פורום נדל"ן
פורום נדל"ן
מענה משפטי מקצועי בפורום נדל"ן ודיני מקרקעין המקיץ בישראל.
בוקר אור לעורכי הדין,
אני ואישתי היינו בשיחה יחד עם המתווך ובעל הדירה .
דירה שאנחנו רוצים לקנות. המתווך הוא של בעל הדירה הנמכרת.
שאלה:
בשיחה סיכמנו על מחיר של הדירה שאנחנו רוצים לקנות.
האם המתווך או בעלת הדירה מחוייבים לשמור לנו על הדירה עד שנמכור את הדירה שלי?
תודה מראש
שלום רב,
הסכם מחייב למכירת דירה חייב להיות בכתב ולכלול פרטים נוספים מעבר להסכמה עקרונית לגבי המחיר.
כל עוד לא נחתם חוזה הבעלים אינם מחוייבים כלפיכם.
כדאי להגיע איתם להבנות בעניין זה, ורצוי לא לחתום על מסמך כלשהו לפני שתתיעצו עם עו"ד מטעמכם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שלום
האם אני יכול לרכוש חניה או להיות הבעלים של חניה בבניין משותף אם אינני גר שם בפועל?
מאיזה סעיף חוק לומדים זאת?
תודה
שלום יהודה,
רק מי שיש לו זכויות בדירה בבית המשותף (בין אם הוא גר שם ובין אם לא) רשאי לרכוש בעלות בחניה הרשומה כהצמדה לדירה אחרת. (סעיף 55 (ב) לחוק המקרקעין).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אני והגרוש במגעים לרכישה שלי את החצי שלו בדירה. (שווה בערך 2.4/2.5 מלש"ח)
דובר על הבאת שמאי שיעריך את מחיר הדירה.
הגרוש לדבריו שאל ובירר ונאמר לו שהמחיר שיביא שמאי הוא בהכרח נמוך יותר מהשווי האמיתי של הדירה, וטוען שהסטייה היא מהותית,
ולכן לדבריו צריך לסכם כי הסכום בשמאות לא מחייב ושזה אמור להיות קצת יותר גבוה, והעלה להתייעץ עם מתווך בנוסף ולמצוא איפשהו את האמצע… כי לדבריו הוא מפסיד את הערך האמיתי של הדירה.
הסברתי לו שזאת לא שמאות לצרכי בטוחה ומביאים שמאי חיצוני פרטי מטעמנו ולא של הבנק, ושנבקש שווי שוק ריאלי ולא שווי לצרכי בטוחה וכו', אך אין בינינו הסכמה.
השאלה שלי היא:
האם יש משהו בדבריו?
האם כל שמאות באופן כללי, לצרכי בטוחה או לא לצרכי בטוחה, תמיד תיתן בהכרח מחיר נמוך בהרבה יותר?
ככל שהתשובה היא כן, האם הסטייה היא מעל 5%?
האם שקלול עם הצעה ממתווך זה הפתרון שאתם הייתם לוקחים אותו אם הייתם בנעליי?
שלום שיר,
חוות דעת שמאיות ניתנות למטרות שונות ויכול להיות שוני בקביעת שווי לכל מטרה.
אכן, שמאות שמטרתה הערכת הנכס לשמש בטוחה היא נמוכה יותר, אך זה לא מאפיין כל שמאות.
יש לעדכן את השמאי לגבי מטרת השמאות וכך השמאות תהיה מדוייקת יותר.
אם קיים חשש לאי דיוק ניתן לקבל חוות דעת של שמאי נוסף.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אני גרה בבית פרטי, בקרקע שבמקור היתה משופעת מעט. השכן הצמוד הגביה את חצרו ביותר ממטר וחצי מעל שלי, בגבול בינינו. בעבר – השתתפנו במימון חלקי של הגדר המפרידה, שעלתה בכ-30 ס"מ מעל הקרקע בחצרו. כיום- מבקש השכן להגביה ביציקת משטח בקו הגדר לכ-5 ס"מ מתחת לגובהה, ואני חוששת מניקוז מי הגשמים לחצרי. האם מותר לו לעשות זאת?
שלום יעל,
לשכן מותר לבנות בחצרו כל עוד הוא פועל על פי דין. עם זאת, הוא אינו רשאי לגרום לך נזק.
