פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
פסק דין של המפקחת למקרקעין
פנה בבקשה לפורום בתי משפט.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דרישה במהלך פינוי בינוי
אני מתגורר בקומה האחרונה, בדירה שבבעלותי .
לפני מעמד חתימתי על הסכמה לפרוייקט אני רוצה לדעת האם יש לי הזכות לדרוש להישאר קומה אחרונה גם במבנה העתידי שייבנה ?
מיקום הדירה בבניין היווה תמריץ לקנות אותו בזמנו ואני לא מוכן לוותר על יתרונותיו ככזה
האם ניתן להתנות חתימה בפרויקט פינוי בינוי?
ניתן לדרוש זאת כחלק מהמו"מ שמתנהל בין הצדדים וכתנאי לחתימתך.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עיכוב באכלוס
מדובר בפרוייקט בו 92 דירות בו יש עיכוב באכלוס של כחצי שנה עבור רוב הדיירים, עבור חלק קטן מהם עיכוב של שנה וחלק קטן של חודשים ספורים עד ללא עיכוב כלל בנקודת הזמן הנוכחית. (כל אחד והתאריך שלו בחוזה)
הקבלן מתרץ את האיחור בצוק איתן ושביתות למיניהן (וחלק מהדיירים גם שינויים שבוצעו בדירה). נכון לעכשיו הקבלן לא משלם פיצויים לדיירים ועדיין לא נכנסנו לדירות.
הבניין קבל לאחרונה אישורי חברת חשמל כבאות וכו' וכרגע מסתמן שבעקבות ויכוח בין העיריה והקבלן מתעכב לנו טופס 4. ככל הנראה הקבלן התחייב לבנות מבנה ציבור כלשהו כתנאי לקבלת טופס 4 ולטענתו הוא יכול לתת ערבות בנקאית במקום השלמת המבנה, ראש העיר לא מוכן לזה ואנחנו תקועים בלי דירה עד בניית אותו מבנה ציבור.
יש לנו מספר שאלות:
1. האם לתבוע פיצויים כבר עכשיו או לחכות לעשות זאת אחרי קבלת מפתח? אשמח גם לפירוט קצר.
2. האם אנחנו יכולים לתבוע את הקבלן והעיריה ביחד מכיוון שלנו אין את היכולת לשפוט מי אחראי לעיכוב ובאיזה יחס.
3. האם לתבוע את הקבלן כקבוצה או כל אחד בנפרד?
4. הקבלן מאפשר לקחת מפתח כבר עכשיו לצורך אחסון והכנת הדירות ולא למגורים. האם יש מניעה כלשני מלעשות זאת או שאפשר לעשות זאת ללא חשש?
תודה רבה מראש מכל הדיירים.
הקבלן מאחר במסירת המפתחות- האם כדאי לתבוע?
1. תוכלו לתבוע כבר עתה ולהתחיל במכתב התראה לקבלן בגין הפיצויים שחייב לכם על פי חוק. תוכלו לתבוע גם לאחר קבלת המפתח.
2.בעיקרון כן, אך לפני כן כדאי לפנות לעירייה לקבלת הסבר מפורט לעיכוב מצידם.
3. היות ולכל בעל דירה קיים חוזה שונה, כדאי בנפרד, אולם יש לבחון את החוזים על מנת לענות על שאלתך.
4.לטעמי כדאי שלא לעשות זאת. ברוב חוזי מכר דירה מקבלן רשום מפורשות כי לפני קבלת מפתח מתחייב הרוכש שלא להכניס ציוד לדירה, וככל שיעשה זאת הרוכש הדבר יהווה הפרת הסכם.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סילוק דודי שמש מגג פרטי
רכשתי דירה בקומה העליונה של בית משותף בעל שמונה דירות.
חצי גג צמוד לשרתי בעוד החצי השני מוצמד לשכני. על הגג שלי מוצבים דודי שמש של השכנים המקומות התחתונות (שניים סה"כ) ואת שלי. לשכן שלי אין אף דוד על הגג.
אין התייחסות לדודי שמש בצו הבית המשותף.
האם אני יכול לדרוש מהשכנים להוריד את הדודים או לכל הפחות להזיזם?
זאת מכיוון שברצוני להשתמש בגג לצרכיי.
תודה על התשובה.
