פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
רכישת בית ומגרש סמוך
יפעת ל
06/03/11
אנו שוקלים רכישת בית פרטי על מגרש. למוכר יש מגרש נוסף סמוך לבית בשטח של 1/2 דונם והוא נ=מתנה את המכירה במכירת הבית על המגרש ובנוסף המגרש הריק הסמוך וזאת משיקוי מס שלו. האשלה היא האם הדבר נחשב לעסקה אחת או שתיים. מה ההשלכות של עסקה כזו
בדיקת נסח טאבו
עו"ד שזר תומר
06/03/11
צריך לבדוק בנסח הטאבו את הרישום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
רכישת בית וקרקע צמודה - שיקולי מס
עו"ד אברהם ללום
07/03/11
השאלה מחולקת לשניים, בחלק הראשון מבחינת מס שבח של המוכר יש לבדוק את הנושא וכיצד נרכשה הקרקע והבית על ידו. מה שרלוונטי מבחינתכם החלק השני, מדובר על עסקה אחת בדיווח, הרכישה שלכם הינה בית וקרקע צמודה. נשאלת השאלה, האם יש זכויות בנייה נוספות, כמו כן, מה המגרש הצמוד מבחינתכם מוסיף מלבד כמובן הקרקע עצמה. ניתן לומר שרכשתם קרקע וכי אז תשלמו 5% מס רכישה על הקרקע ולגבי הבית שתלמו לפי המדרגות החדשות.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
אברהם ללום, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
הנחת ארון שירותמחסן בחניה מקורה
מושיק
06/03/11
שלום, אני בעלים של דירת מגורים + חניה צמודה (13 מ"ר) מקורה בבניין משותף. הייתי מעוניין לדעת האם מותר לי מבחינה חוקית לנצל חלק משטח החניה שלי לטובת בניית ארון שירות (בערך 200x60 סמ"ר). תודה,מושיק
היתר לבניה למחסן
עו"ד שזר תומר
06/03/11
יכולים לראות בזה כמחסן- צריך לבדוק ברשות המקומית.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
דייר המקבל דמי פינוי – האם חייב במס?
אסתר
06/03/11
שלום רב,דייר מוגן אשר מגיע להסכם עם בעל הבית הרוצה להרוס את הבניין, ומקבל סכום כסף כדמי פינוי -האם הדייר המוגן חייב במס על דמי הפינוי?תודה רבהאסתר
שוב השאלה כי לא יצא ברור: האם יש מס על דמי פינוי?
אסתר
06/03/11
שלום רב,דייר מוגן אשר מגיע להסכם עם בעל הבית הרוצה
להרוס את הבניין, ומקבל סכום כסף כדמי פינוי - האם
הדייר המוגן חייב במס על דמי הפינוי?תודה
רבהאסתר
להרוס את הבניין, ומקבל סכום כסף כדמי פינוי - האם
הדייר המוגן חייב במס על דמי הפינוי?תודה
רבהאסתר
זכויותיו של יורש בדירה בה גר
יעקוב
05/03/11
ברצוני לשאול עבור מכר שנקלע לסיטואציה זו
מדובר באדם רווק (מעל גיל 18) שגר בדירת הוריו מאז ומתמיד.
לפני כמה שנים נפטר אביו, וכעבור כשלוש שנים נפטרה אמו.
אותו אדם נשאר לגור בדירה גם לאחר פטירת שני הוריו.
כעת הגיעה העת לחלק את הירושה, והנה אחיו דורשים ממנו בגלוי או ברמז את חלקם בדירה.
והוא, שגר מאז ומתמיד בדירה זו, האם יהי עליו לפנותה כדי שאחיו יקבלו את חלקם בירושה?
או שאולי יש לו איזו זכות יתרה על אחיו הן משום החזקה בה, והן משום תמיכתו ועזרתו להוריו עת נזקקו לכך ומי שהיה לידם היה הוא ולא אחיו.
מה דעתכם בעניין זה?
מדובר באדם רווק (מעל גיל 18) שגר בדירת הוריו מאז ומתמיד.
לפני כמה שנים נפטר אביו, וכעבור כשלוש שנים נפטרה אמו.
אותו אדם נשאר לגור בדירה גם לאחר פטירת שני הוריו.
כעת הגיעה העת לחלק את הירושה, והנה אחיו דורשים ממנו בגלוי או ברמז את חלקם בדירה.
והוא, שגר מאז ומתמיד בדירה זו, האם יהי עליו לפנותה כדי שאחיו יקבלו את חלקם בירושה?
או שאולי יש לו איזו זכות יתרה על אחיו הן משום החזקה בה, והן משום תמיכתו ועזרתו להוריו עת נזקקו לכך ומי שהיה לידם היה הוא ולא אחיו.
מה דעתכם בעניין זה?
אין לו זכות יתרה אלא אם נאמר אחרת בצוואה
אורנית נווה, עו"ד
06/03/11
יש לו זכות יתרה
דינה
06/03/11
על פי סעיף 115 לחוק הירושה יש לבן שגר עם הוריו עת שנפטרו זכות למדור בשכירות באותה דירה, בין אם דמי השכירות נקבעו בהסכמה עם שאר היורשים ובין על פי קביעת בית המשפט.
