פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
מס רכישה שאלה
דלי
22/06/15
היי
אם קניתי דירה מקבלן , ויש לי 2 דירות אחרות, אחת מהן אתן לביתי ללא תמורה ואחת אמכור כדי לקנות את הדירה מהקבלן וזאת תוך 24 חודשים, האם צריך לכתוב את זה במש"ח או בתצהיר ? האם יהיה לי פטור ממס רכישה?
אם קניתי דירה מקבלן , ויש לי 2 דירות אחרות, אחת מהן אתן לביתי ללא תמורה ואחת אמכור כדי לקנות את הדירה מהקבלן וזאת תוך 24 חודשים, האם צריך לכתוב את זה במש"ח או בתצהיר ? האם יהיה לי פטור ממס רכישה?
האם ינתן פטור ממס רכישה בהחלפת דירות?
עו"ד ענת קציר
מנהלת
23/06/15
דלי שלום,
עליך להעביר תחילה את הדירה במתנה לבתך. במידה ובתך קטינה יש לקבל עבור ההעברה אישור בית משפט. לאחר ההעברה לבתך, תיוותר בבעלותך דירה אחת. ברכישת הדירה הנוספת עליך להצהיר בטופס הדיווח למס השבח כי הדירה שרכשת באה להחליף את דירתך הנמכרת תוך 12/24 חודשים בהתאם לסוג הדירה שתרכשי.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
עליך להעביר תחילה את הדירה במתנה לבתך. במידה ובתך קטינה יש לקבל עבור ההעברה אישור בית משפט. לאחר ההעברה לבתך, תיוותר בבעלותך דירה אחת. ברכישת הדירה הנוספת עליך להצהיר בטופס הדיווח למס השבח כי הדירה שרכשת באה להחליף את דירתך הנמכרת תוך 12/24 חודשים בהתאם לסוג הדירה שתרכשי.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תיקון גג בבית משוף
ראובן
22/06/15
אני מתגורר בבלוק גדול בן 7 כניסות, רשומים כחלקה אחת בטאבו, עד לאחרונה היה לנו גם מספר בניין משותף לכל הכניסות (לאחרונה העירייה נתנה מספר נפרד לכל כניסה - אם כי לכאו' אין לזה משמעות מעבר לנוחות התושבים).
בכל כניסה יש שתי מפלסים לגג. כעת נוצר צורך לבצע איטום בגג של המפלס השני (-לא בגג שמתחתיו אני גר) בכניסה שבה אני גר.
האם יש זכות לתבוע אותי להשתתף בתיקון ? האם אני חייב בהשתתפות יותר מאשר שאר הדיירים בבלוק שאינם בכניסה שלנו?
תודה רבה.
בכל כניסה יש שתי מפלסים לגג. כעת נוצר צורך לבצע איטום בגג של המפלס השני (-לא בגג שמתחתיו אני גר) בכניסה שבה אני גר.
האם יש זכות לתבוע אותי להשתתף בתיקון ? האם אני חייב בהשתתפות יותר מאשר שאר הדיירים בבלוק שאינם בכניסה שלנו?
תודה רבה.
האם חלה עלי חובת תיקון גג של בית באותה חלקה?
עו"ד ענת קציר
מנהלת
23/06/15
ראובן שלום
יש לבדוק את תקנון הבית המשותף הרשום בטאבו כדי לענות על שאלתך.
בתקנון אמורות להיות הוראות ביצוע במקרים מעין אלו.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
יש לבדוק את תקנון הבית המשותף הרשום בטאבו כדי לענות על שאלתך.
בתקנון אמורות להיות הוראות ביצוע במקרים מעין אלו.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצול סעדים
יוסי
22/06/15
שלום
רציתי לדעת מה עדיף לעשות בפרקטיקה
בקשה לפיצול סעדים או בקשה לתיקון כ"ת
בתודה
סטודנט שנה ג
רציתי לדעת מה עדיף לעשות בפרקטיקה
בקשה לפיצול סעדים או בקשה לתיקון כ"ת
בתודה
סטודנט שנה ג
פנה לפורום בתי משפט
עו"ד ענת קציר
מנהלת
23/06/15
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם ממון
תומר
22/06/15
במידה שלאחד הצדדים ( זוג נשוי) יש דירת מגורים על שם אחד מהם, ונערך ביניהם הסכם ממון, האם רכישת דירה על שם הצד השני בלבד שאין בבעלותו דירה תחוייב במס רכישה כדירה יחידה או כדירה שניה ?
תודה
תודה
מהן השלכותיו של הסכם ממון על רכישת דירה לזוג?
עו"ד ענת קציר
מנהלת
23/06/15
תומר שלום,
דירה שלגביה קובע הסכם ממון שהיא
רכושו הבלעדי של אחד מבני הזוג, לא ניתן מבחינה קניינית לקבוע כי היא דירה
בבעלות משותפת גם אם הצדדים חיים בה ביחד ומנהלים בה משק בית משותף.
אי לכך, ברכישת דירה נוספת שתרשם בין על שם אחד מהצדדים ובין על שם שניהם, יחול מס רכישה בגין רכישת דירה יחידה לצד שאין בבעלותו דירה נוספת, ואילו, הצד השני ישלם מס רכישה עבור רכישת דירה שאינה יחידה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
דירה שלגביה קובע הסכם ממון שהיא
רכושו הבלעדי של אחד מבני הזוג, לא ניתן מבחינה קניינית לקבוע כי היא דירה
בבעלות משותפת גם אם הצדדים חיים בה ביחד ומנהלים בה משק בית משותף.
אי לכך, ברכישת דירה נוספת שתרשם בין על שם אחד מהצדדים ובין על שם שניהם, יחול מס רכישה בגין רכישת דירה יחידה לצד שאין בבעלותו דירה נוספת, ואילו, הצד השני ישלם מס רכישה עבור רכישת דירה שאינה יחידה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברה ללא תמורה
אלכס
22/06/15
שלום לעונה
אני נשוי טרי מזה שנה ובבעלותי דירה, לאשתי גם דירה על שמה שתיהן מלפני הנישואין. אנחנו רוצים לקנות דירה ולמכור את הבית של אשתי לצרך רכישתו אבל לא למכור את הבית שלי שמושכר. לאשתי בת מנישואין קודמים בת 18, האם ניתן להעביר לה את הבית שלי ללא תמורה או שבגלל שהיא לא הבת שלי ולא אמצתי אותה אי אפשר? האם אשתי יכולה להעביר לה את הבית שלה ללא תמורה ולקבל פטור ממס רכישה? תודה רבה!!
