פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
העברת זכויות ללא תמורה
שרון
27/10/10
אשמח לדעת מה התהליך להעברת זכויות בנכס ללא תמורה מאב שמעוניין להעביר לילדיו את דירתו. אין פה מכר לכן אין צורך בחוזה.
העברת זכויות מאב לילדיו
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
27/10/10
טעות בידייך. אין פה כסף שעובר אולם יש פה מכר ללא תמורה וזו עסקת מקרקעין לכל דבר ועניין. צריך להכין הסכם מתנה או תצהירי העברת זכויות, לדווח על העסקה לשלטונות המס, לקבל אישורי מסים ובסוף התהליך לבצע את הרישום בטאבו. למעט העובדה שלא עובר פה כסף כל שאר התהליך הוא כמו בעסקה רגילה, לרבות הדרישה לרישום הערות אזהרה, יפויי כוח מתאימים וכיו"ב.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת נכס בבעלות קק"ל
vardina
27/10/10
הנכס ( בדו משפחתי ישן ומיועד להריסה) רשום בטאבו ומהוון. כדי למכור אותו , מה סדר הפעולות?
מכירת נכס בבעלות קק"ל
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
27/10/10
פנייה לעורך דין הבקיא בתחום עם כל המסמכים הרלבנטיים לנכס, ע"מ שיבדוק איזה מיסוי יש בעיסקה, אם בכלל, יכין טיוטת הסכם מכר המגינה על זכויותיכם והאינטרסים שלכם כמו שצריך וינהל עבורכם מו"מ עם הקונים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תהליך בטאבו
מני
27/10/10
אני מוכר הדירה שלי,
לאחר תשלום השני שאמור לסלק את המשכנתא,
מה אני צריך לעשות? ללכת לטאבו? איך לאחר סילוק המשכנתא מהנכס אני אקבל נסח טאבו ללא רישום המשכנתא?
לאחר תשלום השני שאמור לסלק את המשכנתא,
מה אני צריך לעשות? ללכת לטאבו? איך לאחר סילוק המשכנתא מהנכס אני אקבל נסח טאבו ללא רישום המשכנתא?
סילוק משכנתא
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
27/10/10
לא ברור מדוע עורך הדין שניסח עבורך את ההסכם לא מסביר לך מה לעשות. אחרי שפורעים את המשכנתא צריך לקבל מהבנק מסמכים לסילוק המשכנתא מהטאבו ומרשם המשכונות. צריך לגשת עם המסמכים (שמקבלים מהבנק) ולבצע את הפעולות ברשויות ולהוציא נסח טאבו מעודכן אחרי הסילוק.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מעלית שבת
אליאב
27/10/10
המדובר בבניין של 8 דירות, 3 דירות הם דיירים דתיים.האם יש לדתיים זכות לדרוש מעלית שבת?אם כן על מי ההוצאה? ועד הבית או הדיירים.
מעלית שבת
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
27/10/10
זו החלטה שצריכה להתקבל באסיפה של בעלי הדירות. צריך לבדוק אם יש לכך התייחסות בתקנון הבית המשותף שלכם. ועד הבית והדיירים זה אותו כיס. אם מדובר בעלות כספית משמעותית לא בטוח שניתן לחייב את כל הדיירים לשאת בעלות, גם אם יש רוב בהחלטה של אסיפת בעלי הדירות. כאמור, צריך לבדוק את מסמכי הבית המשותף (התקנון הרשום בטאבו).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הקמת הוסטלים השכונה
דודו
27/10/10
אני מתגורר בשכונה של צמודי קרקע שכונה ממש טוב, יש לנו בשכונה
כבר 5 הוסטלים אין לנו בעיה עם ההטסטלים האלו, למרות ששנים מההוסטלים הללו הם לאנשים מאוד בעייתים, הבעיה שהם מתרחבים
ורוצים להקים עוד הוסטלים השכונה, והעמותה קונה עוד בתים
יש אפשרות לעצור את העיניין?
לא נראה שבעיריה רוצים לעזור
הכבוד רב
דודו
כבר 5 הוסטלים אין לנו בעיה עם ההטסטלים האלו, למרות ששנים מההוסטלים הללו הם לאנשים מאוד בעייתים, הבעיה שהם מתרחבים
ורוצים להקים עוד הוסטלים השכונה, והעמותה קונה עוד בתים
יש אפשרות לעצור את העיניין?
לא נראה שבעיריה רוצים לעזור
הכבוד רב
דודו
הקמת הוסטל
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
27/10/10
צריך לבדוק מה בדיוק מתרחש בהוסטלים האלה והאם הפעילות הזו מחייבת היתר בניה מתאים. בהנחה שנדרש היתר בניה מתאים - צריך לבדוק אם ניתן להם היתר בניה מתאים. אם לא - ניתן לדרוש מהרשות לנקוט כנגדם בהליכים על שימוש בנכס בחריגה מהיתר. אם זה משמעותי עבורכם גשו לקבלת ייעוץ משפטי אצל עו"ד שבקיא במקרקעין שיבדוק עבורכם את העניין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מסלעה משותפת
דניאל
27/10/10
לאחרונה גיליתי שיזם רכש חלקת אדמה לידי (אני גר בבית פרטי בסוף הרחוב, ולמעשה מעולם לא היו לי שכנים מכיוון זה)בגלל תוואי השטח היזםשכן שיטח את הקרקע שלו ובכך הוריד את פני הקרקע בשלושה מטרים, כעת הוא טוען שמותר לו ע"פ חוק, לקחת מטר מהשטח שלי על מנת לבנות מסלעה שתחזיק את האדמה.האם אני חייב לתת לו מטר מהחצר שלי, כשלמעשה אני לא נהנה מהמסלעה ואיני זקוק לה?שנית, האם זה אומר שאני חייב גם לשאת בעלויות המסלעה?תודה מראש, דניאל.במידה ותמונה שתעזור אמרו לי.
