פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
תמא 38/2 יש לי חניה גדולה מזאת שהקבלן מציע.
הגר
13/03/14
אנחנו גרים בבית משותף של 7 דיירים. ל- 4 מדיירי הבית יש הצמדה של חניות שהם יותר ממה שהתקן מחייב (כיום יש לי 19 מטר) הקבלן אינו מוכן לתת לי את יתרת המטר הנוספים. הוא התחייב לתת לי חניה לפי התקן. האם אני יכולה לתבוע?
פיצוי על הצמדות
עו"ד גילי לוי
מנהל
18/03/14
הגר שלום רב,
ככל שצמודים לדירתך ברישום בטאבו 19 מטרים יתרים על דירות אחרות, הרי שחלקך ברכוש המשותף (ושל שלושת הנוספים) הינו רב יותר ולכן יש מקום לבחון את המשמעות של המטרים הספורים שנשארים מעבר לחניה תקנית. איני מכיר את ההשפעה של המטרים על התכנון ועל ההתכנות לתת לכם מעבר לחניה תקנית אחת.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
ככל שצמודים לדירתך ברישום בטאבו 19 מטרים יתרים על דירות אחרות, הרי שחלקך ברכוש המשותף (ושל שלושת הנוספים) הינו רב יותר ולכן יש מקום לבחון את המשמעות של המטרים הספורים שנשארים מעבר לחניה תקנית. איני מכיר את ההשפעה של המטרים על התכנון ועל ההתכנות לתת לכם מעבר לחניה תקנית אחת.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38
גלי
12/03/14
שלום. אנחנו כבר בתהליך של חתימת חוזה. כל הדיירים חוץ מאיתנו חתמו על החוזה, אנחנו סירבנו כי לא היה כיסוי המקרה שבו יפגעו לנו בחניה. בעקבות זאת נחתם ספח נוסף שאומר שכל מי שהחניה שלו תיפגע יקבל חניה חלופית. בקשנו מע"ד להוסיף סעיף אחד לספח של מה קורה שמצב שאין מספיק חניות לפצות את הדיירים, והוא סירב. יש לי כמה שאלות. האם אנחנו מחויבים לחתום גם אם לא מחוסה מקרה שאין מספיק חניות לפצות את כל הדיירים(שזה עלול לפגוע בנו בעתיד)? אם לא נחתום, האם נחשב סרבני תמ"א 38?
בכל מקרה, אם הע"ד ירצה לתבוע אותנו, מה התהליך, האם נקבל מכתב לפני התביעה כדי שנוכל להחליט סופית מה לעשות? או שזה כבר יהיה חלק מהתביעה ונצטרך לשאת בהוצאות?
בכל מקרה, אם הע"ד ירצה לתבוע אותנו, מה התהליך, האם נקבל מכתב לפני התביעה כדי שנוכל להחליט סופית מה לעשות? או שזה כבר יהיה חלק מהתביעה ונצטרך לשאת בהוצאות?
אי הסכמה עם עוה"ד המייצג את הדיירים
עו"ד גילי לוי
מנהל
18/03/14
גלי שלום,
הצורך לשמור על קיומה של חניה צמודה לדירתכם הוא חשוב ברור ומובן.
אני משוכנע שאם מדובר בעניין של ניסוח זה כמובן פתיר. הייתי מציע לשבת עם עוה"ד המייצג את הדיירים ולקבל תשובות לשאלותיכם ולנקודות שמטרידות אתכם. ככל שבסופו של יום לא תחתמו על ההסכם הרי שתיתבעו אצל המפקח על הבתים המשותפים שם תשמיעו את טענותיכם מול המפקח. ככל שהטענה שלכם ראויה אין סיבה שהמפקח יפסוק הוצאות לרעתכם אבל שוב, אני לא רואה סיבה וצורך להגיע לשם.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
הצורך לשמור על קיומה של חניה צמודה לדירתכם הוא חשוב ברור ומובן.
אני משוכנע שאם מדובר בעניין של ניסוח זה כמובן פתיר. הייתי מציע לשבת עם עוה"ד המייצג את הדיירים ולקבל תשובות לשאלותיכם ולנקודות שמטרידות אתכם. ככל שבסופו של יום לא תחתמו על ההסכם הרי שתיתבעו אצל המפקח על הבתים המשותפים שם תשמיעו את טענותיכם מול המפקח. ככל שהטענה שלכם ראויה אין סיבה שהמפקח יפסוק הוצאות לרעתכם אבל שוב, אני לא רואה סיבה וצורך להגיע לשם.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוספת יח"ד לפי חוק שבס
משה
12/03/14
שלום רב
אני דייר בבית משותף ויש לי אפשרות להרחיב את דירתי בעוד 80 מ"ר.
השאלה היא האם יש לי אפשרות במקום להרחיב את הדירה, לעשות יח"ד נפרדת לפי חוק שבס בהסכמת השכנים ?
שמעתי אומרים שהוספה לפי חוק שבס ניתן רק בבניה על הגג או בקומת עמודים ולא באמצעות פיצול ההחרבה ליחידה נפרדת, האומנם ?
אני דייר בבית משותף ויש לי אפשרות להרחיב את דירתי בעוד 80 מ"ר.
השאלה היא האם יש לי אפשרות במקום להרחיב את הדירה, לעשות יח"ד נפרדת לפי חוק שבס בהסכמת השכנים ?
שמעתי אומרים שהוספה לפי חוק שבס ניתן רק בבניה על הגג או בקומת עמודים ולא באמצעות פיצול ההחרבה ליחידה נפרדת, האומנם ?
תמ"א 38 - שבס
עו"ד אילן הלוי
מנהל
12/03/14
שלום משה!
על פי החוק אתה יכול לפצל דירה בכמה תנאים והם - שטח דירה לאחר פיצול לא יפחת מ- 30 מ"ר; הבקשה להקלה חתומה על ידי כל בעלי הזכויות; לא מוסיפים יותר מ- 30% דירות מעל מספר הדירות שמותר לבנות; חוות דעת מהנדס הוועדה התומך בבקשה.
בקיצור- לא ריאלי.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מפרט דירות בתמ"א 38 2
עפר
11/03/14
בבניין שלנו רוב הדיירים מעוניינים בביצוע תמ"א 38 2
האם יש דרך לקבל טיוטת מפרט הדירות לפני הבעת הסכמה או שאם התוצאה הסופית "רעה נוכל לסרב ולא להיתבע ע"י שאר הדיירים.
בנוסף, עיריית בני ברק מתנה את אישור הפרויקט בהקצאת שטח לטובת העירייה.
מצאתי ערר מס': בב/5352/13 שבו צוין "...גם אם וכאשר הועדה המקומית תבצע את הפרסום בדרך הקבועה בסעיף 24 לממ"א יהיה עליה להשמיט את הוראת הסעיף הדורשת סימון שטח עתידי לשטחי ציבור בקומת הקרקע.
האם כך??
בתודה וברכה,
עפר
האם יש דרך לקבל טיוטת מפרט הדירות לפני הבעת הסכמה או שאם התוצאה הסופית "רעה נוכל לסרב ולא להיתבע ע"י שאר הדיירים.
בנוסף, עיריית בני ברק מתנה את אישור הפרויקט בהקצאת שטח לטובת העירייה.
