פורום נדל"ן

שלום חיים,

חשוב לדעת, שקיימת חובה לכל דיירי הבניין להשתתף בעלויות תחזוקת הרכוש המשותף. אם התיקון אכן בוצע בצינור משותף יהיה עליכם לשאת בעלויות, כל אחד לפי חלקו היחסי ברכוש המשותף (היחס המתקבל מחלוקת שטח רצפת הדירה לשטח כלל הדירות) או באופן הקבוע בתקנון אם קבוע.

כעקרון היה על השכן לקבל את הסכמת בעלי הדירות לביצוע התיקון מראש. לא ברור מהשאלה אם התיקון נדרש באופן דחוף או שניתן היה לדחותו כדי לקבל הסכמה כזו.

מאחר שלא עשה זאת, תוכלו לטעון כנגד סבירותו של התשלום ששולם בפועל, ולבקש לשלם רק את המחיר שניתן היה לצפות שישולם באופן סביר לטיפול בבעיה כזו.

אם אינך משמש כנציגות, השכן אינו רשאי לדרוש ממך לאסוף כספים מהדיירים האחרים ועל מנת לקבל את מלוא התשלום המגיע לו, ככל שמגיע עליו לפנות בדרישות לכל בעלי הדירות.

אינך חייב להעזר בשירותי עורך דין, אבל, מאחר שקבלת כתב תביעה ועליך להגיש כתב הגנה במועד מומלץ מאוד לקבל לכל הפחות יעוץ משפטי בנוגע לטענות ההגנה העומדות לך כנגד התביעה.

שלום דודו,

אחריותו של קבלן לתיקון ליקויי בניה קבועה בחוק המכר (דירות).

בתוספת לחוק מנויים ליקויים והתקופות לגביהן קיימת חזקה שהליקוי נגרם בשל נסיבות התלויות בקבלן (תקופת הבדק). מעבר לתקופות אלה קיימת תקופת אחריות בת 3 שנים המתחילות מתום תקופת הבדק, לגביהן רשאי הקונה להוכיח שמדובר בליקוי הנובע מתכנון, עבודה או חומרים לקויים.

תקופות הבדק משתנות כקבוע בחוק למשל - לכשלים בצנרת תקופת הבדק היא 4 שנים, ליקויים במסגרות, נגרות וריצוף - שנתיים וכן הלאה.

פריטים שלא נזכרים במפורש בתוספת - תקופת הבדק לגביהם היא שנה אחת.

תקופות הבדק מתחילות מיום קבלת הדירה.

לאור כל האמור לעיל, נראה שטענת הקבלן איננה נכונה לפחות באופן חלקי.

על מנת למצות את זכויותיכם מול הקבלן מומלץ לפנות ליעוץ משפטי אצל עו"ד העוסק בתביעות בגין ליקויי בניה.

שלום רווית,

הפיצוי בגין איחור במסירת הדירה קבוע בחוק המכר דירות. על פי הוראות החוק קונה זכאי לפיצוי החל מחלוף 30 ימי איחור. גובה הפיצוי משתנה לאורך זמן - מגובה דמי שכירות לדירה החדשה ועד סכום של פי 1.5 מדמי השכירות הנ"ל.

שימי לב שהפיצוי לא יחול לגבי איחורים שלגביהם יוכיח הקבלן כי נגרמו עקב נסיבות לא צפויות שאינן בשליטתו.

בשולי הדברים אוסיף כי כדאי לפנות לקבלן ולברר עמו מה מועד המסירה הצפוי.

שלום משה,

מבחינה פרקטית - תוכל לבדוק עם איש מקצוע מטעמך אם ניתן לתקן את הנזילה מתוך הדירה שלך.

בכל מקרה - אם הנזילה איננה פוסקת, מקורה אצל השכן והוא מסרב לתקן את הצנרת ככל הנראה תאלץ לפנות בתביעה למפקח על רישום המקרקעין לקבלת צו המורה לו לבצע את התיקון או לאפשר לך לבצע את התיקון.

שלום דור,

אם קיימת יתרת מס להחזר, ואם פרטיך מעודכנים אצל רשויות המס יתבצע ההחזר לחשבונך ותקבל על כך הודעה.

אם פרטי החשבון אינם מעודכנים במערכת יהיה עליך לעדכן אותם באמצעות מילוי טופס מקוון באתר רשות המסים (דורש הזדהות ממשלתית) או באמצעות עוה"ד שלך.

שלום רב,

לבית משפט השלום יש סמכות לדון בענייני חזקה ושימוש או חלוקה במקרקעין.

תביעות אחרות הקשורות למקרקעין הן בסמכות בית המשפט המחוזי.