מסלעה משותפת
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
27/10/10
אין לו שום היתר על פי החוק "לקחת" שטח משלך. אם אתה לא מעוניין בכך אתה יכול להתנגד. אם הוא טוען שזה על פי החוק תבקש ממנו שייפנה אליך בכתב ויפנה אותך במכתבו למקור החוקי שעליו הוא מתבסס.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום מס שבח
מיכל
26/10/10
שאלה דחופה..
היתה לי דירה בבעלותי 5 שנים ובתאריך 23.6.09 מכרתי אותה, וקניתי אחרת. את הדירה הנוכחית אני שוב רוצה למכור רק ב- 24.12.10.
האם אצטרך לשלם שוב מס שבח? למרות שיעברו בדיוק 18 חודש ויום ממועד המכירה של הדירה הראשונה? לתשובה אודה, מיכל.
היתה לי דירה בבעלותי 5 שנים ובתאריך 23.6.09 מכרתי אותה, וקניתי אחרת. את הדירה הנוכחית אני שוב רוצה למכור רק ב- 24.12.10.
האם אצטרך לשלם שוב מס שבח? למרות שיעברו בדיוק 18 חודש ויום ממועד המכירה של הדירה הראשונה? לתשובה אודה, מיכל.
תשלום מס שבח
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
27/10/10
במסגרת הפורום לא ניתן לתת חו"ד ספציפית בעניין חבות במס שבח.זה לא יהיה אחראי, שכן לכל כלל יש גם חריג לכלל ותמיד יש לבדוק לעומק מול הלקוח את כל העובדות, כאשר מטבע הדברים לא התיחסת לכולם בשאלתך.
בכלליות אומר שבמקרה שלך יש לבדוק את הפטור של דירה יחידה- לפיו ניתן לקבל פטור אם לא מכרת דירה בפטור ב- 18 חודשים אחרים+בארבע שנים אחרונות לא היו לך בו זמנית יותר מדירה אחת.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
מנהלת פורום נדלן
בכלליות אומר שבמקרה שלך יש לבדוק את הפטור של דירה יחידה- לפיו ניתן לקבל פטור אם לא מכרת דירה בפטור ב- 18 חודשים אחרים+בארבע שנים אחרונות לא היו לך בו זמנית יותר מדירה אחת.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
מנהלת פורום נדלן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה קניית דירה
API
26/10/10
שלום
אני ואישתי נמצאים בעיצומו של מו"מ לרכישת דירת קרקע.
בטיוטת החוזה שקיבלנו מעו"ד המוכרים ,הם מבקשים 4 חודשים כדי להמציא את האישורים הרלוונטים על מנת שאנחנו נעבירם לבנק לצורך קבלת המשכנתא.
שאלתי היא אם נהוג לחכות כ"כ הרבה זמן לאישורים אלו
או שמסתתר פה איזה חתול בשק?
תודה מראש.
אני ואישתי נמצאים בעיצומו של מו"מ לרכישת דירת קרקע.
בטיוטת החוזה שקיבלנו מעו"ד המוכרים ,הם מבקשים 4 חודשים כדי להמציא את האישורים הרלוונטים על מנת שאנחנו נעבירם לבנק לצורך קבלת המשכנתא.
שאלתי היא אם נהוג לחכות כ"כ הרבה זמן לאישורים אלו
או שמסתתר פה איזה חתול בשק?
תודה מראש.
חוזה לרכישת קרקע
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
27/10/10
לא כל כך ברור מהשאלה למה הם צריכים 4 חודשים. אם זה בשביל להמציא אישורי מס- זה פרק זמן סביר. אם זה רק כדי לחתום על המסמכים הדרושים לצורך קבלת משכנתא על ידכם-כמו שמנוסחת השאלה-זה ממש לא סביר. הם לא צריכים יותר מכמה ימים.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
מנהלת פורום נדלן
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
מנהלת פורום נדלן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פרויקט פינוי בינוי
עינב
26/10/10
שלום רב,
הוריי גרים בוילה ביבנה ויושבים על שטח שבו עיריית יבנה מתכננת לבנות במסגרת תוכנית פינוי בינוי. משנת 2007!! לא מצליחה העירייה להגיע עם הוריי להסדר כספי הולם על מנת שיוכלו לפנות אותם.
לאחרונה, החלטתי שברצוני לבנות בית על חלק מהשטח שלהם, והעירייה לא מאפשרת בשל פרוייקט זה.
השאלה היא,לא אמור להיות איזשהו זמן סביר של משא ומתן?? האם לנצח יוכלו להקפיא להוריי תהליכי שיפוץ ו/או בנייה??
כפי שציינתי הפרויקט משנת 2007!
תודה מראש, ויישר כוח על הפורום!.
