פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
דירה לא ראויה למגורים
"חוזה שכירות למגורים שתקופת השכירות לפיו אינה עולה על שלושה חודשים, ואין לצדדים ברירה להאריכה".
זה אומר שאם אחד התנאים לא מתקיים אז כלל כולו לא מתקיים?
דירה שלא חלות עליה הוראות "חוק שכירות הוגנת"
שלום אלברטו,
כאשר מדובר בהשכרת דירה לתקופה של עד 3 חודשים ללא אפשרות הארכה לא יחולו הוראות סימן ו' (שכירות בדירת מגורים).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
גבייה מיוחדת מהדיירים
וועד הבית תלה הודעה שיש צורך בגבייה מיוחדת מכל בעל דירה בסך 200 ש"ח, בבניין שלנו גובים דמי וועד הבית לפי שטח הדירות, האם בגבייה מיוחדת עבור החלפת חלק פגום במעלית, האם צריך לחשב לפי שטח הדירות או סכום אחיד לכולם. (אצלנו תקנון מצוי).
בתודה
גבייה מיוחדת מהדיירים
שלום משה,
ככל שאין הסכמה של כל בעלי הדירות לשיטת גביה שונה, והתקנון הוא התקנון המצוי, ההשתתפות בהוצאות תחזוקת הרכוש המשותף היא בהתאם לשטח היחסי של הדירות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תקרה של חניה בטאבו פרטית או רכוש משותף
תקרה של חניה בטאבו פרטית או רכוש משותף
שלום דור,
בהעדר קביעה אחרת בתקנון הבית המשותף הקירות החיצוניים מהווים רכוש משותף.
שימוש ברכוש המשותף צריך להיות סביר, כזה שאיננו פוגע בשכנים ואיננו מונע שימוש דומה מבעלי הדירות האחרים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח
מס שבח
שלום יגאל,
כעקרון, במכירת נכס מקרקעין חל מס שבח.
אם הדירה היא דירתך היחידה יתכן ותוכל לקבל פטור במכירתה.
כדאי לפנות לעו"ד לבדיקת כל הפרטים הרלוונטיים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פרסונלי?
הבית של שנינו
האם מותר לי לבנות?
התובע לא צרף אותי כצד לתביעה
צו הפסקת עבודה
שלום ליאנה,
אני מציעה לך להתיעץ עם עו"ד מתחום התכנון והבניה בטרם ביצוע פעולות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נוסח טבו
הבית של ההורים עם מגרש של 1.2 דונם קיים בערך 60 שנה, אחי קיבל חצי מגרש ובנה בית
בשנת 1995.
הורי נפטרו , ועל מנת לבצע צו ירושה נדרשתי להביא נוסח טבו לבית והמגרש שנשאר של ההורים.
לא ניתן למצוא נסח טבו לבית של ההורים רק נוסח טבו של אחי,
שאלתי מה נתן לעשות , ואך התהליך לקבלת נוסח טבו
נסח טאבו
שלום פרדי,
לשם הוצאת נסח טאבו עליכם לדעת מה מספרי הגוש והחלקה של הבית.
אם הוצאתם נסח לגוש ולחלקה הנכונים והזכויות אינן רשומות על שם ההורים כדאי לבדוק מדוע, והאם הזכויות הועברו על שם אחיך במלואן, בין במתכוון ובין שלא במתכוון.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה מקבלן בלי מסתור כביסה
אך בתשריט המכר זה לא הופיע [לא ישבנו שזה צריך להופיע]
הקבלן מסרב להתקין גם את החבלי כביסה וגם את המסתור, הוא טוען שמבחינתו אחת המרפסות בדירה יכולה להחשב מסתור כביסה למרות שזה נספר במטרים לדיור.
האם יש תקן מחייב להתקין מסתור כביסה?
דירה מקבלן בלי מסתור כביסה
שלום אברהם,
אם המפרט הטכני כולל מסתור כביסה והקבלן לא ספק אותו קיימת אי התאמה למפרט.
כדאי גם לבדוק את היתר הבניה ואת הוראות הועדה המקומית בהקשר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
גג מוצמד
גג מוצמד למשרד ללא רכישת זכויות בניה.
