פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
11 בעד אחד נגד
מאיר
18/02/10
קיבלנו הצעה מקבלן בנוגע לתמ"א 38 בניין 3 קומות 12 דיריים.
11 דיריים הסכימו דייר אחד התנגד מקומה ראשונה
ההתנגדות נובעת מכמה סיבות המפורטות להלן:
1) פיצוי כספי- בשווי של 20% מערך הדירה של המתנגד מפאת קומה ראשונה
2) חניה- התמ"א מתקבלת רק עם חניה לדיירים החדשים והחניה באה על חשבון הגינות שמתחת לבית השכן המתנגד
בנוסף לכך,אשמח לדעת האם יש עילה לתביעת דיירי הבניין כנגד הדייר המתנגד.
11 דיריים הסכימו דייר אחד התנגד מקומה ראשונה
ההתנגדות נובעת מכמה סיבות המפורטות להלן:
1) פיצוי כספי- בשווי של 20% מערך הדירה של המתנגד מפאת קומה ראשונה
2) חניה- התמ"א מתקבלת רק עם חניה לדיירים החדשים והחניה באה על חשבון הגינות שמתחת לבית השכן המתנגד
בנוסף לכך,אשמח לדעת האם יש עילה לתביעת דיירי הבניין כנגד הדייר המתנגד.
תמ"א 38 - דייר מתנגד
עו"ד תומר יפת
מנהל
21/02/10
מאיר שלום,
תביעה זו בעיה במובן זה שהיא אורכת הרבה זמן וגם אין תקדים לתביעה מעין זו.
בהסכמים שאני עורך עבור הדיירים ישנה התחייבות של היזם לפתוח בהליך מול המפקחת על הבתים המשותפים ויש בזה הצלחות יפות.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
תביעה זו בעיה במובן זה שהיא אורכת הרבה זמן וגם אין תקדים לתביעה מעין זו.
בהסכמים שאני עורך עבור הדיירים ישנה התחייבות של היזם לפתוח בהליך מול המפקחת על הבתים המשותפים ויש בזה הצלחות יפות.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ממ"ד חובה?
ליאור
13/02/10
האם במסגרת הפעלת התכנית קיימת חובה לבנייה של ממ"ד? כלומר , האם ישנו חוק שמחייב בנייה של ממדים במסגרת תמ"א 38?
תמ"א 38 - בניית ממ"ד
עו"ד תומר יפת
מנהל
15/02/10
ליאור שלום,
אין חובה לבניית ממ"ד במסגרת התמ"א.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אין חובה לבניית ממ"ד במסגרת התמ"א.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תיקון
יאנוש
13/02/10
שאלותיי הן ולא שאלותי היא
תמ"א 38
עו"ד תומר יפת
מנהל
15/02/10
יישר כוח על הדיוק הלשוני.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בנייה נוספת על הגג
יאנוש
13/02/10
שלום רב ושבוע טוב! יש ברשותי דירה בקומה רביעית כשהגג שמעל הדירה (99 מ"ר) צמוד אליה מבירור שערכתי בעירייה התחוור לי שאוכל להוסיף על הגג רק 40 מטר בלבד דבר שלא מוסיף לי הרבה על כן,אני מעוניין לקנות את הדירה ממול שחצי הגג הנותר צמוד אליה בתנאי שאוכל לבנות פנטהאוז (לאחר רכישתה של הדירה שממול ביתי גודל הגג יהיה 210 מ"ר)על שטח הגג לאחר העברת בעלות כיחידה נפרדת שתרשם בטאבו ככזו .שאלותיי היא: א.האם לאחר רכישת הדירה דלעיל אוכל לעשות זאת על פי חוק? אם שאלה א חיובית עד כמה מ"ר אוכל לבנות על הגג המוצמד? ג. האם קיימים הבדלים בעניין זה בין רשות מוניציפאלית אחת לחברתה? בתודה מראש .............יאנוש
תמ"א 38 - הוספת חדר על הגג
עו"ד תומר יפת
מנהל
15/02/10
יאנוש שלום,
אתה שואל שאלה שאינה קשורה לתמ"א אלא לניצול זכויות בניה מכוח תב"ע מקומית.
אתה זקוק לייעוץ פרטני אצל איש מקצוע לדעתי.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אתה שואל שאלה שאינה קשורה לתמ"א אלא לניצול זכויות בניה מכוח תב"ע מקומית.
אתה זקוק לייעוץ פרטני אצל איש מקצוע לדעתי.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בנייה נוספת על גג
אדר' דבורה הורביץ
15/02/10
כמי שמוציאה היתרי בניה על גגות, אני חייבת להתחיל בכך שהתוספת של 40 מ"ר היא חלק מהדירה וניתן להגיע אליה רק מתוך הדירה. ז"א שלא תהיה לך עוד דירה קטנה בשטח של 40 מ"ר אלא דירה אחת גדולה דו מפלסית.
