מהן ההמלצות לניסוח הסכם שכירות כאשר זכויות הנכס לא רשומות?

Question

שלום רב.

חברה שעבדתי בה לפני 30 שנה בתפקיד בכיר, קנתה בנאמנות לטובתי לפני כ-30 שנה את הבית. בית היה נקנה מקבלן שקיבל רשות מכול גורמים רלוונטיים לבנות ולמכור.

עברתי וועדת קליטה, התחלתי לגור ביישוב.

הייתי אמור להעביר בית על שמי, אולם הייתי עובד בחו"ל, עסוק ואיך שהוא נשכח עניין של הלשמת העברת זכויות ורישום במחלקת התיישבות.

גם הפסקתי לעבוד בחברה לפני שנת 2000.

ואני גר בבית 30 שנה. משלם ארנונה ודמי יישוב. לפי תדפיס של מועצה אני הבעלים של דירה.

לא יודע אם החברה עוד קיימת כעת.

כאשר לא מזמן רציתי לקבל הלוואה מבנק פניתי למחקת התיישבות ואמרו לי, כי דירה לא רשומה שם בכלל, אלא רק רשום כי מגרש תפוס ולא ניתן למכירה והעברה.

התכתבתי עם מחלקת התיישבות ונאמר לי כי אין להם במצב כזה שום בעיה לרשום על שמי את הבית, אולם אני צריך בין היתר לחתום הסכם סתנדרתי שלהם. וזה כולל התחייבויות לשלם כל סכום עבור פיתוח שידרשו, התחייבויות לגור 5 שנים, ואם לא אז לפי הסכם יכולים להעיף אותי מבית.

ברור כי זה לא נכון לגביי ומן הסתם עם עו"ד אפשר להסדיר כל זה אולם גם אין לי כסף כעת לעו"ד ומילא כדי להסדיר את כל זה ייקח לא יודע כמה זמן.

כעת יש לי שוכר שמוכן לקחת דירה בשכירות. בית במצב שדורש השקעה של כמה עשרות אלף ש"ח ושוכר מוכן לתת לי אותם מראש.

השאלות:
א. מה מותר לי להצהיר מהסכם של שכירות לגבי זכויותיי להשכיר את הנכס, כדי שלא אשקר בהצהרת המשכיר זאת ויחד עם זאת זה יהיה לסביעות רצון סבירה של השוכר.
ב. מה אני צריך לכתוב בהסכם כדי שזה לא יפגע בזכויותיי על הנכס.

בתודה מראש, המשכיר

עו"ד עמית מתן · Accepted Answer

שלום רב,

מהנתונים שאתה מתאר עולה כי ייתכן שמדובר במצב שבו הזכויות בבית נרכשו בעבר בנאמנות לטובתך, אך ההעברה והרישום לא הושלמו בפועל. אם אכן כך, יש לכך משמעות משפטית חשובה, משום שייתכן שקיימות לך זכויות מהותיות בנכס גם אם הרישום הפורמלי טרם הוסדר. יחד עם זאת, כל עוד המצב הרישומי אינו ברור ומלא, חשוב להיזהר מאוד בניסוח ההצהרות בהסכם השכירות.

לכן, בהסכם השכירות רצוי להימנע מהצהרה חד משמעית שלפיה הזכויות רשומות על שמך, אם זה אינו המצב בפועל, ובמקום זאת לנסח בזהירות כי אתה מחזיק בנכס ומשכיר אותו מכוח זכויותיך הנטענות והחזקתך רבת השנים בו. כמו כן, מאחר שאתה מתאר אפשרות שהשוכר יעביר לך מראש סכום משמעותי לצורך השקעה או עבודות בבית, חשוב במיוחד להסדיר בכתב ובאופן ברור האם מדובר בדמי שכירות מראש, בהשתתפות בעבודות התאמה, בהשבה עתידית, או בכל מנגנון אחר, כדי למנוע מחלוקות בהמשך.

בנסיבות כאלה, ובפרט כאשר קיימים גם נושאים של נאמנות, גם אי בהירות רישומית וגם הסכם שכירות הכולל עבודות התאמה או השקעה של השוכר בנכס, מומלץ מאוד שלא לחתום על הסכם ללא ייעוץ פרטני של עורך דין, כדי שלא תיווצר פגיעה לא מכוונת בזכויותיך בנכס או מחלוקת עתידית מול השוכר.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.