מצאתי ערר מס': בב/5352/13 שבו צוין "...גם אם וכאשר הועדה המקומית תבצע את הפרסום בדרך הקבועה בסעיף 24 לממ"א יהיה עליה להשמיט את הוראת הסעיף הדורשת סימון שטח עתידי לשטחי ציבור בקומת הקרקע.
האם כך??
בתודה וברכה,
עפר
תמ"א 38 - מפרט
עו"ד אילן הלוי
מנהל
12/03/14
עופר שלום!
לפני דאתה חותם על כל הסכם כדאי שתדע על מה אתה חותם ומה אתה אמור לקבל מהיזם במסגרת ההסכם. אז כן - תדרוש לקבל את טיוטת המפרט כבר עכשיו ותראה שהכל מוסכם עליכם.
לגבי עירית בני ברק - לא יודע למה מתנים בהקצאה. אני מניח שהאינטרסים שלך ושל היזם משותפים בענין זה וצריך להבין, גם ממנו, למה זה ככה, ומה השימוש שהעיריה רוצה לעשות בשטח.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 – נא עזרתכם
רווית
10/03/14
שלום רב,
אנו עומדים בפני חתימת הסכם תמא 38 (תוספות בניה והרחבת דירות) מול קבלן. במפרט הטכני הקבלן הבטיח הבטחות מכל טוב כמו ממדים ומרפסות שמש לכל הדיירים. ואולם בהסכם אנו הכנסנו סעיף האומר כי אם העיריה לא תאשר את ההרחבות הללו אנו נוכל לבטל ההסכם. הקבלן לא מוכן בשום פנים ואופן לסעיף זה ואומר כי מה שתאשר העיריה הוא יבצע ואם לא תאשר הרחבות אלא רק חיזוק ותוספות בניה ההסכם עדיין יהיה בתוקף - מה דעתכם האם הוא צודק? תודה
אנו עומדים בפני חתימת הסכם תמא 38 (תוספות בניה והרחבת דירות) מול קבלן. במפרט הטכני הקבלן הבטיח הבטחות מכל טוב כמו ממדים ומרפסות שמש לכל הדיירים. ואולם בהסכם אנו הכנסנו סעיף האומר כי אם העיריה לא תאשר את ההרחבות הללו אנו נוכל לבטל ההסכם. הקבלן לא מוכן בשום פנים ואופן לסעיף זה ואומר כי מה שתאשר העיריה הוא יבצע ואם לא תאשר הרחבות אלא רק חיזוק ותוספות בניה ההסכם עדיין יהיה בתוקף - מה דעתכם האם הוא צודק? תודה
תמ"א 38 - שינויים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
12/03/14
רווית שלום!
קודם כל צריך לעשות בדיקה ראשונית כבר היום לגבי התכנות של התוכניות שהגישו לכם. כמו שאמרת יכול להיות שהתוכניות מצוינות אבל בכלל לא ראליות. בנוסף - תכניסו הצהרה של היזם כי לפי בדיקות ראשוניות שערך ולמיטב הבנתו התוכניות תואמות את מה שמותר לבנות.
למרות כל זאת - צריך לזכור שהשליט התכנוני היא העיריה וגורמי תכנון אחרים. בנוסף - בשלב זה התכנון הוא ראשוני ולא מפורט. כך שסביר והגיוני שיהיו שינויים לעומת התוכניות. מה שצריך לדאוג ולכתוב כך בהסכם הוא שהשינויים לא יהיו מהותיים. למשל- אם הבטיחו לכם ממ"ד בתוכנית ובפועל לא מאושר- זה שינוי מהותי. אם נותנים ממד אבל לא בדיוק באותו מיקום או קצת יותר קטן - לא מהותי כנראה.
תזכרו שמה שהעיריהי מאשרת זה בסופו של דבר מה שיש. כך שיכול להיות שיש פער ואולי אפילו פער מהותי בין התוכניות הראשוניות למה שיאושר אבל עדין שווה להמשיך בהסכם, אולי עם איזונים אחרים מול היזם.
בקיצור- לא נראה לי הגיוני שיבטיח לכם ממד ומרפסת ובסוף לא יאשרו. במקרה כזה או שאתם תהיו זכאים לפיצוי אחר על פי מנגנון שתקבעו או שתתנו זכות לכל אחד מבעלי הדירות לחזור בו מהסכמתו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38
גיל
10/03/14
כשיזם (קבלן) לוקח על עצמו לעשות תמ"א 38 לדיירים בבניין בנוי,מה הדיירים אמורים לקבל כאשר הקבלן בונה על בניין המגורים עוד דירות?במה הוא צריך לפצות את הדיירים?
תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
11/03/14
שלום גיל!
קודם כל היזם דואג לחיזוק הבנין מפני רעידות אדמה. הוא משדרג את צורת הבנין ואת מערכותיו. הוא מסיף מעלית. כל זה לפני שמגיעים לדירות עצמן. הרחבת דירה והוספת ממ"ד ומרפסת שמש תלויה במבנה המגרש ובקוי הבנין. זה טען בדיקה. בעיקרון ניתן להרחיב עד 25 מ"ר נוספים כולל ממ"ד והכל בתנאי שבכלל ניתן פיזית ומבחינת קווי בנין להוסיף.
שטחים. לגבי חניות- בדרך כלל בתמא של הוספה זה בלתי אפשרי אבל כמובן כל מקרה לגופו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
קודם כל היזם דואג לחיזוק הבנין מפני רעידות אדמה. הוא משדרג את צורת הבנין ואת מערכותיו. הוא מסיף מעלית. כל זה לפני שמגיעים לדירות עצמן. הרחבת דירה והוספת ממ"ד ומרפסת שמש תלויה במבנה המגרש ובקוי הבנין. זה טען בדיקה. בעיקרון ניתן להרחיב עד 25 מ"ר נוספים כולל ממ"ד והכל בתנאי שבכלל ניתן פיזית ומבחינת קווי בנין להוסיף.
שטחים. לגבי חניות- בדרך כלל בתמא של הוספה זה בלתי אפשרי אבל כמובן כל מקרה לגופו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חלונות
אילנית
09/03/14
1.האם במסגרת תמא 38 כשהחלון מתחיל בגובה 92 סמ' מהרצפה זה מחייב את הקבלן לשנות ל 105 כפי שמחייב החוק בבניה חדשה? 2. האם הדיירים בקומה האשונה על עמודים בגובה קומה צריכים לקבל סורגים?
תמ"א 38 - חלונות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
12/03/14
תלוי מה מופיע בבקשה להיתר וכן לוודא שהפתח היה ככה כבר בהיתר המקורי ולא תוצאה של הרחבת חלון מאוחרת יותר.
סורגים זה ענין של הסכמה מסחרית שניתן להכניס למפרט ולא של חוק.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תביעה עתידית
יוסף
09/03/14
שלום.
הבניין שלנו נמצא בתהליכי תמ"א (הריסה ובניה מחדש) מזה שנה - עדיין בשלבי חתימה.
כלמדובר בבניין ישן וכל בעלי הדירות מעוניינים בתהליך שיביא גם להשבחה של הנכסים שרכשו בו לפני שנים רבות.
והנה הגיח לו יום אחד הג'וקר...
