פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
העברת דירה
אוסנת
22/07/14
שלום,
רכשנו דירה והלכתי להעביר את הדירה בטאבו.
קיבלנו בדואר מרשמת המקרקעין 3 שטרי מכר (במקום 5) ואת החוזה. לא קיבלנו נסח טאבו. האם אנו עתידים לקבל, או שעצם העובדה שכתוב בשטרי המכר כי העסקה נרשמה - די בזה?
תודה
רכשנו דירה והלכתי להעביר את הדירה בטאבו.
קיבלנו בדואר מרשמת המקרקעין 3 שטרי מכר (במקום 5) ואת החוזה. לא קיבלנו נסח טאבו. האם אנו עתידים לקבל, או שעצם העובדה שכתוב בשטרי המכר כי העסקה נרשמה - די בזה?
תודה
רישום בטאבו
אסי
23/07/14
הטאבו שומר לעצמו העתק של שטר המכר ולכן קיבלת רק 3 העתקים.
על מנת לקבל נסח טאבו עלייך לשלם אגרת בסך 72 ש"ח ולהגישה לטאבו. במידה ולא עשית כן הטאבו לא יוציא לך נסח טאבו חתום בחותמתו.
למעשה שטר המכר חתום בחותמת לשכת רישום המקרקעין הינו מספיק אולם רצוי להוציא נסח טאבו מהאינטרנט ללא צורך לגשת לטאבו וזאת בעלות של 11 ש"ח ולראות אם הדירה נרשמה על שמך או לא.
פשוט תרשמי בגוגל: "הפקת נסח טאבו".
על מנת לקבל נסח טאבו עלייך לשלם אגרת בסך 72 ש"ח ולהגישה לטאבו. במידה ולא עשית כן הטאבו לא יוציא לך נסח טאבו חתום בחותמתו.
למעשה שטר המכר חתום בחותמת לשכת רישום המקרקעין הינו מספיק אולם רצוי להוציא נסח טאבו מהאינטרנט ללא צורך לגשת לטאבו וזאת בעלות של 11 ש"ח ולראות אם הדירה נרשמה על שמך או לא.
פשוט תרשמי בגוגל: "הפקת נסח טאבו".
אישור על רישום זכויות בטאבו
עו"ד ענת קציר
23/07/14
אוסנת שלום,
אם שטרי המכר שהוחזרו חתומים על ידי הטאבו, משמע שהעסקה נרשמה. הטאבו לא שולח נסח טאבו מיוזמתו.
לנוחותך, את יכולה להוציא נסח טאבו עדכני דרך האינטרנט תמורת 11 ש"ח.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
אם שטרי המכר שהוחזרו חתומים על ידי הטאבו, משמע שהעסקה נרשמה. הטאבו לא שולח נסח טאבו מיוזמתו.
לנוחותך, את יכולה להוציא נסח טאבו עדכני דרך האינטרנט תמורת 11 ש"ח.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
חובת רישום הסכם שכירות מעל 10 שנים
רועי
22/07/14
יש לי עסק שאני בו השוכר.
בעוד כחודש מסתיים הסכם משנת 2008.
שני הצדדים מסכימים לכתוב הסכם חדש לתקופה נוספת של 5 או 7 שנים.
כתוב שם את עניין הדיור הלא מוגן וכו'...
האם בגלל שנעבור את התקופה של ה 10 שנים , חובה עלינו גם לרשום את הסכם השכירות בטאבו ? או שזה נתון לבחירתנו ?
בעוד כחודש מסתיים הסכם משנת 2008.
שני הצדדים מסכימים לכתוב הסכם חדש לתקופה נוספת של 5 או 7 שנים.
כתוב שם את עניין הדיור הלא מוגן וכו'...
האם בגלל שנעבור את התקופה של ה 10 שנים , חובה עלינו גם לרשום את הסכם השכירות בטאבו ? או שזה נתון לבחירתנו ?
חובת רישום הסכם שכירות מעל 10 שנים
עו"ד ענת קציר
מנהלת
23/07/14
רועי שלום,
אין חובה לרשום את השכירות בטאבו, אך ניתן לעשות זאת, וזה
נתון לשיקול דעת הצדדים.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
אין חובה לרשום את השכירות בטאבו, אך ניתן לעשות זאת, וזה
נתון לשיקול דעת הצדדים.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פארק ציבורי
גדעון
22/07/14
שלום
מול דירתי יש פארק אשר עפ"י התב"ע אמור להיות על חלקו מרכז מסחרי ,
העירייה החליוה משיקולים שונים להקים על כל השטח פארק ירוק
בעת קניית הדירה נודע לי שהמרכז מסחרי אמור לקום במיקום בפארק שאינו נשקף מחלוני ולא פוגם באיכות חיי
לאחרונה נודע לי שיש תוכנית להסיט את מיקום המרכז המסחרי מחלקה לחלקה , כך שמול דירתי אמור לקום קניון ולא מרכז מסחרי !!
התוכנית עדיין לא הופקדה , המגרשים נמכרו
מה ניתן לעשות ? מה העירייה יכולה לעשות ?
האם התב"ע מחייב ? האם ניתן לתבוע את העירייה על ירידת נכס ולזכות ?
מול דירתי יש פארק אשר עפ"י התב"ע אמור להיות על חלקו מרכז מסחרי ,
העירייה החליוה משיקולים שונים להקים על כל השטח פארק ירוק
בעת קניית הדירה נודע לי שהמרכז מסחרי אמור לקום במיקום בפארק שאינו נשקף מחלוני ולא פוגם באיכות חיי
לאחרונה נודע לי שיש תוכנית להסיט את מיקום המרכז המסחרי מחלקה לחלקה , כך שמול דירתי אמור לקום קניון ולא מרכז מסחרי !!
