנון ובניה ושיקוליה.
רכוש משותף כשמו כן הוא - רכוש משותף של כל הדיירים. כל דייר יכול לעשות שימוש ברכוש המשותף באופן שלא ימנע שימוש דומה מדייר אחר. במקרה זה, מבקש הדייר לייחס לעצמו את הגג וכמובן שדרך המלך היא להגיע להסכמה על בניה מסודרת בפיקוח הדיירים תוך פיצוי הדיירים האחרים. אולי רצוי שתיזמי אסיפת דיירים ותדונו בכך. אני בטוח שהעניין בוער גם בעצמותיהם של יתר הדיירים.
כמו כן, מוצע לך לפנות למחלקת הנדסה בעיריה ולעיין בתיק הבניין. כך תוכלי לגלות האם הבניה מבוצעת על פי היתר בניה או שבכלל מדובר בבניה בלתי חוקית, או אז תוכלי לערב את רשויות הפיקוח.
עומדת בפניך גם האפשרות לעתור לבית המשפט לקבלת צו מניעה שיעצור את העבודות. בקיצור, דרכי פעולה רבות עומדות בפניך שקצרה היריעה מלפרט במסגרת פורום זה.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוספת בנייה וטאבו
מירי
31/03/08
אימי הרחיבה לפני כ- 25 שנה את דירתה. היא גרה בקומה ראשונה, שני השכנים שמעליה הרחיבו לפניה והיא הרחיבה באותו השטח.
היא רוצה כעת למכור את דירתה ושמנו לב שהטאבו מכיל את שטח הדירה לפני ההרחבה.
מה עליה לעשות? האם מספיק לקבל אישור מהערייה או שיש צורך את הסכמת השכנים (לאחר 25 שנה)?
היא רוצה כעת למכור את דירתה ושמנו לב שהטאבו מכיל את שטח הדירה לפני ההרחבה.
מה עליה לעשות? האם מספיק לקבל אישור מהערייה או שיש צורך את הסכמת השכנים (לאחר 25 שנה)?
תוספת בניה וטאבו
עו"ד זהר ארד
מנהל
31/03/08
מירי שלום,
מאחר וציינת כי אימך מוכרת את הדירה מומלץ כי תפני אותה לעו"ד אשר ייצגה בעסקת המכר וינחה אותה. ניתן גם לנסות לפנות באמצעות מודל "פניה דחופה" לקבלת הכוונה.
הפורום עוסק במתן תשובות כלליות ואינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ואישי בהתאם לנתוני כל מקרה לגופו.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
מאחר וציינת כי אימך מוכרת את הדירה מומלץ כי תפני אותה לעו"ד אשר ייצגה בעסקת המכר וינחה אותה. ניתן גם לנסות לפנות באמצעות מודל "פניה דחופה" לקבלת הכוונה.
הפורום עוסק במתן תשובות כלליות ואינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ואישי בהתאם לנתוני כל מקרה לגופו.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוספת בנייה
לילך
31/03/08
שלום,
אחד הדיירים המתגוררים בקומה אחרונה בבניין שבו אני מתגוררת מעוניין לבנות על הגג. הגג הוא משותף לכל הדיירים, הוא בא אלינו בתרמית ואמר שיש לו היתר מהעירייה לבנות וביקש את חתימתי למקרקעין - אני מתנגדת.
1.מה עלי לעשות?
2. האם הוא יכול לבנות אם אני אתנגד?
3. מה נהוג בדרך כלל במקרה כזה? האם אוכל לבקש פיצוי?
תודה מראש
אחד הדיירים המתגוררים בקומה אחרונה בבניין שבו אני מתגוררת מעוניין לבנות על הגג. הגג הוא משותף לכל הדיירים, הוא בא אלינו בתרמית ואמר שיש לו היתר מהעירייה לבנות וביקש את חתימתי למקרקעין - אני מתנגדת.
1.מה עלי לעשות?
2. האם הוא יכול לבנות אם אני אתנגד?
3. מה נהוג בדרך כלל במקרה כזה? האם אוכל לבקש פיצוי?
תודה מראש
בניה על הגג
עו"ד זהר ארד
מנהל
31/03/08
לילך שלום,
באופן כללי, השכן יוכל לבנות גם אם תתנגדי.
הועדה המקומית לתכנון ובנייה דנה בכל בקשה למתן היתר בנייה ושוקלת את מתן ההיתר על פי שיקולי תכנון בלבד.
במילים אחרות, הועדה אינה שוקלת שיקולים קניינים של בעלי דירות אחרות בבניין ועל כן עשויה לאשר היתר בניה גם כאשר חלק או אפילו רוב מכריע של בעלי הדירות מתנגדים לבנייה.
את רשאית כמובן להגיש התנגדות למתן היתר בניה אך יהיה עליך לנמק את התנגדותך בשיקולים תכנוניים ולא קניינים כאמור. בכל מקרה, הגשת התנגדות על ידך אינה מצרה את צעדיך לנקוט בהליכים משפטיים נוספים כנגד הדייר שבונה על הגג, בין באמצעות "תקיפת" מתן היתר הבניה באמצעות עתירה מינהלית ובין באמצעות הגשת תביעה כספית בבית המשפט לקבלת "תשלומי איזון", קרי פיצוי כספי על כך שהדייר שבנה על הגג השתמש באופן חלקי ברכוש המשותף השייך למעשה לכלל הדיירים.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
באופן כללי, השכן יוכל לבנות גם אם תתנגדי.
הועדה המקומית לתכנון ובנייה דנה בכל בקשה למתן היתר בנייה ושוקלת את מתן ההיתר על פי שיקולי תכנון בלבד.
במילים אחרות, הועדה אינה שוקלת שיקולים קניינים של בעלי דירות אחרות בבניין ועל כן עשויה לאשר היתר בניה גם כאשר חלק או אפילו רוב מכריע של בעלי הדירות מתנגדים לבנייה.
את רשאית כמובן להגיש התנגדות למתן היתר בניה אך יהיה עליך לנמק את התנגדותך בשיקולים תכנוניים ולא קניינים כאמור. בכל מקרה, הגשת התנגדות על ידך אינה מצרה את צעדיך לנקוט בהליכים משפטיים נוספים כנגד הדייר שבונה על הגג, בין באמצעות "תקיפת" מתן היתר הבניה באמצעות עתירה מינהלית ובין באמצעות הגשת תביעה כספית בבית המשפט לקבלת "תשלומי איזון", קרי פיצוי כספי על כך שהדייר שבנה על הגג השתמש באופן חלקי ברכוש המשותף השייך למעשה לכלל הדיירים.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נזקי טבע
motem
30/03/08
נזקי קרה, כגון פיצוץ צינור או פקקים של קולט שמש, האם השוכר צריך לשלם על התיקון?
