פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
מושג משפטי לא מושג
רחלי
19/03/08
מה הכוונה לפיצול סעדים בבקשה ולהצהרת פתיחה?האם אפשר הסבר או להפנות אותי למקור
תודה
רחלי
תודה
רחלי
פיצול סעדים
עו"ד טל רכניץ
מנהל
19/03/08
רחלי שלום,
ראשית, פנייתך מתאימה יותר ל"פרום בתי משפט" המנוהל במקצועיות רבה באתר.
מכל מקום אשיב בקצרה. כשתובע עותר לבימ"ש ואינו יודע בשלב הפנייה לערכאות, אם וכאשר יזדקק לסעדים נוספים, עליו להגיש בקשה לפיצול סעדים. כך למשל בעניינך,אם בכוונתך לבקש סעד הצהרתי כעת ואת רוצה לשמור פתח גם להגיש תביעה כספית לאחר מכן (עם חשיפת נתונים חדשים, או שינוי נסיבות).
בברכה,
טל רכניץ, עו"ד
ראשית, פנייתך מתאימה יותר ל"פרום בתי משפט" המנוהל במקצועיות רבה באתר.
מכל מקום אשיב בקצרה. כשתובע עותר לבימ"ש ואינו יודע בשלב הפנייה לערכאות, אם וכאשר יזדקק לסעדים נוספים, עליו להגיש בקשה לפיצול סעדים. כך למשל בעניינך,אם בכוונתך לבקש סעד הצהרתי כעת ואת רוצה לשמור פתח גם להגיש תביעה כספית לאחר מכן (עם חשיפת נתונים חדשים, או שינוי נסיבות).
בברכה,
טל רכניץ, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קושי/ה בנוגע להסכם במקרקעין
מוניקה
18/03/08
לגבי הסכם במקרקעין (שחלקם באירופה) שאחד מן הצדדים מבקש להפר הוצע לי לפנות לבית משפט כדי לבקש סעד או פסק דין הצהרתי ובמקביל להגיש תביעה כספית: שאם לא יקיים אחד מן הצדדים(זה שאני ובן משפחתי תובעים על נסיון להפרת ההסכם ביננו ) את ההסכם יפסוק בית המשפט מועד קצוב שלאחריו אם לא יעמוד הצד בהסכם המוצהר (לחלוקה הנדרשת בין הצדדים) יפסוק בית המשפט כסף או תמורה כשווי החלוקה עלפי ההסכם ש"יוצהר". מאחר ומדובר פה במקרקעין שבארץ אחרת ויש בעייה אחכ (כלומר לכשיפסוק בית המשפט את תקפותו של ההסכם מחד ואת היעד הביטול מאידך) לכפות הלכה למעשה את פסק הדין הישראלי (למרות שלפי הסכם במקרקעין הדין אותו יחילו על כל סכסוך הוא הדין הישראלי בלבד) על הצד המפר..התביעה שתבוא במקביל לסעד הצהרתי תאפשר את החלוקה השווה ותמנע את הצורך לרדוף אחרי המגיע לתובעים בארץ זרה, על כל הבעייתיות הכרוכה בזה.. כלומר נקבל התובעים את התמורה המגיעה לנו מכסף ונכסים שישנם בארץ בבעלות משותפת. בד דודתי שלומדת משפטים(משפחה אבל לא עדיין 100 אחוז מבושלת בידע) אמרה לי שיש בעיה עם אפשרות זו שהוצעה לי. האם יש צדק בדבריה? ואני יכולה למנוע מעצמי מהלך מוטעה מראש.?בכבוד רב
מוניקה שכבר הציגה שאלה זו ןלא נענתה.
בתודה מראש ובתקוה שאתם תוכלו להאיר את עיניי.
מוניקה שכבר הציגה שאלה זו ןלא נענתה.
בתודה מראש ובתקוה שאתם תוכלו להאיר את עיניי.
הפרת הסכם שותפות לגבי מקרקעין בחו"ל
עו"ד טל רכניץ
מנהל
19/03/08
מוניקה שלום רב,
ראשית, בשם מנהלי הפרום התנצלותנו אם שאלתך כבר נשאלה ולא נענתה.
אני חייב להודות ששאלתך סבוכה כשלעצמה, וגם תיאור הפרטים אינו כ"כ ברור.
חלק גדול משאלתך תלוי באמור בנוסח ההסכם שנחתם עם השותף בשים לב לאמור שם באשר לסמכות השיפוט והדין החל. אכיפת פס"ד ישראלי בחו"ל הינו הליך בפני עצמו שיש לקבל חוו"ד נפרדת בגינו (הדבר תלוי בהוראות ההסכם, הצדדים לו וכיו"ב).
הקונסטרוקציה המשפטית שהעלית לגבי פיצול התביעה להצהרתית ולכספית, ייתכן וכלל אינה נדרשת ו/או מועילה, ויש לראות את התייחסות הוראות ההסכם שנחתם לגבי סמכות השיפוט והדין הרלוונטי כאמור.
בכל מקרה, בסוגיות סבוכות כאמור הפורום אינו מתאים להתייחסות קונקרטית כאמור, ומומלץ לך להיוועץ עם עו"ד בעל ניסיון בתחום ולהציג בפני את המסמכים. ניתן גם להיעזר במודול "פנייה דחופה" של האתר לעניין זה.
בברכה,
טל רכניץ, עו"ד
ראשית, בשם מנהלי הפרום התנצלותנו אם שאלתך כבר נשאלה ולא נענתה.
אני חייב להודות ששאלתך סבוכה כשלעצמה, וגם תיאור הפרטים אינו כ"כ ברור.
חלק גדול משאלתך תלוי באמור בנוסח ההסכם שנחתם עם השותף בשים לב לאמור שם באשר לסמכות השיפוט והדין החל. אכיפת פס"ד ישראלי בחו"ל הינו הליך בפני עצמו שיש לקבל חוו"ד נפרדת בגינו (הדבר תלוי בהוראות ההסכם, הצדדים לו וכיו"ב).
הקונסטרוקציה המשפטית שהעלית לגבי פיצול התביעה להצהרתית ולכספית, ייתכן וכלל אינה נדרשת ו/או מועילה, ויש לראות את התייחסות הוראות ההסכם שנחתם לגבי סמכות השיפוט והדין הרלוונטי כאמור.
בכל מקרה, בסוגיות סבוכות כאמור הפורום אינו מתאים להתייחסות קונקרטית כאמור, ומומלץ לך להיוועץ עם עו"ד בעל ניסיון בתחום ולהציג בפני את המסמכים. ניתן גם להיעזר במודול "פנייה דחופה" של האתר לעניין זה.
בברכה,
טל רכניץ, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוסר תום לב במשא ומתן
אלעד
18/03/08
אני מנהל מזה כחודשיים משא ומתן לרכישת דירה. כעת, ולאחר שסיימתי לבדוק את כל הבדיקות שראוי לבדוק בטרם הרכישה, המוכר מעוניין שלא למכור עקב התמשכות ההליכים.
אני מעוניין לתבוע אותו על חוסר תום ליבו וביטול העסקה.
להליך היו הוצאות רבות עבורי, הן בבדיקות שערכתי והן הוצאות עו"ד.
