פורום תמ"א 38 - המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה - שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
איזה סיכון כלכלי יש / אין
לבעלי דירות במסלול תמא 38/2
שקבלו את כל הערבויות הבנקאיות הבלתי תלויות המקסימליות כולל ערבות בדק, דמי שכירות וכמובן ערבות לכל שלבי ההליך,
אם חלילה היזם יקרוס
האם יפוי כח אמור להיות קשור להסכם עצמו? חייבת להיות הפניה לחוזה ? מה גובר מבחינה משפטית החוזה או יפוי כח?(במידה ויש אי ברירות באחד מהם)
א. האם יפוי כח בלתי חוזר חייב להיות על שמו של עורך דין של הדיירים או שנהוג להכניס את שם היזם/קבלן
האם מספיק שמעל 20% מבעלי הדירות יתנגדו לתמ"א הריסה ובניה כדי למנוע את הפרויקט, או שנדרש גם שהם יהיו בעלי מעל 20% מהרכוש המשותף?
יש לנו בנין עם 2 כניסות אצלינו יש 11 דירות ובכניסה השניה 9. אם יש 5 מתנגדים אצלינו ו1 אצלהם זה מספיק כדי למנוע את הפרויקט?
תודה רבה
האם השמאי של היזם מוריד כ12-15אחוזים מערך הדירה לפני העברת הערבויות למסמכי הליווי לבנק המלווה ,ואם כן אשמח להסבר מה משתמע מכך ?
תודה
שלום אורי
זה חמור מאוד אם הוא עושה כך. יש הסכמים בהם נכתב (בטעות) כי הערבות לא תכלול את רכיב המע"מ, זאת כי כך פועלים לגבי ערבויות לרוכשי דירות היזם בהתאם לחוק. מעבר לכך השמאי צריך לתת הערכת שווי מלאה ונכונה
בברכה, אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38 שד' שאול המלך 8, ת"א נייד: 050-5752517; מייל: [email protected]
שלום,
אני גר בדירת פנטהאוז בת 150 מר ולה מרפסת צמודה בת 70 מר (באותו מפלס)
כעת יש הצעה להריסת הבנין.
מה דין המרפסת לצורך העניין, האם היזם מחויב, לתת לי מרפסת בשטח זהה (לפחות) - ובמידה ולא, האם יש תקדימים משפטיים התומכים בזכותי לסרב לעיסקה?
חן שלום
אני לא יודע מה היזם מציע לכם. ברור שההצעה שלו לא יכולה לקפח אותכם והיא צריכה לקחת בחשבון את שטח הדירה ואת שטח המרפסת הצמודה לה. (רק תוודאו שאכן יש הצמדה בטאבו ולא מדובר בשטחים לגביהם אין היתר בניה שאז יכול להיות מצב שונה). אם היזם לא יכול להחזיר לכם דירה חדשה עם שטח מרפסת דומה אז הוא צריך לתת לכם שווה ערך. יש עקרונות שמאיים של מפתח המרה בין שטח דירה לשטח מפרסת. נניח 1/3. כלומר אם יש לך 70 מ"ר מרפסת את יכול לקבל במקומם עוד כ- 20 מ"ר שטח דירה. בכל מקרה בו ההצעה מקפחת אותכם אתם יכולים לסרב והענין יתברר בפני המפקחת על המקרקעין. רק מנסיון עדיף להגיע להסכמות קודם ולא להמתין להחלטה שיפוטית
שלום, קניתי תוספת לחדר לבית שעומד לפני פינוי בינוי בקרוב.
העו"ד והיזם טוענים שצריכות להיות שתי ערבויות למסמכי הליווי, אחת לדירה כיום ואחת לדירה המשודרגת עם תוספת החדר. האם כך זה מתבצע?
היזם נותן ערבות של ערך של הדירה כיום, והבנק נותן את הערבות בתוספת השדרוג.
מה קורה במידה והיזם, חלילה, פושט רגל. האם אקבל את הסכום הכולל את שדרוג החדר?