סילוק דודי שמש מגג פרטי
יש לבדוק את תקנון הבית המשותף וצו רישום הבית המשותף על מנת לענות על שאלתך. בנוסף לכך, יכול להיות שבעת התקנת הדודים הייתה מניעה טכנית להתקינם על גג השכן.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם מתנה במקרקעין
האם יש תוקף להסכם המתנה אם עד למותו של אבי, לא רשמתי בטאבו את הדירה על שמי ?
עסקת מתנה שלא הושלמה
כן. יש תוקף תצהירי המתנה, שכן מדובר בהתחייבות כלפייך להעברת הדירה אליך במתנה.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכירת דירה ללא פנקסי שקים
איך ניתן לשכור דירה אם אין בידי פנקס שקים?
2. האם אפשר בשק בנקאי אחד לתת את כל הכסף?
שכירת דירה ללא פנקסי שיקים
מדובר בסיכום מסחרי בין משכיר לשוכר, ולא בעניין משפטי.
אפשר לדוגמא לסכם שכל התשלום יועבר עבור שנה ראש, או בהוראת קבע, או במזומן מידי חודש בחודשו.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסוי תושבי חוץ
תודה
מיסוי עסקת העברה ללא תמורה לתושבי חוץ
ניתן לבצע העברה ללא תמורה מיחיד לקרובו, לפי ההגדרה בחוק מיסוי מקרקעין, ללא תשלום מס שבח.
מס הרכישה יהיה 1/3 ממס הרכישה בעסקה "רגילה".
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
משכנתא משנת 1950
הבעיה היא שיש בטאבו רישום חוב של משכנתא על סך 1300 לירות.
מצאתי קבלות של תשלום לעמידר אבל בעמידר טוענים שהם לא מתעסקים בזה.
מי יכול למחוק לי את המשכנתא (ההערה בטאבו )?
למי לפנות בנושא?
הסרת משכנתא מהטאבו
יש לבדוק לטובת מי המשכנתא רשומה ולפנות לאותו הגורם.
ניתן לפנות לטאבו ולבקש להוציא את המסמכים מכוחם נרשם שטר המשכנתא.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ייצוג משפטי של הורים בבית משפט וייפוי כוח
לדעתי עורכי הדין כאן ממציאים חוקים שהם לטובתם כי אין עליהם פיקוח. הכנסת נכשלת לא רק בעניין הזה ואנחנו לא טייקונים שיכולים לשלם לעורכי דין סכומי עתק בשביל שישנו חוקים וזה לא הגיוני.אנחנו גם לא יכולים לשלם לעורכי דין בשביל בג"ץ כי אנחנו לא מאמינים בזכייה בעניין אףף שאנחנו צודקים במיליון אחוז.הכנסת דואגת רק לחברי הכנסת ואיזה עורך דין יהיה מוכן לייצג אותך בלי תשלום ?.השיטה לקוייה, אנחנו לא רוצים להיות דון קישוטים ולתבוע בעצמנו בבג"ץ. יש כאן עניין לתביעה ייצוגית בכלל אבל איך נמצא עו"ד לכך ? אני מזכיר כי אימי גרה כ-60 שנה בדירה ושילמה הרבה מעבר לשווי הדירה בדמי מפתח ומתעללים בנו משפטית ממש.
לפי רו"ח שילמנו 20 מיליון ש"ח בחישוב ריבית והצמדה
יש לדעת ששווי הדירה לפי שמאי היא כ-5 מיליון ש"ח ואפשר לבנות במקום השלוש דירות שבהן גר גם בעל הבית בתמ"א 38 והפינוי בינוי 12 דירות בחינם ויש תביעה לסלק אותנו ויש תביעה שלנו נגדו ל-6 מיליון ₪ בשל סיכון חיינו והחזר הכספים ששולמו בגלל שבעל הבית אינו עומד בחוק ואינו מתקן את הבית שנבנה לפני 1980 והוא מסוכן למגורים חס וחלילה.המדינה ממנת לו גם את עורכי הדין ועדיין אין לנו עורך דין לתביעה שאנחנו רוצים שתיהפך תביעה ייצוגית שהיא בעיה של כלל הציבור ולא רק דיירים בדמי מפתח ודיור ציבורי, אנשים לא מודעים למיליונים שהמדינה מחלקת לדיירים בעלי דירות. אגב,היום אין לנו אפילו חניה,כשקנינו את הדמי מפתח הייתה חניה, אין לנו ממ"ד,אין מ"ר נוסף ואין מעלית והבית מסוכן כמו שאמרתי ואי אפשר למכור ולא לגור בו בעצם. אנחנו מופלים ומקופחים.