לפני כמה חודשים רכש מישהו את אחת הדירות בבניין (6 דיירים), הוא החליט להרוס עד היסוד את הדירה שרכש ולשפץ אותה (הוא לא מעוניין בתמ"א). השאלה היא האם ברגע שכל הדיירים יחתמו על החוזה עם הקבלן והיזם תעמוד לזכותו איזו טענה על פיצוי בעבור השיפוץ שהוא עושה, אע"פ שידע הוא בבירור שהבניין הולך לתמ"א עוד לפני שרכש את הדירה מהדייר הקודם ולפני שהחל בשיפוצים? מדובר למען הסק ספק על הסכמה וחתימה של כל חמשת הדיירים בבניין מתוך שישה (להוציא אותו הכוונה).
הבניין שלנו נמצא בתהליכי תמ"א (הריסה ובניה מחדש) מזה שנה - עדיין בשלבי חתימה.
כלמדובר בבניין ישן וכל בעלי הדירות מעוניינים בתהליך שיביא גם להשבחה של הנכסים שרכשו בו לפני שנים רבות.
והנה הגיח לו יום אחד הג'וקר...
לפני כמה חודשים רכש מישהו את אחת הדירות בבניין (6 דיירים), הוא החליט להרוס עד היסוד את הדירה שרכש ולשפץ אותה (הוא לא מעוניין בתמ"א). השאלה היא האם ברגע שכל הדיירים יחתמו על החוזה עם הקבלן והיזם תעמוד לזכותו איזו טענה על פיצוי בעבור השיפוץ שהוא עושה, אע"פ שידע הוא בבירור שהבניין הולך לתמ"א עוד לפני שרכש את הדירה מהדייר הקודם ולפני שהחל בשיפוצים? מדובר למען הסק ספק על הסכמה וחתימה של כל חמשת הדיירים בבניין מתוך שישה (להוציא אותו הכוונה).
שיפוץ דירה לפני תמ"א 38
עו"ד גילי לוי
מנהל
18/03/14
יוסף שלום רב,
אם הדייר ערך שיפוץ בדירתו אין לכך כל הלכה לגבי הפרויקט. על אחת כמה וכמה שידע שמתגבש הסכם. בכל אופן, ככל שיחתמו על הסכם 5 מתוך 6 דיירים הרי שאתם עומדים ברוב הקבוע בחוק והדייר הסרבן ייתבע אצל המפקח על הבתים המשותפים שם יעלה כל טענה שיש לו.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
אם הדייר ערך שיפוץ בדירתו אין לכך כל הלכה לגבי הפרויקט. על אחת כמה וכמה שידע שמתגבש הסכם. בכל אופן, ככל שיחתמו על הסכם 5 מתוך 6 דיירים הרי שאתם עומדים ברוב הקבוע בחוק והדייר הסרבן ייתבע אצל המפקח על הבתים המשותפים שם יעלה כל טענה שיש לו.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערכה לעורכי הדין בפורום
אליעזר
08/03/14
ברצוני לשבח את עורכי הדין בפורום שלכם על הסבלנות, על התשובות המקיפות על ההקשבה וניתוח של כל שאלה. כל הכבוד לכם.
נתקלתי כבר בפורומים שעל כל שאלה שניה התשובה היתה אי אפשר לענות במסגרת הפורום אנא צרו אתנו קשר.
סוף סוף מצאתי אצלכם אוזן קשובה וניסיון כן לסייע לשואלים ועל כך יישר כח.
נתקלתי כבר בפורומים שעל כל שאלה שניה התשובה היתה אי אפשר לענות במסגרת הפורום אנא צרו אתנו קשר.
סוף סוף מצאתי אצלכם אוזן קשובה וניסיון כן לסייע לשואלים ועל כך יישר כח.
הרכה לעורכי הדין בפורום
עו"ד גילי לוי
מנהל
18/03/14
אליעזר שלום רב,
תודה על המילים החמות!
משמח ומחזק.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
תודה על המילים החמות!
משמח ומחזק.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעל הדירה לא דיבר על תמ"א 38 לפני חתימת חוזה שכירות
שוכר דירה
07/03/14
שלום,
סגרתי חוזה שכירות לפני שנה ואני מתגורר בדירה כשנה, לפני חודש וועד הבית פירסם בעלונים מודבקים שסוף סוף מצאו קבלן שיבצע תמ"א 38 בבניין. בעל הבית לא דיבר על זה ואיו שום סעיף בחוזה שמדבר על תמ"א 38, החוזה הוא ל3 שנים עם אופצייה לשנתיים, חיפשנו משהו ארוך טווח.
אני יודע שאני יכול להפר את החוזה בגלל התמ"א, אבל למה שאעשה למשכיר את החיים קלים, מי יפצה אותי על הובלה, זמן, גנים ובית"ס לילדים.
אני מרגיש שבעל הדירה לא פעל בתום לב.
אם אבחר להישאר בדירה ולתבוע או להגיע להסכמה עם המשכיר זה לא פועל כנגדי ? כי שופט יכול לשאול למה לא עזבת את הדירה, למרות שאני לא עוזב כי זו התאבדות כלכלית מבחינתי לחפש שוב דירה.
תודהשוכר דירה
סגרתי חוזה שכירות לפני שנה ואני מתגורר בדירה כשנה, לפני חודש וועד הבית פירסם בעלונים מודבקים שסוף סוף מצאו קבלן שיבצע תמ"א 38 בבניין. בעל הבית לא דיבר על זה ואיו שום סעיף בחוזה שמדבר על תמ"א 38, החוזה הוא ל3 שנים עם אופצייה לשנתיים, חיפשנו משהו ארוך טווח.
אני יודע שאני יכול להפר את החוזה בגלל התמ"א, אבל למה שאעשה למשכיר את החיים קלים, מי יפצה אותי על הובלה, זמן, גנים ובית"ס לילדים.
אני מרגיש שבעל הדירה לא פעל בתום לב.
אם אבחר להישאר בדירה ולתבוע או להגיע להסכמה עם המשכיר זה לא פועל כנגדי ? כי שופט יכול לשאול למה לא עזבת את הדירה, למרות שאני לא עוזב כי זו התאבדות כלכלית מבחינתי לחפש שוב דירה.
תודהשוכר דירה
בעל הדירה לא דיבר על תמ"א 38 לפני חתימת חוזה שכירות
עו"ד גילי לוי
מנהל
18/03/14
שלום רב,
חוסר תום לב, ככל שהיה , צריך להיות מוכח. כלומר: עליך להוכיח שבעל הדירה ידע שעומד להיחתם הסכם לביצוע תמ"א 38 ו/או שמתגבש הסכם ועל כן הייתה הטעיה מכוונת שלך בנושא. בכל אופן, ככל שבעל הדירה מוכן להתגמש ולשפות אותך על ירידת ערך הדירה בזמן העבודות או להסתדר בעניין בכל דרך אחרת נראה בהתאם למה שתיארת הכי יעיל. אולם, בכל אופן לעניות דעתי לא תוכל להישאר בדירה וגם לתבוע.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
חוסר תום לב, ככל שהיה , צריך להיות מוכח. כלומר: עליך להוכיח שבעל הדירה ידע שעומד להיחתם הסכם לביצוע תמ"א 38 ו/או שמתגבש הסכם ועל כן הייתה הטעיה מכוונת שלך בנושא. בכל אופן, ככל שבעל הדירה מוכן להתגמש ולשפות אותך על ירידת ערך הדירה בזמן העבודות או להסתדר בעניין בכל דרך אחרת נראה בהתאם למה שתיארת הכי יעיל. אולם, בכל אופן לעניות דעתי לא תוכל להישאר בדירה וגם לתבוע.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם ניתן לחתום על חוזה של תמא 38 ללא נוכחות עו"ד
עומר
07/03/14
שלום. אם לא ניתן להגיע למשרד של עו"ד לחתימה על חוזה של תמ"א 38, האם ניתן לחתום עליו ולשלוח לעו"ד חזרה בדואר רשום? האם יכולה להיות עם זה בעיה כלשהי?
