בבניין לאחר תמ״א 38 קיימים 6 מכפילים פרטיים מתוך 20 דירות.
סוכם שהאחזקה ותיקונים יהיו על בעלי המכפילים.
אך לא הותקן מונה חשמל בנפרד למכפילים
על מי כרוכה עלות החשמל עבורם?
האם זה חוקי לדרוש 20₪ לחודש תוספת מכל בעל מכפיל?
אנה שלום
אני מבין שמתקן החניה מחובר לצריכת החשמל המשותפת של הבנין. אם יש לכך התיחסות בתקנון הבית המשותף אז הולכים לפי מה שכתוב שם. אם אין שם התייחסות אז יכולות להיות טענות לכאן ולכאן- מחד מדובר במתקן החניה משמש רק חלק מבעלי הדירות ומנגד יש התיחסות מפורשת רק לאחזקה ותיקונים ולא להוצאות שוטפות כך שניתן ללמוד שאלו חלות על כולם.
אני מציע שתבדקו קודם מה העלות האמיתית של החשמל למתקן. בהרגשה שלי מדובר על סכום זניח שלא מחייב מחלוקת רבה לגביו. בברכה, אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38 שד' שאול המלך 8, ת"א נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בתהליך קבלת החלטה על בחירת יזם להריסה ובניה של בית דירות 45 אחוז מהדיירים מצביעים עבור יזם X ו 55 אחוז מהדיירים (ביניהם 3 חברי הנציגות ) מצביעים עבור יזם Y ?
האם רוב של 55 אחוז מכלל הדיירים אשר יש להם פחות מ 66 אחוז מבעלות על הרכוש המשותף יכול להכתיב /לכפות בחירת יזם על יתר הדיירים ,ולהוציא על דעתם הודעה בכתב ליזם Y בו מבשרים לו שהוחלט לקדם התהליך את התהליך איתו.
אלי שלום
אין משמעות להחלטת רוב כי בסוף על ההסכם צריכים לחתום 2/3 מבעלי הדירות. לכן צריך לוודא שהמיעוט מקבל את ההחלטה וימשיך להסכם עם היזם הנבחר אחרת אתם מחזיקים אחד את השני ללא יכולת להתקדם. בברכה, אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38 שד' שאול המלך 8, ת"א נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
הי
מה קורה אחרי שלב פרסום הקלות על בנין לתמ"א 38/2?
כמה זמן לוקח לקבל היתר בניה?
מדובר בעיריית פתח תקווה
שלום מיכל
לאחר הפרסום להקלות יש להמתין ולראות אם הוגשו התנגדויות ובמידה והוגשו הוועדה צריכה לדון בהם.
לפי מה שאני מבין אתם אחרי חתימת ההסכם, הגשתם בקשה להיתר וכעת אתם בפרסום להתנגדויות לגבי ההקלות. אם הכל בסדר יקלח לכם להערכתי עוד 2.5 שנים עד קבלת היתר בניה (מותנה בתשלום אגרות והיטלים).
בברכה, אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38 שד' שאול המלך 8, ת"א נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
שלום רב,
מזה שנים שאנו מנסים להשיג רוב בבניין. מה שלא מצליחים.
רציתי לדעת, מה ניתן לעשות במידה ויש 50-50 ?
מדובר בבניין בן 50 שנה. שככל הנראה כבר דורש שיפוץ וחיזוק.
האם קיימת דרך כלשהי בה הפתרון הוא לבצע את התמ"א?
האם ניתן ללכת לבית משפט? או למפקח על הבניינים המשותפים ?
קארין שלום רב
מצטער אבל החוק מחייב רוב של 2/3 מבעלי הדירות המחזיקים ב 2/3 מהרכוש המשותף. (לפרויקט תמ"א). במידה ואין רוב אין פרויקט ולא ניתן לפעול בהליכים משפטיים.
מציע כי תנסו להבין ממה ההתנגדות נובעת ואיך אפשר לפתור. יתכן גם כי כדאי להתחיל ולחתום 50% ולחכות שדברים ישתנו אצל מי מהאחרים (לרוב זה מה שקורה), אבל כמובן זה גם תלוי בהסכמת היזם.
האם ניתן להוסיף להסכם תמ"א עם יזם סעיף הדן ברישוי עצמי לקיצור הליכי הרישוי מול וועדות התכנון שיהיה על פי בחירה הנציגות של הפרוייקט?
תודה
היי חן
לא הבנתי מה הכוונה. מי שמבצע את הליך הרישוי הוא היזם באמצעות בעלי המקצוע שבחר. אין שום הגיון ברשוי עצמי שמחייב העסקה ותשלום לכל בעלי המקצוע והכרת הנדרש. בברכה, אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38 שד' שאול המלך 8, ת"א נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
דיירים חדשים נכנסו לחלק מהדירות החדשות ללא טופס 4. ללא שעוני מים וחשמל. האם העניין חוקי?