במידה ותקנה את הדירה שממולך, גם עליה יחול אותו דין - אחרי הבניה
של 40 המטרים תקבל דירה גדולה יותר על שני מפלסים.
יש כמה רשויות מקומיות - לא כולן - שמאפשרות הפיכת של שני חדרי יציאה לגג (40 המטרים שהזכרתי קודם) לדירה נפרדת. לא כל הרשויות !
במידה ותקנה את הדירה שממולך, גם עליה יחול אותו דין - אחרי הבניה
של 40 המטרים תקבל דירה גדולה יותר על שני מפלסים.
יש כמה רשויות מקומיות - לא כולן - שמאפשרות הפיכת של שני חדרי יציאה לגג (40 המטרים שהזכרתי קודם) לדירה נפרדת. לא כל הרשויות !
היתכנות תמ"א 38
שירי
13/02/10
שלום רב, הייתי רוצה לדעת האם יש סיכוי לאישור תמ"א 38 בבניין עם גג רעפים (3 דיירים בקומה שניה מתחת לגג), קומת קרקע (2 דיירים), ללא חניה? סה"כ 8 דיירים בבניין. תודה.
תמ"א 38 - בדיקת התכנות
עו"ד תומר יפת
מנהל
15/02/10
שירי שלום,
אין בעיית התכנות. יש מורכבות גדולה יותר בביצוע.
אגב, כיום לפי התמ"א ניתן להרוס את הבניין ולבנות חדש.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אין בעיית התכנות. יש מורכבות גדולה יותר בביצוע.
אגב, כיום לפי התמ"א ניתן להרוס את הבניין ולבנות חדש.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 ללא תוספת בנייה
איילת
12/02/10
שלום
שאלתי בעבר ולא נעניתי.
אנו מעונינים לבצע חיזוק לבנין ללא הוספת דירות. כלומר במימון שלנו.
יש לנו רב של 60 אחוזים. בחוק נדרש 51 אחוז.
אהל כתוב שכולם חייבים להשתתף בתשלום. איך מתקיים התהליך לאחר חתימת חוזה עם קבלן?
תודה
שאלתי בעבר ולא נעניתי.
אנו מעונינים לבצע חיזוק לבנין ללא הוספת דירות. כלומר במימון שלנו.
יש לנו רב של 60 אחוזים. בחוק נדרש 51 אחוז.
אהל כתוב שכולם חייבים להשתתף בתשלום. איך מתקיים התהליך לאחר חתימת חוזה עם קבלן?
תודה
תמ"א 38 - חיזוק על ידי הדיירים
עו"ד תומר יפת
מנהל
15/02/10
איילת שלום,
פגשתי כבר הרבה מאוד נציגויות של בתים ומעולם לא ראיתי נציגות שרוצה לחזק לבד. זה מאוד קשה.
יחד עם זאת, אם אתם רוצים הדבר אפשרי מבחינה חוקית. צריך להגיש בקשה להיתר בניה ולאחר קבלתו לפנות למפקחת על הבתים המשותפים.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
פגשתי כבר הרבה מאוד נציגויות של בתים ומעולם לא ראיתי נציגות שרוצה לחזק לבד. זה מאוד קשה.
יחד עם זאת, אם אתם רוצים הדבר אפשרי מבחינה חוקית. צריך להגיש בקשה להיתר בניה ולאחר קבלתו לפנות למפקחת על הבתים המשותפים.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 יעוץ משפטי
שאול
12/02/10
שלום
בבניין שלנו הגענו להסכמה עקרונית בין הדיירים ובין הקבלן המבצע לביצוע פרוייקט תמא 38.
כעת עלינו לאתר עו"ד אשר אמור לייצג אותנו מול הקבלן.
אשמח לדעת מהם ההדגשים אשר עלינו הדיירים לשים לב אליהם במסמך ההתקשרות עם הקבלן.
ברור לי שאת זה אמור לבצע עו"ד שלנו אבל בכל זאת, טרם גיבשנו החלטה למי לפנות, ולכן אשמח לדעת על איזה היבטים צריך לשים דגש, ולראות שהמייצג המשפטי שלנו אכן ייתן את הדעת בנושא.
דבר נוסף- בבניין יש 24 דירות והקבלן מוכן לממן סך של עד 35 אלף שח לייצוג משפטי. האם סכום זה אמור להספיק למימון הייצוג המשפטי.
תודה
בבניין שלנו הגענו להסכמה עקרונית בין הדיירים ובין הקבלן המבצע לביצוע פרוייקט תמא 38.
כעת עלינו לאתר עו"ד אשר אמור לייצג אותנו מול הקבלן.
אשמח לדעת מהם ההדגשים אשר עלינו הדיירים לשים לב אליהם במסמך ההתקשרות עם הקבלן.
