פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
שימוש בשטח משותף
דניאל
05/06/16
שלום
יש לי שכן פרטי שבנה מחסן בשטח משותף ומאחסן את כליו וגם כליו הוא מאחסן במקלט
האם אפשר לפנות למפקח מקרקעין ולתבוע אותו שישלם שכירות על שימוש בשטח המשותף ?
בברכה,
דניאל
יש לי שכן פרטי שבנה מחסן בשטח משותף ומאחסן את כליו וגם כליו הוא מאחסן במקלט
האם אפשר לפנות למפקח מקרקעין ולתבוע אותו שישלם שכירות על שימוש בשטח המשותף ?
בברכה,
דניאל
שימוש בשטח משותף
עו"ד לילך עתני
מנהלת
05/06/16
שלום דניאל,
אם מדובר בשטח המהווה רכוש משותף, כל שכן יכול לעשות בו שימוש סביר שאיננו מונע שימוש דומה משאר השכנים. אם השכן משתמש במחסן ובמקלט לאחסון וגם שאר השכנים יכולים להשתמש בו לאחסון בו זמנית - אין בכך פסול. אם השימוש הוא יחודי ומונע שימוש של שכנים אחרים, ניתן לתבוע את פינוי המחסן והמקלט ולדרוש דמי שימוש ראויים בגין תקופת השימוש. אפשרות אחרת היא אכן להשכיר את המחסן לשכן, ואז מומלץ לעשות כן בהסכם מסודר שיחתם בינו לבין שאר הדיירים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אם מדובר בשטח המהווה רכוש משותף, כל שכן יכול לעשות בו שימוש סביר שאיננו מונע שימוש דומה משאר השכנים. אם השכן משתמש במחסן ובמקלט לאחסון וגם שאר השכנים יכולים להשתמש בו לאחסון בו זמנית - אין בכך פסול. אם השימוש הוא יחודי ומונע שימוש של שכנים אחרים, ניתן לתבוע את פינוי המחסן והמקלט ולדרוש דמי שימוש ראויים בגין תקופת השימוש. אפשרות אחרת היא אכן להשכיר את המחסן לשכן, ואז מומלץ לעשות כן בהסכם מסודר שיחתם בינו לבין שאר הדיירים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי דירה
אבי
05/06/16
השוכר הפר חוזה וממשיך להפר באי תשלום החשבונות
וכן בנזקים שגרם מדירה
לאחר איומים בפניה לערכאות הוא השלם את כל החשבונות
אך עדין גורם נזק לדירה
הוא מציע לי לא לפנות להליך משפטי ויסר כרגע את הכל.
אני מבקש להחתים אותו כרגע על מסמך כשלהו שבמקרה שתהינה בעיות בעתיד יהיה לי כבר ביד צו פינוי לדירה
מה מציע בדיוק לעשות
וכן בנזקים שגרם מדירה
לאחר איומים בפניה לערכאות הוא השלם את כל החשבונות
אך עדין גורם נזק לדירה
הוא מציע לי לא לפנות להליך משפטי ויסר כרגע את הכל.
אני מבקש להחתים אותו כרגע על מסמך כשלהו שבמקרה שתהינה בעיות בעתיד יהיה לי כבר ביד צו פינוי לדירה
מה מציע בדיוק לעשות
הפרת חוזה שכירות
עו"ד לילך עתני
מנהלת
05/06/16
שלום אבי,
צו פינוי ניתן לקבל רק במסגרת תביעת פינוי בבית המשפט.
השוכר יכול לחתום על הסכמתו לפנות את הדירה אם לא יעמוד בתנאי ההסכם, אך על כך הוא כבר חתום, מן הסתם, במסגרת הסכם השכירות, וגם את ההתחייבות לפנות הוא יכול להפר.
הליך לקבלת צו פינוי הוא אמנם מהיר יחסית, אבל גם הוא אורך לפחות חודשיים. ככל שתדחה את תחילת ההליך, כך יתאחר המועד לקבלת צו פינוי.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
צו פינוי ניתן לקבל רק במסגרת תביעת פינוי בבית המשפט.
השוכר יכול לחתום על הסכמתו לפנות את הדירה אם לא יעמוד בתנאי ההסכם, אך על כך הוא כבר חתום, מן הסתם, במסגרת הסכם השכירות, וגם את ההתחייבות לפנות הוא יכול להפר.
הליך לקבלת צו פינוי הוא אמנם מהיר יחסית, אבל גם הוא אורך לפחות חודשיים. ככל שתדחה את תחילת ההליך, כך יתאחר המועד לקבלת צו פינוי.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכני בדו משפחתי החליט על דעת עצמו
שגיא
05/06/16
שהוא הורס את תוואי הגדר , כי היא רקובה , ושם גדר אחרת בתוואי הקיים , כשהסתכלתי הוא העביר את הקורה העליונה שלושים סנטימטר לתוך השטח שלי .
האם אני רשאי להזמין פקח ? האם זה לגיטימי האם היו מקרים שהפיצו על סכומים גבוהים בגלל זה ?
כי זו פגיעה בזכותי הקניינית .
האם אני רשאי להזמין פקח ? האם זה לגיטימי האם היו מקרים שהפיצו על סכומים גבוהים בגלל זה ?
כי זו פגיעה בזכותי הקניינית .
החלפת גדר והסגת גבול
עו"ד לילך עתני
מנהלת
05/06/16
שלום שגיא,
כל אדם רשאי להזמין פקח, ככל שהוא חושב שקיימת עבירת בניה. קח בחשבון שהפקח עשוי לקבוע שלא מדובר בעבירה, שכן הוא איננו בודק את הפן הקנייני אלא את התקימות דיני התכנון והבניה בלבד.
על מנת לשמור על יחסי שכנות טובה, כדאי לפנות לשכן, להסב את תשומת לבו לחריגת הגדר לשטחך ולדרוש ממנו לתקן את הקורה העליונה או להסיר אותה. אם יסרב -תוכל לתבוע ולדרוש את תיקון החריגה.
ככל שנגרם לך נזק שאתה מבקש לתבוע בגינו - עליך להוכיח אותו באמצעות חוות דעת של שמאי מקרקעין.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
כל אדם רשאי להזמין פקח, ככל שהוא חושב שקיימת עבירת בניה. קח בחשבון שהפקח עשוי לקבוע שלא מדובר בעבירה, שכן הוא איננו בודק את הפן הקנייני אלא את התקימות דיני התכנון והבניה בלבד.
על מנת לשמור על יחסי שכנות טובה, כדאי לפנות לשכן, להסב את תשומת לבו לחריגת הגדר לשטחך ולדרוש ממנו לתקן את הקורה העליונה או להסיר אותה. אם יסרב -תוכל לתבוע ולדרוש את תיקון החריגה.
ככל שנגרם לך נזק שאתה מבקש לתבוע בגינו - עליך להוכיח אותו באמצעות חוות דעת של שמאי מקרקעין.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוצאת שוכרים מדירה לאחר רכישה
Ohad
04/06/16
שלום.
רכשתי דירה שיש בה שוכרים עם חוזה לעוד שנה וחצי.
האם יש לי אפשרות להוציא אותם מהדירה למרות החוזה?