היכן אני תובע? כמה כסף מקובל לתבוע?
אני מעוניין לתבוע אותו על חוסר תום ליבו וביטול העסקה.
להליך היו הוצאות רבות עבורי, הן בבדיקות שערכתי והן הוצאות עו"ד.
היכן אני תובע? כמה כסף מקובל לתבוע?
חוסר תום לב במשא ומתן
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
19/03/08
ראשית, חשוב לבדוק מהם הנזקים שנגרמו לך, כתוצאה מניהול המשא ומתן בחוסר תום לב על ידי הצד השני?
אם הנזקים הכספיים הישירים (כמו הוצאות שכ"ט עו"ד והוצאות כספיות נוספות שהוצאת) נמוכים מ-18,000 ש"ח, כדאי להגיש את התביעה לבימ"ש לתביעות קטנות.
אם הסכומים עולים על 18,000 ש"ח יש להגיש את התביעה לבית משפט השלום.
כעיקרון, תביעה בעילה כזו היא קשה מאוד להוכחה.
חלק מניהול משא ומתן הוא העובדה שמדובר רק במשא ומתן, שכל אחד מהצדדים רשאי לחדול ממנו ולהחליט שאינו מעוניין להתקדם לקראת הסכם.
גם אם תצליח להוכיח את העילה הזו, הרי שלא תקבל פיצוי בגין "עוגמת נפש" וכיו"ב, אלא רק בגין נזקים כספיים ישירים שנגרמו לך.
אם הנזקים הכספיים הישירים (כמו הוצאות שכ"ט עו"ד והוצאות כספיות נוספות שהוצאת) נמוכים מ-18,000 ש"ח, כדאי להגיש את התביעה לבימ"ש לתביעות קטנות.
אם הסכומים עולים על 18,000 ש"ח יש להגיש את התביעה לבית משפט השלום.
כעיקרון, תביעה בעילה כזו היא קשה מאוד להוכחה.
חלק מניהול משא ומתן הוא העובדה שמדובר רק במשא ומתן, שכל אחד מהצדדים רשאי לחדול ממנו ולהחליט שאינו מעוניין להתקדם לקראת הסכם.
גם אם תצליח להוכיח את העילה הזו, הרי שלא תקבל פיצוי בגין "עוגמת נפש" וכיו"ב, אלא רק בגין נזקים כספיים ישירים שנגרמו לך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ארגון הקבלנים והבונים
שירי
18/03/08
שלום, רציתי לדעת מהו ארגון הקבלנים והבונים, ומהו תפקידו
אודה לעזרתכם.
אודה לעזרתכם.
יש לארגון הקבלנים והבונים
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
19/03/08
אתרי אינטרנט לפי המחוזות הגיאוגרפיים של הקבלנים.
מומלץ מאוד להיכנס ולראות. יש שם המון אינפורמציה ותוכלי וודאי למצוא שם תשובות לשאלתך.
מומלץ מאוד להיכנס ולראות. יש שם המון אינפורמציה ותוכלי וודאי למצוא שם תשובות לשאלתך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תביעת קבלן
חנה
17/03/08
כמה זמן במשוער נמשך תביעה של קבלן על ליקויים בבניה בשטחים הציבוריים של הבניין?
האם כל הדיירים חייבים לתבוע או רק הרוב?
במקרה וחייבים לקחת בורר כמה יכול לעלות כל התהליך? (כולל אגרות, שמאי, עו"ד ועוד).
כמה זה כדאי?
האם כל הדיירים חייבים לתבוע או רק הרוב?
במקרה וחייבים לקחת בורר כמה יכול לעלות כל התהליך? (כולל אגרות, שמאי, עו"ד ועוד).
כמה זה כדאי?
תביעה בגין ליקויי בנייה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
19/03/08
ראשית, נשאלת השאלה החשובה ביותר - מהם ליקויי הבנייה שהתגלו ברכוש המשותף? כמה הם מפריעים לשימוש ברכוש המשותף? כמה יעלה לתקן אותם? האם בכוונת השכנים לתקן אותם בכל מקרה?
אם התגלו ליקויים משמעותיים ואמיתיים, אין סיבה שלא להגיש תביעה לבימ"ש.
בד"כ בימ"ש ממנה מומחה מטעמו שבודק את הליקויים הנטענים וכותב חוות דעת איך לתקנם וכמה יעלה לתקנם.
תביעה כזו יכולה להימשך כשנה עד שנה וחצי אם תסתיים בפשרה וכשלוש או ארבע שנים אם תסתיים בפסק דין.
העלויות הן אגרת בימ"ש, שכ"ט עו"ד, שכ"ט מומחה מטעם הדיירים שיכין חוו"ד לבימ"ש, שכ"ט מומחה שימונה ע"י בימ"ש.
מומלץ שהדיירים יחליטו על הגשת התביעה במסגרת אסיפת דיירים ואז גם כולם יישאו בהוצאות.
אם התגלו ליקויים משמעותיים ואמיתיים, אין סיבה שלא להגיש תביעה לבימ"ש.
בד"כ בימ"ש ממנה מומחה מטעמו שבודק את הליקויים הנטענים וכותב חוות דעת איך לתקנם וכמה יעלה לתקנם.
תביעה כזו יכולה להימשך כשנה עד שנה וחצי אם תסתיים בפשרה וכשלוש או ארבע שנים אם תסתיים בפסק דין.
העלויות הן אגרת בימ"ש, שכ"ט עו"ד, שכ"ט מומחה מטעם הדיירים שיכין חוו"ד לבימ"ש, שכ"ט מומחה שימונה ע"י בימ"ש.
מומלץ שהדיירים יחליטו על הגשת התביעה במסגרת אסיפת דיירים ואז גם כולם יישאו בהוצאות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה עם צו הריסה
MOMO
17/03/08
אני מעוניין לרכוש דירה שיש עליה בנסח טאבו - צו הריסה של עיריית ת"א משנת 1979 על חריגות בנייה.
שאלותי הם:
- האם ניתן בכלל לקנות נכס כזה? העירייה תתן לעשות העברת בעלות?
- האם יש סיכוי שיבואו פתאום לדרוש ממני להרוס את החריגות למרות ששלושים שנה אף אחד לא דרש להרוס? מה עם חוק התיישנות?
תודה מראש
שאלותי הם:
- האם ניתן בכלל לקנות נכס כזה? העירייה תתן לעשות העברת בעלות?
- האם יש סיכוי שיבואו פתאום לדרוש ממני להרוס את החריגות למרות ששלושים שנה אף אחד לא דרש להרוס? מה עם חוק התיישנות?
תודה מראש
רכישת דירה עם צו הריסה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
19/03/08
דירה שרשום לגביה צו הריסה היא דירה עם פגם, ובהתאם לכך גם המחיר שלה אמור להיות נמוך משמעותית.
בהחלט יש סיכון שבאיזשהו שלב בעתיד ינקטו כנגד הבעלים ו/או המחזיק בדירה הליכים בנוגע לחריגות הבנייה.
לגבי הרישום ע"ש הקונה בטאבו - צריך לבדוק את נסח הטאבו, לראות איך רשום הבניין, איך רשומה הדירה ואיך רשום צו ההריסה.