היי אורי
אני מבין שאתה אחד מהבעלים הנוכחיים וכי במסגרת ההסכם אתה מוסיף שטח ךדירה תמורת סכום שתשלם. אכן תקבל 2 ערבויות ושתיהן ערבויות בנקאיות לא של היזם. ערבות אחת היא על מלוא שווי הדירה החדשה שלך כםי שיקבע על ידי שמאי. ערבות שניה (יכולות להיות כמה ערבויות כאלו) תוצא לך בהתאם לקצב התשלומים שלך עבור תוספת השטח.
שלום, טרם עניתם על שאלתי מתאריך 12.6 בעוד שכבר עניתם לשאלות שנשאלו רק אתמול העניין מאד דחוף לי. אודה למענה בהקדם, אורנה
היי אורנה
ראי תשובה למטה.
שלום רב,
רכשתי דירה בפרויקט תמ"א 38/1 בשנת 2014 , במעמד הרכישה שולם לעו"ד הקבלן 1.5% מסך עלות הדירה (לפני התיקון לחוק המכר) עבור רישום הדירה בטאבו.
הקבלן פשט את הרגל , ורישום הדירה טרם הוסדר (נמצא בתהליך בליווי כונס נכסים)
הכונס נמצא בהליך התקשרות עם עורך דין אחר לצורך רישום הזכויות. לטענתו עו"ד שלו שילמנו והיה אמור לרשום את הזכויות , כבר לא רלוונטי מכיוון שצריך לבצע פעולות רישום "ייחודיות" לפרויקט תמ"א 38 , כמו תיקונים לצו בית משותף בשונה מרישומו מלכתחילה
1. האם הדבר נכון? האם הדבר אכן מצריך פעולות "ייחודיות" שעו"ד המקורי לא יכול לבצע?
2. במידה וכן, האם אוכל לפנות לעו"ד המקורי להחזר הסכום, שכן הוא לא ביצע את הפעולה שלשמה התחייב ולשעליה שילמתי
תודה רבה מראש
יוסף שלום רב
לדעתי התשובה שקיבלת לא מדויקת. אתה שילמת לעורך הדין בעיסקה המקורית את שכר טרחתו. אם הוגדר כי שכר טרחתו כולל את הרישום אז הוא צריך לבצע את הנדרש. אפילו הייתי אומר כי אם אין התייחסות אחרת בהסכם הרכישה אז מרגע ששולם שכר הטרחה חוב על אותו עורך דין מקורי לבצע את הרישום.
כל הפעולות שציינת אינן בגדר הפתעה. ברור שצריך לשנות את מסמכי הבית המשותף. זו לא הפתעה. יתירה מכך - כל המסמכים הנדרשים לצורכי הרישום אמורים להיות אצל אותו עו"ד. לכן אני חושב שהנאמן בפירוק יכול היה לדרוש מאותו עו"ד להשלים את עבודתו או לחילופין אתה יכול לדרוש ממנו החזר. בברכה, אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38 שד' שאול המלך 8, ת"א נייד: 050-5752517; מייל: [email protected]
שלום. הבניין שלי חתם תמא לפני 5 שנים בחברה מסוימת (וכנראה גם לא היה מספיק להשיג את הרוב הדרוש) ומאז לא היתה התקדמות משמעותית. כרגע הבניין בתהליך חתימה של פינוי בינוי מול חברה אחרת והחברה הראשונה התעוררה ומאיימת בתביעה.
האם החתימה עדיין בתוקף?
האם יש משמעות לשינוי תוכנית מתמא לפינוי בינוי?
שלום רב
יש לקרוא מה כתוב בהסכם וגם מה קרה בפועל.
הסכם תמ"א כולל התחייבות יזם לעמידה בלוחות זמנים. חלק מהם מהווים גם תנאי לעיסקה כולה. למשל- לדבריך לא ברור שבכלל ההסכם נחתם על ידי הרוב הנדרש. בהסכם אמור להיות כתוב שאם לא נחתם בתוך פרק זמן מסוים על ידי הרוב הנדרש אז ההסכם בטל או ניתן לביטול.
