פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
ב"כ הדיירים מתנגד להצעת דייר
אברהם
05/01/12
במפגשי הועד אני היצעתי להביא אדריכל מטעמי בכדי שיוציא היתרים מהעירייה לגבי תמ"א 38 ומי שמתנגד לכך זו העו"ד שמייצגת את רוב הדיירים. הדיירים מצידם טוענים שלפנות לאדריכל יעלה להם כסף והם רוצים פרוייקט בלי כסף ולכן הם מוכנים לחתום ליזם עוד לפני שמגיש תוכניות לעירייה להיתר. מה אני יכול לעשות כנגד אותו עו"ד ?
תמ"א 38 - מחלוקת בין דייר לכלל הדיירים / בא כוחם
עו"ד תומר יפת
מנהל
06/01/12
אברהם שלום,
שמורה לך כמובן הזכות להתנגד לפרוייקט ולא לחתום על ההסכם עם אותו יזם.
לא ניתן למנוע מאחרים להתקשר עימו.
מהניסיון שלנו, ההתקשרות עם הקבלן בדרך זו ברמה העקרונית היא מקובלת וזאת מבלי לבחון את פרטי העסקה ממש.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת,
מנהל פורום תמ"א 38
שמורה לך כמובן הזכות להתנגד לפרוייקט ולא לחתום על ההסכם עם אותו יזם.
לא ניתן למנוע מאחרים להתקשר עימו.
מהניסיון שלנו, ההתקשרות עם הקבלן בדרך זו ברמה העקרונית היא מקובלת וזאת מבלי לבחון את פרטי העסקה ממש.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת,
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוספת קומה בבניין בן 4 קומות בבני ברק
יוסיל
04/01/12
שלום רב,
מדובר בבניין בן 4 קומות על עמודים בבני ברק. דיירי הקומה העליונה רוצים לבנות על הגג. אנו התנגדנו בטענה שהפעלת תמ"א 38 תהיה יעילה יותר מה עוד שהבניין מיושן מאד (וייתכן שאינו עמיד בפני רעידות אדמה). העירייה דחתה את התנגדותנו בטענה שרוב הדיירים מסכימים לבנייה.
1. האם יש משהו שבאפשרותנו לעשות?
2. האם אין לנו זכות התנגדות לבנייה על הגג בבית משותף מבלי שעיריה תוכל :"לנפנף" אותנו מהמדרגות?
3. אנחנו חילוניים והדיירים דתיים, האם ייתכן שיש פה "עזרה" סמויה של העיריה לדתיים על חשבוננו? האם אנו זכאים לפיצוי על בניה על הגג?
בברכה ובתודה יוסי
מדובר בבניין בן 4 קומות על עמודים בבני ברק. דיירי הקומה העליונה רוצים לבנות על הגג. אנו התנגדנו בטענה שהפעלת תמ"א 38 תהיה יעילה יותר מה עוד שהבניין מיושן מאד (וייתכן שאינו עמיד בפני רעידות אדמה). העירייה דחתה את התנגדותנו בטענה שרוב הדיירים מסכימים לבנייה.
1. האם יש משהו שבאפשרותנו לעשות?
2. האם אין לנו זכות התנגדות לבנייה על הגג בבית משותף מבלי שעיריה תוכל :"לנפנף" אותנו מהמדרגות?
3. אנחנו חילוניים והדיירים דתיים, האם ייתכן שיש פה "עזרה" סמויה של העיריה לדתיים על חשבוננו? האם אנו זכאים לפיצוי על בניה על הגג?
בברכה ובתודה יוסי
תמ"א 38 - גיבוש רוב של דיירים
עו"ד תומר יפת
מנהל
06/01/12
יוסי שלום,
ישנה בעיה אם אין הסכמה של 66% מהדיירים לביצוע עסקת תמ"א. כיום, זוהי דרישת סף.
בברכה,
עו"ד תומר יפת,
מנהל פורום תמ"א 38
ישנה בעיה אם אין הסכמה של 66% מהדיירים לביצוע עסקת תמ"א. כיום, זוהי דרישת סף.
בברכה,
עו"ד תומר יפת,
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אחריות ב"כ הדיירים – יפוי כח
צחי
04/01/12
האם יש חשיבות לכך שעו"ד הדיירים יהיה זה שירשום שיעבודים והערות וכן יתקן את צו רישום הבית המשותף או שאין בעיה לתת יפוי לב"כ היזם כדי שיבצע פעולות אלה?. כלומר, אם נותנים יפוי כח לב"כ היזם לבצע פעולות אין בכך "איבוד שליטה" של הדיירים?
