פורום תמ"א 38

שלום, שימי

מובן כי הנציגות חייתבל היות מעורבת בהתנהלות הפרוייקט, בין אם מעורבות של ממש, ובין אם מעורבות בדרך של קבלת מידע ועדכונים שוטפים על ההתקדמות בתהליכים.

ככל שהייצוג המשפטי אינו לרוחכם - הפנו את תשומת ליבו של המייצג, ובמידת הצורך שקלו את המשך התנהלותכם.

כדאי לכם להיות מעורבים, רק יש לשים לב, שלא תמיד יש התקדמות מהירה והתהליכים הללו דורשים זמן, כך שייתכן שנדמה שאתם "בחוץ", כשלמעשה אין חדש לעדכן.

אבל גם תשובה של "אין התקדמות" היא תשובה, שאתם זכאים לה.

בהצלחה

שלום רב

ראשית - לא נדרשת חתימתכם על בקשה לטופס 4 / אישור אכלוס. כך שאין בכך איום.

הערבות צריכה להבטיח ביצוע עבודות שהיזם התחייב להם ולא נעשו. כך שאם אצל חלק העבודות בוצעו ואצל חלק לא אז ברור שכספי הערבות יבטיחו את ביצוע העבודות שטרם נעשו.

באופן כללי אני מבין כי היזם קיים ועובד רק בעצלתיים. אני לא חושב שלממש את הערבות זה נכון מבחינתכם כל עוד הוא עובד בפרויקט. פשוט צריך לנדנד ולאיים אבל למשוך את הזמן כל עוד הוא עובד ולהמתין עם מימוש הערבות למצב בו אין ברירה אחרת.

שלום רב

קבלן יכול להגיש תוכנית שינויים להיתר הבניה. במידה ומדובר על שינוי זניח ללא הגדלת שטחים הסמכות לדון בתוכנית השינויים היא אצל מהנדס הרישוי ואם מדובר בשינויים אחרים אז הסמכות היא לוועדה. במקרה כזה התהליך הוא כמו כל בקשה להיתר וככל ומבקשים הקלות יש לפרסם את דבר הגשת תוכנית השינויים לצורך הגשת התנגדויות. כמובן לא כל שינוי מהווה הקלה ומחויב בפרסום.

כל זה במישור התכנוני מול העיריה. מעבר לכך יש לבחון את הצד ההסכמי בינכם כבעלים ובין היזם, בראש ובראשונה לבחון מה כתוב בהסכם בינכם לגבי השינוים שביקש והיכולת להתנגד.

שלום רב

לא ברור לי למה הכוונה אבל אם משתמש בחומרים ללא תו תקן אז ניתן לפנות לפיקוח על הבניה בעיריה בה הפרויקט ולהתלונן על כך. ברוב הפרויקטים מלווה את הבעלים גם מפקח בניה ולא רק עורך דין ובמקרה כזה השגחה על טיב הביצוע היא חלק ממה שהוא אמור לבצע.

שלום רב

אם משהוא לא טוב קורה ליזם, לדוגמא נכנס להליכי פירוק, כינוס וכו', אז גם בעלי הדירות יפגעו

בשלב ראשון מרבית הפרויקטים יעצרו עד שיכנס יזם אחר בנעליו של היזם המקורי. זה יכול לקחת חודשים רבים. הערבויות נועדו לצמצם את הסיכון לסבירות נמוכה מאוד. למשל- במקרה כזה כנראה שהיזם יפסיק לשלם דמי שכירות. לכך נועדה ערבות דמי השכירות להבטיח תשלומים אלו. אבל גם ערבות כזאת היא בסכום בלתי מוגבל.

ערבות חוק המכר מאפשרת במקרים כאלו לדרוש מהבנק לממש את הערבות ולקבל את שווי הדירה. אבל במקרה כזה מוותרים על הזכות לדירה ואלי גם חשופים למס בגין מימוש הערבות.

ערבות בדק היא בסוף הפרויקט אחרי שכבר הדירה נמסרה ונועדה להבטיח את התחייבות היזם לתיקון ליקויים. בשלב כזה אני לא רואה טעם לדבר על סיכונים. מצבכם טוב יותר ממי שקנה דירה מהיזם שלא מקבל בכלל ערבות.

שלום רב

יפוי הכוח ניתן לעורכי הדין וניתן בהקשר להסכם שנחתם והשימוש בו כפוף להוראות ההסכם.

שלום רב

נהוג שיפוי הכוח הנ"ל מייפה את כוחם של עורכי הדין של היזם ושל הבעלים ולא את היזם עצמו.

שלום רב,

בודקים את הרוב התומך בהסכם. רוב זה הנדרש הוא 80% מבעלי הדירות המחזיקים 80% מהרכוש המשותף. אם לא עומדים בתנאי זה אז אין פרויקט ולא ניתן להתקדם וממילא אין גם צורך להתנגד. 

השאלה שלך היא ממה סופרים את הרוב? מכל כניסה בנפרד או משתי הכניסות ביחד?

