דיני מקרקעין חולשים על תחומי משפט רבים ומגוונים; קניין, תכנון ובניה, מינהל מקרקעין, רישום מקרקעין, טאבו נדלן ועוד. פורום מקרקעין מזמין להעלות שאלות בקשר לנושאים אלה ואנו נעשה את המיטב על מנת שינתן, ולו בתמצית, מענה ראוי לצרכיכם. עו"ד מיכאל שטרית בעלים של משרד העוסק בנדל"ן וראש תחום נדל"ן בקורסי יזמות והשקעות נדל"ן במכללת פסגות.
האם יש זמן קצוב עד שנפרעת הערבות הבנקאית בין בקבלן חילופי או בהחזרת כסף על ידי הבנק
האם זה יכול להמשך שנים ואז נשארים בינתיים בלי כסף ובלי דירה.
אם כך מה שווה ערבות בנקאית אם לא ניתנת למימוש מיידי
האם הערבות הבנקאית שמקבל הקבלן מהבנק. הקבלן פושט רגל. הבנק מחפש קבלן חילופי. האם הוא מתחייב כמה זמן עד שימצא קבלן חילופי. האם זה יכול להיות גם הרבה שנים ואז הקונה נשאר בינתיים בלי כסף ובלי דירה
שלום ליאורה,
מדובר בהליכים שעשויים להתמשך זמן רב, ועלולים להביא לדחיה במועד המסירה של הדירה לקונים. לכן כדאי לקבוע תשלומים המתאימים ככל שניתן להתקדמות הבניה גם במצב בו נמסרת ערבות בנקאית לקונה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
השכרת דירה לעמותה המטפלת בבוגרים חריגים כתוצאה מכך רעש נוראי
כל היום,ליכלוך, וירידת ערך הדירות מסביב
האם זה חוקי, או שניתן להוציא אותם.
שלום שלמה,
לא תוכלו להתנגד להשכרת הדירה לעמותה.
יחד עם זאת, אם נגרמים לכם מטרד או נזק תוכלו לפעול למניעתם. כדאי להתחיל בפניה למנהלי ההוסטל וקיום שיחה עמם. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
אני ואישתי זוג צעיר שרוצים לקנות דירה
לפני שהתחתנו אבי קנה דירה נוספת ובכדי שלא יהיה מס שבח רשם על שמי
כיום התבטל לנו האפשרות לזכאות לדיור לזוגות צעירים
האם יש משהו שאפשר לעשות כדי לקבל אופציה בשביל להרשם לדיור לזוגות צעירים ?
שלום תומר,
אכן בעלות בדירה אינה מאפשרת קבלת תעודת זכאות של חסרי דירה.
יחד עם זאת, חלק מהתכנית פתוחות גם למשפרי דיור וכדאי לבדוק זאת.
בנוסף תוכל להעביר את הדירה לאביך וכך בעוד 3 שנים תוכלו להיחשב חסרי דירה (בהתאם לכללים הקיימים כיום, אם לא ישתנו). בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום אילן,
לפעולות של תחזקה שוטפת של הרכוש המשותף, כגון סיוד חדר המדרגות ותיקון חלונות שבורים די בהחלטת רוב בעלי הדירות. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
מקרקעין לא מוסדרים שהינם שטח חקלאי. יש שם פולשים 20שנה.
המרקרקעין רשומים ביו"ש בשטח של עיר ישראלית קיימת.
האם הם יכולים ל"קנות" בעלות ע"י חזקה? כמה זמן חזקה צריך ל"קניית" בעלות.
שלום ליבי,
ביו"ש חל החוק הירדני ולפיו קיימת אפשרות של רכישת זכויות מכח חזקה בת 36 שנה.
בכל מקרה כדאי לפעול לפינוי הפולשים.
בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
אלו מסמכים יש לצרף לבקשה לרישום הערת אזהרה לטובת בנק למשכנתאות בקניית דירה יד שניה?
גם טופס התחייבות מוכר?
מה עוד?
ומה האגרה?
שלום לביא,
הבנק ינחה אתך לגבי רישום הערת האזהרה.
כיום ניתן לרשום הערת אזהרה לרישום משכנתא בהסכמת כל הצדדים ובלי צורך לצרף מסמכים נוספים למעט תשלום אגרה. יש לצרף יפוי כח רק אם נעשתה חתימה מכוחו. אם התיק מוגש בלשכה יש לצרף ת.ז. של מגיש התיק. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
בעל בית מסויים שגר בקומת קרקע תרם את הגג לבניית בית כנסת
בית הכנסת נבנה .
כשבעל הבית הלך לעולמו אישתו מכרה את הבית קרקע ורשמה הערת אזהרה לטובת ביהכ'ס שנבנה על הגג
בית הכנסת רשום כעמותה .
בטאבו רשום רק הערת אזהרה ואין רישום על שם העמותה .