מאחר שמדובר בענייני ירושה יתכן שהסמכות תהיה לבית המשפט לענייני משפחה.

שלום שמעון,

המשכיר (בעל הדירה) הוא מי שאחראי על פי חוק לשלם את דמי הועד.

במקרים רבים במישור היחסים שבין השוכר למשכיר מתחייב השוכר לשלם את דמי הועד במקום המשכיר.

אם השוכר אינו עומד בהתחייבותו כלפי המשכיר ועד הבית אינו חייב להתנהל מול השוכר אלא יהיה רשאי לדרוש מן המשכיר את התשלום.

שלום יצחק,

ככל שמדובר בטעות שלך לגבי אפשרויות המימון שלך, וככל שהטעות לא נגרמה על ידי המוכר, לא תוכל לבטל את החוזה באופן חד צדדי ובלי לשאת בתוצאות הביטול הקבועות בחוזה. המוכר איננו חייב להסכים לביטול החוזה.

עם זאת - כדאי לנסות לשוחח עם המוכר, להסביר את הקושי שאתה נתון בו ולנסות להגיע איתו להבנות והסכמות בעניין.

שלום רונית,

על פי הוראות חוק השכירות, על המשכיר לתקן ליקויים שבאחריותו בתוך 30 יום מעת שנדרש לכך, ואם מדובר בליקוי שתיקונו דחוף - תוך זמן סביר ולא יאוחר מאשר תוך 3 ימים.

אם המשכיר איננו מבצע את התיקונים את רשאית, לאחר מתן הודעה זמן סביר מראש, לתקן את הפגם בעצמך ולדרוש מהמשכיר החזר ההוצאה או להפחית מדמי השכירות את השיעור בו גרמו הליקויים להפחתה בדמי השכירות.

שלום רועי,

קיימת חובה להזמין את כל בעלי הדירות בבית המשותף לאסיפה, ואין לנהל אסיפה בקבוצת הווטסאפ אם לא כל בעלי הדירות בבניין חברים בה.

אם מדובר בהחלטה על שיפוץ במובן של החזרת המעלית למצב שלם ותקין - אפילו היית מתנגד להחלטה, אם היא התקבלה ברוב הדרוש היית מחוייב לשלם את חלקך היחסית בעלות העבודות.

רק אם מדובר בשיפור הקיים - לא תדרש לשאת בתשלום אם לא הסכמת לביצוע העבודות.

שלום,

דירת מחיר למשתכן אפשר למכור אחרי 7 שנים ממועד הזכייה, או אחרי 5 שנים מקבלת טופס 4, לפי המועד שמגיע קודם.

אם זו דירתך היחידה, תוכל לקבל פטור מס שבח.

בכל מקרה, ממליצה לכם לדבר עם המוקד של משרד השיכון לקבל את אישורם למועד המכירה.

בהצלחה!

שלום רב,

הדרך החוקית לפנות שוכר שהפר את חוזה השכירות היא באמצעות הגשת תביעה לפינוי שוכר לבית המשפט.

שלום שמוליק,

לכאורה, הדירה שתרכוש תחשב כדירה יחידה.

יחד עם זאת, יכול להיות שרשות המיסים יראו את המשרד כדירת מגורים לאור העבדה שהוא מושכר למגורים ואז הדירה שאתה רוכש תמוסה במדרגות דירה נוספת, כלומר 8% מס.

שלום דני,

את השוכרים תוכל לתבוע רק אם הם מי שגרמו לנזק.

בכל מקרה אחר יש לתבוע את היורשים.

שלום מיכאל,

בכל רכישה של זכויות חל מס רכישה, אך לגבי דירה יחידה קיימות מדרגות מס מוטבות, שיכולות לעיתים להסתכם בפטור ממס, בהתאם לשווי הדירה.

בהעברה ללא תמורה בין אחים מס הרכישה יהיה 1/3 ממס הרכישה הרגיל שהיה חל על ההעברה.

ברכישה של 1/2 דירה יחושב המס על העיסקה כולה והרוכש ישלם 1/2 ממנו.

אם מדובר בדירתך היחידה, גם רכישת החלק הנוסף בה (המחצית של אחיך) תחשב רכישה של דירה יחידה.

שלום יורם,

אינך חייב להסכים לתליית שלט על הדירה בתקופת השכירות, אך, ככל שהדבר אינו מפריע לשימוש שלך בדירה, הסכמתך עשויה לסייע למשכיר וסרוב עלול לגרום לו נזק ולהחשב לחוסר תום לב מצידך.

אינך חייב לאפשר למשכיר כניסה לדירה מעבר למוסכם בחוזה.

