פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
הוספת שותף לנכס ומס שבח
דני
30/12/10
חמי היה שותף ב 50 אחוז בחברה. במהלך השותפות נרכש נכס אשר שימש את החברה כבית מלאכה. מטעמים אלו ואחרים הנכס נירשם על שמו של השותף השני בלבד,אשר בינתיים גם ניפטר.
היורשים לא מתכשים לזכותו למחצית הנכס.
היום, חמי מבקש להסדיר את העניין ולירשום מחצית מהנכס על שמו וזאת כל עוד הוא בחיים.
השאלה היא האם רישומו כבעל 50 אחוז בנכס נחשב כעיסקת נדלן החייבת במס שבח או מס מקרקעין אחר.
השותפים מוכנים לחתום על כל תצהיר שידרש ע"מ להסדיר את הרישום
היורשים לא מתכשים לזכותו למחצית הנכס.
היום, חמי מבקש להסדיר את העניין ולירשום מחצית מהנכס על שמו וזאת כל עוד הוא בחיים.
השאלה היא האם רישומו כבעל 50 אחוז בנכס נחשב כעיסקת נדלן החייבת במס שבח או מס מקרקעין אחר.
השותפים מוכנים לחתום על כל תצהיר שידרש ע"מ להסדיר את הרישום
עסקת מקרקעין
עו"ד שזר תומר
31/12/10
כן זו עיסקה לכל דבר ועניין, הדורשת דיווח לרשות המיסים ועריכת חוזה. פנו לעו"ד .
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
הפרת חוזה למכר דירה
שי
30/12/10
רכשתי דירה ונחתם חוזה בנוכחות עוכי דין של המוכר ושלי בו שולם תשלום ראשון ונרשמה הערת אזהרה בטאבו לזכותי.כשבוע לאחר חתימת החוזה החליט המוכר להתחרט אך עורך דינו אינו מגיב למכתבי עורך דיני כמו גם המוכר מסרב לקבל את התשלום השני בגין העיסקה. שאלותיי:1) מתי מתבצעת הפרה יסודית? האם לאחר מועד התשלום השני שעבר או רק לאחר מועד הפינוי בחוזה?2) כנגזרת מתשובה לשאלה 1 - מתי להגיש תביעת אכיפה ובמה זה כרוך? עו"ד שלי אינו מתמחה בליגיטציה ומפנה אותי לעו"ד אחר במשרדו. מהי חובת עורך דיני בכל הקשור לחוזה שנחתם והאם הוא אמור לטפל גם בתביעה שכן היא בגין החוזה?תודהשי
הפרת הסכם מכר דירה
מירי כהן,עו"ד
30/12/10
הפרת ההסכם נכנסת לתוקף בעת שהמוכר התחרט ואני מניחה שקיימים סעיפים בהסכם שהם סעיפים יסודיים שמקנים פיצוי בגין הפרת הסכם .
ניתן להגיש תביעה לאכיפת הסכם ובנוסף לדרוש פיצוי כספי .
עו"ד שלך אמור היה לבצע את הליכי העברת הזכויות על שמך ואין הוא מחוייב להגיש תביעה כנגד המוכר וזכותך להיעזר בעניין עם עו"ד אחר .
ניתן להגיש תביעה לאכיפת הסכם ובנוסף לדרוש פיצוי כספי .
עו"ד שלך אמור היה לבצע את הליכי העברת הזכויות על שמך ואין הוא מחוייב להגיש תביעה כנגד המוכר וזכותך להיעזר בעניין עם עו"ד אחר .
על פניו זה נשמע "מסריח"
שרונאל
30/12/10
אני אמנם לא עורך דין מקרקעין וממליץ לך להתייעץ עם אחד כזה, אבל על פני חתימה על חוזה זה דבר שמחייב את שני הצדדים וצריך להיות מנוסח בו מה קורה במקרה של הפרת החוזה - בד"כ מדובר בקנס של 10% למפר תנאי החוזה.
אי העברת זכויות בנכס מקבלן
שירן
30/12/10
ברשותי דירה שרכשתי מקבלן לפני שנתיים. אני מעוניינת למכור אותה אך לאחרונה גיליתי כי הדירה טרם נרשמה על שמי בלשכת רישום מקרקעין.מה עלי לעשות היות והיו קונים פוטנציאלים אך שהבינו שיש בעיה במקרקעין ישנה הסתייגות.
מכירת דירה שטרם נרשמה בטאבו
אלי בן יוסף,עו"ד
30/12/10
שירן שלום,העובדה כי רכשת דירה מקבלן שטרם רשומה בלשכת רישום המקרקעין אינה מונעת ממך שאת מכירת הדירה. ברוב המקרים כמו שלך קיימת חברה משכנת הפועלת למעשה "כטאבו חלופי" עד ירשום כל הדירות בבניין בטאבו.על כן יש ליצור עם ההחברה המשכנת של הקבלן שמכר לך את דירתך ולברר כיצד ניתן להעביר את הזכויות בחברה המשכנת.אין משמעות הדבר כי אינך יכול למכור את דירתך.