ברור לי שאת זה אמור לבצע עו"ד שלנו אבל בכל זאת, טרם גיבשנו החלטה למי לפנות, ולכן אשמח לדעת על איזה היבטים צריך לשים דגש, ולראות שהמייצג המשפטי שלנו אכן ייתן את הדעת בנושא.
דבר נוסף- בבניין יש 24 דירות והקבלן מוכן לממן סך של עד 35 אלף שח לייצוג משפטי. האם סכום זה אמור להספיק למימון הייצוג המשפטי.
תודה
תמ"א 38 - ייצוג משפטי של הדיירים
עו"ד תומר יפת
מנהל
15/02/10
שאול שלום,
צריך לקחת עו"ד שעשה זאת בעבר ויש לו הבנה מקצועית בתחום.
מבחינת הסכום, כל עו"ד והדרישות שלו.
אנחנו בעיקרון מתאימים את שכה"ט למורכבות של הפרוייקט ולהיקף הליווי המשפטי שאנחנו נותנים. עוד לא ראיתי יזם שבגלל שכר טירחה שדרשנו ויתר על הפרוייקט. תמיד בסוף הגענו להבנה.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
צריך לקחת עו"ד שעשה זאת בעבר ויש לו הבנה מקצועית בתחום.
מבחינת הסכום, כל עו"ד והדרישות שלו.
אנחנו בעיקרון מתאימים את שכה"ט למורכבות של הפרוייקט ולהיקף הליווי המשפטי שאנחנו נותנים. עוד לא ראיתי יזם שבגלל שכר טירחה שדרשנו ויתר על הפרוייקט. תמיד בסוף הגענו להבנה.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
2 קומות נוספות במקום אחת נוספת
שלומי
11/02/10
שלום לך, רציתי לשאול בבקשה לגבי בניין בפתח תקווה ברחוב די טוב במרכז העיר, הקבלן רוצה לבנות 2 קומות במקום אחת בהערכה שלי 6 דירות שהוא יבנה יהיו שוות כ-6 מליון ש"ח. האם אנו צריכים לפי דעתך לקבל ממנו גם פיצוי כספי על כל הרווח העצום שיהיה לו מהפרויקט תמא 38 אצלנו? ואם כן כמה בערך? אנחנו כיום 9 דיירים בבניין.תודה רבה!!
עלות ביצוע פרויקט תמא
חני
14/02/10
כמי שמכירה קצת את הנושא אני יכולה לומר לך בוודאות גמורה שאין לך צל של מושג על העלויות ההיסטריות שכרוכות בשיפוץ מבנה קיים. יתכן ומכירת 6 דירות במרכז פתח תקווה אכן תתן לו 6 מליון שח. אך העלות של השיפוץ היא באזור המליון דולר (!) וזה בהנחה שהבניין שלכם יחסית פשוט ולא מאתגר.באזור כשלכם, אני לא מכירה אף קבלן/ יזם שיקח על עצמו פרויקט כזה מבלי שיאשרו לו 2 קומות כיוון שאחרת הפרויקט לא כלכלי ומהווה סיכון כלכלי גבוה מידי.פיצוי כספי? נראה לי שלקבל בניין שיעמוד ברעידות אדמה, שנראה בסטנדרטים חדשים , לקבל עליה חדה בערך הדירה שבה אתה גר היום, לקבל מעלית וכו... זוהי תמורה הולמת בהחלט בהתחשב בכך שאתה כאדם פרטי לעולם לא תוכל לממש את זכויות הבניה על הגג בהיקף כזה. (ולכן גם לא תחזק את יסודות הבניין בצורה כזו על חשבונך).בהצלחה!
עלויות ביצוע
יקי יצחקי
15/02/10
צודקת חני
מעבר לעלויות הגבוהות, לתוספת קומה בפתח תקוה, ,יש עלויות
מס (השבחה, שבח ומעמ) שהופכות את העיסקה ללא כדאית
בנוסף במקרה של תשלום כסף לדיירים כל
1 ש"ח לדייר הנה עלות של 2 ש"ח לקבלן (שוב בעיות מיסוי)
מעבר לעלויות הגבוהות, לתוספת קומה בפתח תקוה, ,יש עלויות
מס (השבחה, שבח ומעמ) שהופכות את העיסקה ללא כדאית
בנוסף במקרה של תשלום כסף לדיירים כל
1 ש"ח לדייר הנה עלות של 2 ש"ח לקבלן (שוב בעיות מיסוי)
בניין אחד עם שתי כניסות
רונן
10/02/10
שלום,
מהי המשמעות של בניין "רכבת" - שתי כניסות נפרדות, שני גרמי מדרגות שונים, בנייה זהה וקיר משותף ?
בכדי לקדם תמ"א 38, האם נדרשת נציגות של שתי הכניסות ?
האם ניתן לפצל את ההקלה בתמ"א לכניסה אחת של הבניין ?
תודה,
רונן
מהי המשמעות של בניין "רכבת" - שתי כניסות נפרדות, שני גרמי מדרגות שונים, בנייה זהה וקיר משותף ?
