פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
תשלום ועד בית בבנין משותף עם מעלית
עידית ג
12/07/14
שלום
אני גרה עם משפחתי בבנין משותף בחיפה שנבנה בשנות השמונים עם מעלית
אנחנו גרים בקומה ראשונה בשכירות ולא משתמשים במעלית בכלל!!! ועד הבית גובה מחיר מופרז עקב המעלית האם יש חוק שמגן עלי ושיכול לגרום לי לשלם פחות ועד בית?
אני גרה עם משפחתי בבנין משותף בחיפה שנבנה בשנות השמונים עם מעלית
אנחנו גרים בקומה ראשונה בשכירות ולא משתמשים במעלית בכלל!!! ועד הבית גובה מחיר מופרז עקב המעלית האם יש חוק שמגן עלי ושיכול לגרום לי לשלם פחות ועד בית?
תשלום ועד בית בבנין משותף עם מעלית
עו"ד ענת קציר
מנהלת
15/07/14
עידית שלום,
החוק הוא כי דיירי קומת הקרקע לא ישתתפו בהוצאת התקנת המעלית אולם כל הדיירים ישתתפו בהוצאות אחזקת המעלית.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
החוק הוא כי דיירי קומת הקרקע לא ישתתפו בהוצאת התקנת המעלית אולם כל הדיירים ישתתפו בהוצאות אחזקת המעלית.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בית משותף אכיפת החלטת מפקחת מקרקעין
צבי חיימוביץ
12/07/14
אני גר בבית משותף 7 דיירים שהדיירים התנגדו לשיפוץ ניתנה החלטה על ידי המפקחת לבצע השיפוץ במאי לפני שנה נבחר מפקח שולם לו כסף נלקחו כסף מקבלן והוחלט על ביצוע אחד הדיירים דרש להןריד קירות שהמפקח התנגד שעה שבקש כי ימציאו אישור מעירייה אותו דייר פיצץ את הכל וגם טען כי לא יבוצע שיפוץ עם קבלן ערבי ולאחר שהסכמנו העלה דרישה כי יביאו קבלן רשום כל יתר הצעות עומדים על כפל מחיר מה הליך האכיפה ואיך הוא נקרא ובאיזה בית משפט עלי להגיש אותו שלום מחוזי ואיזה הליך זה אעיפה וביחוד האפליה מןל עאבי ישראלי
בוצאה לפועל של החלטת מפקח על המקרקעין
עו"ד משה אלפסי
12/07/14
שלום רב, החלטת מפקח על המקרקעין הינה החלטה שיפוטית שניתנה על ידי גוף שיפוטי ולכן הדרך לבצע החלטה/פסק דין של המפקח הימה פתיחת בקשה לביצוע פסק דין בלשכת ההוצאה לפועל
בברכה
משה אלפסי,עורך דין ונוטריון
מנהל הפורום
בברכה
משה אלפסי,עורך דין ונוטריון
מנהל הפורום
סירוב לטפל בעיסות נדל״ן על אף אפוסטיל חתום מחו״ל
ז׳נה זמיר
11/07/14
אנחנו לפני חתימה על עיסקת מכירת נכס. עו״ד של הקונים מסרב לנהל את העיסקה משום שניתן אפוסטיל בלבד (לא היתה חתימה במעמד שגרירות ישראל בחו״ל כי זה כרוך בטיסה ועלויות). האם יש הצדקה להפחית מכוחו של אפוסטיל לעומת חתימה בשגרירות? למיטב ידיעתי ישראל חתומה באמנת האג ולא צריכה להיות סיבה משפטית להפחית מערכו של אפוסטיל למיופה כח. אנחנו גרים בחו״ל, כמוכרים.
יש ועוד איך.
אחד
12/07/14
צריך קונסוליארי. יש מניעה לעשות כן?
יפוי כח, אפוסטיל ומה שביניהם
עו"ד משה אלפסי
12/07/14
שלום ז'נה
ראשית לא ציינת באיזו מדינה אתם נמצאים,יש לכך חשיבות כיון שלא כל מדינות העולם חתומות על אמנת האג משנת 1965 ואז במקרה עזה יש צורך לקבל אישור משרד החוץ של אותה מדינה.
לגופו של עניין ברגע שניצבתם בפני נוטריון וחתמתם על יפוי כח בלתי חוזר בו מוסמכים באי כוחכם לבצע את העיסקה ויפוי הכח עם אימות החתימה הנוטריוני אושר באופוסטיל, זה אמור להספיק לשם ביצוע עיסקה במקרקעין, משרדי עשה זאת בעבר ויפוי הכח אושר בטאבו ללא גל קושי.
בברכה
משה אלפסי,עורך דין ונוטריון
מנהל פורום מקרקעין ויו"ר ועדת נוטריונים בלשכת עורכי הדין בישראל מחוז תל אביב
ראשית לא ציינת באיזו מדינה אתם נמצאים,יש לכך חשיבות כיון שלא כל מדינות העולם חתומות על אמנת האג משנת 1965 ואז במקרה עזה יש צורך לקבל אישור משרד החוץ של אותה מדינה.
לגופו של עניין ברגע שניצבתם בפני נוטריון וחתמתם על יפוי כח בלתי חוזר בו מוסמכים באי כוחכם לבצע את העיסקה ויפוי הכח עם אימות החתימה הנוטריוני אושר באופוסטיל, זה אמור להספיק לשם ביצוע עיסקה במקרקעין, משרדי עשה זאת בעבר ויפוי הכח אושר בטאבו ללא גל קושי.