עכברושים בבית שהדייר גר בו כבר כמב שנים, מי צריך לשלם על ההדברה, ומי צריך לשלם על הנזקים בבית (כמו בלטות שהורמו, כרסום דפנות בארונות וכד')
עכברושים בבית שהדייר גר בו כבר כמב שנים, מי צריך לשלם על ההדברה, ומי צריך לשלם על הנזקים בבית (כמו בלטות שהורמו, כרסום דפנות בארונות וכד')
נזקים למושכר
עו"ד זהר ארד
מנהל
31/03/08
שלום רב,
יש לפנות להסכם השכירות שנחתם בין הצדדים ולבדוק על מי מוטלת האחריות לתיקון נזקים, אם בכלל ובאיזה היקף.
באופן כללי נהוג לקבוע כי נזקים לתשתיות המושכר כגון דוד שמש, אינסטלציה וכיו"ב שנובעים משימוש סביר בזהיר בדירה יתוקנו על חשבון המשכיר.
רצוי לבדוק האם ערך המשכיר ביטוח מבנה אשר אמור לכסות נזקים כפי שתוארו.
לגבי הדברה, נראה שמדובר בהוצאה שאמורה לחול על השוכר בדירה.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
יש לפנות להסכם השכירות שנחתם בין הצדדים ולבדוק על מי מוטלת האחריות לתיקון נזקים, אם בכלל ובאיזה היקף.
באופן כללי נהוג לקבוע כי נזקים לתשתיות המושכר כגון דוד שמש, אינסטלציה וכיו"ב שנובעים משימוש סביר בזהיר בדירה יתוקנו על חשבון המשכיר.
רצוי לבדוק האם ערך המשכיר ביטוח מבנה אשר אמור לכסות נזקים כפי שתוארו.
לגבי הדברה, נראה שמדובר בהוצאה שאמורה לחול על השוכר בדירה.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ממתי נספרים 30 יום שבהם ניתן לפנות בכוח?
דודו
30/03/08
קראתי במספר מקורות באינטרנט על הנושא אבל נשארתי מבולבל... האם דייר שגר בדירה שנתיים, שילם את השכירות אך לא מפנה את הדירה במועד הנדרש הוא בר פינוי בכוח בשלושים הימים הראשונים שלאחר תום המועד שבגינו שילם שכר דירה, או שתחילת ספירת שלושים היום נעשית ממועד אחר?
מכיון שהשאלה נשאלה גם בפורום דיני חוזים
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
30/03/08
והיא מתאימה יותר לשם המענה יינתן שם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מתווכים
לימור
30/03/08
אם ראיתי דירה עם מתווך מסויים וכעבור זמן מסויים (כחצי שנה) נוצר מצב שמתווך אחר הראה לנו את אותה הדירה - האם ניתן לתבוע אותנו במקרה כזה?
מה אם כן החוק ??
מה אם כן החוק ??
מתווכים
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
30/03/08
הסיטואציה שאת מתארת (בהנחה שחתמתם לשני המתווכים על התחייבות לתשלום דמי תיווך ביחס לאותו הנכס) היא אכן בעייתית.
מומלץ מאוד לנסות ולפתור אותה מראש ולפני שמשלמים לאחד המתווכים.
כדאי לנסות ולהסביר להם מה בדיוק קרה ולהגיד להם שיסתדרו ביניהם, ומבחינתכם תשלמו פעם אחת לשניהם ביחד, בהתאם להסכמה ביניהם, והתשלום מותנה בכך שייתנו לכם אישור שאין להם כלפיכם שום טענות.
מעבר לזה יש קצת פסיקה בנושא הזה. זה מאוד תלוי בנסיבות - צריך לשמוע מה היה הרקע של הדברים. מי מהם תרם יותר ומי פחות וכיו"ב.
מומלץ מאוד לנסות ולפתור אותה מראש ולפני שמשלמים לאחד המתווכים.
כדאי לנסות ולהסביר להם מה בדיוק קרה ולהגיד להם שיסתדרו ביניהם, ומבחינתכם תשלמו פעם אחת לשניהם ביחד, בהתאם להסכמה ביניהם, והתשלום מותנה בכך שייתנו לכם אישור שאין להם כלפיכם שום טענות.
מעבר לזה יש קצת פסיקה בנושא הזה. זה מאוד תלוי בנסיבות - צריך לשמוע מה היה הרקע של הדברים. מי מהם תרם יותר ומי פחות וכיו"ב.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה@
אלונה
30/03/08
שלום רב
אם ברצוני לרכוש דירה שנמצאת בתביעה משפטית בשל חוב פיגורים
האם אני "בסכנה" גדולה יותר מבחינת חובותעתידיים?
אם הדירה אינה רשומה בטאבו היכן כדאי לבדוק האם יש עיקולים הקשורים לדירה מלבד בדיקת אישור זכויות בחברה המשכנת??
על מה לשים דגש במצב שכזה.
אם היתרה של המוכר עולה על סכום המכירה - האם יהיה עליו להשלים הסכום בעצמו?? הרי לא ישחררו השיעבוד מן הסתם נכון?
אם הפינוי מיידי האם יש צורך לשלם מראש הכל מזומן?? אם לא - האם זו אפשרות למיקוח??
אם ברצוני לרכוש דירה שנמצאת בתביעה משפטית בשל חוב פיגורים
האם אני "בסכנה" גדולה יותר מבחינת חובותעתידיים?
אם הדירה אינה רשומה בטאבו היכן כדאי לבדוק האם יש עיקולים הקשורים לדירה מלבד בדיקת אישור זכויות בחברה המשכנת??
על מה לשים דגש במצב שכזה.
אם היתרה של המוכר עולה על סכום המכירה - האם יהיה עליו להשלים הסכום בעצמו?? הרי לא ישחררו השיעבוד מן הסתם נכון?
אם הפינוי מיידי האם יש צורך לשלם מראש הכל מזומן?? אם לא - האם זו אפשרות למיקוח??
רכישת דירה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
30/03/08
אין ספק שרכישת דירה מאדם ששרוי בחובות מסוכנת יותר מרכישת דירה מאדם שאין לו חובות. הסיכון נובע, בין היתר, מהעובדה שהנושים עלולים להטיל עיקול ולהערים קשיים בפרק הזמן שהחל בחתימת ההסכם ועד להשלמת העיסקה. במקרה כזה מומלץ ביתר שאת לשכור שירותיו של עורך דין מטעם הרוכשים הבקיא בתחום, אשר ידאג לכך שהרוכשים לא יהיו חשופים לכך שחלילה לא יוכלו לרשום את הדירה על שמם מפאת עיקול או הליך מטעם צד ג' כלשהו. אם הדירה אינה רשומה בטאבו, צריך לקבל אישור זכויות (מהמינהל או מהחברה המשכנת) וכן יש צורך לבדוק במשרדי רשם המשכונות (בהנחה שבעל החברה הוא יחיד) האם רשומים שיעבודים. אין קשר בהכרח בין הפינוי לבין לוח התשלומים. מובן שהרוכש לא ישלם את כל הכסף עד שיקבל את החזקה בדירה. כמו כן, חשוב מאוד להפקיד מספיק כסף בנאמנות על מנת שיהיה מקור פרעון לכל תשלומי המסים של המוכר וכן לנושים מובטחים אחרים (כגון משכנתא, עיקולים וכו').
