פורום תמ"א 38

היי רוזי

בעיה....או יותר נכון- שתי בעיות עיקריות:

1.   לא ניתן להסב את ערבות חוק המכר. אפשר לפנות לבנק המלווה  ולבקש ממנו להוציא ערבות חוק מכר על שם הקונה ולהחזיר לו את הערבות שקיבלת. הבנק המלווה לא אוהב את זה ובמקרים רבים הוא אינו מוכן לעשות זאת. מבחינתו זו עבודה נוספת. גם אם יסכים הוא יבקש, קרוב לודאי, תשלום עבור טיפולו בכך. בנקים רבים הם מסכימים להתעסק בכך רק אם מדובר בבעיה אמיתית בגללה נאלצים למכור את הדירה.

2.    סכום הערבות הוא על שווי הדירה החדשה בהתאם להערכת השמאי. אם מכרת בשווי גבוה יותר אז אין אפשרות לקבל ערבות על ההפרש. המשמעות היא שההפרש ישולם כנראה רק לאחר סיום הפרויקט.

שלום רב

כמי שמטפל בפרויקטים רבים של תמ"א אני יודע שזה כמעט בלתי נמנע ובהרבה מקרים יש בעלי דירות שמבקשים יעוץ אישי מעורך דין שלהם. אישית- אני לא חושב שזה בהכרח נחוץ. מציע כי קודם תפגשו ותכירו את עורך הדין שמייצג את כלל הבעלים. אני בטוח שתבחרו או בחרתם עורך דין מקצועי. שאלה היא אם הוא גם שירותי. אם כן - תסתפקו בכך.  

שלום, ענת

אני מוצאת שאת צודקת. תפקידה של עוה"ד מטעם הבעלים לשמש לעיתים גם כמגשרת-פסיכולוגית"-מייעצת ולא רק בפן המשפטי. הליווי הוא לכל אורך חייה פרוייקט ולא רק לחוזה ולחתימות על מסמכים.

כחלק בלתי נפרד מכך, חשוב מאוד להבטיח, כי התמורות לכל הבעלים תהיינה מאוזנות, וזה בהחלט תפקידו של העו"ד המלווה. אני רחוקה מלפגוע בפרנסה של קולגות, אבל אולי כדאי לכם לשקול מחדש את הייצוג אם אניכם מרוצים מהליווי. 

שלום, יוסי

נוסח הערבות קבוע היום בחוק.

ניתן לדרוש שיפורים לכך, כמובן, אך ערבות העולה על קביעת השמאי אינה מקובלת, והאמת שגם אינה ראויה. הדוח השמאי מתייחס למדדים רבים, והערכת חסר אינה מתיישבת עם העובדה שישנן הערכות נגזרות משווי דירות התמורה שאינן עולות בקנה אחד עם האינטרסים של היזם, ולכן זו אמירה מהשפה ולחוץ.

בסופו של יום, הכל עניין של מו"מ. ללחוץ את היזם לא בהכרח יקדם את האינטרסים שלכם ולא בהכרח יביא אתכם למצב טוב יותר במסגרת הבטחונות.  

בהצלחה

שלום, ישעיהו

שאלתך הינה מסחרית ותלויה בהסכמות בינך לבין המתווך.

אגב,

במקרים כאלו נהוג שהיזם משלם את דמי התיווך

היזמים מחפשים פרוייקטים טובים, לרוב, את הפרוייקטים קשה יותר למצוא מאשר את היזמים,

לכן כדאי לך לשקול מחדש את התנהלותך.

בהצלחה

שלום, אלי

עם עו"ד הבעלים, כמו גם עם יתר אנשי המקצוע, אמור להיות לכם הסכם חתום ע"י הצדדים.

מקובל שעוה"ד המייצגים יערכו את הסכמי ההתקשרות עם המפקח, השמאי וכיו"ב.

לגבי הנציגות - ניתן להחתים על כתב התחייבות, ככל שאין התחייבות כזו בהסכם עצמו (לא תצהיר).

בהצלחה

לגבי הנציגות 

שלום,

לא ברור באיזה שלב בתהליך אתם מצויים, ומהו הסיבות להחלפת הייצוג.