בהחלט יש סיכון שבאיזשהו שלב בעתיד ינקטו כנגד הבעלים ו/או המחזיק בדירה הליכים בנוגע לחריגות הבנייה.
לגבי הרישום ע"ש הקונה בטאבו - צריך לבדוק את נסח הטאבו, לראות איך רשום הבניין, איך רשומה הדירה ואיך רשום צו ההריסה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת זכויות בדירה
דנה
17/03/08
שלום,
אנו במו"מ לרכישת דירה. מהו טווח הזמנים המקובל להעברת רישום הזכויות בדירה ע"ש הקונה? האם צריך להשאיר פיקדון/ סכום כסף שישולם רק לאחר שהמוכר השלים את הרישום? אם כן, כמה נהוג (באחוזים).
תודה,
דנה
אנו במו"מ לרכישת דירה. מהו טווח הזמנים המקובל להעברת רישום הזכויות בדירה ע"ש הקונה? האם צריך להשאיר פיקדון/ סכום כסף שישולם רק לאחר שהמוכר השלים את הרישום? אם כן, כמה נהוג (באחוזים).
תודה,
דנה
העברת זכויות בדירה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
19/03/08
כעיקרון, התנאים להעברת זכויות ע"ש קונה הם שהקונה שילם את כל הכסף עבור הנכס וכן שהתקבלו כל אישורי המסים בגין העסקה (דבר האורך מספר חודשים).
במצב שהקונה משלם את כל הכסף, מקבל את החזקה אולם טרם התקבלו כל אישורי המסים, בהחלט יש מקום להפקדת כספים בנאמנות להבטחה של תשלומי מסים אלה.
הסכום שמשאירים בנאמנות אינו באחוזים. צריך לבדוק מה החשיפה המירבית של המוכר למסים (כמה היטל השבחה וכמה מס שבח, אם חלילה לא יקבל פטור) ואת הסכום הזה להשאיר בנאמנות.
במצב שהקונה משלם את כל הכסף, מקבל את החזקה אולם טרם התקבלו כל אישורי המסים, בהחלט יש מקום להפקדת כספים בנאמנות להבטחה של תשלומי מסים אלה.
הסכום שמשאירים בנאמנות אינו באחוזים. צריך לבדוק מה החשיפה המירבית של המוכר למסים (כמה היטל השבחה וכמה מס שבח, אם חלילה לא יקבל פטור) ואת הסכום הזה להשאיר בנאמנות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עזרה
שלמה
17/03/08
אני מכיר מישהו שמוכן למכור דירה במחיר מאד זול ואני יכול לפרסם את הדירה ואמצא קונה שיקנה את זה במחיר יקר
וכך אני יכול להרויח את ההפרש כ - 10.000 $
השאלה איך לעשות את זה ?
כי אם אפגיש את הקונה עם המוכר שניהם לא יאהבו את זה ויעשו קנוניא ביניהם כדי להוציא אותי מהתמונה ואז אפי' דמי תיווך לא יתנו לי כי אין לי רשיון תיווך וסתם אצא עם לשון בחוץ .
ואם אני ממש יקנה את הדירה ואח"כ ימכור אותה
א. יש הרבה עלויות שאצטרך לשלם .
ב. אני מפחד שאם לא אמצא מיד קונה והמוכר ירצה את הכסף ואין לי לשלם את דמי הדירה .
האם יש איזה פתרון בשביל זה ?
תודה
וכך אני יכול להרויח את ההפרש כ - 10.000 $
השאלה איך לעשות את זה ?
כי אם אפגיש את הקונה עם המוכר שניהם לא יאהבו את זה ויעשו קנוניא ביניהם כדי להוציא אותי מהתמונה ואז אפי' דמי תיווך לא יתנו לי כי אין לי רשיון תיווך וסתם אצא עם לשון בחוץ .
ואם אני ממש יקנה את הדירה ואח"כ ימכור אותה
א. יש הרבה עלויות שאצטרך לשלם .
ב. אני מפחד שאם לא אמצא מיד קונה והמוכר ירצה את הכסף ואין לי לשלם את דמי הדירה .
האם יש איזה פתרון בשביל זה ?
תודה
קניית דירה
אוהד
17/03/08
איפה הדירה ומה המחיר שמבוקש. אם היא שווה לא אכפת לי לשלם לך "דמי תיווך".
שינוי ייעוד
עוזי
17/03/08
נכס בבעלותי משמש בפועל כדירת מגורים בניגוד להיתר הבניה שנקבע עי הועדה המקומית לתכנון.
מהו התהליך הנדרש על מנת לשנות יעוד של נכס ?האם יתכן כי לא ניתן יהיה לשנות את יעודו על אף שבצורתו נראה כדירת מגורים ואף קיימת כל התשתית הרצויה לדירה (שירותים,מקלחת,מטבח וכו')
האם תהליך זה כרוך בעלויות מיסוי שונות או עלויות אחרות?
מהו התהליך הנדרש על מנת לשנות יעוד של נכס ?האם יתכן כי לא ניתן יהיה לשנות את יעודו על אף שבצורתו נראה כדירת מגורים ואף קיימת כל התשתית הרצויה לדירה (שירותים,מקלחת,מטבח וכו')
האם תהליך זה כרוך בעלויות מיסוי שונות או עלויות אחרות?
שינוי יעוד
עו"ד זהר ארד
מנהל
19/03/08
עוזי שלום,
בהחלט יתכן שלא ניתן לשנות את יעוד הנכס, הדבר תלוי בין היתר בתוכנית בניין עיר החלה על הנכס. יחד עם זאת, יתכן וניתן לקבל אישור לשימוש חורג מבלי לשנות את היעוד.
מוצא כי בשלב ראשון תפנה למחלקת ההנדסה בעירייה ותברר פרטים אודות האפשרויות השונות.
לגבי עלויות אציין רק, כי העירייה יכולה להתנות מתן אישורים שונים בתשלום היטל השבחה ועל כן גם אם הדבר אפשרי מומלץ כי תבחן מראש מהן העלויות הכרוכות בכך.
בשלב שני תוכל להיעזר בשירותיו של אדריכל שיפעל בעבורך לקבלת האישורים הדרושים בהתאם להנחיות הרשות ובהתאם לחוקי התכנון והבניה.
בהצלחה,
זהר ארד, עו"ד
בהחלט יתכן שלא ניתן לשנות את יעוד הנכס, הדבר תלוי בין היתר בתוכנית בניין עיר החלה על הנכס. יחד עם זאת, יתכן וניתן לקבל אישור לשימוש חורג מבלי לשנות את היעוד.
מוצא כי בשלב ראשון תפנה למחלקת ההנדסה בעירייה ותברר פרטים אודות האפשרויות השונות.
לגבי עלויות אציין רק, כי העירייה יכולה להתנות מתן אישורים שונים בתשלום היטל השבחה ועל כן גם אם הדבר אפשרי מומלץ כי תבחן מראש מהן העלויות הכרוכות בכך.
בשלב שני תוכל להיעזר בשירותיו של אדריכל שיפעל בעבורך לקבלת האישורים הדרושים בהתאם להנחיות הרשות ובהתאם לחוקי התכנון והבניה.