השאלה רלבנטית רק אם מדובר על בית משותף אחד. אם מדובר על שני בתים משותפים (אפילו אם מחובר בקיר משותף) אז התנאי צריך להתקיים בכל כניסה בנפרד.

אם בית משותף אחד והשאלה רלבנטית לגבי פרויקט אחד משותף - הרוב צריך להתקיים בכלל הדירות ולפי מה שכתבת הוא לא מתקיים. סה"כ 20 דירות ויש לנו 6 מתנגדים.

אם רק כניסה אחת רוצה לעשות פרויקט אז יש הוראה בחוק כי במקרה כזה ובתנאים מסויימים ניתן לקבוע כי הרוב הנדרש יספר רק באותה חלקה. כך שהיכן שיש 5 מתנגדים אין רוב והיכן שיש מתנגד אחד כנראה יש רוב.

שלום אורי

זה חמור מאוד אם הוא עושה כך. יש הסכמים בהם נכתב (בטעות) כי הערבות לא תכלול את רכיב המע"מ, זאת כי כך פועלים לגבי ערבויות לרוכשי דירות היזם בהתאם לחוק. מעבר לכך השמאי צריך לתת הערכת שווי מלאה ונכונה

חן שלום

אני לא יודע מה היזם מציע לכם. ברור שההצעה שלו לא יכולה לקפח אותכם והיא צריכה לקחת בחשבון את שטח הדירה ואת שטח המרפסת הצמודה לה. (רק תוודאו שאכן יש הצמדה בטאבו ולא מדובר בשטחים לגביהם אין היתר בניה שאז יכול להיות מצב שונה).  אם היזם לא יכול להחזיר לכם דירה חדשה עם שטח מרפסת דומה אז הוא צריך לתת לכם שווה ערך. יש עקרונות שמאיים של מפתח המרה בין שטח דירה לשטח מפרסת. נניח 1/3. כלומר אם יש לך 70 מ"ר מרפסת את יכול לקבל במקומם עוד כ- 20 מ"ר שטח דירה.    בכל מקרה בו ההצעה מקפחת אותכם אתם יכולים לסרב והענין יתברר בפני המפקחת על המקרקעין. רק מנסיון עדיף להגיע להסכמות קודם ולא להמתין להחלטה שיפוטית

היי אורי

אני מבין שאתה אחד מהבעלים הנוכחיים וכי במסגרת ההסכם אתה מוסיף שטח ךדירה תמורת סכום שתשלם. אכן תקבל 2  ערבויות ושתיהן ערבויות בנקאיות לא של היזם. ערבות אחת היא על מלוא שווי הדירה החדשה שלך כםי שיקבע על ידי שמאי. ערבות שניה (יכולות להיות כמה ערבויות כאלו) תוצא לך בהתאם לקצב התשלומים שלך עבור תוספת השטח. 

היי אורנה

ראי תשובה למטה.

יוסף שלום רב

לדעתי התשובה שקיבלת לא מדויקת. אתה שילמת לעורך הדין בעיסקה המקורית את שכר טרחתו. אם הוגדר כי שכר טרחתו כולל את הרישום אז הוא צריך לבצע את הנדרש. אפילו הייתי אומר כי אם אין התייחסות אחרת בהסכם הרכישה אז מרגע ששולם שכר הטרחה חוב על אותו עורך דין מקורי לבצע את הרישום.

כל הפעולות שציינת אינן בגדר הפתעה. ברור שצריך לשנות את מסמכי הבית המשותף. זו לא הפתעה. יתירה מכך - כל המסמכים הנדרשים לצורכי הרישום אמורים להיות אצל אותו עו"ד. לכן אני חושב שהנאמן בפירוק יכול היה לדרוש מאותו עו"ד להשלים את עבודתו או לחילופין אתה יכול לדרוש ממנו החזר.

שלום רב

יש לקרוא מה כתוב בהסכם וגם מה קרה בפועל.

הסכם תמ"א כולל התחייבות יזם לעמידה בלוחות זמנים. חלק מהם מהווים גם תנאי לעיסקה כולה. למשל- לדבריך לא ברור שבכלל ההסכם נחתם על ידי הרוב הנדרש. בהסכם אמור להיות כתוב שאם לא נחתם בתוך פרק זמן מסוים על ידי הרוב הנדרש אז ההסכם בטל או ניתן לביטול.

יכול להיות שבפועל היזם לא עומד בלוחות המזנים אבל הוא ממשיך לעבוד על הפרויקט ואף אחד לא ביטל את ההסכם. אם זה המצב אז היזם יכול לטעון כי ויתרם על זכות הביטול וכו'.

מאחר ואתם בכל מקרה תלכו לפרויקט פינוי בינוי אני מציע לכם כי המצב יוצג ליזם שיבחר בפרויקט ותדרשו ממנו שיקח על עצמו את הטיפול בחברה הקודמת, אם בכלל יהיה צורך לטפל בה.

שלום רב

לא מכיר את נתוני הפרויקט אבל שכר של 25,000 ש"ח ומעמ וכמות כזו של דירות זה סביר מאוד.  