תפקיד עוה"ד
עו"ד תומר יפת
מנהל
04/01/12
צחי שלום,
אין שום בעיה, להיפך, כך נהוג.
כמובן שהכל תחת פיקוח של עוה"ד מטעם הדיירים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אין שום בעיה, להיפך, כך נהוג.
כמובן שהכל תחת פיקוח של עוה"ד מטעם הדיירים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דינה של חניה משותפת לאחר הוספת קומות
רחלי
03/01/12
מדובר בבניין בו 8 חניות משותפות ל-8 בעלי דירות שהן לא רשומות בטאבו על שמם של הדיירים.
לאחר הוספת הקומות מטעם תמא יקצו לדירות הנוספות חניות בטאבו.
האם הם יוכלו לחנות גם בחניה המשותפת?
האם בעלי הדירות הקיימות יכולים לרכוש חניה פרטית ולרשום על שמם בטאבו לפני תחילת תוספת הקומות של תמא.
אם כן איך עושים זאת
לאחר הוספת הקומות מטעם תמא יקצו לדירות הנוספות חניות בטאבו.
האם הם יוכלו לחנות גם בחניה המשותפת?
האם בעלי הדירות הקיימות יכולים לרכוש חניה פרטית ולרשום על שמם בטאבו לפני תחילת תוספת הקומות של תמא.
אם כן איך עושים זאת
חניות לדיירים הקיימים
עו"ד תומר יפת
מנהל
04/01/12
רחלי שלום,
תמ"א 38 דורשת הקצאת שטח חניה בטאבו לכל דירה חדשה. יחד עם זאת, נהוג כי ככל שהדבר ניתן מבחינה תכנונית, יתר החניות הקיימות נרשמות עם תיקון רישום הבתים המשותף ע"ש הדייירם הקיימים באופן פרטי לכל תת חלקה בטאבו ע"י היזם. כמובן שזה צריך להתבטא בהסכם עם היזם.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
תמ"א 38 דורשת הקצאת שטח חניה בטאבו לכל דירה חדשה. יחד עם זאת, נהוג כי ככל שהדבר ניתן מבחינה תכנונית, יתר החניות הקיימות נרשמות עם תיקון רישום הבתים המשותף ע"ש הדייירם הקיימים באופן פרטי לכל תת חלקה בטאבו ע"י היזם. כמובן שזה צריך להתבטא בהסכם עם היזם.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 גוברת על זכות הקניין
נורית
02/01/12
שלום ,אודה לכם אם תיידעו אותי מה מספר ההליך/הפסיקה בנושא הנ"ל ,אשר נדון, עד כמה שידוע לי בחיפה
תודה
תודה
תמ"א 38 גוברת על זכות הקניין
עו"ד תומר יפת
מנהל
04/01/12
נורית שלום,
פס"ד לדוגמא של המפקחת על הבתים המשותפים בנתניה הליך 36/11.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
פס"ד לדוגמא של המפקחת על הבתים המשותפים בנתניה הליך 36/11.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כיצד אפשר לדעת איזה מבנים אושרו תמא
איריס
02/01/12
כיצד אפשר לדעת לאיזה מבנים אושר תמא. אני רוצה לקנות דירה ואמרו לי שאושר תמא ועכשיו מחכים. כיצד אני יכולה לדעת בוודאות שבביניין יעשו פרוייקט תמא?
בדיקת מבנים לביצוע תמ"א
עו"ד תומר יפת
מנהל
04/01/12
איריס שלום,
במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית ניתן לקבל מידע כגון זה. ישנן עיריות המפרסמות נתונים אלו באתר האינטרנט.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית ניתן לקבל מידע כגון זה. ישנן עיריות המפרסמות נתונים אלו באתר האינטרנט.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות דיירים לתמ"א 38/2
דפנה
02/01/12
אנו דיירי בניין המאושר לתמ"א 38/2 בהוד השרון. בבניין 8 דירות וקבלנו הצעה מקבלן המקובלת על 6 מתוך 8 הדירות.ל-2 דירות בעלים אחד שמשכיר את הדירות ואינו מוכן לביצוע הפרוייקט. האם יש תקדים לביצוע תמ"א 38/2 מבלי שתהיה הסכמה של 100%, האם יש דרך לחייב אותו להסכים לפרוייקט? תודה , דפנה
התנגדות לתמ"א/2
עו"ד תומר יפת
מנהל
04/01/12
שלום דפנה,
לצערי, לצורך ביצוע תמ"א 38/2 יש צורך בהסכמת 100% מבעלי הזכויות.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
לצערי, לצורך ביצוע תמ"א 38/2 יש צורך בהסכמת 100% מבעלי הזכויות.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סמכויות המפקח על הבתים המשותפים
אברהם
01/01/12
אני מתנגד לתמ"א 38. וקבלתי טיוטת הסכם למו"מ שאומרת ש- כל הזכויות הקיימות של הבניין וגם זכויות תמ"א 38 וגם זכויות עתידיות יהיו של הקבלן. האם המפקח על הבתים המשותפים בעל סמכות לחתום על זכויות מלבד זכויות תמ"א 38? כלומר גם על כל הזכויות הנוכחיות וגם על כל הזכויות העתידיות?