בכדי לקדם תמ"א 38, האם נדרשת נציגות של שתי הכניסות ?
האם ניתן לפצל את ההקלה בתמ"א לכניסה אחת של הבניין ?
תודה,
רונן
תמ"א 38 - בניין רכבת
עו"ד תומר יפת
מנהל
15/02/10
רונן שלום,
במקרה שעבודות החיזוק תלויות האחד בשני (לא ניתן לחזק רק חצי בניין) הרי שדרושה הסכמת כל הדיירים.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
במקרה שעבודות החיזוק תלויות האחד בשני (לא ניתן לחזק רק חצי בניין) הרי שדרושה הסכמת כל הדיירים.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלומי מס שבח
רחלי
10/02/10
שלום רב, שאלותי: האם - במסגרת תוספות בנייה בעסקת תמא - כאשר מתכננים להסב חדר קיים לממד יש חובה לשלם מס שבח? ובהקשר זה: האם חדר רגיל נחשב לחלק העיקרי בעוד שהממד יחשב לחלק השירותים של הדירה? ועוד: האם ניתן לקבל מדע מלא והתחייבות ממס שבח לגבי תשלומים או פטור עתידי, בהתיחס לתכנית שעדיין לא הוגשה (לא הוגשה מחשש שתחוייב במס שבח!). תודה.
מעוניין להוסיף שאלה על השאלה של רחלי
רונן
10/02/10
1. האם ניתן לסגור בחוזה מול הקבלן שעלויות מס שבח חלות עליו ?
2. האם מעצם אישור הבניין לתמ"א נרשמת שומת השבחה חדשה ?
תודה.
2. האם מעצם אישור הבניין לתמ"א נרשמת שומת השבחה חדשה ?
תודה.
דוגמא לחוזה כתוב
חני
10/02/10
שלום רב,איפה אני יכולה לראות דוגמא לחוזה שנחתם בין הדיירים ליזם? החוזה שקיים נראה כולו על תנאי. שיקבלו אישורים, לשיקול אנשים המקצוע וכו' זה מקובל? אשמח לראות דוגמא לחוזה חתום כדי להרגיש יותר נוח עם החתימה.העו"ד שמייצג אותנו טוען שזה אכן מקובל והגיוני ובכ"ז אשמח לראות חוזים נוספים.
תמ"א 38 - דוגמת חוזה תמ"א
עו"ד תומר יפת
מנהל
15/02/10
חני שלום,
זהו חוזה מורכב במיוחד ואיני מכיר עו"ד שיהיה מוכן לפרסמו סתם כך.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
זהו חוזה מורכב במיוחד ואיני מכיר עו"ד שיהיה מוכן לפרסמו סתם כך.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינויים לאחרונה בתמ"א 38
שי גורג'י
09/02/10
שלום
להבנתי לאחרונה בוצעו מספר שינויים לגבי זכויות הבנייה מכח התמ"א 38.
מהם השינויים אשר שונו (להבנתי מועדת השרים בינואר )ואיך זה בא לידי ביטוי וביצוע?
בתודה מראש
שי גורג'י
להבנתי לאחרונה בוצעו מספר שינויים לגבי זכויות הבנייה מכח התמ"א 38.
מהם השינויים אשר שונו (להבנתי מועדת השרים בינואר )ואיך זה בא לידי ביטוי וביצוע?
בתודה מראש
שי גורג'י
תמ"א 38 - שינויים אחרונים בה
עו"ד תומר יפת
מנהל
15/02/10
שי שלום,
ראה תשובתי לרותי למטה.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
ראה תשובתי לרותי למטה.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוצאות בניית תמא 38
רותי
09/02/10
עורך דין תומר שלום
האם יש לינק בו אפשר לראות תוצאות של תוכנית תמא 38
בפתח תקוה והמרכז?
מה אחוזי הבניה המוגמרת של תוכנית זו?
רוב התוצאות המפורסמות עי קבלנים הם כיצד הבית נראה לפני
וכיצד יראה אחרי
לדעתי עדיף לראות תוצר מוגמר
בתודה
רותי
האם יש לינק בו אפשר לראות תוצאות של תוכנית תמא 38
בפתח תקוה והמרכז?
מה אחוזי הבניה המוגמרת של תוכנית זו?
רוב התוצאות המפורסמות עי קבלנים הם כיצד הבית נראה לפני
וכיצד יראה אחרי
לדעתי עדיף לראות תוצר מוגמר
בתודה
רותי
שינויים לאחרונה בתמ"א 38
שי גורג'י
09/02/10
שלום
להבנתי לאחרונה בוצעו מספר שינויים לגבי זכויות הבנייה מכח התמ"א 38.
מהם השינויים אשר שונו (להבנתי מועדת השרים בינואר )ואיך זה בא לידי ביטוי וביצוע?