אני נשוי טרי מזה שנה ובבעלותי דירה, לאשתי גם דירה על שמה שתיהן מלפני הנישואין. אנחנו רוצים לקנות דירה ולמכור את הבית של אשתי לצרך רכישתו אבל לא למכור את הבית שלי שמושכר. לאשתי בת מנישואין קודמים בת 18, האם ניתן להעביר לה את הבית שלי ללא תמורה או שבגלל שהיא לא הבת שלי ולא אמצתי אותה אי אפשר? האם אשתי יכולה להעביר לה את הבית שלה ללא תמורה ולקבל פטור ממס רכישה? תודה רבה!!
הלכת פלם
עו"ד ענת קציר
מנהלת
23/06/15
אלכס שלום,
אשתך יכולה להעביר את הדירה לבתה ללא תמורה (אם טרם מלאו לה 18 יש צורך באישור בית משפט לכך). אתה אינך יכול להעביר את הדירה שבבעלותך לבתה של אשתך, מאחר שהיא אינה עונה על הגדרת "קרוב" לפי החוק.
כמו כן, על פי "הלכת פלם"- אין ליצור שיתוף בנכסים שנרכשו לפני הנישואין או שהתקבלו בירושה או במתנה לאחר הנישואין אלא במקרים חריגים . כלומר, אם אשתך תעביר את דירתה במתנה לבתה, בקניית דירה חדשה משותפת לשניכם, מחצית הדירה תחויב במדרגות מס רכישה לפי רכישת דירה יחידה, ואילו המחצית השניה (המחצית שלך) תחויב בתשלום מס רכישה עבור דירה שאינה יחידה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
אשתך יכולה להעביר את הדירה לבתה ללא תמורה (אם טרם מלאו לה 18 יש צורך באישור בית משפט לכך). אתה אינך יכול להעביר את הדירה שבבעלותך לבתה של אשתך, מאחר שהיא אינה עונה על הגדרת "קרוב" לפי החוק.
כמו כן, על פי "הלכת פלם"- אין ליצור שיתוף בנכסים שנרכשו לפני הנישואין או שהתקבלו בירושה או במתנה לאחר הנישואין אלא במקרים חריגים . כלומר, אם אשתך תעביר את דירתה במתנה לבתה, בקניית דירה חדשה משותפת לשניכם, מחצית הדירה תחויב במדרגות מס רכישה לפי רכישת דירה יחידה, ואילו המחצית השניה (המחצית שלך) תחויב בתשלום מס רכישה עבור דירה שאינה יחידה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פטור ממס רכישה
גלית
22/06/15
יש לי 2 דירות וחתמתי על הסכם מכר לקניית דירה חדשה מקבלן ואמכור את הדירה בה אני גרה. האם ניתן לקבל פטור ממס רכישה מהדירה הראשונה אם אעביר אותה לבת שלי שתהיה בת 18 בעוד חצי שנה, בהעברה ללא תמורה? אם כן איך מדווחים את זה במש"ח? תודה רבה.
העברה ללא תמורה לקרוב קטין
עו"ד ענת קציר
מנהלת
22/06/15
גלית,
עליך להעביר תחילה את הדירה במתנה לבתך. קחי בחשבון כי היות והיא קטינה יש לקבל עבור ההעברה אישור בית משפט. לאחר ההעברה לבתך, תוותר בבעלותך דירה אחת. ברכישת הדירה הנוספת עליך להצהיר בטופס הדיווח למס השבח כי הדירה שרכשת באה להחליף את דירתך הנמכרת תוך 12/24 חודשים בהתאם לסוג הדירה שתרכשי.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
עליך להעביר תחילה את הדירה במתנה לבתך. קחי בחשבון כי היות והיא קטינה יש לקבל עבור ההעברה אישור בית משפט. לאחר ההעברה לבתך, תוותר בבעלותך דירה אחת. ברכישת הדירה הנוספת עליך להצהיר בטופס הדיווח למס השבח כי הדירה שרכשת באה להחליף את דירתך הנמכרת תוך 12/24 חודשים בהתאם לסוג הדירה שתרכשי.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הנחה במס רכישה
גור
22/06/15
שלום
התחתנתי לפני שנה, לבעלי יש דירה מלפני הנישואין בו גרים הוריו, אנחנו גרים בדירה על שמי, אנחנו רוצים לקנות דירה משותפת, כמה מס רכישה נצטרך לשלם אם הדירה של בעלי לא על שמי ושלי לא על שמו? האם יש הפחתה במס רכישה כי הייתה לו דירה לפני הנישואין? בבקשה זהדחוף לי. תודה.
התחתנתי לפני שנה, לבעלי יש דירה מלפני הנישואין בו גרים הוריו, אנחנו גרים בדירה על שמי, אנחנו רוצים לקנות דירה משותפת, כמה מס רכישה נצטרך לשלם אם הדירה של בעלי לא על שמי ושלי לא על שמו? האם יש הפחתה במס רכישה כי הייתה לו דירה לפני הנישואין? בבקשה זהדחוף לי. תודה.
מהו גובה מס רכישה לזוג שבבעלותו דירה טרם נישואיו?
עו"ד ענת קציר
מנהלת
22/06/15
גור שלום,
במקרה המתואר בשאלתך לא תהיה הפחתה במס רכישה, והרכישה תמוסה על פי מדרגות מס הרכישה לרכישת דירה שאינה יחידה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
במקרה המתואר בשאלתך לא תהיה הפחתה במס רכישה, והרכישה תמוסה על פי מדרגות מס הרכישה לרכישת דירה שאינה יחידה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החזרת ערבויות חוק מכר בקרקע של קק"ל
אור
22/06/15
האם ניתן להחזיר ערבויות חוק מכר בפרוייקט שנבנה על קרקע של קק"ל? מדובר בתמ"א 38 ובקרוב ימסרו הדירות החדשות. האם ניתן לרשום הערת אזהרה לפני חוזה החכירה?
מתי יש להחזיר ערבויות חוק מכר בקרקע של קק"ל?
עו"ד ענת קציר
מנהלת
22/06/15
אור שלום,
בעיקרון, ערבוית חוק מכר מוחזרות עם מועד מסירת הדירה או עם מתן בטוחה אחרת כמו הערת אזהרה על פי החוק. במקרה שלך, אין אפשרות לענות על שאלתך מבלי לקרוא את חוזה התמ"א והרכישה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
בעיקרון, ערבוית חוק מכר מוחזרות עם מועד מסירת הדירה או עם מתן בטוחה אחרת כמו הערת אזהרה על פי החוק. במקרה שלך, אין אפשרות לענות על שאלתך מבלי לקרוא את חוזה התמ"א והרכישה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוכחת מגורים בנכס
מיטל
22/06/15
שלום רב,
אנו גרים בנכס שאותו אנו מעוניינים למכור. הנכס ניתן לנו במתנה ולכן למיטב הבנתנו יש להמתין תק צינון של 3 שנים.
