פורום נדל"ן

שלום חיים, אם מדובר בזכויות במושע ולא קיים הסכם שיתוף או הסכם אחר בין המוריש לבעלים האחרים אתה זכאי לדרוש מהבעלים האחרים לכל הפחות את חלקך היחסי בדמי השכירות.

כדאי להתחיל מפני במכתב מעו"ד ו(שגם יבחן את מצב הזכויות בנכס) וככל שלא תהיה הענות ניתן להגיש תביעה לבית המשפט.

שלום רב,

יש לבדוק עם החברה המשכנת האם הבניין עצמו כבר נרשם כבית משותף, אם כן, מדוע לא נרשמה הדירה על שם המורישים ואם לא - מדוע.

ככל שניתן לרשום את הדירה על שם המורישים היורשים יכולים לפעול לכך במקביל לרישום הירושה.

ככל שלא ניתן עדיין לרשום את הזכויות בטאבו אישום הירושה יתבצע באמצעות תיקון הערת האזהרה ורישומה על שם היורשים.

ירושה איננה מהווה אירוע מס.

שלום יוסי,

הקורונה לא הוכרה ככח עליון המצדיק איחור במסירת החזקה באופן גורף, אלא אם הקבלן יצליח להוכיח שאכן נגרם עיכוב ממשי בגינה.

כעקרון הגשת תביעה כיום היא מוקדמת שכן עדיין לא ברור מה הפיצוי שמגיע לכם, יחד עם זאת כדאי לשקול את כלל הנסיבות ולשם כך כדאי לכם כדיירים להתאגד ולפנות לעו"ד.

שלום חיים,

ככל שאין לבניין תקנון מוסכם או ככל שאין בעניין זה קביעה אחרת בתקנון המוסכם חלוקת ההוצאות נעשית באופן יחסי בהתאם לשטח הדירה/חנות ביחס לכלל שטחי הדירות והחנויות בבניין.  

איתן שלום רב,

אכן מדובר בסוגיה מעניינת, אל ברת-פתרון, כאשר ישנה הסכמה של האב להעברה (אחרת הפתרון מסובך מאד ודורש פניה לערכאות).

בגדול, יש ראשית לבקש מחיקת הערת האזהרה הקיימת על שמו של הבעל. לאחר מכן, יש לרשום הערת אזהרה למניעת דיספוזיציה בנכס על שם הילדים. מה שכן, עקב, העובדה שמדובר בסיטואציה טעונה מאד (היות ומדובר בבני-זוג גרושים) יש לשלוח בו-זמנית את שתי הבקשות, על מנת לוודא כי לא יוותר אף צד "קירח מכאן ומכאן".

לגבי הזכות למשכנתא- לא אמורה להיות השפעה, ככל ואין זכות קניינית רשומה (הערת אזהרה היא זכות חוזית מוחלשת ולא קניינית), אבל (וזה אבל גדול מאד!) לכל בנק ו/או מוסד למשכנתאות יש את תנאיו שלו ואת דרישותיו שלו לכל אחד ממוצרי המשכנתא אותם הוא משווק. לכן, מומלץ להיוועץ ביועץ משכנתאות במידה ויש רצון לעשות צעד מימוני בעוד רשומה הערת האזהרה על שמם של הילדים.

מקווה שהצלחתי לסייע.

שלום אלברט,

ראשית עליכם לבדוק את ההוראה הרלוונטית בהסכם הרכישה. יתכן שקיימת שם הגבלה לסכום או להיפך - שנדרש מכם הסכום שנקבע שם.

בנוסף כדאי לפנות לקבלן או לעורך דינו ולבקש אסמכתא לגובה התשלום.

שלום שלי,

כדאי לערב עו"ד כבר לפני הגשת ההצעה לכונס הנכסים.

אדם שבוע טוב,

פסקי דין כספיים ניתן לאכוף בהוצאה לפועל.

בנוסף, אכיפת פסקי דין במקרקעין נעשית לרוב מול הטאבו או מול רמ"י.

השאלה העיקרית שיש לשאול היא מהו מהות פסק הדין? ככל שמדובר בשינוי בעלות- אכן מול הטאבו או מול רמ"י. ככל שמדובר בשינוי סיווג המקרקעין- יש לפעול מול רשויות התכנון הרלוונטיות.

מקווה שהצלחתי לסייע.

דוד שבוע טוב,

צר לי לשמוע על אי ההתאמות שנעשו ברישום הדירות.

אכן, מדובר בסוגיה טכנית שיש להסדרי מול רשויות הרישום (טאבו/רמ"י).