הוריי גרים בוילה ביבנה ויושבים על שטח שבו עיריית יבנה מתכננת לבנות במסגרת תוכנית פינוי בינוי. משנת 2007!! לא מצליחה העירייה להגיע עם הוריי להסדר כספי הולם על מנת שיוכלו לפנות אותם.
לאחרונה, החלטתי שברצוני לבנות בית על חלק מהשטח שלהם, והעירייה לא מאפשרת בשל פרוייקט זה.
השאלה היא,לא אמור להיות איזשהו זמן סביר של משא ומתן?? האם לנצח יוכלו להקפיא להוריי תהליכי שיפוץ ו/או בנייה??
כפי שציינתי הפרויקט משנת 2007!
תודה מראש, ויישר כוח על הפורום!.
פינוי בינוי
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
27/10/10
העירייה צריכה לתת/לא לתת היתרי בנייה על סמך התב"ע הקיימת, ולא כאמצעי לחץ בגין אי הצלחת המו"מ (את צריכה לחשוב בינך ובין עצמך האם את מוכנה להשקיע כספים אם יש חשש שבבוא היום תידרשי להתפנות).
אם מבלינה תכנונית עליה לתת היתר, והיא לא עושה כן, ייתכן שיש מקום להגשת הליך משפטי נגדה.
אם מבלינה תכנונית עליה לתת היתר, והיא לא עושה כן, ייתכן שיש מקום להגשת הליך משפטי נגדה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רעש לשכנים
מתופף
26/10/10
בני מתופף מספר פעמים בשבוע, למשך 30-40 דקות, לעולם לא בשעות המנוחה. זה כנראה מאוד מפריע למישהו מהשכנים, שכן הוא טורח לשים לנו ליד הדלת ביצה שבורה בכל פעם שהבן מתופף.
שאלתי - האם יש איסור או מגבלה על הרעשה בבית משותף?
לפני שאני פונה בטענה לשכן (האנונימי), אני רוצה לודא שאנחנו במסגרת החוק.
תודה
שאלתי - האם יש איסור או מגבלה על הרעשה בבית משותף?
לפני שאני פונה בטענה לשכן (האנונימי), אני רוצה לודא שאנחנו במסגרת החוק.
תודה
מטרדי רעש
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
27/10/10
חוקי העזר המקומיים קובעים את שעות המנוחה.
יחד עם זאת, גם כאשר לא מדובר בשעות מנוחה-לא ניתן לבצע מטרדי רעש, והשאלה האם אכן מדובר במטרד או פעילות לגיטימית בבית שלך נבחנת בכל מקרה לגופו
יחד עם זאת, גם כאשר לא מדובר בשעות מנוחה-לא ניתן לבצע מטרדי רעש, והשאלה האם אכן מדובר במטרד או פעילות לגיטימית בבית שלך נבחנת בכל מקרה לגופו
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
טעות בחוזה
נטע
26/10/10
שלום,
ברשותנו נכס שעתיד להתפנות במסגרת פינוי בינוי. השבוע חתמנו חוזה עם היזם,ולאחר החתימה התחרטנו(בינינו לבין עצמנו) כי הבנו שהגיע לנו יותר ממה שקיבלנו,כמובן שלא פנינו ליזם כי ידענו שלאחר החתימה לא ניתן לשנות כלום. היום מצאתי טעות בחוזה- היזם רשם בחוזה מספר חלקה אחר ממה שברשותנו (במס' הגוש הוא צדק). האם החוזה תקף או שנדרשת חתימה על חוזה חדש ובמעמד זה נוכל גם לשנות תנאיו?
ברשותנו נכס שעתיד להתפנות במסגרת פינוי בינוי. השבוע חתמנו חוזה עם היזם,ולאחר החתימה התחרטנו(בינינו לבין עצמנו) כי הבנו שהגיע לנו יותר ממה שקיבלנו,כמובן שלא פנינו ליזם כי ידענו שלאחר החתימה לא ניתן לשנות כלום. היום מצאתי טעות בחוזה- היזם רשם בחוזה מספר חלקה אחר ממה שברשותנו (במס' הגוש הוא צדק). האם החוזה תקף או שנדרשת חתימה על חוזה חדש ובמעמד זה נוכל גם לשנות תנאיו?
חוזה פינוי ופינוי
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
27/10/10
מדובר בטעות סופר, שאינה עילה לביטול החוזה/פתיחתו מחדש למו"מ
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פלישה לחניה
שרון
26/10/10
שלום, בבעלותי דירה בבית משותף. בשטח הבניין קיים מקום המאפשר חניה, המקום אינו מוצמד למי מהדיירים כחניה בטאבו אולם על פי השרטוט הוא בהחלט שייך לבניין.
דייר המתגורר בבניין הסמוך חונה שם דרך קבע ולא מוכן לחדול מכך. טוען שחונה שם כבר 10 שנים ולא מוכן לוותר על אף שיודע שהמקום אינו שייך לשטח הבניין בו הוא מתגורר. יתרה מכן, כאשר אני חונה את רכבי במקום זה הוא מגיע וחוסם אותי כך שלא אוכל לצאת. שאלותיי הן:
א. האם אני יכולה כדייר יחיד לתבוע את סילוקו או שבאפשרותי לתבוע רק יחד עם כל בעלי הדירות בבניין?
