פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
רישום בטאבו בדירה חדשה
יעל
21/10/10
שלום, אנחנו גרים כשנה בדירה חדשה שרכשנו מקבלן. רשומה לנו הערת אזהרה בטאבו. אנחנו רוצים להתחיל בתהליך של רישום לטאבו, ורציתי לדעת מהם השלבים. כשנמסרו לנו המפתחות לדירה קיבלנו מהעו"ד טופס שבו צריך לחתום שהדירה תקינה ואין לנו טענות לקבלן. האם חתימה על המסמך היא תנאי להתחלת תהליך הרישום לטאבו? הבנתי גם שלעו"ד ולקבלנים יש אינטרס שלא למהר לרשום בטאבו, מה בדיוק אפשר לעשות בעניין כדי שזה יקרה בלי עיכובים מיותרים? האם התהליך נעשה ביחד עבור כל הדיירים בבניין, או לכל דייר לחוד? תודה.
רישום דירה בטאבו
עו"ד שזר תומר
22/10/10
ביצוע הרישום מתבצע ע"י עו"ד מטעם הקבלן, אם לא צריכים ולא יכולים לבצע אותו לבד, זה הליך של מספר שנים (לעיתים פחות),
כאשר הקבלן מגיש מסמכים מטעם כל הדיירים ומבצע את הרישום עבורכם (קיימת עלות - אולם מדובר בסכומים סבירים ומפוקחים).
כאשר הקבלן מגיש מסמכים מטעם כל הדיירים ומבצע את הרישום עבורכם (קיימת עלות - אולם מדובר בסכומים סבירים ומפוקחים).
הפרה של פסק דין
מצו
21/10/10
בעל נכס אצלינו (עו"ד) הפר שוב פסק דין שנתן נגדו בסביבות 1990. הוא פתח שוב את הפתחים שבית המשפט (העליון) קבע שעליו לסגור. הוא עשה זאת בשנת 2005. לא הגבנו כי היינו לאחר 5 שנים של בתי משפט נגדו, והתעייפנו. אי אפשר כל יום שני וחמישי לפנות בבזיון, מה גם שלקח
כמעט 4 שנים עד שהושיבו אותו בכלא על כך. האם נוכל עכשיו לפנות לבית המשפט כנגדו, ולבקש שוב כי יחזיר את המצב לקדמותו.
כמעט 4 שנים עד שהושיבו אותו בכלא על כך. האם נוכל עכשיו לפנות לבית המשפט כנגדו, ולבקש שוב כי יחזיר את המצב לקדמותו.
פסק דין כנגד דייר
עו"ד שזר תומר
22/10/10
חסרים המון פרטים בשאלה שלך.
האם פס"ד הוא מטעם המדינה, או מטעכם?
מה רשום בפס"ד במדוייק?
או שתפרטי יותר, או שתפני ליעוץ לעו"ד.
האם פס"ד הוא מטעם המדינה, או מטעכם?
מה רשום בפס"ד במדוייק?
או שתפרטי יותר, או שתפני ליעוץ לעו"ד.
צו הבית המשותף
טובה
21/10/10
מה זה?
צו רישום בית משותף
עו"ד שזר תומר
22/10/10
צו המורה על רישום בית משותף בפנקס הבתים המשותפים. הצו ניתן ע"י המפקח בתים משותפים, לבקשת בעלי דירות בבניין.
שיפוץ והוספת מרפסות
מיכל
21/10/10
בבניין שלנו נבדקת האפשרות לערוך שיפוץ של הבניין בחזיתות ובשטחים ה"ציבוריים". בנוסף נבחנת אפשרות להוספת מרפסות.
מאחר ומדובר ברכוש משותף, שאלותי:
1. מה הרוב הדרוש להחלטה על שיפוץ?
2. מה הרוב הדרוש להחלטה על תוספת מרפסות?
3. האם החלטה מסוג זה יכולה להתקבל רק בתכתובת במייל או נדרשת אסיפה כללית?
4. האם החוזה הנוגע לשיפוץ (לא המרפסות!) צריך להחתם עם ועד הבית מכיוון שמדובר ברכוש המשותף או ע"י כל דייר בנפרד עם הקבלן?
5. האם תוספת של מרפסת בגודל 12 מ"ר מחייבת גם שינוי בתשריטים של הבניין או כל תהליך חוקי אחר מבחינת רישום והסדרת הרכוש הפרטי ו/או המשותף?
6. האם יש לתת את הדעת ואם כן - איך, לגבי דיירים שאינם רוצים מרפסת עכשיו אך לאחר מס' שנים יבנו את המרפסת בכוחות עצמם על גבי השלד שנבנה לכל הבניין?
בתודה עבור ההתייחסות,
מיכל
מאחר ומדובר ברכוש משותף, שאלותי:
1. מה הרוב הדרוש להחלטה על שיפוץ?
2. מה הרוב הדרוש להחלטה על תוספת מרפסות?