.
החלפת ייצוג
באפשרותכם לבחור עו"ד אחר לאמכם, אשר יניח את דעתכם וייצג את אימכם בצורה הטובה ביותר, אמצעות ייפוי הכוח הנוטריוני שבידך.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
משכיר שאינו מתפקד
במקומו 2 חבריו מטפלים בענייני הדירה. אני מפנה את הדירה אך חברו טוען כי אינו מוצא את שיק הבטחון.
אני מעוניינת להחתימו על מסמך המעיד כי איבד את השיק. וכי אין חובות.
שאלתי, האם עליי לבקש ממנו ייפוי כח?
האם על ייפוי הכח להיות מאומת ע"י עו"ד ?
האם עוד כמה שנים יוכל בעל הדירה למנות מיופה כח אחד אשר ייטען לגבי השיק או שזה לא אפשרי ?
תודה.
משכיר שאינו מתפקד
למה כוונתך "אינו מתפקד"?
ככל שישנם מיופיי כוח על פי ייפוי כוח נוטריוני לצורך ניהול הנכס, באפשרותך להחתים אותם על מסמך בו הם מאשרים כי אין לך שום חובות בגין תקופת השכירות בנכס.
ככל שאין מיופיי כוח, רצוי להחתים את בעל הדירה עצמו.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זיקת הנאה
זיקת הנאה
זכות מעבר היא סוג של זיקת הנאה. זכות מעבר יכולה גם להינתן לרשות מקומית לצורך הנחת קווי ביוב, או לחברת החשמל להנחת קווי חשמל.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת חוזה באמצע שכירות
אבל הבעיה היא שבעל הדירה הישן רצה שנמשיך לשלם לו ובעל הדירה החדש אמר לנו לבטל לו את הצ׳קים ובמשך תקופה כול אחד מהם רב איתנו שאנחנו צרכים לשלם לו
בסופו של דבר בעל הדירה החדש אמר לנו שאנחנו חייבים לבטל את הצ׳קים אז ביטלנו אותם( ושהלכתי לבנק ביקשתי את סגן המנהל להתייעץ איתו מה לעשות וגם הוא אמר לי לבטל את הצ׳קים).
ובעל הדירה הישן עדין חושב שאנחנו צרכים לשלם והוא לא מוכן להחזיר לי את הצ׳קים
השאלה שלי היא- האם חוקית הבעל הדירה הישן צריך להחזיר לי את הצ׳קים?
העברת דמי שכירות למשכיר חדש
יש לבחון את הוראות הסכם השכירות.
ככל שההסכם לא מסדיר זאת, עליכם להמשיך ולשלם את מלוא דמי השכירות לידי "המשכיר הישן" מולו אתם חתומים ואליו אתם מחויבים להעביר את דמי השכירות מידי חודש (לא התרחש כל שינוי מבחינתכם).
אילו "המשכיר הישן" היה מורה לכם להעביר את התשלום לידי צד ג'- כמובן שהייתם מחויבים לעשות זאת.
יחד עם זאת, אינם חתומים מול "המשכיר החדש", אין לכם כל חבות מולו, ולכן לא הייתם צריכים להעביר אליו תשלום כלשהו (אגב, איך ידעתם שהוא אכן רכש את הדירה? האם ראיתם את הסכם המכר? האם ראיתם מתי הוא מקבל חזקה משפטית בדירה?).
בנסיבות אלה, אתם רשאים לפנות למשכיר החדש על מנת לקבל את השיקים שלכם בחזרה. ככל שיסרב, באפשרותכם להגיש נגדו תביעה.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה לדירה
אם קניתי דירה נוספת (להשקעה), האם אני צריך לשלם מס רכישה מלא (החל מהשקל הראשון) גם על מכירה וקניה עתידית של הדירה הראשונה שברשותי?
מס רכישה לדירה
שאלתך אינה ברורה לי.
כאשר בבעלותך דירת מגורים ובכוונתך לרכוש דירה נוספת- תשלם מס רכישה על הדירה הנוספת החל מהשקל הראשון.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הרחבת מרפסות בבניין משותך
רציתי לברר מה הדין לגבי הרחבה של מרפסות בבניין משותף.
האם יש צורך בהסכמה או אי התנגדות לפחות של כל בעלי הדירות ? או שניתן להתספק באחוז מסויים במידה ונשאלו כמובן כל בעלי הדירות.
