דיני מקרקעין חולשים על תחומי משפט רבים ומגוונים; קניין, תכנון ובניה, מינהל מקרקעין, רישום מקרקעין, טאבו נדלן ועוד. פורום מקרקעין מזמין להעלות שאלות בקשר לנושאים אלה ואנו נעשה את המיטב על מנת שינתן, ולו בתמצית, מענה ראוי לצרכיכם. הערה: לשאלות בנושאי מיסוי מקרקעין - אנא פנו לפורום מיסים באתר, הקישור לפניכם.
בוקר טוב וחג שמח, אני גרה בדירת חדר שכורה המזגן בדירה לא חדש (לא יודעת את גילו המדוייק), לפני יומיים המדחס הפסיק לעבוד ופניתי לבעל הדירה שהאשים אותי שבחודשים האחרונים המזגן עובד ימים שלמים ובגלל זה התקלקל, הסברתי לו שהשימוש שלי במזגן סביר וכשחם בדירה מדליקה על 24 מעלות ובעוצמה הכי נמוכה, למרות שבעל הדירה יודע שהדירה מתחממת מאוד בעקבות חומרי הבנייה שלה (בנויה ממכולה שעוצבה ליחידת דיור) הוא המשיך לבטל את דבריי ומתעקש לקבל הגדרה מדוייקת מזה שימוש סביר בחוזה שכירות סטנדרטי.
לאחר מחקר שעשיתי הבנתי ש"שימוש סביר" זה תחום אפור ללא חלוקת אחריות מדוייקת
איך כן אפשר להציג לבעל הדירה איזשהיא הוכחה שהתקלה נובעת מבלאי ולא מנזק שלי?
הבהרה לגבי החוזה: כשנכנסתי לדירה חתמתי על זכרון דברים מאוד קצר וקולע שכתוב בו הפרטים שלי, פרטים של בעל הדירה וסכום ההשכרה החודשי ללא שום פרטי חוזה, כשפניתי לבעל הדירה הפנה אותי לבדוק מול חוזה שכירות סטנדרטי.
אשמח מאוד לעזרה בנושא האם חוות דעת של טכנאי מספיקה או שיש איזשהו מקום או אתר להפנות אליו את בעל הדירה להסבר מדוייק מזה אומר שימוש סביר..
בתודה מראש לכל עזרה
שלום רב, אני מתעניין בדירה למכירה במושב שורש, הדירה רשומה כדירה בבית משותף בנסח טאבו (ולא כדירת נופש), ובשטר שכירות משנה הדירה רשומה כדירה במלון דירות שניתן לעשות בה שימוש למגורים ונופש בלבד, האם מבחינת מס רכישה ומס שבח הדירה נחשבת כדירה רגילה או כדירת נופש?
האם נציג ועד בית (לא בטוח שיש פרוטוקול לבחירתו)יכול לתבוע דייר בתביעות קטנות על חוב לועד? בכתב התביעה לא הוצגו הוכחות,לא הוצג פרוטוקול,אלא רק נרשם על דף במספר משפטים את הטענה.
שלום אני משכירה חנות בת"א כבר 10 חודשים ונשארו לחוזה עוד כחודשיים ,לפני חודש הודעתי לבעל הנכס שאני לא ממשיכה עוד שנה והוא בתגובה אמר שהוא מחייב אותי לשים שלט להשכרה עוד לפני שהחוזה מסתיים האם זה חוקי?
כי כרגע החנות עדיין בחוזה ואני משלמת את השכירות.אשמח לתשובה
תודה מראש לכל מי שעוזר!
בחוזה לא רשום על זה כלום רשום שצריך להודיע לו 3 חודשים מראש והודעתי לו
הוא אמר שהוא שם בחנות שלי שתי שלטים "להשכרה" על התצוגה שלי בויטרינה חודשיים לפני
אני לא מעוניינת
האם אני חייבת על פי חוק?
רכשתי דירה מגינדי שחלק מהחניות זה מכפלות.....אני שותפה עם עוד דייר אחד למטה ואחד למעלה.,...לכל אחד יש מספר חניה...אבל נאמר לנו דרך הקבלן שזה שייך לשנינו...וכל אחד יכול לחנות או למעלה או למטה...השותף שלי לחניה טוען שהוא למעלה ואני למטה ..ולא מחליפים...לפי מספריי החניה שקיבלנו...מה החוק אומר לגביי מכפלות חניה....זה לא שייך לשנינו בחניה...בתחזוקה הוועד משלם על כל המכפלות במשותף...
שלום טבי,
כדי להשיב לשאלתך יש לעיין בחוזה הרכישה ובמפרט הטכני.
בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום רב,
יש ברשותי דירה שאני מעוניין למכור אותה- אך במקביל יש לי דירה בארה"ב (לצורך השקעה)- האם אני זכאי לקבל פטור ממס שבח בגין מכירת דירה יחידה ??
אודה מראש לעונים.
שלום גדי,
החוק חל רק על דירות המצויות בישראל.
דירת השקעה בחו"ל איננה מונעת קבלת הפטור ממס שבח. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום לביא,
יש לבצע ככל תיקון צו בית משותף - לצרף תשריט מתאים, להכין בקשה לתיקון, לקבל הסכמת בעלי שאר היחידות במידת הצורך וכיוב'.