בברכה
משה אלפסי,עורך דין ונוטריון
מנהל פורום מקרקעין ויו"ר ועדת נוטריונים בלשכת עורכי הדין בישראל מחוז תל אביב
מכירת דירה בקומה אחרונה
איגור
11/07/14
שלום רב,
אני נמצא לפני חתימה על הסכם מכירת דירה. הדירה נמצאת בקומה אחרונה ובזמנו שקניתי את הדירה היו נזילות בתקרה. לפני כ-5 שנים בוצע טיפול/תיקון בגג (קיימות קבלות על תשלום עבור התיקון).
הקונה שאלה, האם היו נזילות בעבר?
עניתי שכן, אך תוקנו לפני כמה שנים.
האם יש צורך להזכיר את הנושא בחוזה?
האם היא יכולה לתבוע במקרה ובחורף יהיו נזילות?
תודה מראש
אני נמצא לפני חתימה על הסכם מכירת דירה. הדירה נמצאת בקומה אחרונה ובזמנו שקניתי את הדירה היו נזילות בתקרה. לפני כ-5 שנים בוצע טיפול/תיקון בגג (קיימות קבלות על תשלום עבור התיקון).
הקונה שאלה, האם היו נזילות בעבר?
עניתי שכן, אך תוקנו לפני כמה שנים.
האם יש צורך להזכיר את הנושא בחוזה?
האם היא יכולה לתבוע במקרה ובחורף יהיו נזילות?
תודה מראש
חובת גילוי מירבי על המוכר
עו"ד משה אלפסי
12/07/14
בעבר הרחןק היה נהוג אצלנו הכלל "היזהר הקונה" קרי הקונה חייב לבצע את כל הבדיקות ועל אחריותו, נשיטה השתנתה לחלוטין וכיום חייב מןכר של נכס חובת גילוי מירבית ולכן מומלץ למסור לקונה את כל הפרטים על הנזילה איך תוקנה ומתי ולציין זאת בהסכם,כך תימנע מאי נעימות בהמשך ולגבי הסוגיה שמטרידה אותך כמוכר שאם תספר לו הוא עלול להתחרט-עדיף שיתחרט ויבוא קונה אחר במקומו
בברכה
משה אלפסי,עורך דין ונוטריון
מנהל פורום מקרקעין
בברכה
משה אלפסי,עורך דין ונוטריון
מנהל פורום מקרקעין
מימוש אופציית הארכת שכירות
תומר.ב
11/07/14
שלום
כיום אני שוכר דירה חתמנו על חוזה מתאריך 1/1/14 עד 1/1/15 , במהלך השכירות בעל הדירה מכר את הדירה (חשוב לציין שידעתי מראש על כוונת מכירת הדירה)
בעל הדירה החדש אמר לנו שבתום תקופת השכירות הוא מעוניין להיכנס לדירה , בתגובה אמרתי לו שלפי החוזה שכירות יש לנו אופציה להאריך את תקופת השכירות להלן 2 הסעיפים מהחוזה שעוסקים בעניין.
1. "העברת החוזה ע"י המשכירה -
המשכיר רשאי למכור את זכויותיו במושכר לאחר וכן להעביר את החוזה,כולו או מקצתו, לכל מי שימצא לנכון ומבלי שיזדקק להסכמת השוכר להעברה, ובלבד שהעברה כזו לא תפגע בזכיות השוכר עפ"י חוזה זה , המשכיר יודיע לשוכר על העברת הזכויות."
2. "אופציה-
אם במשך תקופת השכירות השוכר יעמוד בכל חיוביו כלפי המשכיר, תהיה לשוכר האופציה להאריך את תקופת השכירות ב- 12 חודשים נוספים (עד ליום 1/1/16) וזאת ע"י משלוח הודעה בכתב למשכירה לפחות 60 יום לפני תום תקופת השכירות, להודעה יצורפו 12 שיקים שמועדי פרעונם יהיו כמועדי תשלום השכירות עפ"י חוזה זה
כל תני השכירות שלפי חוזה זה (למעט סעיף זה) יחולו גם בתקופת האופציה."
רציתי לשאול האם אני יכול להאריך את השכירות גם ללא רשות בעל הדירה החדש ?
לדעתי כל רעיון האופציה הוא אם השוכר(אני) רוצה להאריך את השכירות אני יכול גם אם הבעל דירה לא רוצה , כי אם לא מה כל עניין האופציה הזה בכלל ?
תודה רבה
כיום אני שוכר דירה חתמנו על חוזה מתאריך 1/1/14 עד 1/1/15 , במהלך השכירות בעל הדירה מכר את הדירה (חשוב לציין שידעתי מראש על כוונת מכירת הדירה)
בעל הדירה החדש אמר לנו שבתום תקופת השכירות הוא מעוניין להיכנס לדירה , בתגובה אמרתי לו שלפי החוזה שכירות יש לנו אופציה להאריך את תקופת השכירות להלן 2 הסעיפים מהחוזה שעוסקים בעניין.