לדוגמא - מה עושים במקרה שיש הסכמה של 25 בעלי דירות והתנגדות של דירה יחידה בחזית הבניין בטענה שיתכן וזה יחסום לה את השמש ?
במידה ויש באמת הסכמה של 96 אחוז מהבעלים ואישורי בניה מהועדה בעירייה , האם ניתן לבנות בכל זאת במצב כזה ?
תודה
הרחבת מרפסות בבנין משותף
שלום רב
יש צורך בהשגה של הסכמת לפחות 75% מבעלי הזכויות בדירה.
הדיירת "הסרבנית" תוכל להציג את התנגדותה בועדה המקומית והיא תדון ותכריע בכך,
ככל שהבקשה להיתר תאושר - סביר להניח שתצטרכו לבצע מעקה בחזית המרפסת של הדיירת כדי לשמור על חזית אחידה
בהצלחה
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
משקוף דלת כניסה עקום
יש לי בעיה עם משקוף דלת הכניסה. המשקוף אינו מפולס, במדידות רואים שהציר של הדלת עקום לגמרי. הקבלן מנסה לחפש פתרונות אחרים במקום לפרק את המשקוף ולפלס את המשקוף כמו שצריך.
רציתי לדעת עד כמה שנים יש אחריות על בעיה מסוג זה מצד הקבלן? האם אני יכול לתבוע את הקבלן, כיוון שהוא בינתיים "מורח" את הזמן בניסיונות לחפש פתרונות קסם?
תודה מראש,
אלעד
תקופת האחריות למשקוף פגום
שלום רב,
תקופת הבדק היא לפחות שנה ממועד מסירת הדירה
ותקופת האחריות היא 3 שנים נוספות מתום מועד תקופת הבדק
אם הקבלן אינו מבצע את התיקון כנדרש- אתה זכאי לאחר משלוח מכתב התראה לבצע את התיקון בעצמך ולחייב אותו כל זאת בהנחה שאכן הפתרון שהקבלן הציע לא מספק .
אתה רשאי גם לפנות לביהמש בדרישה לחייב את הקבלן בפיצוי כספי בגין הליקוי ובדרישה כי התיקון יבוצע על ידי קבלן מטעמך (זו חלופה רצויה יותר מאחר ובמקרה של תיקון עצמי ממילא תצטרך לתבוע את הקבלן בגין הפיצוי ותהיה חשוף לקביע ה של ביהמ"ש כי לא היית זכאי לעשות כן)
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עיכוב במסירת דירה חדשה מקבלן
רכשתי דירה מקבלן כאשר מועד המסירה בחוזה היה 12/14.
ביצעתי מספר שינויים מינוריים שכל שינוי עומד בפני עצמו ומקנה לקבלן 35 יום עיכוב במסירה כאשר כל שינוי עומד בפני עצמו ללא קשר ל - 60 יום שמגיעים לו על פי חוק. כלומר אני אמור לקבל את הדירה באמצע יוני 2015 לדברי הקבלן.
השינויים שביצעתי היו הזזת נקודות חשמל הוספת נקודות חשמל וכד' . השינויים שביצעתי היו עוד לפני שהיו מחיצות בדירה ולפני שנעשתה תשתית חשמל.
חלק מהתירוצים שלו זה צוק איתן הבניין בפ"ת. גם לא נחשב ככוח עליון.
המסירה לא תהיה בחודש יוני כנראה בחודש 8/2015.
מה החוק אומר לגבי הנושא שבעיכוב.
האם אני אמור לקבל פיצוי רטרואקטיבי מחודש 1/2015 ?
בתודה מראש
מה הפיצוי המגיע לי מהקבלן בגין עיכוב במסירת הדירה
שלום רב,
סעיף 5 א לחוק המכר דירות קובע כדלקמן
5א. (א) לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:
במקרה המתואר - בהנחה שבחוזה המכר שלך נכתב כי שינויים ותוספות מהסוג המתואר ידחו את מועד מסירת החזקה - הרי שהמועד החוזי ייחשב המועד הנדחה, כלומר חודש יוני. 60 הימים יימנו מחודש יוני אולם בהנחה שהדירה לא תימסר בחודש אוגוסט תהיה זכאי לפיצוי מחודש יוני ואילך
יש כמובן לבצע בדיקה נפרדת מעמיקה יותר האם הקבלן אכן זכאי כפי שציינת ל - 35 ימים בגין כל שינוי בחוזה באופן מצטבר ולא חופף,, במיוחד בשים לב לכך שהשינויים היו מינוריים.
