דיני מקרקעין חולשים על תחומי משפט רבים ומגוונים; קניין, תכנון ובניה, מינהל מקרקעין, רישום מקרקעין, טאבו נדלן ועוד. פורום מקרקעין מזמין להעלות שאלות בקשר לנושאים אלה ואנו נעשה את המיטב על מנת שינתן, ולו בתמצית, מענה ראוי לצרכיכם. הערה: לשאלות בנושאי מיסוי מקרקעין - אנא פנו לפורום מיסים באתר, הקישור לפניכם.
שלום רב,
אשמח לעזרה בסוגיה הבאה:
יש ברשותי בית קרקע בבעלות מלאה ללא משכנתא. מלבד בית זה, אין ברשותי נכסים נוספים.
אני מתעתד לקנות מגרש שעליו יצוקה כבר רצפה וחומה היקפית של המגרש (מעבר לרצפה ולחומה אין שום דבר בנוי), כאשר הכוונה היא לבנות עליו בית חדש.
את ביתי הנוכחי אני מתכוון למכור בתוך 18 חודשים.
מספר שאלות -
1. האם אהיה חייב במס רכישה ?
2. בסיס חישוב מס הרכישה שאחויב בו בגין רכישת המגרש, יהיה בגין 1. דירת מגורים / 2. דירת מגורים יחידה / או 3. קרקע (מזכיר שעל הקרקע יצוקה רצפה) ?
3. האם על תשלום מס הרכישה יש להוסיף מע"מ ?
4. בתוך כמה זמן מרגע חתימת החוזה צריך לשלם את מס הרכישה וכיצד עושים זאת?
תודה מראש!
כיצד אוכל לדעת אם זכות הרשומה פקעה : בתיקון צו בית משותף המפקחת הוסיפה רישום בהקשר לחלוקת הקולות באסיפות דיירים .
אני מעוניינת להסיר את הרישום לפני שייהרס הבניין .
האם תמ"א הריסה יכולה להוות מאורע שנקבע כמפקיע תוקפו של רישום ?
תודה
תודה רבה
שלום קניתי מעו"ד דירת חדר, שהייתה מוחכרת מהחברה שבנתה את הבניין [לפני 60 שנה]. הדירה חכורה ל999 שנים. החברה ההיא כבר לא קיימת מזמן. העו"ד שמכר לי אמר לי שאין הבדל בין אם זה רשום בטאבו על שמי או שאני רשום כחוכר. שאלתי היא, האם במקרה של פינוי בינוי שבו יקבל כל אחד מבעלי הדירות בבניין, דירת שני חדרים, תהיה ללי בעיה כל שהיא לקבל את חלקי?
בת זוגי חברה בעמותה שבנתה דירות עוד מלפני הנישואין שלנו,
כשנרשמו הדירות בטאבו (לחברי העמותה) כבר היינו נשואים, אך הדירה רשומה רק עליה בטאבו.
אני מעוניין כעת לקנות דירה חדשה, ולרשום אותה עלי, האם אצטרך לשלם מס רכישה?
אין בינינו הסכם ממון
שלום
אני רוצה לרכוש דירה של 60 מטרמדדתי, הדירה אכן בגודל 60 מטר, כי בוצעה בה הרחבה של 20 מטרבדקתי בעירייה, יש היתרי בניה שהתקבלו בזמנו כחוק, והארנונה אכן משולמת עבור 60 מטר.אך בנסח הטאבו מופיע שטח הדירה כ-40 מטר, השטח המקורי לפני היתר הבניה וההרחבה שבוצעה לפני יותר מעשר שנים.בנוסף, הדירה רשות בבעלויות:רישום בית משותף - קרן קיימת לישראל - בשלמותובסעיף חכירות:העברת שכירות | רמה: ראשית | תאריך סיום: 11/02/2039 | נרשמה חכירה מהוונת | חלק בנכס: בשלמות.האם דירה כזאת "חשודה" לרכישה, האם כדאי בכלל להתעסק איתה?בהתאם לכך שמדובר על דירה שבוצעה בה הרחבה כחוק ועם היתראבל בטאבו השטח הרשום כאמור הוא השטח המקורי שלה ללא ההרחבה.בנוסף, מה לגבי החכירה/שכירות שרשומה? ומה זה "העברת שכירות"זה אומר שבעלת הדירה הנוכחית היא בעצם לא בעלת הדירה האמיתית?ואני אם ארכוש אצטרך להתעסק מול הקרן הקיימת בכל עניין ובכל נושא ההעברה?