מה השווי של הגג עצמו בנפרד מהמשרד?
לאחר בנייה על מחצית הגג האם הגג החדש מוצמד עדיין לבעלים?
גג מוצמד
שלום לאון,
כדי לבדוק מה שווי הגג יש לפנות לשמאי מקרקעין.
לגבי הצמדת הגג שיווצר אחרי בניה חדשה יש לבדוק את הוראות התקנון המוסכם, וככל שאין הוראות בעניין זה יש להגיע להסכמות עם בעלי הזכויות הנוספים בבניין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכירות במהלך גירושין
שכירות במהלך גירושין
שלום מירי,
ככל שאין בהסכם השכירות התיחסות לאפשרות של ביטול החוזה בעלת הדירה איננה חייבת להסכים לביטולו. אגב, החוזה ממשיך להיות בתוקף גם כלפי בעלך.
מנגד, דרישתה להשכיר את הדירה בדמי שכירות גבוהים מעל המקובל לדירות באזורכם מהווה חוסר תום לב.
הצעתי היא לפנות ליעוץ משפטי ולהתחיל לנהל מו"מ עם בעלת הדירה או עורכי הדין שלה, לגבי התנאים בהם תהיה מוכנה לבטל את החוזה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חריגה מעט מחניה הפרטית שלי למרחב הציבורי לשטח המשו
חריגה מעט מחניה הפרטית שלי למרחב הציבורי לשטח המשו
שלום יאיר,
השימוש בחניה צריך להעשות באופן שאיננו מפריע למשתמשי החניה והרכוש המשותף הנוספים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חלוקת הוצאות בין שני בניינים צמודים
אנחנו גרים בשני בניינים שקיימים כבר 30 שנה, שהם צמודים ויש גוש וחלקה משותף לשניהם בכל השנים היה קיים ועד בכל בניין וכל בניין דאג ל"שטח" שלו וגם לשטח הגינה שכביכול צמוד לאחד הבניינים. (תמיד קיימת מחלוקת למי שייך חלק מהגינה) יש ועד חדש בבניין הצמוד והוא דורש מהבניין שלנו שמעכשיו כל ההוצאות יתחלקו שווה בשווה. האם כך צריך לנהוג עפ"י החוק?
בתודה
חלוקת הוצאות בין שני בניינים צמודים
שלום חוליו,
ככל שאין קביעה אחרת בתקנון הבית המשותף, הוצאות הרכוש המשותף אמורות להתחלק בין בעלי כל הדירות בשני הבניינים.
ניתן לפנות למפקח על רישום מקרקעין ולבקש שיקבע שהחלוקה כפי שהיתה עד כה תמשיך להתקיים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חישוב פרסונלי?
הדירה כולה עולה על פטור מס שבח
אבל לכל שותף סך מתחת לפטור.
לשותפים זו דירה יחידה.
האם יהיה להם פטןר מס?
החישוב פרסונאלי או לםי נכס?
חישוב מס שבח לחלק מדירה
שלום רב,
במכירת חלק מדירה חישוב המס נעשה לגבי הדירה כולה, חלקו של כל שותף יהיה פטור בחלק היחסי של תקרת הפטור וחייב מעל חלק זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לינארי
האם החישוב יהיה לינארי?
לינארי
שלום שוש,
התשובה חיובית.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי שוכר דירה ,
שכירת דירה מיורשים
שלום אילנה,
עליכם לפנות למשכיר ולדרוש שיציג בפניכם אישור לזכויותיו בדירה. ככל שאין לו זכויות לגבי הדירה כולה עליכם לפעול לתיקון החוזה באופן שיוסדר התשלום לכלל בעלי הדירה.
אם אכן ליורשים נוספים יש זכויות בדירה ולא נחתם מולם הסכם שכירות הם זכאים לפנות אתכם.
ככל שהמשכיר לא גילה לכם כי לא כל הזכויות בנכס שייכות לו וככל שיגרם לכם נזק עקב כך תוכלו לתבוע מהמשכיר את נזקיו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שטר מכר?
האם יהיה שטר מכר או מה במקום שטר מכר?