ב. האם יש לי אפשרות לתבוע סילוק יד בסדר דין מקוצר, מה האפשרות הכי פשוטה וקצרה שבידי? והאם אוכל לדרוש גם דמי שימוש עבור כל זמן שהוא ממאן לפנות את המקום?
אודה לתשובה נרחבת
דייר המתגורר בבניין הסמוך חונה שם דרך קבע ולא מוכן לחדול מכך. טוען שחונה שם כבר 10 שנים ולא מוכן לוותר על אף שיודע שהמקום אינו שייך לשטח הבניין בו הוא מתגורר. יתרה מכן, כאשר אני חונה את רכבי במקום זה הוא מגיע וחוסם אותי כך שלא אוכל לצאת. שאלותיי הן:
א. האם אני יכולה כדייר יחיד לתבוע את סילוקו או שבאפשרותי לתבוע רק יחד עם כל בעלי הדירות בבניין?
ב. האם יש לי אפשרות לתבוע סילוק יד בסדר דין מקוצר, מה האפשרות הכי פשוטה וקצרה שבידי? והאם אוכל לדרוש גם דמי שימוש עבור כל זמן שהוא ממאן לפנות את המקום?
אודה לתשובה נרחבת
פלישה לחנייה
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
27/10/10
1. ניתן לתבוע כיחיד- שכן מעשה השכן מהווה גם הפרעה אישית וספציפית לך, וגם בהיותך בעל עניין
2. יש להגיש תביעה בפני המפקחת על בתים משותפים. ניתן לתבוע דמי שימוש. דמי השימוש לכאורה שייכים לכלל הדיירים ולפיכך
2. יש להגיש תביעה בפני המפקחת על בתים משותפים. ניתן לתבוע דמי שימוש. דמי השימוש לכאורה שייכים לכלל הדיירים ולפיכך
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חניה
פרננדז
26/10/10
שלום רב, בבניין בו אני גר בשכירות ישנן מס' חניות רשומות בטאבו.
לאחרונה, אחד הדיירים לו חניה בטאבו, התיר לרכב נוסף לחנות בבניין. הרכב חונה בפינה שאינה חנייה ועד היום לא הייתה בשימוש מאחר והיא מאוד מאוד צרה (ראו שרטוט).
שאלתי את הדייר האם החנייה שלו והוא ענה בחשש שכן.
אינני יודע אם הוא לוקח כסף עבור חניה זו ועיני אינה צרה עליו.
עניין אותי לדעת מבחינת החוק:
1. אפשר להוציא נסח טאבו אבל איך אוכל לדעת שהחניה הספציפית הזו שייכת לו (מסומנת באדום בציור*? האם יש תשריט המסמן את החניה שלו בועדה המקומית?
2. נניח והיא אינה שלו והוא מרוויח עליה כסף, מה החוק אומר לגבי זה? האם הכסף יכול לשמש את ועדה הבית?
אשמח לקבל תשובה מקצועית.
לאחרונה, אחד הדיירים לו חניה בטאבו, התיר לרכב נוסף לחנות בבניין. הרכב חונה בפינה שאינה חנייה ועד היום לא הייתה בשימוש מאחר והיא מאוד מאוד צרה (ראו שרטוט).
שאלתי את הדייר האם החנייה שלו והוא ענה בחשש שכן.
אינני יודע אם הוא לוקח כסף עבור חניה זו ועיני אינה צרה עליו.
עניין אותי לדעת מבחינת החוק:
1. אפשר להוציא נסח טאבו אבל איך אוכל לדעת שהחניה הספציפית הזו שייכת לו (מסומנת באדום בציור*? האם יש תשריט המסמן את החניה שלו בועדה המקומית?
2. נניח והיא אינה שלו והוא מרוויח עליה כסף, מה החוק אומר לגבי זה? האם הכסף יכול לשמש את ועדה הבית?
אשמח לקבל תשובה מקצועית.
למי שייכת החנייה?
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
27/10/10
1. אפשר לגשת לטאבו ולהזמין את תשירט הבית המשותף ונסח טאבו. לפי מסמכים אלו תוכלי לראות מי הבעלים של החניה, והאם היא בכלל מוגדרת כחנייה
2. אם החניה שייכת לאותו שכן, מותר לו להשכירו אותה. אם לא, וזה רכוש משותף-אסור לו כי למעשה זה שייך לכלל השכנים
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
מנהלת פורום נדלן
2. אם החניה שייכת לאותו שכן, מותר לו להשכירו אותה. אם לא, וזה רכוש משותף-אסור לו כי למעשה זה שייך לכלל השכנים
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
מנהלת פורום נדלן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אישורי עירייה
ש
26/10/10
בעסקת מכר יש להעביר אישורי עירייה על כך שאין חובות למוכרים ואין היטל השבחה. האם אני כמומכר צריך לעבור אם טופס טיולים בעירייה ולהחתים את החלקות השונות (אם כן מאיפה אני מביא את הטופס?) או שמא העו"ד שלי צריך לשלוח לעירייה מכתב שיעבירו אליו אישור היעדר חובות?
מאוד חשוב לי לדעת! תודה...
מאוד חשוב לי לדעת! תודה...
אישורי עירייה
עו"ד שלומי עקירב
26/10/10
זהו רק אחד מהתפקידים של עו"ד בעסקת מכר.
בפרקטיקה מה שקורה זה שעוה"ד ניגש לעירייה ומזמין אישור עירייה כאשר לאחר זמן מה הוא מגיע לאסוף את אותו אישור מיוחל.
