דיני מקרקעין חולשים על תחומי משפט רבים ומגוונים; קניין, תכנון ובניה, מינהל מקרקעין, רישום מקרקעין, טאבו נדלן ועוד. פורום מקרקעין מזמין להעלות שאלות בקשר לנושאים אלה ואנו נעשה את המיטב על מנת שינתן, ולו בתמצית, מענה ראוי לצרכיכם. עו"ד מיכאל שטרית בעלים של משרד העוסק בנדל"ן וראש תחום נדל"ן בקורסי יזמות והשקעות נדל"ן במכללת פסגות.
שלום רב,
השכן שגר מתחתי, הינו שכן אגרסיבי וקצת אלים. הוא בנה והוציא לאורך ולרוחב, ללא שום היתר ואישור. כל השכנים בבנין התנגדו לכך והעדיפו להתעלם כדי לא להיתקל איתו. כרגע יש 2 בעיות.
1. הוא הוציא בניה החוצה, ואני רוצה להוציא מרפסת מעל ההרחבה שהוא בנה. הוא מתנגד ומאיים. לטענתו, כל מה שנמצא מעל השטח שלו, שייך לו - עד השמים. מה ניתן לעשות?
2. את פסולת הבניה: קרשים, ברזלים, שקים ושאר ירקות.. כמו כן את מנועי המזגנים הוא גם הניח שם. הוא הניח מעל הרחבת הבניה. למעשה זה נמצא בתוף האף של הסלון שלי, והוא מסרב לפנות. מה ניתן לעשות בענין?
תודה מראש, ומלב..
אני רכשתי דירה וקבלתי אותה בשנת 2014 , לפני כשנה התלוננתי על רטיבות והם מסרבים לטפל בה.
כמה זמן יש לי אחריות קבלן על בעיית רטיבות?
שלום,
חוק המכר (דירות),התשל"ג-1973, קובע תקופות שונות של אחריות בנוגע לליקויי בנייה ובכלל זה רטיבות בדירה חדשה. התקופה הראשונה אליה מתייחס החוק הינה תקופת הבדק. תקופה זו מתחילה עם מסירת הדירה לקונה וסיומה משתנה בהתאם לסוג הליקוי. כאשר מתגלה ליקוי בנייה במהלך תקופת הבדק, הכלל הוא שהקבלן אחראי למצב אלא אם הוכיח כי הנזק נגרם על ידי הדיירים. תקופת הבדק בנוגע לרטיבות, נמשכת ארבע שנים. כלומר, כאשר מתגלית רטיבות בדירה חדשה מקבלן במהלך ארבעת השנים הראשונות לאחר מסירת הדירה, חייב הקבלן לתקן את הבעיה והנזקים מבלי שתצרכו להוכיח שהרטיבות נובעת מכשל של הקבלן בבנייה. על פי הנתונים שמסרת, תקופת הבדק הסתיימה. לאחר תקופת הבדק מתחילה תקופת האחריות והיא נמשכת שלוש שנים. כאשר מתגלית רטיבות בדירה חדשה במהלך תקופת האחריות על הקבלן לתקן זאת, אלא שבתקופת האחריות אתה צריך להוכיח שהקבלן אחראי לרטיבות.
בברכה,
בברכה, אופיר קנפו, עו"ד מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין בית אמות משפט, שדרות שאול המלך 8, תל אביב טלפון: 03-6866828, מייל: [email protected]
לא ציינתם מתי נרכשה הדירה והאם בחזה המכר יש התחייבות לרישום הזכויות על שמכם בטאבו.
ככלל, גם הקונה צריך לבצע בדיקות טרום רכישה ולהבין את המצב הרישומי של המקרקעין.
לעיתים, מתבצעות רכישות מקבלן גם כאשר המגרש אינו "נקי" לחלוטין והקבלן מתחייב להסדיר את הרישום.
אך, בחוק המכר דירות (תיקון משנת 2011) על הקבלן "לבצע את כל הפעולות ולקיים את כל החיובים המוטלים עליו בקשר לרישום בפנקסי המקרקעין של חלוקה ואיחוד של הקרקע שבה נמצאת הדירה, במועד המוקדם ביותר האפשרי".