למען הסר ספק, התשובה המפורטת לעיל היא כללית ועקרונית, והיא עשויה להשתנות בהתאם למסמכים, לממצאים של הדירה ולנסיבות בפועל.
למען הסר ספק, התשובה המפורטת לעיל היא כללית ועקרונית, והיא עשויה להשתנות בהתאם למסמכים, לממצאים של הדירה ולנסיבות בפועל.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השקעה בנדלן עסקי
אליעזר
30/03/08
האם הון עצמי של 400K מספיק להשקעה במשרד ? - האם קיימים משרדים בשווי של 700-800K בתשואה של 7-8% על ההשקעה .
השקעה בנדל"ן מניב
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
30/03/08
נראה לי שע"מ לקבל תשובה לשאלה שלך צריך לכתת רגליים, לנבור בלוחות באינטרנט ובעיתון, וללכת לראות עוד ועוד נכסים עד שיימצא הנכס המתאים לגובה ההון העצמי ולתשואה המבוקשת. מומלץ שלא לשכוח לקחת בחשבון את שיקולי המיסוי.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה כאשר לאחד מבני הזוג יש דירה
arielasi
30/03/08
ברשותי מחצית דירה שהתקבלה לפני כעשר שנים במתנה ("מכר ללא תמורה") לפני נישואיי. מחצית נוספת של אותה הדירה קיבלתי בירושה לאחר נישואיי.
אנו עומדים בפני רכישת דירה משותפת. לבעלי אין דירה כלל.
שאלתי היא לגבי מס הרכישה: האם אנו זכאים למסלול דירה יחידה? אם לא, האם כדאי לרשום את הדירה על שם בעלי בלבד ולאחר זמן מה להוסיף גם אותי (לפי בדיקתי באתר רשות המיסים: העברת דירת מגורים בין בני זוג נשואים, המתגוררים יחד באותה דירה, במתנה (ללא תמורה) פטורה ממס רכישה לחלוטין).
האם זהו תכנון מס לגיטימי?
אנו עומדים בפני רכישת דירה משותפת. לבעלי אין דירה כלל.
שאלתי היא לגבי מס הרכישה: האם אנו זכאים למסלול דירה יחידה? אם לא, האם כדאי לרשום את הדירה על שם בעלי בלבד ולאחר זמן מה להוסיף גם אותי (לפי בדיקתי באתר רשות המיסים: העברת דירת מגורים בין בני זוג נשואים, המתגוררים יחד באותה דירה, במתנה (ללא תמורה) פטורה ממס רכישה לחלוטין).
האם זהו תכנון מס לגיטימי?
רכישת דירה ע"י בני זוג
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
30/03/08
את ובעלך (וילדיכם עד גיל 18) נחשבים כמשק בית אחד משותף בכל הנוגע לענייני מס שבח, כך שתכנון המס שהצעת לא יסייע לך לחסוך מס רכישה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פרצלציה – כמה שאלות
נתי
30/03/08
שלום,
יש מגרש בבעלות ההורים שעליו בנויה יחידה אחת, יש כעיקרון תוכנית להוספת עוד 2 יחידות. בבניין הקיים יש חריגות בנייה. השאלה שלי כזו :
מה צריך לעשות אם אני רוצה לחלק כאילו להפריד בין 2 היחידות, לבין היחידה שאני רוצה לבנות, ולהעביר בעלות על שמי ?
יש סיכוי שלא יאשרו במינהל בגלל שיש חריגות ? או שזה לא קשור ?
והאם התהליך ארוך ?
יש מגרש בבעלות ההורים שעליו בנויה יחידה אחת, יש כעיקרון תוכנית להוספת עוד 2 יחידות. בבניין הקיים יש חריגות בנייה. השאלה שלי כזו :
מה צריך לעשות אם אני רוצה לחלק כאילו להפריד בין 2 היחידות, לבין היחידה שאני רוצה לבנות, ולהעביר בעלות על שמי ?
יש סיכוי שלא יאשרו במינהל בגלל שיש חריגות ? או שזה לא קשור ?
והאם התהליך ארוך ?
פרצלציה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
30/03/08
לפני קבלת החלטה על התהליך מומלץ לבצע מספר בדיקות מקדימות:
צריך לבדוק שהבניין הקיים (מה שבהיתר ומה שבלי היתר) מבחינת הגודל שלו ומבחינת המיקום שלו במגרש אינו מונע הקמת 2 היחידות הנוספות (גם מבחינת גודל מגרש מינימלי).
צריך לבדוק עם מינהל מקרקעי ישראל שהמינהל מוכן עקרונית לאפשר כזו פרצלציה.
מומלץ מאוד לנסות ולבדוק מהן העלויות שהמינהל יגבה עבור הסכמתו.
ייתכן שהסכום שמדובר בו הופך את העניין ללא כדאי מבחינה כלכלית.
סביר להניח שבמהלך הדרך המינהל או הוועדה המקומית "יעלו" על חריגות הבנייה ויחייבו אתכם "להכשיר" אותן בהיתר בנייה ולשלם את כל התשלומים הנדרשים לצורך כך.
מומלץ מאוד להצטייד בעורך דין שבקיא בתחום שילווה אתכם לאורך כל התהליך וינחה אתכם כיצד להתנהל מול המינהל ומול הוועדה המקומית ויגבה את התהליך בהיבטים המשפטיים והמיסויים שלו.
צריך לבדוק שהבניין הקיים (מה שבהיתר ומה שבלי היתר) מבחינת הגודל שלו ומבחינת המיקום שלו במגרש אינו מונע הקמת 2 היחידות הנוספות (גם מבחינת גודל מגרש מינימלי).
צריך לבדוק עם מינהל מקרקעי ישראל שהמינהל מוכן עקרונית לאפשר כזו פרצלציה.
מומלץ מאוד לנסות ולבדוק מהן העלויות שהמינהל יגבה עבור הסכמתו.
ייתכן שהסכום שמדובר בו הופך את העניין ללא כדאי מבחינה כלכלית.
סביר להניח שבמהלך הדרך המינהל או הוועדה המקומית "יעלו" על חריגות הבנייה ויחייבו אתכם "להכשיר" אותן בהיתר בנייה ולשלם את כל התשלומים הנדרשים לצורך כך.