בתודה מראש
שי גורג'י
להבנתי לאחרונה בוצעו מספר שינויים לגבי זכויות הבנייה מכח התמ"א 38.
מהם השינויים אשר שונו (להבנתי מועדת השרים בינואר )ואיך זה בא לידי ביטוי וביצוע?
בתודה מראש
שי גורג'י
תוצאות לפרויקטים גמורים במרכז
שי גורג'י
09/02/10
אם תבדקו ברמת גן ברחוב המבדיל 11 המפורסם
הבניין שנבנה בין הראשונים אם לא הראשון
גם בגוגל תקישו המבדיל 11 ר"ג תגיעו לתוצאות.
הבניין שנבנה בין הראשונים אם לא הראשון
גם בגוגל תקישו המבדיל 11 ר"ג תגיעו לתוצאות.
מפקחת
מיכל
09/02/10
איפה כתוב (בחוק או במקום אחר) על כך כי קבלן צריך להגיש או להכין? בקשה להיתר בטרם פנייתו למפקחת שכאין הסכמת כל הדיירים לביצוע התמ"א?
בנוסף, האם דיירים בדירות הקיימות, הישנות, יוכלו לבצע עסקאות כאשר על הרכוש המשותף הערת אזהרה לטובת הקבלן?
בנוסף, האם דיירים בדירות הקיימות, הישנות, יוכלו לבצע עסקאות כאשר על הרכוש המשותף הערת אזהרה לטובת הקבלן?
תמ"א 38 - פניה למפקחת
עו"ד תומר יפת
מנהל
15/02/10
מיכל שלום,
קובע זאת סעיף 2 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים בפני רעידות אדמה ),התשס"ח -2008.
ניתן לעשות עסקה כאשר יש הערת אזהרה על הרכוש המשותף. זה צריך להיות מוסדר בהסכם עם היזם.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
קובע זאת סעיף 2 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים בפני רעידות אדמה ),התשס"ח -2008.
ניתן לעשות עסקה כאשר יש הערת אזהרה על הרכוש המשותף. זה צריך להיות מוסדר בהסכם עם היזם.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הגג בבעלותי בלבד
פלג
08/02/10
שלום
אנחנו 4 דירים שרוצים לשפץ את הבנין שלנו שהוקם ב1933
המבנה יושב על שטח של 800 מטר,והוא בנוי 250 מטר לקומה(סהכ2 קומות)אני מציין שגג הבנייו שלי בלבד(טאבו)
1)איזה זכויות יש לי בתמא-38 שהגג בבעלותי?
2)האים במידה ואני לוקח את כול השיפוץ עלי-וכול הדירים מתנגדים,האים בגלל שהגג שלי יש לי אפשרות מבחינה חוקית לעקוף אותם?
3)כמה אחוזי בניה מגיעים לפי השטח והגג? ואיך אפשר לקבל יותר אחוזים לבניה?
4)האים ניתן לקבל יותר אחוזי בניה בגלל שהבניין ישן-ושלעיריה עדייף שיהרסו ויבנו חדש?
אנחנו 4 דירים שרוצים לשפץ את הבנין שלנו שהוקם ב1933
המבנה יושב על שטח של 800 מטר,והוא בנוי 250 מטר לקומה(סהכ2 קומות)אני מציין שגג הבנייו שלי בלבד(טאבו)
1)איזה זכויות יש לי בתמא-38 שהגג בבעלותי?
2)האים במידה ואני לוקח את כול השיפוץ עלי-וכול הדירים מתנגדים,האים בגלל שהגג שלי יש לי אפשרות מבחינה חוקית לעקוף אותם?
3)כמה אחוזי בניה מגיעים לפי השטח והגג? ואיך אפשר לקבל יותר אחוזים לבניה?
4)האים ניתן לקבל יותר אחוזי בניה בגלל שהבניין ישן-ושלעיריה עדייף שיהרסו ויבנו חדש?
תמ"א 38 - מימוש כאשר הגג הוא של דייר אחד בלבד
עו"ד תומר יפת
מנהל
15/02/10
פלג שלום,
נדמה לי ששוחחנו בעבר. בכל זאת, ככל שהגג מוצמד רק לדירה שלך אתה יכול לממש בניה לפי התמ"א אך תזדקק להסכמת הדיירים לחיזוק המבנה, להוספת מעלית, להוספת ממ"ד אם תרצו וכיוצ"ב.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
נדמה לי ששוחחנו בעבר. בכל זאת, ככל שהגג מוצמד רק לדירה שלך אתה יכול לממש בניה לפי התמ"א אך תזדקק להסכמת הדיירים לחיזוק המבנה, להוספת מעלית, להוספת ממ"ד אם תרצו וכיוצ"ב.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החתמת דיירים על הסכמה
גדי
07/02/10
האם אנחנו הדיירים חותמים בשלב הראשון על הסכמה עקרונית לביצוע תמא 38 וליפוי כוחם של הועד המנהל את הפרויקט מטעם הדיירים עוד לפני שיודעים מה נקבל או מה יקרה בבניין ? האם זה מחייב אותנו להמשך ?
