דיני מקרקעין חולשים על תחומי משפט רבים ומגוונים; קניין, תכנון ובניה, מינהל מקרקעין, רישום מקרקעין, טאבו נדלן ועוד. פורום מקרקעין מזמין להעלות שאלות בקשר לנושאים אלה ואנו נעשה את המיטב על מנת שינתן, ולו בתמצית, מענה ראוי לצרכיכם. הערה: לשאלות בנושאי מיסוי מקרקעין - אנא פנו לפורום מיסים באתר, הקישור לפניכם.
שלום,
בנכס משותף בין בני זוג גרושים, קבע ביהמ"ש שהגרוש יקנה את החלק של גרושתו בנכס לפי חוות דעת שמאי.
חוות דעת שמאי קבעה את שווי הנכס והמליצה בין היתר על הפחתה של 15% ברכישה מהירה.
האם הפחתה ב15% חלה גם על הגרוש או רק על צד ג' שיקנה את הנכס?
1). אני שואלת שאלה ששאלתי בעבר ולא קבלתי תשובה עליה:
אני דיירת מוגנת בבית מגורים בן 6 דירות המושכר בדמי מפתח.ההמושכר בדמי מפתח.
מדובר בבניין מרובה בעלים ללא חלוקה ליחידות משנה ושחלקים ממנו ללא שיוך ספציפי נמצאים בהליך העברת בעלות.
שאלתי היא: האם קונה פוטנציאלי שיש לו כבר זכות אובליגטורית לחלק בבניין רשאי לדרוש שכר דירה מדיירים בכלל, ומדייר מסוים בפרט לפני שהבעלות הועברה על שמו, ולפני שהתקיים הליך המאפשר שיוך ספציפי של דירה מסוימת לבעלים מסוים?
שלום חיה,
ככל שבעלי הזכויות יכולים להוכיח את זכותם לנכס (ולאו דווקא את הרישום בטאבו) זכותם לדרוש קבלת דמי שכירות.
ניתן היה לצפות, כי בעת חילופי דיירים מכח מכר תקבלי הודעה מתאימה הן מהמוכרים והן מהרוכש.
פרקטית - ככל שאת משלמת דמי שכירות לבעלים, פני אליהם בשאלה האם העבירו את זכותם לצד ג' ומה זכותו לקבל את דמי השכירות.
אפשרות נוספת היא לפנות לבית הדין לשכירות לשם קבלת הוראות. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום עלי,
התשובה להלן כפופה ללשון הסכם השכירות עליו חתמת.
כאשר חתמת על החוזה התחייבת גם כלפי בעל הדירה וגם כלפי השותפים שלך לדירה.
בנסיבות אלה ביטול חד צדדי של ההסכם מהווה הפרתו כלפי כל המעורבים האחרים והם זכאים לאכוף עליך את התשלום.
מציעה להגיע עמם להסכמות בנוגע למציאת מחליף וצמצום התשלומים שלך. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום צבי,
מכירת מגרש תמיד תחוייב במס שבח (למעט במקרה של מתנה לקרוב).
מגרש איננו נחשב דירת מגורים ואיננו שולל היותה של דירה דירה יחידה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום אביתר,
אין מניעה לרשום דירה בחלקים לא שווים בהתאם להסכם בין הצדדים. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום
האם קבלן יכול למסור דירה למגורים ולקבל טופס 4 ללא התקנה של מטבח שהוזמן?
חלק מהמטבח אלו גם כלים סניטרים שהקבלן מספק שצריכים להיות מורכבים לאחר התקנת המטבח.
בחוזה המכר מצויין הסעיף הבא:
"הדירה תימסר כשהיא ראויה למגורים, בנויה על פי החוזה והמפרט, ופנויה מכל אדם או חפץ".
האם סעיף זה מחייב את הקבלן להתקין את המטבח לפני המסירה?
שלום עופר,
לטעמי, ככל שלא הוסכם אחרת בחוזה דירה ללא מטבח איננה דירה ראויה למגורים. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אם אתה זכאי לפטור מכוחו של המוריש מכירת הדירה בפטור לא תפגע בזכאות לפטור בגין דירה יחידה אחרת שבבעלותך.
בכל מקרה אחר - אם מדובר בדירה יחידה ניתן לקבל פטור ממס בגין דירת הירושה ואם יש לך דירות נוספות מכירת דירת הירושה תחוייב במס שבח.
בין התנאים לקבלת פטור בגין דירה יחידה יש להחזיקה במשך 18 חודשים לפחות.
בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
נתתי למתווך בלעדיות על מכירת ביתי לחצי שנה....שבוע לאחר מכן הגיע קונה ששמע מהספר שלי שאני מוכר (סיפרתי לספר שאני מתכוון למכור ובמקרה פגש את הקונה במספרה והפנה אותה אלי)
האם במקרה שלעיל אני והקונה מחוייבים בדמי התיווך?
הדבר נכון גם לקונה שראה לדוגמה תמונות שפרסם המתווך וזיהה את הבית ומגיע באופן עצמאי.
מה בכלל במקרה זה?? המון תודה איתן
שלום איתן,
ככל שהמתווך בצע את הפעולות המנויות בחוק ( למשל פרסום הדירה) אתה תהיה מחוייב כלפיו אלא אם כן תוכל להוכיח שלא היה מעורב כלל בעסקה (לא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות).
הקונה לא יהיה מחוייב כלפי המתווך אלא אם כן חתם על הסכם תיווך עמו ביחס לדירה הספציפית. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
בבעלותינו דירה בירושלים שאנחנו רוצים למכור. בתחילת אישור הזכויות מהמנהל עליה רשום כי אישור זה אינו מהווה אישור זכויות וצריך לפנות לחברה משכנת בשם קרית רמת יהודה.
