פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
מכרתי דירה לפני כשנתיים עם פטור ממס שבח
אבי
27/10/13
מכרתי דירה שקיבלתי במתנה ללא תמורה מהורי לפני כשנתיים.
הורי נתנו לי את הדירה לפני כ7 שנים.
הדירה נמכרה עם פטור ממס שבח לפי הסעיף כי לא מכרתי
דירה ב-4 השנים האחרונות.
למעשה היה ראוי כי עורך הדין שלי יבקש פטור לפי זה שקיבלתי את הדירה ללא תמורה.
הבעיה עכשיו היא כי אם אני רוצה למכור שליש דירה נוספת שניתקבלה בירושה , אז האם אני יכול לקבל פטור ממס שבח כי הדירה התקבלה בירושה?
עוד שאלה היא , באם העורך דין שלי שמכר לי את הדירה לפני כשנתיים לפי זה שלא מכרתי דירה ב-4 השנים האחרונות , האם אני יכול כעת לבקש את הפטור ממס שבח
מהסיבה כי קיבלתי את הדירה כמתנה ללא תמורה?
תודה רבה מראש.
הורי נתנו לי את הדירה לפני כ7 שנים.
הדירה נמכרה עם פטור ממס שבח לפי הסעיף כי לא מכרתי
דירה ב-4 השנים האחרונות.
למעשה היה ראוי כי עורך הדין שלי יבקש פטור לפי זה שקיבלתי את הדירה ללא תמורה.
הבעיה עכשיו היא כי אם אני רוצה למכור שליש דירה נוספת שניתקבלה בירושה , אז האם אני יכול לקבל פטור ממס שבח כי הדירה התקבלה בירושה?
עוד שאלה היא , באם העורך דין שלי שמכר לי את הדירה לפני כשנתיים לפי זה שלא מכרתי דירה ב-4 השנים האחרונות , האם אני יכול כעת לבקש את הפטור ממס שבח
מהסיבה כי קיבלתי את הדירה כמתנה ללא תמורה?
תודה רבה מראש.
פטור מס שבח
עו"ד תומר שזר
מנהל
27/10/13
יהיה לך בעיה לשנות את הפטור הישן , כי חלפו שנתיים.
כלומר הצלחתי לעשות זאת פעם, אבל אז חלפה חצי שנה ורשות המיסים הסכימה לשינוי, אבל שנתיים נראה לי מוגזם...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
כלומר הצלחתי לעשות זאת פעם, אבל אז חלפה חצי שנה ורשות המיסים הסכימה לשינוי, אבל שנתיים נראה לי מוגזם...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת חשבונות בעיריה
אריה
27/10/13
העייות מערימות קשיים בהעברת החשבונות על שם השוכר, ומחפשים את כל הסיבות למנוע את ההעברה (שנה חוזה, בקשה להעברה תוך חודש מתחילת החוזה ...)
העיריה גם טוענת שהיא זכאית להחזיר את החשבונות על שם בעל הדירה ללא ידיעתו בצורה חד צדדית (ערית אילת)
האם יש חוק המגדירת את נוהל העברת חשבונות של דירה (ארנונה, מים, וחשמל)?
בתודה מראש
העיריה גם טוענת שהיא זכאית להחזיר את החשבונות על שם בעל הדירה ללא ידיעתו בצורה חד צדדית (ערית אילת)
האם יש חוק המגדירת את נוהל העברת חשבונות של דירה (ארנונה, מים, וחשמל)?
בתודה מראש
העברת חשבונות על שם הדייר בעירייה
עו"ד תומר שזר
מנהל
27/10/13
שלום רב,
כל עירייה וונוהל שלה, בגדול מספיק חוזה וחתימה לא סיפור כזה גדול...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
כל עירייה וונוהל שלה, בגדול מספיק חוזה וחתימה לא סיפור כזה גדול...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוספת בעלים למגרש
צביקה
26/10/13
אבי קנה מגרש בשותפות (40%) עם חבר בשנת 1981, והמגרש נרשם על שם החבר בטאבו.
אבי מעוניין להוסיף את שמו כבעלים למגרש.
מהם העלויות הכרוכות ברישום?
תודה
צביקה
אבי מעוניין להוסיף את שמו כבעלים למגרש.
מהם העלויות הכרוכות ברישום?
תודה
צביקה
הוספת אדם כבעלים נוסף
עו"ד תומר שזר
מנהל
27/10/13
מה יש לאביך ביד?
הערת אזהרה? משהו?
כיצד החבר נרשם בבעלות מלאה?
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
הערת אזהרה? משהו?
כיצד החבר נרשם בבעלות מלאה?
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אי ביצוע צו לסילוק מבנה
בועז
26/10/13
בשנת 2004 הוגשה תביעה לסילוק יד של נתבעים משטח ברכוש משותף. מדובר על בנית מבנה בשטח משותף של מרכז מסחרי, מול אחת החנויות ששימשה לבית קפה. פסק הדין שניתן היה פינוי הנתבעים מהשטח והחזרת השטח לקדמותו. הנתבעים ערערו ובשנת 2008 הערעור נמחק. הבעלים נפטרו וההתנהלות כיום עם חתנם. הנתבעים לא פינו את השטח לאורך השנים, בטענה שמתקיים משפט על העיזבון בין ילדיהם של בני הזוג והעניין נמשך ונימשך.
להלן השאלות:
1.האם יכולה להיות התיישנות על פסק הדין .
2. כיצד ניתן לאכוף את ביצוע פסק הדין ומיהו הגורם המוסמך שאליו יש לפנות במקרה כזה. פנינו לעו"ד של החתן אך הוא לא השיב לנו. האם קיים גורם הנקרא מנהל העיזבון? כיצד ואצל מי אנו יכולים לברר מיהו הגוף הייצוגי אליו אנו יכולים לפנות והוא אחראי כלפינו? החנות של הנפטרים מושכרת כיום וכנראה מישהו מקבל את שכר הדירה. מודה לתשובתכם.
להלן השאלות:
1.האם יכולה להיות התיישנות על פסק הדין .
2. כיצד ניתן לאכוף את ביצוע פסק הדין ומיהו הגורם המוסמך שאליו יש לפנות במקרה כזה. פנינו לעו"ד של החתן אך הוא לא השיב לנו. האם קיים גורם הנקרא מנהל העיזבון? כיצד ואצל מי אנו יכולים לברר מיהו הגוף הייצוגי אליו אנו יכולים לפנות והוא אחראי כלפינו? החנות של הנפטרים מושכרת כיום וכנראה מישהו מקבל את שכר הדירה. מודה לתשובתכם.
תביעה לפינוי מושכר
עו"ד תומר שזר
מנהל
26/10/13
בועז שלום רב,
למיטב הבנתי משאלתך, יש בידך פסק דין לפינוי משנת 2004 שלא עשית איתו דבר.
לא ברור לי מדוע משנת 2008 לא פעלת ולא ניסית לפנות את המושכר.
