פורום תמ"א 38 - המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה - שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם. עו"ד הדר פינק טבת עורכת דין מעל שני עשורים ונוטריונית. בעלת משרד העוסק במקרקעין עם התמקדות בהתחדשות עירונית.
אני גרה ברמת גן, והחלו לא מזמן לבצע את שיפוץ של התמ"א על הבניין שלנו. הם התחילו לבצע את השיפוץ ושהגעתי השבוע לבקר את אתר השיפוצים הרגשתי שהם ממש לא עומדים בתוכניות ובלוחות הזמנים. הבניין נראה הרבה יותר קטן ממה שהובטח משהו לא עמד לי כמו שצריך הבניין נראה ממש נמוך, ומסתבר שהם בפיגור של יותר מחצי שני בתוכניות. מה אני אמורה לעשות? האם יש מה לעשות?
שלום רב,
בפרוייקט תמא 38 א , האם יש חבות במס על בעל דירה ששוכר דיור חלופי במימון היזם ונותן את הדירה שלו ליזם שישכיר את הדירה בתקופת העבודות ? ואם כן, האם מקובל שהיזם משלם את המס?
שלום, ינאי
בשעה טובה, הרווחת!
כאשר המוכרים שלך התחייבו ליזם במסגרת תמ"א 38, כמו גם התחייבו ליתר השותפים במקרקעין, הרי שכל עוד התתחייבות הזו תקפה, היא עומדת בעינה ביחס לדירה הנמכרת.
ולכן מרגע שרכשת את הדירה, הרי שאתה כפוף להתחייבויות שניתנו בגינה, לרבות לשכנים במקרקעין וליזם מכוח התמ"א.
בברכה, הדר פינק טבת, עו"ד מנהלת פורום תמ"א 38 ביאליק 3, חיפה טלפון: 077-4049484 , מייל: [email protected]
שלום, דנית
מאחר שהיתר מכוח תמ"א 38 מגדיל את זכויות הבניה במגרש, הרי שקמה לועדה המקומית זכות לגבות היטל השבחה בגין כך. המועד לתשלום ההיטל הינו, בין היתר, בעת מימוש הזכויות, קרי: בעת מכירת הדירה.
תמא 38/1 חתמתי בחוזה גודל מרפסת שמש 10 מ"ר. העבודה התחילה ונמשכת ורק לאחרונה אחרי כשנה התקבל אישור העירייה הרשמי לגודל מרפסת 3 מ"ר. וככה הקבלן בנה.בחוזה אין התייחסות מה יקרה במצב כזה. מתכוונים לדיונים עם היזם ובאי הסכמה לקחת בורר מוסכם.
הדירה בצפון הישן בתל אביב מה סדר גודל של פיצוי במקרה זה.
תודה
ענת שלום,
שאלתך, המתייחסת ל"סדר גודל של פיצוי במקרה כזה", הינה שאלה לשמאי מקרקעין. יש כמובן לבחון את מכלול התמורות שקיבלתם במסגרת ההתקשרות, אלו שהובטחו ולא ניתנו, ירידת הערך בגין כך וכו' וכו'. השאלה, הנשאלת על ידי, הינה כיצד הגעתם למצב בו כבר בוצעה הבניה, על פי ההיתר שניתן, בו מטר'ז נמוך מהמוסכם בהסכם, כלומר הכיצד הנושא לא עלה לדיון קודם לכן.
מקווה שהייתי לך לעזר,
בברכה, אריה בדנר, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38 מגדל ב.ס.ר. 3, מצדה 9, בני ברק טלפון: 03-6120890 ; מייל: [email protected]
שלום רב, אני חיי בתמ"א 38 באשדוד ז'בוטניסקי 15 , בדירה מושכרת, נכון להיום כבר שנה וחצי .
נכנסתי לדירה שהיא במצב טוב , אך לאחר שנה בערך , נוצרו שינויים לדירה (מטעם התמ"א) של הוספת קירות גבס (להקטנת הדירה לצורך עבודות ) ניתוק של הדוד שמש והגרוע מהשלושה , חדר שחודשיים ללא חשמל. נראה מצד הקבלן ומצד בעלת הדירה שאין אינטרס לעשות תיקון בדברים.
לצערי אני מחוייב חוזה כאן , אך הנכס עבר שינוי רב ולא נראה שיהיה שיפור בזמן הקרוב. אשמח לדעת , אם קיים משהו שאפשר לעשות בנושא.
ליאור שלום
אני מבין שאתה שוכר דירה בבנין שנמצא כעת בעבודות תמ"א 38 חיזוק ותוספת.
אם נכנסת לשכירות טרם העבודות מבלי לדעת שהן עומדות להתחיל - אז יש כאן חוסר תום לב, הטעיה וכו' מצד בעל הבית ותוכל לפעול לשחורור מההסכם.
אם ידעת שעבודות עומדות להתחיל או נכנסת לשכירות לאחר שהעבודות התחילו אז ידעתם למה אתם נכנסים. עדין צריך להבין האם מה שאתה מתאר הוא מחויב המציאות או תקלות קיצוניות שהקבלן מבצע ואתם לא צריכים לסבול.