חתימה על הסכם לא בפני עו"ד
עו"ד גילי לוי
מנהל
18/03/14
עומר שלום רב,
בהחלט לא ניתן לחתום על הסכם שלא בנוכחות עורך דין. עורך הדין צריך לאמת את חתימתך גם בהסכם וגם בייפויי הכוח הנלווים.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
בהחלט לא ניתן לחתום על הסכם שלא בנוכחות עורך דין. עורך הדין צריך לאמת את חתימתך גם בהסכם וגם בייפויי הכוח הנלווים.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38, חוסר הסכמה בינינו לבין עו"ד שאחראי על התהליך
גלי
07/03/14
שלום. אנחנו כבת בתהליך של חתימת חוזה. כל הדיירים חוץ מאיתנו חתמו על החוזה, אנחנו סירבנו כי לא היה כיסוי המקרה שבו יפגעו לנו בחניה. בעקבות זאת נחתם ספח נוסף שאומר שכל מי שהחניה שלו תיפגע יקבל חניה חלופית. בקשנו מע"ד להוסיף סעיף אחד לספח של מה קורה שמצב שאין מספיק חניות לפצות את הדיירים, והוא סירב. יש לי כמה שאלות. האם אנחנו מחויבים לחתום גם אם לא מחוסה מקרה שאין מספיק חניות לפצות את כל הדיירים(שזה עלול לפגוע בנו בעתיד)? אם לא נחתום, האם נחשב סרבני תמ"א 38?
בכל מקרה, אם הע"ד ירצה לתבוע אותנו, מה התהליך, האם נקבל מכתב לפני התביעה כדי שנוכל להחליט סופית מה לעשות? או שזה כבר יהיה חלק מהתביעה ונצטרך לשאת בהוצאות?
בכל מקרה, אם הע"ד ירצה לתבוע אותנו, מה התהליך, האם נקבל מכתב לפני התביעה כדי שנוכל להחליט סופית מה לעשות? או שזה כבר יהיה חלק מהתביעה ונצטרך לשאת בהוצאות?
חוסר הסכמה עם עוה"ד לגבי ניסוח של הסכם תמ"א
עו"ד גילי לוי
מנהל
18/03/14
גלי שלום,
ראשית, חשוב מאוד לגבות בהסכם או בנספח לו מקרה בו תפגע החניה המוצמדת לדירתכם. איני מכיר את נוסח הנספח כולו אולם אני מעריך שבנושא של ניסוח תמיד אפשר להסתדר.
ככל שתחליטו שזכותכם אינה מובטחת על אף מה שנכתב ותחליטו לא לחתום על ההסכם תחשבו לסרבנים ותיתבעו אצל המפקח על הבתים המשותפים. אני משוכנע שאין צורך להגיע עד לשלב הזה ואם מדובר רק בעניין של ניסוח ניתן ורצוי להגיע להסכמות.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
ראשית, חשוב מאוד לגבות בהסכם או בנספח לו מקרה בו תפגע החניה המוצמדת לדירתכם. איני מכיר את נוסח הנספח כולו אולם אני מעריך שבנושא של ניסוח תמיד אפשר להסתדר.
ככל שתחליטו שזכותכם אינה מובטחת על אף מה שנכתב ותחליטו לא לחתום על ההסכם תחשבו לסרבנים ותיתבעו אצל המפקח על הבתים המשותפים. אני משוכנע שאין צורך להגיע עד לשלב הזה ואם מדובר רק בעניין של ניסוח ניתן ורצוי להגיע להסכמות.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הודעת פינוי מוקדם
אלי שנק
07/03/14
שלום. בחוזה הדירה אותה שכרתי היה סעיף על פינוי מראש של חודשיים בעת ביצוע תמא 38. קיבלתי מכתב בנוסח ״ הנך נדרש לפנות את הדירה בתוך 60 יום (5.5.14) ״ הבעלים לא מוכן לתת לי אפשרות לצאת לפני ולשלם חלק יחסי,הוא מוכן ״ להתגמש״ איתי על 30.4 בעוד שאני מעוניין בסוף מרץ. מה האפשרויות שלי?האם לבטל את צ׳ק אפריל? הבעלים(שהוא עו״ד) הבהיר לי שאם צריך הוא ילחם איתי משפטית תודה
הודעת פינוי מוקדם
עו"ד גילי לוי
מנהל
18/03/14
אלי שלום,
איני מכיר את ההסכם ביניכם באופן מפורט. שאלתך נוגעת יותר לדיני החוזים מאשר לדיני תמ"א 38 אולם בכל אופן, ככל שחובתך לפנות את הדירה בתוך 60 יום אזי תוכל לפנות בכל עת שתרצה ובלבד שלא יאוחר מאשר 60 יום.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
איני מכיר את ההסכם ביניכם באופן מפורט. שאלתך נוגעת יותר לדיני החוזים מאשר לדיני תמ"א 38 אולם בכל אופן, ככל שחובתך לפנות את הדירה בתוך 60 יום אזי תוכל לפנות בכל עת שתרצה ובלבד שלא יאוחר מאשר 60 יום.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תהליך תמ״א
מיכל
06/03/14
לאחר כשנה וחצי של פגישות עם היזם, בפגישה האחרונה בה היו נוכחים היזם, 2 נציגי הבניין ומספר דיירים, נכסה ללא הודעה מראש העו״ד שנבחרה.
הדיירים הופתעו מהעניין וחלק עזבו בכעס. נקבעה פגישה ללא נוכחות היזם והנציגים שוחררו מהתפקיד.
הדיירים קבלו מכתב מהיזם המזמין אותם לחתום על ההסכם עם עו״ד.
עד כה הוצג בפני הדיירים מפרט עבודה וכתב כמויות, ושם של קבלן אחד שלדברי היזם הוא היחד מבין 3 שהסכים לבצע את הפרוייקט.
לתחושתי ההליך לא תקין.
האם אני צודקת או נודניקית ש״עושה בעיות״ ולא רוצה להמשיך עם היזם.
בבניין 13 דירות. 5 מתנגדים. 4 בעד. 4 אדישים.
בנוסף, 4 דירות עם דיירים מבוגרים שרוצים פינוי והיזם אומר ״תביאו פתק מרופא״....
הדיירים הופתעו מהעניין וחלק עזבו בכעס. נקבעה פגישה ללא נוכחות היזם והנציגים שוחררו מהתפקיד.
הדיירים קבלו מכתב מהיזם המזמין אותם לחתום על ההסכם עם עו״ד.
עד כה הוצג בפני הדיירים מפרט עבודה וכתב כמויות, ושם של קבלן אחד שלדברי היזם הוא היחד מבין 3 שהסכים לבצע את הפרוייקט.
לתחושתי ההליך לא תקין.
האם אני צודקת או נודניקית ש״עושה בעיות״ ולא רוצה להמשיך עם היזם.
בבניין 13 דירות. 5 מתנגדים. 4 בעד. 4 אדישים.
בנוסף, 4 דירות עם דיירים מבוגרים שרוצים פינוי והיזם אומר ״תביאו פתק מרופא״....