בכל מקרה, לטעמי מקרה כה מורכב ומסובך, רצוי לעשות בליווי עו"ד צמוד. אני באופן אישי לא סבור שיש התיישנות על פס"ד, כי מדובר בפס"ד משנת 2004 כאשר הערעור שלהם נמחק בשנת 2008.
מצד שני- לא בטוח שאני מקושר לכל ההליכים המשפחתיים שלהם ואני הייתי נוקט בדרך אחרת - של ניסיון למימוש פס"ד ולפעול לפינוי (להבדיל מהכסף שאתה רמזת).
פנה ליעוץ אישי וננסה לעזור.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
למיטב הבנתי משאלתך, יש בידך פסק דין לפינוי משנת 2004 שלא עשית איתו דבר.
לא ברור לי מדוע משנת 2008 לא פעלת ולא ניסית לפנות את המושכר.
בכל מקרה, לטעמי מקרה כה מורכב ומסובך, רצוי לעשות בליווי עו"ד צמוד. אני באופן אישי לא סבור שיש התיישנות על פס"ד, כי מדובר בפס"ד משנת 2004 כאשר הערעור שלהם נמחק בשנת 2008.
מצד שני- לא בטוח שאני מקושר לכל ההליכים המשפחתיים שלהם ואני הייתי נוקט בדרך אחרת - של ניסיון למימוש פס"ד ולפעול לפינוי (להבדיל מהכסף שאתה רמזת).
פנה ליעוץ אישי וננסה לעזור.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חיוב דייר לחתום על הסכם עסקת קומבינציה
מוקי
26/10/13
שלום רב.
במקרקעין משותפים + בניין משותף שבו 10 בעלי דירות וקרקע, יש הסכמה ב 100% לבצע "עסקת קומבינציה".
הבעיה היא, שיש מחלוקת רצינית על סעיפי ההסכם שביקש העו"ד שנבחר לייצג את הדיירים מול היזם/קבלן.
* בעסקאות כגון אלו, נהוג כי היזם משלם את כל הוצאות שכ"ט העו"ד מטעם הדיירים והוצאותיו הנלוות.
הסעיפים הנוכחיים שבחוזה העו"ד הנבחר, עלולים להשית את כל הוצאות שכ"ט והוצאותיו על הדיירים עצמם אם בסופו של יום לא יגיעו להסכמה חוזית כלשהי עם היזם (כגון: הסכמה עקרונית ו/או הסכמה על הסכם מפורט)
לצורך תיקון הסעיפים, ננקטו מאמצים רבים ע"י דייר מסויים שביקש לשנותם בהתאם למקובל באמצעות ייעוץ וחוות דעת שקיבל מעו"ד מטעמו.
ולמרות הכול, העו"ד שנבחר מטעם רוב הדיירים לא מוכן לקבל סעיפים אלו וממשיך לדבוק בנוסח "המתחכם" שמחייב הדיירים לשאת בשכר טרחתו והוצאותיו לרבות הוצאות על אנשי מקצוע כגון: שמאים, אדריכלים וכד'.
לשאר הדיירים זה לא כל כך משנה לשאת בהוצאות אלו במקרה ויהיה צורך, משום שיש להם את הכסף לכך ולכן הם בעצמם חתמו על הנוסח של העו"ד.
כמו כן, הם מעוניינים לתבוע את הדייר שמתנגד לחתום על הנוסח הנוכחי על "סירוב".
יש לציין, כי הדייר אינו מתנגד לביצוע הפרוייקט, אך מתנגד הוא לסעיפים שעלולים לחייב אותו בהוצאות כספיות גבוהות (בין 15,000 - 20,000 ש"ח)
האם ניתן לתבוע דייר שמתנגד לסעיפים אלו על "סירוב" כי הוא מעכב את יציאת הפרוייקט אל הפועל עקב כך ?
בתודה,
מוקי.
במקרקעין משותפים + בניין משותף שבו 10 בעלי דירות וקרקע, יש הסכמה ב 100% לבצע "עסקת קומבינציה".
הבעיה היא, שיש מחלוקת רצינית על סעיפי ההסכם שביקש העו"ד שנבחר לייצג את הדיירים מול היזם/קבלן.
* בעסקאות כגון אלו, נהוג כי היזם משלם את כל הוצאות שכ"ט העו"ד מטעם הדיירים והוצאותיו הנלוות.
הסעיפים הנוכחיים שבחוזה העו"ד הנבחר, עלולים להשית את כל הוצאות שכ"ט והוצאותיו על הדיירים עצמם אם בסופו של יום לא יגיעו להסכמה חוזית כלשהי עם היזם (כגון: הסכמה עקרונית ו/או הסכמה על הסכם מפורט)
לצורך תיקון הסעיפים, ננקטו מאמצים רבים ע"י דייר מסויים שביקש לשנותם בהתאם למקובל באמצעות ייעוץ וחוות דעת שקיבל מעו"ד מטעמו.
ולמרות הכול, העו"ד שנבחר מטעם רוב הדיירים לא מוכן לקבל סעיפים אלו וממשיך לדבוק בנוסח "המתחכם" שמחייב הדיירים לשאת בשכר טרחתו והוצאותיו לרבות הוצאות על אנשי מקצוע כגון: שמאים, אדריכלים וכד'.
לשאר הדיירים זה לא כל כך משנה לשאת בהוצאות אלו במקרה ויהיה צורך, משום שיש להם את הכסף לכך ולכן הם בעצמם חתמו על הנוסח של העו"ד.
כמו כן, הם מעוניינים לתבוע את הדייר שמתנגד לחתום על הנוסח הנוכחי על "סירוב".
יש לציין, כי הדייר אינו מתנגד לביצוע הפרוייקט, אך מתנגד הוא לסעיפים שעלולים לחייב אותו בהוצאות כספיות גבוהות (בין 15,000 - 20,000 ש"ח)
האם ניתן לתבוע דייר שמתנגד לסעיפים אלו על "סירוב" כי הוא מעכב את יציאת הפרוייקט אל הפועל עקב כך ?
בתודה,
מוקי.
עסקת קומבינציה
עו"ד תומר שזר
מנהל
26/10/13
שאלה טובה,
אני לא בטוח שזה המקרה כאן, כלומר הוא לא מתנגד לפרויקט אלא לסעיף ספציפי, באם נוכיח כי קיימים פרויקטים אחרים מבלי סעיף זה מאוד יעזור לקו ההגנה שלו.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום
אני לא בטוח שזה המקרה כאן, כלומר הוא לא מתנגד לפרויקט אלא לסעיף ספציפי, באם נוכיח כי קיימים פרויקטים אחרים מבלי סעיף זה מאוד יעזור לקו ההגנה שלו.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
•פרויקט ה1000 בראשון לציון(סופר לנד) גוש 3947
ערן
26/10/13
חלקה 10.
מה אתם אומרים? יש לכם קצת פרטים?
תןך כמה זמן יקומו שמה דירות?