אפשר בכלל לשים הערת אזהרה לדירה כזאת?
רב תודות
שלום,
קיבלנו דירה במתנה מההורים. אנחנו מעוניינים למכור אותה. כמה מס צריך לשלם במקרה שנמכור אותה בקרוב? והאם יש אפשרות לחכות קצת ואז הסכום של המס יהיה יותר נמוך?
אנחנו מתגוררים בדירה כמעט 3 שנים.
ראשית, תודה לילך למענה שלך. את כותבת שזכותינו לדרוש מדיירי בניין השכן לגזום את העץ. האם אני יכול להסתמך על איזשהו חוק/תקנון שנותן גיבוי? חיפשתי באינטרנט הרבה ולא הצלחתי למצוא. תודה רבה, מיכאל
רכשתי דירה קטנה בישוב גדול במרכז הארץדירה ישנה עם 3 קומות, בכל קומה 2 דירות צמודותחתמתי על הסכם מכר. הכל נראה בסדר וגם הדירה בסדרלאחר כחודשיים קיבלתי מפתח ועברתי להתגורר בדירהואז גיליתי שמעליי השכנה עשתה הרחבה לדירתה למעלה (עם אישורים והכל תקין)אבל פתחה לה דלת לכיוון הגג שמעל הבית שלי - שהוא רכוש משותף של השכניםוהיא רובצת לה שם בשעות הערב עשתה דק עץ על הגג שמעליי, הציבה שם מחסן כתר גדולובתוכו ציוד רב, עושה שם ארוחות משפחיות.עיני לא צרה, אבל הנושא מפריע ואני גם לא רוצה להעיר לה כי אני לא מחפשת מלחמות עם שכניםהבנתי מהשכן מלמטה שהשכנה כבר שנים עושה את זה על הגג, השכן אמר שלו זה לא מפריעאין רעש מיוחד מלמעלה, אבל התחושה קצת לא נעימה שיש מעליי אנשים ומחסןמה עליי לעשות בנושא זה כדי לא לפתוח במלחמה עם השכנה שהיא גם חד הורית.
בבעלותה של אמי דירה אותה קיבלה בירושה לפני שנים ובה אני מתגוררת ללא תמורה.
הנני רווקה והשבוע החלטתי על מגורים משותפים עם החבר.
החבר הציע כי אצטרף אליו לדירתו השכורה, אולם מאחר וזו רחוקה ממקום עבודתו, הצעתי כי הוא יעבור להתגורר עמי בדירה שבבעלות אמי, וכך אכן קרה השבוע.
בכדי להבטיח את רכושה של אמי, האם אני חייבת לחתום עמו על חוזה שכירות ?
האם ישנה דרך כלשהי שנגור בדירה מבלי לחתום על חוזה ומבלי לשלם שכירות, ועדין להבטיח את רכושה של אמי במקרה של פרידה, או שאני חייבת להחתים את בן הזוג על חוזה שכירות מסודר, תוך החתמת ערבים ?
כלומר האם במידה ולא נחתום על חוזה שכירות אני מסתכנת בכך שבמקרה של פרידה בן זוגי יסרב לפנות את הדירה, או שאין ממה לחשוש , מאחר וידוע כי מדובר בדירה בבעלותה של אמי ?
שלום שירה,
מומלץ לחתום על הסכם שכירות (אפשר מול אמך ואפשר, אם אמך מאשרת זאת, בינך לבין בן זוגך).
בהסכם יש לעגן את זכותה של אמך ואת חובתו של בן זוגך לפינוי שלו מהדירה בהתראה כפי שתוסכם גם אם את מוסיפה להתגורר בדירה.
אין חובה שהסכם השכירות יהיה בתמורה, אבל כדאי לקבוע סנקציה למקרה של הפרה.
בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
טופס 4 מעוכב לעתים בשל חריגה מתנאי ההיתר שניתן.
גם מבנה ללא היתר מחוייב בתשלום ארנונה.
