פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
התאמה לטאבו
בולפס
13/11/10
שלום,
האם אי התאמה בין שטח בית פרטי(ישן מאוד משנות ה-50)לשטח המנוי הרשום בטאבו,מהווה בעיה כלשהי?
נמסר לי כי בבתים ישנים אין חובת התאמה בין הרשום בטאבו לשטח בפועל.האם נכון הדבר?
האם אי התאמה בין שטח בית פרטי(ישן מאוד משנות ה-50)לשטח המנוי הרשום בטאבו,מהווה בעיה כלשהי?
נמסר לי כי בבתים ישנים אין חובת התאמה בין הרשום בטאבו לשטח בפועל.האם נכון הדבר?
שאלה-המשך
בול
13/11/10
בהמשך לשאלה הקודמת,מה קורה אם גודלו של בית פרטי בפועל גדול בערך פי 3 מהמוצהר בטאבו,בטוענה כי עקב כך שהבית ישן,אין התאמה בין הרשום בטאבו לשטח בפועל.האם זה נכון?
שינוי מ"ר בטאבו
עו"ד שזר תומר
13/11/10
לא מדוייק. בכל מקרה - ניתן לתקן את הרישום במקרים כאלה.
תיווך בעייתי
יסמין
13/11/10
שלום רב, אשמח לעצה, אם יש בכלל טעם לפנות לעו"ד עקב המקרה הבא: אני ואחותי ניסינו למכור דירה של ההורים ז"ל, ולא הלך לנו. לכן החלטנו לפנות כל אחת לתיווך. לי לא היה מושג שאחותי חתמה על בלעדיות בתיווך, ולא ביקשה יפוי כח או אישורי בכתב. מכרנו את הדירה ללא כל קשר לתיווך כלומר, מצאנו קונה דרך יד2 באופן פרטי. רק לאחר מכירת הדירה הסתבר שקיבלנו מכתב התראה לפני נקיטת הליכים משפטיים ממשרד התיווך שעלינו לשלם את 2 אחוזי התיווך של המכירה וגם את שני אחוזי התיווך של הקנייה. השאלה שלי היא- האם אני צריכה לשלם את האחוזים הללו, או שרק אחותי צריכה לשלם את האחוזים על החלק שלה בדירה? לדוגמא- אם הדירה נמכרה במליון, האם ישנה אפשרות שהיא תשלם 4% רק על החלק שלה- 500 אלף שקל? למה אני צריכה לשלם את הכסף הזה לא ביודעין, והאם החובה על התיווך להחתים גם אותי במקרה הנ"ל?
הגנה מפני מתווך
עו"ד שזר תומר
13/11/10
במקרה שלך, הייתי ממליץ לך לגשת לעו"ד, לדעתי יש דרך להתחמק מהתשלום מהצד שלך עקב תום הלב שלך, כמו כן, יש מחדל של המתווך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תביעה נגד חברה שבנתה את הדירה
מיכל
13/11/10
לפני 12 שנים הוריי רכשו דירת מגורים מחברת בנייה בדרום (החברה המוכרת). לפי מיטב הבנתי הבנייה הושלמה ע"י חברה קבלנית. מאז ומתמיד היו להם בעיות עם הריצוף בדירה. הרצפה התרוממה ובחלק מהמרצפות הופיעו סדקים. בפנייה הראשונה לחברה הסכימו להחליף להם מספר בודד של מרצפות (לאחר 4 שנים). בפעם השנייה שהבעיה חזרה הסכימו להחליף להם את הריצוף בכל הבית למעט חדרי השינה והאמבטיות. בנוסף, במעמד ההחלטה להחליף את הריצוף, התחייבו בפניהם הן המהנדס של הבניין והן מנכ"ל החברה כי אם המצב יחזור בפעם השלישית הם יחליפו את הריצוף בכל הבית (כולל חדרים ואמבטיות). כעת שזה קרה, הם מתחמקים ואומרים כי חלה התיישנות, חלפו למעלה מ 10 שנים ולכן הם אינם אחראים להחליף את הריצוף. אציין כי כל ההתחייבויות שהם נתנו להוריי ניתנו בע"פ. הם מתנערים מאחריותם ומהבטחותיהם ואמרו שמבחינתם אני יכולה לגשת לבימ"ש לתביעות קטנות.
שאלתי: 1. האם ניתן לחייב אותם להחליף שוב את הריצוף למרות שאינם מוכנים לכך.
2. האם כדאי לפנות לעו"ד שישלח מכתב התראה בטרם הגשת תביעה?
3. האם כדאי להגיש תביעה רגילה או לגשת לתביעות קטנות?
שאלתי: 1. האם ניתן לחייב אותם להחליף שוב את הריצוף למרות שאינם מוכנים לכך.