בהצלחה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח לחנות
מירי
17/03/08
ברצוני לדעת האם נכס המופיע בנסח טאבו כחנות אך בפועל משמש כדירת מגורים שנים לאחר שנעשה בו השינוי המתאים לשמש כיחידת דיור אך שינוי זה לא בוצע במסמכים המשפטיים של הנכס.
האם במקרה כזה בעת מכירת הנכס יכול מס שבח או שמא יכול להכלל בפטור כדירת יחיד?
האם במקרה כזה בעת מכירת הנכס יכול מס שבח או שמא יכול להכלל בפטור כדירת יחיד?
פטור של דירת מגורים לחנות
עו"ד טל רכניץ
מנהל
19/03/08
מירי שלום,
מס שבח בודק מהותית את הטענה ויתייחס לגופם של דברים.
אם תצליחי להוכיח כי היחידה שימשה כדירת מגורים בפועל שניתן לה היתר בוועדה המקומית ורק בטאבו לא עודכן הרישום, את יכולה לנסות להעלות את הטענה. קחי רק בחשבון שסביר להניח כי רשויות המס ינהלו עימך דין ודברים בעניין.
בברכה,
טל רכניץ, עו"ד
מס שבח בודק מהותית את הטענה ויתייחס לגופם של דברים.
אם תצליחי להוכיח כי היחידה שימשה כדירת מגורים בפועל שניתן לה היתר בוועדה המקומית ורק בטאבו לא עודכן הרישום, את יכולה לנסות להעלות את הטענה. קחי רק בחשבון שסביר להניח כי רשויות המס ינהלו עימך דין ודברים בעניין.
בברכה,
טל רכניץ, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קניית דירה לפני נישואים
אסתי
16/03/08
אני מעוניינת לקנות דירה שתירשם על שמי בלבד וזו דירתי היחידה. הבעיה היא שמסירת הדירה היא רק בעוד חצי שנה ואז כבר אהיה אישה נשואה. האם זה משנה לעניין הפטור למס קנייה שאני אמורה לקבל
רכישת דירה לפני הנישואין
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
16/03/08
המועד הקובע והרלבנטי לעניין מס רכישה הוא מועד החתימה על הסכם המכר.
העובדה שכשתקבלי את הדירה תהיי כבר נשואה, לא תשפיע על שיעור מס הרכישה שאת עתידה לשלם, אם במועד החתימה על הסכם המכר, הסטטוס שלך יהיה עדיין "רווקה".
יחד עם זאת, ייתכן שתהיה לכך השפעה על הסדרי הממון בינך לבין בעלך, וייתכן, שכדאי לך לשקול עריכת הסכם ממון. בעניין זה מומלץ להיוועץ בפורום דיני משפחה.
העובדה שכשתקבלי את הדירה תהיי כבר נשואה, לא תשפיע על שיעור מס הרכישה שאת עתידה לשלם, אם במועד החתימה על הסכם המכר, הסטטוס שלך יהיה עדיין "רווקה".
יחד עם זאת, ייתכן שתהיה לכך השפעה על הסדרי הממון בינך לבין בעלך, וייתכן, שכדאי לך לשקול עריכת הסכם ממון. בעניין זה מומלץ להיוועץ בפורום דיני משפחה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השכרת חדר על הגג
אורה
16/03/08
שלום. אני מתגוררת בבנין משותף, בדירת עם קומת גג מעל. השכן מדירת הגג הסמוכה לשלי השכיר את החדרון שעל הגג שלו לזוג. מאחר ומדובר בחדרון קטן המשמש כחדר שינה+ אמבטיה, המטבח, סירים, גז, מכונת הכביסה וכד' מתנהלים בשטח המרפסת הפתוחה צמודים לקיר המשותף בינינו. למעשה כל היום והלילה יש רעש מהמרפסת, כלים,צ דיבורים, מכונות וכד'. האם יש איזשהי עילה לדרוש פינויי או איסור השכרה. יש לציין שכבר הערנו לדיירים ובעליהם על הרעש הבוקע מהמרפסת. אך התוצאה זיהה . לתשובתך אודה
השכרה של החדר על הגג
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
16/03/08
כדאי לבדוק ברשות המקומית האם לחדר שעל הגג יש היתר לשמש כדירת מגורים, או שמדובר בחדר שהייעוד שלו הוא "חדר כביסה" או משהו מעין זה שהותר לפני עשרות שנים.
במידה ומדובר בחדר שהיעוד החוקי שלו (כפי שמופיע בהיתר הבנייה של הבניין) אינו מגורים, תוכלו לפנות לרשות המקומית ולבקש שישלחו פקח. בסמכותו של הפקח למלא דו"ח לרשות המקומית, אשר בעקבותיו יכולים להינקט הליכים פליליים כנגד מי שעושה שימוש בנכס בניגוד להיתר הבנייה.
במידה ומדובר בחדר שהיעוד החוקי שלו (כפי שמופיע בהיתר הבנייה של הבניין) אינו מגורים, תוכלו לפנות לרשות המקומית ולבקש שישלחו פקח. בסמכותו של הפקח למלא דו"ח לרשות המקומית, אשר בעקבותיו יכולים להינקט הליכים פליליים כנגד מי שעושה שימוש בנכס בניגוד להיתר הבנייה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערת אזהרה
אסף
14/03/08
אמי קונה דירה ולצורך כך אני מלווה לה 50 אלף דולר. האם היא יכולה לרשום הערת אזהרה לטובתי על הימנעות ממכירת הדירה בלי הסכמתי מבלי שנעשה הסכם חתום או שנדווח לרשויות כל כך.
***הערת המערכת:לקריאה נוספת: מכירת דירה
***הערת המערכת:לקריאה נוספת: מכירת דירה
רישום הערת אזהרה
עו"ד זהר ארד
מנהל
14/03/08
אסף שלום,
הערת אזהרה אינה עסקה במקרקעין ועל כן אינה מחייבת דיווח לרשויות המס לצורכי רישום, ובכלל.
על בקשה לרישום הערת אזהרה, במקרה שתארת, יכולה לחתום אימך בלבד, כמי שהתחייבה שלא לבצע עסקה. אין צורך ששני הצדדים יחתמו על הבקשה.
במקרה זה יתכן גם, שהבקשה לרישום הערת אזהרה עצמה יכולה להוות הלכה למעשה את "ההסכם" בינך לבין אמך.
בברכה
זהר ארד, עו"ד
הערת אזהרה אינה עסקה במקרקעין ועל כן אינה מחייבת דיווח לרשויות המס לצורכי רישום, ובכלל.
על בקשה לרישום הערת אזהרה, במקרה שתארת, יכולה לחתום אימך בלבד, כמי שהתחייבה שלא לבצע עסקה. אין צורך ששני הצדדים יחתמו על הבקשה.
במקרה זה יתכן גם, שהבקשה לרישום הערת אזהרה עצמה יכולה להוות הלכה למעשה את "ההסכם" בינך לבין אמך.
בברכה
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קניית דירה
עדי
14/03/08
שלום וברכה,
אנו לקראת רכישת דירה, העברנו את הטיפול לעורך דין שיטפל בנושא, לצערנו הוא מאוד מתמהמה בקידומו.