1. "העברת החוזה ע"י המשכירה -
המשכיר רשאי למכור את זכויותיו במושכר לאחר וכן להעביר את החוזה,כולו או מקצתו, לכל מי שימצא לנכון ומבלי שיזדקק להסכמת השוכר להעברה, ובלבד שהעברה כזו לא תפגע בזכיות השוכר עפ"י חוזה זה , המשכיר יודיע לשוכר על העברת הזכויות."
2. "אופציה-
אם במשך תקופת השכירות השוכר יעמוד בכל חיוביו כלפי המשכיר, תהיה לשוכר האופציה להאריך את תקופת השכירות ב- 12 חודשים נוספים (עד ליום 1/1/16) וזאת ע"י משלוח הודעה בכתב למשכירה לפחות 60 יום לפני תום תקופת השכירות, להודעה יצורפו 12 שיקים שמועדי פרעונם יהיו כמועדי תשלום השכירות עפ"י חוזה זה
כל תני השכירות שלפי חוזה זה (למעט סעיף זה) יחולו גם בתקופת האופציה."
רציתי לשאול האם אני יכול להאריך את השכירות גם ללא רשות בעל הדירה החדש ?
לדעתי כל רעיון האופציה הוא אם השוכר(אני) רוצה להאריך את השכירות אני יכול גם אם הבעל דירה לא רוצה , כי אם לא מה כל עניין האופציה הזה בכלל ?
תודה רבה
מימוש אופציה
עו"ד משה אלפסי
11/07/14
האופציה כפי שעולה מהעיף המצוטט בשאלה הינה של השוכר ולא של המשכיר לכן על השוכר להודיע בכתב תוך המועד הקבוע לכך בהסכם למשכיר
בברכה
משה אלפסי,עורך דין ונוטריון
מנהל הפורום
בברכה
משה אלפסי,עורך דין ונוטריון
מנהל הפורום
הסכם שיתוף-דחוף
אור
11/07/14
אימי בעלת בית פרטי ישן על עמודים במשך השנים בנתה דירה נוספת על הגג וכן וסגרה את קומת העמודים. הבית יושב על חצי דונם מתוך חלקה של דונם שבחצי הדונם השני בנוי בניין. לעולם לא נעשתה חלוקה כל שהיא בחלקה וכעת השכנים דורשים לעשות פירוק מקרקעין בעזרת הסכם שיתוף כשהדירות שברשות אימי רשומות כחלק מכלל הבניין המשותף. מהי הדרך המומלצת לפירוק מקרקעין במקרה זה? תודה
הסכם שיתוף במקרקעין
עו"ד משה אלפסי
11/07/14
שלום
התשובה נמצאת בגוף השאלה
התשובה נמצאת בגוף השאלה
ביאור הערה בנסח טאבו
מיכל ג.
11/07/14
שלום רב,
מה המשמעות של הערה בנסח טאבו בנוסח הבא:
"עמידר החברה הלאומית (XXXX..)
הערות: בדבר הימנעות מלעשות עסקה עד ליום 30.6.15)"
מדובר באדם פרטי שמופיע כחוכר בנסח.
אודה לעזרה
מה המשמעות של הערה בנסח טאבו בנוסח הבא:
"עמידר החברה הלאומית (XXXX..)
הערות: בדבר הימנעות מלעשות עסקה עד ליום 30.6.15)"
מדובר באדם פרטי שמופיע כחוכר בנסח.
אודה לעזרה
הערת אזהרה לטובת חברה משכנת
עו"ד משה אלפסי
11/07/14
כשאדם רוכש דירה מכח היותו דייר בדירת הדיור הציבורי, כחלק מהמגבלות החלות על הרוכש קיימת מגבלה של אי מכירת הדירה הנרכשת לאחר לתקופה של 5 שנים ולכן עד לאחר המועד הנקוב בהערה אין אפשרות לחתום על הסכם מכר הדירה
בברכה
משה אלפסי,עורך דין ונוטריון
מנהל פורום מקרקעין
בברכה
משה אלפסי,עורך דין ונוטריון
מנהל פורום מקרקעין
דירה בבעלות קטין
מיכאל
10/07/14
האם יש אפשרות להורה לרכוש דירה ולרושם הדירה על שם צאצאיו הקטינים? האם יש צורך באפוטרופוס ?
יש כבר. זהו ההורה. האפוטרופוס הטבעי.
אחד
12/07/14
מה שכן, צריך לקבל את אישור בית משפט לענייני משפחה.
בבקשה עזרה
דנית בר לב
10/07/14
קניתי דירה מקבלן שנקלע לחובות ועזב את הארץ, אני רשמתי הערת אזהרה בטאבו(ראשונה בזמן) לפי הנסח טאבו- לאחר מכן רשויות המס(רכישה ושבח) רשמו הערת אזהרה מאוחרת על הנכס וטענו כי לפי פקודת המיסים ההערה המאוחרת שלהם גוברת על ההערה הראשונה בזמן שלי ומשום כך אני לא יכולה למחוק את ההערה שלהם, למותר לציין שעד עצם היום הזה לא שילמתי את החוב לרשויות המס מאחר והוא גבוה מאוד אבל יוצא שאני צריכה לשלם את החוב של הקבלן הדבר הרי אבסורד, אודה לקבלת עזרה בענייני על דרכי פעולה אפשריים, בתודה מראש
קבלן שפשט רגל
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
10/07/14
אני מניחה שכמוך ישנם עוד רוכשים. ממליצה שתתאחדו כולכם ותבנו לעו"ד לקבלת ייעוץ משפטי.