באיזה שלבים הפרויקט נמצא?
ממי אני בכלל יכול לקנות זכות לדירה במקום הזה?
איזה משרדים ועורכי דין מטפלים במקום הזה?
עד כמה עיריית ראשון ודב צור דוחפים את העניין?
תודה רבה.
מה אתם אומרים? יש לכם קצת פרטים?
תןך כמה זמן יקומו שמה דירות?
באיזה שלבים הפרויקט נמצא?
ממי אני בכלל יכול לקנות זכות לדירה במקום הזה?
איזה משרדים ועורכי דין מטפלים במקום הזה?
עד כמה עיריית ראשון ודב צור דוחפים את העניין?
תודה רבה.
פרויקט
עו"ד תומר שזר
מנהל
26/10/13
אני לא מכיר,
אולי מנהל אחר?
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום
אולי מנהל אחר?
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מצטרף לשאלה
אפלה
28/04/15
זקוקים לפרטים על הפרוייקט.
האם זה בטוח וכדאי?
האם זה בטוח וכדאי?
הטעייה בגודל המגרש
אלי
25/10/13
שלום רב,
רכשתי לפני כשנה מגרש מיזם כאשר בחוזה המכירה מול היזם מתועד כי שטח המגרש הנו 514 מ"ר. לאחר חתימת החוזה מול היזם קבלתי אישור על רכישת הקרקע ממנהל מקרקעי ישראל ובאישור זה צוין כי גודל הקרקע בפועל הנו 432 מ"ר. נדהמתי לגלות נתון זה ובעת שבררתי את הסוגיה התברר לי כי מגרשים אלו שווקו בעבר ע"י המועצה בגודל של 432 מ"ר. כעת לאחר הרכישה ולאחר שאני נאלץ לשנות תכניות של אדריכל (תכננתי לבנות 2 יחידות דיור בשטח בנוסף לווילה למגורים) ולאחר שנפגעה כדאיות הקרקע (ירידה באחוזי הבניה) הייתי מעוניין לדעת מה התרופות להן אני זכאי בגין הטעייה זו?
תודה מראש,
אלי
רכשתי לפני כשנה מגרש מיזם כאשר בחוזה המכירה מול היזם מתועד כי שטח המגרש הנו 514 מ"ר. לאחר חתימת החוזה מול היזם קבלתי אישור על רכישת הקרקע ממנהל מקרקעי ישראל ובאישור זה צוין כי גודל הקרקע בפועל הנו 432 מ"ר. נדהמתי לגלות נתון זה ובעת שבררתי את הסוגיה התברר לי כי מגרשים אלו שווקו בעבר ע"י המועצה בגודל של 432 מ"ר. כעת לאחר הרכישה ולאחר שאני נאלץ לשנות תכניות של אדריכל (תכננתי לבנות 2 יחידות דיור בשטח בנוסף לווילה למגורים) ולאחר שנפגעה כדאיות הקרקע (ירידה באחוזי הבניה) הייתי מעוניין לדעת מה התרופות להן אני זכאי בגין הטעייה זו?
תודה מראש,
אלי
הטעיה בחוזה מכר
עו"ד תומר שזר
מנהל
26/10/13
צריך לבדוק את המקרה יותר לעומק.
באם חתמת על חוזה שמציין גודל מגרש מפורשות וקיבלת מגרש בגודל שונה יש עילה.
אבל המינהל כאן מעורב...
צריך לבדוק את זה יותר לעומק.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום
באם חתמת על חוזה שמציין גודל מגרש מפורשות וקיבלת מגרש בגודל שונה יש עילה.
אבל המינהל כאן מעורב...
צריך לבדוק את זה יותר לעומק.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
גרירת משכנתא עזרה
ירון
24/10/13
שלום רב
רציתי לדעת מדוע בגרירת משכנתא לדירה חדשה הבנק מבקש שאני אשלם למוכר מההון העצמי שלי את גובה המשכנתא שנותרה בתוספת 10%. מה יוצא לבנק מכך שאני מעביר למוכר את כל גובה המשכנתא ומדוע בתוספת 10%? תודה
רציתי לדעת מדוע בגרירת משכנתא לדירה חדשה הבנק מבקש שאני אשלם למוכר מההון העצמי שלי את גובה המשכנתא שנותרה בתוספת 10%. מה יוצא לבנק מכך שאני מעביר למוכר את כל גובה המשכנתא ומדוע בתוספת 10%? תודה
גרירת משכנתא
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
24/10/13
הואיל ובגרירה לא עובר סכום כסף למוכר (הכסף כבר הועבר בעת נטילת ההלוואה) אזי הבנק רוצה להבטיח שבמקרה של ביטול ההסכם והשבת הכספים יתקבלו בידי המוכר לפחות סכום הגרירה בתוספת סכום הפיצוי המוסכם.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטול עיסקה
דביר
24/10/13
רכשתי דירה
תוך התחיבות
לא עמדתי במועדי התשלומים
הודגש כי מועדי התשלומים עוגנו בחוזה כסעיף יסודי
האם בגין כך נוסף לפיצוי מוסכם שהתחייבתי ,
המוכר יכול לבטל העיסקה?
תוך התחיבות
לא עמדתי במועדי התשלומים
הודגש כי מועדי התשלומים עוגנו בחוזה כסעיף יסודי
האם בגין כך נוסף לפיצוי מוסכם שהתחייבתי ,
המוכר יכול לבטל העיסקה?
הפרת הסכם מכר
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
24/10/13
מועדי התשלומים נחשבים לסעיפים מהותיים, שהפרתם מהווה הפרה יסודית. על המוכר לנהוג בהתאם להוראות הדין וההסכם באשר לביטול העסקה.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נסח טאבו מול תשריט בית משותף
מיכל
24/10/13
היי
רכשתי דירה יד שניה ולאחר שהגיע שמאי (לבקשת הבנק לצורך לקיחת משכנתא)
נמצא טעות בין הנסח טאבו ותשריט בית משותף.
בנסח טאבו שחתמתי עליו בחוזה רשום שהדירה היא 90 מטר תת חלקה 1
ובפועל הדירה היא 70 מטר תת חלקה 2.
בחוזה כמובן צורף הנסח טאבו עם 90 מטר.
יש לציין ששילמתי כבר יותר ממחצית הדירה, כולל תשלום לעו"ד ומתווך.
האם אני יכולה לבטל את העסקה?
האם העו"ד לא היה אמור לבדוק את תשריט בית משותף לפני סגירת החוזה? ואם כן האם יש לי עילה לתביעת העו"ד בגין רשלנות? וכנ"ל מול המתווך.
מה הליך שינוי החלקה בטאבו?כמה זמן לוקח?
אודה לתשובתך.
מיכל
רכשתי דירה יד שניה ולאחר שהגיע שמאי (לבקשת הבנק לצורך לקיחת משכנתא)
נמצא טעות בין הנסח טאבו ותשריט בית משותף.
