|
| ביום 4 באפריל 1995 התקבל תיקון מספר 18 בחוק המקרקעין, התשכ"ט–1969 (להלן- התיקון, חוק המקרקעין). התיקון הוסיף את סימן ג'1 לפרק ו' לחוק המקרקעין, שעניינו שינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבנייה.
מטרת התיקון, כפי שניתן ללמוד מדברי ההסבר להצעת החוק (הצ"ח 2322, התשנ"ה עמ' 114), לפתור בעיית צפיפות מגורים באמצעות הרחבת דירות קיימות.
התיקון בא לשנות את המצב שקדם לו לפיו בעל דירה שביקש להרחיב את דירתו נזקק להסכמת כל בעלי הדירות, כשסירובו של בעל דירה יחיד מנע הרחבת שאר דירות הבית.
על פי התיקון, ניתן להקצות רכוש משותף וזכויות בניה השייכות לכל בעלי הדירות לבעל דירה כדי שירחיב דירתו. הקצאה זו ניתנת להיעשות בהחלטה של בעלי ¾ מהדירות אשר לדירותיהם צמודים 2/3 מהרכוש המשותף.
מי שהרחיב דירתו בעבר ייחשב כמסכים להרחבה דומה. כהרחבת דירה תיחשב הגדלה של שטח דירה קיימת, שניתן לקבל לגביה היתר בנייה לפי תוכנית בת תוקף.
אין לפגוע באפשרות בעלי שאר הדירות הבית להרחיב דירותיהם ולעשות שימוש בחלקם היחסי בזכויות הבנייה, וכן באפשרות לבנות סוכה.
אם לא מתאפשרת הרחבת כל הדירות, ישלמו בעלי הדירות שניתן להרחיבן, תשלומי איזון לבעלי הדירות שלגביהן אין אפשרות כזו, או שאפשרות זו מצומצמת יותר.
תשלומי האיזון ייקבעו בהסכמה או על ידי שמאי מקרקעין, שבהוצאותיו ישאו בעלי הדירות.
למפקח על רישום מקרקעין (להלן המפקח) הוקנתה סמכות שיפוט ייחודית לדון בתביעות בעניין זה. זאת בגדר כלל סמכויות השיפוט שהוקנה למפקח לדון בסכסוכים בבתים משותים.ניתן להגיש למפקח תביעה, במועדים שנקבעו בחוק, בגין התנגדות להחלטת הרחבה ופגיעה מהותית בזכויות, או למינוי שמאי בהעדר הסכמה או ערעור על קביעתו. למפקח שיקול דעת רחב ביותר בבואו לדון ולפסוק בעניינים אלו.
אין בהגשת התביעה, בהכרח, כדי לעכב ביצוע ההרחבה. אם לבית המשותף נרשם תקנון מוסכם הקובע הסדר אחר בעניין זה, אזי הוא גובר על הוראות התיקון.
"החלטה" -
האם יש צורך שההחלטה תתקבל באסיפה כללית, או שניתן שתתקבל גם בדרך אחרת.
מצד גיסא, התקנון המצוי שבתוספת לחוק המקרקעין מורה כי קביעת דרכי ניהולו של הרכוש המשותף והשימוש בו יעשו באסיפה כללית, שבה ידון וילובן נושא ההרחבה.
מאידך גיסא, הוראת התיקון אינה דורשת אסיפה (להבדיל מהוראת סעיף 59 ו. לחוק המקרקעין, לעניין התקנת מעלית), אלא מסתפקת בהחלטה.
בענין זה חלוקות הדעות בקרב המפקחים ובבתי המשפט.
בפרשת אברהם הובעה דעת בית משפט כי מסעיף 71 ב. לחוק המקרקעין לא ניתן ללמוד כי נדרש כינוס אסיפה ואין מניעה כי החלטה תתקבל בכתב, שלא באסיפה, כאשר בעלי הדירות רושמים את עמדתם בדרך של הסכמה או התנגדות.
דיעה שונה הובעה על ידי בית משפט בפרשת אדרי . שם פורש כי כוונת המחוקק הייתה להבטיח את התכנסות הדיירים וקיום דיון עובר להחלטה.
על פי הדיעה כי אין בהכרח צורך שתהא זו החלטה שהתקבלה באסיפה, הרי שאין מניעה שלצורך "החלטה" יחשבו גם חתימות בעלי הדירות על גבי היתר הבניה. כך גרס בית המשפט בפרשת עמירה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
|