התוכנית עדיין לא הופקדה , המגרשים נמכרו
מה ניתן לעשות ? מה העירייה יכולה לעשות ?
האם התב"ע מחייב ? האם ניתן לתבוע את העירייה על ירידת נכס ולזכות ?
פיצוי בגין ירידת ערך לפי חוק התכנון והבניה
עו"ד ענת קציר
מנהלת
22/07/14
גדעון שלום,
שאלתך מורכבת ודרוש בירור מעמיק כדי לענות עליה.
בעיקרון על פי חוק התכנון והבניה ניתן לקבל פיצויים בגין ירידת ערך, אבל יש לבדוק בדקדוק האם המקרה שלך עומד בקריטריונים המופיעים בחוק. (סעיפים 197, 200 לחוק התכנון והבניה).
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
שאלתך מורכבת ודרוש בירור מעמיק כדי לענות עליה.
בעיקרון על פי חוק התכנון והבניה ניתן לקבל פיצויים בגין ירידת ערך, אבל יש לבדוק בדקדוק האם המקרה שלך עומד בקריטריונים המופיעים בחוק. (סעיפים 197, 200 לחוק התכנון והבניה).
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סיפוח חלק מהרכוש המשותף לדירה
שירן
22/07/14
1. אני גרה בדירה בבניין במרכז תל אביב. 2. בקומה הרביעית קיימת מרפסת משותפתוסגורה לכל הדיירים בבניין הכניסה אליה היא באמצעות דלת. ע"פ תקנון בית משותף המרפסת מוצמדת לכל הדירות בבניין. 3. לאחרונה רכש אדם פרטי באמצעות חברה הרשומה בבעלותו הבעלדית(חברה קטנה וזניחה) דירה בקומה הרביעית שלה קיר משותף עם המרפסת. 4. אותו אדם פתח את קיר דירתו המפריד בין הדירה למרפסת באמצעות ויטרינה מזכוכית כך שמאפשר גישה ישירה מהדירה למרפסת ולמעשה סיפח חלק מהרכוש המשותף שהינו המרפסת את אל דירתו.
5. הוברר לנו באמצעות מתווך כי אותו אדם מפרסם את הדירה למכירה.
6. האם ניתן לרשום בטאבו על הדירה סוג של הערת אזהרה המציינת כי המרפסת אינה חלק מהדירה ולמעשה סופחה שלא כדין?
5. הוברר לנו באמצעות מתווך כי אותו אדם מפרסם את הדירה למכירה.
6. האם ניתן לרשום בטאבו על הדירה סוג של הערת אזהרה המציינת כי המרפסת אינה חלק מהדירה ולמעשה סופחה שלא כדין?
סיפוח חלק מהרכוש המשותף לדירה
עו"ד ענת קציר
מנהלת
22/07/14
שירן שלום,
לטעמי יש לפנות לבעל הדירה בצורה רשמית בדרישה להרוס את אשר בנה וככל שימאן לעשות זאת ניתן גם להגיש נגדו תביעה מול המפקח על המקרקעין ו/או לפנות לועדה המקומית.
יחד עם זאת, ככל שלא בוצע תיקון רישום של צו הבית המשותף באופן המצמיד את המרפסת לדירה הנמכרת, כל רוכש פוטנציאלי שיעשה בדיקה משפטית פשוטה בטרם הקניה יראה כי המרפסת לא שייכת לדירה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
לטעמי יש לפנות לבעל הדירה בצורה רשמית בדרישה להרוס את אשר בנה וככל שימאן לעשות זאת ניתן גם להגיש נגדו תביעה מול המפקח על המקרקעין ו/או לפנות לועדה המקומית.
יחד עם זאת, ככל שלא בוצע תיקון רישום של צו הבית המשותף באופן המצמיד את המרפסת לדירה הנמכרת, כל רוכש פוטנציאלי שיעשה בדיקה משפטית פשוטה בטרם הקניה יראה כי המרפסת לא שייכת לדירה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום זכויות המשתכן
פבלו יאן
22/07/14
שלום רב, בזמנו רכשתי דירה מקבלן.
כעת מצב הרישומי הוא כי בוצע פרצלציה ונרשם בית משותף. אני רוצה לרשום זכויות שלי בדירה בעצמי.
אילו מסמכים צריך להגיש לטעבו כדי להשלים רישום?
כעת מצב הרישומי הוא כי בוצע פרצלציה ונרשם בית משותף. אני רוצה לרשום זכויות שלי בדירה בעצמי.
אילו מסמכים צריך להגיש לטעבו כדי להשלים רישום?
רישום זכויות בדירה לאחר רישום בית משותף
עו"ד ענת קציר
מנהלת
22/07/14
פבלו שלום,
אם הבנתי נכון את דבריך, הרי שהדירות רשומות כעת על שם הקבלן. למעשה, בד"כ עוה"ד של הקבלן רושם ישירות את הדירות על שם הרוכשים של הקבלן על פי הערות האזהרה שנרשמו לטובת הרוכש לאחר חתימת ההסכם בין הצדדים.
במידה ועוה"ד של הקבלן לא מבצע זאת, כדי להעביר את הדירה על שמך, יש צורך בשטרי מכר, בקשה לרישום מקרקעין, יפויי כוח, אישורי מיסים, אישור עיריה, ואגרה.
תזדקק לעו"ד על מנת לבצע את ההליך.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
אם הבנתי נכון את דבריך, הרי שהדירות רשומות כעת על שם הקבלן. למעשה, בד"כ עוה"ד של הקבלן רושם ישירות את הדירות על שם הרוכשים של הקבלן על פי הערות האזהרה שנרשמו לטובת הרוכש לאחר חתימת ההסכם בין הצדדים.