סמכות המפקח
עו"ד תומר יפת
מנהל
04/01/12
אברהם שלום,
מבחינה עקרונית, אכן יש למפקח סמכות להורות על ביצוע ההסכם במתכונתו הקיימת.
אולם, המפקח הינו גוף שיפוטי וככזה הרי שככל שקיים בהסכם סעיף ו/או הסכמה שאינם ראויים לפי שיקולו, הרי שלא יאשר את ההסכם.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
מבחינה עקרונית, אכן יש למפקח סמכות להורות על ביצוע ההסכם במתכונתו הקיימת.
אולם, המפקח הינו גוף שיפוטי וככזה הרי שככל שקיים בהסכם סעיף ו/או הסכמה שאינם ראויים לפי שיקולו, הרי שלא יאשר את ההסכם.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכמת בעלי הדירות – תיקון להודעתי
רזיה
31/12/11
מדובר בתוספת של 8 דירות ולא 4.
ראי תשובתי למטה
עו"ד תומר יפת
מנהל
01/01/12
רזיה שלום,
ראי תגובתי...
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
ראי תגובתי...
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכמת בעלי הדירות
רזיה
31/12/11
בבניין שבו אנו גרים 4 קומות, 16 דירות. תוכנית היזם באסיפת הדיירים : תוספת של 4 דירות, בבניית 3 קומות נוספות, כשבעליונה (קומה 7 העתידית) חדר שיתווסף לאחת הדירות שבקומה 6 ( וכמובן תוספת לדירות כגון ממ"ד, מרפסת ועוד). שאלתי: כמה מבעלי הדירות צריכים להסכים לכך כדי שהיזם יוכל להוציא לפועל תוספת זו של קומות ודירות ?
הסכמת הדיירים
עו"ד תומר יפת
מנהל
01/01/12
רזיה שלום,
ככל שמדובר בהסכם תמ"א 38, אין רלוונטיות לשאלה מה בונה היזם. ככל שתהא הסכמת 66% מבעלי הזכויות על ההסכם ניתן לצאת לדרך ולתבוע את המתנגדים אצל המפקח על הבתים המשותפים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
ככל שמדובר בהסכם תמ"א 38, אין רלוונטיות לשאלה מה בונה היזם. ככל שתהא הסכמת 66% מבעלי הזכויות על ההסכם ניתן לצאת לדרך ולתבוע את המתנגדים אצל המפקח על הבתים המשותפים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמורה לדיירים
דק
29/12/11
שלום רב,אם מבצעים תמ"א 38 בבניין בן 8 קומות בצפ' ת"א והקבלן מקבל קומה אחת עם 4 פנטהאוזים (כלומר קומה וחצי), מה התמורה שהדיירים יכולים לקבל?האם ממ"ד בגודל 12 מ', מרפסת (מרפסת אחת גדולה או מרפסת בינונית+מרפסת נוספת קטנה - לפי החלטת הדיירים)ושיפוץ חיצוני של הבניין - מהווים תמורה הולמת?כמה זמן בערך אמורה להמשך הבנייה בבניין בן 8 קומות?ועוד שאלה - מה ההבדל בין תמ"א 38 לתמ"א 38/2?תודה
תמורות לדיירים
עו"ד תומר יפת
מנהל
01/01/12
דק שלום (דקל...?),
איני נכנס בדר"כ לצדדים המסחריים של העסקה, אולם מנסיוני התמורה נראית אכן הולמת. לפירוט רציני יותר צריך להיוועץ בשמאי.
לשאלתך השנייה, תמ"א 38/1 הינה שיפוץ הבניין ותוספות בנייה לדיירים בבניין הקיים ותמ"א 38/2 הינה תהליך של פינוי בינוי נקודתי.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
איני נכנס בדר"כ לצדדים המסחריים של העסקה, אולם מנסיוני התמורה נראית אכן הולמת. לפירוט רציני יותר צריך להיוועץ בשמאי.