כעת ראים בנסח הרשום את שם הבעלים כיום ולא מוזכר בית כנסת רק הערת אזהרה
איך רושמים על שם העמותה / בה'/כנס
תודה מראש
שלום דוד,
מהשאלה עולה שבית הכנסת איננו רשום כיחידה נפרדת. יש ליצור יחידה נפרדת אם באמצעות רישום כבית משותף ואם באמצעות הסכם שיתוף ורק אז ניתן יהיה לרשות את בית הכנסת על שם העמותה.
מומלץ לפנות ליעוץ משפטי לשם בחינת המסמכים והמלצה על דרך הפעולה המתאימה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
הבעלים שתרמו את גג ביהכ'ס נפטרו -
האם יש צורך לראות נה רשום בהערת האזהרה שהיא לא בידנו
ומה רשום בהסכם המכירה שהוא גם לא בידינו .
[ברור שהקונה את הבית שבקרקע לא ישתף פעולה לרשום כבית משותף . ]
מכאן לא ברור מה עושים
בית פרטי ישן, לפני 22 שנה הגדילו את חדר האמבטיה ובנו מרפסת שירות ברוחב מטר אחד לתוך החצר. אין חריגה בכמות מ"ר המותרת. כל הבית בהיתר למעט התוספת הקטנה הזאת. היה גג רעפים. והיו קירות משני חדרים מהצדדים. היה צורך רק להגדיל את הרצפה. יש בעיה עם זה?
שלום רב,
נא פנה לפרום תכנון ובניה באתר זה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
קבלן שנתן ערבות בנקאית פשט את הרגל, האם מיד וללא בעיות מקבלים הקונים מהבנק את הכסף ששולם עבור הדירה הבנק היה ערב לכסף
התנאים למימוש הערבות הבנקאית קבועים בחוק.
לרוב הבנק לא ימהר להשיב כסף לקונים אלא ינסה להביא למצב של המשכת הפרוייקט ע"י קבלן אחר. השבת כספים היא לרוב המוצא האחרון.
תארגני אסיפת דיירים והחלטות יתקבלו ברוב בנדרש
הדיירים הם הריבון. זה דמוקרטיה של בית משותף לפי חוק המקרקעין.
מציעה לך לעיין בחלקים הנוגעים לניהול הבית המשותף בחוק המקרקעין.
שלום עינת,
כל אחד מבעלי הדירות זכאי לעיין במסמכי הנהלת החשבונות של הבית המשותף. על יד עיון כאמור תוכלי לדעת למה משמשים הכספים והאם הסכום הנגבה כדמי ועד הוא מוצדק.
לאסיפת הדיירים הכללית יש סמכות לקבל החלטות בנוגע לשיפוצים ושיפורים ברכוש המשותף בבניין. דייר אחד איננו רשאי לחייב את הועד לבצע פעולה כלשהי אשר איננה לצורך תחזוקה שוטפת של הרכוש המשותף.
לגבי הגגון - ככל שזה איננו רכוש משותף האחריות לתיקונו היא על בעל הדירה לה הוא שייך. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
מועד מסירת הדירה שלי היה 31.10.20 והתקבל טופס 4 בתאריך 30.12.20 ומסירת הדירות החלה השבוע ב12.01.21. כל נושא השינוי בתוספת ה40 יום שנתנה בעקבות תקופת הקורונה לא ברור לי.
האם על היזם לשלם פיצוי על כל הימים אך שכ"ד בגובה 50%? במקום 150%?
תודה מראש,
אבי
שלום אבי,
אם האיחור במסירה עולה על 60 יום על הקבלן לשלם פיצוי כקבוע בחוק המכר (150%) החל מהיום הראשון.
המלצת משרד המשפטים בנוגע לאיחור בתקופת הקורונה נותרה בגדר עמדת המשרד ולא קבלה תוקף מחייב בחקיקה.
יחד עם זאת, הקבלן יהיה רשאי להוכיח בבית המשפט כי העיכוב נגרם מנסיבות שלא היתה לו שליטה עליהן. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
היי,
לפני כחודש וחצי רכשנו מגרש לבניית בית פרטי, חתמנו חוזה אצל עורך דין אחד (זה היה התנאי של המוכר, לחתום אצל עורך הדין שלו). הבאנו צ'ק בנקאי עם סכום המקדמה וערכנו את החוזה, עורך הדין רשם הערת אזהרה לטובתנו בטאבו. עכשיו מגיעה הפעימה השניה של התשלום עבור המגרש, וכשביקשנו מבעל המגרש את פרטי הבנק שלו להעברת התשלום, הוא אמר לנו בטלפון שהוא רוצה לדבר איתנו על העסקה. כשבדקנו מול עורך הדין שערך את ההסכם מסתבר שהמוכר לא לקח את הצק הבנקאי עם הסכום הראשוני ממנו בכלל. יש לנו הרגשה כי המוכר רוצה לחזור בו מהמכירה מאחר והמחירים של המגרשים באיזור שקנינו עולים כל הזמן, כי הם מתמעטים. השאלה שלי, האם המוכר יכול להחליט שהוא משלם את הקנס של 10% שנקבע בחוזה ולהפר את ההסכם בינינו ולבטל את מכירת המגרש? אם כן באיזו עילה? האם בית המשפט יכול לפסוק לטובתו במידה ונתבע אותו? האם לא נוכל להמשיך ולהגיש את היתר הבניה עד לבירור העניין בבית המשפט? אודה לתשובה בהקדם.
