שלום אריה דו"ח אפס הוא דוח שנערך על ידי שמאי מקרקעין המקובל על הבנק המלווה. דו"ח זה נערך סמוך לפניה לבנק לצורך קבלת הצעתו לליווי הפרויקט. אכן גוף מממן בודק אם יש רווח מינימאלי לפרויקט ולענין זה 17% הוא רווח סביר על גבול הנמוך שעובר בנקים.
השלב של הפניה לגוף מממן ועריכת דוח אפס היא בשלבים מאוחרים יחסית לקראת גמר שלב התכנון. עדין יש תקופה ארוכה קודם לכן, בין מועד חתימת ההסכם ומועד עריכת דו"ח 0, בה יכולים להיות שינויים שמעמידים בסיכון את רווחיות הפרויקט, כגון- שינויי חקיקה, ירידות מחירים וכו'. אין טעם במקרה כזה בו אין רווחיות מינימלית לפרויקט למשוך את ההתקשרות בין הצדדים כי מבחינת היזם אין לו כלכליות לבצעו. לכן הסעיף שציינתם בה לאפשר לו עריכת דו"ח שהוא "כמו" דו"ח 0 ומטרתו לבדוק שבמועד עריכתו אכן יש רווחיות מינימלית. צריך ואפשר להבטיח בניסוח ההסכם עצמו כי השימוש בדוח כזה לשם יציאה מההסכם תעשה בנסיבות כאלו שלא יאפשרו בריחה של היזם מההסכם. מצד שני - אני לא מכיר הרבה יזמים שרוצים לברוח מהסכם טוב. לשנות תנאים מסחריים יזמים יכולים גם בלי קשר לדוח כזה ולענין זה חשובה בדיקה שלכם לגופו של ענין ועמידה על זכויותיכם במידת הצורך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
|