שאלתי היא, כרגע רק חשבון הארנונה על שמי ואילו כל שאר החשבונות : מיים,חשמל, גז אינם על שמי אלא על שם הוריי .
אנו גרים בפועל מרגע ההעברה ללא תמורה, 28.2.13 ועד היום.
כלומר שנתיים וחצי. האם יש להעביר כעת את שאר החשבונות על שמי? על מנת שיהא אסמכתא נוספת למגוריי בדירה? או שמא דווקא העברה עכשיו תעורר חשד . אנו רוצים למכור בתום 3 שנים ומבקשים להבין כיצד יהיה לנו הכי קל על מנת לקבל את הפטור מהמס.
היינו היום במשרדי מיסוי מקרקעין בבאר שבע ונמסר לנו כי במידה והארנונה על שמנו זה יכול להיות בסדר...
מה זה אומר?
נא עזרתכם ,
בתודה !
אנו גרים בנכס שאותו אנו מעוניינים למכור. הנכס ניתן לנו במתנה ולכן למיטב הבנתנו יש להמתין תק צינון של 3 שנים.
שאלתי היא, כרגע רק חשבון הארנונה על שמי ואילו כל שאר החשבונות : מיים,חשמל, גז אינם על שמי אלא על שם הוריי .
אנו גרים בפועל מרגע ההעברה ללא תמורה, 28.2.13 ועד היום.
כלומר שנתיים וחצי. האם יש להעביר כעת את שאר החשבונות על שמי? על מנת שיהא אסמכתא נוספת למגוריי בדירה? או שמא דווקא העברה עכשיו תעורר חשד . אנו רוצים למכור בתום 3 שנים ומבקשים להבין כיצד יהיה לנו הכי קל על מנת לקבל את הפטור מהמס.
היינו היום במשרדי מיסוי מקרקעין בבאר שבע ונמסר לנו כי במידה והארנונה על שמנו זה יכול להיות בסדר...
מה זה אומר?
נא עזרתכם ,
בתודה !
מהו המועד הקובע לסיום תקופת הצינון לאחר קבלת מתנה?
עו"ד ענת קציר
מנהלת
22/06/15
מיטל שלום,
שם משלם החשבונות אינו מהווה בהכרח ראיה לכך שהוא מתגורר בדירה. הראיה למועד תחילת תקופת הצינון, דהיינו, מועד תחילת המגורים בדירה נקבע על פי הצהרתך בטופס הדיווח למס שבח אשר עליו חתמת בעת ביצוע עסקת המתנה. בטופס נדרשת להצהיר האם הדירה תשמש לאותך למגורים ומאיזה תאריך.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
שם משלם החשבונות אינו מהווה בהכרח ראיה לכך שהוא מתגורר בדירה. הראיה למועד תחילת תקופת הצינון, דהיינו, מועד תחילת המגורים בדירה נקבע על פי הצהרתך בטופס הדיווח למס שבח אשר עליו חתמת בעת ביצוע עסקת המתנה. בטופס נדרשת להצהיר האם הדירה תשמש לאותך למגורים ומאיזה תאריך.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פטור ממס רכישה
סיגי
21/06/15
שלום
רציתי לדעת איך אפשר לקבל פטור ממס רכישה אם בבעלותי 2 דירות וקניתי דירה חדשה. אני רוצה להעביר אחת לבן שלי בן 25 ואחת למכור ולממן את החדשה. באיזה תנאי יהיה לי פטור ואיך מדווחים על זה במשח?
רציתי לדעת איך אפשר לקבל פטור ממס רכישה אם בבעלותי 2 דירות וקניתי דירה חדשה. אני רוצה להעביר אחת לבן שלי בן 25 ואחת למכור ולממן את החדשה. באיזה תנאי יהיה לי פטור ואיך מדווחים על זה במשח?
פטור ממס רכישה בעת החלפת דירות
עו"ד ענת קציר
מנהלת
23/06/15
סיגי שלום,
עליך להעביר תחילה את הדירה במתנה לבנך. לאחר ההעברה לבנך, תיוותר בבעלותך דירה אחת. ברכישת הדירה הנוספת עליך להצהיר בטופס הדיווח למס השבח כי הדירה שרכשת באה להחליף את דירתך הנמכרת תוך 12/24 חודשים בהתאם לסוג הדירה שתרכשי.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
עליך להעביר תחילה את הדירה במתנה לבנך. לאחר ההעברה לבנך, תיוותר בבעלותך דירה אחת. ברכישת הדירה הנוספת עליך להצהיר בטופס הדיווח למס השבח כי הדירה שרכשת באה להחליף את דירתך הנמכרת תוך 12/24 חודשים בהתאם לסוג הדירה שתרכשי.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הצהרת קונה- מס רכישה
דוד
21/06/15
ברצוני לברר מה עושים במצב בו לאדם יש שתי דירות, דיווח עליהן במש"ח, כעת רוצה להעביר לבן שלו את אחת הדירות שלו. הבן סטודנט תושב הארץ וגר בחו"ל, האם יוכל האב לקבל פטור ממס רכישה בדירה השניה, האם עצם הדיווח במש"ח מאפשר העברה ללא תמורה, אם ההעברה נעשית מאוחר למש"ח הראשון? האם אפשר לקבל פטור ממס רכישה במקרה כזה?
העברה ללא תמורה
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
21/06/15
שלום,
אם אני מבינה נכון, בבעלותך הייתה דירה ראשונה וקנית דירה נוספת.
כעת, אתה מעוניין להעביר ללא תמורה את הדירה הראשונה, ולהפחית בכך את מס הרכישה בדירה הנוספת.
בנוגע לעסקת העברה ללא תמורה- יהיה פטור ממס שבח לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין. מס הרכישה יהיה 1/3 ממס הרכישה בעסקה רגילה. בהנחה שלבן אין בבעלותו דירה נוספת ובהנחה ששווי הדירה הראשונה עד 1.5 מיליון ש"ח- לא יחול מס רכישה (לפי המדרגות הנמוכות של דירה ראשונה).
בנוגע לרכישת הדירה השנייה- יש להגיש בקשה לתיקון שומה, כך שיסומן במש"ח כי יש בבעלותך דירה נוספת ובכוונתה למכור אותה תוך 24 חודשים, ולכן לתקן את השומה העצמית למס רכישה לפי מדרגות של דירה יחידה.
בד בבד, יש להודיע על כך שכבר העברת את הדירה ללא תמורה לבנך, כך שהשומה לא תוקפא.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
אם אני מבינה נכון, בבעלותך הייתה דירה ראשונה וקנית דירה נוספת.