אי העברת זכויות בנכס מקבלן
מירי כהן,עו"ד
30/12/10
ניתן להעביר את הזכויות אולם הן ירשמו בחברה המשכנת של הקבלן עד לסיום כל הליכי הרישום אולם אין בכך בכדי למנוע את מכירת הדירה והעברת הזכויות
המשך טרחת שכר עו"ד
גיל
30/12/10
שלום
החלטתי לשכור דירה, המתווכת אמרה לי לחתום חוזה עם בעלי הבית, העניין שאף אחד לא הודיע לי שאצטרך לשלם לעו"ד
פשוט המתווכת אמרה לי להגיע למשרד שבו היא עובדת, ששם יש גם עו"ד . הם החתימו אותי על החוזה ואני חשבתי שמי שמשלם לעו"ד זה המשכיר כי זה העו"ד של המשכיר, ואם היו אומרים לי קודם לכן שצריך לשלם לעו"ד, אז הייתי מסרב . כי במשפחתי יש הרבה עו"ד שיכלו לעשות לי את זה בהרבה פחות כסף אם בכלל.
האם זה בסדר מה שהם עשו?
האמור לעיל לא בא במק
החלטתי לשכור דירה, המתווכת אמרה לי לחתום חוזה עם בעלי הבית, העניין שאף אחד לא הודיע לי שאצטרך לשלם לעו"ד
פשוט המתווכת אמרה לי להגיע למשרד שבו היא עובדת, ששם יש גם עו"ד . הם החתימו אותי על החוזה ואני חשבתי שמי שמשלם לעו"ד זה המשכיר כי זה העו"ד של המשכיר, ואם היו אומרים לי קודם לכן שצריך לשלם לעו"ד, אז הייתי מסרב . כי במשפחתי יש הרבה עו"ד שיכלו לעשות לי את זה בהרבה פחות כסף אם בכלל.
האם זה בסדר מה שהם עשו?
האמור לעיל לא בא במק
אנא, הפנה פנייתך לפורום "דיני חוזים"
עו"ד טל רכניץ
מנהל
30/12/10
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלות בקניין
עדי
30/12/10
האם דייר שמעוניין להצמיד את מקלט הבניין בבניין מגורים יכול להתקין מיכלי איחסון מי גשמים במקלט?לציין כי המקלט צמוד לדירת גן שבבעלות דייר אחר.
לעדי
שירה
30/12/10
היי עדי, אני מבינה שאנחנו כותבתות את אותה עבודה
צרי קשר במייל ונוכל לעזור אחת לשנייה
צרי קשר במייל ונוכל לעזור אחת לשנייה
רכישת דירה ממשפחה
מיכל
30/12/10
אימי נפטרה והותירה אחריה דירה. הדירה הועברה לפני שנים רבות על שם אחי כדי שתוכל לשמש לו ערבון ללא כל תמורה והיה ברור לכולם כי אין לו חזקה עליה (הוא הסכים ולא טען אחרת).עם מות אימי, הוסכם בין כל האחים כי אני אקנה את הדירה(לפי ערכה בשוק) והיא תעבור לרשותי.העברתי את התשלום לאחיי, שהיו זקוקים לכסף, אחי סירב להעביר את הדירה מאחר וביקש למכור דירה אחרת קודם ולא רצה לשלם מיסים גבוהים באותו זמן, הובטח כי הדירה תועבר לשמי בשנים הקרובות. כיום, מספר שנים אחרי, אחי עדיין לא מכר את הדירה ומסרב להתחייב על זמן להעברת הבעלות.כרגע, אין בידי שום מסמך לגבי הבעלות או כל הסכם, פרט לתשלומים שהעברתי לבני משפחתי (לא חתמנו על כלום- היה ברור שזה במשפחה ויפתר ללא בעיה) ואין לי דרך לחייבו להעביר אלי את הבעלות .איך אתם מייעצים לי להתחיל בפתירת העניין.אינני סומכת על כוונותיו יותר, אך אני לא רוצה לתבוע בן משפחה
התחחיבות לא פורמאלית בתוך המשפחה
עו"ד טל רכניץ
מנהל
30/12/10
באופן פורמאלי, אחיך הוא בעל הזכויות בדירה וגם בעל החזקה בדירה. למעשה את נמצאת במצב שלא מותיר לך הרבה ברירה, אלא לגשת לבימ"ש. גם אם כרגע את מעדיפה שלא ללכת לבימ"ש ולהמתין עוד קצת, בינתיים כדאי שתאספי ראיות שיתמכו בגרסתך, לרבות הקלטה של אחיך בדבר התחייבותו לפעול להעביר את הדירה על שמך, וכן קבלת תצהירים מיתר האחים כי זה מה שסוכם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התחייבות לא פורמאלית בתוך המשפחה
עו"ד טל רכניץ
30/12/10
באופן פורמאלי, אחיך הוא בעל הזכויות בדירה וגם בעל החזקה בדירה. למעשה את נמצאת במצב שלא מותיר לך הרבה ברירה, אלא לגשת לבימ"ש. גם אם כרגע את מעדיפה שלא ללכת לבימ"ש ולהמתין עוד קצת, בינתיים כדאי שתאספי ראיות שיתמכו בגרסתך, לרבות הקלטה של אחיך בדבר התחייבותו לפעול להעביר את הדירה על שמך, וכן קבלת תצהירים מיתר האחים כי זה מה שסוכם.
