דיני מקרקעין חולשים על תחומי משפט רבים ומגוונים; קניין, תכנון ובניה, מינהל מקרקעין, רישום מקרקעין, טאבו נדלן ועוד. פורום מקרקעין מזמין להעלות שאלות בקשר לנושאים אלה ואנו נעשה את המיטב על מנת שינתן, ולו בתמצית, מענה ראוי לצרכיכם. עו"ד מיכאל שטרית בעלים של משרד העוסק בנדל"ן וראש תחום נדל"ן בקורסי יזמות והשקעות נדל"ן במכללת פסגות.
שלום רב,
חסרות עובדות רבות לשם מתן מענה הולם לשאלה.
מומלץ לפנות ליעוץ משפטי אצל עו"ד שיבחן את כלל העובדות והמסמכים, לרבות כתב התביעה וכתב ההגנה וכל מסמך רלוונטי אחר ויחווה דעתו לעניין סיכויי הערעור. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום נופר,
אין מיעה חוקית לרשום נכס על שם אחד מבני זוג גם אם הם נשואים.
יחד עם זאת - כדי להבהיר את כוונתכם ולקבע את רצונכם שהדירה לא תהיה נכס משותף מוטב לערוך הסכם ממון ולאשרו בבית המשפט. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
יש בבעלותי דירה בבנין ישן שאין לו היתר בניה. ההיתר היה ונגנב (כנראה ע"י אחד הדיירים).
מאז (וגם לפני כן) נעשו מספר רב של שינויים בבניין והאכיפה חסרה.
לי, בניגוד לחלק גדול מבעלי הדירות האחרים יש מה להפסיד. העיניים שלי לא צרות על הדירות של אחרים- אבל הייתי רוצה להרחיב את שלי גם כן. כיצד ניתן לעשות את זה בדרך החוקית ביותר שניתן?
אין לי התנגדות לשלם ארנונה על השטח המוגדל- ומלבד שיבוא מודד של העירייה וימדוד את מה שנעשה בפועל. אין לי כוונה לפגוע בזכויותיו של איש- רק שכרגע הבניה השנויה במחלוקת פוגעת בי.
מה העונשים המקובלים אם לא אצליח לעשות זאת?
לא ברור משאלתך אם לבנין לא היה היתר בניה מלכתחילה, ואם כן האם "נעלם" מתיק העיריה, או אם אין היתר רק לתוספות מאוחרות יותר.
לגבי דירתך, עליך לפנות לועדה המקומית בבקשה להיתר להרחבת דירתך, ככל שניתן לעשות זאת על פי התב"ע החלה במקום. ככל שיש בדירתך הרחבה ללא היתר על הבקשה לכלול גם שטח זה.
יתכן שהועדה תדרוש בהזדמנות זו להסדיר את כלל הבניה בבניין אך אין וודאות בכך.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום יוסי,
על פי העולה מדבריך יהיה עליך להגיש כנגד הקבלן תביעה הן בגין האיחור במסירה והן בגין ליקויי בניה. מציעה לך לפנות ליעוץ משפטי פרטני ולהתחיל לדרוש מהקבלן באופן מסודר ומתועד לעמוד בהתחייבויותיו על פי החוזה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום גורי,
כעקרון, ובכפוף להוראות החוזה, רצון של צד לבטל את החוזה באופן חד צדדי מהווה הפרה של החוזה.
אתה רשאי להסכים לכך בכפוף לתשלום הפיצוי המוסכם או פיצוי נמוך מזה אם תסכים.
יחד עם זאת, אינך חייב להסכים לביטול ותוכל לתבוע את אכיפת החוזה.
מציעה לך לשאול את הקונים מה הסיבה לביטול ולבחון איך רצונך להתקדם גם בהתחשב במצב וגם בהתחשב בצרכיך שלך. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום טל,
בהתחשב בכך שבדירה קיימים בפועל 3 חדרים ובהנחה שבדקת זאת פיזית בעצמך, אינני רואה חוסר תום לב בהתנהגות המוכרת. לא קבלת נכס שונה מזה שהסכמת לרכוש.
בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום רב
מה נדרש במקרה של דירה שרשומה בטאבו על שם שני אנשים ואחד מהם מוכן לוותר ולהעביר את הרישום לבעלותו של השני בלבד - האם מכתב חתום של האדם שמוותר מספיק או שנדרש יותר מזה ?
בברכה
שלם שוש,
במקרה המתואר מדובר בעסקת מתנה, שהיא עיסקה במקרקעין לכל דבר ועניין ויש לדווח עליה לרשות המסים (במקרים מסויימים ינתן פטור ממס שבח אך לא בכל המקרים וכנ"ל לגבי מס רכישה) ולרשות המקומית.
מומלץ לא לערוך עסקה כזו בלי ליווי משפטי פרטני. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
השאלה איננה מובנת.