במקרה שתארת, אני ממליץ לפנות לייעות משפטי ולפעול לשם רישום הבית המשותף וזכויותיכם בטאבו.
על מי חלה האחריות לעשות הביטוח הזה? ועד הבית או עלי כשוכר? האם הדרישה הזו מצד ועד הבנין לחייב אותי כשוכר לעשות ביטוח צד ג' -היא חוקית....על אף שהחוזה שכירות שחתום ביננו הוא שריר וקיים ובמו"מ לקראת חתימתו דרישה זו לא עלתה כלל? היא עולה עכשיו אחרי שהשכירות כבר נמצאת בסוף השנה השלישית?
על פי חוק שכירות הוגנת מיולי 2017, בעל הנכס מחויב לבטח על חשבונו את הדירה בביטוח צד ג' ולא השוכר.
התשובה היא לא.
צריך לפעול בהתאם להנחיות במכתב.
בהצלחה,
רוב הסיכויים שאם מדובר באדמת קק"ל התשובה לכך היא שלילית.
צריך לבדוק את הנושא גם מול קק"ל וגם בדיקה תכנונית מול הרשות המקומית.
ההליך צריך להיות מלווה משפטית ותכנונית.
יש לי דירה משלי בבית שמש בה אני גר. יש לי חצי דירה בעכו אני שותך עם אחי זו דירה מירושה עקב פטירת ההורים ז"ל.אם נמכור את הדירה שיש לנו מהירושה האם אהיה חייב במס גבוה בגלל שיש לי כבר דירה משלי? למרות שזה מירושה??? ואם כן מה גובה המס?
ככל ולמורישים הייתה דירה אחת בעת פטירתם וזו הדירה שאתה ואחיך ירשתם, לא יחול מס שבח במכירתה (עד סך של כ - 4.5 מליון ש"ח).
ממליץ לפנות לפורום דיני תכנון ובניה.
על פי מה שתיארת, על הדירה הנוספת שתרכשי, יחול מס רכישה מוטב על דירה ראשונה.
בקשר לגובה המימון שתקבלי, אני ממליץ לפנות לייעוץ משכנתאות ולבנקים בטרום רכישה ולקבל אישור עקרוני.
על פי צו מכר דירות (טופס של מפרט) תשל"ד - 1974, סעיף 7 (א) - "סטיה בשיעור של עד 2% בין שטח כמפורט בסעיפים 5 ו- 6 ובין השטח למעשה" - היא סטייה קבילה. בסעיפים 5 ו- 6 מדובר בשטח הדירה ובשטחים הצמודים לדירה, כגון - חדר מדרגות, מחסן, מרתף דירתי, גג מוצמד [ואילו לגבי גינה מוצמדת - הסטייה המותרת בשטחה היא עד 5%].
ככל ויש לך תחושה שהסטייה אינה מותרת, אני ממליץ לך לנסות לפעול כבר עכשיו.
יש לי דירה שרוצים לעשות עליה פינוי ובינוי.
נניח שהדירה מושכרת לצד שלישי.
בחוזה שעליו אני חותם אצל היזם שמבצע את ה"פינוי בינוי" אני אחראי לכך שהדייר יפנה את הדירה תוך 90 יום מרגע קבלת ההודעה על הפינוי.
מה קורה אם הדייר מסרב להתפנות (נניח שבחוזה כתוב שעליו לפנות את הדירה תוך 90 יום אך הוא מסרב לפנותה בבוא העת). תהליך פינוי דירה משוכר סרבן לוקח זמן וזה יעכב את היזם. העיכוב עלול לעלות לו מליונים ואולי עשרות מיליונים (כי הוא בונה מאות דירות שיתעכבו). האם במקרה כזה הוא יוכל לתבוע אותי על אותם מיליונים או עשרות מיליונים שהפסיד?
מה קורה אם לא מדובר בשוכר סרבן אלא בסתם פולש לא חוקי שמסרב לפנות את הדירה? האם אני אחראי לעיכוב שנגרם ליזם עקב בעיה זו?