2. האם כדאי לפנות לעו"ד שישלח מכתב התראה בטרם הגשת תביעה?
3. האם כדאי להגיש תביעה רגילה או לגשת לתביעות קטנות?
תביעה כנגד קבלן בגין ליקוי בניה
עו"ד שזר תומר
13/11/10
מומלץ להוציא מכתב התראה בטרם פניה למשפט.
עדיף לפנות לביהמ"ש השלום, ולא לתביעות קטנות.
יש לשם דגש על נושא ההתיישנות (כי אתם יודעים שזה מה שהם יטענו), ניתן אולי להעלות טענה, כי בעצם התיקון שלהם הם מודים בתקלה, ובכך לבקש להאריך את מועד ההתיישנות באם טענה כזו תעלה.
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
עדיף לפנות לביהמ"ש השלום, ולא לתביעות קטנות.
יש לשם דגש על נושא ההתיישנות (כי אתם יודעים שזה מה שהם יטענו), ניתן אולי להעלות טענה, כי בעצם התיקון שלהם הם מודים בתקלה, ובכך לבקש להאריך את מועד ההתיישנות באם טענה כזו תעלה.
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תשלום מס על השכרת דירה
רויטל
13/11/10
אני אלמנה פנסיונרית של משרד החינוך, בת 60. ברשותי 2 דירות הרשומות על שמי, ועליהן יש משכנתא. בימים אלו שוקלת להשכיר את אחת הדירות. האם עליי לשלם מס כלשהו על השכרת הדירה ?
מס על השכרת דירה.
עו"ד שזר תומר
13/11/10
אנו מייעצים בנושא מיסים הקשורים למכירה ורכישה של דירה, לגבי השכרת דירה - פני לרואה חשבון.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
השכן הפך את חצרי לאתר בניה
דורית
13/11/10
השכן מעלינו בונה וחיינו הפכו לגהנום. הקבלן ועובדיו ומשתמשים בחצרי לאחסון עצים בערמות גבוהות , איחסון חומרי בניה, גיזום העצים בלי רשות, הטלת שתן של העובדים בחצרי, השלכת פסולת של כלים חד פעמיים ושאריות מזון מלמעלה.לטענתינו הוא טוען " נתתם הסכמה לבניה , זה אתר בניה "
מה אנו יכולים לעשות?
מה אנו יכולים לעשות?
פעולות כנגד שכן שמטריד
עו"ד שזר תומר
13/11/10
החצר שלך היא קניינך שלך.
ניתן להגיש תלונה במשטרה .
ניתן לערב את העירייה.
ניתן לתבוע את השכן בעילה אזרחית, של מטרד.
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
ניתן להגיש תלונה במשטרה .
ניתן לערב את העירייה.
ניתן לתבוע את השכן בעילה אזרחית, של מטרד.
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
השכרת מבנה לעסק
קל
12/11/10
אני מעוניין לשכור בית פרטי למטרת הקמת גן ילדים. מדבריי המשכיר הבנתי כי בעוד כ-5 שנים, מתכוונים להרוס את המבנים בשטח ולבנות שכונת מגורים. שאלותיי: מה זכותי במקום, לאור העובדה כי אצבור לקוחות ומוניטין ופתאום אאלץ לעזור ולעבור למקום אחר? האם מגיע לי פצוי? מה עליי לציין בחוזה, מבחינת מכלול ההיבטים ?
קבלת היתר להפעלת גן ילדים
עו"ד שזר תומר
13/11/10
פיצוי ממי?
לא נראה לי שאתה זכאי לפיצוי.
מה שחשוב הוא לציין בחוזה כי אתה מסב את הבית לגן ילדים וכי אין לבעלים כל התנגדות.
הייתי בודק תחילה בעירייה האם הדבר חוקי מבחינתה שהרי, בתים פרטים מוגדרים לרוב כבתים למגורים, אלא אם מצויין אחרת, ואם לא מצויין צריך לבקש היתר לשינוי יעוד.
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
לא נראה לי שאתה זכאי לפיצוי.
מה שחשוב הוא לציין בחוזה כי אתה מסב את הבית לגן ילדים וכי אין לבעלים כל התנגדות.
הייתי בודק תחילה בעירייה האם הדבר חוקי מבחינתה שהרי, בתים פרטים מוגדרים לרוב כבתים למגורים, אלא אם מצויין אחרת, ואם לא מצויין צריך לבקש היתר לשינוי יעוד.