רכשתי דירה שיש בה שוכרים עם חוזה לעוד שנה וחצי.
האם יש לי אפשרות להוציא אותם מהדירה למרות החוזה?
הוצאת שוכרים מדירה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
05/06/16
שלום אוהד,
על פי החוק, זכותם של השוכרים על פי חוזה הרכישה אינה נפגעת גם אם הדירה נמכרת.
ככל שהשוכרים לא יסכימו לקיצור תקופת השכירות, ככל שתפעל לסלקם יהווה הדבר הפרת חוזה על ידיך.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
על פי החוק, זכותם של השוכרים על פי חוזה הרכישה אינה נפגעת גם אם הדירה נמכרת.
ככל שהשוכרים לא יסכימו לקיצור תקופת השכירות, ככל שתפעל לסלקם יהווה הדבר הפרת חוזה על ידיך.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת בית במתנה ורישום בטאבו על שני בני הזוג
Ohad
04/06/16
שלום.אני נשוי+1. אני ואישתי אחרי החתונה קיבלנו הצעה לקבל מההורים שלה את הבית הישן שלהם במתנה.התחלנו בתהליך של העברת הבית על שמנו בטאבו.השאלה האם הבית יכול להיות רשום גם על שמי בטאבו או רק על שם אישתי?תודה
קבלת בית במתנה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
05/06/16
שלום אוהד,
מאחר שמדובר בעסקת מנה שכבר נעשתה, הדבר תלוי במסמכים שנחתמו- האם ההורים העבירו את הדירה במתנה לאשתך בלבד או גם לך? האם בהסכם המתנה נקבעו תנאים לעניין העברה/מכירה של הדירה וכו'.
אם המתנה ניתנה לאשתך בלבד - רק היא תרשם כבעלת הדירה. אם הכוונה היא ששניכם תהיו בעלי הנכס, ניתן לבצע עסקה נוספת של העברה של מחצית הדירה מאשתך אליך. ההעברה תהיה פטורה ממס שבח ואם מדובר בדירת המגורים שלכם - תהיה פטורה גם ממס רכישה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
מאחר שמדובר בעסקת מנה שכבר נעשתה, הדבר תלוי במסמכים שנחתמו- האם ההורים העבירו את הדירה במתנה לאשתך בלבד או גם לך? האם בהסכם המתנה נקבעו תנאים לעניין העברה/מכירה של הדירה וכו'.
אם המתנה ניתנה לאשתך בלבד - רק היא תרשם כבעלת הדירה. אם הכוונה היא ששניכם תהיו בעלי הנכס, ניתן לבצע עסקה נוספת של העברה של מחצית הדירה מאשתך אליך. ההעברה תהיה פטורה ממס שבח ואם מדובר בדירת המגורים שלכם - תהיה פטורה גם ממס רכישה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אני מתנגד לתמא
דירה 2
03/06/16
השכנים זוממים לעשות תמא, ואני מתנגד.
מה עלי לעשות כדי להכשיל את המזימה ?
-
לצורך הבהרה:
שכן מקומה רביעית רוצה להעלות את הערך הכספי של הנכס ע"י שתוסף מעלית .
מאחר ואי אפשר להתקין מעלית חיצונית, וגם אין חלל בין גרמי המדרגות - הוא רוצה ממש לשבור את חדר המדרגות ולהעביר דרכו מעלית.
לי ברור ששבירת חדר המדרגות תחליש את הבניין שהוא במיילא ישן - וכך במקרה של רעידת אדמה הוא פשוט ייקרוס פנימה, בעוד שעמודי החיזוק החיצוניים ישארו עומדים.
התמא נועדה ראשית לכל לחזק את הבניין - ולא להחלישו.
.
כמובן שיש לי סיבות נוספות-
למשל אני גר בקומה ראשונה ובמילא לא זקוק למעלית
אני גם לא רוצה לגור באתר בנייה
אי אפשר באמת לדעת כמה זמן זמן יקחו העבודות, כשבכל הזמן הזה אי אפשר יהיה לפתוח אפילו חלון או מזגן .
-
מה גם שאם עכשיו יעשו תמא- אז כבר לעולם אי אפשר יהיה לעשות פינוי בנוי
מה עלי לעשות כדי להכשיל את המזימה ?
-
לצורך הבהרה:
שכן מקומה רביעית רוצה להעלות את הערך הכספי של הנכס ע"י שתוסף מעלית .
מאחר ואי אפשר להתקין מעלית חיצונית, וגם אין חלל בין גרמי המדרגות - הוא רוצה ממש לשבור את חדר המדרגות ולהעביר דרכו מעלית.
לי ברור ששבירת חדר המדרגות תחליש את הבניין שהוא במיילא ישן - וכך במקרה של רעידת אדמה הוא פשוט ייקרוס פנימה, בעוד שעמודי החיזוק החיצוניים ישארו עומדים.
התמא נועדה ראשית לכל לחזק את הבניין - ולא להחלישו.
.
כמובן שיש לי סיבות נוספות-
למשל אני גר בקומה ראשונה ובמילא לא זקוק למעלית
אני גם לא רוצה לגור באתר בנייה
אי אפשר באמת לדעת כמה זמן זמן יקחו העבודות, כשבכל הזמן הזה אי אפשר יהיה לפתוח אפילו חלון או מזגן .
-
מה גם שאם עכשיו יעשו תמא- אז כבר לעולם אי אפשר יהיה לעשות פינוי בנוי
התנגדות לתמ"א 38
עו"ד לילך עתני
מנהלת
05/06/16
שלום רב,
תמ"א 38 איננה בהכרח מזימה, היא עשויה להיות הזדמנות.
בדר"כ במסגרת התמ"א כל דירה מקבלת תוספת של ממ"ד(שמהווה תמיכה נוספת לבניין ותוספת של חדר לדירה) ולעיתים גם מרפסת, וזאת בנוסף למעלית, כך שערכן של כל הדירות עולה.
חשוב לזכור את הסיבה לתמ"א - חיזוק הבנין מפני נזק שעלול להגרם ע"י רעידות אדמה. אם יש לך ספק בעניין התכניות המוצעות, תוכל להעבירן למהנדס מומחה לקבלת חוות דעת נוספת. מובן שהתנגדות שעיקרה הוא שהבניה לא תורמת לחיזוק המבנה היא עניינית.
קח בחשבון שקיום פרוייקט פינוי בינוי איננו אפשרי בכל מקום ומקום, אלא במתחמים שהוכרזו, ואולם במסגרת תמ"א 38 ניתן לבצע הריסה ובניה מחדש של הבנין (בכפוף להתכנות כלכלית). במקרה כזה המטרד של מגורים באתר בניה נמנע (אם כי קיים מטרד של מעבר לדירה אחרת לתקופת הבניה) וכן החשש מפני קריסת הבניה הישנה עקב תוספת הבניה החדשה.
ככל שרוב דיירי הבנין (66% לחיזוק או 80% להריסה ובניה) ירצו לקדם את התכנית, יוכלו להגיש תביעה למפקח על רישום מקרקעין, ובמסגרתה תוכל להעלות את טענותיך.
