כיצד למכור דירה קיימת כדי לקבל פטור ממס שבח לאחר רכישת דירה מקבלן?

שלום ענת,

ישנם שני מישורים לתשובה - מישור מס הרכישה (ברכישת הדירה החדשה מהקבלן), ומישור מס השבח (במכירת הדירה הקודמת).

נתחיל במס הרכישה:

ברכישת הדירה מהקבלן (ולצורך מס רכישה גם "דירה על הנייר" היא דירה), את נדרשת, לכאורה, לשלם מס רכישה בשיעור רגיל, מאחר שזו אינה דירתך היחידה בעת הרכישה.

עם זאת, החוק מאפשר "לשחלף" דירות, כלומר, ליהנות מהטבת מס רכישה גם בעת רכישת דירה שניה, כל עוד הדירה הקודמת נמכרת בתוך 24 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה (במקרים מסויימים פרק הזמן הוא 18 חודשים);

ואם הדירה החדשה נרכשת מקבלן (כמו המקרה כאן) - בתוך 12 חודשים מהמועד שבו החזקה בדירה החדשה אמורה להימסר על פי ההסכם (ואם חל עיכוב במסירה שאינו בשליטת הרוכש - בתוך 12 חודשים ממועד המסירה בפועל).

אגב, הפרקטיקה הנוהגת ביחס לרכישת דירה שניה מקבלן היא שהרוכש רשאי לבחור בין שתי האלטרנטיבות למניית התקופה.

לגבי מס השבח:

לעניין הפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים (ובניגוד למס הרכישה) "דירה על הנייר" אינה נחשבת "דירה".

לכן, בבואך למכור את הדירה הקודמת יש להבחין בין מצב שבו הדירה החדשה מהקבלן כבר מוכנה, כי אז את מוכרת את הדירה הקודמת כשבידייך דירה אחרת; ובין מצב שבו הדירה החדשה מהקבלן אינה ראויה עדיין למגורים - במקרה כזה, את מוכרת דירה יחידה.

במקרה השני (דירת הקבלן הנרכשת אינה מוכנה), יינתן עקרונית פטור ממס שבח במכירת הדירה הקודמת, בהתקיים יתר תנאי הפטור, שכן את נראית כבעלת דירה יחידה.

במקרה הראשון, מדובר "בשחלוף דירות" וגם כאן יינתן הפטור כל עוד תמכרי את דירתך הקודמת בתוך 24 חודשים (או 18 חודשים) מיום רכישת הדירה החדשה, או מיום סיום בנייתה (בד"כ קבלת טופס 4) לפי המאוחר.

מקורות לעיון נוסף: החלטת מיסוי 8838/21

בהצלחה!