בנסח טאבו שחתמתי עליו בחוזה רשום שהדירה היא 90 מטר תת חלקה 1
ובפועל הדירה היא 70 מטר תת חלקה 2.
בחוזה כמובן צורף הנסח טאבו עם 90 מטר.
יש לציין ששילמתי כבר יותר ממחצית הדירה, כולל תשלום לעו"ד ומתווך.
האם אני יכולה לבטל את העסקה?
האם העו"ד לא היה אמור לבדוק את תשריט בית משותף לפני סגירת החוזה? ואם כן האם יש לי עילה לתביעת העו"ד בגין רשלנות? וכנ"ל מול המתווך.
מה הליך שינוי החלקה בטאבו?כמה זמן לוקח?
אודה לתשובתך.
מיכל
לא הבנתי את הקשר לתשריט בית משותף
עו"ד טל שגן
24/10/13
את אומרת שבחוזה צוינה תת חלקה 1 כממכר, הדירה אותה רכשת. האם לא ראית את שמות המוכרים כבעלים בתת החלקה? לא הבנתי כיצד "בפועל הדירה היא תת חלקה 2" ובלי קשר לגודלה.
אם תבהירי אשמח לחזור ולנסות לסייע.
אם תבהירי אשמח לחזור ולנסות לסייע.
אי התאמה בין נסח הטאבו לתשריט הבית המשותף
עו"ד ציפי רוזנברג
24/10/13
נסח הטאבו אמור להיערך בהתאם לתשריט הבית המשותף. יש לבדוק מהו מקור הטעות. האם מדובר בטעות סופר או בטעות מהותית של מי שטיפל ברישום.
אני נוהגת לראות את מסמכי רישום הבית המשותף בטרם ביצוע העסקה, וחובה לשיטתי לעשות כן בדירות גן/גג/בתים צמודי קרקע.
הליך תיקון מסמכי רישום הבית המשותף יכול לקחת מספר חודשים.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
אני נוהגת לראות את מסמכי רישום הבית המשותף בטרם ביצוע העסקה, וחובה לשיטתי לעשות כן בדירות גן/גג/בתים צמודי קרקע.
הליך תיקון מסמכי רישום הבית המשותף יכול לקחת מספר חודשים.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
שינוי מבני בדירה
דוד
24/10/13
שלום יש לי 2 דירות, צמודות אחת לשנייה, אני רוצה לחבר חדר מאחת הדירות לדירה השניה וליצור דירת 2 חדרים ודירת 4 חדרים,האם צריך אישור מהעירייה בשביל ליצור שינוי מבני כזה? מה ההשלכות של ביצוע השינוי ללא אישור?
איזה עבודות בנייה מחויבות בהיתר בניה?
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
24/10/13
החוק אינו דורש קבלת היתר בניה לשם ביצוע שינוי פנימי בדירה (שינוי שאינו פוגע בחזיתו או במראהו או בשלד של הבניין או ברכוש משותף או בצנרת או ציוד אחר המשרתים גם דירות אחרות, אינו פוגע בזולת ואינו משנה את שטחה של הדירה או את מספרן של יחידות הדיור). לעומת זאת, חלוקה ליחידות חדשות,
דורשת היתר. על השינוי להיות תואם להוראות התב"ע החלה על המקרקעין.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
דורשת היתר. על השינוי להיות תואם להוראות התב"ע החלה על המקרקעין.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מו"מ שבחוסר תום לב
עידן
24/10/13
שלום רב..
הסיפור שלי הוא הסיפור הבא : אני מנסה למכור דירה ואני נמצא במו"מ של מספר שבועות (או אולי חודשים אפילו) עם קונים פוטנציאליים. העורכי דין של שני הצדדים החליפו טיוטות ביניהם, ביצעו כמה מהלכים בירוקרטיים ואתמול העו"ד של הקונים אמר לעו"ד שלי כי בשבוע הבא הם יקבעו על מנת לחתום על הסכם. יש לציין כי המו"מ נמשך הרבה זמן ואני לעומת זאת מעוניין כבר למכור את הדירה כמה שיותר מהר. יש עוד לציין כי לא חתמנו איתם על זכרון דברים ולא התחייבנו לשום דבר.
בינתיים, נכנסו לתמונה עוד זוג קונים פוטנציאליים שמעוניינים לקנות את הדירה. הם השוו את ההצעה להצעה של הזוג הראשון והם מעוניינים במו"מ ענייני ומהיר. אולם, העו"ד שלי טוען כי אי אפשר לקיים שני מו"מ במקביל כי זה יכול להיחשב "מו"מ שלא בתום לב", במיוחד לאחר שהצד השני כבר דיבר איתנו על חתימה. הוא טוען שאפשר להגיד להם שאנחנו יורדים מהעסקה איתם כי קיבלנו הצעה יותר טובה, אבל אם אנחנו מעוניינים ב"כל הקודם זוכה" זה לא אפשרי ואי אפשר להמשיך איתם רגיל, אלא צריך לתת להם מראש דד-ליין וזכות ראשונים, ולהגיד להם שאם עד היום הזה והזה הם לא סוגרים אז אנחנו חופשיים לנהל מו"מ אחר.
ההיגיון שלי אומר לי שאם אנחנו לא מחוייבים לאלו שאנחנו איתם במו"מ ולא חתמנו להם על כלום, אז למה שזה יהיה חוסר תום לב לנהל עוד מו"מ? אם אני מקבל הצעה טובה יותר, או ממישהו שהוא רציני יותר ורוצה סגירה מהירה, למה אני חייב למישהו אחר דין וחשבון?
תודה מראש,
עידן.
הסיפור שלי הוא הסיפור הבא : אני מנסה למכור דירה ואני נמצא במו"מ של מספר שבועות (או אולי חודשים אפילו) עם קונים פוטנציאליים. העורכי דין של שני הצדדים החליפו טיוטות ביניהם, ביצעו כמה מהלכים בירוקרטיים ואתמול העו"ד של הקונים אמר לעו"ד שלי כי בשבוע הבא הם יקבעו על מנת לחתום על הסכם. יש לציין כי המו"מ נמשך הרבה זמן ואני לעומת זאת מעוניין כבר למכור את הדירה כמה שיותר מהר. יש עוד לציין כי לא חתמנו איתם על זכרון דברים ולא התחייבנו לשום דבר.
בינתיים, נכנסו לתמונה עוד זוג קונים פוטנציאליים שמעוניינים לקנות את הדירה. הם השוו את ההצעה להצעה של הזוג הראשון והם מעוניינים במו"מ ענייני ומהיר. אולם, העו"ד שלי טוען כי אי אפשר לקיים שני מו"מ במקביל כי זה יכול להיחשב "מו"מ שלא בתום לב", במיוחד לאחר שהצד השני כבר דיבר איתנו על חתימה. הוא טוען שאפשר להגיד להם שאנחנו יורדים מהעסקה איתם כי קיבלנו הצעה יותר טובה, אבל אם אנחנו מעוניינים ב"כל הקודם זוכה" זה לא אפשרי ואי אפשר להמשיך איתם רגיל, אלא צריך לתת להם מראש דד-ליין וזכות ראשונים, ולהגיד להם שאם עד היום הזה והזה הם לא סוגרים אז אנחנו חופשיים לנהל מו"מ אחר.