אם את חוששת מנזקי הצפה כדאי להתיעץ עם מהנדס, ואם יתברר שהבניה המתוכננת תגרום לנזקים כדאי לפנות אל השכן ולפעול לעריכת שינויים בבניה המתוכננת או במקרה הצורך להגיש תביעה לצו מניעה כנגדו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חתמנו חוזה עם אדם שהציג עצמו כבעל הדירה. בהמשך, העביר לנו את חשבון הארנונה שנעביר על שמנו, ושם היתה רשומה גם אשתו. שאלנו אם גם היא בעלת הדירה ואם כן מדוע לא חתמה גם היא על החוזה. אמר שגם היא בעחת הדירה, אך סירב להציג יפוי כוח. לא הסכים גם להמציא נסח טאבו. הוצאנו בעצמנו ושם נראהנשהדירה על שם אשה אחרת. ביקשנו יפוי כח ממנה. אמר שהוא ואדתו רכשו ממנה את הדירה והיא נפטרה ולא הספיקו להעביר בטאבו ואין לה יורשים…
ושאלתי היא האם חוזה כזה הוא חוקי או בטל מעיקרו?
האם נוכל להגיש תלונה במשטרה על הונאת שכירות ולצאת מה"חוזה" באופן חד צדדי לאלתר?
אודה מאוד על תגובתכם ועצתכם החכמה.
שלום מאיה,
קיימת בעייתיות בחתימה על הסכם שכירות עם מי שאינו בעל הדירה. זה חושף אתכם לתביעות פינוי ותשלום לבעלים האמיתי.
אם המשכיר אכן רכש את הדירה אמור להיות לו או לעורך דינו יפוי כח ממנה, אותו יוכל להציג לכם.
אם המשכיר נמנע מלהציג לכם מסמך המראה מה הקשר שלו לדירה ואם אין לו זכויות בדירה אין כל תוקף לחוזה השכירות שנחתם על ידו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אני גר בבית משותף.
מספר שנים שאני סובל מנזילות בתקרה במספר מוקדים מהדירה שמעלי.לאחר שהבאתי מומחה לאיתור נזילות שקבע חד משמעית שמקור הנזילה הוא מהדירה שמעלי ,בעל הדירה מכיר באחריותו לתקן אבל לא עושה את הנחוץ לפתור את הבעיות אלה מביא חאפרים בשקל שלא פותרים את הבעיה.
נודע לי שהדירה שמעלי עומדת למכירה ושאלתי: האם יש דרך חוקית למנוע את מכירת הדירה עד לסיום מוצלח של התיקון?
שלום רפי,
לא תוכל למנוע את מכירת הדירה למרות קיומן של הנזילות.
הפתרון היעיל יותר הוא לפנות בתביעה למפקח על רישום המקרקעין לקבלת צו שיורה לבעלי הדירה לבצע את התיקון הנדרש.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שלום לעו"ד בפורום
בניין חדש נבנה בקו 0 בצמוד לבניין הישן שלנו, בחלק האחורי הייתה בריכת ביוב שהייתה ממוקמת חצי בשטח שלנו וחצי בשטח של המגרש בו נבנה הבניין. הבונים או השרברבים של הבניין החדש לא בנו בריכה חדשה, הם חידשו את הצנרת באדמה ישירות לבריכה של העיריה. עכשיו יש לנו בצד האחורי של הבניין סתימות ביוב ואין אפשרות לשחרר את הסתימה. פנינו למנהל העבודה באתר והוא אמר שהוא יכול רק להגביה את זווית הצנרת. כיצד לדעתכם אנחנו צריכים לנהוג בעניין הזה.
בתודה, משה
שלום משה,
עליכם לפנות לאיש מקצוע שיבחן האם נגרם נזק עקב הבניה החדשה למערכת הביוב ואם כן מהו הנזק שנגרם, ואז לפנות לקבלן/בעלי הבניין החדש בדרישה לתיקון הנזק.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אשמח לעזרתכם בנושא הנ"ל.
שאלה בנושא רישום הערת אזהרה לדירה שנרכשה במסגרת מחיר למשתכן ללא לקיחת משכנתא.
המקרה הוא כזה: פתחתי תיק משכנתא לצורך מימוש מענק הטבה בלבד שניתנת לאזור מזכה עבור דירה שרכשתי במסגרת מחיר למשתכן באשקלון.
תקופה ה"הלוואה" (המשכנתא) היא ל 3 שנים ועתידה להסתיים שנה הבאה.