תשלום מס רכישה על דירת מגורים נוספת
אייל
29/12/10
בבעלותי 2 דירות.לפני שבוע התקשרתי בזיכרון דברים על דירה נוספת שבגינה יחתם הסכם בשבוע הבא.האם חלים עלי מדרגות המס החדשות או הקיימות?.עו"ד המוכר טוענת כי העלאת מיסים תלויה בחקיקה ולכן לדעתה יקח זמן עד שתקנות אלו יכנסו לתוקף. האם יש אמת בדבר?
לגבי הרפורמה במיסוי המקרקעין
עו"ד טל רכניץ
מנהל
30/12/10
לא ברור עדיין, יש להמתין כי התקנות ייכנסו לתוקף, ולראות מה ייקבע בהוראות המעבר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חלוקת תשלומים של דירה
aminov26
29/12/10
שלום וברכה!
ברצוני לרכוש דירה בעלת שווי של 1,500,000 רציתי לדעת מה נהוג כיום על אופן דרכי חלוקת התשלומים. בעל הדירה ביקש חצי שנה לפנוי . ההון העצמי הוא שליש והיתר משכנתא . מה עדיף לעשות על מנת למנוע בעיות עתידיות.
תודה רבה.
ברצוני לרכוש דירה בעלת שווי של 1,500,000 רציתי לדעת מה נהוג כיום על אופן דרכי חלוקת התשלומים. בעל הדירה ביקש חצי שנה לפנוי . ההון העצמי הוא שליש והיתר משכנתא . מה עדיף לעשות על מנת למנוע בעיות עתידיות.
תודה רבה.
חלוקת תשלומים של דירה
מירי כהן,עו"ד
30/12/10
נהוג לתת בין 10 אחוז ל-15 אחוז במועד חתימה על ההסכם אחרי כחודש עוד כ 10 אחוז או 20 אחוז אחכ תשלום המשכנתא כשלושה חודשים ממועד עריכת ההסכם ובסוף את נתשלום האחרון שהוא מועד קבלת החזקה .
יש כמובן לקחת בחשבון שקיים סכום של כ-10 אחוז עד 20 אחוז שנותר בנאמנות בידי עו"ד לטובת תשלומי המס .
יש כמובן לקחת בחשבון שקיים סכום של כ-10 אחוז עד 20 אחוז שנותר בנאמנות בידי עו"ד לטובת תשלומי המס .
השכרת חנות ללא אישורים
אבי
29/12/10
שלום שכרתי חנות לפני כמה חודשים והתברר לי שאין אישור חוקי להפעיל את המבנה כעסק ואין לי אפשרות לקבל רישוי מהעיריה האם אני יכול לבטל את החוזה ולא להיות חשוף לתביעה? תודה רבה
השכרת חנות ללא היתר מתאים
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
29/12/10
צריך לקרוא היטב את הסכם השכירות על מנת לענות על השאלה.
אם כתוב בהסכם השכירות שהשוכר מצהיר כי בדק את הנכס, את מצבו המשפטי, התכנוני וכיו"ב והוא מצהיר שמצא את הנכס טוב ומתאים לצרכיו - אתה בבעיה.
תפנה לעורך דין לקבלת ייעוץ.
אם כתוב בהסכם השכירות שהשוכר מצהיר כי בדק את הנכס, את מצבו המשפטי, התכנוני וכיו"ב והוא מצהיר שמצא את הנכס טוב ומתאים לצרכיו - אתה בבעיה.
תפנה לעורך דין לקבלת ייעוץ.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכר דירה בזמן שיפוץ תמא 38
הילה
29/12/10
בזמן
חתימת חוזה השכירות הבלתי מוגנת, לפני הבניין שבו מושכרת הדירה ניצב שלט גדול
המכריז על שיפוץ תמא 38. בחוזה לא הוזכר השיפוץ כי השלט ניצב שם כבר למעלה משנה.
השוכרים טוענים שלא ראו את השלט ושהם סובלים עכשיו מהשיפוצים.