בהצלחה
ציפי רוזנברג, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
בהצלחה
ציפי רוזנברג, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכרון דברים
שירי
10/07/14
הוריי חתמו השבוע על זכרון דברים למכירת דירה. שאלותיי הן:1. הוסכם על הסדר תשלומים שהחלק הקטן של הסכום יהיה בהתחלה - כלומר עם חתימה על החוזה ועוד חלק אחרי חודש. כשהחלק הארי של הסכום יהיה עם קבלת מפתח.זאת בטענה שלוקח המשכנתא אמר שיקבל אותה רק עם קבלת המפתח - נשמע לי תירוץ הזוי. האם זה מהווה בעיה משמעותית כשהמוכר מעוניין לקנות את דירתו הבאה? והאם אפשר לשנות את ההסכם הזה בחוזה בפועל?
2. רק אבי חתם על ההסכם, אמי לא, כשאחד הצדדים רק חתם על ההסכם, האם זה עדיין תופס?
2. רק אבי חתם על ההסכם, אמי לא, כשאחד הצדדים רק חתם על ההסכם, האם זה עדיין תופס?
זכרון דברים
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
10/07/14
זכרון דברים ככל שעונה על דרישת המסוימות ודרישת גמירות הדעת, מהווה חוזה תקף לכל דבר. גם אמך היתה צריכה לחתום על זכרון הדברים. מציעה להיוועץ עם עורך דין. יש לבדוק את תנאי התשלום ולשמור על זכויותיכם בכל הליך המו"מ עד לחתימת חוזה מכר מחייב שיכלול את כל ההגנות האפשריות.
בהצלחה
ציפי רוזנברג, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
בהצלחה
ציפי רוזנברג, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערת אזהרה עוברת בירושה ?
אני
09/07/14
האם הערת אזהרה עוברת בירושה ?
הערת אזהרה שאומרת שאף עסקה לא יכולה להתבצע בנכס (מכירה וכו') ללא רשות אדם מסויים
תודה רבה
הערת אזהרה שאומרת שאף עסקה לא יכולה להתבצע בנכס (מכירה וכו') ללא רשות אדם מסויים
תודה רבה
הערת אזהרה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
10/07/14
שלום רב,
יש לבחון את מהות ההערה ומה נרשם בתנאי ההערה. האם נחתם יפוי כח בלתי חוזר.
בהצלחה
ציפי רוזנברג, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
יש לבחון את מהות ההערה ומה נרשם בתנאי ההערה. האם נחתם יפוי כח בלתי חוזר.
בהצלחה
ציפי רוזנברג, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטול חוזה דירה מקבלן
טלי
09/07/14
שלום רב. רכשתי דירה מקבלן וכעת הוא הבניין בתהליל בניה אך טרם הגיעו לקומה שלי. הקבלן פנה אליי והציג שינויים בתשריט הדירה שמהווים כ 3.09% בתוך הדירה ושינוי משמעותי מאוד במרפסת של כ 80% . לאור שינויים אלו אני מעוניינת לבטל את החוזה. שילמתי סכום בזמן הסכם זכרון הדברים. ( "דמי הרשמה"). חשוב לי לציין שכאשר חתמנו על הסכם המכר חתמנו גם על תשריט הדירה המקורי- שכעת כעבור חצי שנה השתנה באופן משמעותי. אשמח לדעת:1. מהי הדרך הבטוחה ביותר לצאת מהחוזה?2. האם כספו של העו"ד מצד הקבלן יוחזר אליי? 3. נכון לעכשיו רשומה על שמי הערת אזהרה , האם היא תבוטל? ואיך מתבצע תהליך זה?4. חוק 0% מע"מ, נכון לדרישות החוק- אני עומדת בהם, אך האם אני אוכל להיות בטוחה כי לא נרשמתי כמי שרכשה דירה ראשונה ?אודה לך על עזרתך,טלי
ביטל חוזה קבלן
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
10/07/14
יש לבחון את השאלות גם לאור הוראות הסכם המכר. ממליצה לקבל ייעוץ משפטי פרטני.
בהצלחה
ציפי רוזנברג, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
בהצלחה
ציפי רוזנברג, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה ברישום מקרקעין
מני
09/07/14
שלום,
אני עו"ד. הלכתי לטאבו להעביר נכס שנמכר עוד ב-2012. החזירו לי בטענה שאין אישור עירייה. המצאתי אישור עירייה שהיה בתיק ממילא עד סוף 2013. עתה התיק חזר, בטענה שאישור העירייה לא בתוקף, ומבקשים ממני גם אגרת החזר.
שאלתי האם נהגו כדין, שהרי אני לא צריך לשלם מיסים עד סוף 2014, שכן מדובר בדירה שנמכרת ב-2012, ולמה לא יסתפקו במיסי העירייה ששילמתי עד סוף 2013?
תודה על תשובתכם.
אני עו"ד. הלכתי לטאבו להעביר נכס שנמכר עוד ב-2012. החזירו לי בטענה שאין אישור עירייה. המצאתי אישור עירייה שהיה בתיק ממילא עד סוף 2013. עתה התיק חזר, בטענה שאישור העירייה לא בתוקף, ומבקשים ממני גם אגרת החזר.