שכירות מעל 10 שנים
ישראלה
05/03/11
1. אני משכירה נכס בשכירות, אשר מוארכת תוקפה מידי שנה בשנה, וכעת הנכס נושכר מעל ל10 שנים. שאלתי היא: האם הזמן שמצטבר, שהינו מעל ל10 שנים, ובעתיד- 25 שנה, האם מעניק לשוכר שלי כוח משפטי שמונע ממני לסלק מהנכס מעבר לכתוב בחוזה?2. האם מעל 10 שנים, או בעתיד 25 שנה, אני צריכה לעשות איזושהי פעולה בשל המעמד המשפטי לה השוכר זוכה?
שכירות מעל 10 שנים
עו"ד שזר תומר
05/03/11
שכירות מעל 10 שנים ניתנת לרישום בטאבו.אין חובה לכך.היא לא מעניקה יותר זכויות יותר ממה שיש כבר לשוכר.
בכל מקרה - אפשר לרשום עוד הגנות בחוזה, באם את מודאגת.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
בכל מקרה - אפשר לרשום עוד הגנות בחוזה, באם את מודאגת.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
סמכות מקומית
אלי
05/03/11
ערכתי הסכם מכר עם בחור מתל אביב בעיר עפולה , כרגע אני נתבע על ידו בקריית שמונה האם ניתן להעביר את התביעה לנצרת או לעפולה.
סמכות מקומית
עו"ד שזר תומר
05/03/11
באיזה עילה?
ניתן להעביר סמכות גם לפי כתובת מגוריך, היכן אתה גר?
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
ניתן להעביר סמכות גם לפי כתובת מגוריך, היכן אתה גר?
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
משכיר דירה ברמת גן
יהל
05/03/11
שלום.יש לי שוכר שלא משלם לי כבר כמה חודשים כי לדבריו אני לא קיימתי את חלקי בהסכם.הגשתי תביעה אזרחית שתתקיים בעוד כשנה...בינתיים הוא גומר עוד חודש את השכירות לפי החוזה ובינתיים הוא לא מתפנה למרות שרע לו מאוד לדבריו...בקיצור נפלתי על נוכל.האם ביום סיום החוזה בעוד כמה ימים מותר לי להיכנס לדירתי ולהשתמש בה לצרכיי או לצורך השכרתה לבנאדם נורמלי גם ללא הסכמתו של השוכר הסורר?
פינוי דייר
עו"ד שזר תומר
05/03/11
לכאורה לפי דבריך עשית טעות..
אתה לא יכול להשתמש בדירה לאחר סיום החוזה, כי באם תנסה והוא לא יסכים, אז... צריך להגיש תביעה לפינוי מושכר (מה שלכאורה היה צריך לעשות לפני כמה חודשים).
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
אתה לא יכול להשתמש בדירה לאחר סיום החוזה, כי באם תנסה והוא לא יסכים, אז... צריך להגיש תביעה לפינוי מושכר (מה שלכאורה היה צריך לעשות לפני כמה חודשים).
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
מתנה ועוד…
יאן
05/03/11
שלום,
אמא שלי בעלת בית קרקע דו משפחתי בדרום. ובעלת דירת מגורים נוספת במרכז.היא רוצה להעביר את הבית בדרום על שמי ללא תמורה (במתנה), למכור את הדירה במרכז ולקנות בית אחר...
שאלה:
1) האם אני אשלם מס רכישה (לפי החוק זה שליש כפי שהבנתי) ? - או שניתן לקבל פטור לגמרי.
2) האם אמא שלי לאחר העברת הבית שבדרום במתנה, תהיה בעלת דירה יחידה, ותוכל למכור אותה כדירת מגורים יחידה, ולרכוש משהו אחר ללא תשלום מס רכישה ?
3) האם תכנון מס זה חוקי ונכון?
4) מה בנוגע למס שבח (בהתחשב ברפורמה במס שבח החדשה)
בתודה מראש,
ובכבוד רב,
יאן.
אמא שלי בעלת בית קרקע דו משפחתי בדרום. ובעלת דירת מגורים נוספת במרכז.היא רוצה להעביר את הבית בדרום על שמי ללא תמורה (במתנה), למכור את הדירה במרכז ולקנות בית אחר...
שאלה:
1) האם אני אשלם מס רכישה (לפי החוק זה שליש כפי שהבנתי) ? - או שניתן לקבל פטור לגמרי.
2) האם אמא שלי לאחר העברת הבית שבדרום במתנה, תהיה בעלת דירה יחידה, ותוכל למכור אותה כדירת מגורים יחידה, ולרכוש משהו אחר ללא תשלום מס רכישה ?
3) האם תכנון מס זה חוקי ונכון?
4) מה בנוגע למס שבח (בהתחשב ברפורמה במס שבח החדשה)
בתודה מראש,
ובכבוד רב,
יאן.
תכנון מס
עו"ד שזר תומר
05/03/11
1. אם הבית לא עולה מעל 1,350,000 אז אפשר לקבל פטור מס רכישה.
2. תשלום מס הרכישה של האימא לאחר המכירה, יהיה פטור ממס רכישה, במידה והנכס יהיה עד 1350000
3. תכנון מס הוא חוקי...
4. לגבי מס שבח - ניתן למכור דירה שניה בפטור ממס שבח כך שאין בעיה מבחינה זו.