לשאלתך השנייה, תמ"א 38/1 הינה שיפוץ הבניין ותוספות בנייה לדיירים בבניין הקיים ותמ"א 38/2 הינה תהליך של פינוי בינוי נקודתי.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפרדת הגג לתת חלקה
יוסי
29/12/11
רציתי לשאול ברשותכם, בתהליך תמ"א 38 רגילה, ממתי אפשר להפריד את גג הבניין ולרושמו כתת חלקה/חלקות נפרדות [בכדי לאפשר רישום משכנתא/ביטחונות על הגג, ו/או רישום מכירת הדירות העתידיות בטאבו].תודה רבה
הפרדת יחידה רישומית
עו"ד תומר יפת
מנהל
01/01/12
יוסי שלום,
עם חתימת 100% דיירים על ההסכם או עם אישור המפקח על הבתים המשותפים נגד המתנגדים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
עם חתימת 100% דיירים על ההסכם או עם אישור המפקח על הבתים המשותפים נגד המתנגדים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38
רויטל
29/12/11
לפני כשנה חתמנו על הסכם מול העו"ד לגבי התמ"א. להסכם היה מצורף תכנית + שרטוט ונאמר שזה סופי. עתה קיבלנו מכתב מהעו"ד שהנציגות חתמה על התכנית ואם אנו רוצים אנו יכולים לבוא לעיין ואם לא אז החתימה של הנציגות מספקת. האם באמת יכול להיות דבר כזה ? קרי, הנציגות קובעת הכל. יש להדגיש שנעשו שינויים מהותיים בתכנית עליהם לא הייתי חותמת. מה ניתן לעשות ?
שינויים בתוכנית להיתר
עו"ד תומר יפת
מנהל
01/01/12
רויטל שלום,
אכן יתכן בהחלט מצב כזה.
העירייה והוועדה אינן מחויבות לתכנון הראשוני ומערימות דרישות שונות, ובהתאם התיקונים.
הסכם התמ"א אכן לעיתים קרובות מסמיך את הנציגות לאשר את התיקונים, אולם יש לבחון כיצד ההסכם שלכם קבע יש לפעול ככל שיש שינויים מהותיים מהתוכנית הראשונית. הסכם נכון צריך לשקף וליתן מענה למצב בו יש שינויים הנחשבים למהותיים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אכן יתכן בהחלט מצב כזה.
העירייה והוועדה אינן מחויבות לתכנון הראשוני ומערימות דרישות שונות, ובהתאם התיקונים.
הסכם התמ"א אכן לעיתים קרובות מסמיך את הנציגות לאשר את התיקונים, אולם יש לבחון כיצד ההסכם שלכם קבע יש לפעול ככל שיש שינויים מהותיים מהתוכנית הראשונית. הסכם נכון צריך לשקף וליתן מענה למצב בו יש שינויים הנחשבים למהותיים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 2 חדר על הגג
אייל
28/12/11
שלום
בבניין שלנו (14 דירות) החלו להחתים דיירים על הסכמה ל 38 2
אנו גרים בקומה 3 ולפני 15 שנה בנינו חדר על הגג ופטיו (סה"כ כ 70 מ"ר)
כחוק לאחר הסכמת כל הדיירים וקבלת היתר מהעירייה
התוספת אינה רשומה בטאבו היות ולא בוצעה פרצלציה
לאחר ההוספה
האם עומדת לנו זכות לדירה חלופית משודרגת יותר מאשר יתר הדיירים
(קומה אחרונה פנטהאוס וכו')?
תודה
בבניין שלנו (14 דירות) החלו להחתים דיירים על הסכמה ל 38 2
אנו גרים בקומה 3 ולפני 15 שנה בנינו חדר על הגג ופטיו (סה"כ כ 70 מ"ר)
כחוק לאחר הסכמת כל הדיירים וקבלת היתר מהעירייה
התוספת אינה רשומה בטאבו היות ולא בוצעה פרצלציה
לאחר ההוספה
האם עומדת לנו זכות לדירה חלופית משודרגת יותר מאשר יתר הדיירים
(קומה אחרונה פנטהאוס וכו')?
תודה
תמ"א 38/2 וחדר על הגג
עו"ד תומר יפת
מנהל
01/01/12
אייל שלום,
ככל שהינך מחזיק בחלק גדול יותר ברכוש המשותף כך התמורות שלך אמורות להיות גבוהות יותר. אם הזכויות שלך בגג באות לידי ביטוי בהסכם שיתוף יש להביא את הדבר לידיעת היזם ככל שההסכם אינו נרשם בטאבו.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
ככל שהינך מחזיק בחלק גדול יותר ברכוש המשותף כך התמורות שלך אמורות להיות גבוהות יותר. אם הזכויות שלך בגג באות לידי ביטוי בהסכם שיתוף יש להביא את הדבר לידיעת היזם ככל שההסכם אינו נרשם בטאבו.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אם יחפרו אצלנו מרתף חניה במסגרת תמ"א 38…
גלי
28/12/11
נהוג שנותנים ערבות ביצוע גבוהה יותר מאשר אם החניות הן רגילות?