שאלתי האם נהגו כדין, שהרי אני לא צריך לשלם מיסים עד סוף 2014, שכן מדובר בדירה שנמכרת ב-2012, ולמה לא יסתפקו במיסי העירייה ששילמתי עד סוף 2013?
תודה על תשובתכם.
רישום דירה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
10/07/14
אישור העירייה צריך להיות בתוקף במועד ביצוע ההעברה. יש לערוך התחשבנות בין המוכר לקונה.
בהצלחה
ציפי רוזנברג, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
בהצלחה
ציפי רוזנברג, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה שכירות
נופר
09/07/14
שלום,
בעלת הדירה שאותה אני מעוניינת להשכיר אמרה שהיא רוצה שאת הסכם השכירות נעשה דרך עו"ד. האם במקרה זה מקובל להתחלק בשכר טרחת עו"ד חצי חצי או שבעלת הדירה אמורה לשלם את מלוא הסכום? היא לא אמרה איך יתחלק השכר לעו"ד אם בכלל ואני לא שאלתי. שאלה נוספת - אילו סעיפים כדאי לי לבקש להכניס לחוזה כדי להגן על זכויותיי? תודה!
בעלת הדירה שאותה אני מעוניינת להשכיר אמרה שהיא רוצה שאת הסכם השכירות נעשה דרך עו"ד. האם במקרה זה מקובל להתחלק בשכר טרחת עו"ד חצי חצי או שבעלת הדירה אמורה לשלם את מלוא הסכום? היא לא אמרה איך יתחלק השכר לעו"ד אם בכלל ואני לא שאלתי. שאלה נוספת - אילו סעיפים כדאי לי לבקש להכניס לחוזה כדי להגן על זכויותיי? תודה!
חוזה שכירות
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
10/07/14
נופר שלום
ההמלצה שלי להיות מיוצגת על ידי עו"ד מטעמך שיבחן את מהות הזכויות, מיהות הבעלים, זיהוי הדירה, סעיפים חשובים שיש להכניס ועוד.
בהצלחה
ציפי רוזנברג, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
ההמלצה שלי להיות מיוצגת על ידי עו"ד מטעמך שיבחן את מהות הזכויות, מיהות הבעלים, זיהוי הדירה, סעיפים חשובים שיש להכניס ועוד.
בהצלחה
ציפי רוזנברג, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הכנת שטרי מכר-דחוף החוזה אמור להחתם ומתעכב בגלל זה
אסי
09/07/14
על מי חלה חובת הכנת שטרי המכר? בשל התנהלות לקויה של עו"ד של הקונים לאורך כל הדרך, עוה"ד שלי רוצה שהם יכינו את שטרי המכר והעו"ד טוען שלא יודע איך מכינים והחובה חלה על המוכרים. מי צודק?
שטרי מכר
אדם
09/07/14
הכנת שטרי המכר מתבצעת, לרוב, על ידי ב"כ המוכרים ומועברת לאחר תשלום מלוא התמורה לקונים לצורך ביצוע העברת הזכויות.
כך או אחרת אני מניח שיש בידי ב"כ הקונים יפוי כוח ב"ח ועל כן הוא יכול לחתום בשם הצדדים על שטרי המכר.
כך או אחרת אני מניח שיש בידי ב"כ הקונים יפוי כוח ב"ח ועל כן הוא יכול לחתום בשם הצדדים על שטרי המכר.
חוזה שכירות עם ערב יחיד
דוד
09/07/14
שלום,
יש לי דירה בעלת 4 חדרים אותה אני משכיר. כעת ישנה שוכרת שמעוניינת עם בעלה והילדה לשכור את הדירה. מבחינת הערבים יש להם רק ערבה אחת וזו האם. השאלה היא אם לאם יכולות לעמוד ההגנות בחוק כערבה יחידה? ואם יש לנסח סעיף מיוחד כשמדובר בערב יחיד לאור הסיכונים.
הבטחון הנוסף שאני מבקש היא שיק ע"ס 20K ש"ח.
תודה.
יש לי דירה בעלת 4 חדרים אותה אני משכיר. כעת ישנה שוכרת שמעוניינת עם בעלה והילדה לשכור את הדירה. מבחינת הערבים יש להם רק ערבה אחת וזו האם. השאלה היא אם לאם יכולות לעמוד ההגנות בחוק כערבה יחידה? ואם יש לנסח סעיף מיוחד כשמדובר בערב יחיד לאור הסיכונים.
הבטחון הנוסף שאני מבקש היא שיק ע"ס 20K ש"ח.
תודה.
חוזה שכירות עם ערב יחיד
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
09/07/14
שלום רב
יש לבחון את העניין לאור הוראות הסכם השכירות וחוק הערבות.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
יש לבחון את העניין לאור הוראות הסכם השכירות וחוק הערבות.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קרקע הצמודה לדירה
שירה
09/07/14
שלום
לדירה שברשותי יש הצמדות בטאבו, אחת ההצמדות היא קרקע בגודל 18 מ"ר. הדירה בקומה ראשונה וסמוך לקרקע המוצמדת יש מדרגות (המוצמדות אף הן לדירה) המובילות לדירה.
השאלה היא איזה שימוש מותר לעשות באותה קרקע, האם מותר לגדור אותה? לבנות בה חדר? להציב בה לדוגמא נדנדה?
או שבעצם לעירייה ורק לה יש זכות להחליט בעניין?