מה קורה אם יש ביני לבין הדייר חוזה חתום שמגדיר את הפינוי בהתאם לדרישות היזם, אבל אז קורה מקרה חרום בלתי צפוי (כמו למשל הקורונה) ואז הממשלה אוסרת על פינוי שוכרים גם אם זה כתוב בחוזה? האם אני אחראי לעיכוב שנגרם ליזם עקב בעיה זו?
נניח שיותר מ- 80% מהדיירים מסכימים לפינוי בינוי אבל אני מסרב לחתום על חוזה הפינוי בינוי כל עוד לא יובטח לי שלא אהיה אחראי לפינוי שוכרים סרבניים או פולשים. כלומר אני מסכים לחוזה אם יבוטל בו הסעיף שמטיל עלי אחריות לפינוי שוכר סרבן או פולש. יתרה מזו: אני מסכים להשכיר את הדירה ליזם בסכום נמוך (אפילו להשכירה בחינם) בתנאי שיפטור אותי מאחריות לסילוק פולשים -- השאלה היא: האם יתר הדיירים יכולים לתבוע אותי על סרןבי לחתום?
ממליץ להפנות את השאלה לפורום תמא 38
נא להפנות את השאלה לפורום תכנון ובנייה.
צריך את הסכמת בעלי הדירות.
לגבי טופס בקשה להיתר שימוש חורג ממשרד לדירת מגורים לתקופה מוגבלת , האם אני יכול למלא את הטופס בעצמי ולהגיש לעירייה או שצריך עורך דין שיגיש עבורי.
ממליץ לפנות לרשות המקומית ולבדוק את הנוהל שלהם.
במשך כשנה וחצי הייתה החניה הפרטית שלי שרשומה בטאבו, חסומה ע"י חברה קבלנית/ החברה בנתה בניין צמוד לבניין שלי, העמידה שם גדר פח ופיגומים, כך שנשאר רווח מזערי שלא אפשר חניית רכב כלל.
כמובן שנגרמו לי הפסדים כספיים מכך שהחניה הייתה חסומה. ועוד נזקים קודם כדוג' אבא שלי, שהוא נכה צה"ל לא היה יכול להגיע ולהיות איתי ועם הנכדים כי לא הייתה חניה בקרבת מקום.
גם קריאות חוזרות לפיקוח העירוני לא הועילו.
כעת החניה כבר פונתה כי אחד השכנים עזר והביא להתערבות הפיקוח העירוני ולפינוי.
אני מעוניינת לתבוע אותם על תשלום דמי שכירות החניה במשך שנה וחצי ופיצוי.
האם יש לתביעה היתכנות? האם אתה יכול לייצג אותי? מהם דמי הטרחה?
עד כמה שהבנתי זו פניה שמוגשת אצל מנהלת הטאבו שיש לה סמכויות של שופט.
מה לפנות לפורום בתי משפט.
אני סבור שיש לך עילת תביעה.
יש לפעול על פי הנוהל של הגוף המאפשר לך את הקניית הבעלות.
לא מכיר פעולה כזו ללא תשלום (וגם דיווח לרשויות המס).
לא הבנתי ממה שהצגת על איזה מס מדובר ומה הרלוונטיות לכך שהדירה תעבור בעתיד פינוי בינוי.
אם את מוכרת דירה (ויש לך כבר דירה נוספת), את תצטרכי לשלם מס שבח בהתאם לחוק.
בברכה, בברכה, אופיר קנפו, עו"ד מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין בית אמות משפט, שדרות שאול המלך 8, תל אביב טלפון: 03-6866828, מייל: [email protected]
קניתי דירה חדשה מקבלן וקיבלתי כבר מפתח. כעת ביקשתי ממנו את תכנית הקונסטרוקציה של הדירה והוא מסרב לתת לי מכל מיני התחמקויות ובכלל הוא טוען שאין לו את התכנית והמהנדס לא מוכן לתת
האם אני יכול לחייב אותו להמציא לי תכנית כזו שהרי זה חלק קריטי במידע על הדירה כל קיר שארצה לשבור וכדו' זה יעזור לי
בתודה מראש
אין לקבלו חובה כזו, מעבר למפרטים שהוא מחויב למסור לקונה על פי חוק.