פורום תמ"א 38 - המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה - שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
שלום,
בניין של אמא שלי מועמדת לפינוי בינוי. אמא בת 86 ויש לה זכויות. אחת מבין 3 אופציות, לקבל סכום כסף עבור דירת התמורה. החוק כתוב כך:
קבלת סכום כסף בשווי של דירת התמורה, לצורך רכישת דירה חלופית על ידי בעל הדירה בכל הסכום או ברובו, לא יאוחר ממועד הפינוי של דירתו.
השאלה שלי היא:
האם אפשר להשתמש בכסף הנ"ל כדי להשכיר לאמא שלי דירה או שהחוק מחייב אותה לקנות דירה בכסף הזה?
בתודה
שלום, רמי
אמא שלך יכולה לעשות ככל העולה בדעתה עם הכסף שתקבל. אם היא תבחר לרכוש דירה אחרת, תהיה לה הטבת מיסוי מכוח הפרוייקט. אם לא, היא יכולה לעשות בכספה כרצונה.
שנדע ימים טובים מאלה
ושבו בנים ובנות לגבולם בברכה, הדר פינק טבת, עו"ד מנהלת פורום תמ"א 38 מורד הזמיר 7, חיפה טלפון: 077-4049484 , מייל: Hadar@tevetlaw.com
שלום רב,
האם קשיש, שלא חתם על הסכם תמ"א 38/2 (הריסה בינוי) שנחתם בבניין מגוריו בשנת 2022, זכאי כיום (בבואו לחתום על ההסכם) להטבות קשיש כפי שהושוו בחוק בחודש יוני השנה לזכויותיהם של קשישים בפרוייקטי פינוי בינוי?
שלום, רענן
זכויות הקשיש קבועות בחוק, ואינן ניתנות לשינוי מכוח החלטה חד צדדית של היזם או בעלי הדירות האחרים. תוקף הזכויות הינו מהיום שבו חתם הבעלים הראשון על הסכם התמ"א, ולא ממועד חתימת הקשיש.
בהצלחה
ושישובו כל בנינו בשלום ארצה במהרה בברכה, הדר פינק טבת, עו"ד מנהלת פורום תמ"א 38 מורד הזמיר 7, חיפה טלפון: 077-4049484 , מייל: Hadar@tevetlaw.com
האם האריכו את תוקף תמא 38 מעבר לפברואר 2024 ?
כרגע הוארך תוקף הגשת התכניות עד לפברואר 24, כאשר מספר רשויות מקומיות האריכו או זכאיות להאריך את התוקף עד מאי 26, בהתאם לתכנית שתקודם על ידן ותחליף את התמ"א.
רשימת הרשויות נמצאת באתר הרשמי של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.
שישיובו כל בנותינו ובנינו לארצנו במהרה, בריאים ושלמים
בברכה, הדר פינק טבת, עו"ד מנהלת פורום תמ"א 38 מורד הזמיר 7, חיפה טלפון: 077-4049484 , מייל: Hadar@tevetlaw.com
שלום, חתמנו הסכם תמ״א 2 וברשותנו הרוב הדרוש.היזם בחודשים הקרובים יגיש הבקשה להיתר.ישנה דירה אחת שבעלת הדירה לפני שנים נפטרה ואין יורשים לידיעתנו.שאלות:1. האם ניתן לקבל היתר בניה גם ללא חתימת הדירה היחידה הזאת מפני שאין לה יורשים?2. אם אי אפשר להתקדם עם הפרויקט, מה עושים במצבים אלה? מה ההליך המקובל והזמנים?3. האם יש פעולות שעורך הדין שלנו צריך לעשות מראש? כמו לפנות לפנות לבית משפט כבר כדי להחריז על הנכס כנכס של המדינה?תודה
שלום, ירון
לצורך קבלת ההיתר אין צורך בחתימה מטעםבעלי הדירה, אך לשם הליכי הבניה נדרשת הסכמה מלאה. לשם כך על המייצג של בעלי הדירות או היזם לפנות בהליכים מתאימים לשם קביעת מיופה כוח שיחתום על מסמכי העסקה.
ישנן מספר אפשרויות, והן תלויות נסיבות, ולכן לא כאן המקום לפרטן. כדאי לדאוג לייצוג מתאים, שיידע כיצד עליו לפעול.
ושישובו כל בנותינו ובנינו במהרה, אמן בברכה, הדר פינק טבת, עו"ד מנהלת פורום תמ"א 38 מורד הזמיר 7, חיפה טלפון: 077-4049484 , מייל: Hadar@tevetlaw.com
תודה, מסתבר שהנפטר הוריש את הדירה וכרגע מתנהל מאבק משפטי בין יורשיו שאינם חתומים על הפרויקט ולא משתפים איתו פעולה.
