פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
סיכום בוואטצאפ ויציאה מחוזה
בעל דירה מעונין היה לעלות את שכר הדירה ל-9 אלף, בסוף סוכם בהודעות וואטצאפ שהשכירות לשנה אחת בלבד תהייה 8.8 אלף. בעל הדירה טוען שסעיף שכתב בהודעה מוקדמת לטלפון של אישתי שהאופציה לשנה אחר כך תהייה במחיר של 9.5 אלף, דבר שלא דובר בהודעות איתי או סוכם איתי.אנו מעונינים לצאת מהחוזה והבאנו אנשים שיחליפו אותנו בחוזה אך בעל הדירה מקשה ומבקש 9 אלף שנה ראשונה על החוזה שלנו ומכניס את סעיף העלאת השכר דירה בשנה אחר כך. דבר בעצם שכובל אותנו לחוזה כי אף אחד לא מוכן לזה. האם זה תקין? ומה אפשר לעשות ?
סיכום בוואטצאפ ויציאה מחוזה
שלום רב,
לגבי הודעת הווטסאפ - אם אתה ואשתך שניכם שוכרי הדירה, ההתכתבות עמה מחייבת כמו ההתכתבות איתך.
אם אינך מסמכים לשלם את שכר הדירה בתקופת האופציה - אינך חייב לממש את האופציה לשנה נוספת. אתה זכאי לסיים את השכירות בתום השנה.
לגבי האפשרות לקצר את תקופת השכירות - בהנחה שהארכת התקופה נעשתה בתנאי החוזה הקודם יש לבדוק האם הוראותיו מאפשרות את קיצור תקופת השכירות ואם כן באילו תנאים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יפוי כח באסיפת דיירים
יפוי כח באסיפת דיירים
שלום רמי,
בלשון החוק אין הגבלה על מספר הדיירים שיכול נציג לייצג, ובלבד שיציג כתב מינוי חתום מכל דייר שמינה אותו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חזקה על נכס בשכירות
השוכר שיפץ נכס בלי הסכמתי
שלום שיפרה,
ראשית יש לבדוק אם בהסכם השכירות שלכם קיימת הוראה האוסרתעל השוכר לבצע שינויים במושכר או, אם קיימת הוראה המתירה זאת, ובאילו תנאים.
אם קיימת הוראה בעניין - יש לפעול על פיה.
בכל מקרה אחר יחולו הוראות חוק השכירות ולפיהן אסור לשוכר לבצע שינויים במושכר ללא הסכמת המשכיר.
ביצוע השיפוץ ללא הסכמתך מהווה הפרה של תנאי השכירות ולא מקנה לשוכר זכויות יתר. אם מדובר בתוספות שנוספו לחנות, או במתקנים שהוצאו ממנה זכותך לדרוש ממנו להחזיר את המצב לקדמותו על חשבונו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניית מרפסת מברזל בהרחבה לדירה, דורשת היתר בנייה?
בניית מרפסת מברזל בהרחבה לדירה, דורשת היתר בנייה?
שלום רחל,
הוספת מרפסת לדירה דורשת היתר בניה.
לצורך קבלת היתר בניה נדרשת הסכמת השכנים.
בניה ללא היתר עשויה להביא להליכים מנהליים (לרבות צו הריסה וקנסות) או פליליים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בית פרטי צמוד עצר בניה לשנתיים במצב שלד
מה ניתן לעשות?
בית פרטי צמוד עצר בניה לשנתיים במצב שלד
שלום שושי,
מבחינת דיני הקניין לא ניתן לעשות דבר.
אם עצירת הבניה אצל השכן גורמת לכם נזק - נא פני לפורום נזיקין באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
גובה חיבור התומכים של מתקן ההצללה לקיר חיצוני
כאשר מתקינים מתקן הצללה שמצריך תומכים שמתחברים בשיפוע לקיר חיצוני. עד איזה גובה מהחלון של השכן מלמעלה מותר לחבר את התומכים לקיר החיצוני? האם בכלל מותר לעבור את גובה התקרה של דירה הגן בחיבור התומכים?