תהליך תמ"א
עו"ד גילי לוי
מנהל
09/03/14
מיכל שלום רב,
חשוב לומר, מניסיון של הובלת פרויקטים בתחום, עולה תמיד המסקנה שניהול של תהליך נכון ובשקיפות מלאה הוא נוסחה בלתה אין. התהליך אינו פחות חשוב מהתוצאה והצלחת הפרויקט היא לרוב שאלה של ניהול הליך נכון.
איני מכיר בדיוק את כלל הפרטים בפרויקט שלכם אולם מהתפלגות הדעות כפי שציינת עולה בי הרושם שנוהל אצלכם הליך לקוי.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
חשוב לומר, מניסיון של הובלת פרויקטים בתחום, עולה תמיד המסקנה שניהול של תהליך נכון ובשקיפות מלאה הוא נוסחה בלתה אין. התהליך אינו פחות חשוב מהתוצאה והצלחת הפרויקט היא לרוב שאלה של ניהול הליך נכון.
איני מכיר בדיוק את כלל הפרטים בפרויקט שלכם אולם מהתפלגות הדעות כפי שציינת עולה בי הרושם שנוהל אצלכם הליך לקוי.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התקדמות בתמ"א 38
לביא
06/03/14
שלום כבוד העו"ד
אני בניין עם 18 דיירים, כבר 16 חתמו ויש 2 סרבנים שמתנגדים בכל תוקף לחתום. כל דייר שחתם שילם כבר לעו"ד שכ"ט. כבר מס' חודשים שהפרויקט תקוע בגלל 2 דיירים אלו. מה ניתן לעשות לקדם תהליך זה?
אני בניין עם 18 דיירים, כבר 16 חתמו ויש 2 סרבנים שמתנגדים בכל תוקף לחתום. כל דייר שחתם שילם כבר לעו"ד שכ"ט. כבר מס' חודשים שהפרויקט תקוע בגלל 2 דיירים אלו. מה ניתן לעשות לקדם תהליך זה?
התקדמות למרות דייר סרבן
עו"ד גילי לוי
מנהל
09/03/14
לביא שלום רב,
החוק דורש חתימה של 66% מבעלי הזכויות אשר צמוד לדירתם 66% מהרכוש המשותף. בדרך כלל הרכוש המשותף מחולק בצורה שווה (אלא אם כן צמוד לסרבנים שטח נוסף משלכם כמו גג וכיו"ב). לכן, נראה, כי אתם רוב מספיק על מנת להתקדם לקראת היתר בנייה ובשלב קבלת היתר עקרוני לתבוע את הסרבנים אצל המפקח על הבתים המשותפים.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
החוק דורש חתימה של 66% מבעלי הזכויות אשר צמוד לדירתם 66% מהרכוש המשותף. בדרך כלל הרכוש המשותף מחולק בצורה שווה (אלא אם כן צמוד לסרבנים שטח נוסף משלכם כמו גג וכיו"ב). לכן, נראה, כי אתם רוב מספיק על מנת להתקדם לקראת היתר בנייה ובשלב קבלת היתר עקרוני לתבוע את הסרבנים אצל המפקח על הבתים המשותפים.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמורה בפינוי בינוי
אני
06/03/14
שלום רב
לאחרונה אנו נמצאים בהידברות מול יזם לגבי פינוי בינוי בבניין שלנו.
אשמח בבקשה לדעת מה התמורות המקובלות במקרה של פינוי בינוי
כמובן שמקבלים דירה חדשה, אך מה לגבי שיטחה? האם השטח יכול לגדול? או במקרה הרע להצטמצם?
שטח הבניין אינו גדול ולכן היזם טוען שלא יהיה מקום למחסנים ואם נרצה חניות הן יהיו בתשלום. האם זה הגיוני?
ומה לגבי מעבר דירה בזמן הבנייה? האם היזם חייב לספק מגורים סבירים באזור המגורים?
תודה רבה
לאחרונה אנו נמצאים בהידברות מול יזם לגבי פינוי בינוי בבניין שלנו.
אשמח בבקשה לדעת מה התמורות המקובלות במקרה של פינוי בינוי
כמובן שמקבלים דירה חדשה, אך מה לגבי שיטחה? האם השטח יכול לגדול? או במקרה הרע להצטמצם?
שטח הבניין אינו גדול ולכן היזם טוען שלא יהיה מקום למחסנים ואם נרצה חניות הן יהיו בתשלום. האם זה הגיוני?
ומה לגבי מעבר דירה בזמן הבנייה? האם היזם חייב לספק מגורים סבירים באזור המגורים?
תודה רבה
תמורה בפינוי בינוי
עו"ד גילי לוי
מנהל
09/03/14
שלום רב,
הכל תלוי באפשרויות התכנוניות בהתאם לזכויות הבנייה הקיימות במגרש. יש אפשרות שהדירה תגדל ויש אפשרות שהדירה תקטן. יש לדרוש לראות טרם חתימה על הסכם תוכנית שנעשתה ע"י אדריכל שבדק. עניין החניות והמחסנים הוא נושא של מו"מ מסחרי אולם מעסקאות שאני מכיר בפינוי בינוי מקימים חניון תת קרקעי מה גם שאיני יודע אם הוועדה תאשר הקמת מבנה ללא חנייה לכל דייר במסגרת פינוי בינוי.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
הכל תלוי באפשרויות התכנוניות בהתאם לזכויות הבנייה הקיימות במגרש. יש אפשרות שהדירה תגדל ויש אפשרות שהדירה תקטן. יש לדרוש לראות טרם חתימה על הסכם תוכנית שנעשתה ע"י אדריכל שבדק. עניין החניות והמחסנים הוא נושא של מו"מ מסחרי אולם מעסקאות שאני מכיר בפינוי בינוי מקימים חניון תת קרקעי מה גם שאיני יודע אם הוועדה תאשר הקמת מבנה ללא חנייה לכל דייר במסגרת פינוי בינוי.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איחוד שטחים וחלוקה מחדש
נאוה
06/03/14
שלום ותודה על התשובה,
יש לי שאלות נוספות בנוגע לאיחוד והחלוקה מחדש של המגרשים בעקבות ישיבת דיירים.
1.האם החלוקה תאפשר לקבלן להגדיל את שטח הקומה ולתת לנו שטח גדול יותר של דירה ? (כיום הוא מציע לנו שטח דירה של 127 מ"ר + מרפסת .)
2.אנחנו יכולים לבצע את התמ"א ללא הבניין השני ואז הם אמרו שיבצעו תמ"א רגילה. עד איזה מרחק הם יכולים להתקרב לבניין שלנו?
3.האם שתי חניות עוקבות נחשבות בטאבו כחניה אחת או שתיים?
תודה
יש לי שאלות נוספות בנוגע לאיחוד והחלוקה מחדש של המגרשים בעקבות ישיבת דיירים.
1.האם החלוקה תאפשר לקבלן להגדיל את שטח הקומה ולתת לנו שטח גדול יותר של דירה ? (כיום הוא מציע לנו שטח דירה של 127 מ"ר + מרפסת .)
2.אנחנו יכולים לבצע את התמ"א ללא הבניין השני ואז הם אמרו שיבצעו תמ"א רגילה. עד איזה מרחק הם יכולים להתקרב לבניין שלנו?
3.האם שתי חניות עוקבות נחשבות בטאבו כחניה אחת או שתיים?