ההיגיון שלי אומר לי שאם אנחנו לא מחוייבים לאלו שאנחנו איתם במו"מ ולא חתמנו להם על כלום, אז למה שזה יהיה חוסר תום לב לנהל עוד מו"מ? אם אני מקבל הצעה טובה יותר, או ממישהו שהוא רציני יותר ורוצה סגירה מהירה, למה אני חייב למישהו אחר דין וחשבון?
תודה מראש,
עידן.
ניהול מו"מ עם כמה רוכשים במקביל
עו"ד טל שגן
24/10/13
בשורה התחתונה - עוה"ד שלך צודק.
כדי לקבל תשובה לשאלה המהותית שאתה שואל כדאי ללמוד את חוק החוזים ואת הפסיקה הנוהגת, ואין זו האכסניה הראויה להרחיב בנושא.
כדי לקבל תשובה לשאלה המהותית שאתה שואל כדאי ללמוד את חוק החוזים ואת הפסיקה הנוהגת, ואין זו האכסניה הראויה להרחיב בנושא.
חתימה על מש"ח כחול באמצעות יפוי כח
אדם
24/10/13
האם ניתן לחתום על מש"ח כחול באמצעות יפוי כח? מה המקור המאפשר זאת?
תודה.
תודה.
כשם שלא ניתן לחתום על תצהיר עפ"י יפו"כ,
עו"ד טל שגן
24/10/13
כך לא ניתן לחתום על מש"ח עפ"י יפו"כ.
המש"ח כולל הצהרות אישיות שהם כעין תצהיר.
המש"ח כולל הצהרות אישיות שהם כעין תצהיר.
זכות שביושר – שאלה
N
24/10/13
אנו מייצגים בעלי דירה בתביעה שהוגשה נגד שכניהם הגרים בסמיכות אליהם בבית דו קומתי בגין ליקויי בנייה והפרות בנייה של השכנים.
כעת, בעיצומו של ההליך המשפטי, הדיירים (הנתבעים) מתעתדים למכור את הדירה,
האם ניתן להגיש בקשה לרישום הערת אזהרה על קיומו של הליך משפטי לביהמ"ש ? האם ניתן לנמק צורך זה בקיומה של זכות שביושר, על אף ששזכות זו הוכרה בעיקר בשל קיומן של עסקאות נוגדות ?
תודה מראש לכל העונים..
כעת, בעיצומו של ההליך המשפטי, הדיירים (הנתבעים) מתעתדים למכור את הדירה,
האם ניתן להגיש בקשה לרישום הערת אזהרה על קיומו של הליך משפטי לביהמ"ש ? האם ניתן לנמק צורך זה בקיומה של זכות שביושר, על אף ששזכות זו הוכרה בעיקר בשל קיומן של עסקאות נוגדות ?
תודה מראש לכל העונים..
רישום הערת אזהרה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
24/10/13
החוק בישראל מכיר בחמשה סוגים של זכויות קנייניות, אשר לגביהן ניתן לרשום הערת אזהרה על התחייבות לעשיית עסקה/הימנעות מעשיית עסקה: בעלות, שכירות, משכנתא, זיקת הנאה וזכות קדימה.
הליך משפטי אינו אחד מהם
בהצלחה,
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
הליך משפטי אינו אחד מהם
בהצלחה,
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח – שאלה להבנת חישוב מס השבח –
יוסף
24/10/13
שלום רב,
מכרתי קרקע בשנת 2012 בסך מיליון ש"ח ? חל מס שבח
קניתי את הקרקע בשנת 2005 בסך 600,000 ש"ח,
הוצאתי הוצאות בסך 75,000 ש"ח (ניכויים - מס רכישה, עו"ד, תיווך וכיוצ"ב)
האם מס השבח לכאורה שעלי לשלם למס שבח הינו :
1000000-600000-75000=325000
דהיינו האם השבח לכאורה במקרה זה הינו על סך 325000 ש"ח
תודה רבה
מכרתי קרקע בשנת 2012 בסך מיליון ש"ח ? חל מס שבח
קניתי את הקרקע בשנת 2005 בסך 600,000 ש"ח,
הוצאתי הוצאות בסך 75,000 ש"ח (ניכויים - מס רכישה, עו"ד, תיווך וכיוצ"ב)
האם מס השבח לכאורה שעלי לשלם למס שבח הינו :
1000000-600000-75000=325000
דהיינו האם השבח לכאורה במקרה זה הינו על סך 325000 ש"ח
תודה רבה
חישוב מס שבח
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
24/10/13
באופן כללי, הנוסחה לחישוב הינה:
השבח =שווי מכירה פחות יתרת שווי רכישה (שווי רכישה +ניכויים מותרים)
שבח אינפלציוני= שווי רכישה פחות יתרת שווי רכישה מתואמת. במקרה שלך פטור הואיל ונרכש לאחר ב-31/12/1994.
שבח ריאלי= השבח פחות הסכום האינפלציוני
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
השבח =שווי מכירה פחות יתרת שווי רכישה (שווי רכישה +ניכויים מותרים)
שבח אינפלציוני= שווי רכישה פחות יתרת שווי רכישה מתואמת. במקרה שלך פטור הואיל ונרכש לאחר ב-31/12/1994.
שבח ריאלי= השבח פחות הסכום האינפלציוני
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוקף ומהות הנוהל הנמצא בתוקף בזמן חתימה על ח"ח ובזמן אישור שימוש בקרקע
RONI
24/10/13
רכשתי מגרש - חתמתי על חוזה חכירה מהוון עם המנהל , במועד הרכישה היה קיים נוהל שבו צוין שמותר לי להשתמש בקרקע ביעוד שרשום חוזה החכירה מבלי לשלם כל תשלום נוסף , לאחר מס' שנים הודעתי למנהל כי ברצוני להשתמש בקרקע באחד התכליות שהיו תחת היעוד הרשום בחוזה החכירה (בכפוף לתוכנית המתאר) , כאשר גם במועד הבקשה נוהל זה היה בתוקף. המנהל הציג נוהל אחר(מאוחר יותר) שבו כתוב כי על החוכר לשלם דמי היתר עם כל שינוי של המטרה( כנראה תכלית ) וביקש תשלום עבור דמי היתר וקרא לזה שינוי יעוד . האם במקרה זה עליי לשלם דמי היתר , על אף שהציג נוהל שנוסח שנים אחרי שהגשתי בקשה/ הודעה לבניה ושימוש בקרקע לתכלית שייתה מותרת לי על פי הנוהל שהיה בתוקף.