המפקח רשאי, אם ימצא שההתנגדות איננה עניינית, לכפות עליך את ההשתתפות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
תמ"א 38 איננה בהכרח מזימה, היא עשויה להיות הזדמנות.
בדר"כ במסגרת התמ"א כל דירה מקבלת תוספת של ממ"ד(שמהווה תמיכה נוספת לבניין ותוספת של חדר לדירה) ולעיתים גם מרפסת, וזאת בנוסף למעלית, כך שערכן של כל הדירות עולה.
חשוב לזכור את הסיבה לתמ"א - חיזוק הבנין מפני נזק שעלול להגרם ע"י רעידות אדמה. אם יש לך ספק בעניין התכניות המוצעות, תוכל להעבירן למהנדס מומחה לקבלת חוות דעת נוספת. מובן שהתנגדות שעיקרה הוא שהבניה לא תורמת לחיזוק המבנה היא עניינית.
קח בחשבון שקיום פרוייקט פינוי בינוי איננו אפשרי בכל מקום ומקום, אלא במתחמים שהוכרזו, ואולם במסגרת תמ"א 38 ניתן לבצע הריסה ובניה מחדש של הבנין (בכפוף להתכנות כלכלית). במקרה כזה המטרד של מגורים באתר בניה נמנע (אם כי קיים מטרד של מעבר לדירה אחרת לתקופת הבניה) וכן החשש מפני קריסת הבניה הישנה עקב תוספת הבניה החדשה.
ככל שרוב דיירי הבנין (66% לחיזוק או 80% להריסה ובניה) ירצו לקדם את התכנית, יוכלו להגיש תביעה למפקח על רישום מקרקעין, ובמסגרתה תוכל להעלות את טענותיך.
המפקח רשאי, אם ימצא שההתנגדות איננה עניינית, לכפות עליך את ההשתתפות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מתעניין שחתם על שתי מסמכי תיווך בחברות שונות
דני
02/06/16
לקוח חתם על שתי מסמכי תיווך אצל שתי מתווכים שונים אשר אינם מכירים זה את זה, מתברר שהדירה שהוצגה ללקוח מטופלת אצל שתי המתווכים (לא ביבלעדיות) ואצל כל מתווך הוצעה הצעה קונקרטית שונה עבור רכישת הנכס . האם המתווכים או הלקוח חשופים לתביעות ?
חתימה על הסכמי תיווך עם מתווכים שונים
עו"ד לילך עתני
מנהלת
05/06/16
שלום דני,
אין דבר לא חוקי בחתימה על הסכמי תיווך עם מתווכים שונים, אבל גם זאת כדאי לעשות במחשב תחילה
הסכם תיווך צריך להתייחס לנכס ספציפי. כדאי לא לחתום לשני מתווכים שונים על הסכם שכ"ט לגבי אותו נכס, שכן בהכרח יהיה ויכוח מי המתווך שהיה הגורם היעיל להתקשרות והאם שניהם או מי מהם זכאי לקבל שכר טרחה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אין דבר לא חוקי בחתימה על הסכמי תיווך עם מתווכים שונים, אבל גם זאת כדאי לעשות במחשב תחילה
הסכם תיווך צריך להתייחס לנכס ספציפי. כדאי לא לחתום לשני מתווכים שונים על הסכם שכ"ט לגבי אותו נכס, שכן בהכרח יהיה ויכוח מי המתווך שהיה הגורם היעיל להתקשרות והאם שניהם או מי מהם זכאי לקבל שכר טרחה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אדמת מינהל – פרצלציה או הסכם שיתוף
ר
02/06/16
שלום
יש ברשותי שטח שהוא אדמת מינהל של דונם וקצת , לפי התב"ע ניתן לבנות עליו יחידת דיור נוספת . ברצוני למכור את השטח הנוסף, האם חייב לעשות פרצלציה ורישום בית משותף דרך המינהל על מנת לחלק את השטח על מנת שהקונה השני יוכל לבנות עליו או שניתן פשוט לרשום הסכם שיתוף בנינו שמסדיר מה שלי ומה שלו והמינהל יסתפק בכך על מנת לאפשר את הבניה בשטח השני ?
אודה לתשובה
יש ברשותי שטח שהוא אדמת מינהל של דונם וקצת , לפי התב"ע ניתן לבנות עליו יחידת דיור נוספת . ברצוני למכור את השטח הנוסף, האם חייב לעשות פרצלציה ורישום בית משותף דרך המינהל על מנת לחלק את השטח על מנת שהקונה השני יוכל לבנות עליו או שניתן פשוט לרשום הסכם שיתוף בנינו שמסדיר מה שלי ומה שלו והמינהל יסתפק בכך על מנת לאפשר את הבניה בשטח השני ?
אודה לתשובה
פרצלציה או הסכם שיתוף
עו"ד לילך עתני
מנהלת
05/06/16
שלום רב,
התשובה איננה חד משמעית בעיקר בהעדר פרטים לגבי אופן הרישום של הנכס והזכויות על פי הסכם החכירה. ממליצה לך לברר ישירות ברמ"י לפני ביצוע עסקה כלשהי.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
התשובה איננה חד משמעית בעיקר בהעדר פרטים לגבי אופן הרישום של הנכס והזכויות על פי הסכם החכירה. ממליצה לך לברר ישירות ברמ"י לפני ביצוע עסקה כלשהי.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אופציה להארכת חוזה – מה המשמעות?
מאיר
02/06/16
שלום לכם.אני בעל דירה, ובסוף חודש הבא מסתיים החוזה של אחת הדיירות. בחוזה שלי איתה רשום: "תיהיה אופציה להארכת החוזה". אני מתכוון להאריך לה את החוזה אבל ב3 חודשים כי לאחר מכן אני מתכוון לעבור לגור בנכס. האם אני מחוייב להאריך לה את החוזה לשנה נוספת?היא טוענת שאני מחוייב לתת לה לגור שם עוד שנה שלמה.מחכה לתשובה מקצועית,בהמון הערכה,מאיר
מהי אופציה להארכת שכירות
עו"ד לילך עתני
מנהלת
05/06/16
שלום מאיר,
אופציה להארכת חוזה שכירות היא בדרך כלל מתן אפשרות לשוכר להאריך את תקופת השכירות בתקופה נוספת, בד"כ בשנה נוספת, אך ניתן גם לקבוע כל תקופה אחרת. לרוב מותנית האופציה בתנאים, אך ככל שהשוכר עומד בהם, זכותו לממש את האופציה בלי לבקש לשם כך את הסכמת המשכיר.
מכאן נובע, כי השוכרת זכאית להאריך את תקופת השכירות בהתאם לקבוע בחוזה המקורי. ככל שלא קבועה תקופה ותקופת השכירות המקורית היתה שנה, הנטיה שלי בהסתמך על הנוהג המקובל בחוזי שכירות, היא לומר שמדובר בתקופה של שנה.
ככל שתוכל להוכיח שכוונת הצדדים היתה אחרת - גם פרשנות אחרת היא אפשרית.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אופציה להארכת חוזה שכירות היא בדרך כלל מתן אפשרות לשוכר להאריך את תקופת השכירות בתקופה נוספת, בד"כ בשנה נוספת, אך ניתן גם לקבוע כל תקופה אחרת. לרוב מותנית האופציה בתנאים, אך ככל שהשוכר עומד בהם, זכותו לממש את האופציה בלי לבקש לשם כך את הסכמת המשכיר.
