פורום תמא 38

הי, בבעלותי דירה וישנו יזם המעוניין לבצע פינוי בינוי. בדירה אושרה לפני שנים רבות תכנית משביחה, התקבלו חתימות שכנים ושולם היטל השבחה. חלק מהזכויות בהיתר הבניה לא מומשו, כלומר לא כל התוספת שאושרה נבנתה. ההיתר פג תוקף. היזם מציע שנלך לשמאי מוסכם שיקבע כמה תמורה אקבל על זכויות הבניה שלא מומשו, באחוזים. לאיזה שיעור תמורה אוכל לצפות במקרה כזה? 

יש לי דירה במתחם פינוי בינוי מוכרז ממשלתי.

האם ניתן לקבל דירה חליפית בפרויקט אחר במתחם אחר של הייזם בפטור ממס שבח ורכישה?

לא קשיש.

מה המקור הנורמטיבי?

100 הסכמה עקרונית לתמא 38/2

רובע 3 תל אביב

האם בשל תוכנית הרבעים אנו לא מוגבלים בהגשת בקשה עד אוקטובר 2023?

האם אנו לא מוגבלים האם יש פרמטרים אחרים שעלולים להשתנות עבורנו אחרי אוקטובר 23?

מבחינת היטל השבחה של היזם ? תכנון ומתן חניות על עיריית תל אביב ?

אשמח לתשובתך

תודה רבה 

ברשותי דירה בפתח תקוה 

 . 100% הסכמה עקרונית לתמא 38/2 . 

נציגות שתפה בזומים עם עורכי דין . הבעתי את דעתי לגבי אחד מהעו"ד . אין תגובה - נציגות בניין הודיעה שהיא ( 5 דיירים מתוך 10 ) תבחר את העו"ד מתוך 3 העו"ד שהוצגו בזומים .

לא נח לי אבל מה שיותר מטריד - כל 3 העו"ד המליצו על עריכת מכרז יזמים טרום בחירת יזם .

נערכו מדידות לכל הדירות והנציגות אמרה שהיא מקבלת הצעות מיזמים ותציג לדיירים 3 יזמים עם ההצעות הטובות ביותר.

אני מעוניין קודם בבחירת עו"ד ושהוא יערוך מכרז ויבחון את הרקע של היזמים .

חושש מאיזה יזם - אולי מקורב - אולי סוגרים מאחורי גבי תמורות גבוהות יותר לנציגי הנציגות .

העלתי את הנושא ונאמר לי שבאסיפה הם אמרו וכתבו בפרוקוטול שהם מציגים 2-3 יזמים לבחירת הדיירים . 

האם אני ייכול לסרב לבחור ולהתעקש על מכרז יזמים ע"י עורך דין ?

האם יש פרוייקטים של תמא 38/2 שאכן לא נעשה בהם מכרז יזמים ע"י עו"ד?

לא מבין את פשר ההתעקשות שלהם . מרגיש שאין שקיפות .

מנגד לא מעוניין ל" תקוע " את הפרוייקט . הרי זה גם אנטרס שלי 

דעתך?

שלום,הובטח בעל פה הן מהעורך דין של הדיירים וגם בכנס ע" מנכל החרה היזמית שדירת התמורה תהיה עם 2 כיווני אוויר ופינתית,אך בהסכם רשום רק 2 כיווני אוויר,פניתי לעורך דין בבקשה להוסיף בהסכם או בנספח שלדירת התמורה יהיו 2 כיווני אוויר פינתית כפי שהובטח בעל פה,קיבלתי סירוב בטענה שכבר הרוב חתום,(2 כיווני אוויר יכולה להיות דירת סנדוווץ)האם הסירוב לחתום מהסיבה שלא רשום מה שהובטח בעל פה סבירה?(יש לי תיעוד התכתבות בוואטאפ עם העורך דין שמאשר הבטחה לדירה פינתית עם 2 כיווני אוויר)

לא יכולה להתחייב לתמא 38/1 כי לא ממנים לי שכירות

לא יכולה לגור בזמן הבניה בשום אופן. אלרגית לאבק.