3. האם החלטה מסוג זה יכולה להתקבל רק בתכתובת במייל או נדרשת אסיפה כללית?
4. האם החוזה הנוגע לשיפוץ (לא המרפסות!) צריך להחתם עם ועד הבית מכיוון שמדובר ברכוש המשותף או ע"י כל דייר בנפרד עם הקבלן?
5. האם תוספת של מרפסת בגודל 12 מ"ר מחייבת גם שינוי בתשריטים של הבניין או כל תהליך חוקי אחר מבחינת רישום והסדרת הרכוש הפרטי ו/או המשותף?
6. האם יש לתת את הדעת ואם כן - איך, לגבי דיירים שאינם רוצים מרפסת עכשיו אך לאחר מס' שנים יבנו את המרפסת בכוחות עצמם על גבי השלד שנבנה לכל הבניין?
בתודה עבור ההתייחסות,
מיכל
שיפוץ בניין
עו"ד שזר תומר
22/10/10
השאלה מורכבת מדי למענה בפורום, ויש צורף בפני פטרנית לעו"ד, אבל בגדול:
לדעת איזה רוב נדרש יש לעיין בשני מקורות: החוק והתקנון. תחילה יש לפנות לחוק המקרקעין בפרק העוסק בבתים משותפים, ואחר-כך לתקנון הבית המשותף. בחוק יש הוראות שונות, הנוגעות לרוב הנדרש בעניינים כאלה ואחרים. כאשר יש הוראה מפורשת, הרי שהחוק הוא שקובע ולא ניתן לשנות את הרוב הנדרש, גם לא על-ידי קביעת רוב אחר בתקנון. אבל יש בחוק גם סעיפים שקובעים רוב מסוים ומציינים, כי את הרוב הזה ניתן לשנות בתקנון. ויש גם עניינים שכלל אינם מוזכרים בחוק, וגם אז ניתן לכאורה להסדיר בתקנון את הרוב הנדרש. ועוד נקודה חשובה: לכל בית משותף יש תקנון אפילו כשאין לו. כלומר, כאשר אין לבית תקנון מיוחד של עצמו, חל עליו התקנון המצוי. זהו נוסח של תקנון שנמצא בסוף חוק המקרקעין, כאחת התוספות הנלוות לחוק.
לדעת איזה רוב נדרש יש לעיין בשני מקורות: החוק והתקנון. תחילה יש לפנות לחוק המקרקעין בפרק העוסק בבתים משותפים, ואחר-כך לתקנון הבית המשותף. בחוק יש הוראות שונות, הנוגעות לרוב הנדרש בעניינים כאלה ואחרים. כאשר יש הוראה מפורשת, הרי שהחוק הוא שקובע ולא ניתן לשנות את הרוב הנדרש, גם לא על-ידי קביעת רוב אחר בתקנון. אבל יש בחוק גם סעיפים שקובעים רוב מסוים ומציינים, כי את הרוב הזה ניתן לשנות בתקנון. ויש גם עניינים שכלל אינם מוזכרים בחוק, וגם אז ניתן לכאורה להסדיר בתקנון את הרוב הנדרש. ועוד נקודה חשובה: לכל בית משותף יש תקנון אפילו כשאין לו. כלומר, כאשר אין לבית תקנון מיוחד של עצמו, חל עליו התקנון המצוי. זהו נוסח של תקנון שנמצא בסוף חוק המקרקעין, כאחת התוספות הנלוות לחוק.
מס רכישה דירה שניה
אלי
21/10/10
האם יש לשלם מס רכישה על דירה שניה אם שולם מס רכישה על הדירה הראשונה?
תיקון
אלי
21/10/10
על הדירה הראשונה שולם מס רכישה מלא כי בזמנו היא היתה דירה שניה
רישום בנין משותף בטאבו
כמי
21/10/10
אנחנו גרים בבנין משותף בן 11 שנים. לפני 6 שנים החלו לרשום את האזור שלנו בטאבו (אזור חדש). עו"ד המייצג את הקבלן גבה כספים והחל ברישום. ברצוננו לדעת כמה זמן לוקח באמת רישום הטאבו. אנחנו מרגישים שבכל פעם שאנחנו מתקשרים הוא מפנה אותנו לאדריכל וחוזר חלילה, זה כבר שנתיים.
עו"ד חתם לנו בתחילת התהליך על נייר המבטיח שכל התהליך יקח עד שנה, האם המסמך הזה תקף ומה אפשר לעשות איתו?
עו"ד לא פנה אלינו בבקשה כלשהי או נתקל באיזשהי בעיה ברישום הוא לא מוכן עכשיו להתחייב על דדליין או לפחות על מהלך מסודר של העבודה. יש לציין שהוא ממשיך לגבות כספים עבור קנייה והעברת דירות בבניין. האם זאת הסיבה האמיתית לעיכוב בתהליך? בבנין אצלנו יש תחלופה גדולה. איננו מבינים ממש את התהליך והוא לא מבהיר מה בדיוק קורה למרות בקשותינו.