מהי הפרוצדורה במעבר מעורך דין אחד לשני?
האם העורך דין הנוכחי צריך להעביר אליי את מה שכבר הספיק לעשות בתמורה לתשלום היחסי שמגיע לו לפעולות שביצע עד כה?
שאלה נוספת-
מה דרוש לעורך דין בא כח רוכשי הדירה לצורך כתיבת חוזה בין הצדדים?
תודה.
אנו לקראת רכישת דירה, העברנו את הטיפול לעורך דין שיטפל בנושא, לצערנו הוא מאוד מתמהמה בקידומו.
מהי הפרוצדורה במעבר מעורך דין אחד לשני?
האם העורך דין הנוכחי צריך להעביר אליי את מה שכבר הספיק לעשות בתמורה לתשלום היחסי שמגיע לו לפעולות שביצע עד כה?
שאלה נוספת-
מה דרוש לעורך דין בא כח רוכשי הדירה לצורך כתיבת חוזה בין הצדדים?
תודה.
רכישת דירה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
16/03/08
המעבר בין עורך דין אחד לשני תלוי בשאלה מה בדיוק סיכמתם עם עורך הדין שאליו פניתם על מנת שייצג אתכם בהסכם המכר. במידה וקיים הסכם בכתב ביחס לשכר טרחתו - חשוב לבדוק מה קובע ההסכם בעניין זה. במידה ואין הסכם בכתב - עורך הדין זכאי לשכר טרחה ראוי בגין העבודה שעשה עד כה.
עורך הדין שמייצג אתכם ברכישת הדירה צריך לקבל את הפרטים של הנכס (עליו לבדוק את הרישומים של הנכס בטאבו / במינהל מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת, ברשות המקומית, בהתאם לצורך) וכן את כל הפרטים המסחריים שהוסכמו - המחיר, מנגנון ההצמדה, תנאי התשלום, מועד מסירת החזקה, בדיקה של חשיפת המוכר/ים לחיובי מסים (ע"מ להשאיר מספיק כסף בנאמנות) וכיו"ב. קיימים פרטים רבים נוספים המשתנים מעסקה לעסקה.
בכל מקרה מומלץ מאוד לבחור בעורך דין שבקיא בתחום המקרקעין לביצוע העסקה (כמו שכשסובלים מבעיית עיניים הולכים לרופא עיניים ולא לרופא אף אוזן גרון).
עורך הדין שמייצג אתכם ברכישת הדירה צריך לקבל את הפרטים של הנכס (עליו לבדוק את הרישומים של הנכס בטאבו / במינהל מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת, ברשות המקומית, בהתאם לצורך) וכן את כל הפרטים המסחריים שהוסכמו - המחיר, מנגנון ההצמדה, תנאי התשלום, מועד מסירת החזקה, בדיקה של חשיפת המוכר/ים לחיובי מסים (ע"מ להשאיר מספיק כסף בנאמנות) וכיו"ב. קיימים פרטים רבים נוספים המשתנים מעסקה לעסקה.
בכל מקרה מומלץ מאוד לבחור בעורך דין שבקיא בתחום המקרקעין לביצוע העסקה (כמו שכשסובלים מבעיית עיניים הולכים לרופא עיניים ולא לרופא אף אוזן גרון).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח
יונתן
13/03/08
שאלה לגבי מס שבח-
ישנו סעיף בחוק האומר שאם אני מוכר שני בתים לצורך רכישה של בית אחד עד תקרה של סכום מסויים, אין לי על כך מס שבח על אף שהבתים נמכרים בתוך ארבע שנים.
שאלתי היא-
האם כדי לקבל פטור זה עלי למכור את שני הבתים לפני קניית הבית החדש, או לאו דוקא.
אנא ענו לי- מי שיודע תשובה וודאית.
ישנו סעיף בחוק האומר שאם אני מוכר שני בתים לצורך רכישה של בית אחד עד תקרה של סכום מסויים, אין לי על כך מס שבח על אף שהבתים נמכרים בתוך ארבע שנים.
שאלתי היא-
האם כדי לקבל פטור זה עלי למכור את שני הבתים לפני קניית הבית החדש, או לאו דוקא.
אנא ענו לי- מי שיודע תשובה וודאית.
פטור ממס שבח בהחלפת שתי דירות בדירה שלישית
עו"ד זהר ארד
מנהל
14/03/08
יונתן שלום,
להלן התנאים לקבלת פטור ממס שבח בגין החלפת שתי דירות לדירה שלישית כפי שמפורט באתר של מס הכנסה - מיסוי מקרקעין.
"פטור בהחלפת שתי דירות לדירה שלישית
באופן יוצא מן הכלל, מוכר זכאי לפטור ממס שבח פעם אחת בלבד במכירת שתי די מגורים לשם רכישת דירה אחת אם עמד בתנאים אלה:
- המוכר הוא תושב ישראל.
- הדירה הראשונה זכאית לפטור ממס לפי אחת מעילות הפטור האחרות המנויות לעיל בעלון זה.
- הדירה השניה נמכרה תוך 12 חודשים, ממועד מכירת הדירה הראשונה
- שווי שתי הדירות הנמכרות אינו עולה על 1,616,000 ש"ח *.
- אם סך כל שווי שתי הדירות הנמכרות עולה על 1,616,000 ש"ח * ,יהא המוכר זכאי לפטור ממס במכירת הדירה השניה עד השווי כאמור ,ואילו על שווי ההפרש שייוחס לדירה השניה יחוייב במס יחסי ,כאילו מכר זכות במקרקעין אחרת ,שאינה פטורה ממס וחישוב הניכויים ושווי הרכישה יילקחו בחשבון בהתאם .
- אם שווי שתי הדירות עולה על 2,692,000 ש"ח * לא יינתן פטור על הדירה השנייה .
- המוכר ירכוש תוך 12 חודשים קודם למכירת הדירה השניה, או ב- 12 חודשים לאחריה, דירה אחרת , בסכום שאינו פחות משלושה רבעים של התמורה שקיבל עבור שתי הדירות .
* הסכום נכון עד ליום 31.12.2004"
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
להלן התנאים לקבלת פטור ממס שבח בגין החלפת שתי דירות לדירה שלישית כפי שמפורט באתר של מס הכנסה - מיסוי מקרקעין.
"פטור בהחלפת שתי דירות לדירה שלישית
באופן יוצא מן הכלל, מוכר זכאי לפטור ממס שבח פעם אחת בלבד במכירת שתי די מגורים לשם רכישת דירה אחת אם עמד בתנאים אלה:
- המוכר הוא תושב ישראל.
- הדירה הראשונה זכאית לפטור ממס לפי אחת מעילות הפטור האחרות המנויות לעיל בעלון זה.
- הדירה השניה נמכרה תוך 12 חודשים, ממועד מכירת הדירה הראשונה
- שווי שתי הדירות הנמכרות אינו עולה על 1,616,000 ש"ח *.
- אם סך כל שווי שתי הדירות הנמכרות עולה על 1,616,000 ש"ח * ,יהא המוכר זכאי לפטור ממס במכירת הדירה השניה עד השווי כאמור ,ואילו על שווי ההפרש שייוחס לדירה השניה יחוייב במס יחסי ,כאילו מכר זכות במקרקעין אחרת ,שאינה פטורה ממס וחישוב הניכויים ושווי הרכישה יילקחו בחשבון בהתאם .