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
התייעצות בנוגע לחשש מהרחבת הדירה שמעל
תמיר
12/11/10
שלום רב,ראשית- ברצוני להודות לכל המקדישים ממרצם וזמנם ע"מ לסייע למשתמשים השונים בפורום.אודה מאוד אם תוכלו לכוון אותי ולסייע לי בבעיה חמורה בה נתקלתי:אני מתגורר בירושלים, בבניין משותף (נבנה ב98 או ב99) של 16 משפחות: קומת קרקע+3קומות מעליה .אנחנו חיים בקומה הראשונה שמעל קומת הקרקע- ולנו מרפסת שמש.לאחרונה נודע לנו שהשכנה מעלינו, מעוניינת לבנות מעל מרפסת השמש שלנו מרפסת משלה ומתחילה להחתים משפחות בבניין.כאן אני זקוק לייעוץ דחוף- מהם הכלים העומדים לרשותי ע"מ לסייע לי למנוע את הבנייה? כשקנינו את הבניין, אחד השיקולים המרכזיים היה מרפסת השמש המדהימה שלנו- עם זאת אני מודע לכך שזהו לא טיעון משפטי, ולכן אודה מאוד לכל פיסת מידע או הדרכה בדרך למנוע את הסיוט הזה.תודה מראש על זמנכם ושבת שלום!תמיר
התנגדות לבניה של שכן
עו"ד שזר תומר
13/11/10
באם היא הגישה בקשה לקבלת היתר בניה, ניתן להגיש התנגדות לכך, מהטענה כי הדבר מהווה מטרד ופוגע באיכות החיים שלכם, וטענתך כי זה היה אחד השיקולים לרכישת הדירה - כן רלוונטית.
מה שהועדה תחליט, זה כבר סיפור אחר... (יש הרבה פוליטיקה בועדות האלה...).
בכל מקרה, ניתן לערער את ההחלטה של הועדה.
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מה שהועדה תחליט, זה כבר סיפור אחר... (יש הרבה פוליטיקה בועדות האלה...).
בכל מקרה, ניתן לערער את ההחלטה של הועדה.
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
זכות הקבלן בנכס – לפני רישום תקנון
מחם
12/11/10
קניתי דירה מקבלן לפני למעלה מ-10 שנים.
בחוזה הרכישה צויין כי השטחים שלא ימסרו לרוכשים - ובכלל זה גגות - ישארו לקבלן.
עם האיכלוס - מכר הקבלן את כל הדירות, וכך הוא נשאר אמם עם זכות בחוזה על הגגות, אבל בחוסר יכולת לרשות אותם על שמו, בהעדר דירה השייכת לו.
בסמוך לאיכלוס נחתם חוזה חכירה מהמינהל מול הדיירים, אך עד היום לא נרשם תקנון בית משותף, ולא נרשם הבניין בטאבו.
עתה, רכש הקבלן דירה בבניין.
שאלתי היא, האם כעת יוכל הקבלן להצמיד את הגגות לדירה שהוא רכש, או שמא, כיון שבכל התקופה מאז האיכלוס ועד עתה לא יכל להחזיק בעלות בגגות, כיון שאין בעלות בלי הצמדה, אם כן לא תתחדש לו בעלות כזו עתה.
תודה מראש על כל תשובה!
בחוזה הרכישה צויין כי השטחים שלא ימסרו לרוכשים - ובכלל זה גגות - ישארו לקבלן.
עם האיכלוס - מכר הקבלן את כל הדירות, וכך הוא נשאר אמם עם זכות בחוזה על הגגות, אבל בחוסר יכולת לרשות אותם על שמו, בהעדר דירה השייכת לו.
בסמוך לאיכלוס נחתם חוזה חכירה מהמינהל מול הדיירים, אך עד היום לא נרשם תקנון בית משותף, ולא נרשם הבניין בטאבו.
עתה, רכש הקבלן דירה בבניין.
שאלתי היא, האם כעת יוכל הקבלן להצמיד את הגגות לדירה שהוא רכש, או שמא, כיון שבכל התקופה מאז האיכלוס ועד עתה לא יכל להחזיק בעלות בגגות, כיון שאין בעלות בלי הצמדה, אם כן לא תתחדש לו בעלות כזו עתה.
תודה מראש על כל תשובה!
הצמדה של הגג
עו"ד שזר תומר
13/11/10
קשה לענות מבלי לבדוק את חוזה הקבלן כמו שצריך,
גם אם הוא רשם כי הגגות ישארו לטובתו - לא ברור לי היכן מותקנים כל המתקנים כמו דודי שמש וכו'.
כמו כן, בודקים את כוונת הצדדים, באם הכוונה היתה אולי לכך שאם יהיו עוד אחוזי בניה הוא יוכל להוסיף קומה וכו', מה שכעת קשה לי להאמין שיתנו לו לעשות.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
גם אם הוא רשם כי הגגות ישארו לטובתו - לא ברור לי היכן מותקנים כל המתקנים כמו דודי שמש וכו'.