תמ"א 38 - יפויי כוח לועד הדיירים
עו"ד תומר יפת
מנהל
15/02/10
גדי שלום,
תלוי מה כתוב ביפויי הכוח.
כל עוד הוא לא נוטריוני בלתי חוזר אתה תמיד יכול לבטלו.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
תלוי מה כתוב ביפויי הכוח.
כל עוד הוא לא נוטריוני בלתי חוזר אתה תמיד יכול לבטלו.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ייצוג משפטי
תוהה
07/02/10
שלום,בבניין שלנו מנסים להתחיל להניע שיפוץ, הרחבת דירות ובניית קומה נוספת במסגרת תמ"א 38. אנחנו במגעים עם עורכי דין שייצגו אותנו מול הקבלן. שניים מעורכי הדין שפנינו אליהם טענו שלא משתלם להם לייצג אותנו, אלא אם כן ייצגו גם את הקבלן בשלב מכירת הדירות החדשות. לטענתם, אין ניגוד אינטרסים בין הייצוג שלנו מול הקבלן בשלב השיפוץ הכולל, לבין ייצוג הקבלן בשלב מכירת הדירות שיתווספו. אני מרגישה לא נוח עם הסכם כזה, ולו רק מעצם הידיעה שהקבלן ועורך הדין עתידים לחבור ביניהם לקראת סיום השיפוץ ומכירת הדירות. האם אני צודקת בכך שמעדיפה להפריד לגמרי את הייצוג שלנו מזה של הקבלן? תודה,אני
תמ"א 38 - ייצוג הדיירים על ידי עו"ד
עו"ד תומר יפת
מנהל
07/02/10
שלום רב,
הייצוג של הדיירים חייב להיות נפרד מזה של הקבלן. חד משמעית. האינטרסים לא בהכרח זהים. מניסיון, אין שום אפשרות לייצג את שני צדדי המתרס.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
הייצוג של הדיירים חייב להיות נפרד מזה של הקבלן. חד משמעית. האינטרסים לא בהכרח זהים. מניסיון, אין שום אפשרות לייצג את שני צדדי המתרס.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוספת בנייה על הגג ותמ"א 38
אני
07/02/10
אני מעוניין לבנות תוספת על הגג. בכניסה לידי כבר נבנתה תוספת מזמן, אולם לאחר שיחה עם מהנדס נאמר לי כי היום החוק הוא שמי שרוצה לבנות על הגג עליו לבצע את תמ"א 38 מצד שני ממקור אחר נאמר לי שמכיוון שהבניין הוא לא בניין על עמודים וכבר נבנו בו תוספת של ממ"דים אז אין צורך בביצוע תמ"א 38 לצורך בנייה על הגג.איך אפשר לברר זאת, האם זה נכון שאני צריך לבצע תמ"א 38???
תמ"א 38 - תוספת על הגג
עו"ד תומר יפת
מנהל
07/02/10
שלום רב,
אין חובה לממש לפי תמ"א 38. אפשר גם לפי התב"ע המקומית. עפ"י רוב כדאי לפי תמ"א 38 הן משיקולים של חיזוק הבניין והן משיקולי מס.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אין חובה לממש לפי תמ"א 38. אפשר גם לפי התב"ע המקומית. עפ"י רוב כדאי לפי תמ"א 38 הן משיקולים של חיזוק הבניין והן משיקולי מס.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוספת(ה-25 מ"ר ) של התמ"א 38
שי גורג'י
06/02/10
שלום רב
האם הזכויות המתקבלות מכוח התמ"א 38 נכללות גם לתוספת מרפסת ?( נאמר לנו כי מרפסות שמש אינן נכללות לשם מיסוי הארנונה)האם מרפסות אכן נכללות כתוספת זכויות בנייה ?
האם הזכויות המתקבלות מכוח התמ"א 38 נכללות גם לתוספת מרפסת ?( נאמר לנו כי מרפסות שמש אינן נכללות לשם מיסוי הארנונה)האם מרפסות אכן נכללות כתוספת זכויות בנייה ?
תמ"א 38 - בניית מרפסת
עו"ד תומר יפת
מנהל
07/02/10
שי שלום,
בניית מרפסת אכן נחשבת לצורך המטרים לפי התמ"א.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
בניית מרפסת אכן נחשבת לצורך המטרים לפי התמ"א.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הקמת מעלית
מיכל
06/02/10
אם דיירים רוצים להקים מעלית בבניין (ללא ערוב קבלן ו/או תמ"א 38) בתקנון הבית המשותף יש הסכמה שניתנה לפני כמה שנים להקמת מעלית.
היום חלק מהדיירים לא מוכנים להשתתף בהוצאות האם עצם ההסכמה המופיעה בתקנון מאפשרת לחייבם להשתתף , ברור כי מדובר בשכנים שבקומות הראשונות.