המלצתי לעשות תכנון מס מדוייק יותר עם עו"ד, לאחר חשיפת כל הפרטים המלאים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
2. תשלום מס הרכישה של האימא לאחר המכירה, יהיה פטור ממס רכישה, במידה והנכס יהיה עד 1350000
3. תכנון מס הוא חוקי...
4. לגבי מס שבח - ניתן למכור דירה שניה בפטור ממס שבח כך שאין בעיה מבחינה זו.
המלצתי לעשות תכנון מס מדוייק יותר עם עו"ד, לאחר חשיפת כל הפרטים המלאים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
הדר הנכונה
י.ב.
06/03/11
המשך לשאלה - האם המסלול שתואר בשאלתי, הוא הנכון (מבחינת סדר הדברים) ?
תודה.
תודה.
האם השכרת חלק מהבית נחשבת לחלוקה ?
גילה
05/03/11
יש לי בית (דו משפחתי).יש מרתף ולו כניסה נפרדת והוא מכיל חדר שרותים ומקלחת. הכל חוקי ובתוכניות.בין הבית למרתף יש מדרגות.אני מעונין להשכיר את הבית ולגור במרתף.ברצוני לבצע:1. שינוי פנימי במרתף.2. להכין מטבחון (חבל שלא הכנתי כשבניתי)3 להתקין מוני חשמל ומים פנימיים(!) בכדי לבצע התחשבנות.4. להתקין דוד חשמל או שמש נפרד.5. להתקין דלת מפרידה (אולי שתיים) בתחתית ובראש גרם המדרגות.שאלותי:1. האם יש בכך עבירה על החוק ?2. במידה והתשובה חיובית, האם יש דרך שהדבר כן יהיה במסגרת החוק ?(למשל ע"י ויתור על חלק מהפעולות שביקשתי לבצע, כגון מונים) או ש... עדיף להשכיר את הבית כולו.... ? מודה מאוד על תשובה.
פיצול של דירה
עו"ד שזר תומר
05/03/11
זו שאלה למהנדס ולא לעו"ד... פני למהנדס אשר יבדוק את התוכניות ויעשה את הבדיקה מול הרשויות.
גורם יעיל בן או לא??
ענת
05/03/11
לפני 3 וחצי חודשים חתמתי על התקשרות עם מתווך נדל"ן . אני מחפש נכס לישכור עבורי.המתווך הראתה לי 3 נכסים.הנכס
האחרון בסבב נחשף בפני מהכביש ומבחוץ , לא ראינו אותו מבפנים. לדבריu יש
"עניין מסויים" עם הנכס הזה אבל אם אהיה מעוניין להתקדם היא תוכל לארגן לי
להיכנס לראות מבפנים.למחרת היום יצרתי עימו קשר וביקשתי כי נוותר
על הנכס שאותו ראינו אמש מבחוץ בלבד. וציינתי כי אינני מעוניין בו. מצא חן
בעיניי נכס אחר באותו הזמן.המשכנו להתקדם עם נכס אחר.הקשר ביני ובין המתווך נפסק עקב חוסר הגינות מצידו בנוגע לנכס אחר שאותו ראינו. אשר התברר כאסור עליו לתיווך ולא היה שם גילוי נאות.לפני
כ 2 שבועות תוך כדי חיפוש נכס לשכירות, ראיתי מודעה מפורסמת ברבים ולא תחת
משרד תיווך. פניתי אל בעל הנכס דרך המודעה שהוא פירסם והתברר לי כי הוא
הבעלים של אותו נכס שעליו ויתרתי ושאותו המתווך לא יכול היה להראות לי.כאמור הנכס פורסם ברבים, ואת הקשר עם בעל הנכס (שמעולם לפני כן לא ידעתי מי הוא ולא שוחחתי עימו( אני יצרתי דרך אותו פירסום. לאחר משא ומתן . השבוע חתמתי עימו על חוזה שכירות.כשעתיים לאחר מכן יצר עימי קשר המתווך וברוב חוצפתו יש לומר, ביקש להזכיר לי כי אני מחוייב לו.והוא מצפה לעמלה "על מה בדיוק??להלן הנתונים העובדתיים אחד לאחד:חשוב לציין : העניין כאן הוא לא רק הכסף , העניין הוא עקרוני ועל כך אני אעמוד.את הנכס לא ראיתי מבפניםלא נוצר כל קשר ביני ובין בעל הנכס דרך המתווךעל הנכס אני ויתרתי יום למחרתמבירור
שעשיתי עם בעל הנכס הוא מעולם לא חתם עם המתווך על הסכם תיווך. מתברר כי
המתווך פנה אליו מיוזמתו וביקשו "לעבוד" על הנכס עבורו. הוא סירב בכל תוקף
ולא חתם על כל מיסמך איתו.לראות עיניי המתווך לא היה בשום שלב כל גורם יעיל בביצוע העיסקהאני מסרב בכל תוקף לשלם ולו רק בגלל העובדה כי בפועל לא נעשתה כל עבודת תיווך,זו חוצפה ועזות מצח בכלל לפנות אליי בענין ועל כך אני מוכן להיאבק.האם טענותיי מוצקות???
