דיני מקרקעין חולשים על תחומי משפט רבים ומגוונים; קניין, תכנון ובניה, מינהל מקרקעין, רישום מקרקעין, טאבו נדלן ועוד. פורום מקרקעין מזמין להעלות שאלות בקשר לנושאים אלה ואנו נעשה את המיטב על מנת שינתן, ולו בתמצית, מענה ראוי לצרכיכם. הערה: לשאלות בנושאי מיסוי מקרקעין - אנא פנו לפורום מיסים באתר, הקישור לפניכם.
לפני כשנה וחצי נכנסתי לדירה חדשה מהקבלן, בה תוקנו רוב הליקויים בתום שנת הבדק. ליקוי משמעותי אחד לא תוקן עד עכשיו. מדובר בשיפוע של כ-6 ס"מ מצד אל צד בתקרת המטבח (שאורכה כ 3.5 מטרים). שיפוע זה לדעתי חריג (לא בדקתי את החוק), והליקוי די בולט לעין. אין ספק שליקוי שכזה עלול להוריד את ערך הדירה.
שאלתי, מה ניתן לעשות, לאן לפנות?
הליקוי בולט וחד משמעי, כך שאין כאן ספקות - מבחינת מודד / מהנדס בודק וכו'.
תודה.
שלום קובי,
עליך לפנות לשמאי מקרקעין לצורך הערכת הנזק שנגרם לדירה וככל שהקבלן לא יתקן זאת תוכל לתבוע ממנו פיצויים.
בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האם ניתן למכור דירה,שנקנתה במחיר למשתכן וטרם
עברו חמש שנים אך אנו מתגרשים
תודה
שלום רני,
החוק לא מתיחס למצב בו יש אילוץ למכירת הדירה עקב גירושין או מסיבה אחרת.
תוכלו בשלב ראשון להשכיר את הדירה ולחלוק בדמי השכירות או לנסות לפנות למוקד של משרד השיכון ולבדוק אם קיימת ועדת חריגים שתוכל לסייע לכם. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האם צידו החיצוני של קיר מרפסת הצמודה לדירה בקומה מעל חנויות מסחר שייך לדירה או לכלל הבנייו?
ניתלו על הקיר שלטי חנויות שלמטה ללא אישור, תוך גרימת נזק לקיר (חורים, קידוחים וכו)
שלום דני,
אם אין קביעה אחרת בתקנון הבניין, הקירות החיצוניים מהווים רכוש משותף.
אם מישהו גרם נזק לקיר החיצוני ניתן לתבוע אותו ולדרוש את תיקון הנזק. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום יעל,
לא ניתן לחייב את הקבלן בהתקנת גנרטור אם החוק איננו מחייב אותן לכך או אם לא התחייב לכך בהסכם המכר.
אם יש הסכמה של בעלי הדירות בבניין תוכלו להתקין גנרטור בעצמכם. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום אלי,
אם עמידר נשאה בעלויות זיפות הגג המשותף לכלל הדיירים היא זכאית להחזר חלקו היחסי של כל דייר.
על עמידר להוכיח מה הסכומים ששלמה ומתי באמצעות הצגת חשבוניות. כן עליה להוכיח ששלחה דרישות תשלום ומתי (למשל באמצעות אישורי משלוח דואר רשום).
ככל שיש לדיירים טענות לגבי קיזוז בגין הוצאות בהן לא השתתפה עמידר - ניתן להעלותן.
אם הדרישה נשלחה למספר דיירים מציעה שתתארגנו ותפנו ליעוץ משפטי יחד. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום, ביקשתי מגרושי יפוי כוח בלתי חוזר לפעולות העברת זכויות בטאבו. הוא גר בלוס אנגלס. הקונסול בלוס אנג'לס חתם על יפויי כוח קונסולארי ב - 10.1.2020 עם מס הדרכון שהוא פג תוקף ממרץ 2019. לאחר חמישה ימים ב - 16.1.2020 הקונסוליה עשתה לו הארכת דרכון אבל עם מספר חדש. שאלותיי: 1. האם אפשר לעשות פעולות בטאבו עם יפוי כוח של דרכון פג תוקף. 2. האם זה חוקי מה שעשה הקונסול, ואם לא אפשר לחייב אותו לחתום מחדש ללא תשלום? הרי שקונסול יש לו מעמד של עו"ד בחו"ל.
