פורום תמ"א 38 - המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה - שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם. עו"ד הדר פינק טבת עורכת דין מעל שני עשורים ונוטריונית. בעלת משרד העוסק במקרקעין עם התמקדות בהתחדשות עירונית.
שלום רב,
אני מחפש דירה לבני ברמת גן. לבני אין מכונית והוא לא מתכנן לקנות מכונית בשנים הקרובות. למרות זאת יעצו לי לרכוש דירה עם חנייה, אחרת קשה יהיה למכור אותה.
אבל, ברוב הבתים יש חניות עם מכפילים וההתרשמות שלי היא שבמקרה של מכפילים בלבד, עדיף לו לרכוש דירה ללא חנייה מהסיבות הבאות :
1. הוצאות אחזקה/בטוח שיכולות להגיע לכ 80 ₪ בחודש.
2. בדרך כלל וועדי בתים מתנגדים להשכרת חניות עם מכפילים לאנשים שלא מתגוררים בבניין.
האם השיקול שלי נכון ?
היכן, בבקשה, ניתן למצוא את הזכויות שהחוק מקנה ל " קשישים " במסגרת תמ"א 38 הריסה ובניה ? תודה. גמר חתימה טובה.
1אלי שלום
לא ברור מהשאלה שלך אם מדובר בפרויקט פינוי בינוי או תמ"א 38. שים לב שפרויקט תמא 38 יכול להיות בשתי צורות. אחת של חיזוק הבנין ותוספת קומות. השניה של הריסה ובניה מחדש. בכך יש דמיון לפרויקט של פינוי בינוי שאף הוא הריסה ובניה (בלבד) אבל נועד (בהכללה) לפרויקטים גדולים יותר.
לכל אחד מהסלולים האלו יש את החוק הרבלנטי לגביו.
מסלול פינוי בינוי- ראה חוק פינוי בינוי (עידוד מיזמי..) שם נקבע בתיקון מלפני כשנתיים את החובה להציע לקשישים מספר הצעות חלופיות. ראה בחוק.
במסלול תמ"א 38 - ראה חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) - החילו חלק מהוראות חוק פינוי בינוי אבל לא את כולם.
בברכה, בברכה, אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38 שד' שאול המלך 8, ת"א נייד: 050-5752517; מייל: [email protected]
תודה רבה. גמר חתימה טובה
אני גרה ברמת גן, והחלו לא מזמן לבצע את שיפוץ של התמ"א על הבניין שלנו. הם התחילו לבצע את השיפוץ ושהגעתי השבוע לבקר את אתר השיפוצים הרגשתי שהם ממש לא עומדים בתוכניות ובלוחות הזמנים. הבניין נראה הרבה יותר קטן ממה שהובטח משהו לא עמד לי כמו שצריך הבניין נראה ממש נמוך, ומסתבר שהם בפיגור של יותר מחצי שני בתוכניות. מה אני אמורה לעשות? האם יש מה לעשות?
בפרוייקט תמא 38 א , האם יש חבות במס על בעל דירה ששוכר דיור חלופי במימון היזם ונותן את הדירה שלו ליזם שישכיר את הדירה בתקופת העבודות ? ואם כן, האם מקובל שהיזם משלם את המס?
אורית שלום
אני מבין שהכוונה היא שהבעלים משכיר את הדירה ליזם בתקופת העבודות ובכסף שמקבל הוא שוכר דירה חלופית.
ההשכרה ליזם היא כמו כל השכרה אחרת. קרי - את יכולה לבחור באחד משלושה מסלולי חיוב במס.
הראשון- אם גובה דמי השכירות אינו עולה על סך של כ- 5,000 ש"ח, אז כל הסכום פטור ממס. (הסכום מתעדכן בתחילת כל שנה וכדאי לברר סכום מדויק).
השני - תשלום של 10% מדמי השכירות כמס. שימי לב שמדובר על תשלום מס מהשקל הראשון. קרי - אם דמי השכירות הם 6,000 ש"ח לחודש תשלמו 600 ש"ח לחודש מס.
שלישי - הכללת ההכנסות מדמי השכירות כהכנסה בדוח השנתי. לא רלבנטי למרבית האנשים.
למעשה אין כל הבדל בין מצב כזה בפרויקט של תמ"א 38 ובין מצב ללא פרויקט בו אדם משכיר את דירתו ושוכר דירה אחרת.
בברכה, אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38 שד' שאול המלך 8, ת"א נייד: 050-5752517; מייל: [email protected]
שלום, ינאי
בשעה טובה, הרווחת!
כאשר המוכרים שלך התחייבו ליזם במסגרת תמ"א 38, כמו גם התחייבו ליתר השותפים במקרקעין, הרי שכל עוד התתחייבות הזו תקפה, היא עומדת בעינה ביחס לדירה הנמכרת.