תודה מראש
היום חלק מהדיירים לא מוכנים להשתתף בהוצאות האם עצם ההסכמה המופיעה בתקנון מאפשרת לחייבם להשתתף , ברור כי מדובר בשכנים שבקומות הראשונות.
תודה מראש
תמ"א 38 - הקמת מעלית
עו"ד תומר יפת
מנהל
07/02/10
מיכל שלום,
ככל ששאלתך אינה נוגעת לתמ"א מוטב להפנותה לפורום נדל"ן.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
ככל ששאלתך אינה נוגעת לתמ"א מוטב להפנותה לפורום נדל"ן.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38
מיכל
06/02/10
1. האם ניתן לצאת לדרך עם 66% הסכמות של דיירים מבלי להוציא היתר בטרם הפנייה למפקחת?
2. האם רישום הערת אזהרה על רכוש משותף לא מונע מהדיירים לבצע עסקאות בדירותיהם אשר לכל דירה קיים חלק ברכוש המשותף?
תודה
2. האם רישום הערת אזהרה על רכוש משותף לא מונע מהדיירים לבצע עסקאות בדירותיהם אשר לכל דירה קיים חלק ברכוש המשותף?
תודה
תמ"א 38 - הסכמת דיירים ורישום הערת אזהרה
עו"ד תומר יפת
מנהל
07/02/10
מיכל שלום,
מעשית אף קבלן לא מתחיל לעבוד עם 66% הסכמה שכן אז הוא צריך להכין בקשה להיתר ורק אח"כ לפנות למפקחת. זה לא כדאי כלכלית.
ניתן לבצע עסקאות לאחר רישום הערת אזהרה על הרכוש המשותף.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
מעשית אף קבלן לא מתחיל לעבוד עם 66% הסכמה שכן אז הוא צריך להכין בקשה להיתר ורק אח"כ לפנות למפקחת. זה לא כדאי כלכלית.
ניתן לבצע עסקאות לאחר רישום הערת אזהרה על הרכוש המשותף.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 בבניין עם 6 קומות +פנטהאוס
ג'קי , אשדוד
04/02/10
שלום רב,רציתי לדעת השלבים הראשונים שעלינו הדיירים לעשות בכדי לחזק את הבניין,למי לפנות, וכן מה ניתן לעשות כאשר יש פנטהאוס ולא ניתן לבנות עוד קומות? איזה זכויות נוספות הקבלן יכול לקבל בכדי לרצות להיכנס לפרוייקט באשדוד. הבניין עם מעלית קטנה, ללא ממ"ד,יש מקלט בקומת הקרקע,והבניין ישן.
*הערת מערכת לנוחותך - מצא עו"ד באינדקס עורכי הדין: עורכי דין באשדוד
*הערת מערכת לנוחותך - מצא עו"ד באינדקס עורכי הדין: עורכי דין באשדוד
תמ"א 38 - בדיקת התכנות
עו"ד תומר יפת
מנהל
07/02/10
ג'קי שלום,
ראשית, יש לפנות לעירייה כדי לראות כי הבניין אכן מתאים.
אח"כ יש לפנות ליזמים ולבחון את רצונם להיכנס לפרוייקט. באשדוד, אכן יש בעיית כדאיות לפי מיטב ידיעתי (עד שהעירייה לא תיזום תוכנית לבנייה של יותר מקומה אחת במסגרת התמ"א).
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
ראשית, יש לפנות לעירייה כדי לראות כי הבניין אכן מתאים.
אח"כ יש לפנות ליזמים ולבחון את רצונם להיכנס לפרוייקט. באשדוד, אכן יש בעיית כדאיות לפי מיטב ידיעתי (עד שהעירייה לא תיזום תוכנית לבנייה של יותר מקומה אחת במסגרת התמ"א).
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ניגוד עניינים עו"ד דיירים
KISHNER ADV.
03/02/10
אני מתנצל על פנייה לפורום המיועד לאלו שאינם עו"ד, אולם נראה כי התמחותך היא בנושא תמ"א 38, וניסיתי לבחון בפדאור האתיקה תשובה ולא נמצאה. פנו אליי דיירים ליצוגם מול קבלן עימו הם נמצאים במו"מ מתקדם בטרם חתימה על הצהרת הכוונות של הקבלן. מקריאת חומר באתר מס שבח, נראה כי תשלום שכר טרחת עו"ד הדיירים ע"י הקבלן מקובלת, האם מניסיונך הרב, ניתן לפתור את הבעיה האתית באופן בו שכרי ישולם מחשבון הנציגות והקבלן יעביר את התשלום לחשבון כנגד. האם זה מקובל? האם הסכם שכר הטרחה צריך להיחתם עם הנציגות בלבד או עם כל הדיירים? אשמח לקבל דוגמת הסכם שכר טרחה. תודה רבה
תמ"א 38 - שכ"ט עו"ד
עו"ד תומר יפת
מנהל
07/02/10
שלום רב,
אני נוהג לרשום בהסכם כי שכה"ט ישולם על ידי הדיירים ואילו היזם ישפה אותם על תשלום זה.