לא הוא ולא אתה עוברים בין המחלקות השונות (זאת בהנחה שאכן אין חובות ואי אילו הפתעות אחרות).
בפרקטיקה מה שקורה זה שעוה"ד ניגש לעירייה ומזמין אישור עירייה כאשר לאחר זמן מה הוא מגיע לאסוף את אותו אישור מיוחל.
לא הוא ולא אתה עוברים בין המחלקות השונות (זאת בהנחה שאכן אין חובות ואי אילו הפתעות אחרות).
פטור ממס שבח דירת מגורים יחידה
רוני
25/10/10
שלום
ראשית אף פעם לא היו לי שתי דירות בעת ובעונה אחת. לפני כשלושה חודשים מכרתי בית והשתמשתי בפטור של אחד ל-4 שנים. לאחר כשבועיים רכשתי בית והיום אני רוצה למכור את הדירה בכדי לקנות דירה חדשה אחרת. מחיר הדירה עלה והוא שווה יותר משווי הרכישה. האם כדי לזכות בפטור לפי ס' 49ב2 של דירת מגורים יחידה, עלי קודם כל למכור את הדירה ואז לחתום על החוזה של הדירה החדשה או שאני יכול להתחייב למכור אותה כמו סעיף פטור ממס רכישה ולחתום על חוזה הרכישה החדש?
תודה
ראשית אף פעם לא היו לי שתי דירות בעת ובעונה אחת. לפני כשלושה חודשים מכרתי בית והשתמשתי בפטור של אחד ל-4 שנים. לאחר כשבועיים רכשתי בית והיום אני רוצה למכור את הדירה בכדי לקנות דירה חדשה אחרת. מחיר הדירה עלה והוא שווה יותר משווי הרכישה. האם כדי לזכות בפטור לפי ס' 49ב2 של דירת מגורים יחידה, עלי קודם כל למכור את הדירה ואז לחתום על החוזה של הדירה החדשה או שאני יכול להתחייב למכור אותה כמו סעיף פטור ממס רכישה ולחתום על חוזה הרכישה החדש?
תודה
פטור ממס שבח
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
26/10/10
פטוור של דירה יחידה מחייב כי לא מכרת דירה בפטור ב- 18 חודשים אחרונים, וכן כי לא היה לך בו זמנית יותר משתי דירות. התנאי הראשון לא מתקיים בעניינך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פרטי עיסקה בחוזה
מיכל
25/10/10
שלום רב
בסיום פגישה עם מתווך הוא החתים אותי על טופס עבור פירטי דירות שעבורם מסר לי אינפורמציה.
יש לציין שהמתווך לא מסר לי העתק של המסמך ובנוסף גם לא רשם את מחיר
הדירה .
האם ההסכם מחייב עקב חוסר בפרט המחיר של הדירה?
בסיום פגישה עם מתווך הוא החתים אותי על טופס עבור פירטי דירות שעבורם מסר לי אינפורמציה.
יש לציין שהמתווך לא מסר לי העתק של המסמך ובנוסף גם לא רשם את מחיר
הדירה .
האם ההסכם מחייב עקב חוסר בפרט המחיר של הדירה?
הסכם תיווך
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
26/10/10
ההסכם מחייב גם בהעדר ציון מחיר הדירה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
המשך שאלה בבקשה
עדי
25/10/10
בהמשך לשאלה ולתשובתך מה הכוונה "הגורם היעיל"? מה הם מינימום הפעולות?
תודה רבה
תודה רבה
"הגורם היעיל" בתיווך מקרקעין
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
26/10/10
אין רשימה סגורה בחוק (כאשר מדובר בתיווך לא בבלעדיות). זה נגזרת של הנסיבות והעובדות בכל מקרה לגופו
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם זכאי לדמי תיווך ע"פ חוק?
עדי
25/10/10
שלום רב
הייתי מעוניינת לדעת האם מתווך אשר פנה לחברה קבלנית בבקשה לשווק דירות במשרדו האישי של המתווך ולגבות מהלקוח עמלת תיווך בעוד המתווך לא קשור עם הקבלן באסמכתא אלא אמר למתווך שהחברה לא תשלם לו עמלה עבור פעילותיו וגם הם לא חתומים על שום הסכם. האם המתווך רשאי לגבות עמלת תיווך מלקוח כשאין הוא משווק "מורשה" אלא קיבל אישור שיעשה כרצונו ללא תמורה מצד הקבלן?
הייתי מעוניינת לדעת האם מתווך אשר פנה לחברה קבלנית בבקשה לשווק דירות במשרדו האישי של המתווך ולגבות מהלקוח עמלת תיווך בעוד המתווך לא קשור עם הקבלן באסמכתא אלא אמר למתווך שהחברה לא תשלם לו עמלה עבור פעילותיו וגם הם לא חתומים על שום הסכם. האם המתווך רשאי לגבות עמלת תיווך מלקוח כשאין הוא משווק "מורשה" אלא קיבל אישור שיעשה כרצונו ללא תמורה מצד הקבלן?
זכאות לדמי תיווך
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
25/10/10
מתיאור המקרה עולה שהמתווך פועל בידיעת והסכמת הקבלן, ובלבד שהקבלן לא יצטרך לשלם לו כסף.