לצערי, אין "זמן פעולה מוגדר" וככל שהרישום שנעשה בנכס מסודר יותר ומדויק יותר, כך יקח לרשויות הרישום זמן קצר יותר לבצע את התיקון. מצד שני, ככל שהנכס נרשם ברישול, כך יקח לרשויות הרישום זמן רב יותר לאמת את המסמכים ולבצע תיקון מדויק ברישום.

מקווה שהצלחתי לסייע.

שלום רב,

ככל שמדובר בדירתכם היחידה ואתם מחזיקים בה למעלה מ 18 חודשים ולא מכרתם דירה אחרת בפטור ממס ב 18 החודשים שקדמו למכירה, תוכלו לבקש פטור ממס שבח בעת מכירתה.

אין  השפעה למכירת מגרש לפני כשנתיים על חיוב המס במכירת הדירה.

חני שבוע טוב,

הסוגיה אותה את מתארת אינה פשוטה כלל. 

אם הבנתי נכון, הדירה רשומה על שמה של חמותך, אך הכספים ממכירת הבית נכנסו לחשבונכם המשותף, היות והבית נקנה בכספיכם והשכירות משולמת על חשבונכם. 

אני מבין "בין השורות" כי את חוששת מסוג של "הברחת" כספי המכירה של הבית על ידי בעלך באמצעות חמותך.

יש לבחון האם ישנו הסכם המגדיר את הנוהג בין חמותך לבין בעלך? האם הכספים הועברו מחשבונה של חמותך (לאחר מכירת הדירה) אל חשבונכם, או שכספי המכירה הועברו ישירות לחשבונכם על אף היותה הבעלים היחיד הרשום בנכס?

ישנן עוד סוגיות רבות הן בעולם החוזי והן בעולם דיני המשפחה, שיש ליישב על מנת לנתח בצורה מדויקת את הסוגיה.

אני מציע לפנות עם כלל המסמכים הרלוונטים לעו"ד מקרקעין אשר מבין גם בדיני משפחה (צוות משרדי ישמח לעזור לך בעניין), ולקבוע פגישת יעוץ על מנת לנתח את הסיטואציה המורכבת הזו.

מקווה שהצלחתי לסייע במעט.

שלום מוטי,

יש לבחון את צו הארנונה הרלוונטי למקום מגוריך.

שלום חני,

נא פני לפורום דיני משפחה באתר זה.

ישראלה שלום רב ושבוע טוב,

צר לי לשמוע על ה"הפתעה" הלא-נעימה לה "זכית" בעת מגוריך בשכירות.

לצערי, מדובר בבעיה שכיחה, אשר הדרך היחידה לפתור אותה הוא באמצות ניסוח הסכם השכירות בצורה נכונה.

עורכי-דין המנוסים בעולם המקרקעין וההתחדשות העירונית, יודעים למפות אזורים מסוימים כ"בעלי פוטנציאל לקיום פרויקט של התחדשות עירונית", וכאשר מזהים כי יש הסכם שכירות באזור שכזה, מכניסים לסעיפי ההסכם "תרופות" לסיטואציות ומפגעים הנוצרים בעת קיום העבודות באזור (פיצויים, תיקונים, ואף ביטול החוזה במקרי קיצון).

ככל שלא נכתבו סעיפים כמתואר לעיל, לא ניתן לעשות הרבה מול השוכר, היות ובמרביתם של חוזי השכירות קיים הסעיף בו השוכר מצהיר כי "בדק את הנכס ואת מצבו המשפטי.... וכי לא יעלו טענות נוספות..". 

מה שכן נותר לעשות, וגם אז במקרים חריגים בלבד, זה להזמין מומחים אשר יכתבו חוות דעת מקצועיות לפיהן המפגעים הם כה חמורים, כך שהדירה הפכה להיות "לא ראויה למגורים". למען הסר ספק, מדובר ברף מאד גבוה, שקשה מאד לעבור אותו. יש צורך כי הרעשים והנזקים לדירה יהיו כה חמורים (מבחינה אובייקטיבית), כך שלא ניתן לגור בדירה מבלי חשש לפגיעה ממשית בנפש (מפגעים תברואתיים, מפגעים הנדסיים, זיהום אויר וכו').

במצב דברים שכזה, ניתן לבטל את החוזה, ו/או לדרוש לתקן את המפגעים תוך זמן סביר.

אני מציע ישראלה כי במידה והמצב אכן חמור, כפי שאת מספרת, התחילי בלאסוף חוות דעת מתאימות על מנת שעורכי הדין שיטפלו בך, יוכלו לבחון האם הנזקים הגיעו לרמה החמורה של "דירה שאינה ראויה למגורים".

מקווה שהצלחתי לסייע.

שלום טובה,

כעקרון את רשאית למכור את חלקך בדירה לאחר בלי קשר לאחותך. הקושי יהיה למצוא קונה שיסכים לרכוש את חלקך והעובדה שהדבר יתבטא לרוב במחיר נמוך יותר.