הפכתי את האינטרנט בניסיון למצוא איזה קצה חוט להשיג אותם וללא הצלחה (לא נמצאים גם ברשם החברות, ולא בכונס הכללי) מה עושים? איך מתקדמים?
תודה מראש.
שלום נסיה,
נסו לפנות לרמ"י, לרוב יש להם פרטי קשר עם החברה המשכנת או נציג מטעמה או עם מי שהחליף אותה.
האם מכירת דירה במחיר מופחת לקרוב משפחה מחייבת אותו במס רכישה לפי השווי המלא של הדירה או לפי המחיר בפועל
שלום שמעון,
אם הדירה נמכרת במחיר נמוך ממחיר השוק בשל הקרבה המשפחתית רשאית רשות המסים לקבוע את מס הרכישה על פי מחיר השוק. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האם דירה לפני טופס 4 נחשבת כדירה כלפי מס רכישה במקרה ויש עוד דירה רגילה, ולא יהיה אפשר למכור את הדירה השניה ולקנות חדשה בלי מס, או שהדירה לא נחשבת כדירה ולכן נשאר רק דירה אחת שאם נמכרת וקונים אחרת במקומה לא משלמים מס, תודה
שלום אמיר,
נא הפנה שאלתך לפורום דיני מסים באתר זה.
האם ניתן להשכיר דירה למגורים, כאשר חדר אחד נישאר אצל בעל הדירה, בשביל איכסון ארגזים וארונות ספרים, ללא מגורים וללא שימוש יומיומי, כלומר בכניסה יהיה מיסדרון וכניסות ניפרדות לשני האגפים.
שלום אבנר,
אין מניעה להשכיר רק חלק מדירה ולשמור חלק אחר לשימוש הבעלים. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום רב
אני ואחי קיבלנו יחד נחלה. אנחנו רוצים לקנות את החלק של אחי. אנחנו יודעים שרק אחד יכול להיות רשום במנהל . ובעצם עושים הסכם בנינו ששנינו קונים מאחי. (לא נוכל לעשות הסכם אחר זה הדבר היחיד שהצלחנו להסכים אליו ) שאני ואחי נקנה את השליש של אחי, נהייה בעלים חצי חצי אבל רק אני נרשם במנהל. השאלה היא איך זה מסתדר עם הדיווח למס רכישה? כי גם אני וגם אחי מעבירים לאחי כסף וההסכם מדבר על זה ששנינו רוכשים את השליש שלו. אנחנו מבינים שזה אומר שאני מחזיק את הנחלה בנאמנות עבור אחי. השאלה האם עלינו להודיע למס שבח על נאמנות? בנוסף לדיווח במס שבח על הרכישה שלי ושל אחי את השליש של אחי? או רק מדווחים למס שבח על נאמנות? או רק מדווחים על הרכישה שלי ושל אחי וזה שאני מחזיק בנאמנות עבורו זה בהסכם אחר בנינו? תודה מראש
שלום מורן,
נא הפני שאלתך לפורום אגודות שיתופיות באתר זה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום רב אני גר בבניין משותף ובוצע אצלנו בניית מרפסות שמש .הקבלן טרם השלים את כל הפרוצדורה של השלמת טופס 4 . האם אני יכול במצב זה למכור את הדירה שלי ועל מה אני חשוף במקרה זה?
שלום יוסי,
אין מניעה למכור את הדירה כל עוד המצב החוקי ידוע לרוכש ומעוגן בחוזה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום אלי,
כאמור, השינוי בחוק חל על בתים צמודי קרקע בלבד.
המצב לגבי דירות בבתים משותפים נותר כפי שהיה. על מנת לקבל היתר לפיצול דירה בבית משותף יש לוודא שלא נוצלה מלוא קיבולת הבניה על פי התב"ע, לקבל הסכמת השכנים ולהגיש בקשה מתאימה לקבלת היתר לוועדה המקומית.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אני בן להורים גרושים. בהסכם הגירושין הוסכם כי מחצית הדירה של הוריי תעבור לזכותי. השאלה האם אני אחשב לבעל דירת מגורים לכשארצה לקנות דירה לעצמי?
שלום מיכאל,
אכן, כמי שמחזיק מחצית דירה תחשב כבעל דירת מגורים. כל עוד תמשיך להיות בעל הדירה תהיה לכך השפעה על שיעור המס שתשלם כשתרצה לרכוש דירה נוספת. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אני גר בבניין משותף ובצעה אצלנו הוספת מרפסות שמש. הקבלן טרם סיים את כל הפרוצדורה של הוצאת טופס 4 . האם ניתן למכור את הדירה ומה ההשלכות על כך שעדיין אין טופס 4
שלום אסף,
אין מניעה למכור את הדירה כל עוד הקונה יודע והחוזה מפרט את המצב הנכון.
העדר תעודת גמר למרפסת משמעו שאין אישור של הועדה לעשות שימוש במרפסת. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
לכמה זמן תקפה חתימה אצל מתווך אם הוא לא עשה דבר מעל לחצי שנה?
שלום חן,
יש לחון את הוראות ההסכם אך הללו כפופות להוראות החוק.
ככל שמדובר בהסכם בלעדיות לגבי דירה תקופת ההסכם היא ל 6 חודשים לכל היותר, ואם לא נקבעה תקופת הבלעדיות בהסכם התיווך הוא פוקע בתוך 30 יום.
אם המתווך לא מבצע פעולות שיווק כהגדרתן בחוק מתקצרות התקופות הנ"ל ב2/3 וההסכם בטל בתוך 1/3 מהתקופה.
אם אין מדובר בהסכם בלעדיות, אין כל מניעה לפנות במקביל למספר מתווכים או לבטל את ההסכם. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com