יכול להיות שבפועל היזם לא עומד בלוחות המזנים אבל הוא ממשיך לעבוד על הפרויקט ואף אחד לא ביטל את ההסכם. אם זה המצב אז היזם יכול לטעון כי ויתרם על זכות הביטול וכו'.
מאחר ואתם בכל מקרה תלכו לפרויקט פינוי בינוי אני מציע לכם כי המצב יוצג ליזם שיבחר בפרויקט ותדרשו ממנו שיקח על עצמו את הטיפול בחברה הקודמת, אם בכלל יהיה צורך לטפל בה.
אנו מתחם של כ-200 דירות בשלבים סופיים של בחירת עו"ד דיירים, כמה מקובל שכ"ט של עו"ד?
בדקנו כ-8 משרדי עורכי דין, בכולם השכר היה עד כ-25K לדירה, העו"ד שכנראה נבחר רוצה 1.5% שזה יוצא להערכתי כ-40K לדירה, (וזה גם צמוד למדד..).
האם אפשר/רצוי להתמקח? האם זה שיקול בבחירת עו"ד? (יודגש שהרווחיות בפרויקט שלנו גבולית בגלל הגבלת מספר הקומות לבניה באזורנו).
תודה !
לא מכיר את נתוני הפרויקט אבל שכר של 25,000 ש"ח ומעמ וכמות כזו של דירות זה סביר מאוד.
אין כל מניעה להתמקח עם עוה"ד ואני מאמין כי הוא ירד בהצעתו.
אם הרווחיות גבולית אז בודאי שכל הורדה בשכר היא לטובת הפרויקט.בסוף זאת אותה עוגה שמחלקים. בברכה, אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38 שד' שאול המלך 8, ת"א נייד: 050-5752517; מייל: [email protected]
לפי התקנות, עליהן חתם השר הפנים אריה דרעי, במהלך 5 שנים מרגע קבלת הדירה ישלמו הדיירים ארנונה מופחתת על השטח המורחב: בשנתיים הראשונה יקבלו 100% הנחה, בשנה השלישית 75% הנחה, בשנה הרביעית 50%, ובשנה החמישית 25%.לא מצאתי מה קורה עם תשלומי הארנונה בעת הבנייה עצמה והשאלה שלי האם בבניה עצמה אני אצטרך לשלם ארנונה.תודה לעונים
אם מדובר על פרויקט של הריסה אז ברור שאין חובת תשלום ארנונה. אם מדובר על פרויקט חיזוק ותוספת אז ממשיכים לשלם ארנונה על הדירה. בברכה, אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38 שד' שאול המלך 8, ת"א נייד: 050-5752517; מייל: [email protected]
אנו דיירים של 2 בניינים פינתיים צמודים בפינת 2 רחובות בגבעתיים (עם 2 כניסות נפרדות וכתובות שונות) המעוניינים לחתום יחדיו על הסכם תמא 38/2. מדובר בהסכם אחיד ל-2 הבניינים בפרוייקט משותף בו יהרסו 2 הבניינים ויבנה בניין פינתי אחד עם כניסה אחת.
1. כיצד מחושב הרוב הדרוש לתמ"א 38/2 ? האם נדרשת הסכמה של 80% מבעלי הזכויות של כלל הדירות והנכסים או הסכמה של 80% מבעלי שטח הרכוש המשותף הכולל או שנדרש ששני התנאים הנ"ל יתקיימו ( כלומר ש 80% מבעלי הדירות והנכסים יהיו בעלים של לפחות 80% מהרכוש המשותף)?
2.כיוון שמדובר בשני בניינים צמודים אך נפרדים (עם 2 כניסות ו-2 כתובות שונות)- האם נדרש רוב חוקי של 80% מכלל הדיירים ב-2 הבניינים או שהרוב החוקי של 80% מחושב לכל בניין בנפרד?