גובה חיבור התומכים של מתקן ההצללה לקיר חיצוני
שלום רב,
הקיר החיצוני הוא, בדרך כלל, רכוש משותף ולשם התקנת מתקן כלשהו עליו יש לקבל את הסכמת בעלי הדירות.
יש להתקין את המתקן באופן שלא יגרום מטרד לשכן שמעליך - לא יחסום לא את שדה הראיה באופן לא סביר, לא יהווה סיכון בטיחותי, לא יגרום להצטברות לכלוך וכיוב'.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוצאות משפטיות ברכישה מקבלן
תשלום בגין הוצאות רישום ושכר טרחת עו"ד מטעם הקבלן
שלום רב רווית,
סעיף 2 בתקנות המכר (דירות) (הגבלת גובה ההוצאות המשפטיות), תשע"ה-2014 (להלן: "התקנות") קובעות נכון להיום כי מוכר לא ידרוש מקונה השתתפות בהוצאות משפטיות בסכום העולה על הסכום הנמוך מבין אלה, לפני הוספת מע"מ: 5,374 ש"ח (כולל מע"מ הסכום הוא: 6,287.58 ש"ח)
או סכום השווה למחצית האחוז של תמורת הדירה, כפי שנקבעה בחוזה המכר.
כמו כן תקנה 2 לא תחול על מכירה של דירה שסכום תמורתה עולה על 4,642,750 שקלים חדשים.
בהתייחס להוצאות בגין רישום הדירה - סך של 2,500 ש"ח הינה דרישה סבירה.
בברכה.
חסימת חניה פרטית
ברשותי חניה פרטית בטאבו הנמצאת באזור המוגדר כשטח פרטי (העירייה אינה מבצעת אכיפה באזור).
ממול החניה יש כביש. לאחרונה שכן מחנה ממול החניה בקצה הכביש. אזור הכביש מוגדר בתשריט הבית המשותף כ- "כניסה ויציאה מחניה". אציין כי יש אזורים אחרים בתשריט המוגדרים כשטח משותף אולם אזור הכביש אינו מוגדר כך. החניה באזור זה אף מגבילה את התנועה ותמנע מעבר של כבאית לדוג' בעת אסון.
מה באפשרותי לעשות?
תודה מראש.
חסימת חניה פרטית
שלום רב,
ראשית כדאי לפנות אל השכן החוסם ולבקשו לחדול מכך.
אם הפניה איננה מועילה ניתן לפנות בתביעה למפקח על רישום המקרקעין ולבקש צו מניעה כנגד השכן.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם ייתכן היטל השבחה על שיפוץ קוסמטי בלבד ?
בבניין הישן שלנו נעשה שיפוץ חיצוני, לחיפוי, על חשבוננו דיירי הבניין. בלי תוספת זכויות. האם העירייה יכולה לחייב בהיטל השבחה רק כי שיפרנו את מראה הבניין ? - (כאמור, בלי תוספות בנייה)
תודה רבה
אוהד
האם ייתכן היטל השבחה על שיפוץ קוסמטי בלבד ?
שלום אהוד,
היטל השבחה מוטל על עליית ערכם של המקרקעין עקב תכנית משביחה ומשולם בעת מימוש עליית הערך - כלומר בעת מכירהשל הנכס או בעת קבלת היתר בניה על פי התכנית המשביחה.
שיפור מראה הבניין שאיננו דורש היתר בניה לא ידרוש תשלום היטל השבחה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פרסום
במסגרת הליך פריקו שיתוך בכינוס בתיק אזרחי?
ומה המקור הנורמטיבי הקובע
פרסום ע"י כונס נכסים
שלום רב,
מכירת מקרקעין בהליך פירוק שיתוף נעשית כפי שנעשית מכירת מקרקעין בהוצל"פ.