דרך אחרת היא להגיש כנגד אחותך תביעה לפירוק השיתוף בדירה.

על מנת לשמור על יחסי המשפחה אולי כדאי לכן לנסות לפנות לגישור בתקווה שתגיעו לפתרון שיהיה מקובל על שתיכן (למשל - מכירת חלקך בדירה לאחותך).

שלום אורנה,

כעקרון, את רשאית להציע, אך אין בכך כדי לחייב את הכונס להתיחס להצעתך או לקבל אותה.

התשובה עשויה להשתנות בהתאם לתנאי המכרז ולתנאי ההצעה שהוגשו.

שלום נתי,

כל פעולה החורגת מניהול ושימוש רגיל וסביר בנכס טעונה הסכמה של כל השותפים. התשובה תלויה עם כך בהיקף השיפוץ הנדרש. ככל שמדובר בשמירה על הקיים ניתן לסבור שמדובר בשימוש רגיל וככל שהיקף העבודות גדול יותר הסבירות שמדובר בשימוש רגיל תקטן.

פרקטית, גם אם אינך מבקש השתתפות בעלות השיפוץ מהבעלים הנוסף של הדירה מומלץ לקבל את הסכמתו למהלך מאשר למצוא את עצמך במאבק משפטי כשצו מניעה זמני אוסר את המשך העבודות.

שלום אנני,

אם הגג צמוד לדירת הגג עלויות תחזוקתו יחולו על בעלי דירת הגג בלבד. ככל שמדובר ברכוש משותף יחולקו העלויות בין כלל בעלי הדירות. אם יש ספק בדבר שייכות הגג כדאי לבדוק את התקנון המוסכם ואת התשריט של הבית המשותף.

שלום משה,

אין להתנות על הוראות סעיף 25ח(א) (1), (ב) ו- (ג) אלא לטובת השוכר.

כלומר ניתן להסכים שהשוכר לא יתקן נזקים שגרם אך הסכמה לפיה המשכיר לא יתקן ליקויים שבאחריותו מנוגדת לחוק ואיננה תקפה.

אם המשכיר אינו פועל בהתאם לחובתו על פי החוק השוכר רשאי לפעול בהתאם לקבוע בסעיף 9 (א) או (ב) לחוק השכירות - תיקון על חשבון המשכיר (בתנאי שיודיע לו על כך זמן סביר מראש) או הפחתת דמי השכירות בשיעור בו פחת שווי השימוש בנכס עקב הפגם).

שלום אלי,

על פניו נראה שמדובר בתיקון עבודה שבוצעה באופן לא נאות על ידי אותו בעל דירה אך לא ניתן להשיב לשאלה על סמך הפרטים שנמסרו.

כדאי לפנות ליעוץ משפטי אצל עו"ד שיבחן את כל העובדות והמסמכים הרלוונטיים ורק על סמך כל אלה יוכל ליעץ.

שלום אבי,

הפורום אינו עוסק בשאלות שכר טרחה.

שלום רב,

אין מניעה לפעול במתווה המתואר בשאלה.

שלום רב,

אלה הוראות חוק המקרקעין הרלוונטיות:

סימן ד': מחוברים שבמיצר

בעלות ושימוש

49.

(א) קירות, גדרות, עצים, ומחוברים כיוצא באלה הנמצאים במיצר של מקרקעין שכנים (להלן – מחוברים שבמיצר), יראום כנכסים בבעלות משותפת של בעלי המקרקעין השכנים, כל עוד לא הוכח היפוכו של דבר.

(ב) מחוברים שבמיצר רשאי כל אחד מבעלי המקרקעין להשתמש בהם למטרה שלשמה הוקמו, וחייב הוא להשתתף בהוצאות הדרושות כדי להחזיקם במצב תקין לפי שיעור שהוסכם ביניהם, ובאין הסכם כזה – בחלקים שווים, זולת אם מידת השימוש בהם היתה שונה.

שלום ויקטור,

בעת רכישת דירה שניה יש לשלם מס רכישה של 8%. המס אכן יחשב כהוצאה המקטינה את השבח (שעליו ישולם מס שבח בעת המכירה).

אם מתחייבים למכור את הדירה הראשונה אבל לא מוכרים אותה סכום המס (8%) ישא הפרשי הצמדה וריבית עד התשלום בפועל. מכירת הדירה השניה לפני מכירת הדירה הראשונה לא תשנה זאת.

גם ככל שמדובר בעסק והדירה תשמש מלאי עסקי שימכר ישולם מס הרכישה הנ"ל אלא שאז יחול בעת מכירתה מס הכנסה (שיעורים גבוהים יותר מאשר מס שבח) ומע"מ.