מומלץ מאוד להצטייד בעורך דין שבקיא בתחום שילווה אתכם לאורך כל התהליך וינחה אתכם כיצד להתנהל מול המינהל ומול הוועדה המקומית ויגבה את התהליך בהיבטים המשפטיים והמיסויים שלו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפרת חוזה שכירות
ליאה
30/03/08
שלום רב,אני חתומה על חוזה המחייב אותי שהדיירים הנותרים(2 במספר)יאשרו את הדייר החלופי שאמצא, הם דורשים בחורה אך קיבלתי לרוב פניות של בחורים, בחורה שכם ראתה את הדירה לא מעוניינת ושבחורה שנייה, שני הדיירים פשוט לא יצרו עימה קשר חרף בקשות חוזרות ואיזכורים שלי.בעל הדירה הבטיח כי ידבר עם השוכרים ולא עשה זאת.האם אני יכולה פשוט לצאת את הדירה ולבטל את ההמחאות?אני אפנה אל בעל הדירה שוב ואומר לו שזו בעייתו שהוא לא דיבר איתה ואני יוצאת בתאריך שהודעתי לו עליו (חודש מראש) ובזאת אני רואה את עצמי משוחררת מהחוזה,האם זה חוקי?
הערת מערכת: לקריאה אודות הפרת חוזה >>
הערת מערכת: לקריאה אודות הפרת חוזה >>
נא להפנות השאלה לפורום דיני חוזים
עו"ד זהר ארד
מנהל
30/03/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברה ללא תמורה
דניאל
29/03/08
שאלה אחרונה היא האם צריך לצרף טופס בקשה לרישום מקרקעין?
המון תודה
המון תודה
אין צורך
עו"ד זהר ארד
מנהל
29/03/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ארנונה וטאבו
שמעונה
29/03/08
בעל דירה שיש לו מחסן בכניסת הבית המחסן נראה כחדר עם דלת מאוררת האם זה חלק מהדירה לצורך תשלום ארנונה ומיסי ועד
האם במחסן ששייך לדיירים כולם יכול דייר להכניס סוד של קטנוע
הבנין הינו בן 4 שנים הקבלן היה אמור להעביר אותו בטאבו מכיון שעליו לשלם כ200 אלף הוא דוחה את ההעברה מה עלינו לעשות
האם במחסן ששייך לדיירים כולם יכול דייר להכניס סוד של קטנוע
הבנין הינו בן 4 שנים הקבלן היה אמור להעביר אותו בטאבו מכיון שעליו לשלם כ200 אלף הוא דוחה את ההעברה מה עלינו לעשות
ארנונה, טאבו ורישום זכויות
עו"ד זהר ארד
מנהל
29/03/08
שמעונה שלום,
אענה על שלושת שאלותיך בקצרה:
1. יש לברר בעירייה האם שטח המחסן מחוייב בארנונה. הדבר יכול להשתנות מרשות אחת לאחרת. ישנן למשל רשויות שמחייבות שטח מחסנים במחצית שיעור הארנונה למגורים.
2. בעל דירה יכול להעשות שימוש במחסן משותף לכל הדיירים ובלבד ששימוש זה לא מפריע או מונע שימוש משאר דיירי הבניין.
3. לגבי הרישום מומלץ לקיים אסיפה של בעלי כל הדירות (הבעיה היא משותפת לכולם) ולבחון את כל האפשרויות העומדות בפני הדיירים אל מול הקבלן. יש להניח ששילמתם בגין הרישום בטאבו ויהיה עליכם לעמוד על זכותכם זו יתכן באמצעות פניה לבית המשפט.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
אענה על שלושת שאלותיך בקצרה:
1. יש לברר בעירייה האם שטח המחסן מחוייב בארנונה. הדבר יכול להשתנות מרשות אחת לאחרת. ישנן למשל רשויות שמחייבות שטח מחסנים במחצית שיעור הארנונה למגורים.
2. בעל דירה יכול להעשות שימוש במחסן משותף לכל הדיירים ובלבד ששימוש זה לא מפריע או מונע שימוש משאר דיירי הבניין.
3. לגבי הרישום מומלץ לקיים אסיפה של בעלי כל הדירות (הבעיה היא משותפת לכולם) ולבחון את כל האפשרויות העומדות בפני הדיירים אל מול הקבלן. יש להניח ששילמתם בגין הרישום בטאבו ויהיה עליכם לעמוד על זכותכם זו יתכן באמצעות פניה לבית המשפט.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דייר שמשגע אותנו
דניאל
29/03/08
שלום רב
אני מיתגורר בביניין בן 4 קומות כאשר דירתי בקומה השניה דירה עם תוספת בניה וכן גם הדייר מקומה ראשונה
אנו שני הדירים החלטנו ליבנות מחסן באזור תוספת הבניה מיתחת לביניין.
החתמתי את 90% מהדירים החנתי תוכנית עם מהנדס קיבלתי אישור להתחלת בנייה מהמועצה(אני גר בישוב)
מאז שהתחלנו לבנות את המחסן יש דייר אחד שכל הזמן מנסה לעצור את הבנייה(דייר שידוע "בנחמדותו" לאורך שנים היו לנו בעיות איתו)
הגענו לוועדה מחוזית שאישרה להמשיך את הבניה לפי התוכנית.
לפני מספר ימים קיבלתי פניה מעו"ד של הדייר שמבקש לתבוע את הפסקת הבניה ומבקש שאסור למישרדו תוך 10 ימים ואביא מסמכים למישרדו(תוכניות בניה אישורים וכו').
אם לא כן הם יפנו לערכאות מישפטיות
מה עלי לעשות ?
תודה מראש דניאל.
אני מיתגורר בביניין בן 4 קומות כאשר דירתי בקומה השניה דירה עם תוספת בניה וכן גם הדייר מקומה ראשונה
אנו שני הדירים החלטנו ליבנות מחסן באזור תוספת הבניה מיתחת לביניין.
החתמתי את 90% מהדירים החנתי תוכנית עם מהנדס קיבלתי אישור להתחלת בנייה מהמועצה(אני גר בישוב)
מאז שהתחלנו לבנות את המחסן יש דייר אחד שכל הזמן מנסה לעצור את הבנייה(דייר שידוע "בנחמדותו" לאורך שנים היו לנו בעיות איתו)
הגענו לוועדה מחוזית שאישרה להמשיך את הבניה לפי התוכנית.
לפני מספר ימים קיבלתי פניה מעו"ד של הדייר שמבקש לתבוע את הפסקת הבניה ומבקש שאסור למישרדו תוך 10 ימים ואביא מסמכים למישרדו(תוכניות בניה אישורים וכו').
אם לא כן הם יפנו לערכאות מישפטיות
מה עלי לעשות ?
תודה מראש דניאל.
בניית מחסן
עו"ד זהר ארד
מנהל
29/03/08
דניאל שלום,
ככל שאכן יש לכם את כל האישורים הנדרשים לביצוע הבניה והבניה מתבצעת בפיקוח ובהתאם להיתר הבניה ולהוראות כל דין, הרי שעל פניו אין לכם ממה לחשוש.