- אם שווי שתי הדירות עולה על 2,692,000 ש"ח * לא יינתן פטור על הדירה השנייה .
- המוכר ירכוש תוך 12 חודשים קודם למכירת הדירה השניה, או ב- 12 חודשים לאחריה, דירה אחרת , בסכום שאינו פחות משלושה רבעים של התמורה שקיבל עבור שתי הדירות .
* הסכום נכון עד ליום 31.12.2004"
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לגבי שטח דירה
מרים
13/03/08
שלום, אבקש את עזרתכם:
ברשותי דירה שירשתי מהוריי. לדירה נלווה שטח גינה בחזית ובאחורי הבניין. כיצד אוכל לברר מה מהשטחים אכן שייך לדירה? האם אפשר לבצע זאת דרך האינטרנט?
תודה מראש.
ברשותי דירה שירשתי מהוריי. לדירה נלווה שטח גינה בחזית ובאחורי הבניין. כיצד אוכל לברר מה מהשטחים אכן שייך לדירה? האם אפשר לבצע זאת דרך האינטרנט?
תודה מראש.
נסח טאבו
עו"ד זהר ארד
מנהל
14/03/08
מרים שלום,
את יכולה בשלב ראשון להזמין נסח טאבו ולראות איזה הצמדות יש לדירה אם בכלל.
נסח טאבו ניתן להזמין דרך האינטרנט (ולקבל במייל/פקס/דואר), בין היתר, באתר של חברת הדואר בלינק שלהלן:
http://web01.postil.com/tabu.nsf/tabu?readform
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
את יכולה בשלב ראשון להזמין נסח טאבו ולראות איזה הצמדות יש לדירה אם בכלל.
נסח טאבו ניתן להזמין דרך האינטרנט (ולקבל במייל/פקס/דואר), בין היתר, באתר של חברת הדואר בלינק שלהלן:
http://web01.postil.com/tabu.nsf/tabu?readform
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכר טירחה לע"וד בשכירת דירה
מיכל
13/03/08
שלום
אני עומדת להשכיר דירה שמצאתי בעזרת תיווך. הדירה מטופלת בידי עו"ד. במשרד נמסר לי שעלי לשלם שכר טירחת הכנת החוזה שכירות בשווי כחצי חודש שכירות. שאלתי היא- האם זה חוקי לדרוש ממני את שכר הטירחה? האם זו לא עלות שעל המשכיר לשלם לעו"ד ולא אני?
תודה.
אני עומדת להשכיר דירה שמצאתי בעזרת תיווך. הדירה מטופלת בידי עו"ד. במשרד נמסר לי שעלי לשלם שכר טירחת הכנת החוזה שכירות בשווי כחצי חודש שכירות. שאלתי היא- האם זה חוקי לדרוש ממני את שכר הטירחה? האם זו לא עלות שעל המשכיר לשלם לעו"ד ולא אני?
תודה.
סליחה תיקון טעות
מיכל
13/03/08
התכוונתי שאני עומדת לשכור דירה ולא להשכיר דירה
חוזה להשכרת חניה
אזרחית
13/03/08
איפה אני יכולה למצוא חוזה באינטרנט או לנסח חוזה להשכרת חניה?
תודה....
תודה....
אני לא מכירה אתר כזה. אולי מישהו מהגולשים האחרים מכיר.
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
13/03/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה להשכרת חניה
אזרחית
14/03/08
האם מישהו מכיר חוזה להשכרת חניה או איך כותבים חוזה כזה. מה התוכן המשפטי שיש לציין בחוזה?תודה!
עזרה
מורן
13/03/08
היי
אם יש מבנה שהינו שייך למושב בנאמנות, למה הכוונה??
אם יש מבנה שהינו שייך למושב בנאמנות, למה הכוונה??
נאמנות
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
13/03/08
השאלה לא ברורה. איך את יודעת שהוא שייך למושב בנאמנות? איפה זה רשום כך?
כעיקרון, יש אפשרות שהמושב מחזיק בנאמנות את הנכס, עבור מישהו אחר, בהתאם להסכם נאמנות ביניהם, כשבסופו של דבר, בזמן כלשהו בעתיד, ייתכן שהנכס יועבר מהמושב (כנאמן) לנהנה (הוא הבעלים בנכס).
כעיקרון, יש אפשרות שהמושב מחזיק בנאמנות את הנכס, עבור מישהו אחר, בהתאם להסכם נאמנות ביניהם, כשבסופו של דבר, בזמן כלשהו בעתיד, ייתכן שהנכס יועבר מהמושב (כנאמן) לנהנה (הוא הבעלים בנכס).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינוי הקונה לאחר חתימת חוזה
שלומית
12/03/08
שלום, אני חתמתי על חוזה לקניית דירה לפני יומיים ועדיין לא שלחנו משח ועכשיו בשל בעיה אישית אני מעוניינת שאחי יירשם כקונה ולא אני. האם אפשר להחליף את הקונים מאחר ועדיין לא שלחנו משח ובעצם העסקה לא דווחה.
שינוי פרטים לאחר חתימה
עו"ד זהר ארד
מנהל
13/03/08
שלומית שלום,
מאחר וההעסקה לא דווחה, ובהנחה והמוכרים יסכימו לכך, יתכן וניתן בהסכמה לשנות את פרטי הרוכש או לבטל קליל את העסקה הראשונה ולעשות עסקה חדשה בה אחיך יהיה הקונה.
אפשרות נוספת הינה לעשות הסכם נאמנות בינך לבין אחיך ותוך 30 יום לדווח לרשויות המס על רכישה בנאמנות. במקרה זה, את רוכשת את הדירה כנאמן בלבד בעבור אחיך שהינו הנהנה. לאחר השלמת העסקה, ובהנחה והנאמנות דווחה כדין, תוכלי להעביר את הזכויות לאחיך מבלי לשלם מיסים, שכן העברה מנאמן לנהנה פטורה.
יש להניח כי במסגרת הסכם הרכישה יוצגת על ידי עו"ד ועל כן מומלץ כי תתיעצי עימו באשר ליישום האפשרויות הנ"ל או אחרות.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
מאחר וההעסקה לא דווחה, ובהנחה והמוכרים יסכימו לכך, יתכן וניתן בהסכמה לשנות את פרטי הרוכש או לבטל קליל את העסקה הראשונה ולעשות עסקה חדשה בה אחיך יהיה הקונה.
אפשרות נוספת הינה לעשות הסכם נאמנות בינך לבין אחיך ותוך 30 יום לדווח לרשויות המס על רכישה בנאמנות. במקרה זה, את רוכשת את הדירה כנאמן בלבד בעבור אחיך שהינו הנהנה. לאחר השלמת העסקה, ובהנחה והנאמנות דווחה כדין, תוכלי להעביר את הזכויות לאחיך מבלי לשלם מיסים, שכן העברה מנאמן לנהנה פטורה.
