פורום תמא 38

שלום רב למומחים, ותודה מראש!

מדובר על שכונה המיועדת לפינוי בינוי בשרון.

המנהלת נתנה לחלק מהבניינים אישור לגובה 25 קומות, ולחלק רק 9.

1. באיזה שלב קובעת המנהלת את הגובה המותר לכל חלקה? האם כבר בשלב/ים הראשוני/ם, כאשר מוקמת המנהלת?

2. מה הם הקריטריונים?

3. האם ניתן לשנות את ההחלטה, ולקבל אישור לעוד קומות?

4. בכמה אחוזים (בערך) יהה ערך הדירות גבוה יותר, במגדל בן 25 קומות, יחסית לבניין רגיל ובן 9 קומות בלבד?

בתודה,

ב.משה

אני שומע את המשפט הזה לא פעם, ונראה לי שהוא לא נכון. הניסוח הנכון הוא שהפרויקט הוא שותפות משולשת שבה בעלי הדירות נותנים קרקע ששווה הרבה כסף, הבנק המלווה נותן 70-90% מהכסף והיזם מביא את היתר, וחלוקת הרווחים מהשותפות היא שהבנק מקבל עמלת ליווי, בעלי הדירות מקבלים דירות תמורה והיזם מקבל את יתרת הרווח. חלק מההסכמים גם עוסקים במפורש בגובה הרווח היזמי ובהגדלת דירות התמורה אם הוא עובר אחוז מסוים.

כל הוצאות הפרויקט, לרבות שכ"ט עו"ד, יוצאות מהקופה המשותפת של הפרויקט ובאות על חשבון דברים אחרים. אם הוצאות הפרויקט יגדלו, לרבות הוצאות משפטיות, אז הרווח יקטן ובעלי הדירות עשויים לקבל תמורה מופחתת.

אם כן, לדעתי האמירה "שכר הטרחה על חשבון היזם" היא לכל הפחות בגדר הטעיה. התיאור המדויק הוא "בעלי הדירות לא מוציאים כסף מהכיס, אבל כל הוצאות הפרויקט, לרבות הוצאות משפטיות, באות על חשבון הקופה המשותפת שהם תרמו לה קרקע רבת ערך."

שכונה המיועדת לפינוי בינוי.

המנהלת נתנה לחלק מהבניינים אישור לגובה 25 קומות, ולחלק רק 9.

1.  באיזה שלב קובעת המנהלת את הגובה המותר לכל חלקה? האם כבר בשלב/ים הראשוני/ם, כאשר מוקמת המנהלת?

2.  מה הם הקריטריונים?

3.  האם ניתן לשנות את ההחלטה, ולקבל אישור לעוד קומות?

4.  בכמה אחוזים (בערך) יהה ערך הדירות גבוה יותר, במגדל בן 25 קומות, יחסית לבניין רגיל ובן 9 קומות בלבד?

בתנאי מכרז - בסעיף תמורות " כיווני האוויר הנוכחיים של כל דירה יישמרו " . 

אין אילוץ תכנוני אך 3 מתוך 4 רוצים לאבד כיוון אויר תמורת תכנון פנימי טוב יותר . עבורם . 

אין עדיין חוזה משפטי .

האם הרב יוכל לכפות עלי פגיעה בתמורה ( 5% - כיוון אויר ) ?

האם זאת התנגדות ש"תעבור " מפקחת ?

בעלדיי אין רב חוקי - האם להטיל ווטו?

כל נסיון הדברות עם היזם והדיירים נכשל . הם מתקדמים בלעדי . 

דעתך ?

שלום,הוריי בני 81 ו-83 מתגוררים בבניין שהחל בו פרוייקט תמ״א חיזוק והוספת דירות לפני כחצי שנה.בעת חתימת הדייר הראשון,אבי היה בן 76.כצפוי, המגורים באתר בנייה קשים מנשוא,ואני מנסה להבין האם ניתן לקבל את התנאים שנקבעו בחוק ההסדרים החדש,קרי-קבלת שווי דירת התמורה העתידית,או מעבר  לדירה ששוויה כשווי דירת התמורה לפי בחירת היזם או פתרון של מגורים חלופיים על חשבון היזם,ללא צורך במסירה של דירתם לשם השכרתה לדיירים אחרים ע״י היזם, מאחר והם לא מעוניינים בכך.אודה לתשובה שתאפשר להחליט האם ישנם אלטרנטיבות לפתרון הבעיה. 

שמסרב לייצג את אחד מבעלי הדירות מול היזם. 

מה ניתן לעשות וכיצד פותרים את המצב? 

תודה. 