לגבי העו"ד אתה יכול ליתן לו את מבוקשו או להשיב לו בקצרה שהבניה מתבצעת בהתאם לכל האישורים הנדרשים והוא מוזמן לפנות לתיק הבניין במועצה לבדוק זאת. דרך המלך היא כמובן לשכור עו"ד מטעמכם אשר יבחן את האישורים וישיב הוא בשמכם לעו"ד של הדייר "הסורר" אך כמובן שהדבר יהיה כרוך בהוצאות.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
ככל שאכן יש לכם את כל האישורים הנדרשים לביצוע הבניה והבניה מתבצעת בפיקוח ובהתאם להיתר הבניה ולהוראות כל דין, הרי שעל פניו אין לכם ממה לחשוש.
לגבי העו"ד אתה יכול ליתן לו את מבוקשו או להשיב לו בקצרה שהבניה מתבצעת בהתאם לכל האישורים הנדרשים והוא מוזמן לפנות לתיק הבניין במועצה לבדוק זאת. דרך המלך היא כמובן לשכור עו"ד מטעמכם אשר יבחן את האישורים וישיב הוא בשמכם לעו"ד של הדייר "הסורר" אך כמובן שהדבר יהיה כרוך בהוצאות.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום מס רכישה
משה
28/03/08
שלום רב
ברכישת קרקע האם יש חיוב על הקונה להיות מיוצג ע"י עו"ד לצורך הגשת מס רכישה .
האם ניתן לצרף שק ע"ס מס הרכישה עם הגשת הדווח
בברכה ותודה
ברכישת קרקע האם יש חיוב על הקונה להיות מיוצג ע"י עו"ד לצורך הגשת מס רכישה .
האם ניתן לצרף שק ע"ס מס הרכישה עם הגשת הדווח
בברכה ותודה
יצוג על ידי עו"ד
עו"ד זהר ארד
מנהל
29/03/08
משה שלום,
ברכישת קרקע אין חובה להיות מיוצג על ידי עו"ד על אף שרצוי ומומלץ מאוד לעשות כן. גם לצורך הגשת הדיווח לרשויות המס אין צורך להיות מיוצג אך נדרש אימות חתימה של עו"ד על טופס המשח (טופס הדיווח).
ניתן לצרף שיק לדיווח אך נהוג להמתין לקבלת שומה זמנית ושובר תשלום.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
ברכישת קרקע אין חובה להיות מיוצג על ידי עו"ד על אף שרצוי ומומלץ מאוד לעשות כן. גם לצורך הגשת הדיווח לרשויות המס אין צורך להיות מיוצג אך נדרש אימות חתימה של עו"ד על טופס המשח (טופס הדיווח).
ניתן לצרף שיק לדיווח אך נהוג להמתין לקבלת שומה זמנית ושובר תשלום.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חק משנת תשס"ב תשס"ה התאמות לאדם עם מוגבלות
GUY
28/03/08
THIS IS THE CASE STUDY
אדם עבר תאונת דרכים ורוצה להתאים את המעלית לצרכיו (אדם שומר מצוות )
כידוע ישנו חק משנת תשס"ב תשס"ה התאמות לאדם עם מוגבלות
שמדבר שם על מקרה של התאמת רכוש משותף לשימושו של האדם המוגבל -כמובן שאם האדם היה נוהג לרדת מביתו הרי שכבר אינו יכול
ועל כן ההתאמה ברכוש המשותף מתבקשת .
השאלה היא האם צריך אישור חלק מהדיירים גם אם הדבר אינו מונע מהם שימוש סביר ולא נעשה על חשבונם ?
התייחסו לתיקון בחק הנ"ל בתוספת השנייה בסעיף 59 ג .
הניסוחים שם לא מובנים לי בכל אופן
תודה אשמח לתגובה
אשמח לתגובה
אדם עבר תאונת דרכים ורוצה להתאים את המעלית לצרכיו (אדם שומר מצוות )
כידוע ישנו חק משנת תשס"ב תשס"ה התאמות לאדם עם מוגבלות
שמדבר שם על מקרה של התאמת רכוש משותף לשימושו של האדם המוגבל -כמובן שאם האדם היה נוהג לרדת מביתו הרי שכבר אינו יכול
ועל כן ההתאמה ברכוש המשותף מתבקשת .
השאלה היא האם צריך אישור חלק מהדיירים גם אם הדבר אינו מונע מהם שימוש סביר ולא נעשה על חשבונם ?
התייחסו לתיקון בחק הנ"ל בתוספת השנייה בסעיף 59 ג .
הניסוחים שם לא מובנים לי בכל אופן
תודה אשמח לתגובה
אשמח לתגובה
עידכון מדובר במערכת פיקוד מעלית
GUY
28/03/08
דימוי לחיצה על קומת לקוח ואז דימוי לחיצה על פתח דלת לדקה ואחכ
לחיצה על קומת קרקע (פיקוד שבת -הלקוח הוא שומר מצוות )
זה מתבצע כ 8 פעמים במשך 24 שעות כלומר
כ8 דקות מתוך 24*60 דקות ,וזה שולי כמובן .
אשמח לתגובה
לחיצה על קומת קרקע (פיקוד שבת -הלקוח הוא שומר מצוות )
זה מתבצע כ 8 פעמים במשך 24 שעות כלומר
כ8 דקות מתוך 24*60 דקות ,וזה שולי כמובן .
אשמח לתגובה
סעיף 59ג. לחוק המקרקעין
עו"ד זהר ארד
29/03/08
גיא שלום,
להלן ציטוט של סעיף 59ג.(ג) לחוק המקרקעין וכן התוספת השניה לחוק. כאן תמצא את כל כל תשובותיך אך את שיעורי הבית תאלץ להכין לבד.
בהצלחה,
זהר ארד, עו"ד
59ג. (ג)......................................................................
(1) ביצוע ההתאמה מבין ההתאמות המנויות בחלק א' שבתוספת השניה אינו טעון הסכמת בעלי הדירות האחרים בבית המשותף;
(2) ביצוע התאמה מבין ההתאמות המנויות בחלק ב' שבתוספת השניה טעון הסכמת רוב בעלי הדירות בבית המשותף;
(3) ביצוע התאמה מבין ההתאמות המנויות בחלק ג' שבתוספת השניה טעון הסכמת בעלי הדירות שבבעלותם שישים אחוזים מן הדירות בבית המשותף.
חלק א'
התאמות שאינן טעונות הסכמה
1. התאמת פתח או שער כניסה לחצר הבית המשותף בלא שינוי מבנה הפתח או השער, צורתו או מידותיו, כגון התקנת מאחז יד, מגיף דלת, אינטרקום, לחצן קריאה, פעמון או דיבורית, שינוי מנעול כניסה למנעול קל יותר לתפעול, ושינוי מיקומם.
2. התאמת דלת או פתח כניסה לבית המשותף בלא שינוי מבנה הדלת או הפתח, צורתם או מידותיהם, כגון התקנת מאחז יד, מגיף דלת, אינטרקום, לחצן קריאה, פעמון או דיבורית, שינוי מנעול כניסה למנעול קל יותר לתפעול, ושינוי מיקומם.