תודה
אפשרויות תכנון ע"י איחוד וחלוקה מחדש
עו"ד גילי לוי
מנהל
09/03/14
נאוה שלום,
1. איחוד וחלוקה מחדש מאפשר בדרך כלל אפשרויות תכנון אופטימליות יותר אשר בדרך כלל גם מגדילות את אחוזי הבנייה וגם מאפשרות משחק תכנוני רב יותר מבחינת קווי בניין.
2. הגבלת קווי הבנייה מבחינה תכנונית כפופים למרחב שיקול הדעת של הוועדה המקומית אולם באופן כללי, בבניית ממ"ד ניתן להתקדם בדרך כלל בתמ"א עד גבול המגרש ממש (קו אפס).
3. תלוי איך הוועדה המקומית תגדיר אותן בהיתר הבנייה.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
1. איחוד וחלוקה מחדש מאפשר בדרך כלל אפשרויות תכנון אופטימליות יותר אשר בדרך כלל גם מגדילות את אחוזי הבנייה וגם מאפשרות משחק תכנוני רב יותר מבחינת קווי בניין.
2. הגבלת קווי הבנייה מבחינה תכנונית כפופים למרחב שיקול הדעת של הוועדה המקומית אולם באופן כללי, בבניית ממ"ד ניתן להתקדם בדרך כלל בתמ"א עד גבול המגרש ממש (קו אפס).
3. תלוי איך הוועדה המקומית תגדיר אותן בהיתר הבנייה.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי בינוי
אליעזר
05/03/14
שלום וברכה.
אני אמור לקנות דירה במסגרת פינוי בינוי כאשר עדין אין ליזם היתר בנייה, בנק מלווה ולא ידוע מי הקבלן שיבנה. 7% מהתמורה נשלם בחתימת החוזה לידי עו"ד של היזם בנאמנות. 8% נוספים נשלם עם קבלת היתר בנייה. 85% נותרים עם מסירת החזקה בדירה לידינו.
עוה"ד של היזם מסרב לתת לנו עותק מחוזה התמ"א עם הבעלים הדיירים הקיימים בטענה שיש בו הסדרים מסחריים שצד ג' לא צריך לראותם. לאחר שהתנגדתי הם הסכימו לפנים משורת הדין להציג את החוזה לעיון במשרד עוה"ד . בנסיבות אלו האם לחתום על החוזה? בנוסף עוה"ד רוצה את שכה"ט עם חתימה על החוזה ואני טוען עם קבלת היתר הבנייה. אם לא ינתן היתר בניה עוה"ד יוכל להחזיר לי את שכר הטרחה שכולל מע"מ.
אודה על תשובתכם בהקדם
אני אמור לקנות דירה במסגרת פינוי בינוי כאשר עדין אין ליזם היתר בנייה, בנק מלווה ולא ידוע מי הקבלן שיבנה. 7% מהתמורה נשלם בחתימת החוזה לידי עו"ד של היזם בנאמנות. 8% נוספים נשלם עם קבלת היתר בנייה. 85% נותרים עם מסירת החזקה בדירה לידינו.
עוה"ד של היזם מסרב לתת לנו עותק מחוזה התמ"א עם הבעלים הדיירים הקיימים בטענה שיש בו הסדרים מסחריים שצד ג' לא צריך לראותם. לאחר שהתנגדתי הם הסכימו לפנים משורת הדין להציג את החוזה לעיון במשרד עוה"ד . בנסיבות אלו האם לחתום על החוזה? בנוסף עוה"ד רוצה את שכה"ט עם חתימה על החוזה ואני טוען עם קבלת היתר הבנייה. אם לא ינתן היתר בניה עוה"ד יוכל להחזיר לי את שכר הטרחה שכולל מע"מ.
אודה על תשובתכם בהקדם
תמ"א 38 - עותק הסכם
עו"ד אילן הלוי
מנהל
05/03/14
אליעזר שלום!
אני מבין שאתה מעונין לקנות דירה בבנין שדייריו חתמו עם יזם על הסכם תמא 38 להריסה ובניה מחדש.
עותק מההסכם אמור להיות גם אצל מי שעמוד למכור לך את הדירה או לפחות אצל עורך הדין שיצג את הדיירים בהסכם. אני לא רואה כל מניעה לקבל ממנו את ההסכם. יתצכן וכוונתך להסדר ספיציפי בין המוכר ובין היזם. גם במקרה כזה למוכר שלך יש את המסמך והוא יכול להראות לך.
לגבי שכר הטרחה- השכר משולם עבור ההסכם ומרגע שיש הסכם והצדדים חתמו עליו לעורך הדין מגיע שכר. הוא לא צד הוצאת היתר הבניה ולא נראה לי הגיוני להתנות חלק משכרו בהיתר זה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אני מבין שאתה מעונין לקנות דירה בבנין שדייריו חתמו עם יזם על הסכם תמא 38 להריסה ובניה מחדש.
עותק מההסכם אמור להיות גם אצל מי שעמוד למכור לך את הדירה או לפחות אצל עורך הדין שיצג את הדיירים בהסכם. אני לא רואה כל מניעה לקבל ממנו את ההסכם. יתצכן וכוונתך להסדר ספיציפי בין המוכר ובין היזם. גם במקרה כזה למוכר שלך יש את המסמך והוא יכול להראות לך.
לגבי שכר הטרחה- השכר משולם עבור ההסכם ומרגע שיש הסכם והצדדים חתמו עליו לעורך הדין מגיע שכר. הוא לא צד הוצאת היתר הבניה ולא נראה לי הגיוני להתנות חלק משכרו בהיתר זה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לוח זמנים לקבלת ההיתר לפי תמ"א 38
סמי
05/03/14
אני מבקש תשובה לעניין התקופה מהרגע שמגישים את התכנית לפי תמ"א עד למתן ההיתר לביצוע עבודת הבנייה ,כמה זמן זה לוקח לקבלת ההיתר?
. תודה
. תודה
תמ"א 38 - לוח זמנים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
05/03/14
סמי שלום!
זה בערך כמו לשאול כמה עולה חליפה ליתום...
צריך לדעת מה הפרויקט עליו מדובר ומה הבעיות הכרוכות בו. על איזה עיריה מדובר- יש כאלו המקלות וכאלו המקשות. האם מבקשים הקלות. האם יהיו התנגדויות וכמה זמן יקח להסירן וכו'.
בגדול נהוג לקחת כשנה וחצי להיתר בניה. אבל זה רק כלל אצבע ויכול להיות יותר/]חות לפי הנסיבות. בהסכם עצמו בדרך כלל יכתבו פרק זמן ארוך יותר.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
זה בערך כמו לשאול כמה עולה חליפה ליתום...
צריך לדעת מה הפרויקט עליו מדובר ומה הבעיות הכרוכות בו. על איזה עיריה מדובר- יש כאלו המקלות וכאלו המקשות. האם מבקשים הקלות. האם יהיו התנגדויות וכמה זמן יקח להסירן וכו'.
בגדול נהוג לקחת כשנה וחצי להיתר בניה. אבל זה רק כלל אצבע ויכול להיות יותר/]חות לפי הנסיבות. בהסכם עצמו בדרך כלל יכתבו פרק זמן ארוך יותר.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם ניתן לקבל פיצוי עבור הפסד שכירות
כהן רוני
04/03/14
אנו בתהליך תמא 38 יש 80% חתימות אבל יש דירות בשכירות שבעליהם דורשים לא להפסיד את השכירות כ שנתיים ללא שכירות זה הפסד עצום האם היזם יכול לחייבם לחתום .