בברכה, אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38 שד' שאול המלך 8, ת"א נייד: 050-5752517; מייל: [email protected]
שלום לשואל,
בחוק קיימת הגדרה לרוב הנדרש לפרוייקט, ובין היתר מדובר על רוב מיוחס של שני שלישים לפחות מכל בניין במתחם כתנאי להסכמה לפרוייקט.
בהצלחה
היטל השבחה משולם לועדה לתכנון ובניה במועד מימוש ההיתר.
אמא שלי בת 93, נכה 90% שמוכרת כנכת פעולות הנאצים. בדירתה בתל אביב מתוכנן להתבצע פרוייקט תמא 38 2. היא מקופחת באופן מהותי ועל כן סירבה לחתום. כרגע יש רוב והתכנית הוגשה לאישור העירייה. האם עלינו לפנות כעת למפקח על המקרקעין או להמתין שיזמן אותנו בתור "דייר סרבן"? לכשתצרו עמי קשר במייל אשמח לתת מידע נוסף. תודה רבה ויום טוב איזור מגורים
מירי שלום,
הליכים כנגד דייר סרבן מוגשים, בבוא העת, על ידי היזם ולא על ידי הדייר הסרבן.
בהליכים אלו תידרשו להצדיק את הסירוב, ולשם כך מומלץ לגבש כבר עתה את הבסיס העובדתי והמשפטי (אם אמנם יש טעם טוב לסירוב), לשקול האם להביא הדברים באופן מסודר כבר עתה בפני היזם, ובכל מקרה טרם שתעשו כן המלצתי היא כי תהיו מיוצגים (כן - מה שתכתבו ותנמקו כעת ילווה אתכם גם בהליך עצמו).
תשומת הלב בעניין זה לזכויות שהחוק מקנה ל- "קשישים", במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית. האם הוצאו לכם? האם בחנתם אותן?
אפרת שלום,
לשאלתך הראשונה - ניתן לרשום הערת אזהרה בטאבו, גם אם אין טופס 5.
לשאלתך השניה - אם ישנן חריגות בניה, הכיצד ירשם הבית המשותף?
צודקת את שבנסיבות אלו מדובר בעסקה שיש לשקול היטב היטב.
דנה שלום,
שאלתך אינה ברורה כלל ועיקר. הפטור הינו פטור אישי הניתן בגין הדירה בפרויקט ובתנאים הקבועים. לא ברורה הסיטואציה לה את מנסה לכוון.
ענית לשאלה קודמת על הרחבת זכות להרחבת היקף השטח לחדר על הגג.
1. ככל שידוע לנו לדירה שיש לה חדר על הגג שנבנתה לפני 1980 ויש לה זכויות מכוח תמ"א 38
אין זכות להגדלת הזכות ל 40 מ"ר.
2. בכל מקרה ככל שניתנה הסכמה בבית משותף ל ל - 17 מ"ר בעבר, אין הסכמה זו חלה או תקפה להיקף ההגדלה המותרת ונדרשת הסכמה חדשה.
3. דייר שגר בקומה ג, במודע כדי שלא ידורו מעליו, מבקש לגור לאחר תמ"א 38 גם בקומה אחרונה דהיינו פנטהאוז או דירת גג. למעשה גם להם עומדת הזכות לחדר על הגג על ידי הסכמת דיירים ולפי החוק.האם נכון לבעלי קומות עליונות לדרוש את הקומות עליונות בתמ"א.
אנא תגובתך.
תודה.
מאיר שלום,
הצעתי, ליזם, המעוניין לקדם פרויקט התחדשות עירונית, לקבל ליווי וייעוץ מומחה מיסים, ואין זה המקום למענה בעניין זה.
פוני שלום,
מבלי להיכנס לשאלת עיסוקך המקצועי והתאמתך ליזום הפרויקט (אשר אינם ידועים לי), מבלי לבחון האם הדיירים מעוניינים בכך שתפעל כיזם לביצוע פרויקט תמ"א 38 בבניין (ואינני יודע עמדתם), אומר שלמעט במקרה של התאמה קיצונית מדובר במעשה שאין לעשות ואין לקדם.
בניין בתמא אני גר בקומת הקרקע היזם טוען שהוא לא יכ וללרשום את הגינה רק 14 מטר איך אפשר לרשום שכל הכינה תופיע בתבא
יוני שלום,
שאלתך אינה מובנת כלל ועיקר וחסרה פרטים. מחד, יתכן שהנך מתייחס לשאלת ההצמדות בטאבו, מאידך יתכן שהנך שואל לגבי היקף הגינה שניתן להצמיד תכנונית לדירת גן, כאשר למול אלו כלל לא ברור מהן הזכויות הקנייניות שלך בגינה ועוד. לכן, לטעמי, שאלתך מצריכה שתיפגש עם איש מקצוע בתחום שיבחן הדברים ויכוון אותך בהתאם.