שלום מלכה,
המוכר איננו רשאי להחליט לבטל את החוזה באופן חד צדדי, אפילו בכפוף לתשלום פיצוי.
אתם, כצד שנפגע מההפרה רשאים להגיש תביעה לאכיפת ההסכם.
עד שהעסקה תסתיים ברישום לא תוכלו להגיש בקשה להיתר בניה אלא אם המוכר יחתום עליה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום נבו,
אין איסור על העברת הדירה להוריך ולפי לשון החוק ניתן לעשות שימש בהטבות המס שהזכרת.
יחד עם זאת, רשות המסים עלולה לבדוק את נסיבות ההעברה אז והיום ולהחליט שמדובר בעסקה מלאכותית, אשר ניתן להתעלם מתוצאותיה לצרכי מס, דבר שעשוי להשפיע על עסקאות אחרות שערכו הוריך. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום,
אני גר בבניין משותף ישן בו יש 12 דירות אך לא לכל בעלי הדירות יש חניה - לי יש חניה בטאבו.
לאחרונה הועלתה אפשרות ע"י הדיירים שאין להם חניה להסב חלק מהגינה לחניה.
רציתי בבקשה לדעת:
1. האם לכל בעלי הדירות יש סכום כסף שהם לכאורה "זכאים" לו כי הגינה היא כביכול בעלת ערך נדל"ני ולכן שווי הגינה הינו 1 חלקי 12?
2. האם בהכרח החניות שיתווספו "חייבות" להינתן לבעלי הדירות שמעוניינים להוסיף חניה כי אין להם חניה בטאבו, או שגם לי יש זכות לרכוש חניה נוספתכמו כל דייר/ת אחר/ת, בתנאי שאממן כמובן את עלות הבניה? הרי חניה מעלה את שווי הנכס, ואם ארצה למכור למה שלא יהיו לי שתי חניות? ואם כן, איך מחליטים מי יקבל את החניות שיתווספו? הגרלה?
תודה
שלום טל,
לצורך הפיכת חלק מהגינה לחניה והצמדתה לדירה אחרת נדרשת הסכמת כל בעלי הדירות.
לבעל דירה אין זכות מוקנית לחניה הגוברת על זכותו של בעל דירה אחר. רק מאחר שלא מוצמדת לו חניה.
ניתן להגיע לכל הסכמה שתהיה מקובלת על כלל בעלי הדירות בבניין. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
רכשנו דירה מדייר שרכש את הבית מעמידר הגיע לנו חוב עבור תיקונים חיצוניים. שביצעה עמידר נציין שלא הובא לידיעתנו ולא ביקשנו גם יש בבניין דיירים ששוכרים דירות מהם בלי קשר אלינו האם אנחנו צריכים לשאת בחוב שלא שייך אלינו?
שלום שירלי,
יש לברר מה מעד ביצע התיקונים, באילו תיקונים מדובר, האם קיימת התחייבות כלפי עמידר או האם עמידר משמשת כנציגות הדיירים.
ככל שמדובר בתיקונים דחופים ברכוש המשותף יהיה עליכם לשאת בהם, בכל מקרה אחר כדאי לקבל יעוץ משפטי פרטני. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
בתחילת חודש ספטמבר בן זוגי ואני נכנסנו לדירה (בשכירות) ואנחנו נאלצים לעזוב בגלל שכן שכל הזמן מטיח רהיטים בקירות. הוזמנה משטרה 3 פעמים והוגשו 2 תלונות, והוא עדיין ממשיך להרעיש. מעבר לעומת הנפש האדירה שנגרמה לנו, אנחנו דם שילמנו דמי תיווך של כ-5,000 ש"ח. אני מעוניינת לדעת איך אני יכולה לתבוע את השכן הזה בגין הפסד כספי ועוגמת נפש.
טטיאנה אלטשו
שלום טטיאנה,
נא פני לפורום נזיקין באתר זה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום נתי,
נא פנה לפורום תכנון בניה באתר זה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
קבלן שמתחייב בחוזה להשלים בניית דירה ולמסור את החזקה בה עד לתאריך מסוים, ואיחור מצידו מחייב אותו בתשלום שכירות.
מה קורה כשיש עיכוב במסירת הדירה בגלל שהעירייה לא נותנת טופס 4 מכיון שלא הושלמו עבודות פיתוח שנדרשות מסביב לבניין? (בחוזה אין לכך התייחסות)
שלום אברהם,
בכפוף להוראות החוזה, על הקבלן למסור את החזקה במועד המסכם, או לפצות את קנה במקרה של איחור העולה על 60 יום החל מהים הראשון לעיכוב. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]