האחרון בסבב נחשף בפני מהכביש ומבחוץ , לא ראינו אותו מבפנים. לדבריu יש
"עניין מסויים" עם הנכס הזה אבל אם אהיה מעוניין להתקדם היא תוכל לארגן לי
להיכנס לראות מבפנים.למחרת היום יצרתי עימו קשר וביקשתי כי נוותר
על הנכס שאותו ראינו אמש מבחוץ בלבד. וציינתי כי אינני מעוניין בו. מצא חן
בעיניי נכס אחר באותו הזמן.המשכנו להתקדם עם נכס אחר.הקשר ביני ובין המתווך נפסק עקב חוסר הגינות מצידו בנוגע לנכס אחר שאותו ראינו. אשר התברר כאסור עליו לתיווך ולא היה שם גילוי נאות.לפני
כ 2 שבועות תוך כדי חיפוש נכס לשכירות, ראיתי מודעה מפורסמת ברבים ולא תחת
משרד תיווך. פניתי אל בעל הנכס דרך המודעה שהוא פירסם והתברר לי כי הוא
הבעלים של אותו נכס שעליו ויתרתי ושאותו המתווך לא יכול היה להראות לי.כאמור הנכס פורסם ברבים, ואת הקשר עם בעל הנכס (שמעולם לפני כן לא ידעתי מי הוא ולא שוחחתי עימו( אני יצרתי דרך אותו פירסום. לאחר משא ומתן . השבוע חתמתי עימו על חוזה שכירות.כשעתיים לאחר מכן יצר עימי קשר המתווך וברוב חוצפתו יש לומר, ביקש להזכיר לי כי אני מחוייב לו.והוא מצפה לעמלה "על מה בדיוק??להלן הנתונים העובדתיים אחד לאחד:חשוב לציין : העניין כאן הוא לא רק הכסף , העניין הוא עקרוני ועל כך אני אעמוד.את הנכס לא ראיתי מבפניםלא נוצר כל קשר ביני ובין בעל הנכס דרך המתווךעל הנכס אני ויתרתי יום למחרתמבירור
שעשיתי עם בעל הנכס הוא מעולם לא חתם עם המתווך על הסכם תיווך. מתברר כי
המתווך פנה אליו מיוזמתו וביקשו "לעבוד" על הנכס עבורו. הוא סירב בכל תוקף
ולא חתם על כל מיסמך איתו.לראות עיניי המתווך לא היה בשום שלב כל גורם יעיל בביצוע העיסקהאני מסרב בכל תוקף לשלם ולו רק בגלל העובדה כי בפועל לא נעשתה כל עבודת תיווך,זו חוצפה ועזות מצח בכלל לפנות אליי בענין ועל כך אני מוכן להיאבק.האם טענותיי מוצקות???
הסכם תיווך
עו"ד שזר תומר
05/03/11
האם חתמת על מסמך שהוא הראה לך את הנכס הזה?
איזה אסמכתא יש לך לויתור על הנכס?
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
איזה אסמכתא יש לך לויתור על הנכס?
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
קרקע ששייכת למשפחה מלפני קום המדינה
סובחי
05/03/11
שלום רב לאחרונה סבתי בת 75 ואחותה סיפרו לי שאבא שלהם השאיר להם חלקת אדמה גדולה בכרם התימנים במקביל לרחוב הכובשים והירקון כיום יש שמה רק מדשאות. שאלתי היא איך אני יכול לברר אם רשום שם אביהם כבעל הקרקע ואיך ניתן להעביר את זה לבעלותם בטאבו ממה שהבנתי הקרקע הייתה על שם אביהם עוד מלפני קום המדינה
איתור גוש חלקה
עו"ד שזר תומר
05/03/11
יש לברר את האזור המדוייק של השטח, ואז ניתן לבדוק את רשם המקרקעין הרלוונטי במטרה ולנסות ולאתר את גוש החלקה הנכון של הקרקע.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
מכירת דירה שנתקבלה בירושה
y.a
04/03/11
שלום
האם ניתן למכור דירה שנתקבלה בירושה לפני שנתקבל צו קיום צוואה?
האם ניתן למכור דירה שנתקבלה בירושה לפני שנתקבל צו קיום צוואה?
מכירת צו שנתקבלה בירושה
עו"ד שזר תומר
05/03/11
כן, אבל העסקה לא יכולה להסתיים בלי צו קיום צוואה.
אפשר להשאיר כסף בנאמנות, יש עוד דרכים יצירתיות, בשביל זה יש עו"ד...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
אפשר להשאיר כסף בנאמנות, יש עוד דרכים יצירתיות, בשביל זה יש עו"ד...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
בטחונות להשכרת דירה
שרינה
03/03/11
שלום לך
אני עומדת להשכיר דירה.
השוכר רוצה במקום ערבים,להפקיד מזומן בבנק בתור ערבות לשכירות.
מה עליי לעשות?
בתודה מראש
שרינה
אני עומדת להשכיר דירה.
השוכר רוצה במקום ערבים,להפקיד מזומן בבנק בתור ערבות לשכירות.
מה עליי לעשות?
בתודה מראש
שרינה
הוא רוצה בעצם לתת ערבות בנקאית.
גיל
05/03/11
הגידי לו המון תודה וקני לו מתנה. ערבות בנקאית זה הדבר הכי בטוח וקל למימוש. אולי תעבירי אלי את השוכר הזה ?
