שלום לך גרים בבית צמוד קרקע דו מישפחתי על אותה חלקה השכן הצמוד אלי בנה תוספבניה כלשהיא יתכן דבר שיכל להיות פגע בזכויות הבניה שלי בעתיד או אחוזי בניה שלקחו לטובתו שלא ברשותי ובועדה אישרו את התוכנית או שאין כל קשר כל אחד והזכויות שלו בחלקה תודה
יוסי שלום,
בעקרון על הועדה המקומית היה לבדוק בעת מתן ההיתר שהזכויות שהשכן קיבל אינן פוגעות בזכויותיך העתידיות. במידה והתכנית קבעה זכויות לחלקה כולה, יש לוודא שהשכן ניצל את זכויותיו בלבד. במידה ויש ספק, מציעה שתפנה לועדה המקומית לקבל הסבר ביחס להיתר שהוצא. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
רחוב יגאל אלון 94, מגדל אלון 2 תל אביב טלפון נייד: 050-6444555 ; מייל: tsipi@margalit-law.co.il
שלום אב
אני מצוי בעיצומה של בנייה פרטית
קבלם השלד נשכר לטובת בנייה איכותית של השלד עפי מפרט ותכניות כל החומרים נרכשו על ידי.
התוצאה- בנייה ירודה המגובה בימים אלה בדוח בדק בית יעודי לשלד
למעשה הקבלן בנה באיכות ירודה
כ30% לערך מהסכום הנותר לתשלום לקבלן נמצא אצלי
אני מבקש לדעת כיצד נכון להתנהל מול הקבלן עם הגשת הדוח ?
הנחת העבודה שלאור ״היכולות״ שהפגין בבנייה אינני מעוניין שיתקן את הליקויים אלא יתקזז על עלויות הלקויים כפי שיעלו בדוח בדק הבית
אולם אני תלוי בו בחתימות טופס 4 במעלה הדרך ואין לי עניין לדרדר את העניין מהר לבית משפט שכן זה יחייב עצירת הפרויקט בשלב השלד עד לבדיקה של בית משפט מטעמו
כיצד משפטית עלי להתנהל והאם מעכשיו נכון להיצמד לעורך דין יעודי לליקויי בנייה ?
תודה מראש
רועי
שלום רב,
שאלתך הינה בתחום היחסים בינך לבין הקבלן, תחום אשר אינו נוגע לתחום התכנון והבניה. מציעה שתתיעץ עם עו"ד בקשר להמשך ההתנהלות מול הקבלן. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
היי, קנינו דירת גן בפרוייקט חדש שרק קיבל טופס 4 , הבניין הוא בניין של 6 קומות ודירת הגן בקומה השלישית עם גינה היקפית , ניתן לייצר גישה / פתח מחדר השינה שלנו לגינה הפרטית הצמודה לדירה בנוסף ליציאה הרגילה מהסלון, זה משהו שהיינו רוצים לעשות, ברור שצריך היתר אך האם יש סבירות שיאשרו פתח / יציאה כזו ? האם שווה להוציא את הכספים על אדריכל והגשת היתר? אין עדיין צו בית משותף, האם הדבר בעייתי ? זה לא מפריע לאף דייר וזאת במילא הגינה שלנו. אודה על ייעוץ בנושא .
ראשית הייתי בודקת את הוראות התכנית התקפה ו/או אם יש תכנית בינוי המגבילה מתן היתר כמבוקש. כמו כן, ועל מנת להמנע מהוצאות מיותרות, אתם יכולים ללכת למחלקת המידע בועדה המקומית ולבדוק מה העמדה הראשונית והבסיסית שלהם. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
שלום,
השכן שלי תובע אותי על גרם מדרגות (משמש גישה מהבטח הציבור למגרש שלי) שלטענתו חלקו נמצא בשטח שלו.
הוא הביא מפה מצבית (משנת 2016) והראה בה שחלק מהמדרגות קיימות בשטח שלו (מצאתי הרבה ליקויים במפה).