מהם דרכי הפעולה האפשריים במצב כזה?
שלום רב.
בבנין שלי מתבצע פרויקט תמ"א 38. הבנין מורכב משלוש כניסות
היזם פנה לעיריה בבקשת היתר שינוים לבניה בקומת הגג, בבדיקה שערכתי התברר שבחלק מהכניסות יש צמצום בשטחים המשותפים ובחלקם השני יש הגדלה.
כך שאם מחשבים את כל השטחים המשותפים של כל הכניסות אז יש תוספת אבל אם מחשבים כל כניסה בנפרד [יש לציין שבגגות הם נפרדים ואין אפשרות מעבר בגגות בין כניסה לכניסה] יש הרעה בתוכנית החדשה.
ברצוני לשאול האם יש כאן מקום לסירוב לאשר את התוכנית? והאם קיים אפשרות לדרוש פיצוי לשכנים שהורידו להם מהשטח המשותף?
תודה רבה
שלום, חי
שינויים ברכוש המשותף במסגרת פרוייקט תמ"א הם חלק בלתי נפרד מעצם התהליך.
ככל שאתה חתום על ההסכם, אין לך כל מקום לתבוע פיצויים, אלא לפי המסגרת הקבועה בהסכם.
באופן כללי אוכל לומר, כי גריעה מהרכוש המשותף מבחינת שטחים שאינם בני שימוש אינה משמעותית, על פניה, להבדיל מאבדן זכויות בניה, למשל, שיש לו ערך כלכלי. נקודת המוצא היא כי היזם ישתמש בכל זכויות הבניה, ומה שחשוב הוא הזכות לבזכויות עתידיות. נראה, שהשטחים עצמם פחות מהותיים. יחד עם זאת, מבלי לבחון את הדברים לגופם קשה לתת תשובה מדוייקת.
הבנין עומד לעבור תהליך פינוי בינוי. רוב הבעלים חתמו על הסכמה. אני לא חתמתי כי נראה לי שהתמורה המוצעת אינה שוות ערך לדירה שברשותי (אין אוורור בשרותים, אין מקום למכונת כביסה ועוד). הקבלן הגיש בקשה לוועדה בנין ערים. האם אני יכול להגיש התנגדות.
שאלה נוספת חשובה, אני בן 84, הדירה היא על שמי, אני לא גר בה אלא ביתי שגרה שם ללא תמורה. האם יש לי זכויות של קשיש.
תודה.
ככל ואתה חושב שהתמורות שמציע היזם מקפחות עליך להתנגד לעניין זה במסגרת הליך אצל המפקחת על המקרקעין.
בהליך של תכנון בפניי הועדה לתכנון ובניה אתה רשאי להתנגד לתוכנית מעצם זה שלא חתמת על ההסכם ואולם טענות בגין תמורות לא מספיקות אינן מסוג הטענות שיידונו בועדה לתכנון ובניה.
לעניין זכויות קשיש- מאחר ואינך גר בבית אינך זכאי להטבה של קשיש במסגרת פינוי בינוי.
א בברכה, רעות פלדר, עו"ד ונוטריון מנהלת פורום תמ"א 38 בנימין 12, רחובות טלפון: 08-9332303 ; מייל:Reut@felder-law.com
דירה שמיועדת לתמ"א במועד שעוד לא ידוע.
יש סעיף בחוזה השכירות המשית את כל התיקונים בדירה על השוכר, בטענה שמחיר השכירות נמוך מהמקובל בשל כך. האם זה תקין, לאור סעיף 7 לחוק השכירות?
הייעוץ בפורום הוא כללי ולא אישי ספיציפי והיה עדיף לראות את הסכם השכירות ואולם אם סוכם שיש שכירות נמוכה והשוכר לוקח על עצמו את כל הליקויים אז זה ניראה סיכום שעומד במבחן החוק.
בברכה, רעות פלדר, עו"ד ונוטריון מנהלת פורום תמ"א 38 בנימין 12, רחובות טלפון: 08-9332303 ; מייל:Reut@felder-law.com
שלום רב אנחנו עושים כמירב יכולתנו לא לדלג על אף הודעה בברכה, רעות פלדר, עו"ד ונוטריון מנהלת פורום תמ"א 38 בנימין 12, רחובות טלפון: 08-9332303 ; מייל:Reut@felder-law.com
שלום.
בבניין מבוצע פרויקט תמא 38.תוספת ממד ומרפסת.
בעבר היתה מותקנת מעלית בבניין ובמסגרת התמא הוחלפה.
