פורום נדל"ן

שלום לביא,

נא פנה לפורום הוצאה לפועל באתר זה.

שלום אור,

השאלה איננה מתחומי העיסוק של הפורום.

נסי לבדוק כאן:

https://www.kolzchut.org.il/he/%D7%94%D7%95%D7%A6%D7%90%D7%AA_%D7%AA%D7%A2%D7%95%D7%93%D7%AA_%D7%96%D7%9B%D7%90%D7%95%D7%AA_%D7%9C%D7%93%D7%99%D7%95%D7%A8_%D7%A6%D7%99%D7%91%D7%95%D7%A8%D7%99

שלום ליאור,

אופציה משמעה שאת רשאית להשאר בדירה תקופת שכירות נוספת וככל שאת עומדת בתנאי האופציה המשכיר לא רשאי לקצר את תקופת השכירות. בהתאם לשאלה, האופציה שלך קובעת גם את דמי השכירות בתקופה הנוספת (דמי השכירות הנוכחיים בצרוף 5%). 

עליך לבדוק בחוזה השכירות מה התנאים למימוש האופציה ולנהוג לפיהם. לרוב על השוכר להודיע למשכיר על רצונו במימוש האופציה ועליך לבדוק בהסכם השכירות מתי עליך לעשות זאת ואם קיימים תנאים נוספים (הארכת ערבויות, מסירת שיקים וכיוב').

שלום דניאל,

נא פנה לפורום אגודות שיתופיות באתר זה.

שלום אשר,

כעקרון מותר להשכיר רכוש משותף שאין לגביו הוראות מיוחדות בחוק או בתקנון הבניין לאחרים. קיימת פסיקה לפיה על מנת להשכיר רכוש משותף כאשר כספי השכירות נכנסים לקופת הבית המשותף נדרשת החלטת רוב בעלי הדירות וכי יש להגביל את תקופת השכירות לשנה ולקיים אסיפה ולקבל החלטה חדשה בעניין חידוש או הארכת תקופת השכירות.   

שלום אודי,

יש כמובן לבדוק את העובדות הרלוונטיות לבניין שלכם, אבל כעקרון בעל דירה רשאי להתנגד לתכנית המשנה את מקום העמודים אם התכנית פוגעת בזכויותיו או בבניין, וניתן לפנות למפקח לצורך הכרעה בשאלה זו מהפן המשפטי. הפן התכנוני ידון בפני הועדה המקומית לתכנון ובניה.

שלום אסף,

בשלב זה חל על הבניין משטר חוזי הנובע ממערכת החוזים עליהם חתמתם במסגרת קבוצת הרכישה. יש לבדוק האם על פי מערכת ההסכמות שלכם אינך מנוע מהשכרת הדירה לטווח קצר כדירת airbnb.

התקנון אמור לשקף את ההסכמות החוזית וכן הסכמות מאוחרות יותר שהתקבלו ברוב הדרוש, והוא יחול עליך גם אם התחלת להשכיר את הדירה לפני רישום התקנון (ובוודאי אם ידוע לך שהתקנון יכלות איסור כזה.

דוד שלום רב,

עקב מגבלות כללי האתיקה של לשכת עורכי הדין. איני יכול לענות ישירות לשאלתך.

מה שאוכל לומר, שישנם כאן מנהלי פורומים מקצועיים, בעלי ניסיון והייתי מציע לך לבדוק האם ענו כאן על שאלה, שיכולה להיות דומה לסיטואציה המשפטית בה אתה נמצא.

בנוסף, ניתן למצוא אותם הן ברשתות החברתיות השונות והן ברחבי הרשת.

אני מאחל לך הצלחה רבה ויום נעים.

שלמה שלום רב,

אמנם אני וצוות משרדים עוסקים לא מעט בהתחדשות עירונית והייתי שמח לעזור לך, אך היות וישנו באתר פורום התחדשות עירונית ותמ"א 38, המנוהל על ידי עורכי דין מקצועיים לא פחות- אמליץ לך להפנות את שאלתך לפורום הרלוונטי על מנת לקבל ייעוץ בנושא.

במידה ולא הצלחת לקבל תשובה בפורום הנ"ל, הרגש חופשי לכתוב בפורום הזה בשנית ונסייע לך בשמחה.

יום נעים.

לי שלום רב,

הרשי לי ראשית להביע צער על כך שנקלעת ככל הנראה לסיטואציה סבוכה ומתסכלת, בה את מוצאת את עצמך נזקקת לתבוע פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה - 1965. 

לענייננו, 

תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה - 1965, נעשית כנגד הרשות אשר אישרה את התכניות שגרמו לאותם נזקים במקרקעין.