בהצלחה,
מימי שלום
את מערבת כאן מספר דברים.
אני מבין שמדובר על התקשרות בפרויקט תמ"א 38 של הריסה ובניה. עוד אני מבין שאימך טרם חתמה על ההסכם שכן יש לך השגות לגבי התמורה שניתנת לך.
לפי מה שכתבת הפרויקט כרגע בשלב של הבקשה להיתר הבניה. שלב זה הוא תכנוני והעיריה לא מתעסקת ולא דנה בטענות של קיפוח או תמורה לא הולמת במסגרת פרויקט התמ"א. היא דנה אך ורק בטענות תכנוניות. אם יש לך כאלו תגישי התנגדות.
טענות קנייניות ובמיוחד טענה לקיפוח בתמורה מתבררות בפני המפקחת על המקרקעין בשלב מאוחר יותר. ככל וטענתך תוכח ותתקבל אז התמורה שלכם תגדל. אבל אני מאוד ממליץ לא להגיע עד למועד זה אלא כבר עכשיו לפנות לעו"ד שיבחן את הנתונים וינחה אותכם כיצד לפעול ובמיוחד כיצד לקבל תמורה הוגנת.
לגבי קבלת שווי דירת תמורה כיום- זה לא קיים בחוק הרלבנטי לתמא 38.
בברכה
שלום, בעקהות התחלת עבודות תמא הבעתי את רצוני בפני בעל הדירה על ביטול הסכם השכירות וברצוני לעזוב את הדירה.
בעל הדירה לא הודיע על עבודות התמא ולא הופיע סעיף בחוזה על כך
כמה זמן אני מחויבת על התראה לפני עזיבת הדירה?
דופי שלום
לא הבנתי מהשאלה האם העבודות בבנין בו הדירה השכורה או בבנין סמוך. אני אצא מהנחה כי מדובר באותו בנין.
אם בעל הדירה ידע שעבודות עומדות להתחיל בבנין בתקופת השכירות והוא לא גילה זאת לשוכר/ת עוד לפני חתימת ההסכם אז ניתן לטעו ןכנגדו טענות של הטעיה או טעות בכריתת הסכם השכירות וכן התנהלות בחוסר תום לב.
בנסיבות אלו אין משמעות לאורך ההודעה אך רצוי לתת הודעה בזמן סביר של 14-30 יום.
הבעיה העיקרית לרוב היא כי בידי הבעלים בטחונות לתשלום דמי השכירות ואם הפסקת השכירות לא תעשה בהסכמה אז הוא עשוי להמשיך ולפרוע את דמי השכירות.
שלום רב, בבניין המיועד להריסה ובניה כל הדירות מושכרות. בבוא היום יעזבו השוכרים לפני הריסת הבניין. האם בעלי הדירות יישארו ללא הכנסה משכירות במשך כל הזמן, מפינוי השוכרים ועד גמר הבניה ואפשרות אכלוס שוכרים בבניין החדש ? או שהיזם ישלם להם את דמי השכירות , כפי שקיבלו מהשוכרים במשך הזמן מפינוי השוכרים ועד אפשרות האכלוס ?
אלי שלום רב,
סוגיית ההכנסה מדירות שכורות לבעלי הנכסים בפרויקטים מתוקף תמ"א 38 היא שכיחה ורגישה מאד, אך לצערי אין לסוגיה זו "פתרון בית ספר".
מדובר בסוגיה מסחרית אשר נדונה במו"מ בין היזם לבין בעלי הדירות. מחד, בעלי הדירות לא רוצים לאבד הכנסות (אשר לרוב מהוות חלק אינטגרלי מתשלום המשכנתא החודשי עבור הנכס). מאידך, תשלום פיצויים מלאים על אובדן דמי שכירות לכל דיירי הבניין, עלול להפוך את פוטנציאל הרווח של הפרויקט לנמוך מדי. זו אכן סוגיה מאד רגישה, אשר יש לגשת בבואנו לפתור אותה באופן מאד מדויק ומותאם אישית לפרויקט הספציפי.
אמנם ישנם פרויקטים בהם מגיעים למנגנון פיצוי מסוים, אך איני מכיר מצב של פיצוי מלא מטעם היזם לבעלי הדירות על אובדן הכנסות דמי השכירות. חשוב במהלך המו"מ להעלות את הסוגיה הזו בהקדם, אך לזכור כי היזם יקח על עצמו פרויקט מתוקף תמ"א 38 רק אם הוא רווחי עבורו.
לכן, חשוב למצוא נקודת השקה בין צפי בעלי הדירות לשמור על הכנסתם מדמי השכירות לבין רווחיות הפרויקט בעיני היזם. בדיוק לשם כך יש לשכור את שירותיו של עורך דין המנוסה בתחום ומסוגל לתקוף משוכה בעייתית ורגישה זו.
מקווה שהצלחתי לסייע.
בברכה, יוחנן דוניץ, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38 התדהר 16, רעננה טלפון:09-7995599 ; מייל: [email protected]