כעת לקראת קבלת מפתח הקבלן מבקש תשלום של 142 ש"ח עבור רישום הערת אזהרה עבור המשכנתא (שעתידה להתבצע רק לאחר הפרצלציה בעוד מס' שנים).
שאלתי היא מדוע נדרש במקרה שלי תשלום עבור רישום הערת אזהרה עבור הלוואה שהיא למעשה מענק ולא באמת משכנתא קלאסית למטרת הלוואה? (שכן לא באמת לקחתי הלוואת משכנתא אלא פתחתי תיק משכנתא רק לצורך קבלת המענק)?
בנוסף גם כך הערת האזהרה צפויה להיות לא רלוונטית כשרישומה יתאפשר בעוד מס' שנים (בתום הליך הפרצלציה), קרי רישומה צפוי להתבצע לאחר תקופת ההלוואה הנ"ל ולאחר האפשרות למכור את הדירה (7 שנים מיום הזכייה) – אם כך האם תקין בכלל לבצע רישום הערת אזהרה כשהיא לא רלוונטית לכשתירשם?
שלום אלי,
סביר להניח שהקבלן התחייב לבנק (או למשרד השיכון, בהתאם לתנאי מחיר למשתכן) לרשום את הערת אזהרה לפני ולכן הוא דורש ממך תשלום אגרה.
אם יחלפו 3 שנים, ואם תמסור לקבלן אישור של הבנק לשחרור מהתחייבותו לרשום את המשכנתא, הקבלן לא ירשום את הערת האזהרה (ואף תוכל לבקש החזר של האגרה).
אם ההערה תרשם בטרם חלוף 3 השנים, לאחר חלוף התקופה על הבנק למסור לך בקשה למחיקת הערת האזהרה (או לפעול למחיקתה בעצמו).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה בעניין החלטת רוב וכפייה על המיעוט בבתים משותפים.
לפי החוק, הרוב יכול לכפות על המיעוט החלטות שקשורות בשמירה על המצב הקיים ותחזוקה ובלאי וכו.
השאלה היא האם יש הגבלה מסוימת או חובה של הנציגות לנהוג בסבירות לעניין סמיכות הזמנים בין החלטה להחלטה (בשל ההוצאה הכלכלית הכרוכה בכל שיפוץ ושיפוץ), האם יש חובה לנהוג בהתחשבות מסוימת או שככל שמדובר בשמירה על מצב קיים, ניתן לכפות על המיעוט שיפוצים ברצף החלטות קרובות בעשרות אלפי שח בהפרשי זמן של 2-3 חודשים זה מזה מבלי שתהיה לו יכולת להתנגד או לדחות?
שלום שירלי,
חובת ההשתתפות בהוצאות אחזקת הרכוש המשותף היא חובה מוחלטת.
לא תמיד ניתן לשלוט בקצב התקלות או הצורך לתקן או לשפץ חלקים ברכוש המשותף.
כדאי לנהל על כך דיון באסיפת הדיירים, להעלות את הקושי מטעמכם ולנסות להגיע להסדרים שיאפשרו גמישות בתשלומים או ביצוע דחוי של אותם תיקונים שניתן לדחות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יש לי דירה עליה רובצת משכנתא בסך 800000 א"ש . אני מעונין להעביר אותה במתנה לבת שלי. ומעונין גם שיתרת המשכנתא תעבור על שמה.
השאלות הם
א. האם אכן ניתן להעביר עליה את הדירה וחיוב המשכנתא.
ב. במידה ובלתי אפשרי להעביר את המשכנתא האם ניתן להעביר לפחות את הדירה על שמה בעוד המשכנתא על שמי.
שלום נחמיה,
לצורך ביצוע ההעברה יש לקבל את הסכמת הבנק ולעמוד בתנאיו.
שים לב, שבמקרה בו המתנה מועברת בכפוף למשכנתא אותה תשלם הבת, רשות המסים עלולה לראות בכך עסקה בתמורה, ולא מתנה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שלום, קנינו דירה מקבלן ומסרנו 10%. מועד קבלת הדירה היה הוקדם ב 8 חודשים. בגלל ההקדמה אין לנו זמן למכור את הדירה הקיימת ואין באפשרותינו לעמוד בחוזה. האם זה
שלום נעה,
יש לבחון את הוראות החוזה.