אני מסכימה שיפנו את
הדירה אך הם רוצים גם פיצוי , שאשלם להם דמי הובלה. מה אומר החוק בקשר למצב זה
חתימת חוזה השכירות הבלתי מוגנת, לפני הבניין שבו מושכרת הדירה ניצב שלט גדול
המכריז על שיפוץ תמא 38. בחוזה לא הוזכר השיפוץ כי השלט ניצב שם כבר למעלה משנה.
השוכרים טוענים שלא ראו את השלט ושהם סובלים עכשיו מהשיפוצים.
אני מסכימה שיפנו את
הדירה אך הם רוצים גם פיצוי , שאשלם להם דמי הובלה. מה אומר החוק בקשר למצב זה
השכרת דירה בעת שיפוץ של הבניין
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
29/12/10
העניין אינו בגדר שחור או לבן. מוטב היה להזכיר גם בעל פה וגם בהסכם השכירות שהבניין עתיד לעבור שיפוץ. נראה שבנסיבות הבניין הסכמתך לפינוי מוקדם של הנכס אמורה לספק והדרישה לקבלת פיצוי היא קצת מוגזמת.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השכרת דירה – הארכת חוזה או הכנת נספח ?
חיים
29/12/10
אני משכיר דירה , החוזה מסתיים בעוד מספר ימים , האם עלי להכין חוזה חדש לדיירת הממשיכה או שיש להכין נספח כלשהו ?
כבטחון יחידי לשכירות ( מלבד החוזה ) קיים פקדון כספי של השוכרת המופקד בחשבוני !
כבטחון יחידי לשכירות ( מלבד החוזה ) קיים פקדון כספי של השוכרת המופקד בחשבוני !
הארכת הסכם השכירות לתקופה נוספת
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
29/12/10
אין הכרח להכין הסכם שכירות חדש (למרות שאם עושים זאת זה בוודאי אינו מזיק). ניתן להכין נספח להסכם השכירות שלפיו השכירות מוארכת בתקופה נוספת, ,בתנאים של הסכם השכירות המקורי ולציין בו שהבטוחה שניתנה להבטחת התחייבויות השוכר בהסכם השכירות המקורי תשמש גם ביחס לתקופת השכירות המאורכת.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השכרת דירה – הארכת חוזה ?
חיים
29/12/10
אני משכיר דירה , החוזה מסתיים בעוד מספר ימים והדיירת מסרה לי כי היא מעוניית להמשיך ,
מאחר ואני מסכים לכך , האם עלי להכין חוזה חדש או להכין נספח / תוספת לחוזה הקיים ?
תודה
מאחר ואני מסכים לכך , האם עלי להכין חוזה חדש או להכין נספח / תוספת לחוזה הקיים ?
תודה
הארכת הסכם שכירות לתקופה נוספת
עו"ד טלי קסלר.
29/12/10
אין הכרח להכין הסכם שכירות חדש (למרות שאם עושים זאת זה בוודאי אינו מזיק). ניתן להכין נספח להסכם השכירות שלפיו השכירות מוארכת בתקופה נוספת, ,בתנאים של הסכם השכירות המקורי ולציין בו שהבטוחה שניתנה להבטחת התחייבויות השוכר בהסכם השכירות המקורי תשמש גם ביחס לתקופת השכירות המאורכת.
בירור דחוף של עניין ירושה – דירה
ליאור
29/12/10
שלום רב יש לי שאלה דחופה,
קיבלתי דירה בירושה שהחלק שלי ממנה היא 1/80 (אמי נפטרה והחלק שלה עבר ל5 ילדים ואני מתוכם ולה עוד אמא ו3 אחים , הסבא נפטר והחלק מתחלק בין כולם).
1-האם אני רשום בטאבו בדירה אוטומטית או שצריך לחתום על מסמך ולרשום על שמי?
2- אם אני רשום בטאבו עם החלק המזערי של הירושה,האם זה משפיע על התנאים בלקיחת משכנתא?
3- אני נשוי ורוצה לקנות דירה בטווח השנה הקרובה(אין לנו עוד דירה משלנו), אם נמכור את הדירה מהירושה ונרצה למכור גם את הדירה שנקנה האם ניפגע מבחינת מיסים וכו'?
4-רוצים להחתים אותי על טופס של שטר מכר בין הקבלנים אלינו כדי לקבל חלק מהדירה ואני פוחד שזה יפגע בי מבחינת תנאים בעתיד ללקיחת משכנתא או קנייה ומכירה של בית,מה עליי לעשות? ממה להיזהר? אשמח לכל הבהרה בנושא.
זה דחוף מאוד אשמח לתשובות אמינות בנושא.
קיבלתי דירה בירושה שהחלק שלי ממנה היא 1/80 (אמי נפטרה והחלק שלה עבר ל5 ילדים ואני מתוכם ולה עוד אמא ו3 אחים , הסבא נפטר והחלק מתחלק בין כולם).