שלום רב,
זיהוי חותם לצורך שימוש בלשכת רישום המקרקעין צריך להיות על פי ת.ז. או דרכון בתוקף.
שלום האם מהנדס בניין העוסק בליקויי בנייה מוסמך לתמחר בדיקת לוח חשמל ללא אישור מחשמלאי מוסמך על תקינות החשמל ולקבוע סכום של בדיקת חשמל 5000 שח בתוספת מ.ע.מ?
שלום ציון,
אם למהנדס יש מומחיות בתחום הוא יכול לחוות את דעתו. ניתן להגיש חוות דעת נגדית על מנת להוכיח שהקביעה איננה נכונה או מאיננה מבוססת ובית המשפט יחליט איזו חוות דעת עדיפה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום שרון,
הקבלן מחוייב לספק לך את מה שהתחייב על פי המפרט הטכני, גם אם זה שונה מהדירה שהוצגה בפנייך.
במרבית חוזי הרכישה יש סעיף שלפיו רק החוזה מחייב ולא כל מצג שהוצג לפני חתימתו. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אני שוכר דירה כבר עשר שנים, התקלקל לי הדוד חשמל בדירה (בלאי כנראה) ובעל הדירה טוען שאני חייב לתקן על חשבוני את הנזק כי אני כבר עשר שנים בדירה והבלאי זה עלי.
עוד הוא טוען שבחוזה הוא כתב שכל קלקול בדירה אני אשלם את התיקון לא חשוב מה.
האם הוא צודק או שאני יכול לדרוש ממנו לתקן את זה על חשבונו?
תודה רבה
שלום אורי,
מאחר שמדובר בשכירות שהחלה לפני התיקון לחוק השכירות, התיקון יחול בהתאם לאמור בהסכם השכירות. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום,
מי הבעלים של הקרקע?:
בעל עסק. עפ"י רשות התאגידים הנכס בבעלות חברה אחרת בפרצלציה רצונית. (בעלים מדינת ישראל)
הנכס בחכירה ל49 שנים. (נשאר 21). קיימת הגבלה בהעברה ובירושה.
האם אני בעל הקרקע? האם אני יכול למכור את הנכס? את הקרקע? להשכירו?
כדי לקבל נתונים על בעלי הזכויות בנכס יש להוציא נסח רישום.
לפי הנתונים שמסרת אינך בעל הקרקע שכן הבעלים היא מדינת ישראל.
אם יש לך זכות חכירה האפשרות שלך לבצע בנכס עסקאות תלויה בתוכן הסכם החכירה. במרבית המקרים ניתן לבצע עסקאות אך נדרשת הסכמת המדינה ויתכן שידרשו תשלומים שונים לשם כך. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
מה היה סכום האגרות ב2019 ברישום ידני ולא מקוון:
רישום הערת אזהרה
רישום משכנתא
רישום מכר
שלום שיר,
רישום מכר 38 ש"ח
רישום משכנתא ורישום הערת אזהרה 159 ש"ח כ"א. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום זאב,
עליך לברר מה מהות התשלום והאם תשלו זה חל עליך על פי חוזה המכר.
כדאי לשאול את עורך הדין שייצג אותך במכירה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אנחנו 4 אחים שקיבלנו את דירת ההורים בירושה , עשינו העברה בטאבו , להורים ז"ל לא היה דבר מלבד הדירה ( דירה יחידה ) .
שלושה אחים ( שלכל אחד מאיתנו יש דירה על שמו ועל שם בת זוגו ) מעוניינים לקנות את החלק -25% - מהאח הרביעי .
1- לפי הבנתי על ה 25 % של כל אחד יש פטור ממס שבח , האם זה נכון ? .
2- בהנחה ששלשה אחים יקנו את חלקו של האח הרביעי , לכל אחד יהיה 33.33 % , האם עדיין יהיה פטור ממס שבח , או שנצטרך לשלם מס עבור החלק היחסי ( 8.33 % ) .