העובדה שנגבית ארנונה איננה מתירה לרוכש לנהוג שלא בהתאם להוראות חוזה הרכישה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום, נכס שאינו רשום בטאבו אלא במנהל. האם ניתן לרשום הערת אזהרה כפי שרושמים בטאבו לאחר רכישת הנכס ועד להעברת הרישום על שמי?
שלום טלי,
לא ניתן לרשום הערת אזהרה בגין עסקה על נכסים שמתנהלים ברמ"י. ניתן לשלוח הודעה על חתימת החוזה ולבקש לתייק אותה בתיק הנכס. בד בבד, כדי להגן על זכויות הרוכש מומלץ לרשום משכון לטובתו. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אני נציג של ועד הבית של הבניין ברח' המעלות 9, רעננה. יש לי שאלה בעניין דיני מקרקעין/פיקוח.
מצב קיים: • העורף של הבניין שלנו, המעלות 9, צמוד לעורף הבניין של רח' קלאוזנר 12. • בשטח העורפי של הבניין בקלאוזנר יש עץ ותיק, גבוה מאוד, עם המון ענפים (גם מיובשים). • לאורך השנים, במיוחד בחורף, הרבה עלים וענפים מיובשים ושבורים נופלים לשטח של הבניין שלנו. • העלים בחורף שעבר סתמו מרזב ונאלצנו להביא אינסטלאטור לנקות ולסדר. • יש לנו מכפילי חניה שהם כמעט מתחת לעץ, והמון אצטרובלים, עלים, וחלקי ענפים נופלים מהעץ, ואף חודרים למכפילי החניה שלנו, שסותם את הניקוז של מכפילי החניה בחורף.
השאלה: • האם אפשר לדרוש את ועד הבית של קלאוזנר 12 לגזום את העץ, כנדרש? • וכיצד עושים זאת?
תודה רבה ובברכה מיכאל וייס
שלום מיכאל,
ככל שהעץ גורם מטרד זכותכם לדרוש מדיירי הבניין השכן לגזום אותו. אפשר לעשות זאת קודם כל בפניה לוועד הבית. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום בנימין,
דרישת רשות המסים היא קיומו של הסכם ממון הקובע הפרדה רכושית וכן הוכחת הפרדה רכושית בפועל. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום אנה,
נא הפני שאלתך לפורום תמ"א 38באתר זה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום גיא,
בחוזה הרכישה יש בדרך כלל התייחסות לעניין זה. לרוב נהוג שהקבלן מרכז את כל התיקונים ומבצע אותם לקראת סוף השנה הראשונה.
אם מדובר בליקויים שתיקונם דחוף יש חובה לתקנם קודם.
דאגו לתעד כל פניותיכם לקבלן.
בבעלותי דירה אותה קיבלתי בירושה לפני שנים ובה מתגוררת ללא תמורה בתי הרווקה.
השבוע החליטו בתי והחבר שלה על מגורים משותפים.
החבר הציע כי תצטרף אליו לדירתו השכורה, אולם מאחר וזו רחוקה ממקום עבודתה, הציעה בתי כי הוא יעבור להתגורר עמה בדירה שבבעלותי, וכך אכן קרה השבוע.
בכדי להבטיח את רכושי, ברור לי כי רצוי שאחתום על הסכם שכירות ביני לבין השניים, ובהקשר לכך אודה מאוד אם תוכלו לענות על שאלותי :
- האם חשוב מבחינתי להזדרז ולחתום על הסכם תוך פרק זמן מסוים, ואם כן תוך כמה זמן ?
אני מניחה שכל עוד החבר ממשיך לשכור את דירתו הנוכחית מצבי המשפטי טוב יותר.
- ברצוני להבטיח שבמקרה והשניים יפרדו, הבחור יהיה זה החייב לפנות את הדירה, ולא בתי. ברשותי חוזה שכירות מהעבר שנערך ע"י עו"ד ואהיה אסירת תודה אם תוכלו לעזור לי בניסוח המשפט הנוגע לענין פינוי הבחור מהדירה במקרה של פרידה.
שלום דנה,
מומלץ לחתום על הסכם שכירות במועד מוקדם ככל האפשר ולהסדיר בו את עניין הפינוי.
לא ניתן לקבל ניסוח משפטי במסגרת הפורום. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com