לפי תקנה 66 ניתן לפרסם באחת ממספר דרכים (כשאחת מהן היא פרסום בעיתון יומי) או באופן שיקבע בית המשפט (כשמדובר בפירוק שיתוף).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תקנות בתי המשפט ובתי הדין לעבודה (עיון בתיקים), תש
תקפות גם בפני תיקים משפטיים אצל המפקח על המקרקעין?
תקנות בתי המשפט עיון בתיקים
שלום רננה,
המפקח איננו מוגדר כשופט, אלא מחזיק בסמכויות של שופט שלום לגבי העניינים המסורים לסמכותו.
תקנות העיון חלות על שופטים, והגדרת חוק בתי המשפט קובעת כי שופט משמעו של בית משפט שלום, מחוזי או העליון.
מסקנתי אפוא היא שהתקנות אינן חלות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השכרת דירת מגורים כסדנה לא מסחרית
השכרת דירת מגורים כסדנה לא מסחרית
שלום שילה,
כיום קיים פטור ממס הכנסה על דמי שכירות של דירה המיועדת למגורים.
שימוש בדירה שלא למטרת מגורים יביא לביטול הפטור והמשכיר ישלם מס הכנסה על דמי השכירות.
בנוסף, ככל שתקופת השכירות תתארך השימוש בדירה שלא למגורים עלול לפגוע בהגדרת הדירה כדירת מגורים מזכה לצורך קבלת פטור ממס שבח במכירתה.
מבחינה תכנונית יש לבדוק אם בכלל ניתן לעשות בדירה את השימוש המתוכנן על ידך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שוכרים צברו חוב ולא ביצעו החלפת משלמים
השוכרים שלי לא ביצעו החלפת משלמים, ובנוסף צברו חוב בתאגיד המים מי שבע (לא שילמו כ 8 חודשים חשבון מים) כתוצאה מכך מי שבע הוציאו עיקול על חשבון הבנק שלי.
החוב כבר שולם אבל מי שבע עוד לא הסירו את העיקול על החשבון שלי.
האם יש משהו לעשות בנושא? האם ניתן לתבוע את השוכרים על עוגמת נפש / פגיעה ב BDI?
בתודה רבה,
לירון.
שוכרים צברו חוב ולא ביצעו החלפת משלמים
שלום לירון,
ניתן לתבוע את השוכרים להשבת הסכום ששולם וכן לפיצוי בגין נזקיך.
להבא - חשוב להקפיד ולהודיע לרשויות על כניסת שוכר. אם השוכר מחוייב להודיע - כדאי לבדוק עמו בהקדם שעשה כן.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם בעל דירה מחזיר כתב ערבות בסיום
תודה
האם בעל דירה מחזיר כתב ערבות בסיום
שלום מירית,
כדאי לבקש מהמשכיר את כתב הערבות או לכל הפחות אישור בכתב כי לא נותרו לו תביעות או טענות כנגדך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה – דירה חליפית
יש לי בבקשה שאלה בנושא מס רכישה (דירה חליפית).
אני מנסה להבין תוך איזה פרק זמן עלי למכור את הדירה הישנה מבלי לשלם מס רכישה, ואינני מצליחה להבין, בעיקר מפני שנכנסו תקנות חדשות.
אנחנו קנינו את הדירה החדשה בתאריך ה- 14/3/2023 ולכן נראה לי שהתקנות החדשות אינן חלות עלינו.
מועד המסירה בחוזה הוא 15/9/2024 ולכן הסקתי שבעצם אני יכולה להחזיק את הדירה הישנה עד 15/9/25 בלי לשלם מס רכישה (לפי התקנות הישנות אפשר להחזיק בשתי הדירות עד שנה ממועד המסירה החוזי של הדירה החדשה שנרכשה מהקבלן).
האם אני צודקת ואכן אוכל להחזיק בשתי הדירות מבלי לשלם מס רכישה עד 15-9-25?
תודה רבה.
מס רכישה - דירה חליפית
שלום ליאור,
הוראת השעה חלה על רכישות שנעשו החל מיום 1/6/2023.