1. גרם המדרגות נבנה במסגרת בניית הבית (הבית הוא כחלק מפיתוח שכונות), יש היתר בניה לבית - לפי מה שנאמר לי מהראשות שהיתר הבניה הינו גם לגרם המדרגות- האם נושא ההיתר שומר אותי מפני תביעה משפטית?
2. האם נושא ההיתר, מפנה את התביעה המשפטית לראשות המקומית? או שעדיין יש לי אחריות כלשהי בנושא זה?
דורון שלום,
המקרה שאתה מציג הוא אכן סכסוך שכנים ותביעה אזרחית שאינה נוגעת לתחום התכנון והבניה, שעוסק ביחסים שבין אדם לרשות התכנונית. סוגיה שמצויה בהליך משפטי ראוי שתיבחן באופן מפורט ויסודי על ידי גורמים מטעמך: מודד, אדריכל וכד'. לקיומו של היתר יש כמובן משקל, אך אין לי אפשרות לדעת מה השפעתו במקרה שלך. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
האם כדי להרוס שירותים פנימיים בדירה, לצורך הרחבת הסלון, יש צורך בהיתר בניה או איזה שהוא היתר אחר או אישור ממישהו?
יצחק שלום,
חוק התכנון והבניה פוטר מקבלת היתר בניה על שינויים פנימיים בדירה. לכך קיימים סייגים, בין השאר אין פטור מהיתר לשינוי פנימי אם הוא עלול לפגוע בצנרת המשרתת גם דירות אחרות. מציעה שתבדוק אם כך המקרה עם השינוי המבוקש על ידך. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
צו הפסקת עבודות אמור להיות מופנה לבעל השטח או לקבלן?
מה דינו של קבלן שעובד בניגוד לצו
רענן שלום,
צו להפסקת עבודות מופנה הן כלפי בעל השטח והן כלפי מבצע העבודה, הקבלן. אי ביצוע צו הינו עבירה שעונשה הוא קנס או מאסר. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
שלום אני רוצה לבדוק בתיק של הנכס ,מה הם השימושים חורגים ,איך עושים זאת דרך המועצה האזורית בארנונה? או בועדת תכנון? למי ואיך פונים? ובנוסף אשמח להכוונה כללית איך כדאי להתחיל הליך של פרצלציה בנחלה על בית שלישי? תודה
אורית שלום,
במידה ואת מבקשת לדעת מה השימושים החורגים שאושרו בנכס מציעה שתפני לועדה המקומית ותבדקי אם הוצאו היתרים כאמור.
על מנת להתחיל פרצלציה של בית שלישי בנחלה מציעה שתפני לאדריכל שמכיר את האזור שלכם ושיודע לערוך תכניות ומפות חלוקה בהתאם ולהגיש לאישור המינהל. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
ביני לבין הקבלן קיים סכסוך כספי. הקבלן טוען שלא יעביר אלינו את המסמכים לטופס 4 / לא יעביר לוועדה עד להעברת הכסף אליו. האם הקבלן יכול לעשות את זה ? האם בית משפט יכול להכריח קבלן להעביר ללקוח את כל הטפסים הרלוונטים לטופס 4 ?
מורן שלום,
את מתארת כאן סכסוך אזרחי בינכם לבין הקבלן אשר אינו נוגע לועדה המקומית. אין לי אפשרות לצפות החלטה של בית משפט במקרה הספציפי שלכם לפי הפרטים שמסרת. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
שלום ,
הוספתי שתי קומות בנייה מעל הבית שלנו הקיים ,
הגשתי בקשה לחיבור חשמל ב2019 , בדיוק ב 28/10/2019 שילמתי אגרת פתיחת הזמנה .
עד היום אני עדיין מחכה לחברת חשמל לבוא לבצע את החיבור , היתר בניה יש, כשאני מתקשר אליהם אני מקבל כל פעם תירוץ לגבי התשתית .
יש הרבה אנשים שביקשו הרבה זמן אחרי וקיבלו שעונים .
מה ניתן לעשות ?
תודה רבה
סעיד שלום,
לצערי הדברים הנוגעים ללוחות זמנים של חברת חשמל אינם בתחום התכנון והבניה, ולצערי אין לי מה לומר למעט להמשיך ולפנות. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
שלום!