3. התקנת מאחז יד, לרבות שינוי מאחז קיים או שינוי מיקומו.
4. בניית סף צדי בשביל גישה קיים למניעת דרדור כיסא גלגלים או לשם הכוונתו של אדם כבד ראיה.
5. התקנת אמצעי הרמה ידני, לרבות כבש, בין מפלסים, שאורכו אינו עולה על 8 מטרים וכשהפרש הגובה בין המפלס העליון לבין המפלס התחתון אינו עולה על 75 ס"מ, ובלבד שמהנדס ועדה מקומית לתכנון ולבניה אישר, כי אין בהתקנה כאמור כדי למנוע מבעלי הדירות האחרים להשתמש ברכוש המשותף שימוש סביר ובטוח.
6. החלפה או התקנה של רשת ניקוז (גריל).
7. התקנת תאורה, לרבות תאורת חירום, בשביל גישה או בכניסה לבית המשותף וכן שינוי עוצמת תאורה.
8. שינוי גובה ספים, ובלבד שאין בביצוע השינוי כדי לגרום לתקלות במערכת הניקוז.
9. חספוס עדין של מדרגות או של ריצוף שביל גישה קיים, לשם מניעת החלקה.
10. התקנת שילוט הכוונה ומידע, לרבות הוספת אותיות מובלטות או כתב ברייל בשילוט קיים.
11. שינוי אבזרי חשמל, מחשוב, טלוויזיה ותקשורת קיימים והתאמתם לצורכי האדם עם המוגבלות ומידותיו.
12. שינוי אבזרי שרברבות, ביוב וניקוז, שלא כאמור בפרט 6 לחלק זה, ובלבד שמהנדס ועדה מקומית לתכנון ולבניה אישר, כי אין בהתאמה כאמור כדי לפגוע במערכות הבית המשותף.
13. שינוי גובה של התקנים ועזרים קיימים בבית המשותף, כגון תיבת מכתבים, ראי וברז שטיפה.
14. התאמת מקום חניה קיים שיוחד לבעל הדירה, בלא שינוי מיקומו, גודלו או צורתו.
חלק ב'
התאמות הטעונות הסכמת רוב בעלי הדירות
1. התאמת פתח או שער כניסה לחצר הבית, תוך שינוי מבנה הפתח או השער, צורתו או מידותיו, כגון הסרת מנעול השער, ביטול שער, הרחבת פתח והתקנת שער.
2. התאמת דלת כניסה או פתח כניסה לבית המשותף, תוך שינוי מבנה הדלת או הפתח, צורתם או מידותיהם, כגון הסרת מנעול הדלת, ביטול דלת או הרחבת פתח והתקנת דלת.
3. פתיחת פתח כניסה או שער נוסף לחצר הבית המשותף או לבית עצמו.
4. הרחבת שביל גישה קיים.
5. שינוי תוואי של שביל גישה קיים, לרבות סלילת שביל חדש.
6. הריסת גדרות, ובניית גדר, וגדר הגנה, או התקנת סידורי בטיחות בשביל גישה קיים, שאינם כלולים בפרט 4 בחלק א' לתוספת זו, לשם מניעת פגיעה מכלי רכב או מציוד, נפילה, דרדור כיסא גלגלים או לשם הכוונתו של אדם כבד ראיה.
7. התקנת אמצעי הרמה ידני שאינו כלול בפרט 5 בחלק א' לתוספת זו, או אמצעי הרמה חשמלי, מכני, אלקטרוני, הידרולי או אחר, בין מפלסים, לרבות כבש ומעליון, אך למעט מעלית כאמור בסעיף 59ו לחוק, ובלבד שמהנדס ועדה מקומית לתכנון ולבניה אישר, כי אין בהתקנה כאמור כדי למנוע מבעלי הדירות האחרים להשתמש ברכוש המשותף שימוש סביר ובטוח.
8. החלפת ריצוף.
9. ביטול מדרגות קיימות, ביצוע שינוי במדרגות ובניית מדרגות כניסה לבית המשותף.
חלק ג'
התאמות הטעונות הסכמת בעלי הדירות שבבעלותם שישים אחוזים מן הדירות
1. הכשרת מקום כמקום חניה.
2. ייחוד או הקצאה של מקום חניה קיים.
להלן ציטוט של סעיף 59ג.(ג) לחוק המקרקעין וכן התוספת השניה לחוק. כאן תמצא את כל כל תשובותיך אך את שיעורי הבית תאלץ להכין לבד.
בהצלחה,
זהר ארד, עו"ד
59ג. (ג)......................................................................
(1) ביצוע ההתאמה מבין ההתאמות המנויות בחלק א' שבתוספת השניה אינו טעון הסכמת בעלי הדירות האחרים בבית המשותף;
(2) ביצוע התאמה מבין ההתאמות המנויות בחלק ב' שבתוספת השניה טעון הסכמת רוב בעלי הדירות בבית המשותף;
(3) ביצוע התאמה מבין ההתאמות המנויות בחלק ג' שבתוספת השניה טעון הסכמת בעלי הדירות שבבעלותם שישים אחוזים מן הדירות בבית המשותף.
חלק א'
התאמות שאינן טעונות הסכמה
1. התאמת פתח או שער כניסה לחצר הבית המשותף בלא שינוי מבנה הפתח או השער, צורתו או מידותיו, כגון התקנת מאחז יד, מגיף דלת, אינטרקום, לחצן קריאה, פעמון או דיבורית, שינוי מנעול כניסה למנעול קל יותר לתפעול, ושינוי מיקומם.
2. התאמת דלת או פתח כניסה לבית המשותף בלא שינוי מבנה הדלת או הפתח, צורתם או מידותיהם, כגון התקנת מאחז יד, מגיף דלת, אינטרקום, לחצן קריאה, פעמון או דיבורית, שינוי מנעול כניסה למנעול קל יותר לתפעול, ושינוי מיקומם.
3. התקנת מאחז יד, לרבות שינוי מאחז קיים או שינוי מיקומו.
4. בניית סף צדי בשביל גישה קיים למניעת דרדור כיסא גלגלים או לשם הכוונתו של אדם כבד ראיה.
5. התקנת אמצעי הרמה ידני, לרבות כבש, בין מפלסים, שאורכו אינו עולה על 8 מטרים וכשהפרש הגובה בין המפלס העליון לבין המפלס התחתון אינו עולה על 75 ס"מ, ובלבד שמהנדס ועדה מקומית לתכנון ולבניה אישר, כי אין בהתקנה כאמור כדי למנוע מבעלי הדירות האחרים להשתמש ברכוש המשותף שימוש סביר ובטוח.
6. החלפה או התקנה של רשת ניקוז (גריל).
7. התקנת תאורה, לרבות תאורת חירום, בשביל גישה או בכניסה לבית המשותף וכן שינוי עוצמת תאורה.