מצד שני, אני מפציר בך שלא לשכוח את הכפיפות לסעיף 200 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה - 1965, הקובע כך:

"לא יראו קרקע כנפגעת אם נפגעה על ידי הוראה שבתכנית הנמנית עם אחת ההוראות המפורטות להלן ובלבד שהפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות הענין ואין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים:

(1) שינוי בתחום אזורים ובתנאי השימוש בקרקע שבהם;

(2) קביעת המירווח מסביב לבנינים וביניהם;

(3) הגבלת מספר הבנינים בשטח מסויים;

(4) הסדרת אתריהם של בנינים, גדלם, גבהם, תכנון צורתם או מראם החיצוני;

(5) איסור הבניה או הגבלתה, לצמיתות או לשעה, במקום שהקמת בנינים על הקרקע עלולה, בגלל מקומה או טיבה, להביא לידי סכנת שטפון, סחף קרקע, סכנה לבריאות או סכנת נפשות או לידי הוצאה יתירה של כספי ציבור להתקנת דרכים או ביבים, להספקת מים או לשירותים ציבוריים אחרים;

(6) איסור השימוש בקרקע או הגבלתו שלא בדרך איסור בניה או הגבלתה, כשהשימוש עלול להביא לידי סכנה לבריאות, סכנת נפשות או פגיעה רצינית אחרת לרעת הסביבה;

(7) הגבלת דרכי השימוש בבנינים;

(8) קביעת קו במקביל לדרך, שמעבר לו לא יבלוט שום בנין;

(9) חיוב להתקין על יד בנין המיועד לעסק, למלאכה או לתעשיה מקום לטעינת כלי רכב, פריקתם וציודם בדלק, הכל כדי למנוע חסימת דרך לתעבורה;

(10) חיוב להתקין בבנין המיועד לעסק, למלאכה או לתעשיה, למגורים, לבית לינה או לשימוש על ידי הציבור, או על יד בנין כאמור, מקום לחניית כלי רכב, למקלט או למחסה בפני התקפה אווירית;

(11) הוראה בתכנית שחל עליה סעיף 81 (פגיעה בבטיחות טיסה באזור - י.ד.)".

כלומר, המקרה השכיח לצערי הוא שהנזקים הנגרמים למקרקעין נופלים בגדר הוראות סעיף 200  לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה - 1965. 

היות ולא מדובר בהליך פשוט ואנשי מקצוע רבים (שלצערי אינם מנוסים דים בנושא - י.ד.) "מפספסים" את ניתוח הוראות סעיף 200  לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה - 1965, ואף לעיתים ממליצים ללכת לתביעות "סרק" (אשר לרוב הנזק מתביעות אלו אינו מסתכם בשכר טרחתם של עורכי הדין, אלא גם בהוצאות משפט של הרשות וכו') עקב ניתוח רשלני של החומר- המלצתי אליך היא לגשת לאנשי מקצוע מנוסים (עורך דין מקרקעין, שמאי מקרקעין, ולעיתים גם מהנדס קונסטרוקטור כאשר מדובר בנזקים קונסטרוקטיביים פוטנציאליים) שיחוו דעתם על המקרה הספציפי שלך ויעזרו לך, ככל שהדבר מתאפשר.

מקווה שהצלחתי לעזור, או לפחות להסביר במעט את נושא התביעות לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה - 1965.

יום נעים.

נועם שלום רב,

ככלל, תשלומי התמורה בעסקאות מכר כפופים לסעיפי ההסכם, המייצגים את המוסכם בין הצדדים לעיסקה. לכך ישנם מספר חריגים כדוגמת (אך לא רק!- י.ד.): שינויים הסכמיים לאחר מועד החתימה שנעשו בהתאם להוראות ההסכם, הפרות שאינן יסודיות והסכמות כתובות בין הצדדים שנחתמו לאחר מועד חתימת ההסכם.

לכן, אם סעיף התמורה (על כל תת-סעיפיו- י.ד.) לא מאשר החזקת כספים בנאמנות של התשלום השני, ההסכם לא הופר, לא נחתם הסכם חדש ולא שונו הוראות החוזה בהתאם לדרישות לחוק- התשלום אמור לעבור ישירות אל המוכר ויש לראות בפעולת התשלום כאילו יצא הרוכש ידי חובתו.

אני ממליץ בחום לבדוק את הוראות ההסכם, את נסיבות קיום ההסכם, ואף לשוחח עם עורך דינו של הצד השני ולהבין ממנו מתוקף אילו נסיבות לקח לעצמו את הזכות לעשות כן. ייתכנו מצבים בהם אולי קיימת אי-הבנה אשר ניתן לפתור אותה, או מחלוקת פרשנית של ההסכם, אשר יש ליישב. 

מדובר בסיטואציה אשר ייתכנו לה השלכות רבות, לכן הייתי פונה לייעוץ משפטי בנושא ופועל בהתאם.

מקווה שהצלחתי לעזור והמשך יום נעים.

אלעד שלום רב,

כאשר עסקינן בתביעות לירידת ערך נדל"ני, אנו חייבים ראשית להשיג חוות-דעת מטעם שמאי מקרקעין. בלעדיה, לא ניתן יהיה לקבוע את ערך הנכס טרם מתן היתר הבניה ולאחריו.