מוודה על התשובה
מוודה על התשובה
שינוי נוהל מחייבת הוראת מעבר
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
24/10/13
יש לבדוק באם נקבעו הוראות מעבר בנוהל החדש.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
משרד עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
משרד עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום דירה שנרכשה מקבלן בטאבו
לילך
24/10/13
רכשתי דירה לפני תשע שנים מקבלן ורק כעת נרשם הבניין כבית משותף בטאבו. כעת ברצוני לרשום את הדירה בטאבו ללא עו"ד. יש לי חוזה מכר, אישור מס רכישה, נסח טאבו, אישור עירייה. מהם השלבים שעליי לעבור? אילו מסמכים צריך כדי לפנות לקבלן להעברת הבעלות?
תודה רבה
תודה רבה
אחריות להשלמת הרישום היא בידי עו"ד הקבלן.
עו"ד יוסף (יוסי) מאור
24/10/13
לילך היקרה, שלום רב.
ציינת פה כי קנית דירה מקבלן, כי הושלם לאחרונה רישום הבית כבית משותף (לעיתים הדברים מתעכבים מס' שנים לא מבוטל) וכעת את רוצה לפעול לרישום הבית ללא עורך הדין.
למה?!
לידיעתך, אין אפשרות חוקית לפעול לרישום בטאבו (המצריך חתימות, אימותים וכד')מבלי עורך-דין אולם, על-פניו, אין צורך בשכירת עורך-דין נוסף ו/או תשלום.
כבר יש עורך-דין האחראי לעניין רישום הנכס וכבר שילמת לו שכ"ט במסגרת קנייתך את הדירה לפני 9 שנים - הכוונה לעורך-דין הקבלן.
את צריכה לדרוש ממנו (עדיף בכתב) להשלים את הרישום בעקבות רישום הבית ולשלוח לו את כל המסמכים שבידך - מסמכים נוספים שיש בהם צורך מאחריותו להמציא ולדאוג להשלמת הרישום ולעדכנך לאחריו.
בהצלחה.
נ.ב.
- אין תגובתי זאת בפורום נחשבת בייעוץ משפטי לכל דבר ועניין והיא ניתנת כמידע כללי בלבד.
ציינת פה כי קנית דירה מקבלן, כי הושלם לאחרונה רישום הבית כבית משותף (לעיתים הדברים מתעכבים מס' שנים לא מבוטל) וכעת את רוצה לפעול לרישום הבית ללא עורך הדין.
למה?!
לידיעתך, אין אפשרות חוקית לפעול לרישום בטאבו (המצריך חתימות, אימותים וכד')מבלי עורך-דין אולם, על-פניו, אין צורך בשכירת עורך-דין נוסף ו/או תשלום.
כבר יש עורך-דין האחראי לעניין רישום הנכס וכבר שילמת לו שכ"ט במסגרת קנייתך את הדירה לפני 9 שנים - הכוונה לעורך-דין הקבלן.
את צריכה לדרוש ממנו (עדיף בכתב) להשלים את הרישום בעקבות רישום הבית ולשלוח לו את כל המסמכים שבידך - מסמכים נוספים שיש בהם צורך מאחריותו להמציא ולדאוג להשלמת הרישום ולעדכנך לאחריו.
בהצלחה.
נ.ב.
- אין תגובתי זאת בפורום נחשבת בייעוץ משפטי לכל דבר ועניין והיא ניתנת כמידע כללי בלבד.
בטול חוזה מכירה
סימי
23/10/13
האם מכירת דירה מעזבון ולאחר כשנה מנהל העזבון לא הצליח להשיג אישור העברת בעלות מהחברה המשכנת , הרוכשים רוצים לבטל את החוזה ולקבל בחזרה את חלקם . מה מחכה לנו
למעשה אבדנו אמון במנהל העזבון, והאם זה הזמן לסיים איתו את הקשר . שלוש שנים בתפקיד ולא הספיק לסיים לטפל
בעזבון. ,תודה רבה .
למעשה אבדנו אמון במנהל העזבון, והאם זה הזמן לסיים איתו את הקשר . שלוש שנים בתפקיד ולא הספיק לסיים לטפל
בעזבון. ,תודה רבה .
ביטול הסכם מכר
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
24/10/13
אתם חשופים לתביעות מכח הדין והסכם המכר. אני ממליצה להיוועץ עם עו"ד הבקיא בתחום המקרקעין.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
משרד
shi
23/10/13
דירה יחידה שתושכר למשרד בפועל
ללא שיעשה בה שינוי יעוד.
עדיין תהיה פטורה ממס שבח?
ללא שיעשה בה שינוי יעוד.
עדיין תהיה פטורה ממס שבח?
הבהרה לשאלתי
shi
23/10/13
הכוונה בשאלתי
האם כשאמכור אותה היא תהיה פטורה ממס שבח
האם כשאמכור אותה היא תהיה פטורה ממס שבח
פטור ממס שבח לדירה שתושכר למשרד
עו"ד ציפי רוזנברג
23/10/13
הפטור ממס שבח חל על דירת מגורים מזכה.
בהנחה שהייעוד על פי ההיתר למגורים, על הדירה לעמוד, בין היתר, בקריטריונים הבאים:
1. הדירה מיועדת למגורים וכוללת מתקנים חיונים למגורים: מספר חדרים, מטבח, שירותים, מים וחשמל.
2. הדירה שימשה בעיקרה למגורים לפי אחת משתי חלופות: במהלך 4 השנים שלפני המכירה שימשה הדירה למגורים; או, שבמהלך 80% מהתקופה שתחילתה ביום הרכישה ועד ליום המכירה שימשה הדירה למכורים.
לגבי בדיקת התנאים לעניין הזכאות לפטור של דירה יחידה לאחר תיקון 76, יש להיוועץ עם עו"ד מומחה בתחום.
בהצלחה,
עו"ד ציפי רוזנברג
משרד עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
בהנחה שהייעוד על פי ההיתר למגורים, על הדירה לעמוד, בין היתר, בקריטריונים הבאים:
1. הדירה מיועדת למגורים וכוללת מתקנים חיונים למגורים: מספר חדרים, מטבח, שירותים, מים וחשמל.
2. הדירה שימשה בעיקרה למגורים לפי אחת משתי חלופות: במהלך 4 השנים שלפני המכירה שימשה הדירה למגורים; או, שבמהלך 80% מהתקופה שתחילתה ביום הרכישה ועד ליום המכירה שימשה הדירה למכורים.
לגבי בדיקת התנאים לעניין הזכאות לפטור של דירה יחידה לאחר תיקון 76, יש להיוועץ עם עו"ד מומחה בתחום.
בהצלחה,
עו"ד ציפי רוזנברג
משרד עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
מס שבח
משה
23/10/13
קניתי דירה לפני כמה שנים ושילמתי את כל המסים שחלו עליי. המוכר לא שילם מס שבח ונשארתי תקוע כי אני לא יכול להעביר על שמי. בינתיים השומה הגיעה לסכום אסטרונומי ואין סיכוי לגבות מהמוכר כי הוא בינתיים בפשיטת רגל. מה עליי לעשות?