כעת, אתה מעוניין להעביר ללא תמורה את הדירה הראשונה, ולהפחית בכך את מס הרכישה בדירה הנוספת.
בנוגע לעסקת העברה ללא תמורה- יהיה פטור ממס שבח לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין. מס הרכישה יהיה 1/3 ממס הרכישה בעסקה רגילה. בהנחה שלבן אין בבעלותו דירה נוספת ובהנחה ששווי הדירה הראשונה עד 1.5 מיליון ש"ח- לא יחול מס רכישה (לפי המדרגות הנמוכות של דירה ראשונה).
בנוגע לרכישת הדירה השנייה- יש להגיש בקשה לתיקון שומה, כך שיסומן במש"ח כי יש בבעלותך דירה נוספת ובכוונתה למכור אותה תוך 24 חודשים, ולכן לתקן את השומה העצמית למס רכישה לפי מדרגות של דירה יחידה.
בד בבד, יש להודיע על כך שכבר העברת את הדירה ללא תמורה לבנך, כך שהשומה לא תוקפא.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכרון דברים + סעיפי חוזה מול שוכרים
שי
21/06/15
שלום רב,
שוכרת שלנו חתמה בפנינו על זיכרון דברים בו היא מתחייבת לשכור ממנו את הדירה שלנו בהתאם לחוזה שייחתם בינינו.
כיום אנו במו"מ לגבי סעיף אופציה להמשך + עניין העלאות גבוה דמי השכירות בתק האופציה.
השוכרים מתעקשים שיופיע סעיף האומר כי לא נוכל לבטל את האופציה שלהם להמשך שכירות לשנה נוספת אלא מסיבה של "חזרה אל הנכס לטובת מגורים בלבד" - בעוד אנו לא מוכנים לחתום על סעיף כה מגביל ומבקשים לציין סעיף האומר : למשכיר שמורה אופציה לביטול המשך השכירות לתק' האופציה מסיבה של צורך מהותי בנכס (ללא פירוט מה הסיבה, למשל מכירה).
כמו כן השוכרים מתעקשים שנחתום על כך שבתק' האופציה יישארו דמי השכירות על אותו סכום שנחתם היום, ולא תהיה אפשרות לנו להעלותם אלא רק במידה ו"ערכנו שיפוץ מהותי בנכס תהיה שמורה לנו הזכות למו"מ על דמי השכירות".
לא מקובל עלינו - שכן אנו מבקשים לציין כי שמורה לנו האופציה להעלות את דמי השכירות (ולא רק זכות לניהול מו"מ!...) גם במידה ויתבצע שיפוץ או במידה ויעלו דמי השכירות הכלליים בשוק - תוך ציון שאנו לא נוכל לחרוג מגובה דמי השכירויות המקובלים בשוק נכון ליום חידוש החוזה לתק' האופציה.
אנו חוששים כי המו"מ המתמשך עם השוכרים יביא לאי חתימתם על החוזה ואנו מאוד תלויים בתשלומי השכירות שלהם , (לטובת תשלום דמי שכירות שלנו בדיה אחרת שנשכור) אך מבקשים לדעת האם חתימת "זכרון הדברים" בה התחייבו לשכור - תגן עלינו. וכן האם דרישותינו מקובלות ולגיטימיות בפני השוכרים?
שוכרת שלנו חתמה בפנינו על זיכרון דברים בו היא מתחייבת לשכור ממנו את הדירה שלנו בהתאם לחוזה שייחתם בינינו.
כיום אנו במו"מ לגבי סעיף אופציה להמשך + עניין העלאות גבוה דמי השכירות בתק האופציה.
השוכרים מתעקשים שיופיע סעיף האומר כי לא נוכל לבטל את האופציה שלהם להמשך שכירות לשנה נוספת אלא מסיבה של "חזרה אל הנכס לטובת מגורים בלבד" - בעוד אנו לא מוכנים לחתום על סעיף כה מגביל ומבקשים לציין סעיף האומר : למשכיר שמורה אופציה לביטול המשך השכירות לתק' האופציה מסיבה של צורך מהותי בנכס (ללא פירוט מה הסיבה, למשל מכירה).
כמו כן השוכרים מתעקשים שנחתום על כך שבתק' האופציה יישארו דמי השכירות על אותו סכום שנחתם היום, ולא תהיה אפשרות לנו להעלותם אלא רק במידה ו"ערכנו שיפוץ מהותי בנכס תהיה שמורה לנו הזכות למו"מ על דמי השכירות".
לא מקובל עלינו - שכן אנו מבקשים לציין כי שמורה לנו האופציה להעלות את דמי השכירות (ולא רק זכות לניהול מו"מ!...) גם במידה ויתבצע שיפוץ או במידה ויעלו דמי השכירות הכלליים בשוק - תוך ציון שאנו לא נוכל לחרוג מגובה דמי השכירויות המקובלים בשוק נכון ליום חידוש החוזה לתק' האופציה.
אנו חוששים כי המו"מ המתמשך עם השוכרים יביא לאי חתימתם על החוזה ואנו מאוד תלויים בתשלומי השכירות שלהם , (לטובת תשלום דמי שכירות שלנו בדיה אחרת שנשכור) אך מבקשים לדעת האם חתימת "זכרון הדברים" בה התחייבו לשכור - תגן עלינו. וכן האם דרישותינו מקובלות ולגיטימיות בפני השוכרים?
זיכרון דברים בהסכם שכירות
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
21/06/15
שלום,
קודם כל, יש לבחון מה הוראות זכרון הדברים. האם הוסכם כי אם לא יחתם הסכם שכירות תוך תקופת זמן מסויימת זכרון הדברים בטל?
בנוגע לדרישותיכם, מדובר בהסכמות בין הצדדים, ובאפשרותכם להתעקש על סעיפים שהם מהותיים בעינכם.
1. בנוגע לאופציה- אופציה היא תקופת זמן נוספת להארכת הסכם השכירות שניתנת לשוכרים, כלומר ככל שהשוכרים יקיימו את הסכם השכירות במלואו, יוארך הסכם השכירות לתקופה נוספת. ניתן לסייג את האופציה, אך היא תאבד מערכה. לפיכך, באפשרותכם שלא לתת אופציה בכלל.
2. לגבי העלאת דמי השכירות בתקופת האופציה- כנ"ל באפשרותכם שלא להסכים לאי העלאת דמי השכירות. הייתי מציעה שתכתבו שדמי השכירות יעלו בהתאם לעליית מדד המחירים לצרכן. נראה לי הוגן.