כמו כן, בודקים את כוונת הצדדים, באם הכוונה היתה אולי לכך שאם יהיו עוד אחוזי בניה הוא יוכל להוסיף קומה וכו', מה שכעת קשה לי להאמין שיתנו לו לעשות.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
עסקת מכר
עו"ד צעיר
11/11/10
אני מייצג קונים בעסקת מכר:
הוצאתי נסח טאבו - האם אני חייב להוציא פירוט מרשם המשכונות או שהטאבו מספיק?
חוץ מתיקבעיריה ונסח טאבו האם יש עוד מקומות שעליי לבדוק?
הוצאתי נסח טאבו - האם אני חייב להוציא פירוט מרשם המשכונות או שהטאבו מספיק?
חוץ מתיקבעיריה ונסח טאבו האם יש עוד מקומות שעליי לבדוק?
דברים ראשונים שבודקים בעסקת מכר.
עו"ד שזר תומר
13/11/10
אם מדובר בבעלות ולא חכירה - טאבו מספיק.
תיק עירייה - מצויין.
תבקש יתרת סילוק משנכתא.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תיק עירייה - מצויין.
תבקש יתרת סילוק משנכתא.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
דירה
דנה
11/11/10
שלום אני נשואה אך הדירה היא על שם בעלי מכיוון שנרכשה ע"י בעלי לפני הנישואין ולכן לא שייכת לי
האם אני יכולה לרכוש דירה שתהיה רק על שמי על מנת להבטיח עתידי
האם זו תיחשב דירה 2 שלי למרות שאיני רשומה בראשונה
האם אני יכולה לרכוש דירה שתהיה רק על שמי על מנת להבטיח עתידי
האם זו תיחשב דירה 2 שלי למרות שאיני רשומה בראשונה
הדירה תחשב כדירה 2 - אתם נחשבים כיחידה אחת.
עו"ד
11/11/10
אפשר להסדיר זאת בסכם ממון
דינה
11/11/10
רכוש שנרכש לאחר הנישואין נחשב בדרך כלל כרכוש ששייך לשני בני הזוג.
אבל ניתן להסדיר את היחסים ביניכם באמצעות הסכם ממון, שבו יקבע שהדירה שאת רוכשת שייכת לך בלבד, ותישאר שלך בלבד והיה ותיפרדו. כדאי לקבל ייעוץ משפטי בהכנת הסכם ממון, ויש גם ארגונים שמסייעים בכך, כמו נעמת.
אבל ניתן להסדיר את היחסים ביניכם באמצעות הסכם ממון, שבו יקבע שהדירה שאת רוכשת שייכת לך בלבד, ותישאר שלך בלבד והיה ותיפרדו. כדאי לקבל ייעוץ משפטי בהכנת הסכם ממון, ויש גם ארגונים שמסייעים בכך, כמו נעמת.
רישום הסכם שיתוף
דניאל
11/11/10
שלום,
מה הפרוצדורה לרישום הסכם שיתוף בטאבו? האם צריך אישורי מסים?האם יש טופס מיוחד?
מה הפרוצדורה לרישום הסכם שיתוף בטאבו? האם צריך אישורי מסים?האם יש טופס מיוחד?
רישום הסכם שיתוף בטאבו
עו"ד שזר תומר
13/11/10
שאלה קצת מורכבת למענה במסגרת הפורום, אבל אנסה לעזור.
ראשית, תלוי על איזה מקרקעין מדובר (מגרש?).
צריך להגיש בקשה לרישום הסכם שיתוף ללשכת רישום המקרקעין ולצרף לה בקשה לרישום חתומה על ידי כל השותפים, עותק אחד או יותר מהסכם השיתוף חתום על ידי כל השותפים, אישורי המיסים, במידה שמנהל מס שבח קבע, כי הסכם השיתוף מהווה מכירת זכות המקרקעין. יש לזכור כי כאשר מקרקעין נמצאים בבעלות משותפת, הבעלות של כל אחד השותפים מתפשטת, לפי חלקו, בכל חלק של המקרקעין, ואין לשום שותף חלק מסוים במקרקעין, לאחר רישום הסכם שיתוף בלשכת רישום המקרקעין, הוא מחייב כל אדם שנעשה שותף לאחר מכן וכן כל אדם אחר.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
ראשית, תלוי על איזה מקרקעין מדובר (מגרש?).