שלום האם במסגרת תמא 38/2 יש לשמור לדירות על כווני האויר הקיימים. אין מניעה מבחינת התכנון. אבל יש אי הסכמה בין הדיירים שחלקם טוענים שכל דייר יבחר לפי מיקומו בדירוג כך שלא תהיה חובה לשמור על כוונים קיימים.

שלום, 

במרץ 2024 אמורה תמא 38 לפקוע. 

האם תהיה לכך השפעה על היתכנות לתמא 38 הריסה בתחום תוכנית הרובעים בתל אביב ? האם הפטור מהיטל השבחה ימשיך לחול ?

תודה

מיכל

מבקש עזרה, יש לנו דירה מושכרת שמתועדת לעבור התחדשות עירונית. גם אחרי שהדירה החדשה תהיה מוכנה, אנחנו מתכוונים להמשיך להשכירה ולא לחיות בה. לפי מה שקראתי, אחד התנאים לקבלת פטור מהיטל השבחה הוא: כאשר המטרה היא להרחיב או לבנות דירה למטרת מגורים בשטח שאינו עולה על 140 מ"ר, זאת במקרה שקרוב של בעל הנכס או בעל הנכס יגור בנכס במשך ארבע שנים עם סיומה של הבנייה. במידה ששטח הנכס גדול מ-140 מ"ר, יהיה צורך בתשלום יחסי להיקף הבנייה. כאמור גם אם הדירה תימכר בנקודת זמן עתידית, לא אחיה בה ולא קרובי משפחתי. עורך הדין של הפרויקט השיב לי שאחרי 4 שנים ממועד מסירת הדירה, יש לי פטור אוטומטי מהיטל השבחה. הבעיה שזה לא כתוב בלשון החוק. אם אני טועה, מבקש לדעת היכן רשום שאחרי 4 שנים ממועד קבלת הדירה החדשה אוכל למכור את הדירה (ללא מגורים בה) בפטור מהיטל השבחה. תודה

שלום רב,

בתמא 38 /2 הריסה בינוי בעל דירה מוכר למעשה ליזם את כל זכויותיו בדירה בתמורה לקבלת דירת תמורה בבניין החדש בעתיד. 

במקרה בו דירה בבניין הישן מופיעה באופן מלא בצוואה, גוש חלקה ותת חלקה, האם ניתן יהיה לשייך/ לקשר בעתיד את דירת התמורה (שסביר ולא תהיה באותו תת חלקה) לדירה הישנה?

ומה במקרה בו בעל הדירה קשיש ומכר (במסגרת הפרוייקט) את זכויותיו בדירה ליזם בתמורה לדירה חלופית בבניין אחר (במסגרת זכויות קשיש בתמא 38/2), האם גם במקרה זה ניתן יהיה לעקוב/ לקשר/ ליצור לינקג׳ בין דירת התמורה לדירה הישנה כדי שלא לפגוע בכוונת מצווה הצוואה? 

האם במקרים אלו יש צורך לציין זאת במפורש בהסכם?

תודה. 

שלום רב 

כמה שאלות בנוגע לתמא בבניין שלנו

1. דיירים בקומה אחרונה, האם זכאים לפיצוי כזה או אחר בעת שמתבצעת עבודה על הגג?

2. נזק בתקרה  שנגרם כתוצאה מקידוח על הגג או משהו כזה, נזק שהוא סדק רציני שחושף את הברזל התומך של התקרה. איך אנחנו אמורים מול יזם שמתנער משייכות לאירוע? צלמנו את הנזק והכל. איך ומה צריך לעשות?

תודה רבה

אודה להבהרה ,

נתון בניין עם  12 בעלי רכוש בגדלים שונים ע"פ הרישום בטאבו.

8 מתוך 12 דיירים שרכושם  מהווה  62.67 אחוז מהרכוש המשותף בוחרים ביזם X.  

4 מתוך 12 דיירים  שרכושם מהווה  37.33 אחוז מהרכוש המשותף בוחרים ביזם Y.

האם ניתן במצב זה לאלץ את המיעוט לבחור ביזם X ?

תודה על ההבהרה 

בחלק מהסכמי הפינוי בינוי שראיתי יש נוסח רחב שאומר שכל הפעילות הכספית של הפרויקט תנוהל דרך חשבון הליווי. לעומת זאת, בחלק אחר יש נוסח צר שאומר שרק הבנייה או הביצוע ינוהלו דרך חשבון הליווי.
מבחינת בעלי הדירות, האם זה נכון שהסעיף הרחב יותר עדיף, כי הבנק מפקח כל הזמן על חשבון הליווי ולכן אין חשש משמעותי שהוא יאפשר ליזם לרוקן את החשבון באמצעות הוצאות עקיפות?