ובדיעבד, הייתי מציעה כלל לא לחתום זיכרון דברים בהסכם שכירות ובהסכם מכר. זיכרון דברים הוא הסכם מחייב ויוצר בעיות רבות במקרים של חוסר הסכמה במשא ומתן לקראת ההסכם הסופי.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
קודם כל, יש לבחון מה הוראות זכרון הדברים. האם הוסכם כי אם לא יחתם הסכם שכירות תוך תקופת זמן מסויימת זכרון הדברים בטל?
בנוגע לדרישותיכם, מדובר בהסכמות בין הצדדים, ובאפשרותכם להתעקש על סעיפים שהם מהותיים בעינכם.
1. בנוגע לאופציה- אופציה היא תקופת זמן נוספת להארכת הסכם השכירות שניתנת לשוכרים, כלומר ככל שהשוכרים יקיימו את הסכם השכירות במלואו, יוארך הסכם השכירות לתקופה נוספת. ניתן לסייג את האופציה, אך היא תאבד מערכה. לפיכך, באפשרותכם שלא לתת אופציה בכלל.
2. לגבי העלאת דמי השכירות בתקופת האופציה- כנ"ל באפשרותכם שלא להסכים לאי העלאת דמי השכירות. הייתי מציעה שתכתבו שדמי השכירות יעלו בהתאם לעליית מדד המחירים לצרכן. נראה לי הוגן.
ובדיעבד, הייתי מציעה כלל לא לחתום זיכרון דברים בהסכם שכירות ובהסכם מכר. זיכרון דברים הוא הסכם מחייב ויוצר בעיות רבות במקרים של חוסר הסכמה במשא ומתן לקראת ההסכם הסופי.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה שניתנה במתנה
מיטל
21/06/15
שלום,
ברשותי דירה שניתנה לי ע"י אבי ללא תמורה. הדירה הועברה על שמי בשטר המכר בתאריך 28.2.13
כיום אני מעוניין למכור אותה. האם חל עליי מס שבח ואם כן באיזה שיעור?
ברצוני להדגיש כי נכון ליום הקנייה שלי ללא תמורה (28.2.13) הייתי כבר נשוי + 2 וכן גרתי בפועל בדירה מאז ועד היום.
אודה לתשובתך,
ברשותי דירה שניתנה לי ע"י אבי ללא תמורה. הדירה הועברה על שמי בשטר המכר בתאריך 28.2.13
כיום אני מעוניין למכור אותה. האם חל עליי מס שבח ואם כן באיזה שיעור?
ברצוני להדגיש כי נכון ליום הקנייה שלי ללא תמורה (28.2.13) הייתי כבר נשוי + 2 וכן גרתי בפועל בדירה מאז ועד היום.
אודה לתשובתך,
תקופת צינון בעסקת העברה ללא תמורה
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
21/06/15
שלום,
סעיף 49 ו א 2 לחוק מיסוי מקרקיען קובע כי עיף 49 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי אם הדירה שימשה דרך קבע למגוריו של המוכר, תקופת הצינון הינה עד שיחלפו, מיום שהחל לגור בה דרך קבע בהיותו בעלה – שלוש שנים.
כעבור פרק זמן זה, ובהנחה שאין בבעלותך דירה נוספת, תוכל למכור את הדירה בפטור ממס שבח.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
סעיף 49 ו א 2 לחוק מיסוי מקרקיען קובע כי עיף 49 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי אם הדירה שימשה דרך קבע למגוריו של המוכר, תקופת הצינון הינה עד שיחלפו, מיום שהחל לגור בה דרך קבע בהיותו בעלה – שלוש שנים.
כעבור פרק זמן זה, ובהנחה שאין בבעלותך דירה נוספת, תוכל למכור את הדירה בפטור ממס שבח.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תכנית כחלון
מתעניין
21/06/15
שלום,
האם ידוע לכם, באשר לתכנית כחלון / סתיו שפיר וכו' - האם הגבלת העלאת דמי השכירות צפויה לחול רק על דירות מגורים, או גם על משרדים.
תודה.
האם ידוע לכם, באשר לתכנית כחלון / סתיו שפיר וכו' - האם הגבלת העלאת דמי השכירות צפויה לחול רק על דירות מגורים, או גם על משרדים.
תודה.
תוכנית כחלון
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
21/06/15
שלום,
לאור העובדה שאין עדיין חוק מחייב בעניין תוכנית כחלון, אינני יכולה לענות על שאלתך.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
לאור העובדה שאין עדיין חוק מחייב בעניין תוכנית כחלון, אינני יכולה לענות על שאלתך.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם יש תוקף לפעולות כונס נכסים שלא קיבל את הסכמתי?
רחל
21/06/15
בהליך פירוק שיתוף במקרקעין מרצון. דהיינו מטעם בעלים במושעא ולא בגלל פשיטת רגל או גירושין, מונה כונס נכסים בניגוד לרצוני. הגשתי בקשות לבטל את המינוי ובית המשפט סירב.האם יש תקפות לפעולות שעשה כונס הנכסים בשמי , למרות שלא קיבל את הסכמתי?
פעולות כונס נכסים
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
21/06/15
שלום,
כל פעולה של כונס נכסים שקיבלה את אישור בית משפט- תקפה.
ככל שהינך סבורה שההחלטות ניתנו שלא כדין בשל רמאות או הטעיה של הכונס- באפשרותך לפנות בבקשה מתאימה לבית המשפט.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
כל פעולה של כונס נכסים שקיבלה את אישור בית משפט- תקפה.
ככל שהינך סבורה שההחלטות ניתנו שלא כדין בשל רמאות או הטעיה של הכונס- באפשרותך לפנות בבקשה מתאימה לבית המשפט.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תיקון דוד-בדירה שנמכרה
סמי
21/06/15
רכשתי דירה לפני מספר חודשים כאשר המסירה היא בתחילת חודש אוגוסט.
בביקור שערכתי בשבוע שעבר בדירה . בכניסה למעלית נתקלתי במודעה של הועד שמבקשת מהדיירים להעביר עד חודש מאי סכום כסף לתיקון המערכת הסולארית.
שאלתי -מי אמור לשאת בהוצאה הנ"ל?
לתשובתכם אודה
בביקור שערכתי בשבוע שעבר בדירה . בכניסה למעלית נתקלתי במודעה של הועד שמבקשת מהדיירים להעביר עד חודש מאי סכום כסף לתיקון המערכת הסולארית.
שאלתי -מי אמור לשאת בהוצאה הנ"ל?
לתשובתכם אודה
תיקון דוד- אחרי חתימת החוזה ולפני מסירת מפתח
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
21/06/15
שלום,
יש לבחון את הוראות הסכם המכר.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
יש לבחון את הוראות הסכם המכר.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איך תרשם מכירת דירה במיסוי מקרקעין?