כך אין בעיה אתית והדבר בהחלט מוכר על ידי רשויות המס בעסקה מעין זו.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אני נוהג לרשום בהסכם כי שכה"ט ישולם על ידי הדיירים ואילו היזם ישפה אותם על תשלום זה.
כך אין בעיה אתית והדבר בהחלט מוכר על ידי רשויות המס בעסקה מעין זו.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכ"ט עו"ד
אבי
03/02/10
שלום ותודה מראש על העזרה
לאחר שקראתי את התשובות בפורום לגבי שכ"ט עו"ד עדיין יש לי שאלות.
רקע: בבניין של 6 דיירים- היזם יבנה 2 דירות על הגג ויקבל אותן, ולדיירים יבנה ממ"ד ומרפסת וכמובן חיזוק המבנה.
כמה נהוג שכ"ט עו"ד במקרה כזה?
כיצד יוצרים את הקונסטלציה שהקבלן יישא בשכה"ט אבל עוה"ד ייבחר וייצג את האינטרסים של הדיירים בלבד?
יותר חשוב לי לדעת מה טווח שכ"ט עו"ד בעסקאות כאלה (ליווי הפרוייקט ולא רק חתימה על ההסכם).
תודה
אבי
לאחר שקראתי את התשובות בפורום לגבי שכ"ט עו"ד עדיין יש לי שאלות.
רקע: בבניין של 6 דיירים- היזם יבנה 2 דירות על הגג ויקבל אותן, ולדיירים יבנה ממ"ד ומרפסת וכמובן חיזוק המבנה.
כמה נהוג שכ"ט עו"ד במקרה כזה?
כיצד יוצרים את הקונסטלציה שהקבלן יישא בשכה"ט אבל עוה"ד ייבחר וייצג את האינטרסים של הדיירים בלבד?
יותר חשוב לי לדעת מה טווח שכ"ט עו"ד בעסקאות כאלה (ליווי הפרוייקט ולא רק חתימה על ההסכם).
תודה
אבי
תמ"א 38 - שכ"ט עו"ד
עו"ד תומר יפת
מנהל
07/02/10
אבי שלום,
שאלתך מקבילה קצת לשאלה כמה שווה רכב?
התשובה: איזה רכב?
מה נותן עוה"ד? עד כמה הוא מנוסה בזה?
בכל העסקאות בהן אני מייצג דיירים מעולם לא הייתה בעיה בניסוח התשלום של הקבלן לעוה"ד של הדיירים וכן לא הייתה מחלוקת על הסכום. זה דבר שצריך להיקבע בהסכמה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
שאלתך מקבילה קצת לשאלה כמה שווה רכב?
התשובה: איזה רכב?
מה נותן עוה"ד? עד כמה הוא מנוסה בזה?
בכל העסקאות בהן אני מייצג דיירים מעולם לא הייתה בעיה בניסוח התשלום של הקבלן לעוה"ד של הדיירים וכן לא הייתה מחלוקת על הסכום. זה דבר שצריך להיקבע בהסכמה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 דיירים בשכירות של עמידר
הילה
30/01/10
שאלותי:
1. יש בבניננו מספר דיירים בשכירות של עמידר מי זה שנותן את הסכמו
לתוכנית? הדייר או עמידר?
2.האם רשאי הקבלן לבנות על הגג שני קומות? מה אומר החוק?
3.כרגע אין חניה בביתנו. הקבלן רוצה לבנות חניה רק לדיירי הקומות
החדשות האם זה לא הפסד לדיירים הנוכחים?
1. יש בבניננו מספר דיירים בשכירות של עמידר מי זה שנותן את הסכמו
לתוכנית? הדייר או עמידר?
2.האם רשאי הקבלן לבנות על הגג שני קומות? מה אומר החוק?
3.כרגע אין חניה בביתנו. הקבלן רוצה לבנות חניה רק לדיירי הקומות
החדשות האם זה לא הפסד לדיירים הנוכחים?
תמ"א 38 - שאלות שונות
עו"ד תומר יפת
מנהל
07/02/10
הילה שלום,
מי שמוגדר כבעלים הוא זה שצריך לתת את הסכמתו.
ניתן לבנות שתי קומות בערים שיזמו תוכניות נקודתיות כגון רמת גן וראשון לציון.
חניות לדירות החדשות הנן חובה ולקבלן אין שום אפשרות אחרת.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
מי שמוגדר כבעלים הוא זה שצריך לתת את הסכמתו.
ניתן לבנות שתי קומות בערים שיזמו תוכניות נקודתיות כגון רמת גן וראשון לציון.
חניות לדירות החדשות הנן חובה ולקבלן אין שום אפשרות אחרת.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