מה אפשר לעשות, כיצד ניתן לזרז את התהליך והאם אפשר לעשות משהו עם המסמך המבטיח?
אודה לכם על כל הארה,
כמי
עו"ד חתם לנו בתחילת התהליך על נייר המבטיח שכל התהליך יקח עד שנה, האם המסמך הזה תקף ומה אפשר לעשות איתו?
עו"ד לא פנה אלינו בבקשה כלשהי או נתקל באיזשהי בעיה ברישום הוא לא מוכן עכשיו להתחייב על דדליין או לפחות על מהלך מסודר של העבודה. יש לציין שהוא ממשיך לגבות כספים עבור קנייה והעברת דירות בבניין. האם זאת הסיבה האמיתית לעיכוב בתהליך? בבנין אצלנו יש תחלופה גדולה. איננו מבינים ממש את התהליך והוא לא מבהיר מה בדיוק קורה למרות בקשותינו.
מה אפשר לעשות, כיצד ניתן לזרז את התהליך והאם אפשר לעשות משהו עם המסמך המבטיח?
אודה לכם על כל הארה,
כמי
רישום בית משותף
עו"ד טל רכניץ
מנהל
21/10/10
במסגרת הפורום, קשה להתייחס לעניין הספצ' מבלי שרואים מסמכים. עקרונית, עניין רישום בית משותף, יכול להיערך זמן רב, וזה תלוי, במספר הדייירם, בלשכת רישום המקרקעין אליה משתייך הנכס, במודד שמכין את התשריטים ובאדריכל ועוד כהנה וכהנה גורמים. המדובר בעבודה בהחלט מורכבת. כך או כך, על כל צד המתקשר בחוזה, כולל עו"ד, ישנה חובה לנהוג בתום לב, ואם העיכוב נובע מטעמים לא עניניים, בהחלט ניתן וצריך לטפל בכך. יש לכם זכות מלאה לדרוש ולקבל מעו"ד שמיניתם דין וחשבון היכן הדברים עומדים ולקבל טעמים אף בכתב, מדוע העניין מתעכב.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יפוי כח לעסקה במקרקעין
א.ל.
21/10/10
אני מייצגת רוכשי דירה יד שניה. אלו יפויי כח עליי לקבל? אני יודעת שצריך יפוי כח בלתי חוזר מהמוכר אליי וכן יפוי כח מהרוכשים לב"כ המוכר במקרה של ביטול הערת אזהרה. אך האם עליי להחתים את הרוכשים גם על יפוי כח כללי? האם נדרש באיזשהו שלה יפוי כח נוטריוני?
ייפו"כ בעיסקת מקרקעין
עו"ד טל רכניץ
מנהל
21/10/10
בהחלט מומלץ כי יהיו בידייך ייפו"כ בלתי חוזר ספצ' (ולא כללי) מכל הצדדים,שיאפשר לך להשלים את העיסקה, ולהעביר את הזכויות מהמוכרים לקונים. בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה התקשרותעם קבלן לביצוע שיפוץ של בניין
שירי
21/10/10
בבניין בו אני מתגוררת מעוניינים לבצע שיפוץ של הבניין: חזיתות, קומת העמודים וכו'. מאחר ומדובר ברכוש המשותף האם החוזה עם הקבלן צריך להעשות ע"י ועד הבית או עם כל דייר לחוד?
התקשרות מחייבת של בניין משותף
עו"ד טל רכניץ
מנהל
21/10/10
תלוי בתקנון של הבניין. כעיקרון, אם לוועד יש מסכות עפ"י התקנון, ההתקשרות יכולה להתבצע באמצעות הוועד ולא עם כל דייר בנפרד. למען הסדר הטוב, מומלץ לזמן אסיפת דיירים, ולגבש את הרוב הדרוש, לנהל פרוטוקול ולהעניק את הסמכות לוועד להתקשר בהסכם הנ"ל.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הגשת תביעה בפני לשכת המפקח על רישום המקרקעין-בירור
שוש
21/10/10
לפני מס' ימים שאלתי כאן לגבי שכן ש"ניכס" לעצמו שטח מתחת לדירתי (כהמשך לדירתו), בנה בה יחידת דיור וכעת משכיר אותה.
אני מעוניינת להגיש תביעה בפני המפקח על רישום המקרקעין. ראיתי ברשת הדרכה ונוסח מומלץ ואני מעוניינת לשאול- האם זהו הליך מורכב שנסחב הרבה זמן? מהן סמכויות הגוף הזה ומה בעצם אני יכולה לתבוע? ההרחבה כמובן ללא רשיון- מה יעשה לעבריין?
תודה!