בנוסף הפעילו את המעלית ע"י חיבור לחשמל של אחת הדירות.
האם במצב כזה משרד הכלכלה יאשר הפעלה של המעלית? (להבנתי אמור להגיע פיקוח פעם בחצי שנה מטעמם כדי שהמעלית תמשיך לעבוד)
שלום רב
לא ניתן להכנס לדירות ללא אישור אכלוס מהרשות.
כניסה מוקדמת יותר אינה חוקית וכמובן גם חיבור המעלית לחשמל מהדירה אינו בטיחותי. טופס 4 הוא הרשאה לחיבור חשמל ומים לבנין. בשלב זה חברת חשמל מבצעת ביקורת על הלוח חשמל ואז חברת המעליות משלימה את המעלית. כל זה אני מבין שלא נעשה.
היי,
האם לצורך חתימת הסכם עם בנק מלווה בפרוייקט תמ"א 38 הריסה בינוי נדרשות 100% חתימות בעלי דירות או שניתן לחתום הסכם עם הבנק המלווה גם במצב בו חתמו על חוזה התמ"א רק 80% מבעלי הדירות?
שלום רענן
חייבים 100% חתימות. הבנק גם דורש חתימות אישיות ולא מכוח יפוי כוח אלא במקרים מיוחדים וחריגים. בברכה, אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38 שד' שאול המלך 8, ת"א נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
שלום,
רוצה לדעת האם בסמכותה של המפקחת לבתים משותפים לדון בעניינים מסחריים?
באם ישנן חוסר הסכמות בנוגע לדירה שאיננה דירת תמורה - מצד אחד לדייר חשוב הקניין ודירה מספקת לצרכיו דווקא בבניין שבו הוא מתגורר. מצד שני יש את היזם שרוצה להרוויח באופן חריג ובהכרח לאלץ את הדייר לקחת דירת תמורה אלא אם יחליט לשדרג ואז ידרוש סכום של פי 1.5 למ"ר (ביחס למחיר באזור). האם המפקחת יכולה להחליט דברים נוספים חוץ מצו עשה? האם יכולה להגיד ליזם לרדת מהעץ?
שלום יובל
למפקחת יש סמכויות רחבות להחליט בתביעה כנגד דייר שלא חתם על ההסכם. טענות אפשריות הן כי התמורה שקיבלת היא מקפחת (כמובן שיש להוכיח זאת). לרוב המפקחת בדיון הראשוני מבינה מה גדר המחלוקות המסחריות ומנסה למצוא פתרון ללא שידרש לניהול התיק. בברכה, אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38 שד' שאול המלך 8, ת"א נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
שלום, האם אוכל לדעת לגבי תוכניתתלתמא או פינוי בינוי, בבנין בהוד השרון לפני שאני שוכרת?
מעין שלום
הכי פשוט זה לשאול דיירים בבנין ובבנין הסמוך. אפשרות אחרת ונוספת היא לבדוק באתר ההנדסה של עירית הוד השרון אם יש תוכניות שהוגשו לקראת פרויקט. ניתן לברר גם בקבלת קהל שם. בברכה, אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38 שד' שאול המלך 8, ת"א נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
עבודות תמ"א 38/1 הופסקו והכלים הוצאו מהשטח עם תחילת המלחמה. העבודות טרם התחדשו והיזם טוען שכל העובדים היו מהשטחים ולכן אין להם אישורי עבודה . האם בעלי הדירות יש באפשרותם לעשות משהו לקידום הנושא ?
שלום לשואל,
אנחנו במצב מלחמה. סבלנות לא תזיק. לכל אחד יש את הנקודה שבה זה "תופס" אותו, שוק הבנייה בבעיה כרגע, בשל מחסור חמור בפועלים בכל הארץ, ויקח זמן עד שהבעיה תיפטר. זה בטח לא הזמן לפתוח זירות נוספות למחלוקות מול היזם. גם הוא מפסיד מזה לא מעט. אין מנצחים פה.
בברכת עם ישראל חי ושבו בנים לגבולם בברכה, הדר פינק טבת, עו"ד מנהלת פורום תמ"א 38 מורד הזמיר 7, חיפה טלפון: 077-4049484 , מייל: Hadar@tevetlaw.com
בניין של אמא שלי מועמדת לפינוי בינוי. אמא בת 86 ויש לה זכויות. אחת מבין 3 אופציות, לקבל סכום כסף עבור דירת התמורה. החוק כתוב כך:
קבלת סכום כסף בשווי של דירת התמורה, לצורך רכישת דירה חלופית על ידי בעל הדירה בכל הסכום או ברובו, לא יאוחר ממועד הפינוי של דירתו.