רחל
21/06/15
מה ההגדרה במיסוי מקרקעין לדירת מגורים שאינה מזכה בפטור במס? האם היא
נרשמת במידע מיסוי נדלן כקרקע או כדירת מגורים? ומה הדין אם קיימת פעילות
עסקית בדירה? האם זה הופך את הדירה לעסק, ואז איך נרשמת המכירה כמכירת
בניין או קרקע? או שתרשם כמכירת דירה במידה ואין מידע לרשויות כי מתנהל שם
עסק. האם קיימת בדיקה בשטח?
נרשמת במידע מיסוי נדלן כקרקע או כדירת מגורים? ומה הדין אם קיימת פעילות
עסקית בדירה? האם זה הופך את הדירה לעסק, ואז איך נרשמת המכירה כמכירת
בניין או קרקע? או שתרשם כמכירת דירה במידה ואין מידע לרשויות כי מתנהל שם
עסק. האם קיימת בדיקה בשטח?
פטור ממס שבח
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
21/06/15
שלום,
דירת מגורים שמזכה בפטור ממס שבח היא דירת מגורים יחידה של המוכר, שהמוכר מחזיק בה לפחות 18 חודשים, וב 18 החודשים האחרונים לא מכר דירה אחרת בפטור ממס שבח.
דירת מגורים "מזכה" מוגדרת בסעיף 49 לחוק מיסוי מקרקעין:
דירת מגורים ששימשה בעיקרה למגורים לפחות באחת משתי התקופות שלהלן:
(1) ארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב השבח;(2) ארבע השנים שקדמו למכירתה;
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
דירת מגורים שמזכה בפטור ממס שבח היא דירת מגורים יחידה של המוכר, שהמוכר מחזיק בה לפחות 18 חודשים, וב 18 החודשים האחרונים לא מכר דירה אחרת בפטור ממס שבח.
דירת מגורים "מזכה" מוגדרת בסעיף 49 לחוק מיסוי מקרקעין:
דירת מגורים ששימשה בעיקרה למגורים לפחות באחת משתי התקופות שלהלן:
(1) ארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב השבח;(2) ארבע השנים שקדמו למכירתה;
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שטר מכר
דורון
20/06/15
שלום וישר כח על האתר המועיל. רציתי לברר מה זה שטר מכר לעומת הסכם מכר ומי אמור למלא אותו ולחתום עליו וגם מתי מקבלים אישור על רישום זכויות בנכס? תודה מראש.
הסכם מכר ושטרות מכר
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
21/06/15
שלום,
הסכם מכר נחתם בין צדדים לצורך מכירת זכויות במקרקעין.
שטר מכר נחתם, באותו המעמד, על ידי הצדדים, ונשאר בידי עורך הדין של המוכר עד לתשלום מלוא התמורה על ידי הקונה למוכר.
בד בבד עם תשלום יתרת התמורה- מעביר עורך הדין של המוכר לידי עורך הדין של הקונה את שטרות המכר יחד עם יתר המסמכים להעברת בעלות, לצורך ביצוע העברת הזכויות בטאבו על שם הקונה.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
הסכם מכר נחתם בין צדדים לצורך מכירת זכויות במקרקעין.
שטר מכר נחתם, באותו המעמד, על ידי הצדדים, ונשאר בידי עורך הדין של המוכר עד לתשלום מלוא התמורה על ידי הקונה למוכר.
בד בבד עם תשלום יתרת התמורה- מעביר עורך הדין של המוכר לידי עורך הדין של הקונה את שטרות המכר יחד עם יתר המסמכים להעברת בעלות, לצורך ביצוע העברת הזכויות בטאבו על שם הקונה.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי דייר מוגן – האם מותר ובאילו עילות?
נועה
20/06/15
שלום רב,אבי דייר מפתח בדירה בחדרה.
הבעלים הבטיחו כי יתקנו לו את הנזקים שיש בדירה ולא עשו כן למרות פניותיו הרבות.
לכן החליט לא לשלם להם את דמי המפתח החודשיים.
כעת הם הגישו תביעה לסילוק יד מהמקרקעין. האם יש להם זכות?מה אומר חוק הגנת הדייר בהקשר זה לגבי פינוי דייר מוגן? באילו תנאים קיימת לבעל הנכס עילה לפנות את הדייר המוגן מדירתו (אם בכלל)?
תודה.
הבעלים הבטיחו כי יתקנו לו את הנזקים שיש בדירה ולא עשו כן למרות פניותיו הרבות.
לכן החליט לא לשלם להם את דמי המפתח החודשיים.
כעת הם הגישו תביעה לסילוק יד מהמקרקעין. האם יש להם זכות?מה אומר חוק הגנת הדייר בהקשר זה לגבי פינוי דייר מוגן? באילו תנאים קיימת לבעל הנכס עילה לפנות את הדייר המוגן מדירתו (אם בכלל)?
תודה.
פינוי דייר מוגן
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
21/06/15
שלום,
אני מציעה לך לפנות לייעוץ משפטי פרטני, יחד עם כתב התביעה, על מנת להגיש כתב הגנה בתיק בית המשפט.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
אני מציעה לך לפנות לייעוץ משפטי פרטני, יחד עם כתב התביעה, על מנת להגיש כתב הגנה בתיק בית המשפט.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אי גילוי פגם בין חוזה המכר למסירת החזקה בפועל
לינוי ר.
20/06/15
מה החוק אומר במקרים שבהם קורה ארוע של נזילת מים גם אם תוקן בתקפת הביניים שבין מכירת הדירה לבין מסירתו בפועל.
אני מדבר על מקרה בו מוכר לא עדכן הקונה על כך ולימים הסתבר שהתופעה חזרתה על עצמה כל שנה וטרם נאף טרם נמצא לה פתרון.
האם למרות ההסכם יש חובת גילוי על כל מום גלוי או נסתר שמתגלה בתקופת הביניים ואי העברת מידע זה לקונה שטרם קיבל המסירה הוא חמור כמו בעת חתימת החוזה בו חייבים לדווח על כל פגם או מום? אגב בהסכם הרכישה המקורי מצויין כי פגם גלוי או נסתר הוא סעיף המאפשר תביעה לפיצוי מוסכם אך כאן הליקוי שלא דווח קרה בזמן הביניים שבין חתימת החוזה למסירה בפועל
אני מדבר על מקרה בו מוכר לא עדכן הקונה על כך ולימים הסתבר שהתופעה חזרתה על עצמה כל שנה וטרם נאף טרם נמצא לה פתרון.