צריך להגיש בקשה לרישום הסכם שיתוף ללשכת רישום המקרקעין ולצרף לה בקשה לרישום חתומה על ידי כל השותפים, עותק אחד או יותר מהסכם השיתוף חתום על ידי כל השותפים, אישורי המיסים, במידה שמנהל מס שבח קבע, כי הסכם השיתוף מהווה מכירת זכות המקרקעין. יש לזכור כי כאשר מקרקעין נמצאים בבעלות משותפת, הבעלות של כל אחד השותפים מתפשטת, לפי חלקו, בכל חלק של המקרקעין, ואין לשום שותף חלק מסוים במקרקעין, לאחר רישום הסכם שיתוף בלשכת רישום המקרקעין, הוא מחייב כל אדם שנעשה שותף לאחר מכן וכן כל אדם אחר.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
רישם בטאבו
שמואל עדי
11/11/10
קניתי דירה בבניין ישן.בבניין ישנם שני מחסנים אשר אנשים שלא גרים בבניין טוענים שהם קנו את המחסן מהקבלן לפני 40 שנה.בבדיקה ברישום בטאבו החמסנים רשומים כרכוש משותף.לדברי שני האנשים יש להם חוזה עם עו"ד שקנו את המחסנים.האם הם יכולים אחרי שנים רבות לרשום את המחסנים על שמם בטאבו? מקדים תודה
הוצאת שטחים מהרכוש המשותף
עו"ד שזר תומר
13/11/10
אם המחסנים הם רכוש משותף, הם לא יכולים לקנות אותם מהקבלן.
הרישום בטאבו הוא הקובע.
קיימת פסיקה שקובעת כי העברת זכויות במקרקעין בכלל וגריעת שטחים מהרכוש המשותף, מחייבת הסכמה של הדיירים כולם. מדובר בהעברת זכויות במקרקעין ובהתאם, ועל פי הוראות חוק המקרקעין, צריכה ההתחייבות לביצוע העסקה להיעשות בכתב ועל העיסקה להסתיים ברישום.
ת.א 98/1492, ביהמ"ש המחוזי בחיפה, השופט ר. שפירא.
תומר שזר, עו"ד ומגשר.
מנהל הפורום.
הרישום בטאבו הוא הקובע.
קיימת פסיקה שקובעת כי העברת זכויות במקרקעין בכלל וגריעת שטחים מהרכוש המשותף, מחייבת הסכמה של הדיירים כולם. מדובר בהעברת זכויות במקרקעין ובהתאם, ועל פי הוראות חוק המקרקעין, צריכה ההתחייבות לביצוע העסקה להיעשות בכתב ועל העיסקה להסתיים ברישום.
ת.א 98/1492, ביהמ"ש המחוזי בחיפה, השופט ר. שפירא.
תומר שזר, עו"ד ומגשר.
מנהל הפורום.
פניית עירייה לבעלי מקרקעין אך לא מחזיק
ניר
11/11/10
אני בעלים של נכס מקרקעין. ערכתי הסכם שכירות עם חברה והיא כעת המחזיקה בנכס.
העירייה פנתה אליי בטענה שהנכס מלוכלך ויש לנקות ולסדר וכיוצ"ב.
שאלתי: מהי אחריותו של בעלי מקרקעין כשיש מחזיק אחר במקרקעין (שוכר)
האם העירייה יכולה לפנות אליי כבעלים?
איזו הוראת חוק מדבר על כך.
העירייה פנתה אליי בטענה שהנכס מלוכלך ויש לנקות ולסדר וכיוצ"ב.
שאלתי: מהי אחריותו של בעלי מקרקעין כשיש מחזיק אחר במקרקעין (שוכר)
האם העירייה יכולה לפנות אליי כבעלים?
איזו הוראת חוק מדבר על כך.
עירייה שפונה
דינה
12/11/10
כאשר עירייה פונה היא אמורה לסתמך על סעיף חוק שעל פיו היא פונה.
בדרך כלל זה חוק עזר עירוני.
כיוון שלכל רשות מקומית יש חוקי עזר שונים ומיוחדים רק לה, בדוק בעירייה של הישוב שלך באיזה חוק מדובר.
בדרך כלל זה חוק עזר עירוני.
כיוון שלכל רשות מקומית יש חוקי עזר שונים ומיוחדים רק לה, בדוק בעירייה של הישוב שלך באיזה חוק מדובר.
חוקי עזר של העירייה
עו"ד שזר תומר
13/11/10
יש לבדוק את חוקי העזר בעירייה.
בכל מקרה, תבדוק כי חוזה השכירות מעודכן בעירייה.
נקודה נוספת, כיוון שזה שכירות לעסק מסחרי - בהחלט יתכן כי חוק העזר מתיר לפניה לבעלים של הנכס - יש לבדוק זאת ספציפית.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
בכל מקרה, תבדוק כי חוזה השכירות מעודכן בעירייה.