האם ניתן להפעיל את המעלית בטרם התקבל טופס 4 לדירות שהתווספו לפרויקט?( התקבל אישור של מכון התקנים)
בשלבי התשלום בחוק המכר חיפוי חיצוני הינו אחרי שלד (וריצוף),
האם קבלן שהקדים את החיפוי חיצוני יכול לגבות כסף ע"כ מיד או שהוא חייב לגבות רק לפי שלבי חוק המכר?
שלום, חיים
התשלומים הם מצטברים, כלומר, כל שלב תשלום כולל את השלב הספציפי שבו אתה נדרש לשלם, כאשר כל השלבים הקודמים כבר התקיימו קודם לכן.
אין אפשרות "לדלג" על שלבים.
קשיש שבעת חתימת רוב בעלי דירות (80%) על הסכם תמ"א לא צרף את חתימתו עקב מגבלה משפטית.
כשנדרש להוסיף את חתימתו, כשנתיים לאחר ראשון החותמים על ההסכם, השתנו זכויות הקשיש בפרוייקטי תמ"א 38 הריסה בינוי והושוו לזכויותיהם בפרוייקטי פינוי בינוי.
האם, מכיוון שטרם חתם על ההסכם, זכאי הקשיש לקבלת הטבות אלו מהיזם?
במהלך פרוייקט תמ"א 38 הקבלן משתמש בהרבה מים לצורך הבנייה
כמו כן מתחבר לחשבל של המדרגות
קבלנו חשבונות מים בשמיים
וגם חשבון החשמל מרקיע
מה עושים מה אומר החוק?
שלום רב
יש לבדוק מה קובע הסכם התמא שאתם חתומים עליו ואולי הכי טוב לפנות לעורך דין המייצג.
בעקרון על החברה לשלם את כל עלויות הצריכה שלהם- מים וחשמל .
בהצלחה בברכה, רעות פלדר, עו"ד ונוטריון מנהלת פורום תמ"א 38 בנימין 12, רחובות טלפון: 08-9332303 ; מייל:Reut@felder-law.com
שלום
אנחנו מעוניינים לתבוע את היזם של הפרוייקט.
הדירה שלנו ספגה נזקים כבדים בשל כשלים בבנייה, איטום לא תקין וכו'
הפרוייקט לא נמסר בזמן, היה פיגור של כמה שנים.
לא קיבלנו שום מקום מגורים חלופי לתקופה הזאת, אחרי שהפרויקט היה אמור להיות מוכן, לפי החוזה.
השאלה שלי אם יש עו"ד שמוכנים לתבוע ולקבל אחוזים מהסכום בתביעות מהסוג הזה ?
אודה על מענה
סבטה
שלום, סבטה
המנגנון של שכר רק לפי אחוזים אינו מקובל במקרים כאלו.
נהוג תשלום מראש של חלק משכר הטרחה, לפי היקף התביעה, ותשלום נוסף באחוזים מגובה הפיצוי. בנוסף יש לשלם מראש בגין חוות דעת מומחים.
בהצלחה ושנדע ימים שקטים בברכה, הדר פינק טבת, עו"ד מנהלת פורום תמ"א 38 מורד הזמיר 7, חיפה טלפון: 077-4049484 , מייל: Hadar@tevetlaw.com
האם בעל הדירה צריך להוריד את שכר הדירה בזמן תמא 38?
אני מניחה שהכוונה לדמי שכירות במסגרת הליכי בניה של תמ"א עיבוי, כאשר מתגוררים בדירה במהלך העבודות.
מקובל כי תהיה הפחתה בבדמי השכירות, אך זהו תנאי מסחרי בלבד, שנוגע להסכמות שבין הצדדים. אין כל חיוב חוקי המסדיר זאת.
האם אפשר להפעיל מעלית בבנין שעובר תמ"א 38 ועדיין לא קיבל טופס 4?
מה התנאים שנדרש הקבלן לעמוד בהם כדי להפעיל מעלית לפני שקיבל טופס 4?
מצב הבנין הוא שנשאר לסיים את קומת הכניסה והפיתוח.
שלום, אילנה
הפעלת מעלית כרוכה ברישוי, ולכן לפני שניתנה תעודת גמר לא ניתן רשיון להפעלת המעלית.
לימים שקטים, בברכה, הדר פינק טבת, עו"ד מנהלת פורום תמ"א 38 מורד הזמיר 7, חיפה טלפון: 077-4049484 , מייל: Hadar@tevetlaw.com
כידוע משרדי עריכת דין כל הזמן מתפצלים, ופרויקט פינוי בינוי נמשך בממוצע 8-12 שנים, כך שיש סיכוי לא מבוטל שזה יקרה במהלך הפרויקט.
כשמדובר בלקוח בודד אז ברור שהוא בוחר עם מי להמשיך, אבל מה קורה עם עשרות או מאות בעלי דירות בפרויקט פינוי בינוי?