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מוכר מת
עוד טרם דווחה העסקה לרשויות הוא מת.
מהי המשמעות של מותו כשיש לי את כל המסמכים חתומים
המוכר מת עוד בטרם הושלמה עסקת המכר
שלום רב
בהנחה שיש לך כפי שמשתמע משאלתך יפוי כח בלתי חוזר מאת המוכר להשלמת העסקה - תוכל להשלים את הרישום של העסקה בטאבו.מאחר ויפוי הכח הבלתי חוזר תקף אף לאחר מות המוכר.
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תווך
לאחר החוזה היתה הפרת חוזה מהצד השני.
האם המתווך אמור להחזיר לי את הכסף?
תשלום למתווך במקרה של הפרת חוזה המכר
שלום רב
הסכם התיווך שנחתם בינך לבין המתווך בוצע במלואו (שני הצדדים קיימו את חלקם..) והוא אינו מותנה בכך שחוזה המכר יבוצע ויושלם אלא רק בכך שחוזה המכר ייחתם.
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח על מכירת דירה שנרכשה מחברה ציבורית
יש לציין שהדיירים מתגוררים בפועל בדירה זו מטעם חברה משכנת למעלה מ-35 שנים.
אודה לתשובתכם.
מה מס השבח על מכירת דירה שנרכשה מחברה ציבורית
שלום רב
מס השבח יחושב לפי מחיר הרכישה לאחר ההנחה (המענק)
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכירות
אחותי שוכרת דירה בערך שנתיים, אחי ואני חתמנו לה ערבות, היום קיבלתי מכתב מעו"ד לפני נקיטת הליכים משפטיים, אחותי אישה חד והורית אם ל7 ילדים(יש לה בנזוג) היא צברה חובות של ארנונה, מים הפרת חוזה ועוד..
היא חייבת לבעל הדירה בגלל שהיא נשארת כל יום ללא חוזה (היא לא חידשה חוזה וגרה במושכר כבר כמה חודשים ללא תשלום לבעל הדירה) עשיתי חשבון סך חובותיה 40,000, העו"ד מציין שבמידה והיא לא תסלק את חובותיה הוא יאלץ לפנות לערבים שזה אחי ואני, יש לציין כי לאחותי נכס על שמה(עיר אלעד) לפניי שפונים לערבים מפעילים את כל הנכסים של אחותי לרבות רכב שיש לה או שבמקביל אליה פונים לערבים, אני רוצה לדעת אם אחי ואני ניפגע מכך
שכירות וערבות
שלום רב
נא הפני שאלתך לפורום דיני חוזים
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איפה אוכל לאתר קושן ישן ?
נתבקשתי ע"י הטאבו להביא קושן ישן להוכחת זהות.
איפה אפשר לאתר את הקושן ?
תודה
איתור קושן
שלום רב
לצערי, איני יודע האם קיים גוף ממשלתי לכך . מציע לך לשאול את הפקיד בטאבו ובעיקר - לשאול אותו מה הדרכים החלופיות להוכחת זהות שיספקו אותו במקרה שלא תצליח לאתר את הקושן
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפרת חוזה
אני רוצה לעזוב את דירתי השכורה, בהתאם לחוזה עליי למצוא דיירים חדשים שיחליפו אותי. מצאתי דיירים, נקבעה פגישה עם בעלי הבית ובעלי הבית ביטלו את הפגישה בטענה שאני והדיירים לא סגרנו את העניינים בינינו. לא ברור למה הכוונה ובעל הבית כמובן לא עונה יותר. חשוב לציין שבעלי הבית מראש שללו את הדיירים שמצאתי ללא פגישה איתם והם טענו שהם "עושים לי טובה" שהם בכלל נפגשים איתם. האם זה נחשב להפרת חוזה?
קיצור תקופת השכירות
שלום רב
על מנת להשיב על שאלתך יש צורך בעיון בחוזה השכירות עצמו - עלייך לבדוק מה ההוראות של החוזה בנוגע לקיצור תקופת השכירות: האם קיימת לך אפשרות להביא שוכר חלופי אם לאו.