יש להניח כי במסגרת הסכם הרכישה יוצגת על ידי עו"ד ועל כן מומלץ כי תתיעצי עימו באשר ליישום האפשרויות הנ"ל או אחרות.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
צו חזקה משותפת
מיכאל
12/03/08
היי
לי ולאחי יש דירה שבה אחי גר כבר מס' שנים. ברצוני חמכור כעת את הדירה, אך אני מפחד שאלחי ייטען לדייר מוגן.
שאלתי היא האם עליי לבקש מבית משפט צו לחזקה משותפת?האם זה יעזור?
לי ולאחי יש דירה שבה אחי גר כבר מס' שנים. ברצוני חמכור כעת את הדירה, אך אני מפחד שאלחי ייטען לדייר מוגן.
שאלתי היא האם עליי לבקש מבית משפט צו לחזקה משותפת?האם זה יעזור?
פירוק שיתוף
עו"ד זהר ארד
מנהל
13/03/08
מיכאל שלום,
לא ברור מהו "צו לחזקה משותפת".
כפי שהשיבה לך עו"ד קסלר ביום 11.3.08, ככל שהנך מעוניין למכור את הדירה ואחיך מתנגד לכך, עליך להגיש לבית המשפט תביעה לפירוק שיתוף. לא ברור למה אתה חושש שאחיך יטען להיותו דייר מוגן? לפי מה שאני מבין הוא הרי בעלים של מחצית הדירה. זכות הבעלות חזקה מזכות של דיירות מוגנת ולא תשמע טענה שהוא בעלים של מחצית אחת של הדירה ודייר מוגן במחצית השניה.
נהפוך הוא, מאחר ואחיך עושה שימוש בדירה אשר מונע ממך שימוש דומה, הוא לכאורה חייב לך דמי שכירות בגין כל התקופה שהוא מתגורר בדירה מבלי לשלם. לשם כך, תוכל לכרוך את תביעת פירוק השיתוף בתביעה כספית או לבקש מבית המשפט לפצל את סעדיך.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
לא ברור מהו "צו לחזקה משותפת".
כפי שהשיבה לך עו"ד קסלר ביום 11.3.08, ככל שהנך מעוניין למכור את הדירה ואחיך מתנגד לכך, עליך להגיש לבית המשפט תביעה לפירוק שיתוף. לא ברור למה אתה חושש שאחיך יטען להיותו דייר מוגן? לפי מה שאני מבין הוא הרי בעלים של מחצית הדירה. זכות הבעלות חזקה מזכות של דיירות מוגנת ולא תשמע טענה שהוא בעלים של מחצית אחת של הדירה ודייר מוגן במחצית השניה.
נהפוך הוא, מאחר ואחיך עושה שימוש בדירה אשר מונע ממך שימוש דומה, הוא לכאורה חייב לך דמי שכירות בגין כל התקופה שהוא מתגורר בדירה מבלי לשלם. לשם כך, תוכל לכרוך את תביעת פירוק השיתוף בתביעה כספית או לבקש מבית המשפט לפצל את סעדיך.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עזרה במכירת דירה
אורן
12/03/08
שלום רב,
ראשית תודה על העזרה בפורום.
ברשותי דירה אשר ברצוני למכור. שאלתי נחלקת לשניים:
א. מה הפרוצדורה למכירת דירה? האם יש צורך בעו"ד או שניתן לחתום על חוזה עם הקונה הפוטנציאלי ללא עו"ד?
ב. הדירה רשומה על שם סבי ואני מחכה לקבלת צו קיום צוואה. האם ניתן למכור את הדירה טרם יגיע הצו או שעליי לחכות קודם לצו (אציין כי אני ממתין לו כבר כשנה וחצי).
תודה רבה מראש,
אורן
ראשית תודה על העזרה בפורום.
ברשותי דירה אשר ברצוני למכור. שאלתי נחלקת לשניים:
א. מה הפרוצדורה למכירת דירה? האם יש צורך בעו"ד או שניתן לחתום על חוזה עם הקונה הפוטנציאלי ללא עו"ד?
ב. הדירה רשומה על שם סבי ואני מחכה לקבלת צו קיום צוואה. האם ניתן למכור את הדירה טרם יגיע הצו או שעליי לחכות קודם לצו (אציין כי אני ממתין לו כבר כשנה וחצי).
תודה רבה מראש,
אורן
מכירת דירה
עו"ד זהר ארד
מנהל
12/03/08
אורן שלום,
מכירת/רכישת דירה היא בדר"כ העסקה הגדולה ביותר שאדם מן השורה מבצע בחייו. מדובר בעסקה אשר ביצועה באופן תקין וחלק דורש ידע מקצועי אשר מצוי לרוב אצל עורכי דין העוסקים במקרקעין.
במסגרת פורום זה אנו שבים ומפצירים בגולשים שלא להתקשר בעסקאות מקרקעין ללא ליווי צמוד של עו"ד הבקיא בתחום.
לשאלתך השניה, לא ברור מדוע הנך נדרש להמתין זמן רב כל כך בשביל צו קיום צוואה. בכל מקרה, ישנם מנגנונים אשר אפשר לכלול בהסכם מכר שיתכן ויאפשרו את ביצוע העסקה עוד לפני קבלת הצו.
לשאלות נוספות בעניין המכירה הנך מוזמן לפנות ב"פניה דחופה" באתר זה.
בהצלחה,
זהר ארד, עו"ד
מכירת/רכישת דירה היא בדר"כ העסקה הגדולה ביותר שאדם מן השורה מבצע בחייו. מדובר בעסקה אשר ביצועה באופן תקין וחלק דורש ידע מקצועי אשר מצוי לרוב אצל עורכי דין העוסקים במקרקעין.
במסגרת פורום זה אנו שבים ומפצירים בגולשים שלא להתקשר בעסקאות מקרקעין ללא ליווי צמוד של עו"ד הבקיא בתחום.
לשאלתך השניה, לא ברור מדוע הנך נדרש להמתין זמן רב כל כך בשביל צו קיום צוואה. בכל מקרה, ישנם מנגנונים אשר אפשר לכלול בהסכם מכר שיתכן ויאפשרו את ביצוע העסקה עוד לפני קבלת הצו.
לשאלות נוספות בעניין המכירה הנך מוזמן לפנות ב"פניה דחופה" באתר זה.
בהצלחה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי שוכרים
מיטל
12/03/08
שלום,
אשמח באם תוכל לסייע לי.
ברשותי דירה אותה אני משכירה לזוג צעיר. בחודש ינואר, ערכנו חידוש חוזה הארכת השכירות לשנה נוספת.
במעמד חתימת ההסכם, סיפרו הזוג כי הם מחפשים במקביל דירה לקנייה ושאלו באם יוכלו לעזוב במהלך השנה. עניתי כי בהתראה של חודשיים מראש, יוכלו לעזוב מבלי לשלם קנס.
יש לציין כי לא ציינו זאת בחוזה.
במקביל, לפני כשבוע, צצה לה בעייה אישית הדורשת ממני לפנות את הזוג ואת הדירה (לצורך מערי לדירה). האם אוכל לפנות את הדיירים תוך התראה של חודשיים מראש?
שוב לציין, כי בחוזה אין סעיף המתייחס ל"שבירת חוזה" מצד המשכיר.