האם כל בעל דירה מחליט עם איזה פלג של המשרד הוא הולך?
האם הנציגות מחליטה?
האם זה משהו שהפלגים המתפצלים של המשרד מחליטים עליו ביניהם?
שמתי לב גם שבחלק מהסכמי ההתקשרות חותמים מול המשרד ובחלק מול עו"ד ספציפי, אני מניח שגם לזה יש משמעות במקרה של פיצול?
שלום, זאב
אכן, אתה מצביע על אחד החסרונות בהתקשרות מול משרדים גדולים. יש חשיבות להתנהלות מול משרד שבו ברור מיהם עוה"ד המטפלים עבורכם בתיק בפועל, ושהתיק לא "עובר ידיים", כי לרוב שותפי השם במשרדים הגדולים אינם אלו שמטפלים בתיק בפועל, אלא עובדים אחרים מהמשרד.
מומלץ לבחור נכונה במי שייצג אתכם בכל התהליך, שאכן אורך מספר שנים. כמו כן, רצוי למאוד להוסיף את הדברים בהסכם הייצוג שלכם מול המשרד, למניעת ספקות או תקלות בהמשך.
תמא 38/2
לקראת חתימה על הסכם
אחד הדיירים בנה לפני 30 שנים על השטח הפרטי שלו ! אך ללא היתר בניה
כעת היזם נותן לו את כל השטח כשטח עיקרי
אין לאף אחד התנגדות כי השטח שלו וכולם רוצים את התמא
שאלה - האם כשהיזם יבקש היתר בניה לתמא מהעירייה עלולה להתעורר בעיה כלשהיא ?
חישוב זכויות הבניה בהיתר לפי התמ"א כולל, כמובן, רק בניה חוקית. בתחשיב התמורות שהיזם נותן לבעלים הוא מתחשב בזכויות הבנויות הקיימות, ולפיהן גם נעשה, בין היתר, התחשיב לזכויות שהיזם זכאי לממש במגרש.
ההיתר לתמ"א אינו מכשיר בדיעבד בניה קודמת ללא היתר.
ככל שהיזם בחר לתת לאותו בעלים זכויות עודפות, הרי שהן מתוך כלל הזכויות בפרוייקט. יש לוודא שהן על חשבון היזם ולא על חשבון התמורה ליתר הבעלים.
אני ואחי כל אחד 50% בדירת ירושה.
אני לא מעוניין בהסכם תמא שהוצג ואחי כן מעוניין.
האם אפשרי שרק 50% מאותה דירה תחתום ?
אין לי התנגדות לחתימת אחי וש 50 % מהדירה תתווסף לאחוזי ההסכמה.
דעתך ?
ככל שהיזם מוכן להתקדם בפרוייקט בלי חתימה של 100% מבעלי הזכויות, הרי שאין מניעה שכל אחד מהבעלים יחתום על ההסכם לפי חלקו שלו בזכויות במקרקעין.
תמא 38/2 . פטור עפי חוק ( בדקנו ) ממס שבח - דירת ירושה.
דירת תמורה אמורה להיות בערך 6 מליון.
האם בכל מקרה נאבד את הפטור שלנו ממס שבח ?
בגלל ערך דירת התמורה ?
בגלל שזוהי דירה אחרת בעצם מדירת אבינו ז"ל ?
נבחר יזם עפי מכרז.
2 בנינים . עפי תכנון טור אחד דירות גדולות ושני קטנות.
במכרז יש סעיף בתמורות - שמירת כיווני אויר.
לטור דירות גדולןת 3 כיוונים.
אין הסכמה לגבי תכנון בטור דירות קטנות.
אנחנו דירה קטנה רוצים לשמר 3 כיוונים שיש לנו ואילו רב הדירות הקטנות בטור רוצים לוותר על כיון בגלל תכנון פנימי אחר.
האם נוכל לטעון להפרת שיוויון בין כלל הדיירים בפרויקט ? או שהשוויון נמדד רק מול אותו סוג דירות ?
הבנו שניתן לסגת מהתמורות במכרז - האם לא חובה 100% מהדירים לשינוי אלא רב ?
ייתכן ובלעדנו אין להם רב חוקי
שלום, אמנון
קשה להשיב על שאלתך מבחלי לבחון את ההסכם עצמו.
יש הבדל בין שמירה על כיווני האויר (צפון/דרום וכו') לבין מספר כיווני האויר - שניים או שלושה.
בשלב זה של התכנון, מוצע לנסות להגיע לפתרונות יעילים באמצעות אדריכל הפרוייקט, שימצא פתרון שיספק את כל הצדדים.
בהצלחה ושנדע ימים שקטים