תודה רבה
לדירה שברשותי יש הצמדות בטאבו, אחת ההצמדות היא קרקע בגודל 18 מ"ר. הדירה בקומה ראשונה וסמוך לקרקע המוצמדת יש מדרגות (המוצמדות אף הן לדירה) המובילות לדירה.
השאלה היא איזה שימוש מותר לעשות באותה קרקע, האם מותר לגדור אותה? לבנות בה חדר? להציב בה לדוגמא נדנדה?
או שבעצם לעירייה ורק לה יש זכות להחליט בעניין?
תודה רבה
שימוש בדירה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
09/07/14
שלום רב,
יש לפעול על פי הוראות הרשות מבחינה תכנונית והוראות תקנון הבית המשותף מבחינה משפטית.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
יש לפעול על פי הוראות הרשות מבחינה תכנונית והוראות תקנון הבית המשותף מבחינה משפטית.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ירושה בחול – מותנית
מתעניין
09/07/14
שלום,
אם סבים בחו"ל מעבירים את דירתם שבחו"ל על שם שלי (עושים את הפרוצדורה שם), אך הדבר מותנה בכך שימשיכו להתגורר בדירה כל עוד הם חיים (מבלי לשלם לי שכירות כמובן), האם עלי לשלם מיסים כלשהם בארץ?
תודה על תשובתכם.
אם סבים בחו"ל מעבירים את דירתם שבחו"ל על שם שלי (עושים את הפרוצדורה שם), אך הדבר מותנה בכך שימשיכו להתגורר בדירה כל עוד הם חיים (מבלי לשלם לי שכירות כמובן), האם עלי לשלם מיסים כלשהם בארץ?
תודה על תשובתכם.
מיסים בחו"ל
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
09/07/14
שלום רב,
ממליצה להתייעץ בפורום מיסים.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
ממליצה להתייעץ בפורום מיסים.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מהי נוסחת חישוב מס שבח במכירת דירה ?
דני
09/07/14
א.הדירה נקנתה לפני 30 שנה,בתחילת-1984בכ-100,000 דולר .
ב.ערכה כיום כ-2 מיליון ש'
ג.מכרתי דירה אחרת לפני 6 שנים ,בכ-400,000ש'
ד.יש לי כיום דירה נוספת שאני גר בה.
מהי נוסחת החישוב,ומהו חישוב ליניארי ?
ב.ערכה כיום כ-2 מיליון ש'
ג.מכרתי דירה אחרת לפני 6 שנים ,בכ-400,000ש'
ד.יש לי כיום דירה נוספת שאני גר בה.
מהי נוסחת החישוב,ומהו חישוב ליניארי ?
חישוב מס שבח
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
09/07/14
דני שלום,
יש לקבל ייעוץ משפטי פרטני.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
יש לקבל ייעוץ משפטי פרטני.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח עמותה- ירושה
אלי
09/07/14
עמותה שאינה מלכ"ר קבלה דירה בירושה, מאדם על שמו הוקמה העמותה ולזכרו.
בדירה לא נעשה שימוש לצרכי העמותה.
האם יש חבות במס שבח בעת מכירתה?
איך יחושב המיסוי מסכום ערך הדירה בעת קבלת הירושה או מיום קניית הדירה ע"י המוריש?
בדירה לא נעשה שימוש לצרכי העמותה.
האם יש חבות במס שבח בעת מכירתה?
איך יחושב המיסוי מסכום ערך הדירה בעת קבלת הירושה או מיום קניית הדירה ע"י המוריש?
מיסוי עמותה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
09/07/14
אלי שלום
ממליצה להתייעץ בפורום מיסים.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
ממליצה להתייעץ בפורום מיסים.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קניית אי
אופיר
09/07/14
שלום,
קראתי באינטרנט את כתבה שבה נאמר כי מוכרים אי באיטליה ששמו קלסאציו בשני מיליון שקל.
רציתי לשאול האם לדעת עורכי הדין קניה כזו היא בטוחה?
נניח ויש לי את הכסף ואני מעוניין לקנות האי כאי נופש מי מבטיח לי שהשטח לא יתמלא בפולשים וכו'? מי הסמכות באיים באיטליה?
תודה מראש
קראתי באינטרנט את כתבה שבה נאמר כי מוכרים אי באיטליה ששמו קלסאציו בשני מיליון שקל.
רציתי לשאול האם לדעת עורכי הדין קניה כזו היא בטוחה?
נניח ויש לי את הכסף ואני מעוניין לקנות האי כאי נופש מי מבטיח לי שהשטח לא יתמלא בפולשים וכו'? מי הסמכות באיים באיטליה?
תודה מראש
יש לשאול את ממשלת איטליה
אופיר
09/07/14
מיסים בקנייה ורכישת דירה?
חיים
08/07/14
היי אשמח לעזרתכם!
1. יש לי דירה שירשתי, ואני מעוניין למכור-האם עליה יש מס כלשהו? (לא מכרתי אף דירה ב20 שנה האחרונות)
2. בתמורה מהמכירה הנ"ל אני מעוניין לקנות דירה חדשה מפרויקט. במצב דברים כזה לאחר הקנייה של הדירה החדשה אני אהיה הבעלים של 2 דירות. הראשונה היא דירה שנקנתה לפני למעלה מ20 שנים והשנייה כאמור הדירה שנרכשה בעבור התמורה ממכירת הדירה שירשתי.