ערבות לחניות
עו"ד תומר יפת
מנהל
01/01/12
גלי שלום,
גובה הערבות הינו נגזרת של תמורות הדייירים בפרויקט. מכאן שאכן בדר"כ כל תוספת לדייירים משתקפת בערבות.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
גובה הערבות הינו נגזרת של תמורות הדייירים בפרויקט. מכאן שאכן בדר"כ כל תוספת לדייירים משתקפת בערבות.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מהו סכום הערבות שנהוג לקבל מהקבלן…
מירב
27/12/11
הבניין הוא בן 4 קומות על עמודים.
בהתנהלות שלנו מול קבלנים מדובר על 2.5 קומות נוספות.
המגמה היא להוסיף ממ"ד/חדר + מרפסת בגודל 8 מ"ר.
מהו הסכום / האחוז שצריך לחשב על פי כל פרמטר הבא:
*הוספת קומות (כמובן עם שיפוץ גינה,לובי, ארונות חשמל וכיוצ"ב)
* הוספת ממד
* או הוספת חדר
* הוספת מרפסת
תודה!!
בהתנהלות שלנו מול קבלנים מדובר על 2.5 קומות נוספות.
המגמה היא להוסיף ממ"ד/חדר + מרפסת בגודל 8 מ"ר.
מהו הסכום / האחוז שצריך לחשב על פי כל פרמטר הבא:
*הוספת קומות (כמובן עם שיפוץ גינה,לובי, ארונות חשמל וכיוצ"ב)
* הוספת ממד
* או הוספת חדר
* הוספת מרפסת
תודה!!
סכום ערבות
עו"ד תומר יפת
מנהל
01/01/12
מירב שלום,
סכום הערבות הנוהג הינו בערך 10-15% משווי התמורות של הדיירים. תלוי ביזם ובמורכבות הפרויקט.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
סכום הערבות הנוהג הינו בערך 10-15% משווי התמורות של הדיירים. תלוי ביזם ובמורכבות הפרויקט.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38
איתן
27/12/11
שלום,
ברשותי דירה בבלוק (אינני גר בה) אשר מס' דיירים בו יזמו פנייה לקבלני תמ"א. יום אחד ביקש נציג הועד לפגוש אותי, העביר לי נוסח של "כתב הסכמה והתחייבות לאפשר ביצוע בניה לתמ"א וביקש כי אחתום בטענה כי רוב הבלוק כבר חתם. אני ביקשתי להביא הצעה של קבלן מטעמי, אך נציג הועד אמר כי לא ניתן להגיש עוד הצעות מכיוון שכבר יש רוב של 66% מהדיירים אשר חתמו. מאז מפעילים עלי הדיירים והקבלן (שאף איים) לחץ בלתי פוסק שאחתום.
- האם נהג ועד הבית כחוק כאשר לא יידע אותי על פעולותיו?
- האם, לאחר חתימת רוב הדיירים על כתב ההסכמה, יש מניעה לקבל הצעה מקבלן אחר ואף להתקשר עימו בכתב הסכמה אחר ונפרד?
- האם אני מחוייב לחתום על ההסכם שהציג לי נציג הועד?
ברשותי דירה בבלוק (אינני גר בה) אשר מס' דיירים בו יזמו פנייה לקבלני תמ"א. יום אחד ביקש נציג הועד לפגוש אותי, העביר לי נוסח של "כתב הסכמה והתחייבות לאפשר ביצוע בניה לתמ"א וביקש כי אחתום בטענה כי רוב הבלוק כבר חתם. אני ביקשתי להביא הצעה של קבלן מטעמי, אך נציג הועד אמר כי לא ניתן להגיש עוד הצעות מכיוון שכבר יש רוב של 66% מהדיירים אשר חתמו. מאז מפעילים עלי הדיירים והקבלן (שאף איים) לחץ בלתי פוסק שאחתום.
- האם נהג ועד הבית כחוק כאשר לא יידע אותי על פעולותיו?
- האם, לאחר חתימת רוב הדיירים על כתב ההסכמה, יש מניעה לקבל הצעה מקבלן אחר ואף להתקשר עימו בכתב הסכמה אחר ונפרד?