סביר להניח שהן כוללות הוראה המתירה לקבלן להקדים את מסירת החזקה. במקרה כזה יש לראות אם הקבלן עמד בתנאי ההוראה (אם קיימים כאלה) ואתם תדרשו לקבל את הדירה ולשלם את יתרת התמורה.
מאחר שמדובר בהקדמה משמעותית כדאי לנסות להגיע להסכמות עם הקבלן לעניין מועד המסירה החדש או לעניין ריביות פיגורים ככל שתאלצו לפגר בתשלום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אהלן,
כרקע כללי, אני מחוסר דיור, בן 25, אחרי 400 ימי מילואים במלחמה וכמו רבים שמעתי וניסיתי לעקוב אחר התוספת של ה10% לרכישת קרקע לחיילי מילואים.
הנחה של 91% זה נשמע טוב ויפה.
אין לי שמץ של מושג בנושא קרקעות ונדל״ן
אני כן מעוניין בקניית שטח בצפון לטובת בנייה עצמית.
שטח בפריפריה ובמיוחד בצפון בהנחה משמעותית שאוכל לבנות על אותו השטח בית(אם בכלל?) זה בדיוק מה שאני צריך.
אז אשמח להבין קודם כל האם אותן קרקעות שמדובר עליהן הן לבנייה עצמית? כלומר בעתיד יבוא היום וארצה לבנות לעצמי את ״בית החלומות״ אוכל לעשות זאת?
אם לא לשם מה הקרקע?
– האם יש סוגי קרקעות שאפשר לקנות תחת אותה ההנחה?
– ההנחה היא בעצם על כל קרקע שמוצעת למכירה במכרז באותם האיזורים שמצויינים כאן? או שזו הנחה יעודית לשטחים ספציפיים?
מאמין שיש מושגים שלא השתמשתי בהם מחוסר ידע והבנה בנושא הזה.
בסופו של דבר אני צריך להבין את השורה התחתונה, האם אני יכול באמת לקנות קרקע לבנייה עם ההנחה הזאת?
אם כן לבסוף כיצד זה מתבצע? איך אני מוצא קרקע למכירה?
איך מגיעים ואומרים אהלן אני זכאי להנחה ורוצה לקנות את השטח הזה?
האם הדברים האלה מתבצעים בעזרת עורך דין? במידה וכן למי כדאי לפנות?
המון שאלות שלבסוף אני צריך נטו כיוון כיצד להתחיל בתהליך.
תודה רבה לעוזרים.
שלום רב,
ההטבה לחיילי מילואים ברכישת קרקע באזורי עדיפות מתיחסת למגרשים שיפורסמו בהגרלות, מכרזים או בפטור ממכרז ע"י רשות מקרקעי ישראל.
ההנחה מוגבלת למגרשים לבניה למגורים, ששווים עד 900,000 ש"ח (למחוסרי דיור) או 500,000 ש"ח (למשפרי דיור) ולגבי יתרת השווי תשולם התמורה המלאה.
יש לדעת שקיימות מגבלות למכירת המגרשים והתחייבות לגור בהם.
כשתאתר קרקע מתאימה ברשימות המכרזים/הגרלות של רמ"י תתבקש להגיש את המסמכים המעידים על שירות המילואים יחד עם שאר מסמכי ההגשה.
כמובן, אפשר להעזר בעו"ד העוסק במקרקעין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לאחר שנרשם הבניין וכל הנכסים על הרוכשים, למי שייכות החניות שלא נמכרו על ידי הקבלן? אין לקבלן דירות בבניין.
שלום ורדינה,
מאחר שהבית המשותף כבר נרשם, ניתן לראות על שם מי נרשמו החניות בפועל.
כעקרון - חניות שלא הוצמדו לאחת הדירות מהוות רכוש משותף. עם זאת - העקרון הנ"ל כפוף להוראות חוזה הרכישה, אשר בו הקבלן רשאי היה לשמור לעצמו זכות לעשות שימוש מאוחר בחניות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יש לי דירת פנטאוז כולל 2 חניות ומחסן (נפרד למטה).
בזמן מכירה-
האם ניתן (חוקית) למכור את הדירה עם 2 החניות ובלי המחסן?
(אני לפני מעבר ורוצה להשאיר לעצמי מחסן).
שאלתי- חייבים למכור הכל כמיקשה אחת או שניתן להפריד?