האם על פעולת הקנייה הנ"ל יש מס כלשהו? (בגלל שמדובר בדירה שנייה, קנייה לאחר מכירת דירה וכו')
תודה!
1. יש לי דירה שירשתי, ואני מעוניין למכור-האם עליה יש מס כלשהו? (לא מכרתי אף דירה ב20 שנה האחרונות)
2. בתמורה מהמכירה הנ"ל אני מעוניין לקנות דירה חדשה מפרויקט. במצב דברים כזה לאחר הקנייה של הדירה החדשה אני אהיה הבעלים של 2 דירות. הראשונה היא דירה שנקנתה לפני למעלה מ20 שנים והשנייה כאמור הדירה שנרכשה בעבור התמורה ממכירת הדירה שירשתי.
האם על פעולת הקנייה הנ"ל יש מס כלשהו? (בגלל שמדובר בדירה שנייה, קנייה לאחר מכירת דירה וכו')
תודה!
מסים במכירת דירת ירושה
עו"ד ענת קציר
מנהלת
09/07/14
חיים שלום,
1) כדי לקבל פטור במכירת דירת ירושה יש לעמוד בתנאים הבאים:
א. המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש;
ב. לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד;
ג. אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה.
ככל שאינך עונה על תנאים אלו תחויב בתשלום מס שבח.
2)כן. תשלם מס רכישה על פי מדרגות מס רכישה של דירה שאינה יחידה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
1) כדי לקבל פטור במכירת דירת ירושה יש לעמוד בתנאים הבאים:
א. המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש;
ב. לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד;
ג. אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה.
ככל שאינך עונה על תנאים אלו תחויב בתשלום מס שבח.
2)כן. תשלם מס רכישה על פי מדרגות מס רכישה של דירה שאינה יחידה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תב"ע
דביר
08/07/14
הופקדה תכנית לשינוי תב"ע בוועדה מחוזית ע"י בעל נכס.
נקבע דיון.
בינתים התחלפו בעלים.
האם יש בעיה משפטית כשהמגיש החתום כבר לא בעלים?
נקבע דיון.
בינתים התחלפו בעלים.
האם יש בעיה משפטית כשהמגיש החתום כבר לא בעלים?
כן. מגיש הבקשה המקורי צריך להודיע על המחאת זכותו
אחד
09/07/14
לבעלים החדשים/ למעוניין בתב"ע.
תב"ע
עו"ד ענת קציר
14/07/14
דביר שלום,
לפי מיטב ידיעתי לא אמורה להיות בעיה כאשר המגיש החתום כבר אינו בעלים.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
לפי מיטב ידיעתי לא אמורה להיות בעיה כאשר המגיש החתום כבר אינו בעלים.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
כמה פרטים להגשת תביעה למפקח למקרקעין
בן
08/07/14
היום החלטתי שהדרך שוועד הבית יבן היא להפגש אצל המפקח למקרקעין.
ויש לי כמה שאלות בבקשה.
ברשותי דירה בתל אביב וישנו ועד בית בבינין שיש להם דירה בבינין והם עצמם גרים בית ליד.
עד פה אין שום בעיה.
הבעיות התחילו כאשר בשנים הראשונות (לפני 9 שנים) ניסיתי לכנס אסיפות דיירים על מנת לעשות שיפוץ חזית ו/או הכניסה של הבינין.
הצלחתי לשכנע חצי מהדיירים והיתר שבינהם ועד הבית התעלמו.
מאז נעשים תיקוניים נקודתיים של ביוב (אם היו חוסכים למשל את היתוקנים הנקודתים היו יכולים להחליף את כל הצנרת של הבינין)בקשתי לראות מצב חשבון של ועד הבית וכרגיל הם מתחמקים.
תמיד אומרים אין כסף אין כסף ומקטרים.יודעים להשאיר פתק בדואר לגביית דמי ועד 864 לשנה.
שלא מצדיקים. יש מנקה חדר מדרגות רק עושה ספונגה. אבל כל הליכלוך באמת נמצא מסביב בכניסה לבינין.חול יותר מבמדבר כלבים וחתולים בגלל שאין גדר מסביב נכנסים ועושים צרכים איש לא מנקה את זה.
וכמובן שלועד הבית לא אכפת.
בקיצור התחמקות והתעלמות.היום צלצתי אליהם ואמרתי את כל הטענות שיש לי אבל כנראה שכובדם נמחץ והיא פשוט התחילה לבלבל תמוח על כספים שלו שלמתי על זיפוט הגג מכל החורפים. היא שכחה שרדפתי 5 שנים ען מכתבים ונגרמו לי נזקים בתוך הדירה.
מה עושה עכשיו ? למי מגיש כתב תביעה ? ראיתי מחירים לאגרות לא יודע איזה סכום עלי לשלם ? הדברים שאני רוצה זה שהמפקח יעשה סדר בין כולם סדר בדברים ויבאיר להם שיש להם תפקיד והם לא יכולים להתעלם מזה. אחרת שיחליפו ועד בית לחברת ניהול . שיתחילו לטפל בבעיות ובטענות שאני מפנה אליהם ולא יתעלמו. יכול להבין שאנשים עובדים עסוקים בפגישות וכו...אבל יש זמן הגיוני לחזור לדייר בבינין על מנת לטפל בבעיות. לרדוף 5 שנים לסיוד הגג במקום פעם בשנה כמקבול.
