כיצד בניית חדר אופציה בדירה ללא הסכמה של כל האגף עלולה להשפיע עליך?

Question

-שלום רבאני גר בטבריה שכונת נוף כנרת פוריה קניתי דירה מקבלן ויש שם אופציה של חדר לבנות דרישת העייריה והקבלן שבבניה האופציה כל הקומות באותו אגף יבנו ביחד וגם ההתר התחלנו כל השכנים באישורים ושנים מתוך ארבע באגף מכרו את דירתם ונוצר מצב בלתי אפשרי שאם אני רוצה לבנות את החדר עלי לשלם את הבנייה של כל האגף כך דרישת העייריה לטענתם לישמור על אחידות חזית הבניין יצוין שהתוספת היא בצד הבנייןאני שוקל לבנות לבד אני רוצה לקבל ידע משפטי על ההשלכות העניין א- על אפשרות להוצאת הריסה אם יש תקדים להריסה של בניית אופציה שלא כל האגף בנהב- על אפשריות קנס (מלבד 5000 ש"ח שהפקדתי בעייריה על חריגות )ג- אם זה נחשב כהפרת חוזה עם הקבלן שהחתים אותי על נספח בחוזה שרק כל האגף בונה ביחד ( ההיבט החוקתי של חלק כזה בחוזה אם הוא חוקי בכלל ואם זה יכול להוות עילה לתביעה מצד הקבלן)

עו"ד עמית מתן · Accepted Answer

דב שלום רב,

ככלל, בנייה של תוספת ללא היתר, גם אם מדובר ב"חדר אופציה" שתוכנן מראש, עלולה להיחשב עבירת בנייה ולחשוף את הבונה להליכי אכיפה, ובכלל זה צווי הפסקת עבודה, צווי הריסה, קנסות והליכים נוספים לפי נסיבות המקרה. לכן, עצם העובדה שהתוספת נכללה בתכנון המקורי של הפרויקט אינה מאפשרת בהכרח לבנות אותה בפועל ללא עמידה בתנאים שנקבעו בהיתר ובדרישות הרשות.

אם אכן ההיתר או תנאי העירייה קובעים שהתוספת תיבנה רק באופן אחיד ובמקביל בכל האגף, בנייה עצמאית שלך בלבד עלולה ליצור קושי ממשי גם מול מוסדות התכנון וגם מבחינת חשיפה לאכיפה. לא ניתן לקבוע במסגרת זו מה הסבירות בפועל לצו הריסה או מהו היקף הקנס, שכן הדבר תלוי בין היתר במצב התכנוני, בתנאי ההיתר, במדיניות האכיפה ובנסיבות הבנייה בפועל.

בנוסף, ככל שחתמת מול הקבלן על נספח הקובע שהתוספת תיבנה רק אם כל בעלי הדירות באותו אגף יבנו יחד, ייתכן שלבניית התוספת בניגוד להסכמה זו יהיו גם השלכות חוזיות. השאלה אם מדובר בתניה תקפה, ואם הפרתה יכולה להקים עילת תביעה, תלויה בלשון ההסכם, בתכלית ההוראה ובנסיבות המקרה.

לכן, לפני נקיטת צעד חד צדדי, מומלץ מאוד לבדוק את היתר הבנייה, את תנאי העירייה ואת נספחי ההסכם מול הקבלן, ולקבל ייעוץ משפטי פרטני. בנייה ללא היתר או בניגוד לתנאי ההיתר עלולה להיות כרוכה בסיכון משמעותי, הן תכנונית והן חוזית.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.