נקודה נוספת, כיוון שזה שכירות לעסק מסחרי - בהחלט יתכן כי חוק העזר מתיר לפניה לבעלים של הנכס - יש לבדוק זאת ספציפית.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אי דיווח לרשויות על עיסקת מכר במקרקעין
ירון
11/11/10
מכרתי דירה ולא דיווחתי לרשויות המכס עקב ביטול העיסקה שבוטלה על ידי לאחר 20 יום? האם ישנם השלכות של הטלת קנס בעליל ו/או איזה שהוא מעשה פלילי בכך? או שביטול העיסקה לאחר פרק זמן זה פוטר אותי מחובת הדיווח לרשויות? בתורה מראש ...ירון
vo16782@walla.com
vo16782@walla.com
חובת הדיווח על עסקת מקרקעין.
עו"ד שזר תומר
13/11/10
עסקה חייבת בדיווח וביטולו כרוך בהגשת תצהירי ביטול.
המקרה שלך, הינו מקרה נדיר ומיוחד, יש לפנות ליעוץ פרטני מול עו"ד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
המקרה שלך, הינו מקרה נדיר ומיוחד, יש לפנות ליעוץ פרטני מול עו"ד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
העלאת שכר דירה
שרון
11/11/10
שלום רבחתמתי חוזה שכירות בדירה עד 31.3.2011 ואני משלמת 3600 ש"ח בחודש.הודעתי למשכיר בתחילת נובמבר כי אני מעוניינת לסיים את החוזה קודם מאחר ואנו עוזבים את הארץ לצורכי עבודה.המשכיר הודיע כי עלינו למצוא דיירים חלופיים.הוא שם מודעה באתר יד2 ושם דרש שכר דירה גבוה ממה שאני משלמת לו כרגע ב-400 ש"ח וגם צורת התשלום שונה , 4 תשלומים בשנה לעומת 12 תשלומים.הבעיה היא שעצם העלאת שכר הדירה ושינוי אופן התשלום מקשה עליי למצוא דיירים.הדירה היא אינה דירה אטרקטיבית במיוחד ואינה משופצת ואנשים בסכום הזה מעדיפים לקחת משהו חדש יותר.מה אני יכולה לעשות?האם יש באפשרותי למצוא דיירים זמניים שישלמו את הסכום שאני משלמת לתקופה שעד תום החוזה שלי?
העלאת שכר דירה
עו"ד שזר תומר
13/11/10
תלוי מה רשום בהסכם השכירות שלך.
יש לבדוק את החוזה.
בכל מקרה, על הדיירים החדשים להיות לשביעת רצון הבעלים. מצד שני, הוא לא יכול לפסול אותם סתם באם הם מביאים את אותם ערבויות.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
יש לבדוק את החוזה.
בכל מקרה, על הדיירים החדשים להיות לשביעת רצון הבעלים. מצד שני, הוא לא יכול לפסול אותם סתם באם הם מביאים את אותם ערבויות.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מה בודקים לפני שקונים נכס
חומי
11/11/10
שלוםמה צריך לבדוק לפני שקונים נכס ואיפה בודקים זאת? כוונתי לשעבודים, עיקולים משכנתאות וכך דבר אחר שצריך לדעת בטרם מבצעים הרכישה.
בדיקות מקדמיות
עו"ד שלומי עקירב
11/11/10
עצתי לך היא לשכור את שירותיו של עו"ד אשר יבצע את הבדיקות הדרושות.
אם ברצונך לקבל מעט מושג לגבי נכס ספציפי תוציא נסח טאבו, ניתן להזמין דרך האינטרנט.
אם ברצונך לקבל מעט מושג לגבי נכס ספציפי תוציא נסח טאבו, ניתן להזמין דרך האינטרנט.
שכר טירחה עוד
נננ
11/11/10
רציתי לבדוק מה גובה שכר טירחה של עוד עם עשית חוזה שכירות?האם השוכר והמשכיר מתחלקים בהוצאות?
עלויות נלווות לעריכת חוזה שכירות
עו"ד טל רכניץ
מנהל
11/11/10
זו כמו השאלה, כמה עולה ארוחה ? אין מחירון וכל מקרה לגופו ... מכל מקום, בדר"כ המדובר בשכ"ט בשיעור של לא פחות מחודש שכירות. כמו כן, ואין כלל שמחייב את הצדדים להתחלק בהוצאות אלה. זה עניין מסחרי הנתון למו"מ. בדר"כ המדובר בעו"ד של בעל הנכס וזהו אינטרס שלו לעגן את הדברים בהסכם מסודר ולדאוג לבטוחות מספקות. לכן המלצתי, כי אף אם השוכר לא מוכן לשאת בעלויות אלה, לא לחסוך בעניין זה ...