השאלה שלי היא:
האם אפשר להשתמש בכסף הנ"ל כדי להשכיר לאמא שלי דירה או שהחוק מחייב אותה לקנות דירה בכסף הזה?
בתודה
שלום, רמי
אמא שלך יכולה לעשות ככל העולה בדעתה עם הכסף שתקבל. אם היא תבחר לרכוש דירה אחרת, תהיה לה הטבת מיסוי מכוח הפרוייקט. אם לא, היא יכולה לעשות בכספה כרצונה.
שנדע ימים טובים מאלה
ושבו בנים ובנות לגבולם בברכה, הדר פינק טבת, עו"ד מנהלת פורום תמ"א 38 מורד הזמיר 7, חיפה טלפון: 077-4049484 , מייל: Hadar@tevetlaw.com
האם קשיש, שלא חתם על הסכם תמ"א 38/2 (הריסה בינוי) שנחתם בבניין מגוריו בשנת 2022, זכאי כיום (בבואו לחתום על ההסכם) להטבות קשיש כפי שהושוו בחוק בחודש יוני השנה לזכויותיהם של קשישים בפרוייקטי פינוי בינוי?
שלום, רענן
זכויות הקשיש קבועות בחוק, ואינן ניתנות לשינוי מכוח החלטה חד צדדית של היזם או בעלי הדירות האחרים. תוקף הזכויות הינו מהיום שבו חתם הבעלים הראשון על הסכם התמ"א, ולא ממועד חתימת הקשיש.
בהצלחה
ושישובו כל בנינו בשלום ארצה במהרה בברכה, הדר פינק טבת, עו"ד מנהלת פורום תמ"א 38 מורד הזמיר 7, חיפה טלפון: 077-4049484 , מייל: Hadar@tevetlaw.com
האם האריכו את תוקף תמא 38 מעבר לפברואר 2024 ?
כרגע הוארך תוקף הגשת התכניות עד לפברואר 24, כאשר מספר רשויות מקומיות האריכו או זכאיות להאריך את התוקף עד מאי 26, בהתאם לתכנית שתקודם על ידן ותחליף את התמ"א.
רשימת הרשויות נמצאת באתר הרשמי של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.
שישיובו כל בנותינו ובנינו לארצנו במהרה, בריאים ושלמים
בברכה, הדר פינק טבת, עו"ד מנהלת פורום תמ"א 38 מורד הזמיר 7, חיפה טלפון: 077-4049484 , מייל: Hadar@tevetlaw.com
שלום, חתמנו הסכם תמ״א 2 וברשותנו הרוב הדרוש.היזם בחודשים הקרובים יגיש הבקשה להיתר.ישנה דירה אחת שבעלת הדירה לפני שנים נפטרה ואין יורשים לידיעתנו.שאלות:1. האם ניתן לקבל היתר בניה גם ללא חתימת הדירה היחידה הזאת מפני שאין לה יורשים?2. אם אי אפשר להתקדם עם הפרויקט, מה עושים במצבים אלה? מה ההליך המקובל והזמנים?3. האם יש פעולות שעורך הדין שלנו צריך לעשות מראש? כמו לפנות לפנות לבית משפט כבר כדי להחריז על הנכס כנכס של המדינה?תודה
שלום, ירון
לצורך קבלת ההיתר אין צורך בחתימה מטעםבעלי הדירה, אך לשם הליכי הבניה נדרשת הסכמה מלאה. לשם כך על המייצג של בעלי הדירות או היזם לפנות בהליכים מתאימים לשם קביעת מיופה כוח שיחתום על מסמכי העסקה.
ישנן מספר אפשרויות, והן תלויות נסיבות, ולכן לא כאן המקום לפרטן. כדאי לדאוג לייצוג מתאים, שיידע כיצד עליו לפעול.
ושישובו כל בנותינו ובנינו במהרה, אמן בברכה, הדר פינק טבת, עו"ד מנהלת פורום תמ"א 38 מורד הזמיר 7, חיפה טלפון: 077-4049484 , מייל: Hadar@tevetlaw.com
תודה, מסתבר שהנפטר הוריש את הדירה וכרגע מתנהל מאבק משפטי בין יורשיו שאינם חתומים על הפרויקט ולא משתפים איתו פעולה.
מהם דרכי הפעולה האפשריים במצב כזה?
שלום רב.
בבנין שלי מתבצע פרויקט תמ"א 38. הבנין מורכב משלוש כניסות
היזם פנה לעיריה בבקשת היתר שינוים לבניה בקומת הגג, בבדיקה שערכתי התברר שבחלק מהכניסות יש צמצום בשטחים המשותפים ובחלקם השני יש הגדלה.