האם למרות ההסכם יש חובת גילוי על כל מום גלוי או נסתר שמתגלה בתקופת הביניים ואי העברת מידע זה לקונה שטרם קיבל המסירה הוא חמור כמו בעת חתימת החוזה בו חייבים לדווח על כל פגם או מום? אגב בהסכם הרכישה המקורי מצויין כי פגם גלוי או נסתר הוא סעיף המאפשר תביעה לפיצוי מוסכם אך כאן הליקוי שלא דווח קרה בזמן הביניים שבין חתימת החוזה למסירה בפועל
נזקים בדירה בתקופה שבין חתימת ההסכם למסירת הדירה
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
21/06/15
שלום,
יש לבדוק מה כתוב בהסכם המכר.
בדרך כלל כתוב שהמוכר מוכר את הדירה לידי הקונה as is ביום חתימת החוזה, והוא מתחייב למסור אותה לידי הקונה באותו המצב, למעט בלאי סביר.
ככל שזהו ההסדר שחל גם בהסכם המכר עליו חתמתם, על המוכר היה לתקן נזקים ב"תקופת הביניים".
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
יש לבדוק מה כתוב בהסכם המכר.
בדרך כלל כתוב שהמוכר מוכר את הדירה לידי הקונה as is ביום חתימת החוזה, והוא מתחייב למסור אותה לידי הקונה באותו המצב, למעט בלאי סביר.
ככל שזהו ההסדר שחל גם בהסכם המכר עליו חתמתם, על המוכר היה לתקן נזקים ב"תקופת הביניים".
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלת משכנתא על דירה בבית לא משותף
דימה
20/06/15
שלום,
קניתי דירה בבית שיש בו פרצלציה אך טרם נרשם כבית משותף עקב כך שהקבלן בשנת 96 פשט את הרגל.
הקונים הראשונים של הדירה הסדירו את החלק היחסי של חוב הקבלן למיסים ויש אישור לפי סעיף 50 כלפי הדירה הנ"ל וכן קיים מכתב החרגה של הדירה מרשויות המס וכן מהבנק שנתן הלוואה לקבלן. בטאבו הרישום הוא של הימנותא. מה שקורה הוא שהבנק שנתן הלוואה לקבלן (דיסקונט) תבע את הקבלן ונרשמה הערת אזהרה לטובת כונס נכסים. כונס הנכסים הרשום בטאבו כבר יצא לפנסיה ויש כונס אחר אבל הערת האזהרה לא שונתה. בבנק טפחות שבו אני לוקח משכנתא מאוד מקשים עליי ולא מוכנים לקבל מכתב הסכמה של הכונס הנוכחי למכר בגלל שלא הוא זה שרשום בטאבו וזה למרות שמופיע גם מספר תיק הוצאה לפועל וכן קיים מכתב החרגה לדירה מהנושה (בנק דיסקונט). מי אחראי לשנות הערות כשמתחלף הכונס?? והאם הבנק צודק בהתעקשות שלו?
קניתי דירה בבית שיש בו פרצלציה אך טרם נרשם כבית משותף עקב כך שהקבלן בשנת 96 פשט את הרגל.
הקונים הראשונים של הדירה הסדירו את החלק היחסי של חוב הקבלן למיסים ויש אישור לפי סעיף 50 כלפי הדירה הנ"ל וכן קיים מכתב החרגה של הדירה מרשויות המס וכן מהבנק שנתן הלוואה לקבלן. בטאבו הרישום הוא של הימנותא. מה שקורה הוא שהבנק שנתן הלוואה לקבלן (דיסקונט) תבע את הקבלן ונרשמה הערת אזהרה לטובת כונס נכסים. כונס הנכסים הרשום בטאבו כבר יצא לפנסיה ויש כונס אחר אבל הערת האזהרה לא שונתה. בבנק טפחות שבו אני לוקח משכנתא מאוד מקשים עליי ולא מוכנים לקבל מכתב הסכמה של הכונס הנוכחי למכר בגלל שלא הוא זה שרשום בטאבו וזה למרות שמופיע גם מספר תיק הוצאה לפועל וכן קיים מכתב החרגה לדירה מהנושה (בנק דיסקונט). מי אחראי לשנות הערות כשמתחלף הכונס?? והאם הבנק צודק בהתעקשות שלו?
קבלת משכנתא
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
21/06/15
שלום,
ככל שקיים כונס "חדש", באחריותו להגיש בקשה למתן הוראות לבית המשפט על מנת להסיר את ההערה של הכונס הקודם שנפטר.
אני מציעה לך לפנות לעו"ד שייצג אותך בעסקה כדי שיסייע לך לזרז את קבלת המשכנתא.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
ככל שקיים כונס "חדש", באחריותו להגיש בקשה למתן הוראות לבית המשפט על מנת להסיר את ההערה של הכונס הקודם שנפטר.
אני מציעה לך לפנות לעו"ד שייצג אותך בעסקה כדי שיסייע לך לזרז את קבלת המשכנתא.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצוי על נזילות
אבי
19/06/15
שכרנו דירה ובחורף בזמן הגשמים העזים טפטפו מים לתוך הדירה במטבח ובחדר השינה ( היה צורך להזיז מיטות ושלחן במטבח למספר ימים כל פעם).
אנו דורשים פיצוי מבעל הבית אך הוא מסרב בטענה שהתיקון בגג הוא לא אחריות שלו אלא של וועד הבית. ( הוא טוען שכך העורך דין שלו אמר לו).
רציתי לשאול אם זה נכון ?
אגב זו דירה שהיו בה נזילות בעבר(לפני שנכנסנו) וכל פעם ניסו קצת לתקן.
אנו דורשים פיצוי מבעל הבית אך הוא מסרב בטענה שהתיקון בגג הוא לא אחריות שלו אלא של וועד הבית. ( הוא טוען שכך העורך דין שלו אמר לו).
רציתי לשאול אם זה נכון ?
אגב זו דירה שהיו בה נזילות בעבר(לפני שנכנסנו) וכל פעם ניסו קצת לתקן.
תיקון נזילות
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
21/06/15
שלום,
תיקון בלאי סביר, ובכך גם נזילות, הינו באחריות המשכיר.
כלומר, המשכיר צריך לדאוג שהנזילות יופסקו, בין אם על ידי פניה לשכן או באמצעות תיקון הנזק על ידו.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
תיקון בלאי סביר, ובכך גם נזילות, הינו באחריות המשכיר.
כלומר, המשכיר צריך לדאוג שהנזילות יופסקו, בין אם על ידי פניה לשכן או באמצעות תיקון הנזק על ידו.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הנחת מס רכישה
נתנאל כרמי
19/06/15
לאבי יש בית על קרקע מינהל והוא היה במעמד חוכר במשך שנים
לפני שנתיים הוא רכש את זכויות הבעלות על הקרקע במסגרת הרפורמה מהמינהל
ושילם 5 אחוז מס רכישה
אבי הוא נכה 100 אחוז מביטוח לאומי
האם הוא זכאי להנחת מס רכישה מופחת על העיסקה הזו?