האם יש חוק המתייחס לכך? כיצד בכל זאת ניתן לפנותם בטרם הסתיים החוזה??
אשמח באם תוכל לסייע לי.
ברשותי דירה אותה אני משכירה לזוג צעיר. בחודש ינואר, ערכנו חידוש חוזה הארכת השכירות לשנה נוספת.
במעמד חתימת ההסכם, סיפרו הזוג כי הם מחפשים במקביל דירה לקנייה ושאלו באם יוכלו לעזוב במהלך השנה. עניתי כי בהתראה של חודשיים מראש, יוכלו לעזוב מבלי לשלם קנס.
יש לציין כי לא ציינו זאת בחוזה.
במקביל, לפני כשבוע, צצה לה בעייה אישית הדורשת ממני לפנות את הזוג ואת הדירה (לצורך מערי לדירה). האם אוכל לפנות את הדיירים תוך התראה של חודשיים מראש?
שוב לציין, כי בחוזה אין סעיף המתייחס ל"שבירת חוזה" מצד המשכיר.
האם יש חוק המתייחס לכך? כיצד בכל זאת ניתן לפנותם בטרם הסתיים החוזה??
סיום מוקדם של הסכם שכירות
עו"ד זהר ארד
מנהל
12/03/08
שלום מיטל
אין חוק המתייחס למצב אותו את מתארת, ישנו חוזה שנעשה בין שני אנשים פרטים ויש לנהוג על פיו.
את יכולה להזכיר לשוכרים שהסכמת בזמנו להתחשב במצבם ולאפשר להם לסיים את הסכם השכירות בהתראה של 3 חודשים מראש, וכרגע את מבקשת מהם את אותה התחשבות ממש. דהיינו, לתת להם התראה מראש ולסיים את החוזה תוך 3 חודשים.
אם הם לא יסכימו את יכולה להציע להם פיצוי כספי סביר לסיום מוקדם של החוזה.
בהצלחה,
זהר ארד, עו"ד
אין חוק המתייחס למצב אותו את מתארת, ישנו חוזה שנעשה בין שני אנשים פרטים ויש לנהוג על פיו.
את יכולה להזכיר לשוכרים שהסכמת בזמנו להתחשב במצבם ולאפשר להם לסיים את הסכם השכירות בהתראה של 3 חודשים מראש, וכרגע את מבקשת מהם את אותה התחשבות ממש. דהיינו, לתת להם התראה מראש ולסיים את החוזה תוך 3 חודשים.
אם הם לא יסכימו את יכולה להציע להם פיצוי כספי סביר לסיום מוקדם של החוזה.
בהצלחה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חזקה משותפת
מיכאל
12/03/08
היי
אם יש לנו דירה, ואחי גר בה כבר שנים, ואינו מוכן למכור אותה.
האם יעזור לי לבקש צו לחזקה משותפת?מה אומר צו זה?
אם יש לנו דירה, ואחי גר בה כבר שנים, ואינו מוכן למכור אותה.
האם יעזור לי לבקש צו לחזקה משותפת?מה אומר צו זה?
השאלה לא מובנת
עו"ד זהר ארד
מנהל
12/03/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קניית דירה חדשה ללא ערבות מהקבלן
מאיה
11/03/08
שלום,
מצאנו דירה חדשה מקבלן בפתח תקווה. הבניין כבר לגמרי מוכן, והדירה מאוד נראית לנו, אבל יש שני עניינים:
1. זאת עסקת קומבינציה(שאין לי מושג מה זה אומר אבל זה מה שאמרו לנו)
2. הקבלן לא מוכן לתת ערבות לכך שעוד שנה כבר יהיה לבניין טאבו, ורק מוכן לתת אישורים על כך שהוא קנה את השטח ושהשטח שייך לו.
האם על סמך זה לא כדאי להכנס לעסקה הזאת ולוותר? יש לציין שכבר 6 משפחות קנו דירות בתנאים האלו(בניין של 8 דירות).
תודה מראש!
מצאנו דירה חדשה מקבלן בפתח תקווה. הבניין כבר לגמרי מוכן, והדירה מאוד נראית לנו, אבל יש שני עניינים:
1. זאת עסקת קומבינציה(שאין לי מושג מה זה אומר אבל זה מה שאמרו לנו)
2. הקבלן לא מוכן לתת ערבות לכך שעוד שנה כבר יהיה לבניין טאבו, ורק מוכן לתת אישורים על כך שהוא קנה את השטח ושהשטח שייך לו.
האם על סמך זה לא כדאי להכנס לעסקה הזאת ולוותר? יש לציין שכבר 6 משפחות קנו דירות בתנאים האלו(בניין של 8 דירות).
תודה מראש!
רכישת דירה מקבלן
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
11/03/08
רכישת דירה מקבלן היא עסקה מסובכת. רכישת דירה מקבלן, שעשה עסקת קומבינציה, היא עסקה מסובכת אף יותר. נראה שבכל מקרה לפני שאתם חותמים על הסכם, כדאי מאוד, לקחת עורך דין מטעמכם, הבקיא ושולט בתחום הנדל"ן, אשר יבדוק עבורכם את ההסכם וכל התנאים וידאג לצמצם את הסיכון מבחינתכם (אפשר לעשות זאת באמצעות פנייה דחופה בפורום).
כך או כך, הקבלן, מחוייב על פי החוק לתת ערבות חוק מכר עבור כסף שאתם משלמים לו על חשבון הדירה, אלא אם מתקיימים התנאים הקבועים בחוק המאפשרים לו להימנע מכך (באופן כללי מדובר על מסירת החזקה בדירה לרוכשים כשבנייתה הושלמה וכן רישום הערת אזהרה לטובת הרוכשים כשההערה אינה כפופה לזכויות צד ג' כלשהו או חתימה על הסכם חכירה מול מינהל מקרקעי ישראל). בד"כ לא מקובל שהקבלן מעמיד ערבות לכך שהבניין יירשם כבית משותף בטאבו. יחד עם זאת, צריך לוודא שההתחייבות שלו לרישום הבניין בטאבו מעוגנת בהסכם ותחומה בזמן, ויש סנקציה כלשהי (לדוג' - הדבר ייחשב כהפרה יסודית של הסכם המכר) במידה והוא לא מקיים אותה.
כך או כך, הקבלן, מחוייב על פי החוק לתת ערבות חוק מכר עבור כסף שאתם משלמים לו על חשבון הדירה, אלא אם מתקיימים התנאים הקבועים בחוק המאפשרים לו להימנע מכך (באופן כללי מדובר על מסירת החזקה בדירה לרוכשים כשבנייתה הושלמה וכן רישום הערת אזהרה לטובת הרוכשים כשההערה אינה כפופה לזכויות צד ג' כלשהו או חתימה על הסכם חכירה מול מינהל מקרקעי ישראל). בד"כ לא מקובל שהקבלן מעמיד ערבות לכך שהבניין יירשם כבית משותף בטאבו. יחד עם זאת, צריך לוודא שההתחייבות שלו לרישום הבניין בטאבו מעוגנת בהסכם ותחומה בזמן, ויש סנקציה כלשהי (לדוג' - הדבר ייחשב כהפרה יסודית של הסכם המכר) במידה והוא לא מקיים אותה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