אי פינוי מוכר את הדירה בטענה שחזר בו מהסכם חתום
אהרן
03/03/11
שלום רב
בחודש מאי חתמנו חוזה על רכישת נכס לאחר זמן מה כאשר יותר מ85% מהכסף נמצא ביד המוכר הוא ביקש לחזור בו מהעסקה תוך תשלום הקנס בטענה שעורך הדין שלו (עורך הדין שלי היה גם שלו) רימה אותו או לפחות התרשל בזה שלא ידע אותו שלא יוכל לחזור בו מביצוע העסקה
בתחילת נובמבר הוא היה צריך לפנות את הדירה ולא עשה זאת, הגשנו תביעה לבית משפט השלום ואחרי המתנה של חודשיים שלשה התקיים אתמול קדם דיון שבו החליט השופט שנעביר את התיק למחוזי בטענה שהשאלה היא על קיום החוזה ולכן זה לא בסמכותו העו"ד שלי ניסה לשכנע אותו שגם הצד השני מודה בחוזה והראיה שמוכן לשלם את הקנס רק שהוא לא ידע שאינו יכול לחזור בו, אבל השופט לא קיבל זאת.
במצב הנוכחי כשיש הערת אזהרה על הדירה ושילמנו כבר 95% מערך הנכס (2 תשלומים עשינו העברה בנקאית למרות מחאתו של המוכר שרוצה לחזור בו מהעסקה) מה האפשרויות חוץ מתביעה?
לגבי פשרה לקבל את כספי חזרה אני מסופק שזה יעבור "חלק" וכל שכן לקבל את הקנס, במצב הנוכחי אני מאמין שהמשפט והוצאה לפועל עד לפינוי הסופי ייקח כמה שנים כאשר גם הכסף וגם הדירה בידיים שלו, האם ישנה דרך להשלים את העברת בעלות ולפנות אותו? או ללחוץ אותו באיזה שהיא דרך אחרת? או לקצר הליכות משפט?
אודה לתשובתכם רוני
בחודש מאי חתמנו חוזה על רכישת נכס לאחר זמן מה כאשר יותר מ85% מהכסף נמצא ביד המוכר הוא ביקש לחזור בו מהעסקה תוך תשלום הקנס בטענה שעורך הדין שלו (עורך הדין שלי היה גם שלו) רימה אותו או לפחות התרשל בזה שלא ידע אותו שלא יוכל לחזור בו מביצוע העסקה
בתחילת נובמבר הוא היה צריך לפנות את הדירה ולא עשה זאת, הגשנו תביעה לבית משפט השלום ואחרי המתנה של חודשיים שלשה התקיים אתמול קדם דיון שבו החליט השופט שנעביר את התיק למחוזי בטענה שהשאלה היא על קיום החוזה ולכן זה לא בסמכותו העו"ד שלי ניסה לשכנע אותו שגם הצד השני מודה בחוזה והראיה שמוכן לשלם את הקנס רק שהוא לא ידע שאינו יכול לחזור בו, אבל השופט לא קיבל זאת.
במצב הנוכחי כשיש הערת אזהרה על הדירה ושילמנו כבר 95% מערך הנכס (2 תשלומים עשינו העברה בנקאית למרות מחאתו של המוכר שרוצה לחזור בו מהעסקה) מה האפשרויות חוץ מתביעה?
לגבי פשרה לקבל את כספי חזרה אני מסופק שזה יעבור "חלק" וכל שכן לקבל את הקנס, במצב הנוכחי אני מאמין שהמשפט והוצאה לפועל עד לפינוי הסופי ייקח כמה שנים כאשר גם הכסף וגם הדירה בידיים שלו, האם ישנה דרך להשלים את העברת בעלות ולפנות אותו? או ללחוץ אותו באיזה שהיא דרך אחרת? או לקצר הליכות משפט?
אודה לתשובתכם רוני
מוכר שלא רוצה לפנות את הנכס שמכר
עו"ד שזר תומר
05/03/11
אני לא רואה דרך שאפשר להתחמק מהליך משפטי במקרה שלך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
נזילה מדוד שמש שגרמה נזק לשכן
מיכל
03/03/11
אמי גרה בדירה בבניין משותף. על גג הבניין עומדים הדודדים של כל הדיירים.
מהדוד של אמי הייתה לפני כמה שבועות נזילה. וועד הבית יידע אותנו והנזילה תוקנה יל ידינו. כעת הדייר מהקומה העליונה טוען שנגרם לו קצר וועד הבית פנה שוב לאמי.שאלתי האם אמי צריכה לממן את הנזק שנגרם? הרי אם הגג
היה אטום כראוי הנזק לא היה נגרם? וכידוע הגג הוא באחריות כל הדייריםבנוסף, באם האיטום אינו מספק, הרי לא בטוח שהקצר נגרם רק ע"י הנזילה הספציפית ולא גם בעקבות סערות הגשמים שהיו בשבועות האחרונים?