לפי נתוני השאלה עליכם חל המצב החוקי הקודם שלפיו אתם זכאים למכור את הדירה בתוך 12 חודשים מיום המסירה של הדירה החדשה (בהנחה שרכשתם אותה מקבלן).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פטור מהיטל השבחה
כאשר המטרה היא להרחיב או לבנות דירה למטרת מגורים בשטח שאינו עולה על 140 מ"ר, זאת במקרה שקרוב של בעל הנכס או בעל הנכס יגור בנכס במשך ארבע שנים עם סיומה של הבנייה. במידה ששטח הנכס גדול מ-140 מ"ר, יהיה צורך בתשלום יחסי להיקף הבנייה.
כאמור גם אם הדירה תימכר בנקודת זמן עתידית, לא אחיה בה ולא קרובי משפחתי. עורך הדין של הפרויקט השיב לי שאחרי 4 שנים ממועד מסירת הדירה, יש לי פטור אוטומטי מהיטל השבחה. הבעיה שזה לא כתוב בלשון החוק. אם אני טועה, מבקש לדעת היכן רשום שאחרי 4 שנים ממועד קבלת הדירה החדשה אוכל למכור את הדירה (ללא מגורים בה) בפטור מהיטל השבחה. תודה
פטור מהיטל השבחה
שלום יוגב,
נא פנה לפורום תמ"א 38 באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חתימת חוזה שכירות
חתמתי על חוזה ולא שמתי לב שרשום שם שאין טופס 4 ואני מוותר על כל טענה ותביעה בנושא.
האם יש משהו לעשות?
"חתמתי על חוזה שכירות והתברר שהבניין לא קיבל טופס 4, מה עושים?"
שלום רב דורי,
טופס 4 הוא אחד מהאישורים הסופיים אשר מאשרים את תקינותו של המבנה על כל תשתיותיו והתאמתו להיתר הבניה, כאשר לאחר קבלת טופס 4 מחברים בחיבור קבוע את התשתיות לנכס.
ככל ונמנע ממך להשתמש שימוש סביר בנכס, עולה כי ניתן לדרוש את ביטול ההסכם.
כמו כן, יש לעבור על כל ההסכם ביסודיות בטרם נקיטת הליכים כלשהם.
בברכה.
הבניין סיים תמ"א והדיירים רוצים גנרטור
הדיירים רוצים גנרטור
שלום רב,
קיימות תקנות להתקנת גנרטור, ניתן לעיין בהן בקישור שלהלן:
https://www.nevo.co.il/law_html/law01/159_016.htm
לעניין האפשרות למנוע את התקנת הגנרטור - נא פני לפורום נזיקין באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום זכויות במקרקעין
1. מה חשיבותה של תעודת גמר לרישום זכויות ? האם היא הכרח לרישום זכויות ( טאבו ) ?
2. מה קורה כאשר צד א' התקשר בהסכם עם צד ב' , והתנה את השלמת התמורה כנגד רישום זכויות , בהסכם צד א' קיבל על עצמו את ההתחייבות להוציא תעודת גמר , ואילו צד ב' קיבל על עצמו את ההתחייבות לבצע רישום זכויות , צד א' לא הוציא תעודת גמר כפי שהתחייב . האם צד ב' זכאי לטעון לסיכול התנאי מצד צד א' ( רישום זכויות כנגד יתרת תמורה ) ולדרוש את השלמת התמורה נוכח ההפרה של צד א' להוציא תעודת גמר ? תקנו אותי אם אני טועה אך לא ניתן לרשום זכויות ללא תעודת גמר , אשמח לדעתכם בנושא
רישום זכויות במקרקעין
שלום משה,
תעודת גמר איננה תנאי לרישום זכויות בלשכת רישום המקרקעין.
לצורך הרישום נדרש אישור הרשות המקומית ואישור הועדה המקומית לתכנון ובניה.