1-האם אני רשום בטאבו בדירה אוטומטית או שצריך לחתום על מסמך ולרשום על שמי?
2- אם אני רשום בטאבו עם החלק המזערי של הירושה,האם זה משפיע על התנאים בלקיחת משכנתא?
3- אני נשוי ורוצה לקנות דירה בטווח השנה הקרובה(אין לנו עוד דירה משלנו), אם נמכור את הדירה מהירושה ונרצה למכור גם את הדירה שנקנה האם ניפגע מבחינת מיסים וכו'?
4-רוצים להחתים אותי על טופס של שטר מכר בין הקבלנים אלינו כדי לקבל חלק מהדירה ואני פוחד שזה יפגע בי מבחינת תנאים בעתיד ללקיחת משכנתא או קנייה ומכירה של בית,מה עליי לעשות? ממה להיזהר? אשמח לכל הבהרה בנושא.
זה דחוף מאוד אשמח לתשובות אמינות בנושא.
רישום ירושה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
29/12/10
רישום של זכויות שהתקבלו בירושה אינו מבוצע באופן אוטומטי. ראשית צריך להשיג צו קיום צוואה או צו ירושה של ביחס לכל אחד מהמורישים. לאחר מכן צריך לבדוק איפה בדיוק הנכס רשום ומה הפרוצדורה לרישום הירושה אצל הגורם הרלבנטי. כדי לבדוק את מצבכם מבחינת המיסוי - פנו לקבלת ייעוץ של עורך דין הבקיא בתחום. לגבי המשכנתא - ברוב המקרים המשכנתא המיועדת ל"זכאים" אינה אטרקטיבית בכל מקרה אולם מומלץ לבדוק את הנושא מבעוד מועד - גשו לבנק למשכנתאות ותשאלו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכר טרחת עו"ד
גיל
29/12/10
שלום רב,
שכרתי דירה היום
השוכר נפגש איתי במשרד עו"ד החתים אותי על חוזה
ודרש ממני לשלם שכר טרחת עו"ד למרות שלא הודיע לי שעליי לעשות זאת קודם לכן. כי אחרת הייתי מבקש ממנו לעשות זאת בלי עו"ד
שאלתי היא:
האם זה מותר לו?
דבר שני : ממי העו"ד אמור לגבות את שכר הטרחה? האם לא רק מהמשכיר?
תודה
שכרתי דירה היום
השוכר נפגש איתי במשרד עו"ד החתים אותי על חוזה
ודרש ממני לשלם שכר טרחת עו"ד למרות שלא הודיע לי שעליי לעשות זאת קודם לכן. כי אחרת הייתי מבקש ממנו לעשות זאת בלי עו"ד
שאלתי היא:
האם זה מותר לו?
דבר שני : ממי העו"ד אמור לגבות את שכר הטרחה? האם לא רק מהמשכיר?
תודה
שכר טרחת עורך דין בהשכרת דירה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
29/12/10
אין איסור לדרוש מהשוכר שישתתף בשכר טרחת עורך הדין שמטפל בעריכת הסכם השכירות. הכל נתון למו"מ מסחרי בין השוכר למשכיר ולנכונות של השוכר לשאת בהוצאה זו. יכולת לסרב. אם עורך הדין אינו מייצג אותך הוא לא יכול לדרוש ממך שכר טרחה. אולם, המשכיר כן רשאי לדרוש שהשוכר ישתתף בחלק משכר טרחתו של עורך הדין שעורך את הסכם השכירות (ומייצג את המשכיר). השוכר רשאי כמובן לסרב או להתמקח על גובה ההשתתפות. הכל, כאמור, נתון למשא ומתן.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תקנון משותף
עדי
29/12/10
שלום רב!ברצוני לברר :1. האם ניתן להחיל בתקנון בית משותף זכות קדימה של דיירי הבניין על פני אזרחים שאינם דיירים?והאם ניתן לשנות זאת בתקנון?2. האם ניתן להחיל בתקנון הגבלה של דריירים למספר נפשות מוגבל?והאם זה חל על דיירת שנכנסה לגור בבניין בטרם תוקנן התקנון והמגבלה בו?
הפורום אינו מיועד למתן מענה לשאלות אקדמיות לעבודה בדיני קניין
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
29/12/10
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטול פסק דין
אלי אברהם
29/12/10
שלום רב,
בדיון בבית משפט לתביעות קטנות, הנתבע לא הופיע ובעקובת כך השופט פסק לטובתי (התובע).
הנתבע הציג אישור מחלה ובעקבות כך השופט ביטול את פסק הדין וקבע מועד חדש לדיון, ע"ג האישור המחלה המצורף רשום "אישור זה אינו בתוקף עבור מוסדות משפטיים", שאלתי, האם השופט יכול לבטל את פסק הדין שנתן ע"ס אישור שלא תקף במוסדות משפטיים?
תודה מראש אלי אברהם.