- האם אני מחוייב לחתום על ההסכם שהציג לי נציג הועד?
תמ"א 38
עו"ד תומר יפת
מנהל
01/01/12
איתן שלום,
לא ברור על מה ביקשו להחתים אותך. אם בקשו ממך לחתום על הסכם לביצוע תמ"א 38 (הסכם משפטי מחייב לביצוע) תמוה בעיניי שעד היום הנציגות לא פעלה לעדכן אותך בהתקדמות הפרויקט. ישנה חובת תום לב לנציגות שחלק ממנה היא שקיפות מלאה מול הדיירים במהלך המו"מ.
אם ביקשו שתחתום על הסכמה כללית לבדיקות יזמים וכדאיות הפרויקט וכיו"ב, הרי שאין הרבה משמעות לחתימת 66%.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
לא ברור על מה ביקשו להחתים אותך. אם בקשו ממך לחתום על הסכם לביצוע תמ"א 38 (הסכם משפטי מחייב לביצוע) תמוה בעיניי שעד היום הנציגות לא פעלה לעדכן אותך בהתקדמות הפרויקט. ישנה חובת תום לב לנציגות שחלק ממנה היא שקיפות מלאה מול הדיירים במהלך המו"מ.
אם ביקשו שתחתום על הסכמה כללית לבדיקות יזמים וכדאיות הפרויקט וכיו"ב, הרי שאין הרבה משמעות לחתימת 66%.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פנוי דיירים בעת ביצוע תמ"א
אביב
25/12/11
האם בעת ביצוע התמ"א,חייב הקבלן לפנות את הדיירים שגרים בקומה האחרונה,כאשר הוא מתחיל לבנות מעליהם?
פינוי דיירים
עו"ד תומר יפת
מנהל
27/12/11
אביב שלום,
לא נהוג לפנות את הדיירים בעסקאות תמ"א.
דיירי הקומה האחרונה מתפנים רק ככל והגג הקיים הינו גג רעפים כך שיש צורך כמובן לצקת תקרה במקום הרעפים.
כמובן שתמיד ישנם מקרים רגישים ספציפיים, כל מקרה לגופו.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
לא נהוג לפנות את הדיירים בעסקאות תמ"א.
דיירי הקומה האחרונה מתפנים רק ככל והגג הקיים הינו גג רעפים כך שיש צורך כמובן לצקת תקרה במקום הרעפים.
כמובן שתמיד ישנם מקרים רגישים ספציפיים, כל מקרה לגופו.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם חלה חובה על תוספת ממד בביצוע תמא 38
יניב
25/12/11
תוספת ממד לבנין בו אני גר היא מורכבת מאוד לתכנון.
האם ניתן לוותר על תוספת הממד או שהתמא 38 מחייבת את בנייתו ?
האם ניתן לוותר על תוספת הממד או שהתמא 38 מחייבת את בנייתו ?
חובה לתוספת ממ"ד
עו"ד תומר יפת
מנהל
26/12/11
יניב שלום,
התמ"א מחייבת את חיזוק הבניין. ממ"ד הינו חובה לדירות החדשות בלבד ככל דירה חדשה הנבנית היום.
ניתן לחזק הבניין אף ללא ממ"ד.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
התמ"א מחייבת את חיזוק הבניין. ממ"ד הינו חובה לדירות החדשות בלבד ככל דירה חדשה הנבנית היום.
ניתן לחזק הבניין אף ללא ממ"ד.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38-2 ברמת גן
רוניתי
24/12/11
שלום רב,
אנו 8 דיירים בבניין ברמת גן השוקלים לבצע פרוייקט 38/2.
בקומת הקרקע 2 דיירים, בקומה ראשונה 2 דיירים, בקומה שניה 2 דיירים ובקומה שלישית 2 דיירים.
במצב זה כמה קומות נוספות רשאי הקבלן לבנות ?
האם בעלי דירות בכל הקומות מקבלים מהקבלן אותה תמורה (דירה חלופית)?
האם קיימת בעייתיות בכך שהיזם-קבלן מציע לשלם את שכר הטרחה של המפקח ועורך הדין מטעם הדיירים? האם אין בכך משום ניגוד עניינים כאשר עורך הדין למשל אמור לדאוג לדיירים מחד ומאידך הוא מקבל משכורת מהיזם?
תודה,
אנו 8 דיירים בבניין ברמת גן השוקלים לבצע פרוייקט 38/2.
בקומת הקרקע 2 דיירים, בקומה ראשונה 2 דיירים, בקומה שניה 2 דיירים ובקומה שלישית 2 דיירים.