אני מעוניינת להגיש תביעה בפני המפקח על רישום המקרקעין. ראיתי ברשת הדרכה ונוסח מומלץ ואני מעוניינת לשאול- האם זהו הליך מורכב שנסחב הרבה זמן? מהן סמכויות הגוף הזה ומה בעצם אני יכולה לתבוע? ההרחבה כמובן ללא רשיון- מה יעשה לעבריין?
תודה!
כמו"כ- האם מקובל להגיש תביעה לבד או עדיף להעזר ב
שוש
21/10/10
בעו"ד? מה העלויות של הגשת התביעה ואיפה היא יכולה להגמר?.....
תודה מראש, אני חוששת ללכת לאיבוד.
תודה מראש, אני חוששת ללכת לאיבוד.
שאלה
ירין
20/10/10
בניתי חדר על הגג בהיתר חרגתי ב 4 מטר גם לא בניתי מדרגות מתוך הבית פקח העיריה יתן כנס או אזהרה .אני רוצא לבנות מדרגות האם אני צריכה היתר חדש? מה גודל הפתח המנמלי למדגות תודה.
היתר בניה
עו"ד טל רכניץ
מנהל
21/10/10
השאלה לא היתה כ"כ ברורה. מכל מקום, כל בניה, כרוכה בהיתר, אלא אם המדובר בשינוי פנימה של יחידה עם היתר. בניית מדרגות והוספת בנייה על הגג טעונה היתר. לגבי פתח מינימאלי למדרגות וכיו"ב, עלייך לוודא זאת עם האדריכל שמגיש עבורך את התוכניות לאישור. ככל שכבר ניתן היתר למדרגות, אני לא רואה צורך לבקש שוב היתר לכך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איחוד שתי דירות בבניין משותף
איציק
20/10/10
האם חוקי לאחד שתי דירות של בעלים אחד בבניין משותף עם 15 דיירים .יצירת פתח בין שתי הדירות וכך לאחד לדירה אחת.האם יש צורך באישורים מהעירייה וכו'???האם השכנים יכולים להתלונן ???
איחוד בין 2 דירות של אותם בעלים
עו"ד טל רכניץ
מנהל
21/10/10
עקרונית לא צריכה להיות בעיה. לפצל אסור, בשל מגבלות תיכנוניות על צפיפות דיור וכיו"ב, אך לאחד שני נכסים של אותם בעלים, לא צריכה להיות בעיה. כך או כך, מומלץ לוודא זאת מול הוועדה המקומית אליה משתייך הנכס המדובר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת בית במושב חקלאי- יש הגבלות?
חיים
20/10/10
שלום רב,
אני עירוני - ירושלמי. לאחרונה אני מתעניין ברכישת בית במושב (חקלאי) סמוך לירושלים מטעמים של איכות חיים ושקט כפרי.
כבדיקה ראשונית רציתי לדעת הרי אני לא מתכוון להיות חקלאי האם לאדם כמוני ישנן הגבלות לרכוש בית במושב חקלאי בלי שאהיה חקלאי?
אני עירוני - ירושלמי. לאחרונה אני מתעניין ברכישת בית במושב (חקלאי) סמוך לירושלים מטעמים של איכות חיים ושקט כפרי.
כבדיקה ראשונית רציתי לדעת הרי אני לא מתכוון להיות חקלאי האם לאדם כמוני ישנן הגבלות לרכוש בית במושב חקלאי בלי שאהיה חקלאי?
רכישת בית במושב
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
20/10/10
בחלק מהמושבים יש בתים שנבנו בהרחבה - אז מדובר ברכישה של בית צמוד קרקע ללא שטח חקלאי צמוד כלל. בחלק מהמקרים מדובר ברכישה של נחלה - לה צמודים שטחים חקלאיים. אתה לא בהכרח נדרש לעבד את השטחים החקלאיים בעצמך. בחלק מהמושבים יש ביקוש להשכרה של השטחים החקלאיים. בסיכומו של דבר קודם תמצא נכס שמתאים לטעמך, לצרכייך ולתקציבך ולאחר מכן תראה אם יש סוגיות נוספות הנוגעות לרכישתו ואחזקתו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אנטנה סלולארית על הגג – אי גילוי/פגם?
רומי
20/10/10
האם גילוי קיומה של אנטנה סלולארית על גג בניין בו רכשתי דירה מהווה אי גילוי או הטעיה או עילה כלשהי נגד המוכר שלא ציין זאת בשום שלב????