מכאן נובע, כי השוכרת זכאית להאריך את תקופת השכירות בהתאם לקבוע בחוזה המקורי. ככל שלא קבועה תקופה ותקופת השכירות המקורית היתה שנה, הנטיה שלי בהסתמך על הנוהג המקובל בחוזי שכירות, היא לומר שמדובר בתקופה של שנה.
ככל שתוכל להוכיח שכוונת הצדדים היתה אחרת - גם פרשנות אחרת היא אפשרית.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עירייה משנה תנאים
שמוליק
01/06/16
אנחנו גרים בפרוייקט שבו מספר דירות זהות שנבנו ביחד. אנחנו מעוניינים להוסיף קומה לבית לפי מה שמותר בתב"ע בדיוק כפי שמספר שכנים בפרוייקט שלנו עשו לא מזמן.
הגשנו לעירייה בקשה להיתר בנייה אך היא מתנה את ההיתר במספר תנאים אותם לא דרשה מהשכנים שלנו שביקשו בדיוק את אותו ההיתר לפני מספר חודשים.
האם העירייה יכולה לשנות את התנאים בבקשות זהות ולבקש מאיתנו תנאים שלא ביקשה בעבר בבקשות זהות של השכנים ?
תודה
הגשנו לעירייה בקשה להיתר בנייה אך היא מתנה את ההיתר במספר תנאים אותם לא דרשה מהשכנים שלנו שביקשו בדיוק את אותו ההיתר לפני מספר חודשים.
האם העירייה יכולה לשנות את התנאים בבקשות זהות ולבקש מאיתנו תנאים שלא ביקשה בעבר בבקשות זהות של השכנים ?
תודה
שינוי תנאים להיתר בניה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
05/06/16
שלום שמוליק,
הועדה המקומית רשאית לשנות את התנאים בהתאם לתכניות שהתבקשו. לא חייבת להיות זהות בין התנאים להיתרים שונים שנתבקשו (אבל השוני אמור להיות רלוונטי או נעוץ בשינויי חקיקה/תב"ע/נהלים וכו').
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
הועדה המקומית רשאית לשנות את התנאים בהתאם לתכניות שהתבקשו. לא חייבת להיות זהות בין התנאים להיתרים שונים שנתבקשו (אבל השוני אמור להיות רלוונטי או נעוץ בשינויי חקיקה/תב"ע/נהלים וכו').
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום הערת אזהרה לפני קבלת תשלום
יואב
01/06/16
שלום,אני מוכר לשכן שלי את הבית והעו"ד שלו ביקש לשים את כספי התשלומים בנאמנות.מכיוון שאני לא לקחתי עו"ד שייצג אותי בעסקה אין לנו לכאורה נאמן.ע"מ להימנע מהפרוצדורה הזאת, בהנחה שאני מאמין לו שיש לו כיסוי לתשלום הראשון ושהוא לא "יברח" עם הכסף מה הסיכון שאני לוקח אם אתן לו קודם לרשום הערת אזהרה ואז אקבל את ההמחאה הבנקאית? או האם קיים פיתרון אחר בהנחה שאני לא רוצה להכנס לעלויות של עו"ד נאמן מטעמי?אגב, בחוזה הכנסתי סעיף שהקונה ימציא לי ייפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר לביטול הערת האזהרה.תודה רבה!
רישום הערת אזהרה לפני קבלת תשלום
עו"ד לילך עתני
מנהלת
05/06/16
שלום יואב,
התשובה האמיתית לשאלתך היא שעדיף שתהיה מיוצג ע"י עו"ד מטעמך בעסקת מקרקעין, כל פתרון אחר עלול להעמיד אותך בסיכון.
בדרך כלל מופקדת ההמחאה הבנקאית בידי עוה"ד של המוכר וכך המוכר יכול להיות בטוח שמיד לאחר רישום הערת האזהרה תעבור ההמחאה לידיו. השארת הצ'ק הבנקאי בידי הקונה או בידי עוה"ד שלו, שאיננו מיצג גם אותך, איננה יכולה להבטיח את הגעתו לידיך.
את יפוי הכח הנוטריוני לביטול הערת האזהרה עליך לקבל לידיך עוד לפני רישום הערת האזהרה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
התשובה האמיתית לשאלתך היא שעדיף שתהיה מיוצג ע"י עו"ד מטעמך בעסקת מקרקעין, כל פתרון אחר עלול להעמיד אותך בסיכון.
בדרך כלל מופקדת ההמחאה הבנקאית בידי עוה"ד של המוכר וכך המוכר יכול להיות בטוח שמיד לאחר רישום הערת האזהרה תעבור ההמחאה לידיו. השארת הצ'ק הבנקאי בידי הקונה או בידי עוה"ד שלו, שאיננו מיצג גם אותך, איננה יכולה להבטיח את הגעתו לידיך.
את יפוי הכח הנוטריוני לביטול הערת האזהרה עליך לקבל לידיך עוד לפני רישום הערת האזהרה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברה ללא תמורה
דנה
01/06/16
האם אפשר לבצע העברה ללא תמורה של דירה.
מהורים ל-3 ילדים?? שכל ילד יופיע בנסח טאבו בעלים של שליש מהנכס
הערת מערכת: ראה הוצאת נסח טאבו
מהורים ל-3 ילדים?? שכל ילד יופיע בנסח טאבו בעלים של שליש מהנכס
הערת מערכת: ראה הוצאת נסח טאבו
העברה ללא תמורה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
05/06/16
שלום דנה,
עקרונית ניתן להעביר דירה במתנה מהורים לילדיהם.
העברה כזו תהיה פטורה ממס שבח ותחייב בתשלום של 1/3 מס רכישה.
אם הילדים הם קטינים ידרש לפעולה אישור של בית המשפט.
ככל שהנכם מבקשים לבצע מתנה זו מטעמים שאינם עצם רצון לתת מתנה, מומלץ שתקבלו יעוץ משפטי מעו"ד שיעמיד אתכם על הסיכונים שבהעברת הדירה במתנה ועל היות ההעברה המתוכננת פתרון מתאים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
עקרונית ניתן להעביר דירה במתנה מהורים לילדיהם.
העברה כזו תהיה פטורה ממס שבח ותחייב בתשלום של 1/3 מס רכישה.
אם הילדים הם קטינים ידרש לפעולה אישור של בית המשפט.
ככל שהנכם מבקשים לבצע מתנה זו מטעמים שאינם עצם רצון לתת מתנה, מומלץ שתקבלו יעוץ משפטי מעו"ד שיעמיד אתכם על הסיכונים שבהעברת הדירה במתנה ועל היות ההעברה המתוכננת פתרון מתאים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אני בן,איך אני מפטר אפוטרופוס שנקבע לאימי
יעקב
01/06/16
שלום רב,
איך אני מפטר עו"ד שמונה כאפוטרופוס לדין לאימי שגורם נזקים לה ולי ולאחיי ולילדינו ?.
בגלל שהוא ממונה אני לא יכול למנות עו"ד מטעמי בתשלום.