כך שאם מחשבים את כל השטחים המשותפים של כל הכניסות אז יש תוספת אבל אם מחשבים כל כניסה בנפרד [יש לציין שבגגות הם נפרדים ואין אפשרות מעבר בגגות בין כניסה לכניסה] יש הרעה בתוכנית החדשה.
ברצוני לשאול האם יש כאן מקום לסירוב לאשר את התוכנית? והאם קיים אפשרות לדרוש פיצוי לשכנים שהורידו להם מהשטח המשותף?
תודה רבה
שלום, חי
שינויים ברכוש המשותף במסגרת פרוייקט תמ"א הם חלק בלתי נפרד מעצם התהליך.
ככל שאתה חתום על ההסכם, אין לך כל מקום לתבוע פיצויים, אלא לפי המסגרת הקבועה בהסכם.
באופן כללי אוכל לומר, כי גריעה מהרכוש המשותף מבחינת שטחים שאינם בני שימוש אינה משמעותית, על פניה, להבדיל מאבדן זכויות בניה, למשל, שיש לו ערך כלכלי. נקודת המוצא היא כי היזם ישתמש בכל זכויות הבניה, ומה שחשוב הוא הזכות לבזכויות עתידיות. נראה, שהשטחים עצמם פחות מהותיים. יחד עם זאת, מבלי לבחון את הדברים לגופם קשה לתת תשובה מדוייקת.
הבנין עומד לעבור תהליך פינוי בינוי. רוב הבעלים חתמו על הסכמה. אני לא חתמתי כי נראה לי שהתמורה המוצעת אינה שוות ערך לדירה שברשותי (אין אוורור בשרותים, אין מקום למכונת כביסה ועוד). הקבלן הגיש בקשה לוועדה בנין ערים. האם אני יכול להגיש התנגדות.
שאלה נוספת חשובה, אני בן 84, הדירה היא על שמי, אני לא גר בה אלא ביתי שגרה שם ללא תמורה. האם יש לי זכויות של קשיש.
תודה.
ככל ואתה חושב שהתמורות שמציע היזם מקפחות עליך להתנגד לעניין זה במסגרת הליך אצל המפקחת על המקרקעין.
בהליך של תכנון בפניי הועדה לתכנון ובניה אתה רשאי להתנגד לתוכנית מעצם זה שלא חתמת על ההסכם ואולם טענות בגין תמורות לא מספיקות אינן מסוג הטענות שיידונו בועדה לתכנון ובניה.
לעניין זכויות קשיש- מאחר ואינך גר בבית אינך זכאי להטבה של קשיש במסגרת פינוי בינוי.
א בברכה, רעות פלדר, עו"ד ונוטריון מנהלת פורום תמ"א 38 בנימין 12, רחובות טלפון: 08-9332303 ; מייל:Reut@felder-law.com
דירה שמיועדת לתמ"א במועד שעוד לא ידוע.
יש סעיף בחוזה השכירות המשית את כל התיקונים בדירה על השוכר, בטענה שמחיר השכירות נמוך מהמקובל בשל כך. האם זה תקין, לאור סעיף 7 לחוק השכירות?
הייעוץ בפורום הוא כללי ולא אישי ספיציפי והיה עדיף לראות את הסכם השכירות ואולם אם סוכם שיש שכירות נמוכה והשוכר לוקח על עצמו את כל הליקויים אז זה ניראה סיכום שעומד במבחן החוק.
בברכה, רעות פלדר, עו"ד ונוטריון מנהלת פורום תמ"א 38 בנימין 12, רחובות טלפון: 08-9332303 ; מייל:Reut@felder-law.com
שלום רב אנחנו עושים כמירב יכולתנו לא לדלג על אף הודעה בברכה, רעות פלדר, עו"ד ונוטריון מנהלת פורום תמ"א 38 בנימין 12, רחובות טלפון: 08-9332303 ; מייל:Reut@felder-law.com
שלום.
בבניין מבוצע פרויקט תמא 38.תוספת ממד ומרפסת.
בעבר היתה מותקנת מעלית בבניין ובמסגרת התמא הוחלפה.
האם ניתן להפעיל את המעלית בטרם התקבל טופס 4 לדירות שהתווספו לפרויקט?( התקבל אישור של מכון התקנים)
בשלבי התשלום בחוק המכר חיפוי חיצוני הינו אחרי שלד (וריצוף),
האם קבלן שהקדים את החיפוי חיצוני יכול לגבות כסף ע"כ מיד או שהוא חייב לגבות רק לפי שלבי חוק המכר?
שלום, חיים
התשלומים הם מצטברים, כלומר, כל שלב תשלום כולל את השלב הספציפי שבו אתה נדרש לשלם, כאשר כל השלבים הקודמים כבר התקיימו קודם לכן.
אין אפשרות "לדלג" על שלבים.