פורום תמא 38

האם מומלץ ומקובל לדרוש מעו"ד הדיירים לחתום על תצהיר כזה?
"תצהיר אי ייצוג יזמים הינו תצהיר במסגרתו מצהיר הבעלים של משרד עורכי הדין (לרבות כל עורכי הדין המועסקים במשרדו) באמצעות תצהיר בכתב מאומת כדין, כי:

1. משרדו מעניק ייעוץ משפטי ומלווה בעלי דירות בלבד, במסגרת פרויקטים מסוג התחדשות עירונית.

2. משרדו לא ייצג בעבר ולא מייצג כיום חברות נדל"ן ו/או יזמי נדל"ן ו/או גופים מטעמם, במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית.

3. עורך הדין מתחייב שלא לייצג בעתיד חברות נדל"ן ו/או יזמי נדל"ן ו/או גופים מטעמם, במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית ו/או בכלל."

אני בהליכי התחלת בנייה של ממ"ד בקומה השלישית והאחרונה, העניין הוא שבקומה הראשונה יש ממ"ד ובעלי הדירה בקומה השנייה לא בונים בשלב זה , אבל, אשרו לי לבנות, כלומר אני בונה בדילוג על קומה. אני חייב לשלם לקומה הראשונה על היסודות, חשבתי שאני משלם את השליש שלי, אבל בעל הממ"ד טוען שעלי לשלם גם את החלק של הקומה השנייה כלומר שליש נוסף, האם זה משפטית נכון ?

אתם יכולים להסביר לי למה חברת יזמות תמ"א מקימה חברת בת? ( אנחנו חותמים מול חברת הבת בצירוף ערבות חתומה על ידי חברת האם לכל נושא). למה הם עושים את זה ככה?

היי

התקבלה החלטת ועדת מקומית לאשר בקשת היתר בתנאים. הוגש ערר על ההחלטה לועדה מחוזית במסגרת 30 יום. בפועל, כשמוגש ערר כחוק ההחלטה לא הופכת להיתר בתנאים בתום 30 יום מקבלתה.

במקרה והוגשה תביעה למפקח על המקרקעין לאחר שהוגש ערר, האם התביעה הוגשה כדין? 

תודה

מצאתי את הקטע הבא באינטרנט שכתב שמאי מקרקעין:
"שמאי הבעלים יבחן רווח עודף בד"כ ב-2 מועדים:

א.ביום אישור התב"ע- במידה ויהיה רווח עודף, הוא יתורגם ככל הנראה לתוספת שטח, מטרים ככל הניתן, אותם יקבלו הבעלים לדירות התמורה שלהם.

ב. ערב היתר בנייה- במועד זה קיימות תכניות מחייבות ולכן לא ניתן יהיה לתרגם רווח עודף במידה ויש בתוספת שטח לדירות התמורה אבל, ניתן יהיה למצוא פתרון כלכלי אחר כגון: פיצוי כספי/ שדרוג במפרט הטכני/קפיצת קומה/ מחסן נוסף/ חנייה נוספת, החלפה לדירה משודרגת ללא תשלום."

אני לא מבין את ההבדל. הרי לא אמור להיות פער בין התב"ע להיתרי הבנייה, לא? יכול להיות שבתב"ע לדירה יש שטח 100 מ"ר ובהיתר בנייה הוא יהפוך ל-110 מ"ר? אז למה השמאי טוען שאחרי התב"ע אפשר להגדיל את שטח דירות התמורה אבל אחרי היתר בנייה אי אפשר?

האם גודל ממ"ד מותר של 12 מ"ר מתייחס למידת ברוטו או נטו

לצורך קידום פרויקט פינוי בינוי במתחם שלי התחלתי להכין רשימה של שכנים עם כתובות וטלפונים. האם הרשימה הזו נחשבת למאגר מידע לפי החוק? האם חלות עלי מגבלות בהעברה שלה לשכנים אחרים או לאנשי מקצוע לצורך קידום הפרויקט?

לבת הזוג שלי ( לא נשואים . לא מוגדרים כידועים בציבור . ילדה אחת משותפת. חשבונות בנק נפרדים )יש דירה על שמה בה אנחנו מתגוררים.

לי אין דירה חוץ מחצי דירה שירשתי מאבי לפני כחצי שנה . 

האם יזם בתמא 38/2 יכול לבקש ממני שימוש בפטור דירה מזכה / יחידה ממס שבח ? 

( אין לו פטור יעודי מלא שכן התמורות מעל 25 מטר )

 ושאלה נוספת : לאחי שהוא הבעלים של החצי השני של הדירה יש דירה נוספת על שמו

 היזם יכול להשתמש בחצי פטור ?

ירשתי דירה מאבי ולא היתה לו דירה נוספת בבעלותו.

האם מעבר לפטור ממס שבח אני זכאי לפטור ממס נוסף ? 