אנטנה סלולארית על הגג
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
20/10/10
השאלה היא האם המוכר ידע על כך וכן האם התבקש להצהיר כי אין בדירה פגמים נסתרים הידועים לו שאינם ניתנים לגילוי בבדיקה רגילה של הקונה. כן נשאלת השאלה האם במסגרת הבדיקות שעושה הקונה אין הוא נדרש לברר את הסוגייה הזו ביוזמתו, בעיקר אם היא קריטית עבורו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכות עיון בתכתובת פנימית בין גורמים משפטיים
Wizard41
20/10/10
שלום רב,1. שכן הגיש נגדי תלונה לעירייה על עבירת בניה לכאורה.2. בא פקח, דיווח לעירייה והתובע העירוני החליט לסגור את התיק ולא להגיש כתב אישום.3. השכן המתלונן הגיש לפרקליטות המדינה ערר על ההחלטה לסגור את התיק - ערר מנופח ותלוש שאין בו ולא כלום.4. הפרקליטות קיבלה את הערר והנחתה את התובע העירוני לבצע השלמת חקירה ולאחר מכן לשקול שוב אם להגיש כתב אישום.5. בסופו של דבר העירייה הגישה נגדי כתב אישום.בבואי לעירייה לממש את זכותי לעיין בתיק, ביקשתי לקבל העתק מהמכתב ששלחה הפרקליטות (המחלקה לאכיפת דיני מקרקעין) לתובע העירוני ובו מסקנותיה בעקבות הערר והנחיות לתובע העירוני לגבי ההמשך.התובע העירוני סירב לתת לי עותק מן המכתב בטענה שזו תכתובת פנימית. אולם הוא אמר שיבדוק. בסוף הוא אמר שההחלטה האם להעביר לי עותק נתונה בידי הפרקליטות. בפרקליטות סירבו והפנו אותי חזרה לתובע העירוני ...שאלתי היא: האם יש לי זכות לעיין במכתב שתואר לעיל ? זה הרי לא מסמך סודי. האם יש לתובע העירוני או לפרקליטות המדינה עילה חוקית למנוע ממני עיון במסמך זה ?תודה רבה על עזרתכם!
זכות עיון בחומר החקירה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
20/10/10
באופן עקרוני לנאשם זכות עיון בכל חומר החקירה הרלבנטי לכתב האישום שהוגש נגדו. בנסיבות העניין אני מציעה לך לפנות בכתב לגורמים הרלבנטיים ולדרוש לקבל מענה בכתב. תציין בפנייתך שבכוונתך להציג את הפנייה וכן את המענה שתקבל בפני בית המשפט, ככל שהדבר יידרש.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שימוש ברכוש משותף
חנית
20/10/10
בחצר המשותפת של הבניין 2 חניות, שאינן צמודות לאף דירה. האם רשאי ועד בית למנוע מהשכנים לחנות ולהשכיר את החניות לצד ג' שאינו מתגורר בבניין? האם באפשרותי להתנגד למהלך האמור גם אם שאר השכנים מסכימים? האם ניתן לבטל את התשלום לועד הבית, שממילא מכניס הרבה כסף כל חודש רק מההשכרה?
שימוש ברכוש משותף
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
20/10/10
ועד הבית לא קובע אלא השכנים. זוהי החלטה שצריכה להתקבל ברוב דעות של בעלי הדירות בבניין. כך גם לגבי ההחלטה בדבר גובה התשלום שצריך לשלם עבור התחזוקה של הרכוש המשותף.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תיקון רישום
יעל
20/10/10
עסקינן בחלקה גדולה של יותר מ-17,000 מ"ר, בה שותפים כמה עשרות דיירים ממספר רחובות בת"א. חלקה של מרשתי הוא כ-0.85% מכלל החלקה, כלומר כ-150 מ"ר.
במציאות, יש למרשתי בית בן שלוש קומות עם שטח בנוי של כ-100 מ"ר במסגרת חלקה של רבע דונם. הבית אינו רשום כבית משותף ותוספת בניית שתי הקומות העליונות נעשתה בהיתר כדין ומשולמת עליה ארנונה.
השאלה שלי היא: האם ניתן לשנות את הרישום בטאבו כך שישקף את תוספת הבנייה החדשה? העניין הוא שלא נראה לי שהדבר אפשרי, כי מרשתי לא יכולה למכור או להוריש יותר ממה שיש לה בחלקה, אלא אם תרכוש חלקים מדיירים אחרים או שהחלקה עצמה תורחב.
האם אני צודקת? ואם כן, כיצד יכולה מרשתי לרכוש זכויות קנייניות בתוספת הבנייה? יכול להיות שהטאבו עוסק רק ברישום הקרקע ולא במה שבנוי עליה?
תודה רבה. אשמח אם מנהלי הפורום, כדרכם בקודש, לא יפנו אותי בלקוניות לייעוץ משפטי, אלא ייתן לי תשובה מספקת או הפניות רלוונטיות.
במציאות, יש למרשתי בית בן שלוש קומות עם שטח בנוי של כ-100 מ"ר במסגרת חלקה של רבע דונם. הבית אינו רשום כבית משותף ותוספת בניית שתי הקומות העליונות נעשתה בהיתר כדין ומשולמת עליה ארנונה.
השאלה שלי היא: האם ניתן לשנות את הרישום בטאבו כך שישקף את תוספת הבנייה החדשה? העניין הוא שלא נראה לי שהדבר אפשרי, כי מרשתי לא יכולה למכור או להוריש יותר ממה שיש לה בחלקה, אלא אם תרכוש חלקים מדיירים אחרים או שהחלקה עצמה תורחב.