ניתן למצוא הנחיות כאן:
https://www.justice.gov.il/Units/LandRegistration/BriefingsOld/Pages/CourtOrder.aspx
שלום אדיר,
יש לדווח לרשות המסים על המכירה ככל עסקה ולצרף שומה עצמית של מס שבח, אשר במקרה בו אין רווח יהיה אפס. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום שי,
על פי לשון החוק הפטור יחול רק במקרה בו נרכשה דירה כתחליף לדירה הקיימת. לא ניתן לטעון זאת לגבי 2 דירות, כך שככל הנראה המכירה במקרה שתיארת תחוייב במס. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האם דייר בקומה 1 בבית משותף יכול להרחיב את שטח המרפסת שלו חרף התנגדותו של הדייר בקומת הקרקע מתחתיו כאשר הבנייה אינה על חשבון השטח שלו?
שלום אלון,
לצורך הרחבת דירה בבית משותף נדרשת הסכמת 75% מבעלי הדירות שלהן צמודים לפחות 2/3 מהרכוש המשותף. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום יוסי,
על מנת שכל אחד מכם יוכר כבעל דירה יחידה יש להוכיח הפרדה רכושית בפועל וכן קיומו של הסכם ממון המקבע את ההפרדה הרכושית. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום אילן,
לצורך הרחבת דירה בבית משותף נדרשת הסכמת 75% מהדיירים שלפחות 2/3 מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
חג שמח.בנסח טאבו רשום מחסן שאינו בהצמדה. בפועל לדירה יש מחסן שלדברי המוכר זה בבעלותו מיום בנית הדירה. לכל הדירות יש מחסנים בבנין.
האם המחסן יכול להלקח ולהמסר לאחרים.כי לא צמוד לדירה.
והאם יש אפשרות להצמידו לדירה ואיך
תודה
שלום זלמן,
מחסן יכול להרשם כיחידה נפרדת וניתן לרשום בו זכויות בנפרד. אם המחסן איננו רשום על שם המוכר אין וודאות שהוא שייך לו.
על מנת לוודא מה נכלל במסגרת דירת המוכר יש לבחון את הסכם הרכישה שלו ואם יש טעות ברישום על המוכר לפעול לתיקונה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום אני הודעתי לבעל הדירה -13.8.2019 על פינוי הדירה, ובחוזה רשום בכתב יד על ביטול החוזה 3על חודשים מראש, אני נפגשתי עם בעל הדירה ב10.10.19 כדי לסגור את הדברים והוא ידע את זה, והוא עדיין החליט לא להחזיר לי את הצ'קים על חודש אוקטובר ונובמבר, וגם לא נתן לי ייפויי כח כדי לסגור מול מים , גז...
אני רוצה להבין למה לא ניתן להכריח אותו מכח החוק תניה לביטול בלא עילה (תיקון מס' 1) תשע"ז-201725יג. (א) תניה בחוזה שכירות למגורים המאפשרת למשכיר לבטל את החוזה שלא בשל הפרתו בטלה, אלא אם כן קיימת גם לשוכר זכות ביטול כאמור. (ב) המשכיר יודיע לשוכר על ביטול חוזה שכירות למגורים בהתאם לתניה כאמור בסעיף קטן (א), 90 ימים מראש, לפחות, והשוכר יודיע למשכיר על ביטול החוזה בהתאם לתניה כאמור, 60 ימים מראש, לפחות.
הא החוק הזה לא גובר גם על בחירת משך זמן הודעה בראש של 4 חודשים - חצי שנה על ביטול חוזה? והאם לא אמור הבן אדם לתת לי את ייפויי הכח
שלום עדי,
סעיף 25 יג הוא סעיף מחייב וניתן להתנות עליו לטובת השוכר בלבד. הסעיף חל אם החוזה נחתם אחרי כניסת התיקון לחוק לתוקף (19/9/2017).
שלום
אני מתגורר בבנין משותף שאוכלס לאחרונה ובו אין עדיין תקנון בית משותף.
להבנתי זה אומר שאנו כפופים לתקנון המצוי.
הועד החליט להציב שומר 24X7 בכניסה לבנין בעלות משמעותית של אלפי שקלים לשנה לדירה.
האם ניתן לחייב את הדיירים לשאת בהוצאה הזו שכן מדובר במותרות ולא בהכרח לתחזוקת הבניין.
שלום מור,
ככל שלא קיימות הוראות בעניין זה בהסכם המכר ולא נקבעו בו לעניין זה הוראות שעתידות להכלל בתקנון הבניין לא ניתן לחייב אתכם בתשלום.
ועד הבנין איננו רשאי לקבל החלטה כזו אלא נדרשת החלטת אסיפת בעלי הדירות.
יתר על כן - מאחר שלא מדובר בהוצאה דרושה לתחזוקת הבנין לא ניתן לחייב בעלי דירות שלא הסכימו לכך לשאת בעלות זו.
וכך נקבע בחוק הגבלת שירותי שמירה בבתים משותפים -
"קצין משטרה רשאי, ביוזמתו או לאחר פנייה של מחזיק בדירה, לאסור שמירה שאינה שמירה חמושה ברכוש משותף בבית משותף מסוים או במקום שאינו ברשות היחיד הסמוך לבית, אם קיים חשש ששמירה כאמור תביא לפגיעה בשלומו או בביטחונו של אדם, בשלום הציבור או בסדר הציבורי, ורשאי הוא, מטעמים אלה, להתנות שמירה כאמור בבית המשותף בתנאים שיקבע"
אם בעת רכישת הדירה אין ברשותך דירה אחרת תוכל להנות ממדרגות מס רכישה מקלות לדירה יחידה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com