יש לי מרפסת שחלקה סגורה למעלה עי מרפסת השכנים
המרפסת לא סגורה משום צד חוץ מהחלק העליון
האם אני אמורה לשלם ארנונה על המרפסת כולה? האם על החלק עם הגג? או בכלל לא?
ברקת שלום,
תחום המיסים העירוניים, בינהם ארנונה, אינו חלק מתחום התכנון והבניה. ככל הידוע לי יש תשלום ארנונה גם עבור מרפסת, בתעריף שונה מזה של דירת המגורים. מציעה שתבדקו עם מי שמתמחה בכך. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
נניח ואנחנו רוכשים שני קוטג'ים צמודים עם זכויות בנייה נמוכות לכל קוטג' בכל מפלס (כ50 מ"ר). אנחנו מעונינים לבנות במקום שני הקוטג'ים דירת גג וגן כך שלכל דירה יהיה במפלס אחד 100 מ"ר (לדירת גג יהיו מדרגות נפרדות + מעלית). בסך הכל זכויות הבנייה לא ישתנו וגם לא מספר יחידות הדיור אבל המבנה של הדירות ישתנה. בעירייה לא ידעו להגיד לנו אם יאשרו דבר כזה או לא.
שיר שלום,
מקור התשובה לשאלתך הוא בתכניות התקפות על הקרקע האמורה. יש לבדוק האם יש הנחיות בינוי שמחייבות בניית 2 קוטג'ים או שההוראות הן גמישות ומאפשרות פרשנות לפיה ניתן לבנות דירת גן ודירת גג. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
הצינור של השכן צריך שיהיה במקום אשר לא יפריע לבנייה עתידית. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
שלום יש לי קורות ביטון הקפיים (דקורטיבים) בגינה (דירת גן בבניין קומות). אני מעוניין לסגור אותם . או במצעות פרגולה כלשהי או באמצעות גגון (סנטף) . השאלה היא, מבחינה חוקית , האם אני יכול לסגור אותם בצורה כזאת שהסגירה תהייה בתוך הקורות בטון .מצורפת תמונה לדוגמה . האם אני יכול לסגור בצורה אטומה למים(כלומר גגון )או שאני מחוייב רק להצללה (כלומר משהו שרק יעשה צל כמו לדוגמא הצללת במבוק ) ?
תקנות התכנון והבניה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר) תשע"ד-2014 מאפשרות לקרות את מרפסת הגן בפרגולה. התקנות כוללות הוראות מפורטות בקשר לשטח הפרגולה וקובעות כי תבנה מחומרים קלים בלבד, ובהנחיות המרחביות הספציפיות לישוב מגוריך סביר שיש הנחיות מפורטות נוספות. פרגולה ניתנת לקרוי בסנטף. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
יש לי מרפסת מקורה והיא רשומה כשטח עיקרי, אשמח לתשובתכם מהי ההגדרה של מרפסת מקורה בחוק, מה גובה הקיר שאפשר לבנות והאם אוכל ע"פ חוק לסגור אותה לגמרי עם חלונות?
מנחם שלום,
כל שינוי שנוגע לחיצוניות הבניין ומשנה אותה מחוייב בקבלת היתר בניה, גם אם הדבר אינו כרוך בהוספת שטחים (לדוגמה: שינוי גודל חלונות). לכל דירה ניתן להוסיף (בהיתר) מרפסת בשטח 12 מ"ר. אין הגדרה של מרפסת מקורה, אך מרפסת צריכה להיות ללא קירות ב-3 מצדדיה.
ביחס להנחיות ספציפיות יש לפנות לועדה המקומית ולבקש את הוראות התכניות הרלוונטיות וההנחיות המרחביות החלות בישוב מגוריך. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
השכן מולי שנינו גרים בקומה שלישית ואחרונה בנה משהו שנראה כמו מחסן חלקו מעל הדירה שלו וחלקו מעל הדירה שלי ללא היתר.תוך הצגת מצג שווא שהוא מעוניין לפרוש יריעות על הגג נגד הגשם ולהפתעתנו כשיצאנו לרחוב ראינו את המבנה שבנה בתחילה עם גג שחור כעת זה הוחלף ללבן אולי מתוך מטרה לטשטש את קיומו פנינו לפיקוח בעיריה אבל בינתיים לא נעשה דבר {אולי בגלל שמדובר בקרוב משפחה של סגן ראש העיר שאחראי על הבנייה}מה עלינו לעשות לא רק ללא היתר אלא גם מעל שטח הדירה שלנו?