עניינית, על עבודה צריך לשלם. התשובות אמורות להימצא בהסכם הייצוג שלכם.

היזם אמור לשאת בשכר עוה"ד המייצג את הבעלים בהיקף מסוים, ואם נעשתה עבודה מסויימת, הרי שעוה"ד המחליף יידרש לעבוד פחות, ולכן מגיע לו שכר נמוך יותר מייצוג כולל.

היזם נדרש לשלם עד אותו שלב לעוה"ד היוצאת, ומהשלב הנוכחי ואילך לעו"ד אחר, בהתאם להיקף העבודה הנדרשת.

בהצלחה

לגוגל יש תשובות לכל דבר

חוק המקרקעין (חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה) , המכונה "חוק החיזוק" (אולי זה המינוח שתמצא לפיו בגוגל יותר בקלות) יתנו לך מענה.

שלום

ככל שהאוכל לא היה מקולקל וגרם לכאבי בטן - הכל בסדר :)

וברצינות - האם תשקול להעדיף יזם כזה על פני אחר לפי המילוי בכריך?
זה נחמד שיש כיבוד, זה לא אמור להיות השיקול המרכזי.

כנראה שהיזם באמת רוצה את הפרוייקט, וגם על נכונות מגיעות ול "נקודות זכות".

זה לא אומר שאתה מחוייב לבחור דווקא בו.

בהצלחה

שלום, שלומית

נשמע ממכתבך כי יש לך מספר בעיות שדורשות הבהרה:

1. לתמא הריסה נדרש רוב של שני שלישים מבעלי הזכויות, שלהם צמודים שני שלישים מהרכוש המשותף, לפיכך 11 מתוך 21 לא עומדים בהגדרה.

2. צריכים להיות קריטריונים מקובלים לתכנון, הפחתה של כיווני אויר ותכנון לקוי הם סיבות לגיטימיות שלא להסכים לתכנון המוצע ולא לחתום על מסמכי העסקה עד שתוצג חלופה הולמת. אולי יש צורך למצוא אדריכל מטעמך, שיציע תכנון אחר, ככל שמדובר רק בדירה שלך. ככל שמדובר במספר דירות בבניין, יש לדרוש מהיזם תכנון חלופי.

3. לפי החוק, זוהי המשמעות של מגורים בבית משותף - הרוב קובע. 

4. עצוב לקרוא שהיזם שכר לכם עורכי דין. זה ממש לא לגיטימי ועליכם לבחור לכם עורכי דין בעצמכם, שיתאימו לכם, והיזם הוא זה שישא בשכרם, כמקובל.

אולי עליך לשקול ייעוץ פרטני, חרף העלויות הכרוכות בכך, כדי לשמור על זכויותיך.

בהצלחה

שלום, יעל

כן, נדרשת חתימה של כל בעליהזכויות כדי שניתן יהיה לרשום את השעבוד לטובת הליווי על כל המקרקעין.

במקרה הצורך ניתן לתבוע "דייר סרבן" בגין סירוב לחתימה.

בהצלחה

שלום, אלי

תפקיד הנציגות הינו לפעול למען כלל בעלי הזכויות, והם נבחרים כדי לייעל את הליך התקשורת בין כלל הבעלים לבין המייצגים (עו"ד) והיזם. ככל שיש חשש לניגוד עניינים או לפעולה שלא כדין, יש אפשרות להדיח את חברי הנציגות לומנות אחרים תחתם.
כמו כן התנהלות הנציגות צריכה להיעשות באופן שקוף וגלוי לכל יתר בעלי הזכויות.

מאחר שתפקיד הנציגות אינו מוגדר בחוק, והוא מהווה כלי עזר להתנהלות בפועל, אין כל מניעה לדרוש כל מידע לגבי המכרז, התנאים שנקבעו, הדירוג של ההצעות וכיו"ב, או בכלל להגביל את סמכות הנציגות לבחירת היזם, ולהעמיד את הבחירה לכלל בעלי הזכויות. 
במידת הצורך היעזרו במייצג.ת שלכם.