האם בוחרים ועד לפני שמגישים בקשת אישור לעירייה או בשבלים מאוחרים יותר? תודה

בתנא 38.2 .. דייר רגיל (לא קשיש) האם ניתן לקבל דירה בבניין אחר של אותו היזם כנגד הדירה בבניין שיהרס? האם זה פטור ממס שבח ומס רכישה בהנחה ששווי הדירות זהות

שלום רב, עשינו תמא 38/2 בבנין שלנו. הוא יושלם בעוד כשנה. בחוזה הובטח לנו שמפרט הדירה שלנו לא יפחת מהמפרט של דירות היזם בבנין החדש. השאלה שלי היא טכנית: איך נדע מה המפרט של דירות היזם? לא ניתן יהיה לדעת לפי מראה עין של הדירות החדשות המוכנות כי כל הרוכשים משדרגים מראש. לכן, האם יש לנו זכות לדרוש לראות חוזה חתום של דירת היזם ולבדוק מה המפרט שהיזם נתן שכלול במחיר הדירה? חוזה חתום כדי שהיזם לא יפברק לנו חוזה...

היי,

להבנתי ישנו הבדל בבטיחות ובשווי דירה בבניין שחוזק במסגרת תמ"א 38/1 (חיזוק) לבין דירה בבניין חדש (תמ"א 38/2) שנבנה מהיסוד כחדש ומחוזק.  האם במסגרת דירה חלופית, בשווי דירת התמורה שיזם נדרש לרכוש עבור בעל דירה קשיש במסגרת הטבות קשיש בפרוייקט תמ"א 38 הריסה בינוי, רשאי היזם להציע לקשיש דירה נחותה יותר בבניין מחוזק במסגרת תמ"א 38/1 (חיזוק)?  

תודה.

אנחנו 2 בנינים ברמת גן נמצאים כבר 10 שנים בעירית רמת גן בציפיה להיתר תמא 38/2, לאחר שעברנו מכשולים רבים אחד מבעלי הדירות יצר קשר עם העיריה לשאול באיזה שלב אנחנו - להפתעתנו הוא קיבל תשובה שהקבלן ביקש דחייה של קרוב לשנתיים להוצאת ההיתר, לא ברור לנו למה, יתכן מאד שבגלל גובה האגרות שעליו לשלם

בחוזה יש הערת אזהרה לטובת הקבלן, זה אומר שכרגע מי מבעלי הדירו לא יכול למכור את דירתו

אנחנו עייפים מאורך התהליך והבנין במצב רע, השאלה היא - האם ניתן לבטל את הערת ההזהרה של הדירה עם הקבלן, ואם כן כמה זמן אמור לקחת תהליך כזה. אשמח לתשובה מהירה, תודה מראש

שלום, היזם הגיש בקשה להיתר בניה לתמא 38-2
דייר אחד שמתנגד מסיבות שונות, בנוסף אותו דייר השתלט על חלקים בחצר המשותפת (יש לו דירת קרקע) ולא הסכים לשום הידברות עם היזם, אפילו לא אפשר מדידת הדירה למרות שהיזם ניסה פעמים רבות לפנות אליו ולהגיע להסדר כלשהו.
שאלתי - כאשר נגיע למפקחת, מלבד לטיעונים העקרוניים, האם זה יזקף לרעתו ש: השתלט על שטח משוטף, לא היה מוכן לאף הידברות או כל רצון להגיע להסדר?
תודה

באיזה פטור אישי ממס יכול היזם בתמא 38/2 להשתמש ( אין לו פטור מלא בשל תמורות מעל 25 מטר שטח עיקרי ) חוץ מפטור ממס שבח לדירת ירושה? 

האם בעסקת תמא 38/ 2 לבעל הזכויות יש עוד מס חוץ ממס שבח ? 

עבודות תמא 38/1  הוספת קומה וחצי לבנין 4 קומות .העבודות החלו והגיעו במרפסות קומה ב  בימים אלו יש חדירת מים לתקרות דירה קומה אחרונה עקב הגשמים המרובים. הדירה בשכירות  והשוכר לא מוכן להתגורר עקב התקרות הרטובות וחדירת מים לצנרת החשמל.  שאלתי מי צריך לשאת באיטום הגג? תודה

חישוב זכויות בניה חדשה על גג בניין שאושר עם כל  הזכיויות המקנות לפי תמ"א 38\1 ותב"ע 9988 בירושלים

לפי התמ"א המקומית 10038 בירושלים בתחום העיר ההסטורית, ניתן לבנות 150% משטח קומה מירבית,

חישוב שטח עיקרי של הרובוט כולל הנחיות של תמ"א 38\1 והתב"ע החדשה המקומית 9988 שלוקחת בחשבון גם את המרפסות חדשות וקיימות המקורות עד 14 מ"ר כשטח עיקרי.

למרות הנתונים הססטוטורים המחלקה מתנגדת לכלול בחשבון את השטחים של המרפסות.

וטוענת שהמרפסות למרות שהם שטח עיקרי עפ"י התב"ע לא נכללים בשטח של קומה מירבית.

אי לכך, עפ"י הנחיה זו שטח לבניה חדשה מעל הבניין שעבר חיזוק הוא יותר קטן.

אני מבקשת לדעת האם שטח מיריבי הוא לא נקבע לפי הנחיות סטטוטריות.

ושאלה נוספת מה ההגדרה של שטח מירבי של קומות קיימות?