מהדוד של אמי הייתה לפני כמה שבועות נזילה. וועד הבית יידע אותנו והנזילה תוקנה יל ידינו. כעת הדייר מהקומה העליונה טוען שנגרם לו קצר וועד הבית פנה שוב לאמי.שאלתי האם אמי צריכה לממן את הנזק שנגרם? הרי אם הגג
היה אטום כראוי הנזק לא היה נגרם? וכידוע הגג הוא באחריות כל הדייריםבנוסף, באם האיטום אינו מספק, הרי לא בטוח שהקצר נגרם רק ע"י הנזילה הספציפית ולא גם בעקבות סערות הגשמים שהיו בשבועות האחרונים?
מי אחראי לתירון הנזילה
עו"ד שזר תומר
05/03/11
לכאורה - אימך לא צריכה לשלם, אלא אם הוכח כי הדוד שלה נוזל (ואתה בעצמך אמרת שהיית נזילה... אז...).
אם יוכח כי הדוד שלה נוזל - היא יכולה לשאת בעלות של תיקון הנזילה והנזק.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
אם יוכח כי הדוד שלה נוזל - היא יכולה לשאת בעלות של תיקון הנזילה והנזק.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
תיקון נזילה
עו"ד שזר תומר
05/03/11
לכאורה - אימך לא צריכה לשלם, אלא אם הוכח כי הדוד שלה נוזל (ואתה בעצמך אמרת שהיית נזילה... אז...).
אם יוכח כי הדוד שלה נוזל - היא יכולה לשאת בעלות של תיקון הנזילה והנזק.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
אם יוכח כי הדוד שלה נוזל - היא יכולה לשאת בעלות של תיקון הנזילה והנזק.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
תשלום לשיפוץ מעלית
יוהנה
03/03/11
אנו גרים בקומת קרקע.הדיירים ההליטו על שיפוץ המעלית כדי ליפות אותה. האם אנו צריכים להשתתף.אנו משתתפים בההזקה,כמוכן בביטוח המעלית שזה שולם מתשלום ועד הבית.
בתודה, יוהנה
בתודה, יוהנה
השתתפות בהוצאות המעלית
עו"ד שזר תומר
05/03/11
באם ההחלטה התקבלה ברוב המתאים - לכאורה - כן - אתם צריכים להשתתף בהוצאות.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
מכירה באמצעות יפוי כח
איברי
03/03/11
אבי הנו אדם מבוגר מאוד שמתקשה בניוד והוא מעוניין למכור את הדירה. הוא נותן לי יפוי כוחלחתום על העסקה במקומו. העו"ד של הקונה מתנגד ליפוי כוח ומתעקש כי על המוכר בעצמו להגיע לחתימה ולחתום על הדיווחים למס שבח וכו'. האם העו"ד צודק? האם יפוי כוח בלתי חוזר לבן שמאומת ע"י עו"ד לא מספיק שהבן יפעל בשם אבי המוכר?
חתימה על הסכם מכר באמצעות ייפו"כ
עו"ד טל רכניץ
מנהל
03/03/11
ייפו"כ במקרה כאמור צריך להיות מאומת ע"י נוטריון. על ההצהרה למס שבח, לא ניתן לחתום מכוח ייפו"כ, ועו"ד יצטרך ללכת פיזית לאביך ולאמת את החתימה שלו.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פטור ממס שבח לדירת מתנה
ארכיבישוף
03/03/11
קיבלתי דירה במתנה לפני כשנתיים מאימי. (למען האמת קיבלתי יותר מ50% מהכסף הדרוש לרכישה - ולכן - נחשבת דירת מתנה לכל דבר ועניין).
תקופת הצינון שלי לפטור ממס שבח על הדירה מסתיימת בעוד כשנה.
לפני כשבועיים נכנסה לתוקפה הוראת השעה החדשה, האם ההוראה פוטרת אותי מתקופת הצינון? (שכן את המתנה קיבלתי הרבה לפני 1/11/2011).
באימייל לרשות המיסים קיבלתי תשובה לא מפורטת, שבה נכתב ש "הפטור לא ינתן אם קיבלתי את הדירה ללא-תמורה לאחר 1/11/2011".
את זה כולנו יודעים, אבל מה בנוגע לדירות מתנה שנתקבלו לפני תאריך זה.
תודה רבה
תקופת הצינון שלי לפטור ממס שבח על הדירה מסתיימת בעוד כשנה.
לפני כשבועיים נכנסה לתוקפה הוראת השעה החדשה, האם ההוראה פוטרת אותי מתקופת הצינון? (שכן את המתנה קיבלתי הרבה לפני 1/11/2011).
באימייל לרשות המיסים קיבלתי תשובה לא מפורטת, שבה נכתב ש "הפטור לא ינתן אם קיבלתי את הדירה ללא-תמורה לאחר 1/11/2011".
את זה כולנו יודעים, אבל מה בנוגע לדירות מתנה שנתקבלו לפני תאריך זה.
תודה רבה
מכירת דירה שהתקבלה במתנה לאור הוראת השעה של חוק מיסוי מקרקעין
עו"ד טל רכניץ
מנהל
03/03/11
לפי הוראות השעה, אם קיבלת את הזכויות בדירה במתנה לפני 1/11/10, אין כל מניעה שתמכור אותה בפטור ממס שבח, בהתאם להוראות סעיף 6(א) להוראת השעה.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הונאה בתיווך
r
03/03/11
נודה לדעת האם יש עילה לתביעה.
דירה בבעלותנו הושכרה למשפחה.