בהצלחה

שלום, דורון

חישובי מס דורשים בדיקה פרטנית של נתוני הנישום, ולא נעשים במסגרת הזו. הנך מוזמן לפנות לייעוץ מיסוי פרטני ע"י מומחה לעניין.

בהצלחה

שלום לשואל

ככלל, הקירות החיצוניים של הבניין מהווים רכוש משותף, ועל פני הדברים חיבור מסתור כביסה הינו שימוש לגיטימי בקיר המהווה רכוש משותף. 

שלום בר

באופן כללי פרויקט פינוי בינוי כולל הכנת תוכנית חדשה למתחם הפינוי בינוי. אני מניח כי הכוונה שהתוכנית כוללת גם שטח של גינה ציבורית מעבר לבניינים הכלולים בה.

מאחר והתוכנית תגיע לאישור העיריה והיא מחוייבת בתהליך של פרסום להתנגדויות - תוכלו להגיש התנגדות ולשטוח את כל טענותיכם לפני קבלת החלטה. 

אורן שלום

כפי שעניתי לשאלה הקודמת - נדיר שהיזם נדרש לעשות שימוש בפטור אישי ומהנתונים שנתת לא נראה כי גם כאן יש לו צורך לעשות שימוש כזה. 

במקביל אתה גם צריך לבדוק שבאמת יש לכם פטור דירת ירושה. הפטור אינו אוטומטי בכל מקרה של ירושת דירה אלא יש לבדוק שהמוריש עצמו היה זכאי לפטור כזה לו היה הוא מוכר את הדירה- דירתו היחידה של המוריש, תושב הארץ, לא מכר ב- 18 חודשים קודמים דירה בפטור.

אם אתה מודאג אני מציע כי תבקש ממי שמייצג אותכם להחריג את זכותו של היזם לעשות שימוש בפטור זה.

שלום אלי

1.   הרוב הנדרש נמדד בתנאי כפול. הן לפי מספר בעלי הדירות בבנין והן לפי החלקים ברכוש המשותף. לרוב החלק ברכוש המשותף נקבע בהתאם לשטח הדירה אבל זה לא בהכרח. תוכלו לבדוק בנסח הטאבו כמה חלקים צמודים לכל דירה.

2.    הוועדה בוחנת טענות תכנוניות ולא קנייניות. על אף זאת- במידה ואכן לוקחים משטחי הדירה ללא הסכמה לטובת מעלית - תעלו את זה בפני הוועדה וזו יכולה להחליט שבמקרה כזה חבל על זמנה לדו ן בבקשה.  לגבי קשישים- אם זה רלבנטי לכם יש סעיפים ספציפיים בחוק לגבי קשישים.

3.    הוועדה רק מאשרת עקרונית את הבקשה להיתר. זה עדין לא היתר. בהחלטת הוועדה יופיעו התנאים שיש למלא לקבלת ההיתר. לרוב מילוי תנאים אלו אורך כשנה. היזם כן יכול להגיש, אחרי קבלת ההחלטה, תביעה כנגד מי שלא חתם על ההסכם.

4.    בפני המפקח הטענה כמעט היחידה שניתן לטעון היא אם קופחת מול אחרים. נושא של הסתרת אור, הצללה וכו' לא רלבנטי

שלום רב

היזם קרוב לודאי ישתמש בפטור יעודי שקיים בחוק מיסוי מקרקעין לגבי הסכמים של תמ"א 38/2.

ניצול פטור ממס במכירת דירת ירושה קיים רק אם זו היתה דירתו היחידה של המורישה והיא עצמה היתה זכאית לפטור לו מכרה את הדירה. אם הדירה התקבלה בירושה כפי שציינת, והיא אינה מלאי עיסקי בידיכם (עסק) אז לא רואה מקום לחשוש בנסיבות אלו מנושא המיסוי ובמיוחד שנהוג בהסכמים של תמ,א כי היזם נוטל הכל על עצמו.

שלום רב

חוק ההסדרים עבר ובמסגרתו תוקן גם חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידותאדמה) דשם נקבע בסעיף 5א הרוב הנדרש. 

תכולת החוק היא מה 1/6.