אין כל מניעה להתמקח עם עוה"ד ואני מאמין כי הוא ירד בהצעתו.

אם הרווחיות גבולית אז בודאי שכל הורדה בשכר היא לטובת הפרויקט.בסוף זאת אותה עוגה שמחלקים.

שלום רב

אם מדובר על פרויקט של הריסה אז ברור שאין חובת תשלום ארנונה. אם מדובר על פרויקט חיזוק ותוספת אז ממשיכים לשלם ארנונה על הדירה.

שמואל שלום רב

הנתון החשוב הוא האם שני הבניינים בנויים על חלקה אחת ורשומים כבית משותף אחד?

אם מדובר על בית משותף אחד לשתי הכניסות - סופרים 80% משני הבניינים. אם מדובר על שני בתים משותפים נפרדים כיום אז התנאי הזה צריך להתקיים בכל אחד מהם בנפרד. 

שלום אורנה

אם הגידור הוא בקו החלקה אני לא רואה מה ניתן לעשות. לא ניתן לעכב בניה עקב כך. אני מציע שפשוט תבקשי מהמובילים שלך לבדוק את המצב לפני שהם באים ולאשר שהם יכולים לבצע את העבודה או לחילופין - מה נדרש מהם.

רן שלום

יש הרבה מקרים בהם שני בניינים או אילו יותר רשומים כבית משותף אחד ואולי גם בנויים על אותה חלקה. אם זה המצב- הרוב נספר 80% משתי הכניסות ביחד. אם מדובר על שני בתים משותפים נפרדים (רק הפרויקט העתידי הוא משותף) - בודקים את הרוב בכל כניסה לחוד.

שלום יניב

בעיקרון מי שקונה פרויקט קונה את הזכויות ואת ההתחייבויות של היזם הקודם כפי שהן ולכן הוא חייב להמשיך ולקיים את כל מה שהתחייבו כלפיכם. בכלל רצוי שתבדקו בהסכם אם ליזם הראשון יש בכלל זכות למכור את הפרויקט הלאה. בהרבה הסכמים מגבילים אפשרות כזאת. בכל מקרה רצוי כי תתיעצו באופן פרטני עם עו"ד לענין זכויותיכם כלפי היזם החדש.

שלום שוב,

לרוב מרפסת נחשבת כחלק משטח הדירה המקורי, ועל כן התוספת נמדדת בנוסף לה.

שלום, רינה

שאלתך מתייחסת לתנאים מסחריים.

בעיקרון, את גודל החדרים ניתן להתאים לצרכים, כפוף למגבלות תכנון, וניתן ליצור פחות חדרים, אך גדולים יותר בשטחיהם.

לעניין סה"כ שטח הדירה החדשה, זהו כבר עניין של מו"מ מסחרי, אשר גבולותיו נקבעים, בין היתר, בהתאם לתנאי העסקה והכדאיות הכלכלית של הפרוייקט. כל מקרה לגופו. מומלץ שתיעזרו בעו"ד שילווה אתכם בתהליך, ובמידת הצורך יבחן את הדברים יחד עם איש מקצוע נוסף, לבחינת העסקה המוצעת.

שלום, ערן

אם המצב שאתה מתאר הוא נכון, הרי שעל פני הדברים מדובר בהתנהלות בלתי חוקית, ויש מקום לנקוט הליכים כמה שיותר מוקדם, לפני שדברים יהיו "בשטח" ויהיה מאוחר מדי.

אני מציעה שתתייעץ עם עו"ד שיבחן את הדברים ויתן לכם ייצוג פרטני בעניין, כאן זו אינה המסגרת לכך. יתכן שיש מקום לערב הליכים פליליים, ובוודאי הליכים אזרחיים. 

בהצלחה 

שלום נינה

לא חושב שהבנתי את כל העובדות.

אני מבין שהפרויקט נתקע בשלב מסוים והושלם על ידי כונס נכסים ומכספים שאתם שילמתם. מסירת הדירות החדשות לרוכשיהן צריכה להעשות על ידי הכונס ולא על ידיכם. 

אם פספסתי משהוא בנתונים - נא הבהירי

שלום, תמר

בעיקרון, כל עוד לא מתבצעות פעולת שמונעות שימוש בדירה במהלך הבניה, אין חובה לממן דמי שכירות - או חלק מהן - בתקופת הבניה לבעלי הדירות. (אין משמעות אם הדירה מושכרת או שבעליה מתגוררים בה).

הכל עניין של מו"מ מסחרי בין בעלי הדירות והיזם.

ככל שלא הוסכם על השתתפות בדמי השכירות, מוצע לך לשקול, אם השוכרת "טובה" לך, לתת לה הפחתה בדמי השכירות, ולחלופין להציע לה לשמור על דמי השכירות בתקופת הבניה, ובהתאם לא להעלות לה את דמי השכירות לתקופה מסויימת לאחר הרחבת הדירה, כך שיהיה איזון ביניכן מבחינת העלויות.

בהצלחה