(וכמובן להוריד מחיר ולהצהיר- דירה+2 חניות)
עדי שלום,
לא ניתן להפריד בין ההצמדות של הדירה לדירה עצמה בעת המכירה. יחד עם זאת, ניתן להעביר הצמדות בין בעלי הדירות בבניין בלבד (לדוגמא, שכן שרוכש משכן אחר את המחסן וכו').
תודה,
עו"ד יוני לוי
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שלום, אני גרה בשכירות בבניין מסחרי, כאשר חלק מהדירות הוסבו למגורים, כמו זו שאני גרה בה. דירה לידי גם היא משמשת למגורים, אולם היה בה סטודיו למוזיקה. היום בעל דירה זו משכיר אותה לדיירים שמנגנים ומשתמשים בה כחדר חזרות, מנגנים מתי שרוצים וגם גרים בה.
ניסיתי להגיע איתם להבנות, אבל דייר אחד ניגן עם מגבר בצורה שאני לא יכולה להיות בדירה כשהוא מנגן, ודייר אחריו מנגן כמה שעות בערבים וסופי שבוע כאשר זה הזמן היחיד שאני בבית כשאני לא עובדת. כאמור אין התחשבות ובעל דירה זו אומר שזו זכותם ובעיה שלי.
מה החוק אומר לגבי זה? מה האפשרויות שלי?
אור שלום,
לא ניתן לעשות שימוש למגורים במקרקעין שייעודו שימוש מסחרי.
משכך, נראה כי בעל הנכס פועל בניגוד לחוק.
נוכח מצבך, נראה שניתן יהיה לבטל את הסכם השכירות אולם בטרם כל פעולה יש להיוועץ עם עו"ד לשם קבלת ייעוץ פרטני בעניין.
תודה,
עו"ד יוני לוי
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בשנת 1998 רכשתי דירה בק"ק בתל אביב . קבלתי ביתר לשימוש חורג כמרפאת שיניים. לשם הסכמתם דרשו בעלי הדירות הטבות רבות והסכמתי. בין השאר הוחלט בהסכמתם שאקים כניסה נוספת בעורף הבניין ושביל גישה למטופלים ושעורף הבניין לרבות המדרכה, צמחיה, תחזוקה יהיו על חשבוני. מאז חלפו 35 שנה וברצוני לבדוק את זכותי לרישום זיקת הנאה על השביל ( מוגף בשער נעול ) וכיצד מתבצע הרישום.
תודה
שלום איתן,
על מנת להשיב לשאלה באופן מדוייק יש לעיין במסמכי ההסכמות שנערכו בינך לבין בעלי הזכויות בבניין.
זיקת הנאה ניתן לרכוש במספר אופנים. הרלוונטיים לשאלתך הם רכישה מכח שימוש רב שנים ורכישה מכח הסכם.
כעקרון – לא ניתן לרכוש זיקת הנאה מכח שנים כאשר השימוש נעשה בהסכמת הבעלים (להבדיל משימוש ללא התנגדותם). מנתוני השאלה עולה כי בעלי הזכויות הסכימו לשימוש שאתה עושה בשביל.
אפשר לבחון קיומה של זיקת הנאה מכח הסכם, ככל שניתן ללמוד על כך מההסכמות שנערכו ביניכם בעבר.
עניין נוסף שיש לתת עליו את הדעת הוא העובדה שהשביל נעול ולמעשה יש לך זכות חזקה בו. זיקת הנאה איננה כוללת זכות להחזיק במקרקעין.
לשם רישום זיקת הנאה בלשכת רישום המקרקעין נדרשת חתימת בעלי הזכויות בבניין. ככל שלא יסכימו לחתום וככל שניתן יהיה לבסס את זיקת ההנאה, יהיה עליך לפנות לבית המשפט בתביעה מתאימה כנגדם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שלום.
סבי ז"ל היה גר עשרות שנים בשטח שמחולק לשניים, בצד אחד הוא ובצד שני שכנו (חלקה), בעצם 2 בתים דו, כמובן שיש רישומים על החלק של סבי לעניין ארנונה וכד' וכן לעניין הוצאת היצרי בנייה וכד', האישור היחיד שיש לנו זה מחברה משכנת )שיכון עובדים(, אני גר בשטח הזה כ15 שנה, לפני כ10 שנים קנה אדם אחר את השטח של השכן, לפני כשנה הוצאתי נסח טאבון וראיתי שכתוב כל השטח על שם השכן (בשלמות), איך קורה כזה דבר? ואיך אפשר להתמודד עם זה משפטית?
