פורום תמא 38

אני יורש יחיד של דירה במתמא 38 עיבוי וחיזוק.אימי נפתרה בתחילה. הדירה אינה ראויה למגורים בשל נזילות מים. הייתה פניה לעיריה פקח ביקש פעמיים. ועדיין קיימת דירה לארנונה. האם ניתן לבטל.

אני יורש יחיד של דירה הנמצאת בתמא 38 עיבוי וחיזוק והתחילה לפני מות אימי  הדירה במצבה אינה ראויה למגורים בשל נזילות מגג ושינויים שנעשו בדירה. הייתה פניה לעיריה לבקשה לביטול ארנונה .פקח ביקר פעמיים בדירה  .  למורות הכל עדיין קיימת דרישה. האם ישנה דרך לבטל ארנונה.

בפגישה עם יזם בנוגע לקידום פרויקט פינוי בינוי עלתה בקשת הדיירים לקבל ערבות חוק מכר משופרת, כלומר כזו שכוללת עילות מימוש נוספות מעבר לחוק המכר, כמו עיכוב בבנייה או במסירה של הדירות החדשות. היזם טען שהוא מוכן לבקש ערבות משופרת אבל להערכתו הבנק יסרב, ולשאלת אחד הנוכחים הוא טען שזה לא קשור לגובה העמלה. האם הוא צודק? לטעמי ברור שגובה העמלה בערבות שכזו נגזר מניהול סיכונים וככל שעילות המימוש מורחבות כך הסיכון גבוה יותר ולכן העמלה תהיה גבוהה יותר.

במתחם שלנו יש משפחה שבחרה בקרוב משפחה רחוק שלה, שהוא איש מקצוע מתחום הנדל"ן, לייצג אותה בפרויקט, והוא מעוניין להיות חבר מטעמה בנציגות הדיירים בבניין. האם זה חוקי, תקין ומקובל?

בתוכנית התמ"א שהגיש היזם גיליתי פתאום שבדירה הצמודה לשלי מתוכננים שירותי אורחים צמוד לקיר הדירה שלי- הקיר המפריד בין הדירות כשמהצד שלי מדובר בחלל המטבח-סלון. האם אני יכולה להתנגד לקרבה כזו של חדר שירותים מעבר לקיר המשותף ובאלו נימוקים. תודה מראש

דרושים עובדים לעבודה מהבית בכתיבה, הזנת תוכן קלדנות ועבודה מהבית באריזות! לפרטים שלחו וואטספ למספר הבא 055-7042211

חתמתי יחד עם יתר הבעלים בבניין בו נמצאת דירתי על הסכם תמ"א 38/2 עם חברה יזמית.

בהתאם לחוזה יש לי אפשרות לשדרג את דירת התמורה לדירה משופרת אחרת בבניין בתוספת תשלום.

אבקש לברר כיצד יחושב מס הרכישה בהתאם להחלטת מיסוי 8293/17 על הפרש השווי בין דירת התמורה בהתאם לחוזה התמ"א לבין הדירה המשודרגת? 

דירת התמורה שבהתאם לחוזה מוערכת ב-1.9מ' שח ואילו הדירה המשודרגת מוערכת ב3מ' שח. 

בהנחה שזו דירתי היחידה - האם ההפרש בגובה 1.1מ' שח ימוסה בהתאם למדרגות דירה יחידה, כלומר מאחר ש1.1מ' הוא פחות מתקרת הפטור של דירה יחידה  (כ- 1.9מ') אז הסכום יהיה פטור ממס, או שמסתכלים על שווי כל הדירה המשודרגת וממסים את ההפרש בהתאם למדרגות של סכום שעולה על תקרת הפטור של 1.9?

ואם דירת התמורה אינה דירתי היחידה - האם אשלם 8%*1.1מ או 8%*3מ?

תודה רבה!

שלוםל רב, הבניין בתל אביב עומד בפני תמ״א 2, ממתמין להחלטת ועדה.

אני מעוניין למכור אותו.

מתי חלים עלי היתלי ההשבחה?
אם הועדה מוציאה היתר בתנאים, נניח בגלל מתנגדים או כל דבר אחר?

האם היתילי ההשבחה חלים רק מרגע שהבניין נהרס?
בקיצור, עד איזה נקודה אני יכול למכור את הדירה לפני קבל תיהלת השבכה מכוח תמ״א 2 שיבנה בקרוב.
תודה, מאור

שלום, לפני שנה וחצי בערך היה שמאי ועשה הערכה לדמי שכירות האם הסכום של הערכה לפני שנה וחצי תקף להיום, תודה מראש.

כולנו מכירים את הסעיף הסטנדרטי של השתתפות היזם בדמי ניהול לדיירים חוזרים בלבד.
השאלה היא כמובן כיצד ניתן לאכוף את הסעיף הזה ולוודא שהדייר החוזר באמת מתגורר בדירה?

ברור שמעת לעת אפשר להוציא נסח טאבו ולוודא שהדירה עדיין בבעלותו, אבל איך אפשר לדעת שהוא לא משכיר אותה?
האם היזמים מתכוונים להשקיע כספים במעקב ותביעות של דיירים שמשכירים את הדירה שלהם, או שמא מדובר בסעיף שהוא אותה מתה ואם כך אולי כדאי לטפל בזה כבר בשלב הניסוח של החוזה?

שלום

יש לנו בבנין מתקן חניה רובוטי עם 17 מקומות חניה כמספר הדירות בבנין. החניות לא מסומנות לפי דירה ספציפית והרכב חונה רנדומלית לפי מקום פנוי.