במידה ועוה"ד של הקבלן לא מבצע זאת, כדי להעביר את הדירה על שמך, יש צורך בשטרי מכר, בקשה לרישום מקרקעין, יפויי כוח, אישורי מיסים, אישור עיריה, ואגרה.
תזדקק לעו"ד על מנת לבצע את ההליך.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה בין הסכם הרשאה לחוזה שכירות?
מיקה
22/07/14
שלום,
לאחרונה נתקלנו בקשיים מול יזם פרטי שרכש את שטח המעונות של המכללה שלנו (הסטודנטים המתגוררים במתחם).
לאחר כמה מו"מ קצר התברר לנו שההסכמים שאנו חתומים עליהם אינם חוזי שכירות כי אם "הסכמי הרשאה" ונאמר לנו שלא הם אינם מזכים אותנו בזכויות דיירים.
האם אכן כך הדבר? מה ההבדל מבחינה משפטית? ההסכם עצמו ערוך כחוזה שכירות לכל דבר להוציא הכותרת.
לאחרונה נתקלנו בקשיים מול יזם פרטי שרכש את שטח המעונות של המכללה שלנו (הסטודנטים המתגוררים במתחם).
לאחר כמה מו"מ קצר התברר לנו שההסכמים שאנו חתומים עליהם אינם חוזי שכירות כי אם "הסכמי הרשאה" ונאמר לנו שלא הם אינם מזכים אותנו בזכויות דיירים.
האם אכן כך הדבר? מה ההבדל מבחינה משפטית? ההסכם עצמו ערוך כחוזה שכירות לכל דבר להוציא הכותרת.
מה בין הסכם הרשאה לחוזה שכירות?
עו"ד ענת קציר
מנהלת
22/07/14
מיקה שלום,
יש לבחון את תוכן ההסכם ולא את כותרתו כדי לענות על שאלתך.
הסכם הרשאה הוא לרוב הסכם אשר מייעד קרקע למטרה שאושרה על ידי רשות מקרקעי ישראל, והוא ניתן לביטול על פי צרכיה. יש לבדוק מהי הקרקע עליה נבנו המעונות.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
יש לבחון את תוכן ההסכם ולא את כותרתו כדי לענות על שאלתך.
הסכם הרשאה הוא לרוב הסכם אשר מייעד קרקע למטרה שאושרה על ידי רשות מקרקעי ישראל, והוא ניתן לביטול על פי צרכיה. יש לבדוק מהי הקרקע עליה נבנו המעונות.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סטייה במידות החדרים ביותר מ2%
חיים
21/07/14
רכשתי דירה מקבלן שהיתה כמעט מוכנה, בתרשימים שקיבלתי היו מידות מסויימות. לאחר החתימה על ההסכם ולאחר שהתחלתי למדוד את החדרים הסתבר לי שיש סטיות גדולות מ2% בהסכם כתוב: שמותר סטייה עד 2% ומותר סטיה של עד 5% בין מידות האביזרים במפרט ובמידות האבזרים למעשה.
האם זה אומר שאפשר סטייה של 5%?
למשל הממד לפי התרשים אמור להיות: 9.60 אך בפועל הוא 9.17 כלומר סטייה של 4.5%.
האם במסירה אני אמור לכתוב את זה בפרוטוקול המסירה? האם נהוד לפצות על סטייות במידות?
האם זה אומר שאפשר סטייה של 5%?
למשל הממד לפי התרשים אמור להיות: 9.60 אך בפועל הוא 9.17 כלומר סטייה של 4.5%.
האם במסירה אני אמור לכתוב את זה בפרוטוקול המסירה? האם נהוד לפצות על סטייות במידות?
סטייה במידות החדרים ביותר מ2%
עו"ד ענת קציר
מנהלת
22/07/14
חיים שלום,
יש לראות בדיוק מה כתוב במפרט ובהסכם כדי לענות על שאלתך.
בעקרון אם נתגלתה סטיה, על פי החוק על הרוכש לפנות בכתב בדואר רשום לקבלן על מנת שיתקן את הליקויים ,מיד עם היווצרות הליקויים או מרגע שהבחין בהם הרוכש. זאת, על מנת שתוכל להוכיח בבית המשפט, ככל שתזדקק לתביעה כנגד הקבלן, כי נתת לקבלן הזדמנות סבירה לתיקון.
בד,כ בעיני בית משפט סטייה של למעלה מ- 2% תחשב כסטייה המצדיקה פיצו כספי.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
יש לראות בדיוק מה כתוב במפרט ובהסכם כדי לענות על שאלתך.
בעקרון אם נתגלתה סטיה, על פי החוק על הרוכש לפנות בכתב בדואר רשום לקבלן על מנת שיתקן את הליקויים ,מיד עם היווצרות הליקויים או מרגע שהבחין בהם הרוכש. זאת, על מנת שתוכל להוכיח בבית המשפט, ככל שתזדקק לתביעה כנגד הקבלן, כי נתת לקבלן הזדמנות סבירה לתיקון.
בד,כ בעיני בית משפט סטייה של למעלה מ- 2% תחשב כסטייה המצדיקה פיצו כספי.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפרת חוזה שכירות
דפנה
21/07/14
שלום
השכרתי דירה לפני חודש וחצי הדיירת שילמה רק תשלום 1 ,
תשלום שני היתה אמורה לשלם ב 15 לחודש ולא שילמה ,גם לעונה לשיחות טלפון.
ה
שלחתי לה מכתב רשום שאני מבקשת ממנה לפנות את הדירה עד סוף החודש , האם אפשר לדרוש ממנה לפנות את הדירה תוך שבועיים וחצי?
בחוזה רשום -היה והשוכר הפר את ההסכם הפרות יסודיות כפי האמור בסעיף 10.2 ולא יתקן אותן תוך 3 ימים מיום שקיבל הודעה מהמשכיר יהיה זכאי המשכיר להביא הסכם זה לסיומו ,ואם בתוך 5 ימים נוספים לא יפנה השוכר את הדירה יהיה המשכיר זכאי להוציאו מן הדירה ולתפוס את החזקה בדירה. אין בפיוני השוכר על ידי המשכיר בכדי להוות ויתור על איזה לטענותיו ו/ או טביעותיו של המשכיר כלפי השוכר.
תודה
השכרתי דירה לפני חודש וחצי הדיירת שילמה רק תשלום 1 ,
תשלום שני היתה אמורה לשלם ב 15 לחודש ולא שילמה ,גם לעונה לשיחות טלפון.
ה
שלחתי לה מכתב רשום שאני מבקשת ממנה לפנות את הדירה עד סוף החודש , האם אפשר לדרוש ממנה לפנות את הדירה תוך שבועיים וחצי?
בחוזה רשום -היה והשוכר הפר את ההסכם הפרות יסודיות כפי האמור בסעיף 10.2 ולא יתקן אותן תוך 3 ימים מיום שקיבל הודעה מהמשכיר יהיה זכאי המשכיר להביא הסכם זה לסיומו ,ואם בתוך 5 ימים נוספים לא יפנה השוכר את הדירה יהיה המשכיר זכאי להוציאו מן הדירה ולתפוס את החזקה בדירה. אין בפיוני השוכר על ידי המשכיר בכדי להוות ויתור על איזה לטענותיו ו/ או טביעותיו של המשכיר כלפי השוכר.
תודה
הפרת חוזה שכירות
עו"ד ענת קציר
מנהלת
22/07/14
דפנה שלום,
לפי הציטוט מהסכם השכירות, נראה שאת יכולה לדרוש את הפינוי תוך שבועיים.
רק בדקי האם האיחור בתשלום השני נחשב להפרה יסודית על פי ההסכם.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
לפי הציטוט מהסכם השכירות, נראה שאת יכולה לדרוש את הפינוי תוך שבועיים.
רק בדקי האם האיחור בתשלום השני נחשב להפרה יסודית על פי ההסכם.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אישור עירייה בהגדלת משכנתא
ראובן
21/07/14
יש לי דירה בבעלותי (מ -2007) למעשה ב -2010 הדירה נרשמה על שמי בתוספת רישום משכנתא על סכום של 96,000 ש"ח.
כעת בעקבות הלוואה נוספת שאני מעוניין לקחת, אני נדרש להעביר את המישכון על הדירה ל - 'ללא הגבלה'.
האם גם במקרה כזה אני נדרש להביא אישור עירייה לטאבו?
תודה רבה.
כעת בעקבות הלוואה נוספת שאני מעוניין לקחת, אני נדרש להעביר את המישכון על הדירה ל - 'ללא הגבלה'.
האם גם במקרה כזה אני נדרש להביא אישור עירייה לטאבו?
תודה רבה.
אישור עירייה בהגדלת משכנתא
עו"ד ענת קציר
מנהלת
22/07/14
ראובן שלום,
הדרישה בטאבו לקבלת אישור עירייה ברישום משכנתא אינה ותיקה כ"כ.
אני מציעה לך ליצור קשר טלפוני עם הטאבו ולשאול.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
הדרישה בטאבו לקבלת אישור עירייה ברישום משכנתא אינה ותיקה כ"כ.
אני מציעה לך ליצור קשר טלפוני עם הטאבו ולשאול.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חובת דיווח מס על נכס תחת הסכם חלוקה במשפחה
21/07/14
שלום,
הורי קנו מכספם דירה על שם אחותי.
הדירה מושכרת ע"י המשפחה כבר כמה שנים.
אבי הבין שעשה מעשה לא צודק ולא הוגן כלפי וכלפי אחותי השנייה בכך שקנה רק לאחות ואחת ולכן:
יש לנו הסכם במשפחה (2 אחיותי ואני) שהדירה היא בשליטתנו המשותפת (שליש לכל אחד) ואנו חולקים בכל ההוצאות וההכנסות (דמי שכירות) ואכן כך קורה כבר שנים.
כמו כן, לפי ההסכם לאחותי אסור למכור את הדירה ללא הסכמתנו ומכירת הדירה מחייבת אותה לחלוק את התמורה איתנו. הסכם זה אינו ניתן לביטול ע"י אחותי.
למעשה שלושתנו יחד בעלי הדירה בפועל וזה מעוגן בהסכם וראיות של חלוקה בהוצאות והכנסות על הדירה.
(למרות שרק אחותי רשומה בטאבו)
איך יראו רשויות המס את חבות הדיווח על הכנסה מדמי שכירות מהדירה במקרה זה? במלואה על אחותי או מתחלקת שליש לכל אחת מאחיות ואני?
תודה רבה
הורי קנו מכספם דירה על שם אחותי.
הדירה מושכרת ע"י המשפחה כבר כמה שנים.
אבי הבין שעשה מעשה לא צודק ולא הוגן כלפי וכלפי אחותי השנייה בכך שקנה רק לאחות ואחת ולכן:
יש לנו הסכם במשפחה (2 אחיותי ואני) שהדירה היא בשליטתנו המשותפת (שליש לכל אחד) ואנו חולקים בכל ההוצאות וההכנסות (דמי שכירות) ואכן כך קורה כבר שנים.
כמו כן, לפי ההסכם לאחותי אסור למכור את הדירה ללא הסכמתנו ומכירת הדירה מחייבת אותה לחלוק את התמורה איתנו. הסכם זה אינו ניתן לביטול ע"י אחותי.
למעשה שלושתנו יחד בעלי הדירה בפועל וזה מעוגן בהסכם וראיות של חלוקה בהוצאות והכנסות על הדירה.
(למרות שרק אחותי רשומה בטאבו)
איך יראו רשויות המס את חבות הדיווח על הכנסה מדמי שכירות מהדירה במקרה זה? במלואה על אחותי או מתחלקת שליש לכל אחת מאחיות ואני?
תודה רבה
חובת דיווח למס הכנסה על השכרת נכס
עו"ד ענת קציר
מנהלת
21/07/14
שלום רב,
זו שאלה ליועץ מס או רואה חשבון.
ניתן לפנות גם לפורום דיני מיסים.
בהצלחה
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
זו שאלה ליועץ מס או רואה חשבון.
ניתן לפנות גם לפורום דיני מיסים.
בהצלחה
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מהם הדגשים למכתב התראה לפני פינוי דירה/חנות
עופר
20/07/14
1.האם יש הבדל בין מכתב התראה של דירה לעומת חנות?
2.אילו דגשים יש לתת במכתב ההתראה לפני הגשת תביעה לפינוי מושכר? תוך כמה זמן צריך לדרוש פיוני? וכדומה
(האם יש לכך תקנות ספציפיות כמו במכתב התראה לפני הגשת תביעה על סכום קצוב)
3. מהו החוק /התקנות הרלוונטיות לעניין?
תודה רבה
2.אילו דגשים יש לתת במכתב ההתראה לפני הגשת תביעה לפינוי מושכר? תוך כמה זמן צריך לדרוש פיוני? וכדומה
(האם יש לכך תקנות ספציפיות כמו במכתב התראה לפני הגשת תביעה על סכום קצוב)
3. מהו החוק /התקנות הרלוונטיות לעניין?
תודה רבה
מכתב התראה
עו"ד משה אלפסי
22/07/14
שלום,
ממליץ לך לפנות לעו"ד שיכתוב את המכתב בצורה מקצועית.
בברכה,
משה אלפסי, עו"ד ונוטריון,
מנהל פורום נדל"ן
רישום דירת ירושה בטאבו
שלומי לוי
20/07/14
שלום,
האם קיים חוק שצריך לרשום דירת ירושה בטאבו על שם היורשים לאחר הפטירה? או שאפשר לחכות לזמן מכירה של הדירה?
והאם אחד היורשים יכול להעביר בטאבו באופן עצמאי ללא ידיעת שאר היורשים, כאשר קיים צו ירושה?
האם קיים חוק שצריך לרשום דירת ירושה בטאבו על שם היורשים לאחר הפטירה? או שאפשר לחכות לזמן מכירה של הדירה?
והאם אחד היורשים יכול להעביר בטאבו באופן עצמאי ללא ידיעת שאר היורשים, כאשר קיים צו ירושה?
רישום דירת ירושה בטאבו
עו"ד משה אלפסי
22/07/14
שלום,
ממליץ לפנות לעו"ד לשם ייעוץ מקצועי.
בברכה,
משה אלפסי, עו"ד ונוטריון
היטל השבחה
מלי
20/07/14
שלום רב, בשנת 2000 רכשתי דירה בפתח תקווה אך מעולם לא התגוררתי בה.במשך 8 שנים היא הייתה מושכרת ולבסוף מכרתי אותה לדיירת, שוכרת הדירה. רק עכשיו (מכל מיני אילוצים,)מתבצעת העברת הדירה על שמה של הקונה, אך בעיריה דורשים ממני לשלם היטל השבחה, משום שהדירה הייתה מושכרת ומעולם לא גרתי בה.היתכן??
הדירה בקומה 3 מתוך 4 ובכניסה זו 8 דיירים.
הדירה בקומה 3 מתוך 4 ובכניסה זו 8 דיירים.
היטל השבחה
עו"ד משה אלפסי
22/07/14
שלום,
באופן עקרוני היטל השבחה הוא היטל עירוני המוטל על בעל הנכס, בין אם התגורר בו ובין אם לאו.
מה שחשוב במקרה שלך ולגביו לא נתת פרטים הוא האם התוכנית בגינה ישנו היטל השבחה התקבלה בתקופה בו טרם נמכרה הדירה, או בתקופה לאחר חתימת חוזה המכירה, וכמובן - מה כתוב בחוזה עצמו. ללא פרטים אלו לא ניתן לתת לך תשובה.
בכל מקרה ממליץ מאוד להיוועץ בעו"ד.
בברכה,
משה אלפסי, עו"ד ונוטריון.
מרחב מוגן בבניין רב קומות
גיא
20/07/14
שלום
בימים טרופים אלו , ועד הבית משתמש במרחב המוגן של הבניין כמשרד שלו ולכן המשרד נעול בשעות שאב הבית אינו עובד.
האם הנ"ל חוקי ?
תודה
גיא
בימים טרופים אלו , ועד הבית משתמש במרחב המוגן של הבניין כמשרד שלו ולכן המשרד נעול בשעות שאב הבית אינו עובד.
האם הנ"ל חוקי ?
תודה
גיא
מרחב מוגן בבית משותף
עו"ד משה אלפסי
22/07/14
שלום,
חסרים פרטים על מנת לענות במדויק על השאלה, אולם בכל מקרה בהנחה והשתלט על המרחב המוגן ללא הסכמת שאר השכנים ניתן לפנות למפקח על הבתים המשותפים או לבית המשפט.
מומלץ להיוועץ בעורך דין. גבי דרכי הפעולה המומלצות.
בברכה,
משה אלפסי, עו"ד ונוטריון
מנהל פורום נדל"ן
מס שבח במכירה
עידו
20/07/14
אני ואחי עומדים למכור נכס שלנו. לא יהיה לנו פטור ממס שבח . _בית עם אחוזי בניה)
האם מס השבח שאשלם הוא בהתאם לשיעורי מס שבח שנקבעו בחוק או שבהתאם למס ההכנסה השולי שלי . האם כשאגיש דוח שנתי, אצטרך לשלם עוד מס אם המס השולי שלי (המכסימלי) גבוה מאחוז מס השבח שאשלם.
האם מס השבח שאשלם הוא בהתאם לשיעורי מס שבח שנקבעו בחוק או שבהתאם למס ההכנסה השולי שלי . האם כשאגיש דוח שנתי, אצטרך לשלם עוד מס אם המס השולי שלי (המכסימלי) גבוה מאחוז מס השבח שאשלם.
שיעור מס שבח
עו"ד משה אלפסי
22/07/14
שלום,
מס השבח ישולם בהתאם לשיעורים שנקבעו בחוק, אלא אם כן הנכס מהווה מלאי עסקי עבורכם ואז ישולם מס הכנסה ולא מס שבח.
בברכה,
משה אלפסי, עו"ד ונוטריון
מנהל פורום נדל"ן
החתמה על שינוי הגרמושקה בגניבה
שגיא
20/07/14
אני גר בדו משפחתי ביוקנעם, השכן החתים את אשתי בטענה שהוא עושה פרגולה והיא לא שמה לב שהוא הוסיף הרחבת המטבח עד לגדר ההפרדה דבר שידרוש מבחינתו גישה מהצד שלי על מנת לתחזק את הקיר שהוא בנה צמוד לגדר ההפרדה ,אני לא חתמתי והבית רשום על שמינו ,למי אני מגיש את ההתנגדות באופן דחוף ? לדבר עם השכן זה לא עוזר .
החתמה חלקית על הגרמושקה
עו"ד משה אלפסי
22/07/14
שלום,
פנה לעירייה /למועצה המקומית בעניין.
בברכה,
משה אלפסי, עו"ד ונוטריון
מנהל פורום נדל"ן
בנית ממ"ד בבנין משותף באשדוד
אטל שמש
20/07/14
שלום
אחותי גרה בבנין משותף באשדוד בעל 9 דירות.
הדיירים מעוניינים לבנות ממ"ד אולם בעל דירה אחת מסרב,
האם דיירי הבניין יכולים לבנות ממ"ד לכל דירה למרות התנגדותו של בעל הדירה? (אחת מתוך תשע דירות)
תודה
אחותי גרה בבנין משותף באשדוד בעל 9 דירות.
הדיירים מעוניינים לבנות ממ"ד אולם בעל דירה אחת מסרב,
האם דיירי הבניין יכולים לבנות ממ"ד לכל דירה למרות התנגדותו של בעל הדירה? (אחת מתוך תשע דירות)
תודה
בניית ממ"ד בבית משותף
עו"ד משה אלפסי
22/07/14
שלום,
עקרונית מספיקה הסכמה של 2/3 מבעלי הדירות בבית משותף כדי לאשר תוספת ממ"ד.
בברכה,
משה אלפסי, עו"ד ונוטריון
מנהל פורום נדל"ן
זקוקה לעזרה דחופה
נינה נחשון
19/07/14
שלום, אני זקוקה לעזרה דחופה.
כמעט ונכנסתי לשכירות בדירה, ולפני שחתמתי חוזה השארתי שיק עם שכ״ד של חודש אחד לבטחון כדי שישמור לי את הדירה. מסיבות אישיות יומיים (של סופ״ש) לאחר מכן החלטתי לא לחתום. האם הוא חייב להחזיר לי את השיק או שהוא יכול להשתמש בו?
כמעט ונכנסתי לשכירות בדירה, ולפני שחתמתי חוזה השארתי שיק עם שכ״ד של חודש אחד לבטחון כדי שישמור לי את הדירה. מסיבות אישיות יומיים (של סופ״ש) לאחר מכן החלטתי לא לחתום. האם הוא חייב להחזיר לי את השיק או שהוא יכול להשתמש בו?
שיק ביטחון
עו"ד משה אלפסי
22/07/14
שלום,
תלוי מה סוכם בינכם. הכי פשוט לבקש ממנו את השיק חזרה. במידה ויסרב ממליץ לפנות לעו"ד.
בברכה,
משה אלפסי, עו"ד ונוטריון
מנהל פורום נדל"ן
דירה שכורה שנמכרה הושכרה שוב וצוברת חוב
יורי
19/07/14
שלום,אני משמש כועד בית ויש לי בבניין דירה שכורה צוברת חוב ואין לי מושג מי הם הבעלים והיכן מתגוררים.בעל הדירה הקודם קנה אותה והשכיר מייד לאחר השיפוץ, הדיירים לא הקפידו לשלם דמי ועד וכתוצאה נצבר חוב, לאחר שנה הדירה נמכרה שוב, אף אחד לא טרח לבוא ולהתעניין האם יש חוב לדירה או לפחות להודיע על המכירה ולמסור לי פרטי קשר של הבעלים החדשים. לאחר שלושה חודשים לאחר המכירה נעלמו השוכרים, ובדירה התחיל שיפוץ ובזמנו יצא לי לתפוס את אחד הבעלים בדירה והודעתי לו בעל פה שיש לדירה חוב. הוא התקשר אליי בערב לבדוק את סך החובות של הדירה וכשאמרתי לו את הסכום אמר שהוא לא מתכוון לשלם על השוכרים, שזו בעיה שלי והייתי צריך לפעול לפני שהוא קנה את הדירה, ושהוא ישכיר עו"ד מכספו ויבוא לבדוק אצלי את הפנקסים כי הוא לא מבין לאן הולך הכסף, אמר שהכל צריך לעשות לפי החוק(הוא רמז שאני גונב כסף), והוא רוצה להיות ועד הבית, כי אני, לטענתו, לא ועד בית טוב. אמרתי לו שהוא יכול לאסוף חתימות משליש של סך הדיירים ולכנס אסיפה בה יוכל להעמיד את מועמדותו. אמרתי לו גם שאצלי הכל שקוף, ואם הוא רוצה לבדוק שלא ישכח להשכיר שרותי רואה חשבון, כי עו"ד לא יספיק לו. ביקש לדעת מתי הוא יכול לבוא ולעיין בפנקסים, וכשקיבל תשובה שבכל יום בתיאום מראש, אמר שהוא יבוא בשבוע הבא. מאז השיחה עברו 5 חודשים, והבן אדם נעלם. לפני חודשיים המצאתי מכתב לדרישת תשלום ושמתי אותו בתיבת הדואר של הדירה, אין תגובה עד היום. לפני שאני אפנה למפקח על הבתים המשותפים אני רוצה לשלוח אליו מכתב רשמי, כדי שלא יהיה מצב שיטען שלא ידע, אבל כאן יש לי מספר בעיות. אין לי צל של מושג, מי הם הבעלים הנוכחיים(שמות, ת.ז., ראיתי רק אחד שבזמן הפגישה הוא היה ידידותי) של הדירה ולא היכן הם מתגוררים. אני יודע שאוכל להוציא מטאבו מידע על הבעלים אבל הכיצד אוכל לברר כתובתם? והאם אני יכול להוסיף את האגרות שאשלם לצרכי איתור הבעלים ותביעתם מול המפקח לחוב של הדירה - הרי אין סיבה שהדיירים ישלמו על זה.תודה מראש.
דירה מושכרת שצוברת חובות ועד בית
עו"ד משה אלפסי
22/07/14
שלום,
במקרה כזה ממליץ לפנות לעו"ד. עו"ד עובדים פעמים רבות עם חברות שמסוגלות לאתר כתובות של חייבים לצורך מסירת מכתבים/מסמכים משפטיים.
בברכה,
משה אלפסי, עו"ד ונוטריון
מנהל פורום נדל"ן
בני זוג שהתגרשו ומכירת מחצית הזכויות
אדרי
18/07/14
שלום רב,
אני ובעלי התגרשנו מזה תקופה , והבית נשאר לי , אולם עניין הרישום בטאבו לא קיבל ביטוי בהסכם הגירושין הואיל והוסכם כי אני אשאר בבית עד שארצה למכור אז אקבל את מלוא התמורה.
כיום ומתוך כוונה טובה אני רוצה לרשום את מחצית הזכויות הרשומה על שם גרושי על שמי בטאבו ואף לשלם לו 300 אלף ש"ח עבור כך.
השאלה שלי מבחינת מס רכישה ומס שבח
האם זאת נחשב דירת מגורים יחידה לגיב מס רכישה ? (אין לו עוד דירה)
ולגבי מס שבח , גרושי קנה בית לפני חודש האם הוא ישלם מס שבח ? בגין מכירת חלקו זה ?
תודה מראש
אני ובעלי התגרשנו מזה תקופה , והבית נשאר לי , אולם עניין הרישום בטאבו לא קיבל ביטוי בהסכם הגירושין הואיל והוסכם כי אני אשאר בבית עד שארצה למכור אז אקבל את מלוא התמורה.
כיום ומתוך כוונה טובה אני רוצה לרשום את מחצית הזכויות הרשומה על שם גרושי על שמי בטאבו ואף לשלם לו 300 אלף ש"ח עבור כך.
השאלה שלי מבחינת מס רכישה ומס שבח
האם זאת נחשב דירת מגורים יחידה לגיב מס רכישה ? (אין לו עוד דירה)
ולגבי מס שבח , גרושי קנה בית לפני חודש האם הוא ישלם מס שבח ? בגין מכירת חלקו זה ?
תודה מראש
מכירת הזכויות בדירת בני זוג שהתגרשו
עו"ד משה אלפסי
22/07/14
שלום,
שאלתך מורכבת ודורשת בדיקה מעמיקה של הסכם הגירושין.
ממליץ כי תפני לייעוץ משפטי, על מנת לא לשלם מיסוי מיותר.
בברכה,
משה אלפסי, עו"ד ונוטריון
בעל בית קשה !! מגעיל
מאיר
18/07/14
אני שוכר יחידת דיור. הבעל בית כל דבר מפריע לו. הוא יש לו גינה שלו ולי יש גינה שלי. השימוש בגינתו זה שימוש סביר בהחלט כמו דלי קטן אשפה או מתלה כביסה עומד כל דבר מפריע לו. האם הגינה היא "שלי" ? מדגיש השימוש סביר. הוא לא רוצה שאתלה סדין לייבוש על גדר של הגינה . קטנוני לחלוטין אבל הוא בעייתי. אני עצה בבקשה של מי הגינה? לו יש את הדינה שלו.תודה !!!
שימוש בגינה
עו"ד משה אלפסי
22/07/14
שלום,
על מנת לענות על שאלה זו יש לבדוק את חוזה השכירות - מה מוגדר כשימוש מותר בגינה, והאם היא בכלל מוגדרת כחלק מהמושכר.
בברכה,
משה אלפסי, עו"ד ונוטריון
הפיכת חנות למשרד
ש. אלה
18/07/14
האם ניתן להסב חנות למשרד?
האם מבחינת הרשויות הרלוונטיות שימוש מסחרי זהה לשימוש משרדי?
האם צריך לקבל היתר לשימוש חורג למשל, או היתר אחר?
תודה מראש
האם מבחינת הרשויות הרלוונטיות שימוש מסחרי זהה לשימוש משרדי?
האם צריך לקבל היתר לשימוש חורג למשל, או היתר אחר?
תודה מראש
הפיכת חנות למשרד
עו"ד משה אלפסי
22/07/14
שלום,
מומלץ לשאול בעירייה או ברשות המקומית.
בברכה,
משה אלפסי, עו"ד ונוטריון
שאלה על חוזה שכירות
גלעד
18/07/14
שלום לעורכי הדין הנכבדים,
בניתי בניין חדש ואני עומד לקבל טופס 4 להערכתי עוד חודשיים.
