תכנון מס או עבירה פלילית?

ברשותי שתי דירות מגורים:
 
דירה 1
נרכשה לפני כ־8 שנים תמורת כ־955,000 ₪.
שווי/מחיר מכירה צפוי: כ־2,000,000 ₪.
השבח הגולמי הצפוי: כ־1,045,000 ₪.
 
דירה 2
נרכשה לפני כ־6 שנים תמורת כ־455,000 ₪.
שווי/מחיר מכירה נוכחי משוער: כ־650,000 ₪.
השבח הגולמי הצפוי: כ־195,000 ₪.
 
אינני מעוניין למכור את שתי הדירות. המטרה שלי היא למכור בעתיד את דירה 1 ולנסות ליהנות מפטור ממס שבח כדירה יחידה, ובמקביל להשאיר את דירה 2 בבעלות המשפחה.
 
חשבתי על האפשרות להעביר את דירה 2 במתנה לאבי אשתי (חמי), שהוא בגיר, כך שלאחר ההעברה דירה 2 לא תהיה בבעלותי. הכוונה היא שחמי יחזיק בדירה לאורך חייו, ובפטירתו הדירה תעבור אלינו/אליי במסגרת הירושה.
 
אני מבקש לבדוק:
האם העברת דירה 2 ממני לחמי במתנה אפשרית מבחינת מיסוי מקרקעין?
האם ההעברה תחויב אצלי במס שבח? אם כן, לפי איזה מנגנון ומה צפוי להיות סכום המס?
איזה מס רכישה ישלם חמי בעת קבלת הדירה במתנה, בהנחה ששווי הדירה כ־650,000 ₪?
האם העובדה שמדובר בהעברה לחם ולא להורה/ילד משפיעה על הפטורים או ההקלות?
לאחר העברת דירה 2 לחמי, האם לצורך בחינת הפטור ממס שבח במכירת דירה 1 ניתן יהיה לראות בי כבעלים של דירה יחידה, בהנחה שאין לי זכויות אחרות במקרקעין?
האם קיימת תקופת צינון או מגבלה אחרת שעלולה למנוע ממני למכור את דירה 1 בפטור לאחר העברת דירה 2 לחמי?
בעתיד, אם דירה 2 תעבור אליי/אלינו בירושה מחמי, האם עצם קבלת הדירה בירושה יוצרת חיוב במס שבח או במס רכישה?
האם קיימת בעיית עסקה מלאכותית / עסקה שנועדה להפחתת מס, במיוחד אם כבר בעת ההעברה ידוע שהדירה עשויה להגיע אליי בעתיד בירושה?
האם יש הבדל מבחינת המס אם הדירה תועבר לחמי במתנה, לעומת העברה במסגרת הסדר אחר?
האם יש מבנה חוקי אחר??