העו"ד הזה ממש משתף פעולה עם הנתבע על ידינו.
אני מיופה כוח לאימי נוטריונית.
העו"ד מרמה בבית משפט,אשכרה שחור על גבי לבן.
תודה מראש.
איך אני מפטר עו"ד שמונה כאפוטרופוס לדין לאימי שגורם נזקים לה ולי ולאחיי ולילדינו ?.
בגלל שהוא ממונה אני לא יכול למנות עו"ד מטעמי בתשלום.
העו"ד הזה ממש משתף פעולה עם הנתבע על ידינו.
אני מיופה כוח לאימי נוטריונית.
העו"ד מרמה בבית משפט,אשכרה שחור על גבי לבן.
תודה מראש.
אנא פנה לפורום דיני משפחה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
05/06/16
שלום יעקב,
פורום זהאיננו המקום המתאים לשאלתך. אנא פני לפורום דיני משפחה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
פורום זהאיננו המקום המתאים לשאלתך. אנא פני לפורום דיני משפחה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום הערת אזהרה על סמך זכרון דברים
דין
01/06/16
חתמתי על זכרון דברים למכירת דירה שבבעלותי ובבעלות אשתי ורק אני חתום על הזכרון דברים. וקצבנו בזמן עד תאריך 25/05/16 כתאריך אחרון לחתימת החוזה. והוספנו גם שבאם עד לתאריך זה לא יחתם חוזה באשמת הקונה התמורה שניתנה תחולט בידי המוכר .... וכך היה ובאשמת הקונה לא נחתם חוזה עד התאריך הנ"ל ... האם הקונה יכול על סמך זכרון דברים זה לבצע רישום הערת אזהרה על הדירה ללא הסכמתי ?
רישום הערת אזהרה על סמך זכרון דברים
עו"ד לילך עתני
מנהלת
05/06/16
שלום רב,
ככל זכרון דברים כולל להתחייבות לביצוע עסקה ניתן לרשום על פיו הערת אזהרה ואין צוך בהסכמה לכך מאת המתחייב. זו אחת הסיבות לכך שלא מומלץ לחתום על זכרון דברים בנוגע לעסקת מקרקעין.
את הערת האזהרה ניתן יהיה לרשום רק על חלקו של מי שחתם על זכרון הדברים. ככל שאשתך לא חתמה - הרי שלא התחייבה ולא תרשם הערת אזהרה על חלקה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
ככל זכרון דברים כולל להתחייבות לביצוע עסקה ניתן לרשום על פיו הערת אזהרה ואין צוך בהסכמה לכך מאת המתחייב. זו אחת הסיבות לכך שלא מומלץ לחתום על זכרון דברים בנוגע לעסקת מקרקעין.
את הערת האזהרה ניתן יהיה לרשום רק על חלקו של מי שחתם על זכרון הדברים. ככל שאשתך לא חתמה - הרי שלא התחייבה ולא תרשם הערת אזהרה על חלקה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם יש פטור ממס שבח לדירה שנתקבלה ללא תמורה?
אבי
01/06/16
קיבלתי דירה ללא תמורה מאימי לפני כ- 8 שנים.
כמו כן מכרתי דירה שקיבלתי בירושה לפני כחודשיים.
על הדירה שנמכרה מירושה קיבלתי פטור ממס שבח עקב כך שהדירה קיבלתי בירושה לפי סעיף 49 ב 5 כמדומני.
האם אני זכאי לקבל פטור מהדירה הנוספת שקיבלתי ללא תמורה מאימי.
אם כן לפי איזה סעיף הפטור?
תודה רבה מראש.
כמו כן מכרתי דירה שקיבלתי בירושה לפני כחודשיים.
על הדירה שנמכרה מירושה קיבלתי פטור ממס שבח עקב כך שהדירה קיבלתי בירושה לפי סעיף 49 ב 5 כמדומני.
האם אני זכאי לקבל פטור מהדירה הנוספת שקיבלתי ללא תמורה מאימי.
אם כן לפי איזה סעיף הפטור?
תודה רבה מראש.
פטור ממס שבח לדירה שנתקבלה במתנה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
05/06/16
שלום אבי,
על מנת לקבל פטור בשל דירה שנתקבלה במתנה, צריכה לחלוף תקופת צינון בת 3-4 שנים. במקרה שלך תקופת הצינון חלפה ולכן עצם העובדה שהדירה התקבלה במתנה לא תמנע קבלת פטור.
על מנת לבדוק זכאות לפטור יש לוודא שדירת המתנה היא דירתך היחידה ולוודא שדירת הירושה אכן נמכרה בפטור לפי 49ב 5. אם התשובה לשתי השאלות חיובית, תוכל להיות זכאי לפטור לפי סעיף 49ב2.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
על מנת לקבל פטור בשל דירה שנתקבלה במתנה, צריכה לחלוף תקופת צינון בת 3-4 שנים. במקרה שלך תקופת הצינון חלפה ולכן עצם העובדה שהדירה התקבלה במתנה לא תמנע קבלת פטור.
על מנת לבדוק זכאות לפטור יש לוודא שדירת המתנה היא דירתך היחידה ולוודא שדירת הירושה אכן נמכרה בפטור לפי 49ב 5. אם התשובה לשתי השאלות חיובית, תוכל להיות זכאי לפטור לפי סעיף 49ב2.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכן ושוכרת נמצאים בסכסוך
תומר
31/05/16
שלום רב,
ברשותי דירה בבניין דירות אותה אני משכיר לדיירת כבר תקופה ארוכה. לאחרונה אחד הדיירים בבניין והשוכרת הסתכסכו. ניסיתי לגשר ביניהם אך ללא הועיל והדייר הצהיר בפניי כי הוא הולך לנצל את כל הדרכים החוקיות שברשותו בכדי לגרום לה לעזוב את הדירה.
מצידי החלטתי לא להכניס את הראש למיטה חולה והחלטתי לא להתערב בסכסוך הפרטי ביניהם.
שאלתי היא האם אני אוכל בעתיד, אם הוא אכן יצליח לגרום לה לעזוב את דירתי, לתבוע אותו על הפסד שכר דירה אשר ייגרם לי כתוצאה מפעולותיו?
תודה מראש
ברשותי דירה בבניין דירות אותה אני משכיר לדיירת כבר תקופה ארוכה. לאחרונה אחד הדיירים בבניין והשוכרת הסתכסכו. ניסיתי לגשר ביניהם אך ללא הועיל והדייר הצהיר בפניי כי הוא הולך לנצל את כל הדרכים החוקיות שברשותו בכדי לגרום לה לעזוב את הדירה.
מצידי החלטתי לא להכניס את הראש למיטה חולה והחלטתי לא להתערב בסכסוך הפרטי ביניהם.
שאלתי היא האם אני אוכל בעתיד, אם הוא אכן יצליח לגרום לה לעזוב את דירתי, לתבוע אותו על הפסד שכר דירה אשר ייגרם לי כתוצאה מפעולותיו?
תודה מראש
סכסוך בין שוכרת ושכן
עו"ד לילך עתני
מנהלת
05/06/16
שלום תומר,
ככל שיגרם לך נזק וככל שתוכל להוכיח כי נזק זה נגרם לך ע"י השכן תעמוד לך עילת תבחעה כנגדו.