רק אם קיימת לך אפשרות כזו (או אף אפשרות לקצר את תקופת השכירות ללא הבאה של שוכר חלופי) - על המשכיר להתקשר עם השוכר החלופי ו "לשחרר" אותך מהחוזה
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הקמת קבוצת רכישה – שלא מצאתי פתרון עד כה
הסתובבתי רבות בקרב רו"ח ועו"ד ולא מצאתי פתרון עד כה. מעוניין להקים קבוצה שתעסוק ברכישת וניהול נדל"ן. הקבוצה תמנה מעל 35 איש. לא מצאתי כובע מיסויי ראוי בקרב רו"ח בארץ. קיים פתרון?
אריה
הקמת קבוצת רכישה
צר לי , לא הבנתי את שאלתך. נא הבהרתך
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השבת צ'ק ביטחון וערבות מבעל דירה
צ'ק בנקאי (שקול למזומן) על סך 15אלף ש"ח ושטר ערבות, למימוש במקרה ויהיו
נזקים בדירה או לא נשלם את חובנו לרשויות.הסכם פינוי הדירה מאפשר לבעל הבית להחזיק בערבות ובצ'ק הבטחון עד 90 יום לאחר הפינוי.בעת פינוי הדירה בעלי הבית סקרו אותה ומצאו אותה במצב לשביעות רצונם.מיהרנו ושילמנו לרשויות השונות והצגנו הקבלות לבעלי הבית.בעלי הבית אינם מעוניינים להחזיר לנו את הצ'ק הבנקאי ורוצים להמתין עד לסוף 90 הימים "לוודא שלא נגרמו נזקים שלא ניתן היה לזהותם".לא ברור לנו לאילו נזקים הכוונה כיוון שכבר עבר חודש ובדירה יש דיירים חדשים ללא תלונות.נזקי חשמל ואינסטלציה הם ממילא באחריותם של בעלי הדירה לפי החוזה המקורי.חשבנו לחכות אך נקלענו להוצאות לא צפויות ואנו נזקקים למזומן.האם ניתן לטעון לחוסר תום לב של בעלי הבית ולשלוח התראה?
האם המשכיר פועל בחוסר תום לב?
איני יודעת לאילו נזקים מצפה בעל הדירה, אולם, בכל אופן, לטעמי לא ניתן לטעון לחוסר תום לב מטעמו.
בעל הדירה פועל על פי התנאים הקבועים בהסכם השכירות.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קניית דירה מכונס נכסים
אני שוקל להציע הצעה לרכישת דירה מכינוס.
ע"פ דוח שמאות שהוזמן ע"י הכונס, נמצא שקיימות חריגות בנייה בנכס וכן חלוקת הנכס ל2 יחידות דיור ללא אישור .
מהם הסיכונים הכרוכים בכך מבחינתי ומהן האפשרויות העומדות בפניי ?
שאלה נוספת , ארצה כמובן להעזר בעו"ד שיבדוק את כדאיות העסקה וכן ילווה אותי בכל התהליך במידה ויהיה רלוונטי .
כיצד מתמחרים בדיקה/ליווי שכזה ?
תודה רבה
מהם הסיכונים ברכישת דירה מחולקת ובעלת חריגות בניה?
קיימים סיכונים ברכישת נכס המחולק ל-2 יחידות דיור בו גם קיימות חריגות בנייה וביניהם:
1. קיימת אפשרות שלא יהיה ניתן לרשום את הדירה על שמך לאחר המכר וזאת מאחר שהרשות המקומית עשויה לשלוח מי מטעמה לבדוק את הנכס בטרם יינתן לו "אישור עירייה" כי שולמו כל החובות בגין הנכס לעירייה. נציג העירייה עלול לגלות אודות חריגות הבניה ולדווח על כך לרשות המקומית. מבלי קבלת אישור עירייה לא ניתן לבצע העברת זכויות בנכס.
2. דיירים בבית המשותף יכולים להגיש תביעה בגין הגדלת יחידות דיור בבית המשותף ויכולים לדרוש את השבת המצב לקדמותו. דהיינו, ביטול הפיצול.
3. במקרה ותבקש "להכשיר" את חריגות הבניה או הפיצול שאינו חוקי בדיעבד, הליך מורכב ואינו זול, אין הכרח לכך שהרשות המקומית תאשר את הפיצול.
4. בהנחה ותרכוש את הדירה ותבקש להשכיר אותה, קיים חשש שדייר לא מרוצה "ילשין" לרשות המקומית.
שכ"ט עו"ד בעסקת מכר משתנה בין עו"ד אחד למשנהו ועל כן אני מציעה לך לבדוק עם כמה עו"ד מומלצים מהו השכר אותו הם גובים.
בהצלחה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