רשלנות עו"ד
אדם
23/10/13
המדובר ברשלנות חמורה של עו"ד שייצג אותך בעסקה דנן,
איני מבין כיצד הועבר מלוא סכום התמורה מבלי לקבל אישור מס שבח !?,
בכל אופו אני ממליץ לפנות לעורך הדין שייצג אותך בעסקה שיספק לך תשובות
איני מבין כיצד הועבר מלוא סכום התמורה מבלי לקבל אישור מס שבח !?,
בכל אופו אני ממליץ לפנות לעורך הדין שייצג אותך בעסקה שיספק לך תשובות
ברר מה היית פריסת התשלומים בהסכם המכר?
עו"ד יוסף (יוסי) מאור
24/10/13
משה היקר, שלום רב.
השלב הראשון שלך צריך להיות
בדיקת הסכם המכר
ובעיקר סעיפי פריסת התשלומים בו
בדגש על התשלום האחרון.
בד"כ בהסכמי מכירת נדל"ן
התשלום האחרון שאתה משלם
לא מועבר לקונה אלא בנאמנות לעורך-הדין שלו
ולצורך מניעת מצבים כאלו וכך יש לך בטוחה.
אם זה המצב כאן
הרי שעלייך לפנות (עדיף בכתב)
לעורך-דין המוכר
ולדרוש השלמת הרישום והתשלום הנ"ל.
במידה וכל הכסף הועבר למוכר
וזהו המצב שאירע -
על פניו, ההסכם איננו ראוי.
במקרה כזה,
האפשרות הפתוחה בפנייך
היא לגשת לעו"ד
המתמחה בתחום דיני המקרקעין
שיבחן את הדברים באופן ספציפי ומדוייק
וייתן ייעוץ פרטני בנוגע לדרכי פעולה.
מהמתואר פה, סביר מאד שיהיה פה
צורך בניהול תביעה לצורך אכיפת ההסכם.
האמור לעיל, כולו או חלקו, ניתן כידע משפטי כללי בלבד - הוא איננו נחשב ולא ייחשב כייעוץ משפטי ואין לייחס לו משמעות כזאת. כל הסתמכות על הדברים, כולם או חלקם, ללא היוועצות בעו"ד באופן פרטני היא על אחריות השואל בלבד.
השלב הראשון שלך צריך להיות
בדיקת הסכם המכר
ובעיקר סעיפי פריסת התשלומים בו
בדגש על התשלום האחרון.
בד"כ בהסכמי מכירת נדל"ן
התשלום האחרון שאתה משלם
לא מועבר לקונה אלא בנאמנות לעורך-הדין שלו
ולצורך מניעת מצבים כאלו וכך יש לך בטוחה.
אם זה המצב כאן
הרי שעלייך לפנות (עדיף בכתב)
לעורך-דין המוכר
ולדרוש השלמת הרישום והתשלום הנ"ל.
במידה וכל הכסף הועבר למוכר
וזהו המצב שאירע -
על פניו, ההסכם איננו ראוי.
במקרה כזה,
האפשרות הפתוחה בפנייך
היא לגשת לעו"ד
המתמחה בתחום דיני המקרקעין
שיבחן את הדברים באופן ספציפי ומדוייק
וייתן ייעוץ פרטני בנוגע לדרכי פעולה.
מהמתואר פה, סביר מאד שיהיה פה
צורך בניהול תביעה לצורך אכיפת ההסכם.
האמור לעיל, כולו או חלקו, ניתן כידע משפטי כללי בלבד - הוא איננו נחשב ולא ייחשב כייעוץ משפטי ואין לייחס לו משמעות כזאת. כל הסתמכות על הדברים, כולם או חלקם, ללא היוועצות בעו"ד באופן פרטני היא על אחריות השואל בלבד.
הפרת חוזה- דחוף ביותר!
פשוט אוהבת
23/10/13
לק"י
שלום לכולם,
חתמנו על חוזה מכירה למכירת הדירה שלנו בצפון הארץ. השוכר שנמצא שם כרגע לא משלם בזמן, נוכל (סליחה על הבוטות), מלכלך על הדירה סתם ותחמן.
החוזה שלנו איתו נגמר ב-10/10 וזהו בערך התאריך שהיינו אמורים לקבל את המשכנתא ולסיים את ענין המכירה.
השוכר, כמובן, לא יצא בזמן. נתנו לו 10 ימים נוספים להתארגנות וב-20 לחודש פנינו אליו שוב. כמובן שחוץ מלהתחיל לארוז חלק מהדברים ולדבר בצורה מלוכלכת הוא לא יצא מהדירה. ביקשנו ממנו שוב לצאת והוא התחיל לדבר בצורה לא יפה בכלל.
היום התקשר אלינו קונה הדירה ואמר שהעו"ד אמר לו להקפיא את עניין המשכנתא עד שהשוכר ייצא מהדירה. אם תוך שבוע זה לא יקרה תתבצע הפרת חוזה.
מכאן לשאלות:
1. מישהו יודע מה הכוונה הפרת חוזה? מה ההשלכות של זה?
2. העברנו לשוכר (שכמובן לא עונה לנו לטלפונים) הודעה ועל פיה הוא חייב להתפנות עד מחר בבוקר ואף שלחנו אליו מישהו.
במידה ולא יתפנה עד מחר, האם זה חוקי להוציא לו את הציוד לבית חב"ד בבעלותו (נמצא תחת הדירה המדוברת) ולהחליף צילינדר לדלת? הפחידו אותנו שזה בעייתי.
3. מה עושים במקרה כזה? אנחנו אובדי עצות...
יש לציין כי הדירה היא רחוקה ועל כן אנחנו משתדלים לחסוך היכן שניתן (מבחינת זמן).
כמו כן, הבנתי שלהוציא לו צו בימ"ש ייקח יותר משבוע ואין לנו זמן לזה. לא מעוניינים להגיע להפרת חוזה.
תודה רבה לכם..
דחוף ממש! תזכו למצוות!!
שלום לכולם,
חתמנו על חוזה מכירה למכירת הדירה שלנו בצפון הארץ. השוכר שנמצא שם כרגע לא משלם בזמן, נוכל (סליחה על הבוטות), מלכלך על הדירה סתם ותחמן.
החוזה שלנו איתו נגמר ב-10/10 וזהו בערך התאריך שהיינו אמורים לקבל את המשכנתא ולסיים את ענין המכירה.
השוכר, כמובן, לא יצא בזמן. נתנו לו 10 ימים נוספים להתארגנות וב-20 לחודש פנינו אליו שוב. כמובן שחוץ מלהתחיל לארוז חלק מהדברים ולדבר בצורה מלוכלכת הוא לא יצא מהדירה. ביקשנו ממנו שוב לצאת והוא התחיל לדבר בצורה לא יפה בכלל.