אם כך, נראה כי מקור חובת הלקוח לשלם שכ"ט היא בהסכם בין הלקוח למתווך, ובתנאי שהמתווך היה "הגורם היעיל" שהביא להתקשרות.
אם כך, נראה כי מקור חובת הלקוח לשלם שכ"ט היא בהסכם בין הלקוח למתווך, ובתנאי שהמתווך היה "הגורם היעיל" שהביא להתקשרות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הצבת מכולה של שכן בחצר שלי
תמי
25/10/10
שלום רב,
שכן שלי, הציב בחצר שלי מכולה מלאה בציוד שלו, ללא רשותי. פניתי אליו מס 'פעמים בבקשה שיפנה את המכולה אך הוא מסרב. מה עלי לעשות? להגיש תביעה? או שאני רשאית לפנותה בעצמי? אציין כי המכולה נמצאת בחצר כבר זמן רב (וכל פעם השכן משך אותי בתירוצים שעוד מעט הוא מפנה אותה אולם לא עשה כן). ואם אני רשאית לפנותה בעצמי- כיצד אני גובה ממנו את הוצאו תהפינוי? בתביעה כספית נגדו ?
שכן שלי, הציב בחצר שלי מכולה מלאה בציוד שלו, ללא רשותי. פניתי אליו מס 'פעמים בבקשה שיפנה את המכולה אך הוא מסרב. מה עלי לעשות? להגיש תביעה? או שאני רשאית לפנותה בעצמי? אציין כי המכולה נמצאת בחצר כבר זמן רב (וכל פעם השכן משך אותי בתירוצים שעוד מעט הוא מפנה אותה אולם לא עשה כן). ואם אני רשאית לפנותה בעצמי- כיצד אני גובה ממנו את הוצאו תהפינוי? בתביעה כספית נגדו ?
הצבת מכולה ללא רשות
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
25/10/10
ניתן להגיש תביעת לפינוי למפקחת על בתים משותפים/בית משפט שלום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום בית משותף עבורר בני משפחה ע"י עו"ד חדש
תמר
24/10/10
אבי ודודי הם בעלים במשותף של חלקת אדמה בת כרבע דונם, עליה בנוי בית בן שתי קומות, הראוי להירשם כבית משותף, אך אינו רשום ככזה. יצוין, כי היחסים בין אבי לדודי תקינים, וכי אין בכוונתם למכור את הדירות לאחר רישומן, אלא המטרה היא להקל על היורשים הפוטנציאליים לעשות כן.
יש לי כמה שאלות בנדון:
1. האם אני, כעו"ד חדשה, יכולה לבצע את הרישום בנסיבות אלה (בית משותף קטן, קרבה משפחתית ויחסים תקינים בין הבעלים וכד')?
2. כמה זמן ייקח לבצע רישום זה בהנחה שמדובר בחלקה, המצויה בגוש דן, אך לא שייכת לטאבו בת"א?
3. בהיעדר שכ"ט עו"ד, ההוצאה העיקרית אמורה להיות שכרו של המודד. כמה גובה מודד עבור הכנת תשריט לבית כזה?
4. הבית בקומת הקרקע בעייתי מבחינה תכנונית, שכן הוא כנראה מפוצל בניגוד לחוק, אם כי זה נתון לפרשנות. בנסיבות אלה האם הייתם רושמים שלוש דירות בצו הרישום או שתיים בלבד?
5. מבחינת הצמדות הפיתרון הברור לכאורה הוא להצמיד את החצר לקומת הקרקע, ואת הגג, על זכויות הבנייה שבו, לדירה העליונה. השאלה אם זה נכון מבחינה כלכלית, שהרי לא תמיד שווי ההצמדות זהה. מצד שני, האם הוא חייב להיות זהה בכל מקרה?
6. היציאה לרחוב חייבת להיעשות דרך החצר בלבד. איך אני מסדירה זאת מבחינת הקומה העליונה: זיקת הנאה, הצמדה משותפת, בעלות משותפת בשביל יציאה צר?
תודה על הסבלנות ואודה על כל תשובה שהיא.
יש לי כמה שאלות בנדון:
1. האם אני, כעו"ד חדשה, יכולה לבצע את הרישום בנסיבות אלה (בית משותף קטן, קרבה משפחתית ויחסים תקינים בין הבעלים וכד')?
2. כמה זמן ייקח לבצע רישום זה בהנחה שמדובר בחלקה, המצויה בגוש דן, אך לא שייכת לטאבו בת"א?
3. בהיעדר שכ"ט עו"ד, ההוצאה העיקרית אמורה להיות שכרו של המודד. כמה גובה מודד עבור הכנת תשריט לבית כזה?
4. הבית בקומת הקרקע בעייתי מבחינה תכנונית, שכן הוא כנראה מפוצל בניגוד לחוק, אם כי זה נתון לפרשנות. בנסיבות אלה האם הייתם רושמים שלוש דירות בצו הרישום או שתיים בלבד?
5. מבחינת הצמדות הפיתרון הברור לכאורה הוא להצמיד את החצר לקומת הקרקע, ואת הגג, על זכויות הבנייה שבו, לדירה העליונה. השאלה אם זה נכון מבחינה כלכלית, שהרי לא תמיד שווי ההצמדות זהה. מצד שני, האם הוא חייב להיות זהה בכל מקרה?