שלום עומר,
כדי להבין האם ומדוע נרשם השטח כולו על שם השכן יש להזמין את המסמכים מלשכת רישום המקרקעין (טאבו), מהחברה המשכנת ומרמ"י (אם רלוונטי) ולבדוק את השתלשלות העניינים עד לרישום והאם אכן הזכויות בשטח כולו רשומות על שם השכן.
יש כמובן לאתר גם את כלהמסמכים הנוגעים לזכויות סבך, ז"ל, כגון חוזה רכישה, אישור זכויות עדכני, דיווחים למיסוי מקרקעין ככל שנעשו וכו'.
לאחר שיתבררו הפרטים אפשר יהיה לבחון מה הזכויות שהיו לסבך, ז"ל, ומהן הדרכים המועילות על מנת להביא לרישום זכויות אלה על שם יורשי סבך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שלום רב.
בדירה עם גינות מדורגות כאשר יש צלע משותפת בין הבית לגינה העליונה של השכן (זה בעצם כיוון אוויר שקבור מתחת לגינה שלו)
האם יש אפשרות להעביר בטאבו רצועה מהגינה ולהגדיל את הגינה לבית בחלקה הנמוכה?
הכוונה היא לפנות את האדמה ולפתוח 2 חלונות לטובת חדרים בלי חלון בבית.
רזיאל שלום רב,
יש כאן סוגיות קנייניות ותכנוניות שהן מעבר למענה כללית בפורום.
יש להיוועץ עם עורך דין באופן פרטני.
להבנתי, יש כאן סוגיה קניינית לעניין הצמדת רכוש משותף לדירה פרטית וכן סוגיה תכנונית לעניין הוספת חלונות.
תודה,
עו"ד יוני לוי
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אם בנסח טאבו רשומה הערה "נכס שהוגדר כשיכון ציבורי"- האם אני יכולה למכור לתושב זר? (לא יהודי בעל דרכון אוקראיני) -האם יהיה צורך לקבל הסכמה ממינהל כדי להגיש אותה לטאבו.
הבעלות נכון להיום היא פרטית של בעלי הדירה
ויואנה שלום,
המשמעות המעשית של ההערה בנסח הטאבו על כך שנכס הוגדר כשיכון ציבורי הינה טכנית בלבד שנעשה לצורך רישום מהיר של הזכויות.
את תוכלי למכור את הדירה לתושב זר ולא תצטרכי את הסכמת המנהל לצורך כך.
תודה,
עו"ד יוני לוי
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ברצוני לדעת,הרי מוכר דירה לא צריך רישיון ,גם אם הוא זה שהלך לחפש את הקונה,וכיו"ב קבלן או יזם שמוכר את הדירות שלו. ברצוני לשאול -האם משווק דירות לקבלן,צריך רישיון,או שמא-הוא היד הארוכה של הקבלן? היה והמשווק אינו מחוייב ברשיון , והוא בכל זאת עשה עסקת יד2 בתוך הפרויקט שהוא משווק וגבה כסף מהלקוח ,האם המשווק יכול לטעון לעסקה אקראית ?! מתוקף עסקה חד פעמית מגורם חיצוני בתשלום???
שלום,
על פי סעיף 2(א) לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996, לא יעסוק אד בתיווך במקרקעין אלא אם הוא בעל רישיון תיווך בתוקף ומשכך גם בעסקת יד 2 בתוך פרויקט על המשווק להיות בעל רישיון תיווך בתוקף. אין בעניין עסקת אקראי כדי לגרוע מחובה זו על פי חוק.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שלום לכולם,
אנו שוכרים בדירה מעל שנתיים. החוזה שנחתם בפעם האחרונה הייתה מחודש אוגוסט 2023 ועד לחודש אוגוסט 2024. אנחנו עדיין מתגוררים בדירה ומשלמים דמי שכירות כרגיל, ללא הארכת החוזה.
כעת, אנו מעוניינים לצאת מהדירה בעוד כחודש, האם חלה עלינו החובה להודיע כ3 חודשים מראש, כפי שנחתם בחוזה שפג תוקפו?
האם אנו נמצאים תחת חוזה בינינו? או שאנחנו לא מחויבת לתנאים שהיו בו מאחר שהוא פג תוקף?