במצב זה כמה קומות נוספות רשאי הקבלן לבנות ?
האם בעלי דירות בכל הקומות מקבלים מהקבלן אותה תמורה (דירה חלופית)?
האם קיימת בעייתיות בכך שהיזם-קבלן מציע לשלם את שכר הטרחה של המפקח ועורך הדין מטעם הדיירים? האם אין בכך משום ניגוד עניינים כאשר עורך הדין למשל אמור לדאוג לדיירים מחד ומאידך הוא מקבל משכורת מהיזם?
תודה,
תמ"א 38 - תמ"א 38/2 ברמת גן
עו"ד תומר יפת
מנהל
25/12/11
רוניתי שלום,
התשובה לשאלתך כרוכה בניתוח זכויות הבניה שיש במגרש שזהו בדרך כלל משתנה של גודל המגרש והתוכנית החלה עליו.
ישנו חשש לניגוד עניינים מתוך כך ששכר היועצים של הדיירים משולם על ידי היזם, אך שקיפות ומודעות לכך מעמעמים זאת וכך נהוג בתחום הזה במאות עסקאות.
יש לבחור יועצים בעלי אינטגרטי מקצועי.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
התשובה לשאלתך כרוכה בניתוח זכויות הבניה שיש במגרש שזהו בדרך כלל משתנה של גודל המגרש והתוכנית החלה עליו.
ישנו חשש לניגוד עניינים מתוך כך ששכר היועצים של הדיירים משולם על ידי היזם, אך שקיפות ומודעות לכך מעמעמים זאת וכך נהוג בתחום הזה במאות עסקאות.
יש לבחור יועצים בעלי אינטגרטי מקצועי.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוספת בניה על גג ומנגד תמ"א
ירון
24/12/11
התחלתי בהליך של החתמת דיירים על אישור לבנות על גג הבניין שילמתי מקדמה למהנדס 2000 ש"ח, נישאר לי להחתים 3 דיירים. מנגד ועד הבית מתוך קנאה נטו מחתים את הדיירים על תמ"א 38, אני גם חתמתי על תמ"א 38 שלא יקרה מצב שאהיה כפוי טובה או אפתח במלחמות עם השכנים שלי בכל זאת הם חתמו לי על בניה על גג ואני אפילו לא מוכן לחתום על הבדיקה בלבד, אציין שאני חתמתי רק על המסמך הבודק אם אפשר לעשות בכלל תמ"א 38 בבניין, שאלתי היא האם במידה ואכן יהיה תמ"א 38 מן הסתם אאבד את הזכות לבנות על הגג ואת החנייה המשותפת של הבניין. מה הקלף האחרון שאוכל לשלוף במידה ויהיה רוב לתמ"א ? אני גר בקומה 3 כבר למעלה מ 40 שנה, לא רגיל שיהיה לי שכנים מעל הראש שלי. זה מוריד לי את השקט שהיה לי מעל הראש, אני אאבד את החניה המשותפת.. ואין חניה בכלל בכל הרחוב ... אני מיואש ... אנא עזרתכם.
תמ"א 38 - דירה על הגג
עו"ד תומר יפת
מנהל
25/12/11
ירון שלום,
לצערי, איני איש בשורות. אם רוב הדיירים רוצים בתמ"א 38 תהא להם היכולת לממש זאת.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
לצערי, איני איש בשורות. אם רוב הדיירים רוצים בתמ"א 38 תהא להם היכולת לממש זאת.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה
ברק
22/12/11
אם 8 מתוך 9 דיירים חתמו על הסכם תמ"א 38 , ואמנם המפקח על רשום מקרקעין דחה את הבקשה לאשר ולתת תוקף להסכם ,
מה חשיבותה של החתימה של הדייר היחידי המתנגד .
(ניתן פסק דין ע"י המפקח שהמתנגד חייב לחתום )
מה חשיבותה של החתימה של הדייר היחידי המתנגד .