הנחה- מס רכישה
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
21/06/15
שלום,
נכה הזכאי למס רכישה מופחת בסך של 0.5%, בהתאם לתקנות מס רכישה הינו:
(1) נכה כהגדרתו בחוק הנכים (תגמולים ושיקום), התשי"ט-1959 [נוסח משולב], או בחוק נכי המלחמה בנאצים, התשי"ד-1954, שדרגת נכותו לצמיתות כפי שנקבעה לו על פי אחד מהחוקים האמורים, אינה פחותה מ-19%;
(2) נכה כהגדרתו בחוק נכי רדיפות הנאצים, התשי"ז-1957, שדרגת נכותו לצמיתות, כפי שנקבעה על פי החוק האמור, אינה פחותה מ-50% והוא זכאי לתגמולים מאוצר המדינה על פי החוק האמור;
(3) נכה תאונת עבודה כמשמעותו בסעיף 59 לחוק הביטוח הלאומי [נוסח משולב], התשכ"ח-1968 (להלן - חוק הביטוח הלאומי) הזכאי לקבל מהמוסד לביטוח לאומי קצבה או מענק לפי פרק ג' לחוק האמור ודרגת נכותו לצמיתות כתוצאה מתאונת עבודה כפי שנקבעה על פי החוק האמור אינה פחותה מ-50%;
(4) נכה על פי פרק ו'2 לחוק הביטוח הלאומי שנקבעה לו לצמיתות על פי החוק האמור דרגת אי-כושר להשתכר כדי מחייתו בשיעור של 75% לפחות;
(5) אחד מהמנויים להלן שאחוז נכותו נקבע על פי תקנות מס הכנסה (קביעת אחוז נכות), התש"ם-1979 –(א) נכה תאונת דרכים שנקבעה לו לצמיתות, נכות שאינה פחותה מ-50%;לענין זה, "תאונת דרכים" - כהגדרתה בחוק פיצויים לנפגעי תאונות דרכים, התשל"ה-1975;
(ב) נכה משיתוק או קטוע יד או רגל שאחוז נכותו לצמיתות כתוצאה מפגימות אלה אינה פחותה מ-50%;(ג) נכה שנקבעה לו נכות לצמיתות של 100% או נכות של 90% לפחות מחמת שלקה באיברים שונים והאחוז האמור הוא תוצאה של חישוב מיוחד של הליקוי באברים השונים, שבלעדיו היה נקבע אחוז נכות של 100% לפחות.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
נכה הזכאי למס רכישה מופחת בסך של 0.5%, בהתאם לתקנות מס רכישה הינו:
(1) נכה כהגדרתו בחוק הנכים (תגמולים ושיקום), התשי"ט-1959 [נוסח משולב], או בחוק נכי המלחמה בנאצים, התשי"ד-1954, שדרגת נכותו לצמיתות כפי שנקבעה לו על פי אחד מהחוקים האמורים, אינה פחותה מ-19%;
(2) נכה כהגדרתו בחוק נכי רדיפות הנאצים, התשי"ז-1957, שדרגת נכותו לצמיתות, כפי שנקבעה על פי החוק האמור, אינה פחותה מ-50% והוא זכאי לתגמולים מאוצר המדינה על פי החוק האמור;
(3) נכה תאונת עבודה כמשמעותו בסעיף 59 לחוק הביטוח הלאומי [נוסח משולב], התשכ"ח-1968 (להלן - חוק הביטוח הלאומי) הזכאי לקבל מהמוסד לביטוח לאומי קצבה או מענק לפי פרק ג' לחוק האמור ודרגת נכותו לצמיתות כתוצאה מתאונת עבודה כפי שנקבעה על פי החוק האמור אינה פחותה מ-50%;
(4) נכה על פי פרק ו'2 לחוק הביטוח הלאומי שנקבעה לו לצמיתות על פי החוק האמור דרגת אי-כושר להשתכר כדי מחייתו בשיעור של 75% לפחות;
(5) אחד מהמנויים להלן שאחוז נכותו נקבע על פי תקנות מס הכנסה (קביעת אחוז נכות), התש"ם-1979 –(א) נכה תאונת דרכים שנקבעה לו לצמיתות, נכות שאינה פחותה מ-50%;לענין זה, "תאונת דרכים" - כהגדרתה בחוק פיצויים לנפגעי תאונות דרכים, התשל"ה-1975;
(ב) נכה משיתוק או קטוע יד או רגל שאחוז נכותו לצמיתות כתוצאה מפגימות אלה אינה פחותה מ-50%;(ג) נכה שנקבעה לו נכות לצמיתות של 100% או נכות של 90% לפחות מחמת שלקה באיברים שונים והאחוז האמור הוא תוצאה של חישוב מיוחד של הליקוי באברים השונים, שבלעדיו היה נקבע אחוז נכות של 100% לפחות.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תצהיר
אור
18/06/15
שלום רב...
אני מגיש המרצת פתיחה לאכיפת הסכם מכר
שאלתי היא האם עלי להגיש תצהיר מידיעה אישית או שמה עלי להגיש תצהיר לפי מיטב אמונתי?
זה די דחוף לי
תודה רבה
אני מגיש המרצת פתיחה לאכיפת הסכם מכר
שאלתי היא האם עלי להגיש תצהיר מידיעה אישית או שמה עלי להגיש תצהיר לפי מיטב אמונתי?
זה די דחוף לי
תודה רבה
המרצת פתיחה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
21/06/15
שלום רב
שאלתך חורגת מד' אמותיו של פורום זה אולם למיטב הבנתי עליך להגיש תצהיר בגין העובדות הידועות לך מידיעה אישית ולא לפי מיטב אמונתך . עם זאת אם אינך משוכנע בנכונות עובדה מסויימת תכתוב
"למיטב ידיעתי" או "למיטב זכרוני" וגם זה אמור לספק
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדלן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ללא תמורה
אורי
18/06/15
האם בהעברה ללא תמורה של דירה לאדם שאינו קרוב משפחה יש הוזלה במס רכישה
האם העברה ללא תמורה למי שאינו קרוב חייבת במס רכישה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
21/06/15
שלום רב
רק העברה ללא תמורה מיחיד לקרובו חייבת במס רכישה מופחת בשיעור של שליש ממס הרכישה המלא.
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדלן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה בהעברה ללא תמורה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
21/06/15
שלום רב
מס רכישה מופחת חל רק במצב של העברה מיחיד לקרובו ולא על העברה ללא תמורה של דירה לאדם שאינו קרוב
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדלן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