ולכן מרגע שרכשת את הדירה, הרי שאתה כפוף להתחייבויות שניתנו בגינה, לרבות לשכנים במקרקעין וליזם מכוח התמ"א.
בברכה, הדר פינק טבת, עו"ד מנהלת פורום תמ"א 38 ביאליק 3, חיפה טלפון: 077-4049484 , מייל: [email protected]
שלום, דנית
מאחר שהיתר מכוח תמ"א 38 מגדיל את זכויות הבניה במגרש, הרי שקמה לועדה המקומית זכות לגבות היטל השבחה בגין כך. המועד לתשלום ההיטל הינו, בין היתר, בעת מימוש הזכויות, קרי: בעת מכירת הדירה.
תמא 38/1 חתמתי בחוזה גודל מרפסת שמש 10 מ"ר. העבודה התחילה ונמשכת ורק לאחרונה אחרי כשנה התקבל אישור העירייה הרשמי לגודל מרפסת 3 מ"ר. וככה הקבלן בנה.בחוזה אין התייחסות מה יקרה במצב כזה. מתכוונים לדיונים עם היזם ובאי הסכמה לקחת בורר מוסכם.
הדירה בצפון הישן בתל אביב מה סדר גודל של פיצוי במקרה זה.
תודה
ענת שלום,
שאלתך, המתייחסת ל"סדר גודל של פיצוי במקרה כזה", הינה שאלה לשמאי מקרקעין. יש כמובן לבחון את מכלול התמורות שקיבלתם במסגרת ההתקשרות, אלו שהובטחו ולא ניתנו, ירידת הערך בגין כך וכו' וכו'. השאלה, הנשאלת על ידי, הינה כיצד הגעתם למצב בו כבר בוצעה הבניה, על פי ההיתר שניתן, בו מטר'ז נמוך מהמוסכם בהסכם, כלומר הכיצד הנושא לא עלה לדיון קודם לכן.
מקווה שהייתי לך לעזר,
בברכה, אריה בדנר, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38 מגדל ב.ס.ר. 3, מצדה 9, בני ברק טלפון: 03-6120890 ; מייל: [email protected]
שלום רב, אני חיי בתמ"א 38 באשדוד ז'בוטניסקי 15 , בדירה מושכרת, נכון להיום כבר שנה וחצי .
נכנסתי לדירה שהיא במצב טוב , אך לאחר שנה בערך , נוצרו שינויים לדירה (מטעם התמ"א) של הוספת קירות גבס (להקטנת הדירה לצורך עבודות ) ניתוק של הדוד שמש והגרוע מהשלושה , חדר שחודשיים ללא חשמל. נראה מצד הקבלן ומצד בעלת הדירה שאין אינטרס לעשות תיקון בדברים.
לצערי אני מחוייב חוזה כאן , אך הנכס עבר שינוי רב ולא נראה שיהיה שיפור בזמן הקרוב. אשמח לדעת , אם קיים משהו שאפשר לעשות בנושא.
ליאור שלום
אני מבין שאתה שוכר דירה בבנין שנמצא כעת בעבודות תמ"א 38 חיזוק ותוספת.
אם נכנסת לשכירות טרם העבודות מבלי לדעת שהן עומדות להתחיל - אז יש כאן חוסר תום לב, הטעיה וכו' מצד בעל הבית ותוכל לפעול לשחורור מההסכם.
אם ידעת שעבודות עומדות להתחיל או נכנסת לשכירות לאחר שהעבודות התחילו אז ידעתם למה אתם נכנסים. עדין צריך להבין האם מה שאתה מתאר הוא מחויב המציאות או תקלות קיצוניות שהקבלן מבצע ואתם לא צריכים לסבול.
שלום לשואל,
בחוק קיימת הגדרה לרוב הנדרש לפרוייקט, ובין היתר מדובר על רוב מיוחס של שני שלישים לפחות מכל בניין במתחם כתנאי להסכמה לפרוייקט.
בהצלחה
היטל השבחה משולם לועדה לתכנון ובניה במועד מימוש ההיתר.
אמא שלי בת 93, נכה 90% שמוכרת כנכת פעולות הנאצים. בדירתה בתל אביב מתוכנן להתבצע פרוייקט תמא 38 2. היא מקופחת באופן מהותי ועל כן סירבה לחתום. כרגע יש רוב והתכנית הוגשה לאישור העירייה. האם עלינו לפנות כעת למפקח על המקרקעין או להמתין שיזמן אותנו בתור "דייר סרבן"? לכשתצרו עמי קשר במייל אשמח לתת מידע נוסף. תודה רבה ויום טוב איזור מגורים
מירי שלום,
הליכים כנגד דייר סרבן מוגשים, בבוא העת, על ידי היזם ולא על ידי הדייר הסרבן.
