מה סכום הערבות הבנקאית המקובל לפרויקט תמ"א 38 בבניין של 7 קומות?

ברי שלום רב

אני מניח כי מדובר בפרויקט של תמא 38/1, קרי- חיזוק ותוספת מעל הבנין הקיים. בפרויקטים של תמא 38/2 ממילא מקבלים באופן שגרתי ערבויות בנקאיות לפי חוק המכר בשווי הדירה החדשה וכן ערבות להבטחת דמי השכירות.

לגבי פרויקט תמא 38/1 - ראשית יש להביחן מה תפקיד ערבות. הערבות לא נועדה למקור כספי לצורך השלמת הבניה. אם זה היה כך גובה הערבות היה צריך להיות כגובה הסכום שנדרש לבנית הפרויקט. תפקיד הערבות הוא לגשר ולפצות על הנזקים שיגרמו אם היזם הנוכחי כבר לא יהיה בשטח ועד להחלפתו ביזם אחר והמשך הפרויקט.

אם קיים בנק מלווה בפרויקט אז הסיכון קטן יותר מאשר בהעדר בנק מלווה ומכאן גם השפעה על גובה הערבות.

באותו אופן חשוב להבין את מורכבות הפרויקט והאם יש הגבלה על קצב מכירת הדירות של היזם בפרויקט (הדירות שטרם נמכרו מהוות בטחון נוסף).

אחרי כל זה- ככלל אצבע אני מבקש שגובה הערבות יהיה 10% מהסכום שנדרש להשלמת הפרויקט. נניח שעלות ביצוע הפרויקט לפי דוח שמאי היא 10 מליון ש"ח אז גובה הערבות יהיה 1 מליון ש"ח וכך הלאה, כאשר גובה הערבות מתעדכן מעת לעת לפי היתרה.