תודה רבה
ככלל, חוזה ניתן להאריך בהתנהגות וההתנהגות בפועל מגלה את כוונתם האמיתית של הצדדים. במקרה שלכם, תשלום דמי השכירות מחד והסכמת המשכיר (בשתיקה) להמשך המגורים שלכם בדירה חרף סיום תקופת השכירות מאידך - מהווים ראיה טובה לכך שהסכמתם להאריך את החוזה שהסתיים.
לכן, ניתן לומר כי לכאורה יש להיצמד להוראות ההסכם החתום לעניין הודעה מוקדמת וכו'. יחד עם זאת, אולי שיחה עם המשכיר תביא להסכמה אחרת בניכם לעניין זה.
תודה,
עו"ד יוני לוי
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שלום רב,
רכשתי נכס מסחרי משרד + 3 חניות.
נציג היזם (משרד תיווך) הציג בפניי שבמתחם יהיו 700- 730 מקומות חניה, מתוכם כ- 290 לשימוש הציבור.
גיליתי מהמסכמים שהקבלן הגיש שיש רק 570 מקומות חניה.
על סמך הנתונים שנציג הקבלן הציג בפניי ביצעתי עסקה ושילמתי מחיר לא נמוך.
האם יש כאן עילה לביטול/ דרישת פיצוי וכו'…
תודה
שלום,
יש ללמוד את נסיבות המקרה הספציפי כדי ללמוד האם המקרה עולה לכדי הטעיה.
תודה,
עו"ד יוני לוי
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בחצר בית פרטי גובל בבניין קומות שתלו עץ שצמח לרוחב ולגובה:
1. ענפיו פולשים לתוך החצר שלנו ומתקרבים עד כ 2מ' לערך מהחלון שלנו.
2. העץ צמח גבוה מאוד וחוסם את טווח הראיה מהדירה שלנו, ולא מאפשר לראות למרחוק כאשר האופק מולנו. אנא עזרתכם מה ניתן לעשות, מלבד לפנות אליהם שזו ברירת המחדל, שלא בטוח שתענה. תודה.
שלום,
סעיף 51 לחוק המקרקעין קובע כך:
"51. עצים או צמחים אחרים הגדלים סמוך למיצר וענפיהם או שורשיהם מתפשטים לתוך מקרקעין שכנים, אין בעל המקרקעין השכנים או המחזיק בהם (להלן – השכן) רשאי לדרוש סילוק הענפים או השרשים, אלא אם יש בהם כדי להזיק למקרקעין או להפריע לו במידה בלתי סבירה בהנאה מן המקרקעין; דרש השכן מבעל הצמחים לסלק ענפים או שרשים כאלה ולא סולקו תוך זמן סביר, רשאי הוא לסלקם בעצמו על חשבון בעל הצמחים."
משכך, ככל שהלכלוך הנובע מהעץ חורג מהסביר, יש לפנות אל השכן שמחויב לטפל בכך. היה והשכן יסרב, ניתן לטפל בכך על חשבון השכן.
תודה,
עו"ד יוני לוי
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם אישה נשואה שאין על שמה כל נכס רשום, יכולה לרכוש דירה, במדרגות מס רכישה של דירה ראשונה/יחידה?
תודה
שלום,
רכישת דירה ראשונה על פי מדרגות מס רכישה של דירה ראשונה יכולה להיעשות על ידי האישה בכפוף לכך שיש בין בני הזוג הסכם ממון בתוקף וכן הפרדה רכושית בפועל.
מובהר, יש להיוועץ עם עו"ד הבקיא בעניינים אלו לצורך ביצוע תכנון מס מקדים וזאת בטרם חתימה על הסכם המכר.
תודה,
עו"ד יוני לוי
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שלום רב,
בחלקה אחת יש 3 בניינים.
חלק מהדיירים הנמצאים ב 2 בניינים מעוניינים לבצע הרחבת המרפסות שלהם.
שמחתימים את הדיירים לקבלת הסכמה או התנגדות – 75% לפי חוק המקרקעין – צריך להחתים את כל דייריי הבניין ה 3 שלא מרחיב – לא חלק מהפרויקט, או שמספיקה הסכמה מנציגות הדיירים שם ? האם צריך לעבור גם בבניין ה 3 דירה דירה לחתימה ?
תודה
שלום,
האם הבניינים רשומים כבית משותף מורכב?
תודה,
עו"ד יוני לוי
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