האם אני צודקת? ואם כן, כיצד יכולה מרשתי לרכוש זכויות קנייניות בתוספת הבנייה? יכול להיות שהטאבו עוסק רק ברישום הקרקע ולא במה שבנוי עליה?
תודה רבה. אשמח אם מנהלי הפורום, כדרכם בקודש, לא יפנו אותי בלקוניות לייעוץ משפטי, אלא ייתן לי תשובה מספקת או הפניות רלוונטיות.
רישום בטאבו
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
20/10/10
עוד לפני שקיבלת מענה את מלינה על דרכם של מנהלי הפורום. באופן כללי הפורום מיועד לשאלות כלליות של גולשים ולא יכול להחליף ייעוץ משפטי פרטני. מעבר לדרוש יצויין כי מוטב לעורכי דין שאינם מתמחים במקרקעין לא לייצג בתחום זה היות והם עלולים להזיק ללקוח ומטבע הדברים גם לעצמם. מכל מקום, כל זמן שלא נרשם בית משותף בלשכת רישום המקרקעין, וכל בעלי הזכויות בחלקה רשומים יחדיו ב"מושעא" אין ייצוג ברישום בטאבו לשטחים הבנויים אלא רק לחלק יחסי בבעלות בחלקה כולה. לאחר שיירשם בית משותף (אם אי פעם יירשם) יצורפו תשריטים מתאימים המשקפים את הבנייה. אם הזכות להרחיב את הדירה נרכשה על ידי מרשתך מהשכנים, זו עסקת מקרקעין (מכר של זכויות בניה), יש צורך לדווח עליה לרשויות המס ואף לרשום אותה בסופו של דבר בטאבו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אימות חתימה בשטר עסקה
אילה
20/10/10
האם מותר לעו"ד לאמת את חתימתו הוא בשטר העסקה- כלומר אם אני עושה עסקה למכירת דירה לעו"ד, האם מותר לו להיות צד לעסקה וגם לאמת את החתימות שלי ושלו ?
אימות חתימה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
20/10/10
עורך דין אינו יכול לאמת את החתימה של עצמו. הוא כן יכול לאמת את חתימתו של צד אחר לעסקה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היטל השבחה
דניאלה
20/10/10
שלום. אני מעוניינת למכור חלקת אדמה (נטועה עצי זית אבל לא משק חקלאי) באזור כפרי שחלה עליה תכנית מתאר משנת 91 שבמסגרתה הפך הייעוד של החלקה מחקלאי לבניין למגורים. השווי של החלקה אז היה כ- 20,000 דולר והיום כ- 100,000 דולר. את החלקה קיבלתי בירושה מהוריי.
האם אפשר להעריך סדר גודל של היטל ההשבחה שאחוייב בו?
האם אפשר להעריך סדר גודל של היטל ההשבחה שאחוייב בו?
הערכת היטל השבחה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
20/10/10
היטל השבחה הוא מס שמשולם בגין התוכניות המשביחות שפורסמו מאז שנרכשה הקרקע (במקרה זה על ידי הורייך) ועד למכירתה או עד להוצאת היתר בניה. צריך לפנות לשמאי מקרקעין על מנת שייתן לך חוות דעת בנושא.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
גדר הפרדה בין חלקות שכנות
רום
20/10/10
רציתי לדעת מה הדין לגבי הקמת גדר בין 2 חלקות?
האם מותר להקים אותה בין החלקות כשמחציתה נמצאת על כל אחת מהחלקות? ומה לגבי התשלום האם גם הוא חצי חצי?
אשמח לדעת מה האסמכתא המשפטית לכך.
רוב תודות
האם מותר להקים אותה בין החלקות כשמחציתה נמצאת על כל אחת מהחלקות? ומה לגבי התשלום האם גם הוא חצי חצי?
אשמח לדעת מה האסמכתא המשפטית לכך.
רוב תודות
הקמת גדר
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
20/10/10
הקמת גדר היא פעולה המחייבת הוצאת היתר בניה. אם אתם מעוניינים בהקמתה על שתי חלקות אז כמובן שצריך לעשות זאת בתיאום ובהסכמת השכן. לגבי העלויות - אינכם יכולים לחייב אותו לשאת בעלויות של גדר שהוא אינו חפץ בה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערבות אוואל
מיטל
20/10/10
לפני שנה השכרתי דירה לשוכר. בחוזה דרשתי 2 ערבים (ערבות אוואל) והשוכר צילם לי את תעודות הזהות שלהם והביא לי את הערבות חתומה על ידם. מה קורה אם השוכר שיקר לי וחתם בעצמו על הערבות? איך יודעים שהערבים באמת הסכימו לערבות אם הם לא נוכחים במעמד חתימת החוזה?
אנא הפנו את השאלה לפורום דיני חוזים
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
20/10/10
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התניות מיסוי מקרקעין קוגנטיות או פוזיטיביות ?