6. היציאה לרחוב חייבת להיעשות דרך החצר בלבד. איך אני מסדירה זאת מבחינת הקומה העליונה: זיקת הנאה, הצמדה משותפת, בעלות משותפת בשביל יציאה צר?
תודה על הסבלנות ואודה על כל תשובה שהיא.
רישום בית משותף
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
25/10/10
רישום בית משותף דורש מיומנות ונסיון.
ההליך לוקח זמן
שכ"ט מודד-תלוי במורכבות הרישום וזהות המודד. קבלי הצעות מחיר
אם יש בעיה בנייה בניגוד לחוק-תהיה בעיה לרשום הנכס
הפורום איננו תחליף ליעוץ משפטי
ההליך לוקח זמן
שכ"ט מודד-תלוי במורכבות הרישום וזהות המודד. קבלי הצעות מחיר
אם יש בעיה בנייה בניגוד לחוק-תהיה בעיה לרשום הנכס
הפורום איננו תחליף ליעוץ משפטי
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום ועד בית דומה לשאר הדירות למרות הגודל הקטן
שיר
24/10/10
אני גר בבניין דירות ובו 16 דירום שכולם 3 חדרים, חוץ מהדירה שלי שהיא 2 חדרים.
במשך השנתיים האחרונות שילמתי 300 ש"ח ועד בית בחודש.
לאחרונה נודע לי שיכולתי לשלם 200 ש"ח כל חודש. פניתי לועד הבית ואמרתי להם והם הסכימו שעליי היה לשלם רק 200 ש"ח כל חודש וזה מה שיהיה עליי לשלם מעתה.
אך אני מעוניין לקבל החזר על התשלומי יתר שלי ולכן הודעתי או שיחזירו לי את ה-2400 ש"ח או שאפסיק לשלם את הועד עד שהסכום יקוזז.
בינתיים נבחר ועד חדש שהודיעו לי שלא יוחזר לי הכסף ושעליי לחזור לשלם 300 ש"ח כמו כל דיירי הבניין שהם 3 חדרים למרות שאני הדירה היחידה בבניין שהיא רק 2 חדרים.
מה ניתן לעשות כדי שיחזירו לי את הגביית יתר? והאם הם יכולים לקחת ממני ועד בית כמו דירת 3 חדרים למרות שאני היחיד שהוא רק 2 חדרים בבניין.
תודה על העזרה.
במשך השנתיים האחרונות שילמתי 300 ש"ח ועד בית בחודש.
לאחרונה נודע לי שיכולתי לשלם 200 ש"ח כל חודש. פניתי לועד הבית ואמרתי להם והם הסכימו שעליי היה לשלם רק 200 ש"ח כל חודש וזה מה שיהיה עליי לשלם מעתה.
אך אני מעוניין לקבל החזר על התשלומי יתר שלי ולכן הודעתי או שיחזירו לי את ה-2400 ש"ח או שאפסיק לשלם את הועד עד שהסכום יקוזז.
בינתיים נבחר ועד חדש שהודיעו לי שלא יוחזר לי הכסף ושעליי לחזור לשלם 300 ש"ח כמו כל דיירי הבניין שהם 3 חדרים למרות שאני הדירה היחידה בבניין שהיא רק 2 חדרים.
מה ניתן לעשות כדי שיחזירו לי את הגביית יתר? והאם הם יכולים לקחת ממני ועד בית כמו דירת 3 חדרים למרות שאני היחיד שהוא רק 2 חדרים בבניין.
תודה על העזרה.
גביית יתר של ועד בית
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
25/10/10
גובה התשלומים וחלוקתם בין הדירות קבוע בתקנון הבית המשותף.
אם לא מחזירים לך את גביית היתר-ניתן להגיש תביעה למפקחת על בתים משותפים
אם לא מחזירים לך את גביית היתר-ניתן להגיש תביעה למפקחת על בתים משותפים
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שטח דירה בטאבו
שמוליק
24/10/10
שלום,
ברשותי דירה בבניין ישן (משנות ה50),
קיבלנו הצעה לפינוי-בינוי במסגרת הרחבה לתמא 38,
להלן סעיף מההצעה:
"עבור כל דירה קיימת, יקבלו בעלי הדירה, דירה חדשה אשר שטחה יהיה זהה לשטח הדירה הקיימת כפי שעולה מנסח הטאבו."
שאלתי היא - בנסח הטאבו שלי מצויין גודל דירה שהוא קטן משמעותית מגודלה האמיתי(רשום 55 מ"ר ואילו הגודל בפועל הינו 80 מ"ר).
האם הסיבה לפערים הינה שבתים אלו הכילו במקור מרפסות פנימיות ענקיות ושטחים אלו לא נכללו בטאבו?היתכן?
בכל מקרה - כל עוד מצויין בטאבו גודל דירה של 55 מ"ר אזי אני זכאי לקבל מהקבלן דירה בגודל כזה ולא 80 מ"ר כפי שקיים בפועל!?!.
האם לגטימי לדרוש מהקבלן גודל דירה המבוסס על הגודל האמיתי?
האם וכיצד ניתן לעדכן את שטח הדירה בטאבו כך שישקף את גודלה האמיתי?
בברכה,
ברשותי דירה בבניין ישן (משנות ה50),
קיבלנו הצעה לפינוי-בינוי במסגרת הרחבה לתמא 38,
להלן סעיף מההצעה:
"עבור כל דירה קיימת, יקבלו בעלי הדירה, דירה חדשה אשר שטחה יהיה זהה לשטח הדירה הקיימת כפי שעולה מנסח הטאבו."