ההשכרה יצאה לפועל לאחר שמתווך מטעמם יצר עימנו קשר ואמר שהוא מכיר אותם היטב.
אותם משכירים הפרו בצורה בוטה את החוזה.
אנו לאחר תביעה משפטית נגד אותה משפחה והמתנה לקבלת צו פינוי מהנכס.
השאלה המתבקשת: האם יכולים להגיש תביעה כנגד אותו מתווך שלמעשה רקם את העסקה?
תודה
דירה בבעלותנו הושכרה למשפחה.
ההשכרה יצאה לפועל לאחר שמתווך מטעמם יצר עימנו קשר ואמר שהוא מכיר אותם היטב.
אותם משכירים הפרו בצורה בוטה את החוזה.
אנו לאחר תביעה משפטית נגד אותה משפחה והמתנה לקבלת צו פינוי מהנכס.
השאלה המתבקשת: האם יכולים להגיש תביעה כנגד אותו מתווך שלמעשה רקם את העסקה?
תודה
תביעה נגד מתווך בשל הפרת הסכם על ידי השוכרים ?!
עו"ד טל רכניץ
מנהל
03/03/11
על פניו, לא נראה שמתווך מעצם הגדרתו אחראי על קיום התחייבויות ההסכם. ברגע שנרקמה עיסקה ויש הסכם, תם תפקידו של המתווך ולהטיל עליו אחריות בשל הונאת או הפרת ההסכם על ידי השוכרים, נראה כמרחיק לכת...
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברה עפ"י הסכם גירושין
y.a
03/03/11
שלום לכולם.
ברצוני לדעת מהם המסמכים הנדרשים לצורך רישום בעלות בטאבו ,כאשר עפ"י הסכם גירושין הדירה צריכה לעבור ע"ש האישה במלואה?
האם צריך שטרי מכר?
האם אישורי מיסים?
ברצוני לדעת מהם המסמכים הנדרשים לצורך רישום בעלות בטאבו ,כאשר עפ"י הסכם גירושין הדירה צריכה לעבור ע"ש האישה במלואה?
האם צריך שטרי מכר?
האם אישורי מיסים?
רישום העברת זכויות מכוח הסכם גירושין
עו"ד טל רכניץ
מנהל
03/03/11
יש להגיש את פס"ד המאשר את הסכםה גירושין מאומת במקור ע"י בימ"ש יחד עם בקשה לרישום מקרקעין חתומה על ידי המבקשת ומאומתת ע"י עו"ד. לא נדרשים אישורי מיסים.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סגירת חניה
רקפת
03/03/11
ברצוננו לסגור חניה (שלנו בטאבו) ע"י 2 קירות בגובה המותר בצדדים +ושער חשמלי חשמלי בחזית.
מדובר במבנה של "רביעיה" (ארבע משפחתי).
האם צריך היתר? איך מקבלים היתר?
מדובר במבנה של "רביעיה" (ארבע משפחתי).
האם צריך היתר? איך מקבלים היתר?
עבודות הטעונות היתר
עו"ד טל רכניץ
מנהל
03/03/11
על פניו, בהחלט המדובר בעבודות הטעונות היתר. כדי לוודא זאת, עלייך לגשת למנהל ההנדסה בעירייה אליה משתייך הנכס, ולוודא זאת. בהנחה שכן, יש להגיש תוכניות לאישור ולשלם אגרות.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החזר כספים מוועד הבית
עופר
02/03/11
שאלתי :
סיימתי חוזה שכירות ובקופת הוועד יש יתרה עודפת של 5000 שח - שלפי טענת הוועד נגבית עבור תיקונים עתידיים אם יהיו -
האם לפי חוק בתים משותפים חובה על בעל הנכס להחזיר לי את חלקי היחסי ?
הוועד אינו מחזיר משום שלטענתו בעלי הנכסים מסכימים לגביה עודפת עבור תיקונים עתידיים או כל שימוש אחר
אם לא אקבל את חלקי חזרה יהיה מצב שבו אשלם על תיקונים שיהיו זמן רב אחרי שכבר עזבתי את הדירה -
תודה - עופר
סיימתי חוזה שכירות ובקופת הוועד יש יתרה עודפת של 5000 שח - שלפי טענת הוועד נגבית עבור תיקונים עתידיים אם יהיו -
האם לפי חוק בתים משותפים חובה על בעל הנכס להחזיר לי את חלקי היחסי ?
הוועד אינו מחזיר משום שלטענתו בעלי הנכסים מסכימים לגביה עודפת עבור תיקונים עתידיים או כל שימוש אחר
אם לא אקבל את חלקי חזרה יהיה מצב שבו אשלם על תיקונים שיהיו זמן רב אחרי שכבר עזבתי את הדירה -
תודה - עופר
זכאות להחזר כספים מוועד הבית
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
03/03/11
אין התייחסות לנושא בחוק. לבעלי הדירות בהחלט יש זכות להחליט לגבות קצת מעבר לדרוש לצרכים השוטפים על מנת שאם תידרש הוצאה רצינית פתאומית יהיה לכך מקור כספי. נראה שהדרישה שלך להחזר כספים אינה במקומה. בדיוק כשם שהכספים שנגבו בתקופת השכירות שלך ישמשו לתיקונים עתידיים, ייתכן שכספים שנגבו לפני ששכרת את הדירה שימשו לביצוע תיקונים בזמן שהתגוררת בדירה.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ההתחשבנות שלך צריכה להיות מול בעל הדירה
דינה
04/03/11
בדרך כלל שוכר אמור לשלם לוועד הבית רק את ההוצאות השוטפות, ולא תשלומים לצורך רזרבה. השאלה כמובן אם זה היה גם המקרה אצלך. התשובה לכך נמצאת בחוזה השכירות שהיה לך. אם אכן נקבע בחוזה שעליך לשלם רק עבור ההוצאות השוטפות, ויש לך אפשרות להוכיח בדיוק כמה שילמת מעבר לכך, תוכל לתבוע את ההפרש מבעל הדירה על פי חוזה השכירות.