במקרה בו השוכרת תעזוב בתום תקופת השכירות, ככל הנראה תתקשה להוכיח כי נגרם לך נזק בשל מעשי השכן דווקא.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
ככל שיגרם לך נזק וככל שתוכל להוכיח כי נזק זה נגרם לך ע"י השכן תעמוד לך עילת תבחעה כנגדו.
במקרה בו השוכרת תעזוב בתום תקופת השכירות, ככל הנראה תתקשה להוכיח כי נגרם לך נזק בשל מעשי השכן דווקא.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פטירה לפני בעלות עמידר
חן
31/05/16
שלום,
יש לי שאלה לגבי מצב שבו אדם רשאי לרכוש דירה שהתגורר בה שנים ולפני שהושלם תהליך המכירה מחברת עמידר האדם נפטר.
השאלה היא אם אפשר שילדיה יקנו את הדירה לאחר הפטירה גם אם הנפטרת לא הצליחה בחייה להשלים את תהליך המכירה, כלומר האם הילדים יכולים להיכנס בנעליה ולרכוש כעת את הדירה?
אשמח לתשובה בנושא..
יש לי שאלה לגבי מצב שבו אדם רשאי לרכוש דירה שהתגורר בה שנים ולפני שהושלם תהליך המכירה מחברת עמידר האדם נפטר.
השאלה היא אם אפשר שילדיה יקנו את הדירה לאחר הפטירה גם אם הנפטרת לא הצליחה בחייה להשלים את תהליך המכירה, כלומר האם הילדים יכולים להיכנס בנעליה ולרכוש כעת את הדירה?
אשמח לתשובה בנושא..
פטירת דייר בטרם מימוש זכות רכישה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
05/06/16
שלום חן,
החוק קובע מי רשאי לקבל זכות בדיור הציבורי לאחר פטירת הזכאי (דייר ממשיך). בדרך כלל מדובר בקרובים מדרגה ראשונה ולגבי כולם נדרשים מגורים משותפים עם הדייר שנפטר למשך התקופה הקבועה בחוק.
אם הליכי המכירה הגיעו לשלב מתקדם, יתכן ניתן יהיה לרכוש את הדירה, אך ללא ההנחה או המענק שהיתה מקבלת הדיירת המקורית.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
החוק קובע מי רשאי לקבל זכות בדיור הציבורי לאחר פטירת הזכאי (דייר ממשיך). בדרך כלל מדובר בקרובים מדרגה ראשונה ולגבי כולם נדרשים מגורים משותפים עם הדייר שנפטר למשך התקופה הקבועה בחוק.
אם הליכי המכירה הגיעו לשלב מתקדם, יתכן ניתן יהיה לרכוש את הדירה, אך ללא ההנחה או המענק שהיתה מקבלת הדיירת המקורית.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוספת דירה לבינין קיים ללא רישום בטאבו
יעקב
31/05/16
שלום
מדובר בבינין מורכב 8 דיירים שתי כניסות שתי קומות קרקע +1.
אחד הדיירים בקומה שנייה רוצה להוסיף דירה מעליו.
אנחנו מתלבטים, כאשר אחד התנאים שלא ירשום את הדירה בטאבו, וכרגע לא רוצים ממנו כסף על אחוזי הבניה.
1) האם יכול בסיום הבנייה לרשום חד צדדית את הדירה החדשה בטאבו? לכפות עלינו רישום?
2) במקרה של פינוי בינוי כנראה יקבל שתי דירות, האם ניתן להתנות בזה שבמקרה דנן יפצה אותנו בכסף על אחוזי הבנייה שקיבל?
תודה יעקב
מדובר בבינין מורכב 8 דיירים שתי כניסות שתי קומות קרקע +1.
אחד הדיירים בקומה שנייה רוצה להוסיף דירה מעליו.
אנחנו מתלבטים, כאשר אחד התנאים שלא ירשום את הדירה בטאבו, וכרגע לא רוצים ממנו כסף על אחוזי הבניה.
1) האם יכול בסיום הבנייה לרשום חד צדדית את הדירה החדשה בטאבו? לכפות עלינו רישום?
2) במקרה של פינוי בינוי כנראה יקבל שתי דירות, האם ניתן להתנות בזה שבמקרה דנן יפצה אותנו בכסף על אחוזי הבנייה שקיבל?
תודה יעקב
תוספת דירה לבניין קיים
עו"ד לילך עתני
מנהלת
31/05/16
שלום יעקב,
לא ברור מדוע אתם מסכימים לבניה אך לא לתיקון צו הבית המשותף.
הדייר הבונה יוכל להגיש בקשה לתיקון צו הבית המשותף, וככל שתתנגדו לה יחליט המפקח על רישום הבתים המשותפים אם לתקן, כך שאתם עלולים למצוא את עצמכם במצב בו יתוקן צו רישום הבית המשותף בניגוד לרצונכם.
אפשר להגיע עם השכן הבונה להסכמות לעניין פיצוי עתידי, בנסיבות שיוסכמו.
מומלץ לעשות זאת בהסכם בכתב שיערך ע"י עו"ד ויכלול הגנה על זכויותיכם.
עליכם לבדוק השלכות של ניצול אחוזי הבניה על ידו ובין היתר: האם נשארו עוד אחוזי בניה? האם גם דיירים אחרים ידרשו ויתור על זכויות בניה בלא תמרה בהסתמך על ה"תקדים"? האם תפגע האפשרות לתמ"א 38 ככל שקיימת, והאם הדייר הבונה איננו צפוי להתנגד לכך לאור השקעותיו בבניה? מי יפצה אתכם במקרה שהשכן ימכור זכויות בדירה אחת (ואז לא יקבל 2 דירות בפינו בינוי) או ימכור את 2 הדירות לפני שיתבצע פרוייקט כלשהו?
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
לא ברור מדוע אתם מסכימים לבניה אך לא לתיקון צו הבית המשותף.
הדייר הבונה יוכל להגיש בקשה לתיקון צו הבית המשותף, וככל שתתנגדו לה יחליט המפקח על רישום הבתים המשותפים אם לתקן, כך שאתם עלולים למצוא את עצמכם במצב בו יתוקן צו רישום הבית המשותף בניגוד לרצונכם.
אפשר להגיע עם השכן הבונה להסכמות לעניין פיצוי עתידי, בנסיבות שיוסכמו.
מומלץ לעשות זאת בהסכם בכתב שיערך ע"י עו"ד ויכלול הגנה על זכויותיכם.
עליכם לבדוק השלכות של ניצול אחוזי הבניה על ידו ובין היתר: האם נשארו עוד אחוזי בניה? האם גם דיירים אחרים ידרשו ויתור על זכויות בניה בלא תמרה בהסתמך על ה"תקדים"? האם תפגע האפשרות לתמ"א 38 ככל שקיימת, והאם הדייר הבונה איננו צפוי להתנגד לכך לאור השקעותיו בבניה? מי יפצה אתכם במקרה שהשכן ימכור זכויות בדירה אחת (ואז לא יקבל 2 דירות בפינו בינוי) או ימכור את 2 הדירות לפני שיתבצע פרוייקט כלשהו?