תודה מראש,
שמואל שלום רב
הנתון החשוב הוא האם שני הבניינים בנויים על חלקה אחת ורשומים כבית משותף אחד?
אם מדובר על בית משותף אחד לשתי הכניסות - סופרים 80% משני הבניינים. אם מדובר על שני בתים משותפים נפרדים כיום אז התנאי הזה צריך להתקיים בכל אחד מהם בנפרד.
שלום, אני גרה בבניין שעבר תמא (בדירת אמי קומה מעל דירתי). קיבלתי דירה עם הרבה ליקויים ולכן אני נאלצת להחליף ריצוף. לאחר מכן מתכננת להכניס ארונות, מטבח וכן להביא את חפציי הנמצאים באחסון. בניין שכמעט צמוד לבניין שלנו קיבל היתר בניה (לתמא 38) בשנת 2020 וכעת הקבלן החליט להתחיל בבניה. הגידור מסביב לבניין עלול למנוע ממני את האפשרות להוביל חפצים לדירתי (הקבלן סירב להתחייב בכתב שיתאפשר מעבר של טנדר ומנוף עד לבניין בו אני גרה). הבעיה שהמעלית קטנה מאד ובית המדרגות צר מאד, לכן ניתן להוביל דרכם רק חפצים קטנים. נכון שהקבלן של הבניין השכן קיבל היתר בניה, אבל מה עם הזכויות הבסיסיות שלי שנפגעות עקב כך ? ברצוני לציין שכבר חתמתי חוזה עם משפץ ושילמתי מקדמה לחברות המספקות ארונות ומטבחים. תודה, אורנה
שלום אורנה
אם הגידור הוא בקו החלקה אני לא רואה מה ניתן לעשות. לא ניתן לעכב בניה עקב כך. אני מציע שפשוט תבקשי מהמובילים שלך לבדוק את המצב לפני שהם באים ולאשר שהם יכולים לבצע את העבודה או לחילופין - מה נדרש מהם.
כיצד צריך לחשב רוב חוקי (80% מהדיירים) לצורך חתימת יזם על הסכם תמא 38 הריסה בינוי במקרה בו נחתם הסכם אחד עבור שני בניינים, שניהם נהרסים ונבנים שני בניינים חדשים במקומם.
האם הרוב החוקי הוא 80% מסה"כ דיירי שתי הכניסות או 80% מדיירי כל כניסה בנפרד (יש הבדל).
תודה.
רן שלום
יש הרבה מקרים בהם שני בניינים או אילו יותר רשומים כבית משותף אחד ואולי גם בנויים על אותה חלקה. אם זה המצב- הרוב נספר 80% משתי הכניסות ביחד. אם מדובר על שני בתים משותפים נפרדים (רק הפרויקט העתידי הוא משותף) - בודקים את הרוב בכל כניסה לחוד. בברכה, אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38 שד' שאול המלך 8, ת"א נייד: 050-5752517; מייל: [email protected]
בוקר טוב,
אם יזם/ קבלן מכר את הפרויקט בלבד של תמא 38 ליזם אחר.
האם היזם שקנה מחוייב להתחייבות שח היזם שמכר.
הפרויקט נעצר בשלד ומאז הפסיקו לבנות.
1. דמי שכירות לדיירים שלא גרים בפרויקט?
2. פיצוי על עיכוב בבניה שמתעכב כבר שנתיים ( פיצוי של 2500 ש"ח על כל חודש עיכוב)?
3. נזקים בדירה בגלל התמ"א?
תודה ויום טוב
שלום יניב
בעיקרון מי שקונה פרויקט קונה את הזכויות ואת ההתחייבויות של היזם הקודם כפי שהן ולכן הוא חייב להמשיך ולקיים את כל מה שהתחייבו כלפיכם. בכלל רצוי שתבדקו בהסכם אם ליזם הראשון יש בכלל זכות למכור את הפרויקט הלאה. בהרבה הסכמים מגבילים אפשרות כזאת. בכל מקרה רצוי כי תתיעצו באופן פרטני עם עו"ד לענין זכויותיכם כלפי היזם החדש. בברכה, אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38 שד' שאול המלך 8, ת"א נייד: 050-5752517; מייל: [email protected]
כהמשך למייל הקודם יש לי שאלה בהקשר למרפסת:
בדירה המקורית היתה מרפסת פתוחה. האם היא נחשבת כחלק מגודל הדירה המקורי?