פטור ממס שבח ליורש
צילי
02/03/11
האם פטור לדירת מזכה של יורש יכול לחול גם במצב בו היורשים ירשו מגרש עליו בית ישן מאוד והרסו אותו ועל המגרש בנו כמה דירות. עו יצוים כי הבית הישן של המוריש היה דירתו היחידה
פטור ממס שבח במכירת נכס שהתקבל בירושה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
02/03/11
לא ניתן לקבל ייעוץ מס מסוג זה במסגרת הפורום. צריך לפנות לעורך דין שבקיא בתחום ולקבל ייעוץ לאחר שמציגים בפניו את כל הנתונים וכל המסמכים. מכל מקום, פטור במכירה של מספר דירות - בוודאי שלא. יחד עם זאת ייתכן וישנם פטורים נוספים שניתן להשתמש בהם או לבצע תכנון מס אחר שיקטין את חבות המס.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דיון קדם משפט
אבי
02/03/11
שלום
נקבע לי מועד דיון קדם משפט רציתי לברר מה זה אומר , כלומר האם העו"ד שלי הוא זה שהגיש את הבקשה לקדם משפט או שפשוט ביה"מש הוא זה שקבע את סדר הדיון הנ"ל .
בתודה מראש
נקבע לי מועד דיון קדם משפט רציתי לברר מה זה אומר , כלומר האם העו"ד שלי הוא זה שהגיש את הבקשה לקדם משפט או שפשוט ביה"מש הוא זה שקבע את סדר הדיון הנ"ל .
בתודה מראש
ביוזמת מי נקבע דיון קדם משפט?
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
02/03/11
השאלה מתאימה לפורום בתי משפט. מכל מקום דיון קדם משפט הוא דיון מקדמי. דיון מסוג זה נקבע בדרך שגרה על ידי בית המשפט מבלי שמי מהצדדים יוזם זאת, לאחר שהנתבע מגיש כתב הגנה ולעיתים אף קודם לכן. המטרה של הדיון היא לבדוק האם ניתן לסיים את ההליך בפשרה וכן לנסות ולהגדיר ולצמצם את המחלוקות בין הצדדים.
לא ברור מדוע אינך מפנה את את השאלות האלה לעורך הדין שמייצג אותך. אם אינך סומך עליו כבר עתה בשלב המוקדם של ההליכים בתיק כיצד תסמוך עליו לאחר מכן כשהעניינים יתפתחו?
אמון בין הלקוח לעורך הדין הוא מרכיב בסיסי שלא ניתן להסתדר בלעדיו.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
לא ברור מדוע אינך מפנה את את השאלות האלה לעורך הדין שמייצג אותך. אם אינך סומך עליו כבר עתה בשלב המוקדם של ההליכים בתיק כיצד תסמוך עליו לאחר מכן כשהעניינים יתפתחו?
אמון בין הלקוח לעורך הדין הוא מרכיב בסיסי שלא ניתן להסתדר בלעדיו.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הגדלת דירה קיימת
משה
02/03/11
שלום רב,חתמנו חוזה בו 2 הדיירים של הקומה האחרונה נותנים לשאר הדיירים בבניין מעלית ובתמורה מאפשרים לדיירי הקומה האחרונה לבנות חדר יציאה לגג.כעת בתום סיום הבניה אנו מעוניינים לרשום את הזכויות באמצעות תיקון צו הבתים המשותפים, אך הדיירים מנסים לסחוט אותנו בטענה שהסכימו לבניה אך לא לרישום בטאבו.האם ניתן לטעון כי הם קיבלו פטור ממס לפי סעיף 49ז1 על התמורות שנתנו להם, אך אחד התנאים לפטור הוא הצמדת הזכויות לדירה?
הרחבה של דירה קיימת בהסכמת השכנים
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
02/03/11
כשהסכמתם עם השכנים על הרחבת הדירות הקיימות בתמורה להוספת המעלית קרוב לוודאי שחתמתם על הסכם (שעליו גם דיווחתם למס שבח). צריך לבדוק מה כתוב בהסכם הזה. הטענה של השכנים שלכם שהם הסכימו לבנייה אך לא הסכימו לרישום בטאבו נשמעת לי לא רצינית ואני מתקשה לראות איך שופט יסכים לקבל אותה. אם אינם רוצים להיכנע לסחטנות תצטרכו לנהל כנגד השכנים הליך אצל המפקח על הבתים המשותפים שבסמכותו לאשר את תיקון הבית המשותף גם ללא הסכמתם.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