ואם המעלית עוברת דרך הדירות האם היזם יכול לחייבם לחתום
האם אותם דיירים צריכים להוכיח נזק כספי של שכירות בפני השופט על מנת שלא ינזקו כספית אודה לך על תשובה מהירה
היות והגענו למצב הזה בביניין לכן היזם מנסה לשנות שהמעלית לא תעבור בדירות מה קורה בשתי המיקרים והאים היזם משנה את מיקום המעלית שלא תעבור דרך הדירות האם הוא צריך להחתים את 80% הדיירים שחתמו שוב בברכה רוני כהן
ואם המעלית עוברת דרך הדירות האם היזם יכול לחייבם לחתום
האם אותם דיירים צריכים להוכיח נזק כספי של שכירות בפני השופט על מנת שלא ינזקו כספית אודה לך על תשובה מהירה
היות והגענו למצב הזה בביניין לכן היזם מנסה לשנות שהמעלית לא תעבור בדירות מה קורה בשתי המיקרים והאים היזם משנה את מיקום המעלית שלא תעבור דרך הדירות האם הוא צריך להחתים את 80% הדיירים שחתמו שוב בברכה רוני כהן
תמ"א 38 - הפסד שכירות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
05/03/14
רוני שלום!
נושא השכירות הוא מסחרי. לעיתים אין רווחיות מספיקה בפרויקט כדי להצדיק תשלום דמי שכירות. אתה גם מגזים לדעתי בגודל ההפסד. אם מדובר על תוספת בניה מעל הקיים אז אני מעריך כי תוכלו להשכיר את הדירות אבל בפחות כסף. אולי יש אובדן הכנסה של 50,000 ש"ח וזה בלי לקחת בחשבון הוצאות תיווך, עורך דין, תיקונים בדירה ובלבולי מוח של שוכר.
לגבי המעלית - לא ניתן לחייב דייר לתת שטח פרטי שלו לטובת מעלית. ניתן לחייב רק לגבי הרכוש המשותף. כך שאם זה המצב יש בעיה והיזם צריך למצוא פתרון אחר ךמעלית.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
נושא השכירות הוא מסחרי. לעיתים אין רווחיות מספיקה בפרויקט כדי להצדיק תשלום דמי שכירות. אתה גם מגזים לדעתי בגודל ההפסד. אם מדובר על תוספת בניה מעל הקיים אז אני מעריך כי תוכלו להשכיר את הדירות אבל בפחות כסף. אולי יש אובדן הכנסה של 50,000 ש"ח וזה בלי לקחת בחשבון הוצאות תיווך, עורך דין, תיקונים בדירה ובלבולי מוח של שוכר.
לגבי המעלית - לא ניתן לחייב דייר לתת שטח פרטי שלו לטובת מעלית. ניתן לחייב רק לגבי הרכוש המשותף. כך שאם זה המצב יש בעיה והיזם צריך למצוא פתרון אחר ךמעלית.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם הקבלן/יזם יכול באמת לתבוע אותנו?
דיירת
04/03/14
דיירי הבניין חתמו עם קבלן/יזם כלשהו על
הסכמה בסיסית להתחיל את תהליך תמ"א 38, אבל זה היה לפני שהוא הראה לנו את
החוזה שהיה לא הוגן ולרעת הדיירים, בלי ערבויות והתחייבות מצד הקבלן, לכן לא רצינו
להמשיך את התהליך איתו אלא לנסות יזם אחר.
אבל היזם הנוכחי מאיים בתביעה של מאתיים
אלף שקל בטענה שאנחנו מחוייבים לו מרגע שחתמנו אצלו על הסכמה להתחיל את התהליך.
השאלה אם הוא אכן יכול מבחינה חוקית
לתבוע אותנו, כי במסמך שחתמנו עליו לא מופיעה אזהרה שנתבע במידה ולא נמשיך עם
היזם, כמו כן לא בטוח שזה חוקי להחתים אותנו על הסכמה בלי להראות לנו את החוזה
קודם, וכמובן שסירבנו לחתום על החוזה ברגע שראינו אותו, כך שאין לו שום חוזה רשמי
חתום איתנו.
הסכמה בסיסית להתחיל את תהליך תמ"א 38, אבל זה היה לפני שהוא הראה לנו את
החוזה שהיה לא הוגן ולרעת הדיירים, בלי ערבויות והתחייבות מצד הקבלן, לכן לא רצינו
להמשיך את התהליך איתו אלא לנסות יזם אחר.
אבל היזם הנוכחי מאיים בתביעה של מאתיים
אלף שקל בטענה שאנחנו מחוייבים לו מרגע שחתמנו אצלו על הסכמה להתחיל את התהליך.
השאלה אם הוא אכן יכול מבחינה חוקית
לתבוע אותנו, כי במסמך שחתמנו עליו לא מופיעה אזהרה שנתבע במידה ולא נמשיך עם
היזם, כמו כן לא בטוח שזה חוקי להחתים אותנו על הסכמה בלי להראות לנו את החוזה
קודם, וכמובן שסירבנו לחתום על החוזה ברגע שראינו אותו, כך שאין לו שום חוזה רשמי
חתום איתנו.
תמ"א 38 - תביעת קבלן
עו"ד אילן הלוי
מנהל
05/03/14
צריך לקרוא ולהבין על מה חתמתם והתחייבתם כלפיו. בעיקרון אם לא נחתם הסכם עימו למרות שניסיתם ומיציתם את המשא ומתן אני לא חושב שיש לכםן ממה לחשוש. הדבר החשוב הוא להתנהג בהגינות ובסבירות כלפיו ואם כך עשיתם אין ממה לדאוג.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 דירת גג
מאור
03/03/14
יש לי דירת גג בבניין שמאפשר תמא 38 פנו אלנו כמה יזמים שאלתי היא:
90% מהגג בבעלותי בטאבו כאשר דירתי היא דופלקס מה אני מקבל במקום דירת הגג שלי על קומת דופלקס והאם אני צריך את הסכמתם של שאר הדיירים למרות שאנ מחזיק ב 90% הזכויות הגג
90% מהגג בבעלותי בטאבו כאשר דירתי היא דופלקס מה אני מקבל במקום דירת הגג שלי על קומת דופלקס והאם אני צריך את הסכמתם של שאר הדיירים למרות שאנ מחזיק ב 90% הזכויות הגג
תמ"א 38 - דירת גג
עו"ד אילן הלוי
מנהל
05/03/14
חשוב לראות את הנסח ואת מסמכי רישום התבית המשותף לרבות התקנון המוסכם, שאני מניח שקיים.
הצמדה של גג עדין אין משמעותה הצמדה של זכויות בניה. לכן צריך לבדוק מה בדיוק כתוב שם.
אם הפרויקט הוא במסגרת תמא 38 אז מספיק הרוב הקבוע בחוק של 2/3 או 80% תלוי בסוג הפרויקט.
לגבי מה אתה מקבל - זה ענין מסחרי ומאחר ואיני מיר את הבנין ואת הנתונים הספיציפיים קשה לי לענות על זה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
הצמדה של גג עדין אין משמעותה הצמדה של זכויות בניה. לכן צריך לבדוק מה בדיוק כתוב שם.