בהליכים אלו תידרשו להצדיק את הסירוב, ולשם כך מומלץ לגבש כבר עתה את הבסיס העובדתי והמשפטי (אם אמנם יש טעם טוב לסירוב), לשקול האם להביא הדברים באופן מסודר כבר עתה בפני היזם, ובכל מקרה טרם שתעשו כן המלצתי היא כי תהיו מיוצגים (כן - מה שתכתבו ותנמקו כעת ילווה אתכם גם בהליך עצמו).
תשומת הלב בעניין זה לזכויות שהחוק מקנה ל- "קשישים", במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית. האם הוצאו לכם? האם בחנתם אותן?
אפרת שלום,
לשאלתך הראשונה - ניתן לרשום הערת אזהרה בטאבו, גם אם אין טופס 5.
לשאלתך השניה - אם ישנן חריגות בניה, הכיצד ירשם הבית המשותף?
צודקת את שבנסיבות אלו מדובר בעסקה שיש לשקול היטב היטב.
דנה שלום,
שאלתך אינה ברורה כלל ועיקר. הפטור הינו פטור אישי הניתן בגין הדירה בפרויקט ובתנאים הקבועים. לא ברורה הסיטואציה לה את מנסה לכוון.
ענית לשאלה קודמת על הרחבת זכות להרחבת היקף השטח לחדר על הגג.
1. ככל שידוע לנו לדירה שיש לה חדר על הגג שנבנתה לפני 1980 ויש לה זכויות מכוח תמ"א 38
אין זכות להגדלת הזכות ל 40 מ"ר.
2. בכל מקרה ככל שניתנה הסכמה בבית משותף ל ל - 17 מ"ר בעבר, אין הסכמה זו חלה או תקפה להיקף ההגדלה המותרת ונדרשת הסכמה חדשה.
3. דייר שגר בקומה ג, במודע כדי שלא ידורו מעליו, מבקש לגור לאחר תמ"א 38 גם בקומה אחרונה דהיינו פנטהאוז או דירת גג. למעשה גם להם עומדת הזכות לחדר על הגג על ידי הסכמת דיירים ולפי החוק.האם נכון לבעלי קומות עליונות לדרוש את הקומות עליונות בתמ"א.
אנא תגובתך.
תודה.
מאיר שלום,
הצעתי, ליזם, המעוניין לקדם פרויקט התחדשות עירונית, לקבל ליווי וייעוץ מומחה מיסים, ואין זה המקום למענה בעניין זה.
פוני שלום,
מבלי להיכנס לשאלת עיסוקך המקצועי והתאמתך ליזום הפרויקט (אשר אינם ידועים לי), מבלי לבחון האם הדיירים מעוניינים בכך שתפעל כיזם לביצוע פרויקט תמ"א 38 בבניין (ואינני יודע עמדתם), אומר שלמעט במקרה של התאמה קיצונית מדובר במעשה שאין לעשות ואין לקדם.
בניין בתמא אני גר בקומת הקרקע היזם טוען שהוא לא יכ וללרשום את הגינה רק 14 מטר איך אפשר לרשום שכל הכינה תופיע בתבא
יוני שלום,
שאלתך אינה מובנת כלל ועיקר וחסרה פרטים. מחד, יתכן שהנך מתייחס לשאלת ההצמדות בטאבו, מאידך יתכן שהנך שואל לגבי היקף הגינה שניתן להצמיד תכנונית לדירת גן, כאשר למול אלו כלל לא ברור מהן הזכויות הקנייניות שלך בגינה ועוד. לכן, לטעמי, שאלתך מצריכה שתיפגש עם איש מקצוע בתחום שיבחן הדברים ויכוון אותך בהתאם.
בהצלחה,
מימי שלום
את מערבת כאן מספר דברים.
אני מבין שמדובר על התקשרות בפרויקט תמ"א 38 של הריסה ובניה. עוד אני מבין שאימך טרם חתמה על ההסכם שכן יש לך השגות לגבי התמורה שניתנת לך.
לפי מה שכתבת הפרויקט כרגע בשלב של הבקשה להיתר הבניה. שלב זה הוא תכנוני והעיריה לא מתעסקת ולא דנה בטענות של קיפוח או תמורה לא הולמת במסגרת פרויקט התמ"א. היא דנה אך ורק בטענות תכנוניות. אם יש לך כאלו תגישי התנגדות.
טענות קנייניות ובמיוחד טענה לקיפוח בתמורה מתבררות בפני המפקחת על המקרקעין בשלב מאוחר יותר. ככל וטענתך תוכח ותתקבל אז התמורה שלכם תגדל. אבל אני מאוד ממליץ לא להגיע עד למועד זה אלא כבר עכשיו לפנות לעו"ד שיבחן את הנתונים וינחה אותכם כיצד לפעול ובמיוחד כיצד לקבל תמורה הוגנת.
לגבי קבלת שווי דירת תמורה כיום- זה לא קיים בחוק הרלבנטי לתמא 38.
בברכה