אמיר
20/10/10
שלום
מכרתי חלקת קרקע בבעלותי לצד ב , בהסכם מכר התחחיב אותו לצד לשלם את המיסים על הקרקע (מס רכישה ומס שבח), האם ההתניה על החוק בדבר אי תשלום מס השבח מצידי הוא חוקית או לא ?
מכרתי חלקת קרקע בבעלותי לצד ב , בהסכם מכר התחחיב אותו לצד לשלם את המיסים על הקרקע (מס רכישה ומס שבח), האם ההתניה על החוק בדבר אי תשלום מס השבח מצידי הוא חוקית או לא ?
מס שבח המשולם על ידי הקונה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
20/10/10
יש חובה לדווח על ההתניה למס שבח (מכיון שמס שבח "מגלם" את סכום מס השבח המשולם ע"י הקונה ומגדיל את גובה העסקה בהתאם). כמו כן, ככל שמס השבח לא ישולם בסופו של דבר ע"י הקונה, שלטונות מיסוי מקרקעין ידרשו את הכסף מהמוכר. ההסכמה בין המוכר לקונה היא במישור היחסים ביניהם ואינה מחייבת את שלטונות מיסוי מקרקעין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם אני עלולה להישאר ברחוב ללא הדירונת הרעועה?…
אופי
19/10/10
שלום לכם.
ראשית, תודה על ההתגייסות לענות לפונים.
אני בתהליך פינוי-בינוי (לא עיבוי) באיזור הצפון. (התקבלו אישורים, ונמצאים בשלב התארגנות התושבים בבחירת עו"ד וחברת בנייה).
חלק מהתושבים (ואני בתוכם) מאד חוששים מקריסת חברת הבנייה העתידית להיבחר. רציתי לשאול, מהו הביטחון שערבות של חברה כזו יכולה להעניק לי כתושבת, איזה סוג ערבות נדרשת, מהו הסיכון שלי לאחר מתן הערבות?
מעבר לפנייה לעו"ד כמובן, שיבחר ללוות את התהליך,
אני מוטרדת מהעובדה שבפינוי בינוי היזם משלם את טרחת עו"ד, בעוד שהעו"ד מייצג אותי כתושבת. איך זה מתיישב עם אחריות עו"ד כלפי הלקוח?
האם העובדה, שהחברה משלמת לו, לא פוגמת בייצוג שלו אותי ואת הדיירים במשא ומתן מול חברות הבנייה?
-עוד שאלה: מ. השיכון בעצם משקיע גם הוא סכומים לעיריה, במסגרת תוכנית הפינוי בינוי. מה בעצם אחריות מ. השיכון? האם הם בודקים את הביטחונות של החברה שתיבחר? או שחובתם נגמרת ברגע שהעבירו לעיריה את הסכומים?
תודה. (התשובה שלכם תימסר לכל התושבים ברחוב)
ראשית, תודה על ההתגייסות לענות לפונים.
אני בתהליך פינוי-בינוי (לא עיבוי) באיזור הצפון. (התקבלו אישורים, ונמצאים בשלב התארגנות התושבים בבחירת עו"ד וחברת בנייה).
חלק מהתושבים (ואני בתוכם) מאד חוששים מקריסת חברת הבנייה העתידית להיבחר. רציתי לשאול, מהו הביטחון שערבות של חברה כזו יכולה להעניק לי כתושבת, איזה סוג ערבות נדרשת, מהו הסיכון שלי לאחר מתן הערבות?
מעבר לפנייה לעו"ד כמובן, שיבחר ללוות את התהליך,
אני מוטרדת מהעובדה שבפינוי בינוי היזם משלם את טרחת עו"ד, בעוד שהעו"ד מייצג אותי כתושבת. איך זה מתיישב עם אחריות עו"ד כלפי הלקוח?
האם העובדה, שהחברה משלמת לו, לא פוגמת בייצוג שלו אותי ואת הדיירים במשא ומתן מול חברות הבנייה?
-עוד שאלה: מ. השיכון בעצם משקיע גם הוא סכומים לעיריה, במסגרת תוכנית הפינוי בינוי. מה בעצם אחריות מ. השיכון? האם הם בודקים את הביטחונות של החברה שתיבחר? או שחובתם נגמרת ברגע שהעבירו לעיריה את הסכומים?
תודה. (התשובה שלכם תימסר לכל התושבים ברחוב)
פינוי בינוי
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
20/10/10
השאלות שלך הן בהחלט במקומן בהתחשב בעסקה העומדת לפיתחך. ראוי להפנות את השאלות לעורך הדין שמייצג את הדיירים בעסקה. הדיירים אמורים לבחור בעורך הדין שהם סומכים עליו ומעוניינים שייצג אותם (ואף להתקשר עימו בהסכם מתאים המגדיר את תחומי עיסוקו ואחריותו). לאחר שהדיירים בחרו בו והתקשרו עימו בהסכם, זה פחות חשוב שהיזם משלם את שכר טרחתו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השכרת מישנה
דויד
19/10/10
כששוכר חנות בדמי מפתח רוצה להשכיר לאחר בשכירות מישנה חופשית תוך שינוי מטרה
הוא כמובן חייב לבקש אישור מבעל הבית . מהי החלוקה הסבירה ביו בעל הבית והשוכר בדמי השכירות של שוכר המישנה (חצי חצי?)