אין לי שם אפשרות כלכלית לשלם משכנתא וגם שכירות.

האם העילה להתנגדות שלי מוצדקת? או שהפסיקה מכירה בעילות אלו כדיין סרבן אשר ניתן לחייבו לחתום?

שלום רב, 
יש יזמים שדורשים בהסכם המשפטי של תמ"א 38 הריסה ובניה לא להסתפק בדוח האפס של הבנק ובאישור הבנק הערב לרווחיות הפרויקט, אלא דורשים לבצע דוח אפס עצמאי ולהתנות המשך ביצוע בסף רווח מותנה מראש, נניח 17%. במידה והדוח לא יראה זאת הם רשאים לבטל ההסכם. 
הדרישה נראית טריקית, מין מצב שבו היזם יכול לבקש מהבעלים להפחית תמורות באיום הפסקת הפרויקט למרות אישור הבנק. 
אודה להרחבה בנושא ולהמלצה האם להסכים לכך?

שלום רב, בשבוע שעבר קיבלנו את דירת התמא החדשה שקנינו. אך למרבה ההפתעה, ישנם פרמטרים מסויימים שעומדים בנגוד לתסריט. למשל: חלון צר וארוך שניצב בסוף הסלון ממש (כמטר לפני סופו), "עבר" לאמצע הסלון ממש - דבר שמכער את הדירה וגורם לריהוט שבו להראות "תקוע". דוגמא נוספת, חלון המטבח בתסריט הינו 2.5 מטר, אך בפועל הוא התקצר ל1.8 מטר. 

פנינו אל היזם, אך הוא  טוען שכך חתמנו על התסריט ואין לו סיבה לסטות ממנו. בדיקה מחודשת שלנו העלתה שאמנם תסריט הדירה שבו מצויין כל פרט ופרט במידה מדויקת, נמסר לידנו אך הוא חתום, אך תסריט כללי שבו מופיע בבירור קנה מידה של הדירה ובפירוש מראים באופן ברור שטענותינו צודקות , אכן חתום על ידינו ועל ידי היזם. 

השאלה היא מה ניתן לעשות לאור הנתונים הנל? האם בית משפט ייקח בחשבון את העובדה שהתסריט המפורט לא חתום על ידנו (למרות שהוא נשלח אלינו מטעם אדריכלית הפרוייקט), או אולי יוכל להבין מהתסריט הכללי, שוודאי ישנו סטיה ברורה וחמורה ? 

שלום

 תבעתי יזם  תמא שחתם עמי על הסכם לתשלום והפסיק לשלם.

 בדיון הוצע הסכם פשרה לשלם את כל הסכום הנתבע ושלא אוכל לתבוע עוד סעדים המגיעים לי. הסכמתי.

 הגיעה הודעה מעו"ד הנתבע שהם מסכימים אך ב 3 תשלומים

והשאלות-

1- לאחר שינתן פסק דין מביהמש- האם יוכל לפתע היזם להכריז על פשיטת רגל או כינוס נכסים..?

ואם כן כיצד למנוע זאת.. לבקש לכתוב זאת בהסכם הפשרה?

2- האם להגיד שאני רוצה בסכום אחד ?

3- האם להגיד שהתשלום יהיה מיד אחרי מתן פסק דין?

 אין לי עו"ד כבר..הוא מהסיוע ולא עונה על שאלות יותר..