8. שינוי גובה ספים, ובלבד שאין בביצוע השינוי כדי לגרום לתקלות במערכת הניקוז.
9. חספוס עדין של מדרגות או של ריצוף שביל גישה קיים, לשם מניעת החלקה.
10. התקנת שילוט הכוונה ומידע, לרבות הוספת אותיות מובלטות או כתב ברייל בשילוט קיים.
11. שינוי אבזרי חשמל, מחשוב, טלוויזיה ותקשורת קיימים והתאמתם לצורכי האדם עם המוגבלות ומידותיו.
12. שינוי אבזרי שרברבות, ביוב וניקוז, שלא כאמור בפרט 6 לחלק זה, ובלבד שמהנדס ועדה מקומית לתכנון ולבניה אישר, כי אין בהתאמה כאמור כדי לפגוע במערכות הבית המשותף.
13. שינוי גובה של התקנים ועזרים קיימים בבית המשותף, כגון תיבת מכתבים, ראי וברז שטיפה.
14. התאמת מקום חניה קיים שיוחד לבעל הדירה, בלא שינוי מיקומו, גודלו או צורתו.
חלק ב'
התאמות הטעונות הסכמת רוב בעלי הדירות
1. התאמת פתח או שער כניסה לחצר הבית, תוך שינוי מבנה הפתח או השער, צורתו או מידותיו, כגון הסרת מנעול השער, ביטול שער, הרחבת פתח והתקנת שער.
2. התאמת דלת כניסה או פתח כניסה לבית המשותף, תוך שינוי מבנה הדלת או הפתח, צורתם או מידותיהם, כגון הסרת מנעול הדלת, ביטול דלת או הרחבת פתח והתקנת דלת.
3. פתיחת פתח כניסה או שער נוסף לחצר הבית המשותף או לבית עצמו.
4. הרחבת שביל גישה קיים.
5. שינוי תוואי של שביל גישה קיים, לרבות סלילת שביל חדש.
6. הריסת גדרות, ובניית גדר, וגדר הגנה, או התקנת סידורי בטיחות בשביל גישה קיים, שאינם כלולים בפרט 4 בחלק א' לתוספת זו, לשם מניעת פגיעה מכלי רכב או מציוד, נפילה, דרדור כיסא גלגלים או לשם הכוונתו של אדם כבד ראיה.
7. התקנת אמצעי הרמה ידני שאינו כלול בפרט 5 בחלק א' לתוספת זו, או אמצעי הרמה חשמלי, מכני, אלקטרוני, הידרולי או אחר, בין מפלסים, לרבות כבש ומעליון, אך למעט מעלית כאמור בסעיף 59ו לחוק, ובלבד שמהנדס ועדה מקומית לתכנון ולבניה אישר, כי אין בהתקנה כאמור כדי למנוע מבעלי הדירות האחרים להשתמש ברכוש המשותף שימוש סביר ובטוח.
8. החלפת ריצוף.
9. ביטול מדרגות קיימות, ביצוע שינוי במדרגות ובניית מדרגות כניסה לבית המשותף.
חלק ג'
התאמות הטעונות הסכמת בעלי הדירות שבבעלותם שישים אחוזים מן הדירות
1. הכשרת מקום כמקום חניה.
2. ייחוד או הקצאה של מקום חניה קיים.
העברה ללא תמורה
דניאל
28/03/08
תודה רבה. אמורים לצרף גם ייפוי כוח בלתי חוזר או שאין צורך?
המשך תשובה
עו"ד זהר ארד
מנהל
29/03/08
אין צורך לצרף יפוי כח בלתי חוזר אלא אם כן מי מהצדדים חתם באמצעות יפוי כח.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חכירת משנה
יוסי
27/03/08
מבקש מידע מה הפרוצדורה של ביצוע חכירת משנה, ובאיזה עלויות זה כרוך?
תודה.
תודה.
חסרים פרטים. נא להרחיב ולפרט.
עו"ד זהר ארד
מנהל
28/03/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברה ללא תמורה
דניאל
27/03/08
היי
כשעושים העברה ללא תמורה מה צריך לתת בטאבו איזה מסמכים?(לאחר קבלת פטור מיסים)?
תודה
כשעושים העברה ללא תמורה מה צריך לתת בטאבו איזה מסמכים?(לאחר קבלת פטור מיסים)?
תודה
מסמכים הנדרשים להעברה ללא תמורה
עו"ד טל רכניץ
מנהל
27/03/08
דניאל שלום,
המסמכים הנדרשים לדיווח על העברה לא תמורה הם: תצהיר נותן המתנה ומקבל העברה מאומתים ע"י עו"ד, שטרי מכר, אישור עירייה להעברה בטאבו (כולל מוועדה המקומית), ואישורי מיסים.
בברכה,
טל רכניץ, עו"ד
המסמכים הנדרשים לדיווח על העברה לא תמורה הם: תצהיר נותן המתנה ומקבל העברה מאומתים ע"י עו"ד, שטרי מכר, אישור עירייה להעברה בטאבו (כולל מוועדה המקומית), ואישורי מיסים.
בברכה,
טל רכניץ, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה שכירות עם אופציה
תמר
27/03/08
בחוזה שכירות שביצעתי מול השוכרים שלי הכנסתי את מיסי הארנונה עם תשלום שכר הדירה, כאשר התשלום הוא לחצי שנה מראש כמו גם חוזה השכירות שמבוצע לחצי שנה. כעת הסתיימה חצי השנה והשוכרים רוצים לממש את האופציה לחצי שנה נוספת, העניין הוא שמיסי הארנונה עם חתימת החוזה הראשון היו נמוכים ב- מאתיים שקל לעומת היום ערב חתימת החוזה החדש, האם יש באפשרותי לבקש מהשוכרים להוסיף את עליית המיסים לתשלום הכולל של שכירת הדירה? לציין שבחוזה כתוב שתשלום השכירות כולל את תשלום המיסים אבל לא כתוב סכום נפרד למיסים. תודה רבה מראש
אנא הפני את השאלה לפורום דיני חוזים
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
27/03/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוק המקרקעין חיזוק בתים משותפים מפני רעידת אדמה 2008
דוד
27/03/08
1. האם סעיף 4 בחוק החדש הנ"ל, אומר שאם רק 50% מכלל הדיירים מעונין לבנות מעלית, (וכמובן 50% מתנגדים) והוועדה המקומית אישרה את בקשתם, הרי שפניה למפקח על הבתים המשותפים,, תאפשר קבלת צו מניעה שתבטל החלטת הוועדה המקומית?
2. האם סעיף 11 בחוק הנ"ל פירושו שלמרות שאנו "בית מורכב" ויש בית המרוחק מאיתנו 10 מטר ללא שום דבר משותף, אנו נחשבים לצורך רוב נדרש "בית משותף" ודעתם של הבית השני אינו חשוב לצורך זה?