3 . אם נצטרך לשלם מס שבח , האם זה יהיה בשיעור של 25% ?
תודה מראש
שלום אלירן,
אם תמכרו את דירת הירושה תהיו זכאים לפטור ממס מכוחם של הוריכם המורישים.
אם אחד האחים ימכור לשאר האחים את חלקו - הוא יוכל לקבל פטור ממס והרוכשים יהי חייבים במס רכישה בשיעור 8%.
בעת מכירת הדירה ע"י שלושת האחים יהיו זכאים לפטור ממס שבח לגבי החלק שקבלו בירושה בלבד.
ניתן היה לחסוך במס באמצעות תכנון ההעברות טרם רישום הירושה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
קרקע מסוג מירי. האים אפשרי לרשת ?
שלום דניאל,
חוק המקרקעין ביטל את סיווג הקרקעות העותומני.
אם מדובר בזכות חכירה - הסכם החכירה קובע אם ניתן להוריש את הזכות ובאילו תנאים. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
דירת גג 30 מר שירשתי, ונבנתה לפני כ70 שנה עי סבי , אחד הדיירים דורש להרסה . הדירה רשומה בטאבו על שמי מאז 1989
האם העילה של הדייר לגיטימית?
שלום טלי,
לא ניתן להשיב לשאלה בלי לראות את כתב התביעה ולהבין את טענות השכן.
שלום לייב,
אם אין קביעה בתקנון בנוגע לזכויות הבניה ולא נערך הסכם בין הדיירים בעניין זה זכויות הבניה הן רכוש משותף לכלל הדיירים. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום , האם וכמה ( ב% ) צריכים לשלם דמי ניהול החנויות בקומת קרקע של בניין משרדים בעל 4 קומות בסה"כ? אציין כי מערכות כיבוי האש ומערכת האתראה על גילוי אש משותפת לכל הבניין כולל החנויות ובנוסף יש ממ"ד בקומת הקרקע השייך לחנויות (הכניסה אליו מלובי הכניסה למשרדים) . תודה
שלום ארנון,
אם אין קביעה אחרת בתקנון כל יחידה בבניין משתתפת בהוצאות אחזקת הרכוש המשותף באופן יחסי כיחס שטח היחידה לשטח כלל היחידות בבית המשותף. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אחותי ז"ל היתה אשה ערירית (רווקה ללא ילדים) והורישה לי את דירתה. אם ברצוני למכור את הדירה, האם אני פטור ממס שבח?
שלום שמי,
אם דירת הירושה היא דירתך היחידה תוכל לקבל פטור ממס שבח במכירתה.
אם יש לך דירה נוספת תשלם מס שבח בעת מכירת דירת הירושה על הרווח שנצבר מעת שהמורישה רכשה את הדירה. גם לגבי דירת ירושה ניתן לבצע חישוב לינארי מוטב. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
קונה דירה ממישהו שקיבל מקבלן )קומבינציה( לפני כמה חודשים.
רציתי לדעת - באיזה שלב וכיצד מוודאים האם גודל הדירה בפועל הוא באמת גודל הדירה שהקבלן פירסם?
או יותר נכון - מה הגודל הקובע שלפיו מחשבים את מחיר הדירה ואיפה הוא מופיע/כיצד בודקים אותו. האם זה בעצם תפקידו של שמאי הבנק?
שלום גיא,
תוכל להביא מודד למדידת שטח הדירה.
מחיר הדירה איננו נגזר רק מגודלה וקיימים מאפיינים נוספים המשפיעים עליו (בין היתר - קומה, כיווני אויר, מתקנים וכיוב'). קביעה זו נתונה לשמאי מקרקעין.
שלום דוד,
לא ניתן לחייב דיירי בניין להשתתף בעלויות הרחקת יונים, שכן זו לא נחשבת עלות לתחזוקת הבניין. עלות זו מוטלת על השכן שרוצה למנוע את המטרד.
אין בכך כדי למנוע נסיון לטפל בבעיה באופן משותף על ידי הדיירים, ככל שכולם מסכימים לכך. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com