שאלתי היא - בנסח הטאבו שלי מצויין גודל דירה שהוא קטן משמעותית מגודלה האמיתי(רשום 55 מ"ר ואילו הגודל בפועל הינו 80 מ"ר).
האם הסיבה לפערים הינה שבתים אלו הכילו במקור מרפסות פנימיות ענקיות ושטחים אלו לא נכללו בטאבו?היתכן?
בכל מקרה - כל עוד מצויין בטאבו גודל דירה של 55 מ"ר אזי אני זכאי לקבל מהקבלן דירה בגודל כזה ולא 80 מ"ר כפי שקיים בפועל!?!.
האם לגטימי לדרוש מהקבלן גודל דירה המבוסס על הגודל האמיתי?
האם וכיצד ניתן לעדכן את שטח הדירה בטאבו כך שישקף את גודלה האמיתי?
בברכה,
תמ"א 38
עו"ד שזר תומר
24/10/10
מניסיוני, ניתן לשנות סעיפים מול קבלנים שמבצעים תמ"א 38, ניתן לדרוש כי השינוי יהיה ביחס למ"ר בפועל, ואף לציין את המ"ר על מנת למנוע בעיות.
אני לא הייתי משנה עכשיו, ונכנס להוצאות באם במילא עושים תמא, אחרי התמא הייתי דואג לרישום.
אני לא הייתי משנה עכשיו, ונכנס להוצאות באם במילא עושים תמא, אחרי התמא הייתי דואג לרישום.
שיוני בעלות בטאבו
מ.ק
24/10/10
הבעלות כרגע על שם ההורים ועל שם אם אחד ההורים, כרגע רוצים לבצע סילוק משכנתא ושוינו בעלות בטאבו
מהו ההליך המשפטי הנכון?
מהו ההליך המשפטי הנכון?
העברת בעלות
עו"ד שזר תומר
24/10/10
שינוי בעלות של מי למי?
המשכנתא למי?
האם זו עסקת מתנה.
המשכנתא למי?
האם זו עסקת מתנה.
עבודה לקוייה של עורך דיני-האם אני טועה?
מגי
24/10/10
לפני כ 3 שנים קניתי מגרש לבניית בית ובהסכם קנייה נרשם שתשלום עבור כל האישורים כגון מס רכישה ותשלום למנהל ישולמו על ידי מוכרת מדרישת התשלום ולכן הופקדו אצל עורך דינה של מוכרת סכום כסף נכבד. יש לציין שעברו כבר 8 חודשים מדרישת התשלום אבל טרם שולם מכל מני תירוצים.למרות פניות מרובות לעורך דיני הוא עונה שסיים מזמן את תפקידו (כי חוזה כבר נחתם).האם זה נכון ?האם זה לא מתפקידו ללוות אותי עד הגמר התיק הזה ?או שאני צריכה לשלם לו שוב על מינת שיסיים כל זה.אולי הוא צודק בדבריו שלאחר חתימת חוזה פגה מחוייבותו כלפי??אשמח עם תענו לי על השאלה.ותודה מראש
תפקידו של עו"ד בעסקת מכר שמסתבכת
עו"ד שזר תומר
24/10/10
לטעמי, זה חלק ממסגרת תפקידו של עו"ד, אולם - צריך לבדוק האם קיים הסדר בינכם.
אם לא זה נתון לפרשנות, והפרשנות שלי, מניסיוני, שזה חלק מתפקידו, לפחות להוציא מכתבים, ואם אין מנוס לבצע פניה לביהמ"ש, שם - אין ספק שזה לא חלק מתפקידו וצריך לתמחר את זה בנפרד, אבל לגבי המכתבים והשיחות אני סבור כמוך כי זה חלק מתפקידו.
אם לא זה נתון לפרשנות, והפרשנות שלי, מניסיוני, שזה חלק מתפקידו, לפחות להוציא מכתבים, ואם אין מנוס לבצע פניה לביהמ"ש, שם - אין ספק שזה לא חלק מתפקידו וצריך לתמחר את זה בנפרד, אבל לגבי המכתבים והשיחות אני סבור כמוך כי זה חלק מתפקידו.
רישום נכס
דוד
24/10/10
שלום למומחים.ברצוני לדעת האם יש אפשרות שנכס יהיה רשום רק במינהל מקרקעי ישראל ולא בטאבו?קרקע שהתקבלה בירושה ושייכת כעת לשני יורשים וחייבת בהיטל השבחה, ומתבצעת עסקה ז"א אחד היורשים מעוניין לקנות את החלק של היורש השני, האם תשלום ההיטל הנו יחסי ז"א רק המוכר ישלם או שהעיריה יכולה לגבות היטל עבור כל השטח? תודה ויישר כוח על הפורום.
מינהל מקרקעי ישראל
עו"ד שזר תומר
24/10/10
בכל מקרה יש רישום בטאבו, אך לעיתים הטאבו לא יואיל כי טרם בוצעו בנכס המהליכים המאפשרים רישום מוסדר, ועל כן מבצעים את כל ההליכים במינהל.
לגבי ההיטל - הוא יכול על כל השטח. באם יחול.
לגבי ההיטל - הוא יכול על כל השטח. באם יחול.
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
