האם יזם יכול לדרוש תשלום של 31% ללא היתר בנייה בתוקף?

Question

שלום לחברי הפורום,אשמח לדעתכם המשפטית לגבי חוקיות דרישת תשלום של יזם לפי תקנות חוק המכר (הבטחת השקעות):מדובר בפרויקט שבו **אין עדיין היתר בנייה כלל**. למרות זאת, היזם דורש מהרוכשים להגיע לרף תשלום של 31% (שלב גמר השלד לפי התקנות), בטענה שהבניין כולל גג/תקרה קיימת (מבנה קיים שלא בוצעה ולא אמורה להתבצע בו שום יציקה או עבודת בנייה בפועל במסגרת הפרויקט).**השאלות שלי הן:** 1. האם יזם יכול להסתמך על אלמנט בנוי קיים (שלא נעשתה בו שום עבודה אקטיבית) כדי לטעון שהושלם שלב "גמר השלד" לצורך קבלת 31% לפי תקנות חוק המכר? 2. האם בכלל מותר ליזם לדרוש תשלום מעבר ל-7% הראשוניים כאשר **אין היתר בנייה בתוקף לפרויקט**?האם התנהלות זו אינה מהווה הפרה קוגנטית (שלא ניתן להתנות עליה) של חוק המכר?בברכה ותודה מראש,

עו"ד לילך עתני · Accepted Answer

שלום אורטל,

התשובה לשאלתך מורכבת ותלויה בגורמים עובדתיים שונים, כגון נוסח החוזה, סוג הפרוייקט, סוג הבטוחה שניתנת לקונה וכולי, ולכן כדאי להפנותה לעו"ד שיבצע בדיקה של מסמכי העסקה כולם.

באופן כללי, חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירה) והתקנות מכוחו מכירים באפשרות שהבניה מתבצעת כאשר חלק מהמבנה כבר קיים. לגבי תשלומים לרכישת דירה בבניה במסגרת תמ"א 38 חיזוק לוח תשלומים יחודי בתקנות, אך לגבי מקרים אחרים לא. למיטב ידיעתי אף אין פסיקה בעניין זה.

ההגיון העומד בבסיס החוק הוא הרצון להבטיח את כספי הקונה. משלא ניתן היתר בניה הסיכון לכך שהפרוייקט כלל לא יצא אל הפועל והקונה יאבד את כספו גדול יותר מאשר אחרי קבלת היתר.

יתכן לטעון שבלתי סביר לאפשר גביית סכום כה משמעותי ממחיר הדירה בשלב מוקדם זה אלא אם כן הבטוחה הניתנת היא מסוג ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח.

על פי הגיון זה ניתן גם לטעון שיציקת הקומה הראשונה מתיחסת לקומה הראשונה בפרוייקט שעתיד להבנות מכח ההיתר, ושכל עוד לא ניתן היתר ברור שלא נבנתה מכוחו קומה ראשונה.