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
"זכות" למשרד/דירה
נדב
31/05/16
היי,
אני מעוניין לבצע רכישת חלק קטן מחלקה שמיועדת לעסקים ומסחר עפ"י התבע.
בעל החלקה מציע חלק קטן מהחלקה שתקנה זכות למשרד עם X שטח וX חניות...
ראוי לציין שכרגע אין בנייה בשטח ויש רק חול.
השאלה שלי- האם המילה 'זכות' הכוונה שבבוא העת שיהיה בניין משרדים אצטרך להוסיף עוד כסף על מנת לממש את הזכות?
אני מעוניין לבצע רכישת חלק קטן מחלקה שמיועדת לעסקים ומסחר עפ"י התבע.
בעל החלקה מציע חלק קטן מהחלקה שתקנה זכות למשרד עם X שטח וX חניות...
ראוי לציין שכרגע אין בנייה בשטח ויש רק חול.
השאלה שלי- האם המילה 'זכות' הכוונה שבבוא העת שיהיה בניין משרדים אצטרך להוסיף עוד כסף על מנת לממש את הזכות?
זכאות למשרד/דירה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
31/05/16
שלום נדב,
עניין זה אמור להיות מוסדר בהסכם או במערכת ההסכמים עליהם תתבקשו לחתום. מומלץ לא לחתום לפני קבלת יעוץ משפטי לגבי ההסכמים ומשמעותם.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
עניין זה אמור להיות מוסדר בהסכם או במערכת ההסכמים עליהם תתבקשו לחתום. מומלץ לא לחתום לפני קבלת יעוץ משפטי לגבי ההסכמים ומשמעותם.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הריסת ביית תמא 38
אביאל
30/05/16
אנו גרים בבית פרטי 400 מ"מ במרכז עיר קיבלנו מספר הצעות מקבלנים להריסת הביית ולבנות בניין קומות איך וכמה עלינו לדרוש בתים שנקבל ע"מ שלא נרומה ? תודה
תמ"א 38
עו"ד לילך עתני
מנהלת
31/05/16
שלום אביאל,
ככל שמדובר בתמ"א 38, לרוב הדיירים אינם מקבלים דירה נוספת, אלא דירה כנגד הדירה שהיתה להם בבניין (בדר"כ גדולה יותר, לעיתים בקומה גבוהה יותר). היזם הוא שמקבל את הזכויות לדירות הנוספות.
אם מדובר בעסקת קומבינציה - הדרך הטובה ביותר לקבוע את שווי התמורה הוא באמצעות קבלת חוות דעת של שמאי מקרקעין.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
ככל שמדובר בתמ"א 38, לרוב הדיירים אינם מקבלים דירה נוספת, אלא דירה כנגד הדירה שהיתה להם בבניין (בדר"כ גדולה יותר, לעיתים בקומה גבוהה יותר). היזם הוא שמקבל את הזכויות לדירות הנוספות.
אם מדובר בעסקת קומבינציה - הדרך הטובה ביותר לקבוע את שווי התמורה הוא באמצעות קבלת חוות דעת של שמאי מקרקעין.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ליקוי בניה
יוסי ק
30/05/16
1. איך אני תוקף ליקוי בניה עוד בשלב הבניה טרם קבלת הדירה שכן יש קושי להתנהל מול הקבלן
2. שמדובר בדירת גן האם יש מגבלה על הקבלן באיזו אדמה למלא את הקרקע , הבעיה שהם שמים אדמה עם פסולת בניה ומעליה 30 ס"מ של אדמה גננית וככה מכסים את השטח , האם יש תקן , חוק או פסיקה בנושא
הקבלן מסרב לשתף פעולה וטענתו שע"פ החוזה הוא מחויב ל-30 ס"מ אדמה הגננית
אשמח לקבל תשובות ועזרה מעמיתים למקצוע ( גילוי נאות אני פלילי )
תודה
2. שמדובר בדירת גן האם יש מגבלה על הקבלן באיזו אדמה למלא את הקרקע , הבעיה שהם שמים אדמה עם פסולת בניה ומעליה 30 ס"מ של אדמה גננית וככה מכסים את השטח , האם יש תקן , חוק או פסיקה בנושא
הקבלן מסרב לשתף פעולה וטענתו שע"פ החוזה הוא מחויב ל-30 ס"מ אדמה הגננית
אשמח לקבל תשובות ועזרה מעמיתים למקצוע ( גילוי נאות אני פלילי )
תודה
ליקויי בניה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
31/05/16
שלום יוסי,
עליך לבדוק בחוזה המכר אם קיים מנגנון של בירור טענות בנוגע לליקויי בניה ולנהוג על פיו אם קיים.
ככל שאתה סבור שקיימים ליקויי בניה במהלך הבניה, דאג לבדיקת הדירה ע"י מהנדס מומחה ולקבלת חוות דעת, אותה תוכל להציג לקבלן. קבלנים רבים יעדיפו לתקן בשלב הבניה ולא להרוס אחר כך, בעיקר כשמדובר ברוכש נחוש.
אם הקבלן יוסיף להתעלם - תהיה בידך ראיה לכך שניתן היה לתקןאת הליקוי טרם מסירת החזקה, מה שעשוי להשפיע על גובה הפיצוי.
לגבי אדמה - יש לבחון את הוראות החוזה לעניין מילוי האדמה הגננית. על הקבלן חלה חובה לפנות את פסולת הבניין כאמור בהיתר הבניה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
עליך לבדוק בחוזה המכר אם קיים מנגנון של בירור טענות בנוגע לליקויי בניה ולנהוג על פיו אם קיים.
ככל שאתה סבור שקיימים ליקויי בניה במהלך הבניה, דאג לבדיקת הדירה ע"י מהנדס מומחה ולקבלת חוות דעת, אותה תוכל להציג לקבלן. קבלנים רבים יעדיפו לתקן בשלב הבניה ולא להרוס אחר כך, בעיקר כשמדובר ברוכש נחוש.
אם הקבלן יוסיף להתעלם - תהיה בידך ראיה לכך שניתן היה לתקןאת הליקוי טרם מסירת החזקה, מה שעשוי להשפיע על גובה הפיצוי.
לגבי אדמה - יש לבחון את הוראות החוזה לעניין מילוי האדמה הגננית. על הקבלן חלה חובה לפנות את פסולת הבניין כאמור בהיתר הבניה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה ברירת רכישה
אלי
30/05/16
מה יתרונות לסוחר דירות ברכישת אופציה דווקא , ומכירתה בסמוך?
אופציה במקרקעין
עו"ד לילך עתני
מנהלת
31/05/16
שלום אלי,
ככל שמדובר באופציה העומדת בתנאי סעיף 49י לחוק מיסוי מקרקעין - עשויים להיות יתרונות מיסוי (לא יהיה חיוב במס רכישה בעת קבלת האופציה ומכירתה תמוסה במסלול מיוחד).
ממליצה לך להפנות את השאלה לפורום דיני מסים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
ככל שמדובר באופציה העומדת בתנאי סעיף 49י לחוק מיסוי מקרקעין - עשויים להיות יתרונות מיסוי (לא יהיה חיוב במס רכישה בעת קבלת האופציה ומכירתה תמוסה במסלול מיוחד).