בנוסף, בתשריט הבנין כתוב על כל מקום חניה רכוש משותף. וגם על רחבת החניון ו3 קומות התת קרקעיות. הכל מסומן כרכוש משותף.

למרות כל זה, ישנם דיירים שמתעקשים שהחניון אינו רכוש משותף לטענתם, מאחר ולכל דירה יש זכות חניה אחת ומסרבים להכניס את עלויות החניון למאזן ההוצאות של דמי הוועד כמו כל מערכות הבנין המשותפות. כלומר, דורשים שכל הוצאות הבנין יחולקו לפי גודל הדירה אך עלויות החניון היקרות מכל המערכות יחולקו שווה בשווה. הדורשים הם בעלי הדירות הגדולות בבנין. 

אשמח לעזרה 

תודה

בניין בגבעתיים, מתוכנן תמ״א 2. לקראת ועדה. ישנו דייר סרבן בקומת הקרקע שמישקולי תכנון לא ניתן לתת לו דירת תמורה בקומת הקרקע - ומוצע לו אלטרנטיבות שונות כולל פיצויים נוספים (חניה נוספת או פיצויים שווי ערך). הדירה מושכרת ובעל הדירה מעולם לא גר בה.
כל ניסיון של היזם להפגש, לדון, להכנס למשא ומתן עבור פיצוי ואיזון תמורה עלו בסירוב, הדייר אינו מוכן אפילו לאפשר את מדידת הדירה. הדייר בנוסף פלש לחלק מהרחוש המשותף.
מצד אחד אכן מגיע לו פיצוי ואיזון תמורות ראוי, מצד שני הוא אינו מאפשר אפילו להגיע למשא ומתן ולא מוכן אפילו לאפשר מדידה של הדירה. האם כל אלו יקשו על טיעוניו אצל המפקחת?

האם נכה זכאי לקבל חניית נכים צמודה לדירתו, או שהקבלן יכול לתת לו חנייה רגילה, ולבנות חניות נכים שישמשו את כל הדיירים ???

שלום

בניין בתל אביב עם 10 דירות המעוניינות בהריסה ובניה.

ל 3 מהדירות יש חניות מוצמדות בטאבו. לשאר אין חניה. בבניין החדש העיריה תאשר רק מקום חניה אחד לכל דירה. 

איך מחלקים את דירות התמורה? שווי מטר מרובע של חניה שווה בערך למטר מרובע של שטח דירה. בנסח הטאבו שטח החניה מתווסף לשטח הדירה המוצמדת, כך שלדעתי משני הנימוקים הנ"ל, ראוי להעניק לבעלי הדירות המוצמדות כיום, שטח דירה גדול יותר משטח הדירה בלבד , בערך בגודל של שטח החניה כיום, כ 12 מטר.

זה נראה לי סביר גם מבחינת שווי הרכוש כיום וגם מכיוון שהחלק ברכוש המשותף שבטאבו, כולל את ההצמדה.

רוב בעלי הדירות , שאין להם חניה כיום, מתנגדים. הם מוכנים אולי לתת לבעלי ההצמדות קדימות בבחירת מיקום החניה החדשה. לדעתי זה לא מתקרב בכלל לשווי הרכוש של החניה הקיימת.

מה דעתך?

תודה

ענת

שלום,

בבניין שלנו קודמה עסקת תמ"א 38/2 שהגיעה כעת לשלב בניית הבניין החדש. במסגרת הסכם התמ"א 38 נקבע מנגנון בחירה של חניות בין הבעלים ליזם (בעלים בוחרים ראשונים 2 חניות ואז יזם בוחר 1 וחוזר חלילה).

מה שלא נקבע בהסכם - מה סדר הבחירה בין הבעלים לבין עצמם. כעת יש מחלוקת בין הדיירים - חלק מבקשים הגרלה וחלק מבקשים שסדר הבחירה ייקבע לפי שווי הדירות העתידיות (יש שמאות מסודרת).

בהסכם התמא כאמור אין התייחסות ואין מנגנון בחירה בין הבעלים לבין עצמם. הגרלה נשמעת כמו הימור והרציונאל בבחירה לפי שמאות נראית סבירה (יותר הגיוני שבעל דירת 6 חדרים יבחר לפני בעל דירת 2 חדרים) אך אין לכך לכאורה אחיזה משפטית.

אודה לעזרתך - מה עושים במצב בו אין התייחסות בהסכם ואין הסכמה? האם יש תקדים לכך? נתקלת במקרה דומה?

רציתי לדעת מה יכולת הועדה המחוזית לדון בהתנגדויות של דיירים באותו הבניין שמתנגדים לתמ״א, איפה עובר הקו בין התנגדויות המוגשות לועדה לבין להתנגדויות הדנון אצל המפקחת?
אנו בהליכים מתקדמים להוצאת היתר בניה לתמא 2, בשלב הגשת התנגדויות להיתר לועדה המקומית.
דייר (לא שכן מבניין אחר) המתנגד לפרויקט הגיש התנגדויות לועדה המקומית עם שלל טענות.
טענה אחת שהדירה שלו תתקרב כמה מטרים יותר לכביש, שיגרום לו מתדר רעש.
טענה אחת היית שבניינים אחרים בסביבה לא יוכלו לממש את פוטנציאל הבניה שלהם בגלל שאין להם כניסה לחניה, לאותו דיין אין דירה בבניינים אלה, ולא היית פניה מבניינים אלה.

אשמח להתיחסות, האם הועדה אכן דנה בתלונות כאלה? האם טיעון שבניין מסוימים רוצה לממש את זכותו לתמא תפגע ביכולת עתידית של בניינים בסביבה היא טיעון שיש בו משהו?

תודה