אם הכוונה להפקעה של חלק מהמגרש -
קרקע המוחזקת במשותף ע"י מספר בעלים - לכל אחד מהבעלים המשותפים יש חלק בכל שטח הנכס. חזקה יחודית תתכן רק אם קיים בין השותפים הסכם שיתוף ויש לבחון את נוסח ההסכם כדי לדעת מה קורה במקרה של הפקעה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
למיטב ידיעתי ניתן לעבור דירה במקרה של סיום חוזה השכירות, אך מאחר שההנחיות משתנות חדשות לבקרים לא ניתן להשיב על שאלה זו. יש לבדוק עם פיקוד העורף או המשטרה מה ההנחיות בנוגע למעבר דירה בסמוך למועד המתוכנן.
בינתיים עליכם לעשות ככל שביכולתכם, בהתחשב במגבלות הקיימות, על מנת לעמוד בהתחייבותכם החוזית כלפי המשכיר במידה שתהיה הקלה במגבלות.
מבקש להבין אחת ולתמיד,
האם מותר ע"פ חוק לבצע שינויים מבניים בדירת מגורים (הריסת חדר ממ"ד, פגיעה בקירות תמך ובקירות מעטפת) רק בטענה שהוצא לשם כך אישור קונסטרוקטור ומבלי שהוגשה תכנית והוצא היתר בניה מפורש מהעיריה?
תודה לתגובה,
שלום רן,
שינוי קונסטרוטיבי במבנה טעון היתר בניה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
לא יכול לטעון שבידו אישור קונסטרוקטור לשינוי שבצע וזה צריך לספק, אלא עליו להמציא היתר בניה.
האם מדובר בכל שינוי קונסטרוקטיבי בקירות תמך/ מעטפת? גם לדוג' פתיחת פתח חלון (1.5 * 1.5 מטר) בקיר מעטפת?
ד"נ,
האם בעל רוב ברכוש ובשטח המשותף בבניין מגורים יכול לפעול ברכוש המשותף כרצונו ובאופן חד צדדי מבלי לעדכן את דיירי המיעוט במהלכיו ולקבל את הסכמתם?
תודה.
שלום, אני גר בדירה שכורה עם שותף. אני עובד במסעדה שנסגרה בגלל הקורונה והוציאו אותי לחל"ת. אני לא יודע כמה זמן המצב יימשך, בקרוב לא אוכל לעמוד בהוצאות השכירות ואני רוצה לעזוב את הדירה ולעבור להורים שלי. אם בעל הדירה לא יסכים לוותר לי (יש לי עוד חצי שנה), מה אני יכול לעשות?
שלום עמיחי,
כעקרון הרעה במצב הכלכלי לא מהווה עילה לביטול חוזה שכירות.
לצערי, רק בסיום המשבר ניתן יהיה לדעת מה השלכותיו לטווח ארוך והאם בתי המשפט יתחשבו במי שהפרו חוזה בשל הרעה במצבם הכלכלי בעקבות השלכות הקורונה.
הדרך הטובה ביותר היא להגיע להסכמה עם בעל הבית שלך, וגם עם השותף, ולסייע להביא דייר שיכנס במקומך. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אני מעוניין להקים חווה קטנה לגידול פירות וירקות אורגניים בשטח של כ5 דונםת יתאפשר לגור בקראוון בשטח חקלאי זה?
תודה!
שלום דידי,
לרוב בשטח שיעודו חקלאי לא ניתן לקבל היתר לבניה למגורים. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
השכרתי נכס למטרת ספורט, החוזה נחתם מתקופה 1.4.20 עד שנה .הם שיפצו את המקום למטרה זו, והם יכולים להפעיל. אבל לצערי הם קיבלו אזהרה ממשרד הבריאות שאינם יכולים להפעילו, הם פנו אלי ואמרו לי מאחר והמקום לא פעיל הם אינם יכולים לשלם לי את השכירות. מה עלי לעשות במקרה הזה, החוזים שנחתמו לא רלונטים והרי לא אוכל ולא רוצה בעתיד לתבוע אותם, כי אני רוצה שיצליחו וימשיכו, אבל איך אוכל לספוג אי תשלום שכירות, לך תדע עד מתי יכול להמשך כל הסיפור הזה, שאלתי מה עלי לעשות. תודה מראש רות נתן
שלום רות,
מצב המשק הנובע מהוראות מגבילות של משרד הבריאות פוגע בעסקים רבים בצורה קשה מאוד וקשה בשלב זה להעריך למשך כמה זמן ובאיזה היקף. כרגע הציפיה היא שתוך חודש-חודשיים ניתן יהיה להפעיל עסקים כרגיל.
החוזה שנחתם רלוונטי, אך כרגע אולי לא ניתן או לא כדאי להפעיל את הסנקציות הקבועות בו. נסי להגיע עם השוכרים להבנות לגבי תשלום שכירות חלקי או דחיית מועד התשלום לתקופה קצרה עד שיוכלו להתחיל להפעיל את העסק. או בדקי אפשרות להשכיר את הנכס לאחרים למרות המצב ולבטל את ההסכם עם השוכרים שאינם משלמים.