שלום רב,

איך ומי מוסיף את המ"ר הנוספים אחרי ביצוע תמ"א 38? את הארנונה כבר משלם לפי המ"ר החדשים אבל בטאבו עדיין מופיע הגודל לפני ההרחבה?

מה עושים במידה ורוצים למכור את הדירה? 

תודה,

אדי

שלום רב

בהסכם תמא נקבעו תמורות בתנאי שהעיריה לא תתנגד.

היזם פנה לגורמי התאום בעיריה והם לכאורה טענו שלא ניתן יהיה לאשר את התמורות שהובטחו בגלל חריגה מקווי הרחבה שנקבעו בשנות השמונים

אבל על פי מדיניות העיריה היזם יכול היה להגיש בקשה לחריגה.

היזם לא הגיש בקשה לחריגה והחתים את מרבית הדיירים על נספח שינויים להסכם.

האם קיים מקרה שנדון בבית משפט שסרבן תמא טען שאי הגשת בקשה לחריגה לוועדה המקומית למרות שניתן היה להגיש מהווה הפרה של הסכם התמא שקובע שהיזם יעשה מאמץ סביר לקיים את התמורות שנקבעו בהסכם המקורי? האם טענה כזו נדונה והתקבלה בבית המשפט?

ספקי מעליות MRL מוכרים את ההתקנה בזול לקבלנים ובונים על כך שבעלי הדירות אחר כך יהיו כבולים לדמי השירות המופקעים שלהם במשך עשרות שנים.
האם כשותפים בפרויקט התחדשות עירונית עם שליטה על המפרט של הבניין יש לנו דרך להימנע מהעוקץ הזה חוץ מלהתקין מעליות עם חדר מכונות ולוח פיקוד ישראלי פתוח שכנראה שזו התקנה יקרה יותר בשלב הראשון?
האם ניתן להכניס לחוזה סעיפים כמו התחייבות של היזם לסבסד את דמי האחזקה, כולל חלפים, של מעלית MRL לתקופה ממושכת של 10 או 20 שנה?
האם ניתן לדרוש בחוזה שכל מעלית MRL שתותקן תהיה עם לוח פיקוד פתוח והיצרן יתחייב לספק חלפים, לרבות כרטיס אלקטרוני, במחירי עלות לתקופה ארוכה של 10 או 20 שנה?

שלום. בקשת היתר בניה הוגשה לפני קצת יותר משנתיים. הסטטוס מיוני 23 לאחר ערר: מילוי דרישות עורך הבקשה. מה הסיכוי שבמהלך השנה (עד סוף ספטמבר 24) יתחילו עבודות תמ"א בבניין? האם כדאי לשכור דירה לשנה בבניין זה ללא חשש?

שלום, אנחנו בפרויקט תמ"א 38 כבר שנה וחצי. בינואר 2023 פנה אלי הקבלן ואמר שהוא רוצה להיכנס לתוך הדירה בשביל לשבור את הקיר בשביל מרפסת וממ"ד. כל העבודה הייתה צריכה להסתיים מקסימום תוך 4 שבועות. לצערי זה לא קרה. המרפסת עדיין לא מוכנה, לכן שברו את הקיר וסגרו אותו עם עץ. הממ"ד כן היה סוג של מוכן אבל אין חלון ושוב סגרו עם משהו מבחוץ. בקיצור הדירה פרוצה. על כל בקשה לעשות משהו בעניין לא קיבלנו שום מענה. בשבת הקרובה ב-4 בבוקר היה ניסיון פריצה לדירה. אמא שלי התעוררה כי שמעה שמישהו מנסה להיכנס לדירה. אבל בגלל שקשרתי את העץ עם חוט מבפנים, הפורץ לא הצליח להיכנס, פתח רק 10 ס"מ ואימא שלי שנכנסה לחדר כנראה הבריחה אותו. בכל מקרה זה היה פחד מוות. ניסיתי לצור קשר עם הקבלן, ללא הצלחה. ופניתי לעורך דין שצריך לייצג את הדיירים. הוא סוג של עשה את עצמו רוצה לעזור אבל שום דבר לא נעשה. מה אני יכולה לעשות? מה הזכויות שלי? התשובות שאני מקבלת זה שאני צריכה להבין את האילוצים של העבודה, סבבה אני מבינה אותם כבר מעל חצי שנה (מינואר) אבל אחרי ניסיון פריצה אני ממש כבר פוחדת ולא יודעת מה לעשות. אשמח לעזרה.