 אודה לתגובתכם

 ori

לפני למעלה מ10 שנים חתמנו על הסכם תמא עם חברה מסויימת.לא התקדם דבר עד היום.מדובר ב2 בניינים 28 דיירים כולל. במקביל התחלנו בהמלצת העירייה לתהליך פינוי בינוי חתמנו ומתקדמים לחוזה ראשוני. אולם החברה של התמא פנתה אלינו במכתב מאיים מעט שאנו חשופים לתביעות מטעמה עקב הפרת הסכמה)??(. חלק מאיתנו מאוד מודאגים.מה מצבנו מול חברת התמא אם העיריה היא זאת שלא מאפשרת להם להתקדם ורוצה רק פינוי בינוי?

שלום רב

באיזה שלב בפרוייקט, לאחר קבלת רוב דרוש (80%) וחתימת הסכם תמ״א 38, רשאים היזם ובעלי דירות לתבוע דייר שטרם חתם/ סרב לחתום על ההסכם? 

תודה

בהסכם פינוי בינוי לפיחוק פינוי בינוי (לא תמ"א38) עליו חתמו דיירים רבים 

יש סעיף שבחירת הדירות החדשות תהיה לפי סדר החתימה- חתמת ראשון תבחר ראשון, חתמת אחרו- תבחר אחרון.

נראה לי לא מאוזן.

האמנם?

ואז אם הדיון משפטי יקבע שזה לא מאוזן, יווצר מצב שאנשים שחתמו על סמך התחייבותו זו של הייזם יוכלו לוותר לגמרי על חתימתם? או לחילופין איך ניתן לכפות על כולם שיטת בחירה אחרת לדירות?

שלום רב,

בעקבות תמ״א 38 בבניין מגורי הוסיפו מעליו 2 וחצי דירות, דירתי הייתה בקומה האחרונה לפני הפרוייקט והיה צינור ״איוורור״ בשירותים שעלה לגג, אחרי סיום התמ״א נשמע רעש של מים יורדים משירותים של דירות מעלי וברווח קטן שהיה בחיבור הצינורות בתוך ביתי נראו שאריות צואה. 

הקבלן בא ואטם את החריץ בצינור עם סיליקון.

האם זה חוקי לחבר את הצנרת החדשה לישנה? 

שלום,

לפני כשנה רכשנו דירה להשקעה בבניין המיועד לפינוי בינוי. לפני מסםפר חודשים גם הדירה שמעלנו נמכרה.

לדירה שמעלנו יש הרחבה של חדר נוסף כחוק בגג הבניין.

למרות שהבעלים (שהיו רלוונטים לאותה התקופה) נתנו הסכמתם לבניית החדר הנוסף על הגג, מאחר וחלק גדול מבעלי הדירות התחלפו (כמונו), המפקחת על המקרקעין מבקשת שוב את הסכמת הדירות לצורך תיקון צו הבית המשותף.

החשש שלי הוא שאם אחתום על הצו אאבד זכויות בגג (בשטח הציבורי) או שהשכנה שדירתה זהה לשלי (למעט התוספת שבנתה בגג) תקבלל בגלל הרחבה זכויות נוספות בהליך הפינוי בינוי.

אודה להסבר האם חששי מוצדק ומה נהוג לעשות במקרה זה.

שלום

יש לי כמה שאלות עקרוניות בנוגע לכל ההליך של תמא.

בבניין המגורים של ההורים מבוצע הליך תמא,זו תקופה שלא גרים פיזית במקום והיזם שהוא מהשכנים מנצל זאת.

1. הוגשה בקשה להיתר - מהם הזכויות שלי , מהם השלבים שעוד קיימים.

2. לא קבלתי מידע מה בדיוק עושים שם , מה ביחס לדירה שלנו

מה ניתן לעשות בעניין.

3. במידה תאושר בנייה מה ההתנהלות המעשית, מי מנהל את הבנייה, ניתן להכנס אל הדירה שלי ללא הסכמתי?

שלום

 בתהליך תמא 38 היזם התחייב לשפץ את הדירות הקיימות בריצוף חדש מטבח חדש וסניטריה. כל 11 הדירות שהיו מושכרות- אנו 12  דירות- כבר שופצו ונעשתה הרחבה מפאת התמא והן מוכנות להשכרה ורק הדירה שלי בה אני גרה במהלך התמא  ומחכה להבטחת מפקח היזם כי אקבל דירה חילופית בבנין בה אתגורר בעת שיפוץ הדירה- לא שופצה.