אין תקנון לבינין בקיצור חוסר אכפתיות וסתם כסף מבוזבז מבחינתי.
אשמח לשמוע מכם מה עלי לעשות עכשיו ? יש מענה טלפוני או שעות קבלת קהל שמסבירים מה בדיוק עושים ?
ויש לי כמה שאלות בבקשה.
ברשותי דירה בתל אביב וישנו ועד בית בבינין שיש להם דירה בבינין והם עצמם גרים בית ליד.
עד פה אין שום בעיה.
הבעיות התחילו כאשר בשנים הראשונות (לפני 9 שנים) ניסיתי לכנס אסיפות דיירים על מנת לעשות שיפוץ חזית ו/או הכניסה של הבינין.
הצלחתי לשכנע חצי מהדיירים והיתר שבינהם ועד הבית התעלמו.
מאז נעשים תיקוניים נקודתיים של ביוב (אם היו חוסכים למשל את היתוקנים הנקודתים היו יכולים להחליף את כל הצנרת של הבינין)בקשתי לראות מצב חשבון של ועד הבית וכרגיל הם מתחמקים.
תמיד אומרים אין כסף אין כסף ומקטרים.יודעים להשאיר פתק בדואר לגביית דמי ועד 864 לשנה.
שלא מצדיקים. יש מנקה חדר מדרגות רק עושה ספונגה. אבל כל הליכלוך באמת נמצא מסביב בכניסה לבינין.חול יותר מבמדבר כלבים וחתולים בגלל שאין גדר מסביב נכנסים ועושים צרכים איש לא מנקה את זה.
וכמובן שלועד הבית לא אכפת.
בקיצור התחמקות והתעלמות.היום צלצתי אליהם ואמרתי את כל הטענות שיש לי אבל כנראה שכובדם נמחץ והיא פשוט התחילה לבלבל תמוח על כספים שלו שלמתי על זיפוט הגג מכל החורפים. היא שכחה שרדפתי 5 שנים ען מכתבים ונגרמו לי נזקים בתוך הדירה.
מה עושה עכשיו ? למי מגיש כתב תביעה ? ראיתי מחירים לאגרות לא יודע איזה סכום עלי לשלם ? הדברים שאני רוצה זה שהמפקח יעשה סדר בין כולם סדר בדברים ויבאיר להם שיש להם תפקיד והם לא יכולים להתעלם מזה. אחרת שיחליפו ועד בית לחברת ניהול . שיתחילו לטפל בבעיות ובטענות שאני מפנה אליהם ולא יתעלמו. יכול להבין שאנשים עובדים עסוקים בפגישות וכו...אבל יש זמן הגיוני לחזור לדייר בבינין על מנת לטפל בבעיות. לרדוף 5 שנים לסיוד הגג במקום פעם בשנה כמקבול.
אין תקנון לבינין בקיצור חוסר אכפתיות וסתם כסף מבוזבז מבחינתי.
אשמח לשמוע מכם מה עלי לעשות עכשיו ? יש מענה טלפוני או שעות קבלת קהל שמסבירים מה בדיוק עושים ?
תביעה בפני המפקח על המקרקעין
עו"ד ענת קציר
מנהלת
08/07/14
בן שלום,
לפני פניה למפקח על המקרקעין תבקש לכנס אסיפת דיירים על מנת להחליף את הועד לכזה שמתפקד יותר.
כמו כן, זכותך לדרוש לקבל פירוט הוצאות והכנסות של ועד הבית כדי לדעת מה המצב הכספי האמיתי של הבית.
ככל שיש צורך ניתן להגיש תביעה למפקח על המקרקעין. למיטב ידיעתי אין בלשכת המפקח מענה אנושי או טלפוני המסביר כיצד לעשות זאת.
בד"כ מי שמעוניין בהגשת תביעה מסתייע בעו"ד.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
לפני פניה למפקח על המקרקעין תבקש לכנס אסיפת דיירים על מנת להחליף את הועד לכזה שמתפקד יותר.
כמו כן, זכותך לדרוש לקבל פירוט הוצאות והכנסות של ועד הבית כדי לדעת מה המצב הכספי האמיתי של הבית.
ככל שיש צורך ניתן להגיש תביעה למפקח על המקרקעין. למיטב ידיעתי אין בלשכת המפקח מענה אנושי או טלפוני המסביר כיצד לעשות זאת.
בד"כ מי שמעוניין בהגשת תביעה מסתייע בעו"ד.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה בנוגע לשכירת חנות
מור י
08/07/14
שלום,
כאשר אדם שוכר חנות במשך כ-30 שנה, כעת המשכיר נפטר וילדיו ירשו את החנות, האם ביכולתם לפנות את השוכר בכל שלב וכרצונם או שישנה הגנה כלשהי בחוק? אשמח לתשובה, תודה רבה
כאשר אדם שוכר חנות במשך כ-30 שנה, כעת המשכיר נפטר וילדיו ירשו את החנות, האם ביכולתם לפנות את השוכר בכל שלב וכרצונם או שישנה הגנה כלשהי בחוק? אשמח לתשובה, תודה רבה
פינוי שוכר חנות בשל חילוף בעלים
עו"ד ענת קציר
מנהלת
08/07/14
מור שלום,
האם יש חוזה לשכירת החנות?
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האם יש חוזה לשכירת החנות?
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