שלום לובה,
אין ספק שמהתאור שלך הבניה של השכן מחויבת בקבלת היתר בניה. הגורם הנכון לפנות אליו הוא אכן הפיקוח של הועדה המקומית. במידה והם אינם מגיבים, מציעה להוציא מכתב בתפוצה רחבה ליו"ר הועדה המקומית, ליועץ המשפטי של העיריה ושל הועדה המקומית ולמבקר העיריה. ניתן לפנות גם ליחידה לאכיפת דיני מקרקעין במשרד המשפטים. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
מקווה שזה הפורום הנכון לשאול.
אני גרה בבניין משותף בן 4 קומות, אני גרה קומה רביעית ואחרונה. אני מעוניינת לעשות יריעות או זיפות לגג, מכוון שיש לי נזילות בבית מהגג(מהגשם). האם הזיפות צריך להתחלק בין כל הדיירים או רק אני צריכה לשלם על כך?
במידה וכל הדיירים צריכים להשתתף, והם לא מעוניינים, כי הגג הוא "שלי", אבל הדודי שמש של כל הדיירים נמצא על הגג. מה ניתן לעשות בעניין? האם אפשר להוריד את הדודי שמש מהגג?
מוזמנת להפנות את השאלה לפורום נדלן/מקרקעין בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
שלום המידה והגג רשום על שמך הטאבו הדיירים לא חייבים כלל להשתתף בזפות הגג לעיניין הדודים שמש למצוא פירון הבעיה שלהם
מגרש בייעוד מבנים ומוסדות ציבור בתכנית חדשה, שימושים מותרים חינוך, תרבות, ספורט דת, בריאות רווחה ומשרדים לרשות מקומית. מתוכנן להגיש תכנית מתקנת שמאפשרת שימוש לדיור מוגן. עד שתאושר, האם ניתן לקדם היתר לבנייה חדשה לדיור מוגן בשימוש חורג מתכנית?
גלית שלום,
בעקרון ניתן לבנות בניה חדשה במסגרת בקשה לשמוש חורג מתכנית. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
איך מחשבים המרה של שטח מרפסת גג מרוצפת,
לשטח בניה עיקרי של חדרים בדירה בפינוי בינוי.
מה אחוז ההמרה?
ויקי שלום,
מוזמנת להפנות את השאלה לפורום נדלן/מקרקעין. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
שלום רב.
האם כדי להרוס שירותים פנימיים בדירה, לצורך הרחבת הסלון, יש צורך בהיתר בניה או איזהשהוא היתר אחר או אישור ממישהו? השירותים נמצאים במרכז הבית בערך, ואין להם שום קיר חיצוני.
תודה מראש.
אבי שלום,
אין צורך בהיתר בניה לעריכת שינויים פנימיים בדירה, למעט כאלה שמשפיעים על מערכות הבניין בכללותו ו/או על הקונסטרוקציה של הבניין. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
שלום רב,לפני כ 6 שנים הוספתי לחדר שיש לי בגג בדרום ת"א בבניין בן 9 קומות (דירת גג אחת מ 4 דירות )
עוד חדר בין 2 קירות קיימים ,לפני כשנה הוספתי גם פרגולה עד המעקה , העיריה הוציאה לי צו גם על החדר וגם על הפרגולה לפני מספר חודשים ,אם אקצר את הפרגולה לפי מה שמותר בחוק אז אוכל לגבי החדר לטעון על התישנות ? אולי יש עצה לתת לי ?
על עבירת הבניה ללא היתר יש התיישנות לאחר 5 שנים. מאידך, אין התיישנות על עבירת השימוש, ובמידה והבניה היא של חדר שמתגוררים בו, ניתן להגיש על כך כתב אישום. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה