פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
כניסה לדירה ללא רשות הדיר
guy el1111
23/08/14
יש לי דייר שלא מוכן לחדש את החוזה שכירות.
בנוסף הוא לא מוכן לאפשר לי להראות את הנכס לשוכרים חדשים .
בחוזה השכירות כתוב שמותר לי להראות את הנכס לדירים חדשים בתאום מראש .
השאלה איים אני מודיע לדייר בכתב על כוונתי להיכנס לנכס בתאריך מסיום ובשעה מסיומת גם להראות את הנכס וגם לבדוק מה מצבו של הנכס האיים אני יכול להיכנס גם ללא אישור וגם שהדייר לא בנכס ?
בנוסף הוא לא מוכן לאפשר לי להראות את הנכס לשוכרים חדשים .
בחוזה השכירות כתוב שמותר לי להראות את הנכס לדירים חדשים בתאום מראש .
השאלה איים אני מודיע לדייר בכתב על כוונתי להיכנס לנכס בתאריך מסיום ובשעה מסיומת גם להראות את הנכס וגם לבדוק מה מצבו של הנכס האיים אני יכול להיכנס גם ללא אישור וגם שהדייר לא בנכס ?
האם כדאי להכנס למוכר בלא נוכחות הדייר?
עו"ד משה אלפסי
24/08/14
שלום רב, אף אם בהסכם נכתב כי תהיה להשכיר הזכות לבקר בנכס בלא הסכמה ונוכחות הדיר, נמליץ לך שלא לעשות כן מכמה היבטים.
עדיף לפנות את השוכר לסעיף הרלוונטי בחוזה שמאפשר להראות את הדירה למוכרים פוטנציאליים
בברכה
משה אלפסי עורך דין ונוטריון
מנהל הפורום
עדיף לפנות את השוכר לסעיף הרלוונטי בחוזה שמאפשר להראות את הדירה למוכרים פוטנציאליים
בברכה
משה אלפסי עורך דין ונוטריון
מנהל הפורום
אי העברת זכיות חניה לטבו
יעקב הלר
23/08/14
שלום רב לפני 42 קנו הורי דירה בתחילה לא רצו חניה צמודה ולכן סעיף החינה הצמודה נמחק מהחוזה , אולם, בשלב מאוחר יותר לפני הכניסה לדירה ולפני ההתחשבנות הסופית הם החליטו שהם רוצים וגם שילמו עבורה (ישנם אישורים) , אבל סעיף החניה נשאר מחוק, ורק לאחרונה (בגלל מצוקת חניה) גילנו את הדבר , אני יצרתי קשר עם החברה , אבל אני מבקש לדעת האם הזכות עדיין עומדת , למרות הזמן שעבר? ומה ניתן לעשות עלמנת לממש את הזכות או לחליפין מה לגבי פיצוי בגין אובדן הזכות שנקנת? בכבוד רב יקי הלר
חניה צמודה לדירה שלא רשומה בטאבו
עו"ד משה אלפסי
24/08/14
שלום רב, לפי הנתונים בשאלה, החניה נרכשה וכולם עבורה תשלום אולם בטעות הקבלן לא רשם את הדירה על שם הוריך בטאבו כחברה צמודה לדירה.
במצב דברים זה עליך ראשית לנסות לאתר את הקבלן ולהציג בפניו את החוזה ולדרוש רישום החניה בטאבו, ככל שהדבר לא אפשרי, נמליץ לך לפנות לעורך דין בנושא
בברכה
משה אלפסי עורך דין ונוטריון
מנהל הפורום
במצב דברים זה עליך ראשית לנסות לאתר את הקבלן ולהציג בפניו את החוזה ולדרוש רישום החניה בטאבו, ככל שהדבר לא אפשרי, נמליץ לך לפנות לעורך דין בנושא
בברכה
משה אלפסי עורך דין ונוטריון
מנהל הפורום
עסקת קומבינציה
לילך
23/08/14
בוקר מבורך
מתעניינת ברכישת קרקע עבור עסקת קומבינציה
אשמח לדעת היכן להתחיל , ממה חשוב להיזהר
וכיצד מתבצע התהליך.
יש חברה מלווה? עדיפות באופן עצמאי?
תודה רבה למסייעים.
שבת שלום
מתעניינת ברכישת קרקע עבור עסקת קומבינציה
אשמח לדעת היכן להתחיל , ממה חשוב להיזהר
וכיצד מתבצע התהליך.
יש חברה מלווה? עדיפות באופן עצמאי?
תודה רבה למסייעים.
שבת שלום
עיסקת קומבינציה כיצד?
עו"ד משה אלפסי
24/08/14
שלום רב, 'עיסקת קומבינציה מחייבת תכנון מוקדם והכנה קפדנית של הסכם התקשרות ובדיקה מקומית של כל היבטי המס השונים לרבות מס רכישה ומס שבח.
מכיון שמדובר בנושא מורכב מבחינה משפטית, נמליץ לך להיוועץ בעורך דין שתחום התמחותו מקרקעין, מיסוי מקרקעין ועסקאות קומבינציה
בברכה
משה אלפסי עורך דין ונוטריון
מתמחה במקרקעין
מנהל הפורום
מכיון שמדובר בנושא מורכב מבחינה משפטית, נמליץ לך להיוועץ בעורך דין שתחום התמחותו מקרקעין, מיסוי מקרקעין ועסקאות קומבינציה
בברכה
משה אלפסי עורך דין ונוטריון
מתמחה במקרקעין
מנהל הפורום
כמה שאלות… אך חשובות לי מאד תשובותיכם.
אזרחית טובה
23/08/14
שבת שלום.
אני אדם בודד מתגוררת בדירה של 3 חדרים 70 מ"ר.
מאחר והכנסותי לא עולות על 5000 ש"ח לחודש מקצבה, ויש לי חיסכון -ברצוני לקנות דירה נוספת (עד מיליון ₪) על מנת להוסיף כל חודש להכנסתי את מרבית שכר הדירה.
א. האם הרעיון נראה נראה לכם?
ב. מאד מאד פוחדת פן המיסוי בקנית הדירה יעלה על מה שיש לי ולכן צריכה להגביל את עצמי לגובה הדירה, אך חשוב לי ממ"ד בהיותי מבוגרת מאד.
לכמה בערך (כי בוודאי לא תוכלו לתת תשובה מדוייקת) אצטרך לצפות בהוצאות מיסוי, עו"ד וכו'. למחיר שצויין?
(האם יש מיסוי מיוחד גם על החזקת 2 דירות?)
ג. אם הכסף יכנס לחיסכון בבנק, מתוך היותי פחדנית....
אבחר אך ורק בתוכנית הבטוחה ביותר הקיימת, רק כדי לשמור על הכסף...
ד. תודה רבה לכם.
אני אדם בודד מתגוררת בדירה של 3 חדרים 70 מ"ר.
מאחר והכנסותי לא עולות על 5000 ש"ח לחודש מקצבה, ויש לי חיסכון -ברצוני לקנות דירה נוספת (עד מיליון ₪) על מנת להוסיף כל חודש להכנסתי את מרבית שכר הדירה.
א. האם הרעיון נראה נראה לכם?
ב. מאד מאד פוחדת פן המיסוי בקנית הדירה יעלה על מה שיש לי ולכן צריכה להגביל את עצמי לגובה הדירה, אך חשוב לי ממ"ד בהיותי מבוגרת מאד.
לכמה בערך (כי בוודאי לא תוכלו לתת תשובה מדוייקת) אצטרך לצפות בהוצאות מיסוי, עו"ד וכו'. למחיר שצויין?
(האם יש מיסוי מיוחד גם על החזקת 2 דירות?)
ג. אם הכסף יכנס לחיסכון בבנק, מתוך היותי פחדנית....
אבחר אך ורק בתוכנית הבטוחה ביותר הקיימת, רק כדי לשמור על הכסף...
ד. תודה רבה לכם.
רכישת דירה נוספת היבטי המיסוי
עו"ד משה אלפסי
24/08/14
שלום לאזרחית הטובה.
עלייך יהיה לשלם מס רכישה כשבוע בחוק, לפי הנתונים שמסרת יכול להגיע ל 5% משווי הרכישה, ניתן לקבל הקלות במקרים מסוימים. את הרכישה נמליץ לך לבצע באמצעות עורך דין מומחה במקרקעין. מיסוי על השכרת הדירה-קיים פטור ממס במידה ודמי השכירות אינם עולים על סכום מסוים.
לפרטים נוספים מומלץ לפנות לעורך דין
בברכה ובהצלחה
משה אלפסי עורך דין ונוטריון
מתמחה במקרקעין
מנהל הפורום
עלייך יהיה לשלם מס רכישה כשבוע בחוק, לפי הנתונים שמסרת יכול להגיע ל 5% משווי הרכישה, ניתן לקבל הקלות במקרים מסוימים. את הרכישה נמליץ לך לבצע באמצעות עורך דין מומחה במקרקעין. מיסוי על השכרת הדירה-קיים פטור ממס במידה ודמי השכירות אינם עולים על סכום מסוים.
לפרטים נוספים מומלץ לפנות לעורך דין
בברכה ובהצלחה
משה אלפסי עורך דין ונוטריון
מתמחה במקרקעין
מנהל הפורום
שאלה
דן
22/08/14
שלום.
הייתי עד לפני 3 שנים במשך 20 שנה ועד בית בבית משותף. היו דיירים שלא שילמו את ועד הבית, ואני שילמתי במקומם. ב3 השנים האחרונות הייתה נציגות אחרת, שגבתה 60 שקלים בחודש ואני לא שילמתי את הכסף כי רציתי שיקזזו את הסכומים שאני שילמתי. אציין שמעולם לא הייתה אסיפת דיירים שקבעה שמונו נציגים חדשים ולא הייתה הודעה שאף אחד לא מעוניין להיות נציג ומעולם לא הייתה גם אסיפת דיירים בכלל. היום הם תובעים אותי לשלם את הסכום של 3 השנים האחרונות. השאלה שלי היא האם יש להם בכלל סמכות לתבוע אותי? והאם אני צריך לשלם להם את כל הסכום של ה3 שנים? או שאני צריך לשלם להם רק מהיום שהנציגות מונתה במידה והם בכלל יוכיחו שהם אכן מונו? בנוסף כיצד והיכן אני יכול לבדוק אם אכן הם מונו ומה קרה בשנים האחרונות ומה עלי בכלל לבדוק?
תודה רבה. דן.
הייתי עד לפני 3 שנים במשך 20 שנה ועד בית בבית משותף. היו דיירים שלא שילמו את ועד הבית, ואני שילמתי במקומם. ב3 השנים האחרונות הייתה נציגות אחרת, שגבתה 60 שקלים בחודש ואני לא שילמתי את הכסף כי רציתי שיקזזו את הסכומים שאני שילמתי. אציין שמעולם לא הייתה אסיפת דיירים שקבעה שמונו נציגים חדשים ולא הייתה הודעה שאף אחד לא מעוניין להיות נציג ומעולם לא הייתה גם אסיפת דיירים בכלל. היום הם תובעים אותי לשלם את הסכום של 3 השנים האחרונות. השאלה שלי היא האם יש להם בכלל סמכות לתבוע אותי? והאם אני צריך לשלם להם את כל הסכום של ה3 שנים? או שאני צריך לשלם להם רק מהיום שהנציגות מונתה במידה והם בכלל יוכיחו שהם אכן מונו? בנוסף כיצד והיכן אני יכול לבדוק אם אכן הם מונו ומה קרה בשנים האחרונות ומה עלי בכלל לבדוק?
תודה רבה. דן.
נציגות ועד הבית רשאית לתבוע?
עו"ד משה אלפסי
24/08/14
שלום דן, נוכח העובדות שמסרת בשאלתך,
נמליץ לך לפנות לעורך דין, ממילא תזדקק לו בהכנת כתב הגנה
בברכה
משה אלפסי עורך דין ונוטריון
מנהל הפורום
נמליץ לך לפנות לעורך דין, ממילא תזדקק לו בהכנת כתב הגנה
בברכה
משה אלפסי עורך דין ונוטריון
מנהל הפורום
פיצול
דנה
22/08/14
מהו פיצול דירה בהגדרה?
אם אפצל דירה אך המונים: חשמל והמים ישארו מחוברים,
ולא תהיה כניסה נפרדת חדשה מחדר מדרגות אלא רק דלת ממסדרון פנימי אחרי הכניסה לדלת הראשית.
האם זה יחשב לפיצול שאינו חוקי?
אם אפצל דירה אך המונים: חשמל והמים ישארו מחוברים,
ולא תהיה כניסה נפרדת חדשה מחדר מדרגות אלא רק דלת ממסדרון פנימי אחרי הכניסה לדלת הראשית.
האם זה יחשב לפיצול שאינו חוקי?
כיצד לפצל דירה
עו"ד משה אלפסי
24/08/14
שלום רב, אנו לא עוסקים במתן ייעוץ לביצוע מעשים בניגוד לחוק.
בהתאם לחוק והפסיקה, פיצול דירה מחייב קבלת היתר לתוספת יחידת דיור נוספת, כל אחת מהשיטות שהוזכרו בשאלתך אולי לגיטימית היום אך אינה מהווה אסמכתא חוקית להכשרת הפיצול
בברכה
משה אלפסי עורך דין ונוטריון
מנהל הפורום
בהתאם לחוק והפסיקה, פיצול דירה מחייב קבלת היתר לתוספת יחידת דיור נוספת, כל אחת מהשיטות שהוזכרו בשאלתך אולי לגיטימית היום אך אינה מהווה אסמכתא חוקית להכשרת הפיצול
בברכה
משה אלפסי עורך דין ונוטריון
מנהל הפורום
קיזוז הוצאות למס שבח
שי
22/08/14
האם כדי לקבל קיזוז במס שבח בגין הוצאות של שיפוץ חובה להציג חשבוניות?
אין ברשותי חשבוניות בגין שיפוץ כללי שבצעתי .
האם מסתפקים בשמאי או הערכה של עלות השיפוץ לפי מטר.
כאשר מופיע בחוזה שרכשתי דירה הרוסה?
אין ברשותי חשבוניות בגין שיפוץ כללי שבצעתי .
האם מסתפקים בשמאי או הערכה של עלות השיפוץ לפי מטר.
כאשר מופיע בחוזה שרכשתי דירה הרוסה?
הוצאות מותרות בניכוי במס שבח
עו"ד משה אלפסי
23/08/14
שלום רב
סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין קובע את ההוצאות אשר מותרות בניכוי ואולם כדי להתיר הוצאות בניכוי חייב הנישום להמציא חשבוניות עדיף מקורית.
בברכה
משה אלפסי עורך דין ונוטריון
מנהל הפורום
סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין קובע את ההוצאות אשר מותרות בניכוי ואולם כדי להתיר הוצאות בניכוי חייב הנישום להמציא חשבוניות עדיף מקורית.
בברכה
משה אלפסי עורך דין ונוטריון
מנהל הפורום
הסכם מכר – מבנה תעשייה
ליאור
22/08/14
שלום רב,
התבקשתי להכין הסכם מכר ביחס למבנה המיועד לתעשייה הרשום ברשות מקרקעי ישראל.
רציתי לדעת מהם המסמכים עליהם צריכים הצדדים לחתום עם החתימה על ההסכם ?
דוג' בקשה לרישום הערת אזהרה ...
התבקשתי להכין הסכם מכר ביחס למבנה המיועד לתעשייה הרשום ברשות מקרקעי ישראל.
רציתי לדעת מהם המסמכים עליהם צריכים הצדדים לחתום עם החתימה על ההסכם ?
דוג' בקשה לרישום הערת אזהרה ...
מכר מבנה תעשה במקרקעין רמ"י
עו"ד משה אלפסי
23/08/14
שלום רב, תוכל להוציא מאתר של רשות מקרקעי ישראל בקשה להעברת זכות שכירות ושירות מהאתר של רשם המקרקעין,מט"ח ושומה עצמית תוכל להוציא מאתר רשות המיסים
בברכה
משה אלפסי עורך דין ונוטריון
מנהל הפורום
בברכה
משה אלפסי עורך דין ונוטריון
מנהל הפורום
מחסן או מקלט
מוני בראון
22/08/14
יש לי מחסן רשום בטאבו על שם אבי ז.ל. בפועל יש מקלט נעול בדלת פלדה לא ידוע למי יש מפתח אזור עוני הבנין נטוש ברובו וגרה רק משפחה ערבית שלא יודעת כלום. בתכניות הבנין שקיבלתי בעירית חיפה יש שרטוט מקלט ולא מחסן. איך אני יכול למכור את הנכס? האם יתכן שהפכו את המחסן למקלט ללא הסכמה והאם מקלט יכול להיות פרטי בבית משותף ולמכרו?
אדם לא יכול למכור יותר ממש ששייך לו
עו"ד משה אלפסי
23/08/14
נמליץ לך לפנות לעורך דין בנושא
בברכה
משה אלפסי עורך דין ונוטריון
מנהל הפורום
בברכה
משה אלפסי עורך דין ונוטריון
מנהל הפורום
סמכות פקח עירוני במועצה מקומית את המשך הבניה
איילה
22/08/14
אנו בונים לפי היתר קיים בישוב סמוך לירושלים. פנינו לאדריכל שהציע לנו להגיש תוכנית שכבר אושרה למועצה ע"מ לזרז הליכים בשל חשש הקפאה במקום . ואח"כ להגיש תוכנית שינויים , וכך עשינו , התחלנו לעבוד לפי התוכנית השניה שאושרה [הפקח שלא ידע שיש תכנית אחרת כבר הגיש צו שנפסיק את העבודות עד שראה שיש תוכנית שינויים]בתכנית השינויים אושרו לנו מדרגות לגג ואכן בנינו אותם , כמו כן בנינו את החניה כחוק אולם מגדר עד גדר תוך פתח לכניסה לבית ופתח לחניה.
בגלל הפרשי גבהים נוצר חלל בחלק שצמוד לחניה ששם עלינו להניח חלק מהמנולי ביוב לפי התוכנית.
הפקח הלך להוציא צו שיפוטי האוסר עלינו את הבניה וכתוב במפורש אסורה בניה " למעט עבודות שבהיתר הקיים. [ הגשנו שוב תוכנית שינויים של המדרגות לגג אפילו שיש לה היתר משום שהפקח טען שהמדרגות הללו אושרו ב ט ע ו ת !!] היום כשהגיעו הפועלים להכנס לאתר השומר אסר עליהם להיכנס עד שנדבר עם הפקח ביום א"
האם יש בסמכותו לאסור על הפועלים לעבוד אפילו שהצו מורה שמותר לעבוד לפי היתר מאושר וקיים ? הדבר גורם לנו נזקים עצומים ואנו עובדי עצות זה דחוף ממש!!
בגלל הפרשי גבהים נוצר חלל בחלק שצמוד לחניה ששם עלינו להניח חלק מהמנולי ביוב לפי התוכנית.
הפקח הלך להוציא צו שיפוטי האוסר עלינו את הבניה וכתוב במפורש אסורה בניה " למעט עבודות שבהיתר הקיים. [ הגשנו שוב תוכנית שינויים של המדרגות לגג אפילו שיש לה היתר משום שהפקח טען שהמדרגות הללו אושרו ב ט ע ו ת !!] היום כשהגיעו הפועלים להכנס לאתר השומר אסר עליהם להיכנס עד שנדבר עם הפקח ביום א"
האם יש בסמכותו לאסור על הפועלים לעבוד אפילו שהצו מורה שמותר לעבוד לפי היתר מאושר וקיים ? הדבר גורם לנו נזקים עצומים ואנו עובדי עצות זה דחוף ממש!!
סמכות מפקח על הבניה
עו"ד משה אלפסי
23/08/14
שלום רב
ככל שלא הסדרים את נושא תכנית השינויים אל מול הועדה המקומית לפקח סמכות מוגבלת למנוע עבירת בניה לכאורית לכן ההמלצה היא להסדיר את הנושא מול הועדה המוסמכת לתכנון ובנייה
בברכה
משה אלפסי עורך דין ונוטריון
מנהל הפורום
ככל שלא הסדרים את נושא תכנית השינויים אל מול הועדה המקומית לפקח סמכות מוגבלת למנוע עבירת בניה לכאורית לכן ההמלצה היא להסדיר את הנושא מול הועדה המוסמכת לתכנון ובנייה
בברכה
משה אלפסי עורך דין ונוטריון
מנהל הפורום
שטר ערבות שלא הועבר
אלי
21/08/14
שלום,
לפני כ – 10 חודשים רכשתי דירה חדשה מקבלן
באשקלון. מחיר הדירה הינו 985,000 ₪. התחלתי לשלם על הדירה באמצעות השוברים. אחד השוברים
היה על סך של כ – 47,000 ₪ (מאחר והתשלום הקודם היה גבוהה מהדרוש). התשלום בוצע
בתאריך ה – 30.6.2014 וטרם קיבלתי את הערבות הבנקאית לתשלום זה.
ככול הנראה עקב בעיה כלשהיא בהעברתו אליי דרך
דואר רשום. כשפניתי אל החברה היזמית הבונה נאמר לי כי נשלח בדואר רשום אך מסיבה
כלשהיא לא הגיע אליי. כמו כן, שלחו לי העתק של שטר הערבות של הבנק במייל כהוכחה
שהיתה ערבות. כלל השוברים הקודמים הגיעו אליי וכן השובר העוקב (הבא על סך 100,000 ₪).
בפועל כמעט חודשיים עברו ולא קיבלתי את הערבות לתשלום שלי. האם הנ"ל עבירה על
החוק מצד החברה/הבנק?
תודה
לפני כ – 10 חודשים רכשתי דירה חדשה מקבלן
באשקלון. מחיר הדירה הינו 985,000 ₪. התחלתי לשלם על הדירה באמצעות השוברים. אחד השוברים
היה על סך של כ – 47,000 ₪ (מאחר והתשלום הקודם היה גבוהה מהדרוש). התשלום בוצע
בתאריך ה – 30.6.2014 וטרם קיבלתי את הערבות הבנקאית לתשלום זה.
ככול הנראה עקב בעיה כלשהיא בהעברתו אליי דרך
דואר רשום. כשפניתי אל החברה היזמית הבונה נאמר לי כי נשלח בדואר רשום אך מסיבה
כלשהיא לא הגיע אליי. כמו כן, שלחו לי העתק של שטר הערבות של הבנק במייל כהוכחה
שהיתה ערבות. כלל השוברים הקודמים הגיעו אליי וכן השובר העוקב (הבא על סך 100,000 ₪).
בפועל כמעט חודשיים עברו ולא קיבלתי את הערבות לתשלום שלי. האם הנ"ל עבירה על
החוק מצד החברה/הבנק?
תודה
קבלת ערבות בנקאית
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
21/08/14
אני ממליצה לבקש את האישור על הדואר הרשום.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
להעביר את הדירה במתנה להורי אשתי
מוטי
21/08/14
שלום וברכה
האם אני יכול להעביר במתנה את הדירה שלי ושל אשתי להוריה?- דהיינו כמה מס רכישה יהיה על הורי אשתי לשלם בעבור החלק שלי, האם שליש (כמו אשתי),או 5 % ?
תודה
האם אני יכול להעביר במתנה את הדירה שלי ושל אשתי להוריה?- דהיינו כמה מס רכישה יהיה על הורי אשתי לשלם בעבור החלק שלי, האם שליש (כמו אשתי),או 5 % ?
תודה
העברה ללא תמורה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
21/08/14
שלום וברכה
העברה של החלק שלך להוריה של זוגתך לא יקבלו את הטבת מס הרכישה. ניתן לנסות להתגבר על זה. ממליצה לקבל ייעוץ משפטי מעו"ד מומחה בתחום.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
העברה של החלק שלך להוריה של זוגתך לא יקבלו את הטבת מס הרכישה. ניתן לנסות להתגבר על זה. ממליצה לקבל ייעוץ משפטי מעו"ד מומחה בתחום.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מע"מ 0%
אורי
21/08/14
בהצעת חוק מע"מ 0%
כמה זמן הרוכש יצטרך להחזיק בנכס ולא למוכרו?
כמה זמן הרוכש יצטרך להחזיק בנכס ולא למוכרו?
מע"מ בשיעור אפס
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
21/08/14
שלום רב
יש להמתין עד לקבלת נוסח מחייב של החוק.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
יש להמתין עד לקבלת נוסח מחייב של החוק.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברה לבן משפחה
קארין
21/08/14
1. האם ניתן להעביר דירה שהורי קנו עבורי לאחותי בפטור ממס שבח?
2. לאחותי אין נכסים, האם העסקה תהיה פטורה ממס רכישה?
3. האם העסקה "תעבור" או תחשב לפיקטיבית? יש סיבה לכך?
2. לאחותי אין נכסים, האם העסקה תהיה פטורה ממס רכישה?
3. האם העסקה "תעבור" או תחשב לפיקטיבית? יש סיבה לכך?
העברת דירת מתנה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
21/08/14
ככל והורייך קנו עבורך מכספם, אזי מדובר בהעברה ללא תמורה וקיימת תקופת צינון שיש להמתין על מנת לקבל פטור ממס שבח.
לגבי מס הרכישה, יש לבחון את שווי הדירה, כדי לענות האם תהא חבות במס רכישה.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
לגבי מס הרכישה, יש לבחון את שווי הדירה, כדי לענות האם תהא חבות במס רכישה.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם ניתן לבטל העסקה
שי
21/08/14
האם ניתן לבטל העסקה מבחינת הרשויות? אבקש תשובה ברורה:
קניתי דירה.
הבנק אשר משכנתא רק על 15% משווי הדירה. (בניתי על משכנתא של 70%)
קבלתי המשכנתא על הסך 15% ונרשמה הערת אזהרה לטובת הבנק וכן נרשם מישכון על הנכס בשווי הנל
אני מעונין לבטל העסקה בגין זאת.
למרות שכבר שלמתי בינתים מהלוואה שקבלתי לזמן מוגבל.
המוכר מסכים.האם יש מניעה?
הדירה לא נרשמה על שמי בטאבו.
רק הערת אזהרה נרשמה והעסקה דווחה לרשת המיסים.
קניתי דירה.
הבנק אשר משכנתא רק על 15% משווי הדירה. (בניתי על משכנתא של 70%)
קבלתי המשכנתא על הסך 15% ונרשמה הערת אזהרה לטובת הבנק וכן נרשם מישכון על הנכס בשווי הנל
אני מעונין לבטל העסקה בגין זאת.
למרות שכבר שלמתי בינתים מהלוואה שקבלתי לזמן מוגבל.
המוכר מסכים.האם יש מניעה?
הדירה לא נרשמה על שמי בטאבו.
רק הערת אזהרה נרשמה והעסקה דווחה לרשת המיסים.
ביטול עסקה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
21/08/14
במבחנים לביטול עסקה מבחינת רשויות המס, יש לבחון האם העסקה השתרשה בשורש המציאות. לצורך כך יש לבחון את הנסיבות. ממליצה לקבל יעוץ משפטי מעו"ד מומחה בתחום.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פטור מס
קארין
21/08/14
האם דירה שהורי רכשו עבורי ועל שמי, מכספם. נחשבת לדירה במתנה לעניין חבות במס שבח ותקופת צינון?
אחרי כמה זמן מרכישתה אוכל למכור את הדירה שלא גרתי בה בפטור ממס שבח?
(גרתי עם ההורים)
אבקש תשובה ברורה
תודה רבה
אחרי כמה זמן מרכישתה אוכל למכור את הדירה שלא גרתי בה בפטור ממס שבח?
(גרתי עם ההורים)
אבקש תשובה ברורה
תודה רבה
פטור ממס שבח בדירת מתנה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
21/08/14
אני מבינה שהורייך מימנו את כל כספי הדירה מכיסם. אם כך, רואים זה כאילו הועברה הדירה ללא תמורה ועליך להמתין תקופת צינון. זו תלויה במועד הרכישה/העברה ללא תמורה של הדירה.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קטין
dan
20/08/14
האם העברת דירה ללא תמורה לקטין כרוכה במס רכישה?
אין לו נכסים.
האם יש קשר לחישוב המס של התא המשפחתי?
אין לו נכסים.
האם יש קשר לחישוב המס של התא המשפחתי?
העברה ללא תמורה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
20/08/14
מסתכלים על התא המשפחתי ככל והקטין אינו נשוי לצורך בחינת היקף הדירות אשר בבעלות התא המשפחתי.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
טופס 4, תוכנית שינויים
טלי
20/08/14
אם קיר חיצוני של הבית אינו מטוייח בשל עיכוב שלא תלוי בנו, האם דבר יכול לגרום בעיכוב בקבלת טופס 4 ?
שאלה שניה, הגשנו בקשה לתוכנית שינויים בדיעבד, האם ניתן לקבל אישור זמני לטופס 4 עד שהבקשה תאושר ?
שאלה שניה, הגשנו בקשה לתוכנית שינויים בדיעבד, האם ניתן לקבל אישור זמני לטופס 4 עד שהבקשה תאושר ?
טופס 4
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
20/08/14
שלום רב
מדוע אינכם מתחילים בהליך לקבלת טופס 4?
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
מדוע אינכם מתחילים בהליך לקבלת טופס 4?
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירת מתנה
קארין
20/08/14
הורי רכשו עבורי דירה במתנה לפני שנה. לא גרתי בה.
השכרתי את הדירה למגורים.
מתי אוכל למכור הדירה בפטור ממס שבח?
השכרתי את הדירה למגורים.
מתי אוכל למכור הדירה בפטור ממס שבח?
דירת מתנה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
20/08/14
שלום רב,
בגלל הרפורמה החדשה במיסוי מקרקעין, יש חשיבות רבה לשאלה מתי ניתנה המתנה ועשויות להיות השלכות למכירה כזו על שני הצדדים (נותן ומקבל המתנה).
אני ממליצה להיוועץ עם עו"ד מומחה בתחום.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
בגלל הרפורמה החדשה במיסוי מקרקעין, יש חשיבות רבה לשאלה מתי ניתנה המתנה ועשויות להיות השלכות למכירה כזו על שני הצדדים (נותן ומקבל המתנה).
אני ממליצה להיוועץ עם עו"ד מומחה בתחום.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פטור מס
אורי
20/08/14
בבעלותי 2 דירות שנרכשו ב2014
איך ניתן לקבל פטור ממס שבח במכירת אחת מהן?
איך ניתן לקבל פטור ממס שבח במכירת אחת מהן?
פטור ממס שבח
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
20/08/14
שלום רב
ב-1.1.2014 בוטל הפטור הקלאסי של מכירת דירת מגורים אחת לארבע שנים ונותר על כנו בשינויים מסוימים פטור לדירה יחידה. יתר הפטורים נשארו על כנם.
מצד שני, קיים חישוב לינארי מוטב ואני ממליצה להיוועץ עם עו"ד מומחה בתחום על מנת לקבל תכנון מס מיטבי שיקח בחשבון גם מכירות עתידיות שלך.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
ב-1.1.2014 בוטל הפטור הקלאסי של מכירת דירת מגורים אחת לארבע שנים ונותר על כנו בשינויים מסוימים פטור לדירה יחידה. יתר הפטורים נשארו על כנם.
מצד שני, קיים חישוב לינארי מוטב ואני ממליצה להיוועץ עם עו"ד מומחה בתחום על מנת לקבל תכנון מס מיטבי שיקח בחשבון גם מכירות עתידיות שלך.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעלות
dan
20/08/14
אני זכאי למלגה מסוימת כל עוד בבעלותי דירה אחת בלבד.
אני חתום בזכרון דברים לרכישת דירה נוספת.
אבקש לברר ממתי אני הופך לצורך העניין לבעלים שלה? מיום החתימה על זכרון הדברים? מיום הדווח לרשויות המס? מיום השלמת העסקה? מיום קבלת המפתח? אחר?
אני חתום בזכרון דברים לרכישת דירה נוספת.
אבקש לברר ממתי אני הופך לצורך העניין לבעלים שלה? מיום החתימה על זכרון הדברים? מיום הדווח לרשויות המס? מיום השלמת העסקה? מיום קבלת המפתח? אחר?
זכרון דברים
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
20/08/14
ככל ומופיעים בזיכרון הדברים הפרטים המהותיים, אזי הוא יכול להוות חוזה מחייב לכל דבר ועניין ויש לדווח עליו תוך 40 ימים מיום החתימה לרשות המסים.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיהו בן ממשיך במשק במושב
נילי
20/08/14
שאלתי היא: האם בהגדרה בן ממשיך חייב להיות בן זכר, או גם
בת נכללת בהגדרה זו?
נדמה כי הבחירה באופן אוטומטי מתייחסת אך ורק לבנים , מה ההתייחסות המשפטית לגבי בנות?
בת נכללת בהגדרה זו?
נדמה כי הבחירה באופן אוטומטי מתייחסת אך ורק לבנים , מה ההתייחסות המשפטית לגבי בנות?
בן ממשיך
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
20/08/14
נילי שלום
גם אישה יכולה להיות בת ממשיכה, ככל ואין מגבלה על כך.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
גם אישה יכולה להיות בת ממשיכה, ככל ואין מגבלה על כך.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום הערת אזהרה אחרי עיקול הוצל"פ
TAL
20/08/14
בכוונתי לרכוש דירה ומעיון בנסח הטאבו ראיתי שיש עיקול מלשכת הוצאה לפעול, השאלה במידה וכן ארכוש את הדירה האם הערת אזהרה שנרשמה תוכל להגן עלי מפני העיקול הקיים (חלק מהתמורה תשלום ישירות לתיק ההוצאה לפועל) ומה לגבי עיקולים חדשים שירשמו ?
רישום הערת אזהרה כשקיים עיקול
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
20/08/14
שלום רב
ככל וקיים עיקול, יש להבין באיזה נסיבות הוטל העיקול ומה התנאים להסרתו. יש לקבוע בהסכם המכר מנגנון כזה שיבטיח שכספי התמורה הראשונים ילכו לסילוק העיקול.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
ככל וקיים עיקול, יש להבין באיזה נסיבות הוטל העיקול ומה התנאים להסרתו. יש לקבוע בהסכם המכר מנגנון כזה שיבטיח שכספי התמורה הראשונים ילכו לסילוק העיקול.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסוי השכרת דירה
שי
20/08/14
האם יש מיסוי על השכרת דירה כשבבעלותי מספר דירות?
מיסוי על השכרת דירה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
20/08/14
באופן כללי, קיימים מספר מסלולים. נא פנה לפורום מסים.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זיכרון דברים
דנה
20/08/14
האם זיכרון דברים לקניית דירה מחייב במס רכישה?
האם ניתן לחתום חוזה מספר שנים לאחר זיכרון הדברים?
האם ניתן לחתום חוזה מספר שנים לאחר זיכרון הדברים?
זיכרון דברים
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
20/08/14
שלום רב,
ככל וקיימים בזיכרון הדברים פרטים מהותיים, אזי הוא מהווה חוזה מחייב לכל דבר ועניין וככזה יש לדווח עליו תוך 40 ימים מיום החתימה ולשלם את המסים כנדרש.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
ככל וקיימים בזיכרון הדברים פרטים מהותיים, אזי הוא מהווה חוזה מחייב לכל דבר ועניין וככזה יש לדווח עליו תוך 40 ימים מיום החתימה ולשלם את המסים כנדרש.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