לגבי טענה בנוגע להפרות - יש לבחון את הוראות ההסכם בין הצדדים ואת התחייבויותיהם במסגרתו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דמי תיווך כפולים
ראיתי דירה מתיווך לשכירות ובחרתי בכל זאת ללכת על זה, וכשהראו לנו את הדירה גם חתמנו למתווך. אני מבין שאני כבר הכנסתי את עצמי למצב שאני חייב לשלם אבל השאלה גדולה מזה
לאחר התקשרות עם עורכת הדין של בעלת הדירה.
הבנו שהיא לא מכירה את המתווך שהראה לי את הדירה והיא שכרה את שירותיו של מתווך אחר שנתן את הדירה למתווך שהגעתי דרכו לדירה.
ובעצם גם המתווך שהיא שכרה לוקח ממנה דמי תיווך
וגם המתווך שפרסם את הדירה ודרכו הגעתי אליה לוקח לי דמי תיווך.
האם זה חוקי?
דמי תיווך מהמוכר ומהקונה
שלום משה,
אין מדובר בדמי תיווך כפולים. מתווך זכאי לדמי תיווך מלקוחות שחתמו עמו על הסכם תיווך, ורשאי להתקשר בנפרד עם המוכר ועם הקונה.
במקרה המתואר על ידך אתה משלם דמי תיווך למתווך שעמו התקשרת והעניק לך שירות כרוכש ואילו המוכרת משלמת דמי תיווך למתווך עמו התקשרה והעניק לה שירותי תיווך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היתר בניה לג'קוזי בחצר בית פרטי
האם נדרש היתר בניה?
ואם כן האם יש הבדל בין התקנות לג'קוזי לבין התקנות לבריכת שחיה?
היתר בניה לג'קוזי בחצר
שלום תמר,
לבניית ג'קוזי בחצר נדרש היתר בניה אם הג'קוזי מקובע במקום ומחובר למערכות המים והביוב.
את הפרטים הטכניים יש לברר עם מהנדס/אדריכל המתמחה בתחום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה
הבניין נמצא בתהליך בניה במסלולינוי ביוני.
שאלתי : האם יש מיסוי במידה ואני רוצה למכור את הדירה ליזם או בשוק החופשי בטרם קבלת טופס 4 ואיכלוס הבניין.תודה
מכירת דירה
שלום יצחק,
נא פנה לפורום תמ"א 38 באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום עבור שטחי שירות
בבואי לבנות את הבית השני בנחלה, שמתי לב שאני לא רואה תשלום שבוצע עבור ה64 מ"ר שטח שירות.
יכול להיווצר מצב שהמנהל יבקש ממני לשלם עבור שטחי שירות אלו, למרות שהם הופיעו בהגשה בשנת 95'?
תודה.
תשלום דמי היתר לרמ"י
שלום שרון,
יש לבדוק את החשבון שקבלת מרמ"י בשנת 1995, ואת הכללים לפיהם חושב דמי היתר אז.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם פינוי בינוי והגדלת שטח חל על דירה בגודל 25 מר?
האם על דירה בגודל 25 מ״ר בטאבו (29 מ״ר בארנונה) ניתן לקבל תוספת שטח בעת הפינוי בינוי או שיש מינימום של מ״ר לכל דירה שזכאית לכך?
פינוי בינוי
שלום רב,
נא פנה לפורום התחדשות עירונית (תמ"א 38) באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ריבי אסיפות דיירים
אסיפות דיירים
שלום רמי,
ככל שקיים תקנון מוסכם - יש לבדוק את הוראותיו.
אם לא קיים תקנון מוסכם או אם הוראותיו אינן מתיחסות לאסיפות דיירים יחולו הוראות התקנון המצוי בחוק המקרקעין.
לפי הוראות אלה הנציגות רשאית לכנס אסיפות שלא מן המניין.
יש להודיע על קיום האסיפה לפחות 4 ימים לפני מועד כינוס האסיפה ולפרט בהודעה את סדר היום.
אם כל בעלי הדירות חברים בקבוצת הווטסאפ, כיום יש נטיה לראות בכך הודעה מספקת.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