האם וכמה נהוג לשלם לבעל הבית בנוסף חד פעמית דמי הסכמה (פיצוי)להשכרת המישנה ושינוי היעוד.(ראה דברים ברוח זו בסעיף 37
לחוק הגנת הדייר). מהו הפיצוי (יחסית לגובה דמי השכירות - כמה חודשי שכירות) לפי תקדימים של עיסקות, פיסקי דין וכדומה בתודה , דויד
האמור
הוא כמובן חייב לבקש אישור מבעל הבית . מהי החלוקה הסבירה ביו בעל הבית והשוכר בדמי השכירות של שוכר המישנה (חצי חצי?)
האם וכמה נהוג לשלם לבעל הבית בנוסף חד פעמית דמי הסכמה (פיצוי)להשכרת המישנה ושינוי היעוד.(ראה דברים ברוח זו בסעיף 37
לחוק הגנת הדייר). מהו הפיצוי (יחסית לגובה דמי השכירות - כמה חודשי שכירות) לפי תקדימים של עיסקות, פיסקי דין וכדומה בתודה , דויד
האמור
עסקים בין דייר מוגן לבעל הבית
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
20/10/10
הכל נתון למו"מ וכל תשובה טובה ואפשרית. בעל הבית גם רשאי לסרב.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה
גיא
19/10/10
שלום
היו ברשותי 2 דירות ורציתי לעבור לבית פרטי (למכור את אחד או שתי הנכסים ולקנות בית פרטי )
יצא כך שקודם כל רכשתי את הבית הברטי ולאחר כחודשים מכרתי את 2 הדירות
תחילה שילמתי מס רכישה עבור הבית החדש לפי דירה יחידה כי התחיבתי לימכור תוך 24 חודשים
פתאום נודע לי כי אני חייב את ההפרש למס ההכנסה שזה קרוב ל50000 שקל מיכיוון שבמעמד החתימה היו בבעלותי 2 דירות והדירה שרכשתי .
מה עושים ? האם זה נכון ?
חשוב לציין ששלמתי על 2 הנכסים מס שבח כי לא היה לי פטור .
תודה
היו ברשותי 2 דירות ורציתי לעבור לבית פרטי (למכור את אחד או שתי הנכסים ולקנות בית פרטי )
יצא כך שקודם כל רכשתי את הבית הברטי ולאחר כחודשים מכרתי את 2 הדירות
תחילה שילמתי מס רכישה עבור הבית החדש לפי דירה יחידה כי התחיבתי לימכור תוך 24 חודשים
פתאום נודע לי כי אני חייב את ההפרש למס ההכנסה שזה קרוב ל50000 שקל מיכיוון שבמעמד החתימה היו בבעלותי 2 דירות והדירה שרכשתי .
מה עושים ? האם זה נכון ?
חשוב לציין ששלמתי על 2 הנכסים מס שבח כי לא היה לי פטור .
תודה
מס רכישה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
20/10/10
פנה לקבלת ייעוץ אצל עורך דין שבקיא בתחום מיסוי המקרקעין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
המועצה מתעללת בי
נתן
19/10/10
ני משלם ארנונה בסכומים מוםרזים ואני פניתי הרבה פעמים למועצה ע"מ לשלוח מפקח שימדוד השטח, כל פניותי כלפי המועצות לא נענות ולא שולחת מפקח , כי אני בטוח שאני משלם הרבה בסכום שאינו מתאים לשטח הקטן שאני חי בו
איך אוכל לחייב המועצה לשלוח המפקח הזה
האם ישנו צו עשה שאוכל לפנות בו אישית לבית המשפט כנגד המועצה ומה זה ולאיזה בית משפט ?
כי ההתראות של המועצה ממשכות לזרום ואני כבר שלחתי למועצה המון מכתבים והיא לא מתייחסת להפך הולכת איתי ראש בראש
תעזור לי
איך אוכל לחייב המועצה לשלוח המפקח הזה
האם ישנו צו עשה שאוכל לפנות בו אישית לבית המשפט כנגד המועצה ומה זה ולאיזה בית משפט ?
כי ההתראות של המועצה ממשכות לזרום ואני כבר שלחתי למועצה המון מכתבים והיא לא מתייחסת להפך הולכת איתי ראש בראש
תעזור לי
חיובי ארנונה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
20/10/10
פנה לעורך דין שבקיא בתחום על מנת שייצג אותך בעניין זה וינקוט בעבורך בהליכים משפטיים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