שלום לכם,
יש לי נכס שהשכרתי לתקופה של שנה פלוס אופציה,מתאריך 1.7.20 עד 31.6.21 שיפצתי את המקום לשביעות רצונו של השוכר והשקעתי 18.000 ש"ח, לאחר חצי שנה, בחודש פברואר ש.ז. השוכר מודיע לי שהוא רוצה לעזוב את הנכס , ומוכן לפרסם שיבואו אחרים במקומו והוא ימשיך לשלם עד שיצא שוכר חדש.,, נענתי לבקשתו, פרסמתי,ובאו שוכרים חדשים בחודש מרץ ש.ז. הוא נתן להם את חודש מרץ על חשבונו לשפץ. עשיתי איתם חוזה שהם יתחילו לשלם לי ב- 1.4.20 . הם שיפצו את המקום כפי שרצו. ולצערי הם קיבלו ממשרד הבריאות בגלל הקרונה. שאסור להם להפעיל את המקום. ולכן. המקום סגור. פניתי לשוכר הקודם בבקשה שיבין, שכל השינוי קרה בגלל שהוא לא רצה להמשיך. ואני לא יכולה לקבל מהם שום שכירות בינתיים מהשוכרים החדשים, ביקשתי ממנו שישלם לי לפחות חודשיים מתוך החודשים שנותרו לו לשלם. שאלתי היא אם אני יכולה לחייב אותו לשלם לי. בגלל הסטואציה שנוצרה, אף אחד לא אשם, אבל כולנו צריכים לשאת בנטל,
אם הסכמת לכך שהשכר יעזוב ויפנה את הנכס ונחתם חוזה עם שוכרים חדשים נראה שלא תוכלי לדרוש מהשוכר הקודם להסיף ולשלם דמי שכירות. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
ככל שהנכס נמכר, הכיע מועד המסירה, אין תנאים שמחייבים את הרוכש לאפשר מגורים של המוכר או מי מטעמו בדירה והרוכש עמד בתנאי החוזה - הוא זכאי להחליט מי יתגורר בדירה.
עליכם לבחון את תנאי הסכם ההעברה לבעלך וכדאי להתיעץ בעניין גם עם עו"ד. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
יתכן שהיתה הפקעה של קרקע במקום, עליכם לבדוק זאת בועדה המקומית לתכנון ובניה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום,
בהנחיה רשות המיסים, נאמר כי מדיניות רשות המסים בעניין הינה כי ככל שהמחסן מוצמד לדירת מגורים ויחדיו הם משמשים כחטיבה אחת ונרכשו מאותו קבלן, יש למסות את התוספת כחלק נוסף לדירת המגורים, שהיינו במקרה שלכם מוסיפים את עלות המחסן לעלות הדירה ומשלמים את מס הרכישה בהתאם למדרגות מס של רכישת דירה יחידה. זאת בעיקר כאשר הרכישה בוצעה בתוך זמן קצר ממועד רכישת הדירה, הרי אז יש לראותה כרכישת חלק מדירת המגורים.
רשויות המס לא נקבו בזמן מדוייק למה הכוונה בזמן קצר, אך על פניו, תקופה של שנה וחצי אינה נחשבת זמן קצר (משערים שזמן קצר מדובר בשנה) ויכול להיות שרשויות המס תסווג רכישה זו כנכס שאינו מגורים ותחיייב במס רכישה בשיעור של 6% מעלות המחסן.
בברכה, אופיר קנפו, עו"ד מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין בית אמות משפט, שדרות שאול המלך 8, תל אביב טלפון: 03-6866828, מייל: ofir@taklaw.co.il
שלום, אני שוכר דירה בבנין, ללא מעלית, לובי וללא חניות. הבנין והחצר מאוד מוזנחים ומלוכלכים. בנוסף, בחשבונות המים אנו משלמים מאות שקלים עבור צריכה משותפת חריגה שלא מטופלת למרות פניות של תאגיד המים לוועד הבנין. ידוע לי שבחשבון הועד יש יתרה של עשרות אלפי שקלים. ועד הבית מסרב לפרט כמה כספים גבה ועל מה הם מוצאים . מה אני יכול לעשות?
אתה יכול לפנות למפקח על הבתים המשותפים. בברכה, אופיר קנפו, עו"ד מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין בית אמות משפט, שדרות שאול המלך 8, תל אביב טלפון: 03-6866828, מייל: ofir@taklaw.co.il
מהיכן אני יכול להשיג אישור שאין דירה בבעלותי.
פניתי לכל מיני רשויות וכל אחד אומר משהו אחר
תודה
פנייה לרשות המיסים - מיסוי מקרקעין.