ברבות הזמן המרפסת נסגרה והגדילה בכך חדר פנימי. לא היתה כל חריגה בבנייה כלשהי לצדדים.
האם במצב הזה היא נחשבת גם כן לחלק מגודל הדירה המקורי, או שכעת עם הריסה ובינוי - שטח הדירה ייגרע?
תודה על תשובתכם
רינה
שלום שוב,
לרוב מרפסת נחשבת כחלק משטח הדירה המקורי, ועל כן התוספת נמדדת בנוסף לה.
בברכה, הדר פינק טבת, עו"ד מנהלת פורום תמ"א 38 מורד הזמיר 7, חיפה טלפון: 077-4049484 , מייל: [email protected]
תודה רבה על תשובות לשתי השאלות ששאלתי.
שלום רב, אצלנו מתחילים להתעניין בתמא/38 2 , הריסה ובינוי
ידוע לי , שיהיה ממ"ד וכן "כניסה מפוארת". החדרים יהיו קטנים, לעומת הנוכחיים.
ברצוני לדעת האם הדירה שכל אחד יקבל בבא העת תישאר בגבולות המטראז' המקורי שרשום בעירייה, או תקטן או תגדל? מה החוק אומר?
תודה , רינה
שלום, רינה
שאלתך מתייחסת לתנאים מסחריים.
בעיקרון, את גודל החדרים ניתן להתאים לצרכים, כפוף למגבלות תכנון, וניתן ליצור פחות חדרים, אך גדולים יותר בשטחיהם.
לעניין סה"כ שטח הדירה החדשה, זהו כבר עניין של מו"מ מסחרי, אשר גבולותיו נקבעים, בין היתר, בהתאם לתנאי העסקה והכדאיות הכלכלית של הפרוייקט. כל מקרה לגופו. מומלץ שתיעזרו בעו"ד שילווה אתכם בתהליך, ובמידת הצורך יבחן את הדברים יחד עם איש מקצוע נוסף, לבחינת העסקה המוצעת.
שלום, ערן
אם המצב שאתה מתאר הוא נכון, הרי שעל פני הדברים מדובר בהתנהלות בלתי חוקית, ויש מקום לנקוט הליכים כמה שיותר מוקדם, לפני שדברים יהיו "בשטח" ויהיה מאוחר מדי.
אני מציעה שתתייעץ עם עו"ד שיבחן את הדברים ויתן לכם ייצוג פרטני בעניין, כאן זו אינה המסגרת לכך. יתכן שיש מקום לערב הליכים פליליים, ובוודאי הליכים אזרחיים.
בהצלחה
בבנין בוצע פרויקט תמ"א אולם לא הושלם. השלמתו הועברה לידי כונס הנכסים.
עבודות שלא הושלמו בדירות הותיקות, הדיירים נאלצו לסיים בעצמם ומכספם.
האם בעת מסירת הפרויקט, כשהדיירים יידרשו לחתום על השלמתו (שלא נעשתה), האם הדיירים חייבים לחתום למרות שבסוף העבודות בוצעו על ידם ולא צוות הפרויקט?
שלום נינה
לא חושב שהבנתי את כל העובדות.
אני מבין שהפרויקט נתקע בשלב מסוים והושלם על ידי כונס נכסים ומכספים שאתם שילמתם. מסירת הדירות החדשות לרוכשיהן צריכה להעשות על ידי הכונס ולא על ידיכם.
אם פספסתי משהוא בנתונים - נא הבהירי בברכה, אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38 שד' שאול המלך 8, ת"א נייד: 050-5752517; מייל: [email protected]