בדיון בבית משפט לתביעות קטנות, הנתבע לא הופיע ובעקובת כך השופט פסק לטובתי (התובע).
הנתבע הציג אישור מחלה ובעקבות כך השופט ביטול את פסק הדין וקבע מועד חדש לדיון, ע"ג האישור המחלה המצורף רשום "אישור זה אינו בתוקף עבור מוסדות משפטיים", שאלתי, האם השופט יכול לבטל את פסק הדין שנתן ע"ס אישור שלא תקף במוסדות משפטיים?
תודה מראש אלי אברהם.
אנא תפנה את השאלה לפורום בתי משפט
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
29/12/10
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תפקידו של עוה"ד
קונה דירה
29/12/10
שלום,
אנו בתהליך של רכישת דירה, כמה ימים לפני חתימה על הסכם המכר. האם תפקידו של עוה"ד שלנו לפנות לרשות המקומית ולבדוק את המצב ההנדסי/תכנוני של הנכס? אם כן, מה עוד עוה"ד צריך לבדוק ברשות המקומית (פיקוח/וועדות/היטלי השבחה).
תודה!
אנו בתהליך של רכישת דירה, כמה ימים לפני חתימה על הסכם המכר. האם תפקידו של עוה"ד שלנו לפנות לרשות המקומית ולבדוק את המצב ההנדסי/תכנוני של הנכס? אם כן, מה עוד עוה"ד צריך לבדוק ברשות המקומית (פיקוח/וועדות/היטלי השבחה).
תודה!
תפידו של עו"ד בעיסקת מקרקעין
מירי כהן,עו"ד
29/12/10
תפקידו של עו"ד לבדוק את המצב המשפטי של הנכס שכולל בחינת נסח הטאבו עיקולים שיעבודים וכד' ואת כל המצב התכנוני כמו בדיקת חריגות בניה ,היטלי השבחה מיסוי וזאת כדי לקבל תמונה מאד ברורה על מצב הנכס.
בברכה
מירי כהן,עו"ד
בברכה
מירי כהן,עו"ד
פטור מהיטל השבחה – בהרחבת דירה
גלי אבני
29/12/10
בימים אלה מורחב בנין שבו יש לנו דירה.נאמר לנו שחל פטור מהיטל השבחה במידה וקרוב משפחה מדרגה ראשונה גר בדירה במשך 4 שנים לאחר ההרחבה1. מה המועד הקובע לתחילת ארבע השנים הללו ?2. האם המועד הזה הוא תלוי בעיריה או קבוע בכל הארץ ?בברכהגלי
תנאים לפטור מהיטל השבחה ומועדים
אלי בן יוסף,עו''ד
29/12/10
גלי שלום,
על מנת לקבל פטור מהיטל השבחה עקב החברת דירה או בניתה אליכם לעמוד בתנאים הבאים:
.
1. הרחבת הבניה לא תעלה על 140 מ"ר - מעבר לכך ישולם היטל השבחה באופן יחסי לכל מטר נוסף.
2. רק מגמר הבניה הבעלים או קרובו ישתמשו בדירה לפחות ארבע שנים . גמר הבניה משמעו מיו בו הדירה הייתה ראויה למגורים או מהיום שהיא נתפסה.
לשאלתך המועד וספירת השנים הוא אחיד לכולם.
על מנת לקבל פטור מהיטל השבחה עקב החברת דירה או בניתה אליכם לעמוד בתנאים הבאים:
.
1. הרחבת הבניה לא תעלה על 140 מ"ר - מעבר לכך ישולם היטל השבחה באופן יחסי לכל מטר נוסף.
2. רק מגמר הבניה הבעלים או קרובו ישתמשו בדירה לפחות ארבע שנים . גמר הבניה משמעו מיו בו הדירה הייתה ראויה למגורים או מהיום שהיא נתפסה.
לשאלתך המועד וספירת השנים הוא אחיד לכולם.
אי העברת הזכויות בדירה ע"ש הקונים – דחוף!
לבנה
29/12/10
אני ובעלי רכשנו דירה הרשומה במנהל ובחברה המשכנת. לאחר חתימת ההסכם ולמרות שהועברו כל התשלומים למוכרים, הנכס טרם נרשם על שמנו. אנו מתגוררים בנכס למעלה משנה. המוכרים לא משלמים את החוב שלהם לחברת האחזקה ולכן לא ניתן להעביר את הנכס על שמנו.
שאלתי, האם ניתן להחתים אותם על הסכם לפיו הזכויות יועברו על שמנו למרות החוב וכי כל דרישת חוב אם וכאשר תשלח תועבר עליהם? האם די בכך להעברת הזכויות או שמא אין מנוס מתשלום החוב של המוכרים והגשת תביעה כנגדם בתביעות קטנות?