אם הפרויקט הוא במסגרת תמא 38 אז מספיק הרוב הקבוע בחוק של 2/3 או 80% תלוי בסוג הפרויקט.
לגבי מה אתה מקבל - זה ענין מסחרי ומאחר ואיני מיר את הבנין ואת הנתונים הספיציפיים קשה לי לענות על זה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היבט מיסוי
ליטל
03/03/14
שלום,
בבניין שלנו עתיד להתבצע פרויקט תמ"א 38/2 .
רציתי לשאול בנוגע להיבט המיסוי במקרה של שדרוג לדירה גדולה יותר (כמה מ"ר בודדים) במקום הדירה שאנחנו צריכים לקבל. תתכן גם עלייה במס' קומות.
לבעלים יש דירה נוספת להשקעה.
איזה מס יש לשלם ועל איזה סכום ?
בתודה,
ליטל
בבניין שלנו עתיד להתבצע פרויקט תמ"א 38/2 .
רציתי לשאול בנוגע להיבט המיסוי במקרה של שדרוג לדירה גדולה יותר (כמה מ"ר בודדים) במקום הדירה שאנחנו צריכים לקבל. תתכן גם עלייה במס' קומות.
לבעלים יש דירה נוספת להשקעה.
איזה מס יש לשלם ועל איזה סכום ?
בתודה,
ליטל
תמ"א 38 - היבטי מיסוי
עו"ד אילן הלוי
מנהל
05/03/14
ליטל שלום!
קשה לענות על זה. בדרך כלל בהסכמי היזם לוקח על עצמו את חבות המס. יש מספר מסלולים של תכנוני מס שאפשר ללכת בהם בעסקאות תמ"א 38/2. חשוב לדעת גם מה מקור הזכויות. יש מסלול אחד הפוטר זכויות מכוח התמא ממס שבח ובלבד שלא הרחיבו מעל 25 מ"ר בדירה שלך (יש עוד חלופות ותנאים בסעיף אבל לא עקרוני כרגע). יש מסלול אחר שמתאים בעיקרי אם מירב הזכויות הנמכרות ליזם הם לא מכוח התמא אלא מתוכניות אחרות. בכל מקרה לא נשמע לי דרמטי לפי הנתונים שנתת.
אילןהלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
קשה לענות על זה. בדרך כלל בהסכמי היזם לוקח על עצמו את חבות המס. יש מספר מסלולים של תכנוני מס שאפשר ללכת בהם בעסקאות תמ"א 38/2. חשוב לדעת גם מה מקור הזכויות. יש מסלול אחד הפוטר זכויות מכוח התמא ממס שבח ובלבד שלא הרחיבו מעל 25 מ"ר בדירה שלך (יש עוד חלופות ותנאים בסעיף אבל לא עקרוני כרגע). יש מסלול אחר שמתאים בעיקרי אם מירב הזכויות הנמכרות ליזם הם לא מכוח התמא אלא מתוכניות אחרות. בכל מקרה לא נשמע לי דרמטי לפי הנתונים שנתת.
אילןהלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דיון מול המפקח
אור
28/02/14
דייר בעל דירת גג שנותר היחיד שלא חתם ליזם על פרוייקט תמ"א מאחר וסבור שלא מקבל פיצוי הולם עבור רכושו מהיזם..כאשר תוגש נגדו תביעה בפני המפקח, האם ידרש כמו בהליך רגיל להגיב בכתב הגנה? השאלה אם יחוייב להעזר בעו"ד או שיוכל לשטח טענותיו בפני במפקח ללא ייצוג......
תמ"א 38 - דיון מול מפקח
עו"ד אילן הלוי
מנהל
05/03/14
הדיון בפני המפקח הוא כמו כל תביעה. בודאי שהנתבע ובמקרה זה בעל דירת הגג יכול וצריך להגיש כתב הגנה. הוא יכול לעשות זאת עם או בלי עורך דין. החלטה שלו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבוצת רכישה ותמ"א 38 פינוי בינוי
אבי
26/02/14
שלום, רציתי להבין האם בוטלו לחלוטין כל
הטבות המס (בעיקר מע"מ ומס רכישה) שהיו רלוונטיות בעבר לחברי קבוצות רכישה, ואם כן - אילו הטבות מס אם בכלל ישנן היום לקבוצות רכישה? הכוונה לקבוצת רכישה של רוכשים רבים (מעל 10) עם גוף שמארגן ומרכז את הטיפול בכל ההיבטים.
שאלה נוספת - בהנחה שמדובר בפרויקט של תמ"א 38 במתכונת של פינוי בינוי שמוכרז כמתחם פינוי בינוי במסלול מיסוי, אשר מבוצע במסגרת קבוצת רכישה, האם חברי קבוצת הרכישה זכאים להנות מהטבות המס או שרק
קבלן רגיל זכאי להנות מהן? תודה מראש!
הטבות המס (בעיקר מע"מ ומס רכישה) שהיו רלוונטיות בעבר לחברי קבוצות רכישה, ואם כן - אילו הטבות מס אם בכלל ישנן היום לקבוצות רכישה? הכוונה לקבוצת רכישה של רוכשים רבים (מעל 10) עם גוף שמארגן ומרכז את הטיפול בכל ההיבטים.
שאלה נוספת - בהנחה שמדובר בפרויקט של תמ"א 38 במתכונת של פינוי בינוי שמוכרז כמתחם פינוי בינוי במסלול מיסוי, אשר מבוצע במסגרת קבוצת רכישה, האם חברי קבוצת הרכישה זכאים להנות מהטבות המס או שרק
קבלן רגיל זכאי להנות מהן? תודה מראש!
תמ"א 38 - קבוצת רכישה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
27/02/14
שלום אבי!
אין בגדול הטבות מיסוי היום לקבוצות רכישה. יש יתרונות אחרים שאינם בתחומי המיסוי כמו הפחתת עלויות שיווק ומימון.
אל תערבב בין פינוי בינוי ובין תמ"א 38. אני מניח שהכוונה שלך היא שקבוצת רוכשים מתקשרת עם בעלי דירות בפרויקט תמא 38 להריסה ובניה.
שים לב שמרבית ההקלות הן לבעלי הדירות ומהם משושר ליזם. למשל- פטור ממס שבח על מכירת זכויות התמ"א וכן פטור מהיטל השבחה על מימוש זכויות התמא. הקלות אלו מגיעות גם לקבוצת הרכישה. מבחינתכם השאלה היא האם יראו את הפעילות כעסק או לא. מציע שתתיעצו בענין זה באופן פרטני.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אין בגדול הטבות מיסוי היום לקבוצות רכישה. יש יתרונות אחרים שאינם בתחומי המיסוי כמו הפחתת עלויות שיווק ומימון.
אל תערבב בין פינוי בינוי ובין תמ"א 38. אני מניח שהכוונה שלך היא שקבוצת רוכשים מתקשרת עם בעלי דירות בפרויקט תמא 38 להריסה ובניה.
שים לב שמרבית ההקלות הן לבעלי הדירות ומהם משושר ליזם. למשל- פטור ממס שבח על מכירת זכויות התמ"א וכן פטור מהיטל השבחה על מימוש זכויות התמא. הקלות אלו מגיעות גם לקבוצת הרכישה. מבחינתכם השאלה היא האם יראו את הפעילות כעסק או לא. מציע שתתיעצו בענין זה באופן פרטני.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