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
משמעות של דירה ללא טאבו
ירון
11/11/10
לפני מספר ימים הציעו לי לקנות דירה להשקעה, כאשר נאמר לי שהדירה הייתה שייכת בעבר לעמידר והבעלים רוצים למכור את זכויותיהם על הדירה ואחרי חמש שנים הדירה תהיה רשומה בטאבו על שמי. נאמר לי שבחמש השנים הללו אינני יכול למכור אותה, אך מותר לי להשכירה. מה בדיוק הסטטוס של דירה שלא רשומה בטאבו והאם זה חוקי? מה הסיכונים? תודה רבה
רכישת דירה
עו"ד טל רכניץ
מנהל
11/11/10
שאלה דומה, שמא נאמר זהה, עלתה שבוע שעבר ... מכל מקום, איני ממליץ לרכוש דירה היום, ממישהו שלא יכול להעביר את הזכויות בה למשך חמש שנים. ככל שאתה לא צריך משכנתא, אז הבעיה פחות אקוטית, אך נשאלת השאלה, מה אם יגלו כי המוכר העביר את הזכויות בטרם חלפו חמש שנים ? כיצד יובטח הכסף שלך ... לא מומלץ
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דיוק ציבורי עמידר
מירית
11/11/10
אני דיירת בדיור הציבורי של חברת עמידר ומיועדת לעבור לאשקובית גדולה יותר (על פי קריטריונים שנקבעו ע"י החברה הנוגעים למספר נפשות במשפחה). האשקובית המיועדת דורשת מספר תיקונים כגון טיפול בקירות רטובים וכו' אך נציג עמידר הודיע כי יטפל רק בחלק מהליקויים וכי ואם אנחנו הדיירים לא רוצים לשאת בעצמנו בהוצאות התיקונים - תמיד יש באפשרותנו לסרב למעבר ולהשאר באשקובית קטנה יותר.
היכן אני יכולה למצוא הגדרה מפורטת בחוק הדייר הציבורי לתיקונים להם מחויבת כל חברה ציבורית כמו עמידר והאם חוק זה מכסה גם את המקרה הפרטי שלי?
היכן אני יכולה למצוא הגדרה מפורטת בחוק הדייר הציבורי לתיקונים להם מחויבת כל חברה ציבורית כמו עמידר והאם חוק זה מכסה גם את המקרה הפרטי שלי?
דיור ציבורי
עו"ד טל רכניץ
מנהל
11/11/10
בחוק אין התייחסות למקרה שלך ובכלל. ישנן עקרונות כלליים. חלק הוראות הדין שאובות מפסיקה בנושא ולא מהחוק לבד. מומלץ לפנות לעו"ד בעל ניסיון, להציג בפניו מסמכים ולפרט בפניו אילו ליקויים אינם ברי תיקון על חשבון החברה, לשיטת עמידר ולקבל חוו"ד בעניין. בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום עבור תיווך נכס מסחרי
משה סובול
11/11/10
כמה משלמים תיווך עבור השכרת נכס מסחרי ל 10 שנים לגוף ממשלתי עם תשואה שנתית של 15 %
נכס מסחרי
עו"ד טל רכניץ
מנהל
11/11/10
אין המדובר בשאלה משפטית, אלא בשאלה מסחרית גרידא. בכל מקרה העניין נתון למו"מ וכל מקרה לגופו. לדעתי, המדובר בחודש שכירות ולא יותר, ללא קשר לתשואה. אך שוב, זו דעתי ...
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עסקת מבר – ביטול משכנתא
עו"ד צעירה
11/11/10
אני מייצגת קונים בעסקת מכר. על הדירה רובצת משכנתא - בחוזה אנו מעוניינים שסדר התשלומים יהיה כך: 10% מהסכום לאחר רישום הערת אזהרה שיעבור אוטומטית ע"ח המשכנתא. תשלום שני יתרת המשכנתא ותשלום שלישי ביום העברה. כיצד מתבצע תשלום המשכנתא לבנק - הכסף מועבר בנאמנות לעו"ד של הקונה ונוא מבצע זאת? אני לא מעוניינת שהכסף יגיע לידי המוכרים ע"מ שיהיה לי בטוחה שהכסף אכן עובר אוטומטית לבנק - מה בד"כ נהוג???
תשובה
עו"ד נדל"ן
11/11/10
שלום לעוה"ד הצעירה,
הייתי ממליצה לבקש כמה ימים לפני התשלום מכתב כוונות של הבנק והעברת/הפקדת הכסף ישירות לחשבון ההלוואה בבנק. יתרה ככל שתהיה, תעבור כמובן למוכרים, אך אין ספק שהכסף לא צריך לעבור אליהם ישירות, כשיש משכנתא. כמובן שדברים אלו מגובים בחוזה מכר המקרקעין בסעיף התמורה.
בהצלחה.