לא שואל על ייתר המסמכים מיסי םוכו
האם נדרש שטר מכר בהעברה מנאמן לנהנה?
שלום לירן,
אכן, נדרש שטר מכר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכמה פויזטיבית
כי לכל אחת מ4 הדירות בבנין יוצמד חלק מהרכוש המשותף
בניתי לפני 40 שנה בחלק שהוצמד לדירתי לפי היתר בניה שקבלתי
עכשיו אני רוצה לצרף חלק שבניתי לדירה ולבקש תיקון צו בית משותף.
שאלה לי אחת:
האם נכון שמבקרה כזה יש חובה לקבל הסכמה פוזיטיבית של 100% מהשכנים?
הסכמה לתיקון צו בית משותף
שלום עדי,
ראשית יש לבדוק אם התקנון המוסכם מתיחס למצב של תוספת בניה ואם היתה הצמדה של זכויות בניה.
כעקרון, תיקון צו בית משותף שהוא הרחבה על גבי הרכוש המשותף דורש הסכמה של 75%. אם ההרחבה היא על גבי חלק מוצמד ניתן לעיתים להסתפק בהודעה לבעלי הדירות האחרות.
מי שהרחיב הרחבה דומה את דירתו נחשב כמסכים באופן קונסטרטקטיבי וגם לגביו ניתן להסתפק בהודעה.
אם מבוקש תיקון התקנון המוסכם יש לקבל הסכמה של כל בעלי הדירות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בית על עץ
יחידה של 20 מטר בנויה מעץ על העץ?
תודה לעונים
בית על עץ
שלום רב,
אם הכוונה לבית שישמש למגורים - התשובה שלילית, שכן יעוד הקרקע הוא חקלאי.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נכס נפגע
אפשר לתבוע לאיטום גג שלא מטפלים בו בכלל בבניין משותף?,וגם פיצוי של נזק רטיבות ? מדובר בגג מוצמד לדירה בבית משותף שיש עליו דודי שמש וקולטים מפוזרים של שכנים בבניין. איזה חוק מדוייק אפשר לקרוא? ואיזה עורך דין מטפל בזה שאפשר לפנות אליו . תודה
נזקים עקב אי טיפול בגג משותף
שלום מוטי,
נא פנה לפורום נזיקין באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דמי תיווך כשהיתה פניה ישירה
דמי תיווך כשהיתה פניה ישירה
שלום דינה,
השוכר איננו חייב לשלם עמלה למתווך ככל שהמתווך פעל מטעמך והוא לא פנה אליו ולא חתם על התחייבות לשלם דמי תיווך. הדבר מעוגן גם בחוק השכירות.
לגבי התחייבותך כלפי המתווך - יש לבחון את נוסח הסכם התיווך עליו חתמת.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הצמדת תשלום אחרון לדירה עם עיכוב מסירה
הצמדת תשלום אחרון לדירה עם עיכוב מסירה
שלום אסף,
התיקון בחוק לעניין הצמדה רק עד מועד המסירה החוזי לא חל על חוזים שנחתמו לפני כניסת התיקון לתוקף.
המלצת הממשלה בעקבות הקורונה לא גרמה לשינוי בחוק המכר (דירות) והקבלן איננו זכאי לדחות את המסירה ב 40 ימים נוספים (מעבר ל- 60 המותרים על פי חוק) ללא תשלום פיצוי.
מאחר שהאיחור עולה על 60 יום על הקבלן לפצות אותך בסכום השווה לפי 1,5 מדמי השכירות שניתן היה לקבל בגין הדירה וזאת החל מהיום הראשון לאיחור (מאי 2022).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מזגן לא תואם את גודל החדר שינה בדירה שכורה
בסלון המזגן עושה עבודה נהדרת אך המזגן בחדר מתברר, לא תואם את גודל החדר ולא יכול לקרר אותו כמו שצריך. אני בהתחלה חשבתי שהמזגן פשוט לא תקין עד שהגיע טכנאי ואמר זה המזגן.
בעלת הדירה טוענת שקור זה עניין סובייקטיבי ושהטכנאי שבא לבדוק אומר שהמזגן תקין.