באשר לבחירת הנתבעים בתביעה זה תלוי מהי סיבת ירידת הערך? ארחיב:

* אם ירידת הערך מקורה במתן ההיתר (במיוחד במקרים של מתן היתר החורג מהתכניות המקוריות) וקיומו של הבניין עצמו- יש לתבוע תובענה מנהלית כנגד העירייה. עם זאת חשוב לזכור, שבמקרים בהם העירייה פועלת מכוחה של תוכנית שאושרה זה מכבר, מדובר במשימה מורכבת ובעלת סיכויים נמוכים. 

* אם ירידת הערך מקורה באישור תוכניות (תב"ע נקודתית, תמ"א, תמ"מ, תב"ע וכו')- יש להתנגד בהתאם ללוחות הזמנים ולפרסומי הליכי האישור. לא ניתן לתבוע ו/או לערער נגד החלטות רשויות התכנון לאחר שעבר זמן ההתנגדות ו/או הערעור במידה ונדחתה התנגדותכם.

* אם ירידת הערך מקורה בהתנהלות פסולה של הקבלן, חרף תנאי ההיתר ו/או דרישות החוק (קיים מטרדים, יצר נזקים סביבתיים, עובד שלא בהתאם לשעות המותרות וכו')- ניתן לתבוע את הקבלן ואף לגשת לעירייה ולדרוש צו הפסקת עבודות (ובמקרי קיצון אף לפנות לערכאות משפטיות על מנת להשיג צו מניעה).

אלו עיקר הנסיבות השכיחות במצבים אותם אתה מתאר.

כמובן שמדובר בהליכים מורכבים, אשר קצרה היריעה להרחיב על כלל הנסיבות ואני ממליץ לפנות לייעוץ משפטי ושמאי ממוקד בנסיבות האישיות של המקרה, אך אני מקווה כי הצלחתי (ולו במעט - י.ד.) לסייע לך.

שיהיה בהצלחה, 

שלום רב,

במתווה אותו את מתארת עלולה רשות המסים לראות בעסקת המתנה עסקה מלאכותית ולהתעלם ממנה, כך שהורייך ידרשו לשלם את מס השבח בגין הדירה הנמכרת וכן הפרשי הצמדה וריבית בגין התשלום המאוחר.

שלום מיכאל,

אין איסור בחוק על עריכת מנגל בחצר הבית המשותף, ניתן לעשות זאת באופן סביר, אך יש למנוע מטרד מהשכנים.

שלום טל,

על מנת שתווצר עסקה מחייבת במקרקעין יש צורך במסמך כתוב. בהעדר מסמך כזה תתקשו לטעון שקיים חוזה מחייב.

אם המו"מ עמכם נוהל בחוסר תום לב ונגרמו לכם עקב כך הוצאות תוכלו לתבוע את ההוצאות שנגרמו לכם. 

הפורום אינו עוסק בשאלות שכר טרחה.

שלום רב,

עליך לבדוק עם הועדה המקומית אם תאשר ביטול של חניה ברחוב לטובת כניסה לחניה הפרטית שלך.

שלום חיים,

ככל שחוות דעת הנדסית קובעת שלא ניתן להסתפק באיטום החלקי ניתן לפנות למפקח על רישום המקרקעין בתביעה לחייב את הדיירים לבצע את איטום כלל המעטפת.

שלום רמי,

נא פנה לפורום הפלילי באתר זה.

שלום יוסי,

הפורום אינו עוסק בשאלות שכר טרחה.

שלום נועה,

ככל שאין בחוזה קביעה אחרת ובהתחשב בנוסחו של סעיף האופציה, לרוב הוא יתפרש באופן שהחוזה על כל תנאיו, כולל דמי השכירות, ממשיך לחול גם בתקופת האופציה.

שלום דודו,

שצ"פ מיועד לשימוש ציבורי. ניתן להניח שהרשות לא תמכור אותו לשימוש פרטי, יחד עם זאת תמיד תוכל לפנות ולברר אם האפשרות קיימת.

שלום נטלי,

נא פני לפורום ירושות וצוואות באתר זה.

שלום יובל,

לצורך הוספת מרפסת יש לקבל הסכמה של 75% מבעלי הדירות הנוספות בדירה. ככל שלא התקבל רוב כזה ניתן לפנות למפקח על רישום המקרקעין בתביעה לצו מניעה.

גם אם ההיתר ניתן כדין, אתם זכאים לפיצוי בגין נשק שיגרם לכם מהבניה - ובמקרה זה עלות הזזת המזגן, ככל שנתלה במקומו כדין.

שלום משה,

שכר טרחה הוא עניין מסחרי הנתון להסכמות בינך לבין עוה"ד שלך.

שלום נועם,

אלה שאלות שכדאי לשאול את עורך הדין המייצג בתיק ומכיר את עובדותיו.