(ניתן פסק דין ע"י המפקח שהמתנגד חייב לחתום )
תמ"א 38 - פסק דין של המפקח
עו"ד תומר יפת
מנהל
25/12/11
שלום רב,
המפקח לא מכריח לחתום אלא מאשר לבצע את הפרוייקט על אף הסירוב לחתום. יחד עם זאת, המפקח יכול לאשר רק זכויות מכוח התמ"א. חתימת המתנגד בפועל מאפשרת גם מימוש זכויות נוספות מכוח תב"ע.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
המפקח לא מכריח לחתום אלא מאשר לבצע את הפרוייקט על אף הסירוב לחתום. יחד עם זאת, המפקח יכול לאשר רק זכויות מכוח התמ"א. חתימת המתנגד בפועל מאפשרת גם מימוש זכויות נוספות מכוח תב"ע.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סיכונים לבעלי הדירות במכירת הגג בתמא 38
דנה
21/12/11
אם גג הבניין נמכר לקבלן במסגרת תמא 38 ובמידה והקבלן הפסיק את הבניה באמצע או לא התחיל לבנות אותם אבל מכר את הדירות העתידיות שעל הגג, האם יש עילה לרוכשי הדירות החדשות לתבוע את דיירי הבנין
תמ"א 38 - קבלן אשר הפסיק את עבודתו
עו"ד תומר יפת
מנהל
25/12/11
דנה שלום,
בעיקרון ההסכם אמור להגן עליך והתשובה היא שלילית. יחד עם זאת, יש לקרוא טוב את ההסכם.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
בעיקרון ההסכם אמור להגן עליך והתשובה היא שלילית. יחד עם זאת, יש לקרוא טוב את ההסכם.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם ייצוג עם עו"ד המלווה את הדיירים בתמא 38/2
מיקי
20/12/11
שלום רב.
כדייר האמור לחתום על הסכם ייצוג עם עו"ד אשר ילווה מטעמנו את הליך התמא 38/2 בכל היבטיו, אשמח לדעת אילו דברים מהותיים אמורים להיכלל במסגרת הסכם ייצוג כאמור.
תודה,
מיקי
כדייר האמור לחתום על הסכם ייצוג עם עו"ד אשר ילווה מטעמנו את הליך התמא 38/2 בכל היבטיו, אשמח לדעת אילו דברים מהותיים אמורים להיכלל במסגרת הסכם ייצוג כאמור.
תודה,
מיקי
תמ"א 38 - ייצוג בתמ"א 38/2
עו"ד תומר יפת
מנהל
25/12/11
מיקי שלום,
ההסכם אמור לכלול את היקף השירות המשפטי לו אתם זכאים משלב המו"מ ועד לרישום הבית המשותף בדרך כלל.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
ההסכם אמור לכלול את היקף השירות המשפטי לו אתם זכאים משלב המו"מ ועד לרישום הבית המשותף בדרך כלל.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעלי זכויות הגג
איציק
20/12/11
בבניין 4 דיירים בשתי קומות. הגג מוצמד בטאבו לשתי הדירות העליונות והיום יש עליו חדרי יציאה. בעלי דירות הגג מעוניינים ליישם תמ"א 38 בתנאי שהם יקבלו את הדירות הנוספות (160%) משטח הגג וישלמו את עלויות השיפוץ והחיזוק וכן מעוניינים להיות היזמים בפרוייקט.
1) האם זכויות הבניה הנוספות על הגג יהיו שייכות לבעלי הגג או לכלל הדיירים? בנסח לא כתוב דבר מלבד הצמדת הגג וללא הסכמתם לא ניתן לבנות דבר.
2) האם הסכמה של 50% מממספר הדיירים מספיקה לאישור תמ"א או צריך יותר? האם אחוזי ההסכמה נקבעים לפי אחוזי הבעלות בשטחי הדירות והגג או לפי מספר הדיירים
1) האם זכויות הבניה הנוספות על הגג יהיו שייכות לבעלי הגג או לכלל הדיירים? בנסח לא כתוב דבר מלבד הצמדת הגג וללא הסכמתם לא ניתן לבנות דבר.
2) האם הסכמה של 50% מממספר הדיירים מספיקה לאישור תמ"א או צריך יותר? האם אחוזי ההסכמה נקבעים לפי אחוזי הבעלות בשטחי הדירות והגג או לפי מספר הדיירים
בעלי זכויות בגג
עו"ד תומר יפת
מנהל
21/12/11
איציק שלום,
לשאלותיך,
1. זכויות הבנייה החדשות לכשתהיינה, ככל שתהיינה הן תלויות הסכמה ע"פ ההסכם שיחתם ביניכם.
2. תמ"א 38 דורשת מינימום של 66% חתימות מבעלי הרכוש המשותף, היתר נתבעים אצל המפקח על הבתים המשותפים המוסמך לאשר את הפרויקט חרף סירובם.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
לשאלותיך,
1. זכויות הבנייה החדשות לכשתהיינה, ככל שתהיינה הן תלויות הסכמה ע"פ ההסכם שיחתם ביניכם.
2. תמ"א 38 דורשת מינימום של 66% חתימות מבעלי הרכוש המשותף, היתר נתבעים אצל המפקח על הבתים המשותפים המוסמך לאשר את הפרויקט חרף סירובם.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