ממליצה לך להפנות את השאלה לפורום דיני מסים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכר מקבלן
מור
29/05/16
שלום רב,
אני עו"ד צעירה, ואשמח אם תוכלו לעזור מעט בסיטואציה שאני מטפלת בה כיום.
אדם רכש נכס מקבלן והעביר 2 תשלומים. לא מצליח לעמוד בתשלומים ורוצה למכור לאדם שלישי. כמובן שעדיין לא עברו הזכויות מהקבלן אליו. החברה דורשת הסכם מכר בין 2 הקונים על מנת לאשר את ההעברה אצל הקבלן.
כיצד לעשות הסכם? האם זהו הסכם מכר רגיל?היכן ההתייחסות בהסכם לכך שהדירה מקבלן?
תודה.
אני עו"ד צעירה, ואשמח אם תוכלו לעזור מעט בסיטואציה שאני מטפלת בה כיום.
אדם רכש נכס מקבלן והעביר 2 תשלומים. לא מצליח לעמוד בתשלומים ורוצה למכור לאדם שלישי. כמובן שעדיין לא עברו הזכויות מהקבלן אליו. החברה דורשת הסכם מכר בין 2 הקונים על מנת לאשר את ההעברה אצל הקבלן.
כיצד לעשות הסכם? האם זהו הסכם מכר רגיל?היכן ההתייחסות בהסכם לכך שהדירה מקבלן?
תודה.
מכר דירה שנרכשה מקבלן
עו"ד לילך עתני
מנהלת
29/05/16
שלום מור,
מדובר בהסכם מכר רגיל, שבו יש לכלול גם התיחסות לכך שמדובר בדירה שבניתה טרם נמסרה ושהמוכר טרם קבל בה את החזקה.
חשוב לזכור שהמוכר יהיה חייב בתשלום מס שבח (לא עונה על תנאי הפטור) ושיש להסדיר בחוזה גם עניין זה, לרבות תשלום המקדמה למס שבח.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
מדובר בהסכם מכר רגיל, שבו יש לכלול גם התיחסות לכך שמדובר בדירה שבניתה טרם נמסרה ושהמוכר טרם קבל בה את החזקה.
חשוב לזכור שהמוכר יהיה חייב בתשלום מס שבח (לא עונה על תנאי הפטור) ושיש להסדיר בחוזה גם עניין זה, לרבות תשלום המקדמה למס שבח.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תפקוד יו"ר ועד הבית
עוז
29/05/16
שלום רב,
יו"ר ועד הבית בבניין שלי מודע לכך שחסרה דלת מקשרת בין חדר המדרגות לגג, וכן לכך שהרפרפות בחלון המקשר שבורות. כתוצאה מכך, חודרים מי גשמים לחדר המדרגות בחורף, ואילו בקיץ עולים לשם בני נוער ודיירים על מנת להתרועע בלילות, מה שיוצר רעש והפרעות. התרעתי על כך מספר פעמים, אולם כל פעם הוא טוען שאין לכך מספיק כסף בקופה. זאת - למרות שבמהלך תקופה זו (שאורכה כשנה) דאג להקצות סכומי כסף גדולים לסיוד הגג, פתיחת סתימת ביוב בצנרת, תיקון המעטפת החיצונית של הבניין וכו'.מה האפשרויות העומדות לרשותי כבעלים של דירה בבניין?
בתודה מראש.
יו"ר ועד הבית בבניין שלי מודע לכך שחסרה דלת מקשרת בין חדר המדרגות לגג, וכן לכך שהרפרפות בחלון המקשר שבורות. כתוצאה מכך, חודרים מי גשמים לחדר המדרגות בחורף, ואילו בקיץ עולים לשם בני נוער ודיירים על מנת להתרועע בלילות, מה שיוצר רעש והפרעות. התרעתי על כך מספר פעמים, אולם כל פעם הוא טוען שאין לכך מספיק כסף בקופה. זאת - למרות שבמהלך תקופה זו (שאורכה כשנה) דאג להקצות סכומי כסף גדולים לסיוד הגג, פתיחת סתימת ביוב בצנרת, תיקון המעטפת החיצונית של הבניין וכו'.מה האפשרויות העומדות לרשותי כבעלים של דירה בבניין?
בתודה מראש.
תפקוד נציגות הבית המשותף
עו"ד לילך עתני
מנהלת
29/05/16
שלם עוז,
זכותך לדרוש מנציגות הבית המשותף את תיקון הליקויים ברכוש המשותף. ככל שדרישתך אינה נענית, תוכל להגיש תביעה לצו עשה למפקח על רישום המקרקעין.
אם בעלי דירות נוספים בבניין סבורים שהנציגות איננה מתפקדת היטב, תוכלו לקיים אסיפת דיירים ולהחליפה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
זכותך לדרוש מנציגות הבית המשותף את תיקון הליקויים ברכוש המשותף. ככל שדרישתך אינה נענית, תוכל להגיש תביעה לצו עשה למפקח על רישום המקרקעין.
אם בעלי דירות נוספים בבניין סבורים שהנציגות איננה מתפקדת היטב, תוכלו לקיים אסיפת דיירים ולהחליפה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעל דירה לא מחזיר צ'ק בנקאי
אשמח לעזרה
28/05/16
שלום,
שתי שותפות נתנו כל אחת צ'ק של 5000 בנקאי לבעל הדירה. לאחר שנתיים עם תום החוזה ופינוי הדירה לשביעות רצונו המלאה, לא החזיר את הצ'קים הבנקאי שנתנו הבנות בטענה שכבר נתן להן אותם לפני שנה, וגם לאחר שחיפש שוב התעקש שזה כבר לא אצלו. יש לנו עדים שהצ'ק לא חזר אל הבנות בשום שלב. לאיזה בית דין צריך לפנות על מנת לקבל ממנו את הסכום שאיבד/לקח? האם צריך להגיש שתי תביעות נפרדות או אפשר אחת?
שתי שותפות נתנו כל אחת צ'ק של 5000 בנקאי לבעל הדירה. לאחר שנתיים עם תום החוזה ופינוי הדירה לשביעות רצונו המלאה, לא החזיר את הצ'קים הבנקאי שנתנו הבנות בטענה שכבר נתן להן אותם לפני שנה, וגם לאחר שחיפש שוב התעקש שזה כבר לא אצלו. יש לנו עדים שהצ'ק לא חזר אל הבנות בשום שלב. לאיזה בית דין צריך לפנות על מנת לקבל ממנו את הסכום שאיבד/לקח? האם צריך להגיש שתי תביעות נפרדות או אפשר אחת?
בעל דירה לא מחזיר שיק בנקאי
עו"ד לילך עתני
מנהלת
29/05/16
שלום רב,
תוכלו להגיש תביעה משותפת להשבת השיק הבנקאי או קבלת פיצוי בערכם של השיקים.
לאור סכום השיקים תוכלו להגישה כתביעה קטנה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
תוכלו להגיש תביעה משותפת להשבת השיק הבנקאי או קבלת פיצוי בערכם של השיקים.
לאור סכום השיקים תוכלו להגישה כתביעה קטנה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