אני רוצה לסגור חוזי שכירות עם אנשים שמעוניינים לשכור את הדירות בבניין שבניתי ורציתי לשאול שאלה בקשר לחוזה.
בגלל שאין תאריך אכלוס מדויק הסכמתי עם האנשים שהחוזה ייכנס לתוקף החל מיום שבו אקבל טופס 4-טופס אכלוס ולתקופה של שנה.
ברצוני לשאול האם יש צורך לרשום משהו נוסף כדי שלא יוכלו לתבוע אותי במידה ואתעכב עם הטופס 4 כי עקרונית רשום מרגע שאני מקבל אותו יש תוקף לחוזה אבל אולי אנשים יוכלו לטעון שזה היה אמור לקחת X זמן במצב סביר ולי לקח יותר וכו'.
בקיצור, כיצד ניתן להגן על עצמי עם עניין הטופס 4 מלבד רישום בחוזה שהוא יכנס לתוקף מיום שאקבל טופס 4.
אשמח אם תוכלו לסייע לי ולא להפנות אותי לעו"ד שהרי אני רושם את החוזים בעצמי ולאחר מכן מעבירם לבדיקה
בניתי בניין חדש ואני עומד לקבל טופס 4 להערכתי עוד חודשיים.
אני רוצה לסגור חוזי שכירות עם אנשים שמעוניינים לשכור את הדירות בבניין שבניתי ורציתי לשאול שאלה בקשר לחוזה.
בגלל שאין תאריך אכלוס מדויק הסכמתי עם האנשים שהחוזה ייכנס לתוקף החל מיום שבו אקבל טופס 4-טופס אכלוס ולתקופה של שנה.
ברצוני לשאול האם יש צורך לרשום משהו נוסף כדי שלא יוכלו לתבוע אותי במידה ואתעכב עם הטופס 4 כי עקרונית רשום מרגע שאני מקבל אותו יש תוקף לחוזה אבל אולי אנשים יוכלו לטעון שזה היה אמור לקחת X זמן במצב סביר ולי לקח יותר וכו'.
בקיצור, כיצד ניתן להגן על עצמי עם עניין הטופס 4 מלבד רישום בחוזה שהוא יכנס לתוקף מיום שאקבל טופס 4.
אשמח אם תוכלו לסייע לי ולא להפנות אותי לעו"ד שהרי אני רושם את החוזים בעצמי ולאחר מכן מעבירם לבדיקה
השכרת דירה ללא מועד תחילה מוגדר
עו"ד משה אלפסי
18/07/14
שלום רב
אנו תמיד נמליץ לך לפנות לעורך דין שידאג לשמור על האינטרסים שלך, זה עדיף מאשר להסתמך על המזל גם אם זה יעלה כמה שקלים
לשאלתך,עדיף להיות זהיר ולציין שיתכנו עיכובים בקבלת טופס 4 ומועד תחילת השכירות אינו ידוע.
לחלופין הייתי מציע להתחיל לחפש שוכרים רק אחרי קבלת טופס 4
בברכה
משה אלפסי,עורך דין ונוטריון
מנהל הפורום
אנו תמיד נמליץ לך לפנות לעורך דין שידאג לשמור על האינטרסים שלך, זה עדיף מאשר להסתמך על המזל גם אם זה יעלה כמה שקלים
לשאלתך,עדיף להיות זהיר ולציין שיתכנו עיכובים בקבלת טופס 4 ומועד תחילת השכירות אינו ידוע.
לחלופין הייתי מציע להתחיל לחפש שוכרים רק אחרי קבלת טופס 4
בברכה
משה אלפסי,עורך דין ונוטריון
מנהל הפורום
מיסוי על מגרש לבניה
דורית
17/07/14
האם מס רכישה על מגרש לבניה חל גם כאשר המגרש נרכש עלידי זוג שזו אמורה להיות דירתו הראשונה. כי על פי החוק דירה ראשונה עד מחיר מסוים פטורה ממס רכישה
מיסוי על מגרש
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
17/07/14
ככל ואין התחייבות להשלים את הבניה על המגרש, מדובר ברכישת זכות במקרקעין ולא דירת מגורים, הזכאית למדרגה של 0% בדירה יחידה.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסוי מכירת דירת עמותה
יעקב
17/07/14
שלום רב,
עמותה ירשה דירה מאדם על פי צוואה. עתה היא מוכרת את הדירה לאדם פרטי. בהנחה שאינה נחשבת למוסד ציבורי על פי ס' 61 לחוק מסמ"ק ואינה נהנית מהפטור ממס שבח על פי ס' 49ב6 איך תמוסה המכירה? האם יש כניסה לנעלי המוריש? האם יהיה חישוב לינארי מוטב? האם השבח יהיה כל שווי המכירה בהינתן ששווי הרכישה הוא 0 היות והדירה התקבלה במתנה בירושה?
בתודה,
יעקב.
עמותה ירשה דירה מאדם על פי צוואה. עתה היא מוכרת את הדירה לאדם פרטי. בהנחה שאינה נחשבת למוסד ציבורי על פי ס' 61 לחוק מסמ"ק ואינה נהנית מהפטור ממס שבח על פי ס' 49ב6 איך תמוסה המכירה? האם יש כניסה לנעלי המוריש? האם יהיה חישוב לינארי מוטב? האם השבח יהיה כל שווי המכירה בהינתן ששווי הרכישה הוא 0 היות והדירה התקבלה במתנה בירושה?
בתודה,
יעקב.
מיסוי מכירת דירת עמותה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
17/07/14
שלום רב
נא פנה לפורום מסים או להתייעצות עם עו"ד.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
נא פנה לפורום מסים או להתייעצות עם עו"ד.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