הייתי ממליצה לבקש כמה ימים לפני התשלום מכתב כוונות של הבנק והעברת/הפקדת הכסף ישירות לחשבון ההלוואה בבנק. יתרה ככל שתהיה, תעבור כמובן למוכרים, אך אין ספק שהכסף לא צריך לעבור אליהם ישירות, כשיש משכנתא. כמובן שדברים אלו מגובים בחוזה מכר המקרקעין בסעיף התמורה.
בהצלחה.
חוק המכר וסטיה ניכרת במידות בקירות פנימיים בדירה
אני
11/11/10
שלום,
רכשתי דירה מקבלן שאמורה להיות מוכנה לאכלוס בעוד כחודשיים.
לתדהמתי גיליתי סטיות בניה ניכרות בקירות פנימיים.
למשל ביחידת הורים מידת הקיר שם אמור להיות מקלחון עומדת על 70 ס"מ במקום 90 ס"מ המופיעים בשרטוט התוכנית המצורפת לחוזה.
כמובן שבמצב שכזה לא ניתן להתקין מקלחון סטנדרטי של 80 ס"מ.
האם יש כאן עילה לתביעה? מה הסעדים?
תודה
רכשתי דירה מקבלן שאמורה להיות מוכנה לאכלוס בעוד כחודשיים.
לתדהמתי גיליתי סטיות בניה ניכרות בקירות פנימיים.
למשל ביחידת הורים מידת הקיר שם אמור להיות מקלחון עומדת על 70 ס"מ במקום 90 ס"מ המופיעים בשרטוט התוכנית המצורפת לחוזה.
כמובן שבמצב שכזה לא ניתן להתקין מקלחון סטנדרטי של 80 ס"מ.
האם יש כאן עילה לתביעה? מה הסעדים?
תודה
הפרת המפרט והתוכניות ?
עו"ד טל רכניץ
מנהל
11/11/10
ישנן חברות שמתמחות בבדיקה וביקורת של מבנים ודירות בהתאם לחוק המכר, של המפרט והתוכניות אל מול המצב בשטח. מומלץ לפנות לקבל לחברה כזו, על מנת שתתן דו"ח מסודר. גם ישנם מהנדסים שיסכימו ליתן לך דו"ח מסודר. לגבי משמעות ההפרות, יש לעיין בהוראות ההסכם. לא כל הפרה היא יסודית, וייתכן שהיא ברת תיקון ויש ליתן לחברה הזדמנות לתקן את הליקויים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חישוב דמי חכירה
מותק
11/11/10
שלום רב,
רציתי לדעת איך מחשבים דמי חכירה לבית פרטי צמוד קרקע,ודמי היוון?
תודה.
רציתי לדעת איך מחשבים דמי חכירה לבית פרטי צמוד קרקע,ודמי היוון?
תודה.
למה שלא
טינקרבל
11/11/10
תרשמי ללימודי ראית חשבון ?
העברה ללא תמורה .
מתמחה .
10/11/10
האם יש קשר בין מספר הדירות ,אשר בבעלותי כאשר אני מעניק לבני דירת מגורים מבחינת מיסוי ?
האם זה "שורף" פטור עבורי?
האם התשובה משתנה עבור נחלה?
תודה.
האם זה "שורף" פטור עבורי?
האם התשובה משתנה עבור נחלה?
תודה.
העברה ללא תמורה
עו"ד טל רכניץ
מנהל
11/11/10
העברה ללא תמורה מאב לבנו, פטורה ממס שבח ואין קשר לפטורים עפ"י סע' 49ב. לבן ישנן מגבלות לגבי מועדי מכירה של הנכסים. לגבי הנחלה, יש להפריד את בית המגורים מיתר הנחלה. מומלץ בחום לגשת לעו"ד בעל ניסיון בתחום על מנת שייתן ייעוץ פרטני לאחר שיראה את המסמכים ויפורטו בפניו הנסיבות
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אחריות לרישום בעיריה עבור תשלומי ארנונה.
תרצה
10/11/10
ברצוני לברר של מי האחריות לרישום דייר בעיריה כשוכר עבור תשלומי ארנונה ולהסרת הרישום. בהוראתי ואישורי דייר שלי נרשם אך לא הודיע עם עזיבתו בעיריה על סיום החוזה. לאחר זמןהסתבר כיקיים חוב על שם אותו דייר. היות שעברו 6 שנים אין אפשרות לברר מי בעל החוב, כי הדיירים שבאו אחר כך שלמו את הארנונה ישירות לי.האם הדייר אחראי לחוב היות שלא הודיע לעיריה על סיום החוזה?בברכה , תרצה
ארנונה
עו"ד טל רכניץ
מנהל
11/11/10
האינטרס היה של הדייר שעזב, להודיע לעיריית על חדילת חזקתו בנכס. כמו כן, גם עפ"י פקודת העיריות בסע' 325 היה על השוכר להודיע על חדילת החזקות בנכס ...
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