אני מחכה ומחכה  ודבר לא מתרחש.

1- האם יוכל היזם לסיים את הבניה ללא נתינת השיפוץ לדירתי מה גם שלא סיים את הממד והמרפסת המובטחים?

2- האם הדבר ימנע קבלת טופס 4?

3- מה ניתן לעשות?

 אין עם מי לדבר.. המפקח אומר לא לדאוג אבל הדברים מראים של קורה דבר מבחינת דירתי

שלום רב, קניתי דירה חדשה במסגרת תמא. אך כיום עברתי דרך האתר ואני מגלה שיש שינויים מהותיים מאד במיקום החלונות העתידיים (דבר שסותר את התסריט עליו חתמתי).

פניתי אל הקבלן/ייזם ותשובתו ביום הראשון הייתה כך: אין שום שינוי בתוכנית המקורית. לאחר כמה שעות ענה לי: נכון, הורדתי לך חלון אחד בסלון, אבל קיבלתי מרפסת יותר גדולה (שאגב, זה נכון, ).

מה עושים עם תשובות כאלו? האם העובדה שהוא הוסיף לי ללא ידיעתי או בקשתי, תוספת מטרז במרפסת, האם הוא יכול להוריד לי חלון תמורתו?

הכניסה בעוד 8 חודשים.

אשמח לעצות כיצד לפעול

שלום,

ברשותי דירה בגבעתיים, שהיתה בתהליך תמ״א 38/2 ולאחרונה הבנין עבר לתכנית תב״ע במקום תמ״א.בחוזה התמ״א שחתמנו נשארתי עם כיווני האויר הנוכחיים שלי. כעת בתכנית התב״ע שינו לי את כיווני האויר ללא הסכמתי, בטענה של אילוץ אדריכלי. ארוע כזה היה גם לפני שנה וחצי עם התמ״א, בטענה דומה, ולאחר שערערתי על כך הענין סודר, ולכן ברור שהטענה של אילוץ אדריכלי לא היתה נכונה. 

לא מקובל עלי ששינו לי את כיווני האויר.

וגם טענת האילוץ האדריכלי היא רק תרוץ שנועד להצדיק את מה שעשו.

האם מדובר בהפרת חוזה?

מה אני יכול לעשות בנדון?

החוזה על התמ״א עדיין בתוקף, והכינו רק נספח שמסדיר את המעבר מתמ״א לתב״ע, שעליו נצטרך לחתום.

לגבי עלייה לקומה גבוהה יותר: יש בעלי דירות שעולים 4 קומות ואני עולה 3 קומות. הנימוק הוא שזה פיצוי עבורם בגלל שהם מפסידים כיוון אויר אחד, במעבר לבנין החדש. משלושה כיווני אויר לשניים. וזה לא נכון לגבי כולם. אני טוען שהפיצוי יכול להיות גם בדרך אחרת, כגון פיצוי כספי או דרך שדרוג המפרט של הדירה, מה שאכן עשו במקרים שעלו פחות קומות מהמובטח. חוזה התמ״א כבר חתום גם בנושא הזה, והשאלה היא אם למרות זאת אני יכול לפעול בנוגע לאפליה הזאת, כדי שגם אני אוכל לעלות 4 קומות. מה גם שהעבירו אחרים מכיווני אויר שלהם לכיווני אויר שלי, כאשר לי צריכה להיות עדיפות לכיווני האויר האלה.

ובנוסף, יש טוענים שהיו הפרות חוק על ידי מתן תמורות לא שיוויוניות לאנשי הנציגות ללא סיבה, כגון גינות בשטח מוגזם מאד בדירות הגן, וחוסר שקיפות.

תודה