שאלתי, האם ניתן להחתים אותם על הסכם לפיו הזכויות יועברו על שמנו למרות החוב וכי כל דרישת חוב אם וכאשר תשלח תועבר עליהם? האם די בכך להעברת הזכויות או שמא אין מנוס מתשלום החוב של המוכרים והגשת תביעה כנגדם בתביעות קטנות?
אי העברת זכויות על שם הקונים
מירי כהן,עו"ד
29/12/10
החברה המשכנת לא תעביר את הזכויות עד אשר החוב יסולק . אני מניחה שרשום בהסכם כי על המוכרים לשאת בכל התשלומים עד קבלת החזקה בדירה . כמו כן סביר להניח שקיים סעיף פיצוי עקב הפרת הסכם לכן ההצעה היא לשלם את החוב ולתבוע גם את החוב וגם בגין הפיצוי המוסכם.
בברכה
מירי כהן,עו"ד
בברכה
מירי כהן,עו"ד
אי העברת זכויות
אלי בן יוסף,עו"ד
29/12/10
ראשית יש לבחון את הסכם המכר בין הצדדים לראות על מי החובה לתשלום המיסים והתשלומים עד ליום מסירת החזקה.
ככל שהאחריות מוטלת על המוכרים והחוב נוצר טרם חתימת ההסכם הדבר מהווה הפרה יסודית של הסכם המכר המקים עילת פיצויים על פי הדין ועל פי הוראות ההסכם.
מכל מקום החברה המשכנת לא תעביר את הזכויות על שמכם ללא כל האישורים הנדרשים על ידה וככל שאישור חברת ההחזקה מתבקש לא תתבצע ההעברה ללא אישור זה.
כמובן ניתן לשלם את החוב במקום המוכרים ולאחר מכן לתבוע את החוב ששולם על ידכם בבית המשפט אך אין זה בהכרח האפשרות היחידה.
ככל שהאחריות מוטלת על המוכרים והחוב נוצר טרם חתימת ההסכם הדבר מהווה הפרה יסודית של הסכם המכר המקים עילת פיצויים על פי הדין ועל פי הוראות ההסכם.
מכל מקום החברה המשכנת לא תעביר את הזכויות על שמכם ללא כל האישורים הנדרשים על ידה וככל שאישור חברת ההחזקה מתבקש לא תתבצע ההעברה ללא אישור זה.
כמובן ניתן לשלם את החוב במקום המוכרים ולאחר מכן לתבוע את החוב ששולם על ידכם בבית המשפט אך אין זה בהכרח האפשרות היחידה.
יונים בבניין משותף
שוקי שאואט
28/12/10
בבניין המשותף שלי יש 2 מסתורים ענקיים שנמצאים מעל 4 דירות (קומה א') , בשנה האחרונה צצה בעיית יונים אשר מקננות על פתחי הממ"דים של הדירות מעל ועשות את צרכיהם על 4 המרפסות של קומה א' , בפתרון זמני אטמנו את גג המרפסות עם נילונים ולכן הצטברה ערימת צואה שכעט מפריעה לחלק מהדיירים בקומה 2 , באסיפת דיירים ביקשנו את השתתפות הדיירים במיגור התופעה בעלות של כמה אלפי שקלים , להפתעתנו הוועד טוען שאין הוא מחוייב להשתתף ע"פ חוק חייבים הסכמת 100 % מהדיירים כדי להוציא כסף לטובת העיניין , האם זה נכון ? ומהו החוק האמיתי אומר
מטרד בבית משותף
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
29/12/10
אם מקורו של המטרד הוא ברכוש המשותף ואם המטרד הוא אמיתי ומשמעותי הרי שנציגות הבית המשותף צריכה לטפל במטרד על חשבון כל הדיירים. ככל שנציגות הבית המשותף תסרב לעשות זאת, יכולים הדיירים שסובלים מהמטרד לתבוע את הנציגות ולדרוש את הטיפול במטרד או לחילופין, לטפל במטרד בעצמם ולתבוע את הכספים שנדרשו לשם כך מהנציגות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם סעיף 113 לחוק הירושה תקף בחלקיות נכס
מאירה
28/12/10
1.האם צו ירושה של מנוחה בעלת שליש זכויות בבית,שטרם נרשם בטאבו,יכול לכפות על יורשיה את סעיף 113 לחוק הירושה,כלומר להתמחר ביניהם על שליש מהזכויות בנכס, או שסעיף 113 חל על נכס בשלמותו?האם אפשר לכפות את סעיף 113 לחוק הירושה ,על יורשים אחרים בנכס ,לאחר שאחד היורשים הפר אותו ומכר את חלקו בנכס?