2. האם סעיף 11 בחוק הנ"ל פירושו שלמרות שאנו "בית מורכב" ויש בית המרוחק מאיתנו 10 מטר ללא שום דבר משותף, אנו נחשבים לצורך רוב נדרש "בית משותף" ודעתם של הבית השני אינו חשוב לצורך זה?
חיזוק בתים משותפים מפני רעידת אדמה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
27/03/08
תחום המקרקעין בכלל והנושא של בית משותף כולל חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה מתקיימים לפחות בשני מישורים משפטיים שונים, שלא בהכרח משיקים זה לזה - התחום התכנוני (ובכלל זה החלטות הוועדה המקומית ודרישותיה לגבי הסכמות וחתימות של דיירים) והתחום הקנייני (ובכלל זה הליכים המתנהלים מול המפקח על הבתים המשותפים,אשר מוסמך להוציא צווי מניעה, ההסכמות והחתימות הדרושות על מנת לתקן את הרישומים בטאבו וכיו"ב).
החוק החדש שציינת מתייחס להיבט הקנייני - מה דרוש מבחינת המפקח על הבתים המשותפים ואיזו הסכמה דרושה על מנת לעדכן את הרישומים בטאבו ולהתאימם למציאות. כך שבאופן תיאורטי יכולה להיות החלטת וועדה מקומית המאשרת את הבקשה, אולם יהיה קושי לממשה שכן המפקח לא יאפשר עיגון הדברים במישור הקנייני (דהיינו ביצוע הדברים הלכה למעשה ורישומם בטאבו).
לגבי הבית הסמוך - צריך לבדוק כיצד הדברים רשומים בטאבו - האם שני הבניינים רשומים בטאבו כבית משותף אחד או לא?
כך או כך, מהשאלות שלך עולה שנדרש לך עורך דין שבקיא בתחום המקרקעין בכלל ובתחום של חיזוק בתים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38) בפרט. יש אפשרות לעשות זאת באמצעות פנייה דחופה בפורום.
החוק החדש שציינת מתייחס להיבט הקנייני - מה דרוש מבחינת המפקח על הבתים המשותפים ואיזו הסכמה דרושה על מנת לעדכן את הרישומים בטאבו ולהתאימם למציאות. כך שבאופן תיאורטי יכולה להיות החלטת וועדה מקומית המאשרת את הבקשה, אולם יהיה קושי לממשה שכן המפקח לא יאפשר עיגון הדברים במישור הקנייני (דהיינו ביצוע הדברים הלכה למעשה ורישומם בטאבו).
לגבי הבית הסמוך - צריך לבדוק כיצד הדברים רשומים בטאבו - האם שני הבניינים רשומים בטאבו כבית משותף אחד או לא?
כך או כך, מהשאלות שלך עולה שנדרש לך עורך דין שבקיא בתחום המקרקעין בכלל ובתחום של חיזוק בתים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38) בפרט. יש אפשרות לעשות זאת באמצעות פנייה דחופה בפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שיעבוד
שני
27/03/08
מקווה שהגעתי לפורום הנכון,
האם התחרות בין השיעבודים קוראת בעצם כאשר,חברה פושטת את הרגל ויש צורך לחלק את נכסייה, שאלתי הנוספת היא,
מה הכוונה ששיעבוד צף עם מגבלה גובר על שיעבוד צפסיפי שיעבוד צף ללא מגבלה, אם הם מנוגדים למגבלה, איזו מגבלה, ומה קורה אם זה לא מנוגד למגבלה איפה מיקומו?
תודה
האם התחרות בין השיעבודים קוראת בעצם כאשר,חברה פושטת את הרגל ויש צורך לחלק את נכסייה, שאלתי הנוספת היא,
מה הכוונה ששיעבוד צף עם מגבלה גובר על שיעבוד צפסיפי שיעבוד צף ללא מגבלה, אם הם מנוגדים למגבלה, איזו מגבלה, ומה קורה אם זה לא מנוגד למגבלה איפה מיקומו?
תודה
שעבוד ביחס לנכס מקרקעין
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
27/03/08
כעיקרון, זה פורום מקרקעין ודיני נדל"ן והשאלה שלך נוגעת לתחום של דיני החברות.
יחד עם זאת, ננסה להשיב לשאלתך.
המשמעות של תחרות בין שעבודים באה לידי ביטוי במימוש הנכס (מהו הסדר של חלוקת התקבולים) וכן במקרה שחברה נקלעת להליכי פירוק.
"המגבלה" המדוברת ביחס לשעבוד צף משמעה - שעבוד צף שחלק מתנאי השיעבוד (וכך זה גם נרשם במרשמי רשם החברות) קובעים שאין ליצור שעבודים נוספים ללא קבלת הסכמת בעל השיעבוד הצף. במקרה כזה, היה ויירשם שעבוד נוסף, מאוחר בזמן, ללא קבלת הסכמת בעל השעבוד הצף - הוא יהיה נחות ביחס לשעבוד הצף, גם אם מדובר בשעבוד ספציפי.
יחד עם זאת, ננסה להשיב לשאלתך.
המשמעות של תחרות בין שעבודים באה לידי ביטוי במימוש הנכס (מהו הסדר של חלוקת התקבולים) וכן במקרה שחברה נקלעת להליכי פירוק.
"המגבלה" המדוברת ביחס לשעבוד צף משמעה - שעבוד צף שחלק מתנאי השיעבוד (וכך זה גם נרשם במרשמי רשם החברות) קובעים שאין ליצור שעבודים נוספים ללא קבלת הסכמת בעל השיעבוד הצף. במקרה כזה, היה ויירשם שעבוד נוסף, מאוחר בזמן, ללא קבלת הסכמת בעל השעבוד הצף - הוא יהיה נחות ביחס לשעבוד הצף, גם אם מדובר בשעבוד ספציפי.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שיפוץ בניין
חנה
26/03/08
אם רוצים ליזום שיפוץ בבנין, כמה אחוזים של בעלי הדירות צריכים להסכים? האם זה משתנה אם השיפוץ כולל "רק" צביעה חיצונית? האם ההסכנה צריכה להיות בכתב?
שיפוץ בית משותף
עו"ד טל רכניץ
מנהל
27/03/08
שלום,
כל עוד, המדובר בעבודות שאינן פוגעות ברכוש המשותף (הצמדה או גריעת חלק מהזכויות ברכוש המשותף) כי אם תחזוקה שלו, דורשות רוב רגיל ומוטב שההסכמה תהיה בכתב ולאחר כינוס אסיפת דיירים, בה נוהל פרוטוקול כדין.
בברכה,
טל רכניץ, עו"ד
כל עוד, המדובר בעבודות שאינן פוגעות ברכוש המשותף (הצמדה או גריעת חלק מהזכויות ברכוש המשותף) כי אם תחזוקה שלו, דורשות רוב רגיל ומוטב שההסכמה תהיה בכתב ולאחר כינוס אסיפת דיירים, בה נוהל פרוטוקול כדין.
בברכה,
טל רכניץ, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