מדובר במזגן 1 כוח סוס בחדר של 14-15 מ״ר, עם תקרה יחסית גבוה, בקומה ראשונה ואחרונה של בית ישן מאוד וכנראה גם פונה לשמש.
הטכנאי אמר גם לי וגם לה ש1 כוח סוס בחדר כזה זה אולי לא אידיאלי אבל שזה בסדר.
בעלת הדירה לא זזה מעמדתה שהמזגן תקין וזה מה יש.
אני כבר כמה ימים ישן בסלון בגלל זה.
האם על בעלת הדירה לדאוג למזגן שתואם לתנאי החדר ויכול לקרר כמו שצריך או שהמזגן עצמו תקין ואין לי מה לעשות בנידון?
מזגן לא תואם את גודל החדר שינה בדירה שכורה
שלום תומר,
אין מדובר בעניין ההופך את הדירה לבלתי ראויה למגורים ולטעמי הוא איננו מקים לך זכויות כנגד המשכירה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
צוואה הדדית
האב נפטר ראשון, ושאלתי היא האם האמא יכולה להתעלם מהצוואה ההדדית, ולערוך צוואה חדשה בה היא מורישה את כל הירושה לאחות אחת בלבד מבלי לידע את השנייה (אישתי)?
תודה
צוואה הדדית
שלום מוטי,
נא פנה לפורום ירושה וצוואות באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רעש אקוסטיקה
רעש אקוסטיקה
שלום מאור,
נא פנה לפורום נזיקין באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התחדשות עירונית
ברשותי דירה בגבעתיים, שהיתה בתהליך תמ״א 38/2 ולאחרונה הבנין עבר לתכנית תב״ע במקום תמ״א.בחוזה התמ״א שחתמנו נשארתי עם כיווני האויר הנוכחיים שלי. כעת בתכנית התב״ע שינו לי את כיווני האויר ללא הסכמתי, בטענה של אילוץ אדריכלי. ארוע כזה היה גם לפני שנה וחצי עם התמ״א, בטענה דומה, ולאחר שערערתי על כך הענין סודר, ולכן ברור שהטענה של אילוץ אדריכלי לא היתה נכונה.
לא מקובל עלי ששינו לי את כיווני האויר.
וגם טענת האילוץ האדריכלי היא רק תרוץ שנועד להצדיק את מה שעשו.
האם מדובר בהפרת חוזה?
מה אני יכול לעשות בנדון?
החוזה על התמ״א עדיין בתוקף, והכינו רק נספח שמסדיר את המעבר מתמ״א לתב״ע, שעליו נצטרך לחתום.
לגבי עלייה לקומה גבוהה יותר: יש בעלי דירות שעולים 4 קומות ואני עולה 3 קומות. הנימוק הוא שזה פיצוי עבורם בגלל שהם מפסידים כיוון אויר אחד, במעבר לבנין החדש. משלושה כיווני אויר לשניים. אני טוען שהפיצוי יכול להיות גם בדרך אחרת, כגון פיצוי כספי או דרך שדרוג המפרט של הדירה, מה שאכן עשו במקרים שעלו פחות קומות מהמובטח. חוזה התמ״א כבר חתום גם בנושא הזה, והשאלה היא אם למרות זאת אני יכול לפעול בנוגע לאפליה הזאת, כדי שגם אני אוכל לעלות 4 קומות. מה גם שהעבירו אחרים מכיווני אויר שלהם לכיווני אויר שלי, כאשר לי צריכה להיות עדיפות לכיווני האויר האלה.
ובנוסף, יש טוענים שהיו הפרות חוק על ידי מתן תמורות לא שיוויוניות לאנשי הנציגות ללא סיבה, כגון גינות בשטח מוגזם מאד בדירות הגן, וחוסר שקיפות.
תודה על התשובות
אמיר
התחדשות עירונית
שלום אמיר,
נא פנה לפורום התחדשות עירונית (תמ"א 38) באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הגרלת חניות
אנחנו לפני הגרלת חניות בפרויקט תמא, של הדיירים הקיימים.
האם העורך דין שלנו צריך להיות נוכח בהגרלה?
איך מתנהל סדר הבחירה?
תודה
הגרלת חניות
שלום דנה,
נא פני לפורום תמ"א 38 באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