הורשה של נכס שאינו ניתן לחלוקה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
29/12/10
סעיף 113 חל על נכס שאינו ניתן לחלוקה או נכס שחלוקתו בין היורשים פוגעת באופן משמעותי בערכו. זה תנאי הכרחי כדי לבוא בגידרו של סעיף זה. לא ברור איך קבלה בירושה בין מספר יורשים של נכס שהוא מלכתחילה רק שליש, יכולה לפגוע באופן משמעותי בערכו. אולם, אם זה אכן המצב אז ניתן להחיל את הסעיף. כדי להתמחר על הזכויות בנכס, אין הכרח להשתמש בסעיף 113 לחוק. ניתן לבקש פירוק שיתוף בבית המשפט.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שלום רב. האם צפייה בנסח טאבו של שכנים זו לא חדירה
גלי
28/12/10
עמוקה מדי לפרטיות..
תודה
תודה
לשכת רישום המקרקעין - הטאבו
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
29/12/10
כל אחד יכול להוציא נסח טאבו ביחס לכל נכס. רק צריך לברר פרטי גוש, חלקה ותת חלקה ולשלם את האגרה. אין כאן עניין של חדירה לפרטיות. יש אינטרס לציבור שהמרשם יהיה פתוח וניתן לעיון בקלות. ישנם פרטים שלא ניתן לקבל ללא יפוי כוח של בעל הנכס כגון תוכנן של הערות אזהרה, ומסמכים נוספים ביחס לנכס.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלות בדיני קניין
אבישי
28/12/10
1. האם ניתן לקבוע בתקנון בית משותף מגבלה של כמות נפשות בדירה מסוימת כדי למנוע הפרעה וצפיפות בבניין המגורים ?
2. האם ניתן לקבוע בתקנון הבית המשותף זכות קדימה לדיירי הבניין לרכישת דירה המוצעת למכירה בבניין בטרם תוצע לאחרים במידה ולבניין המגורים אופי דיירים ייחודי כגון שומרי איכות הסביבה וכו'. ובמידה וכן האם הרוכשת הפוטנציאלית מחויבת לתקנון שמנוגד לאורח חייה ולאמונתה ?
2. האם ניתן לקבוע בתקנון הבית המשותף זכות קדימה לדיירי הבניין לרכישת דירה המוצעת למכירה בבניין בטרם תוצע לאחרים במידה ולבניין המגורים אופי דיירים ייחודי כגון שומרי איכות הסביבה וכו'. ובמידה וכן האם הרוכשת הפוטנציאלית מחויבת לתקנון שמנוגד לאורח חייה ולאמונתה ?
הפורום אינו מיועד למתן מענה לשאלות אקדמיות לעבודה בדיני קניין
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
29/12/10
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אדריכל
@@@;
28/12/10
`שלום,
1.במידה ויש חשש לחריגות בנייה(לגבי בית קרקע),האם אדריכל הוא זה שיכול לבדוק מול תיק בניין בעיריה אם אכן יש חריגות בנייה?.
2.במידה ויש,מה הפרוצדורה לתקנה-האם העיריה יכולה לעשות הערת אזהרה בטאבו?.האם אדריכל צריך להגיש תוכנית מתוקנת לועדת תכנון מקומית?(מה משך זמן שדבר כזה מצריך,והאם בזמן זה ניתן לרכוש את הנכס ולשפץ אותו?.ומה העלויות?.האם הפנייה לועדת תכנון כרוכה בתשלום?.)
3. האם מישהו מכיר אדריכל שמתעסק בכך ומומלץ.
תודה
1.במידה ויש חשש לחריגות בנייה(לגבי בית קרקע),האם אדריכל הוא זה שיכול לבדוק מול תיק בניין בעיריה אם אכן יש חריגות בנייה?.
2.במידה ויש,מה הפרוצדורה לתקנה-האם העיריה יכולה לעשות הערת אזהרה בטאבו?.האם אדריכל צריך להגיש תוכנית מתוקנת לועדת תכנון מקומית?(מה משך זמן שדבר כזה מצריך,והאם בזמן זה ניתן לרכוש את הנכס ולשפץ אותו?.ומה העלויות?.האם הפנייה לועדת תכנון כרוכה בתשלום?.)
3. האם מישהו מכיר אדריכל שמתעסק בכך ומומלץ.
תודה
חריגות בנייה
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
28/12/10
1. אדריכל יכול
2. אם יש חריגות בנייה ניתן להגיש כתב אישום,להטיל קנס, לדרוש הריסה, ולרשום הערה בטאבו.
2. אם יש חריגות בנייה ניתן להגיש כתב אישום,להטיל קנס, לדרוש הריסה, ולרשום הערה בטאבו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ייפוי כח כללי המסמיך לחתום על ייפוי כח בלתי חוזר
אריאל
28/12/10
האם לקוח שחתם על ייפוי כח כללי/נוטוריוני המסמיך את עו"ד/צד ג' למכור את נכסיו ולחתום על ייפוי כח בלתי חוזר בשמו תקף לביצוע העסקה ?
ייפוי כוח נוטריוני
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
28/12/10
צריך לעיין בייפוי כוח עצמו, אך כעקרון זה אפשרי
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