היום התקשר אלינו קונה הדירה ואמר שהעו"ד אמר לו להקפיא את עניין המשכנתא עד שהשוכר ייצא מהדירה. אם תוך שבוע זה לא יקרה תתבצע הפרת חוזה.
מכאן לשאלות:
1. מישהו יודע מה הכוונה הפרת חוזה? מה ההשלכות של זה?
2. העברנו לשוכר (שכמובן לא עונה לנו לטלפונים) הודעה ועל פיה הוא חייב להתפנות עד מחר בבוקר ואף שלחנו אליו מישהו.
במידה ולא יתפנה עד מחר, האם זה חוקי להוציא לו את הציוד לבית חב"ד בבעלותו (נמצא תחת הדירה המדוברת) ולהחליף צילינדר לדלת? הפחידו אותנו שזה בעייתי.
3. מה עושים במקרה כזה? אנחנו אובדי עצות...
יש לציין כי הדירה היא רחוקה ועל כן אנחנו משתדלים לחסוך היכן שניתן (מבחינת זמן).
כמו כן, הבנתי שלהוציא לו צו בימ"ש ייקח יותר משבוע ואין לנו זמן לזה. לא מעוניינים להגיע להפרת חוזה.
תודה רבה לכם..
דחוף ממש! תזכו למצוות!!
הפרת חוזה ופינוי שוכר
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
23/10/13
מאחר ולא עמדתם במועד למסירת החזקה הקבוע בהסכם המכר, הנכם נמצאים במצב של הפרה של הסכם המכר וניתן לנקוט כנגדכם בכל הסעדים העומדים בחוק ובהסכם לרשות הקונים.
לגבי השוכר, החוק איננו מאפשר לבעל הנכס לעשות שימוש בכח, גם אם השוכר מפר את חוזה השכירות. הדרך לעשות כן, הינה באמצעות הגשת תביעה לפינוי מושכר, הגם שהדבר מצריך טיפול משפטי, הוצאות וזמן. אני ממליצה לפנות לטיפול משפטי של עו"ד הבקיא בתחום המקרקעין.
בהצלחה,
עו"ד ציפי רוזנברג
משרד עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
לגבי השוכר, החוק איננו מאפשר לבעל הנכס לעשות שימוש בכח, גם אם השוכר מפר את חוזה השכירות. הדרך לעשות כן, הינה באמצעות הגשת תביעה לפינוי מושכר, הגם שהדבר מצריך טיפול משפטי, הוצאות וזמן. אני ממליצה לפנות לטיפול משפטי של עו"ד הבקיא בתחום המקרקעין.
בהצלחה,
עו"ד ציפי רוזנברג
משרד עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום דמי מקדמה מס שבח תיקון 70
אלי אגמון
23/10/13
ברצוני לדעת אם אני רוכש קרקע בסך 4000000 ₪ והמוכר רוצה לשלם מס שבח לפי שומה עצמית שהינו בערך 520000 ש"ח.
האם אני יכול להשלים ל- 80,000 ₪ (שזהו תשלום המקדמה של 15%שצריך להעביר למס שבח) ולקבל אישור העברה לטאבו? אודה על תשובתכם בהקדם.
האם אני יכול להשלים ל- 80,000 ₪ (שזהו תשלום המקדמה של 15%שצריך להעביר למס שבח) ולקבל אישור העברה לטאבו? אודה על תשובתכם בהקדם.
תשלום מקדמה במס שבח
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
23/10/13
חובת המקדמה הוארכה עד לסוף שנה זו. דהיינו, לאחר תשלום של 40% מהתמורה, קמה חובה על רוכש זכות במקרקעין לשלם מקדמה לרשות המסים על חשבון מס השבח בו חב המוכר וכנגדה יוכל לקבל אישורי מסים להעברה.
בהצלחה,
עו"ד ציפי רוזנברג
משרד עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
בהצלחה,
עו"ד ציפי רוזנברג
משרד עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ייפוי כח בלתי חוזר
אילת
23/10/13
האם ייפוי כח בלתי חוזר על דירה נרשם בטאבו בדומה להערת אזהרה או נשמר במגירה לעת הצורך, בדומה לצוואה?
יפו"כ לא נרשם בטאבו.
יו"ד
23/10/13
השתלטות שכנים על שטח משותף
לירון
23/10/13
שלום.
יש ברשותי דירה חדשה מקבלן במבנה של 4 דירות(2 דירות בכל קומה). השכנים בדירת הקרקע השתלטו על השטח המשותף מתחת לביתי ותחמו אותו לשימושם האישי. הגשנו תלונה למפקחת כנגד השתלטות זאת. עו"ד של השכנים טוען שמכיוון שהרישום של השטח המשותף נחתם לאחר הבניה הלא חוקית של השכנים (בעוד שהמודד לא התייחס לבנייה זו אלא נשאר נאמן למקור כאילו הבניה לא התרחשה) אזי הרישדום של השטח המשותף לא תקף.
כיצד אני יכולה לתקוף טוענה זו?
יש ברשותי דירה חדשה מקבלן במבנה של 4 דירות(2 דירות בכל קומה). השכנים בדירת הקרקע השתלטו על השטח המשותף מתחת לביתי ותחמו אותו לשימושם האישי. הגשנו תלונה למפקחת כנגד השתלטות זאת. עו"ד של השכנים טוען שמכיוון שהרישום של השטח המשותף נחתם לאחר הבניה הלא חוקית של השכנים (בעוד שהמודד לא התייחס לבנייה זו אלא נשאר נאמן למקור כאילו הבניה לא התרחשה) אזי הרישדום של השטח המשותף לא תקף.
כיצד אני יכולה לתקוף טוענה זו?
השתלטות שכנים על שטח משותף
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
23/10/13
באם נרשם הבית המשותף והשטח נשוא ההשתלטות נרשם כרכוש משותף, אזי מדובר בהשתלטות על רכוש משותף.
בהצלחה,
עו"ד ציפי רוזנברג
משרד עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
בהצלחה,
עו"ד ציפי רוזנברג
משרד עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעיה דחופה
צריכה עזרה דחוף
23/10/13
ההורים שלי התגרשו לפני שנים והבית שלהם היה רשום על שם שניהם בטאבו... סבא שלי קנה את החלק של אבא שלי אחרי הגירושין בשביל אמא שלי... אבל בטאבו עדיין רשום את השמות של שניהם... על אבא שלי יש עיקולים ובגלל שבטאבו רשום על השם של שני ההורים רוצים לעכל לנו את הבית למרות שכבר נקנה ממנו החלק בעבר... מה אפשר לעשות? איך מבטלים את השם שלו בטאבו כדי להימנע מצווי העיקול?
רישום זכויות בטאבו
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
23/10/13
באם רכישת החלק של האם נערכה בכתב ודווחה כדין, יש להשלים את רישום הזכויות על שם האם.
בהצלחה,
עו"ד ציפי רוזנברג
משרד עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן
בהצלחה,
עו"ד ציפי רוזנברג
משרד עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