שלום ליאת,

ככל שיש בתקנון הבית המשותף הוראה המתיחסת לעניין זה - יש לנהוג לפיה.

במקרה שאין -

בסמכות האסיפה הכללית לאשר ברוב קולות שימוש נוסף בחדר הכושר, ובלבד שהשימוש הזה אינו פוגע בזכויות מי מבעלי הדירות ואינו מהווה שינוי יעוד.

את זכאית להתנגד לקבלת ההחלטה ולנסות לשכנע את הדיירים האחרים, אך אם ההחלטה סבירה בנסיבות העניין ואיננה פוגעת בזכויותיך לא תהיה לך זכות וטו.

במקרה שנדרש שינוי יעוד - יש צורך בהסכמה של כל בעלי הדירות בבניין.

עוד עניין שכדאי להתיחס אליו הוא בטיחות השימוש בחדר כושר באירועים עם ילדים.

שלום שרית,

מכירת הדירה הראשונה במועדים הקבועים בחוק (תוך 18 חודשים מיום רכישת הדירה או תוך שנה מסיום הבניה) היא תנאי לקבלת מדרגות מס מוטבות של דירה יחידה ברכישת הדירה השניה.

כדי לקבל מדרגות מוטבות ברכישת הדירה השלישית יש לבצע את הרכישה רק אחרי מכירת הדירה הראשונה ולמכור את הדירה השניה תוך 18 חודשים מיום הרכישה של הדירה השלישית.

אפשר למכור את הדירה השניה בכל עת, אבל, כדי לקבל פטור ממס שבח במכירת הדירה השניה צריך להמתין לפחות 18 חודשים מסיום הבניה.

שלום רב,

מס שבח חל על מוכר של דירה (ולא על קונה).

אם הדירה היא דירתו היחידה של המוכר והוא עומד בשאר תנאי החוק הוא עשוי להיות זכאי לפטור ממס שבח.

אם הדירה שאתה מבקש למכור היא דירתך היחידה תוכל לבקש פטור ממס שבח במכירתה גם אם רכשת דירה אחרת, בתנאי שהמכירה תתבצע לא יאוחר מאשר 18 חודשים ממועד רכישת הדירה החדשה (או תוך שנה מקבלת מפתח אם הדירה החדשה נרכשה מקבלן במהלך הבניה.

שלום רב,

כעקרון - רק מתווך שחתמת לו על הסכם לקבלת שירותי תיווך ושהיה הגורם היעיל שהביא להתקשרות בינך לבין המוכרת יהיה זכאי לתשלום ממך.

שלום רונן,

כשרכשת את דירת מחיר למשתכן, רכשת דירה (על אף שהיא עדיין לא ראויה למגורים) ולכן ברכישת דירה נוספת, תשלם 8% מס רכישה ממחיר הרכישה של הדירה הנוספת.

אם תתחייב למכור את הדירה הראשונה תוך 18 חודשים מקבלת מפתח, או טופס 4, תשלם מס רכישה במדרגות דירה יחידה עבור הדירה השנייה.

שים לב שאם תחליט לא למכור את הדירה הראשונה, מיסוי יחזרו אליך בדרישת תשלום עבור מיסוי הדירה השנייה (לפי מדרגות דירה שניה), כולל ריבית והצמדה.

בהצלחה!

שלום דור,

אתה יכול לעשות סקר ריביות בין הבנקים טרם החתימה על ההסכם.

במעמד החתימה תקבל פנקס שוברים.

לא תוכל לחתום על משכנתא לפני חתימת ההסכם, כיוון שהבנק משעבד את הנכס שאתה רוכש לטובת ההלוואה שיתנו לך.

לכן, לא תוכל לחתום על הלוואה טרם קבלת שוברים, שהוא מועד החתימה על ההסכם.

בהצלחה!

שלום דור,

אתה יכול לעשות סקר ריביות בין הבנקים טרם החתימה על ההסכם.

במעמד החתימה תקבל פנקס שוברים.

לא תוכל לחתום על משכנתא לפני חתימת ההסכם, כיוון שהבנק משעבד את הנכס שאתה רוכש לטובת ההלוואה שיתנו לך.

לכן, לא תוכל לחתום על הלוואה טרם קבלת שוברים, שהוא מועד החתימה על ההסכם.

בהצלחה!

שלום אקו,

צד להסכם לא חייב להיות מיוצג ע"י עו"ד, יחד עם זאת, זה מאוד לא מומלץ.

ביצוע בדיקות טרם רכישה הוא באחריות הקונה, ולכן הקונים רשאים להיעזר בכל איש מקצוע שהם בוחרים, לאו דווקא עורך דין.

יחד עם זאת, אתה כמוכר, מחוייב לגלות לקונים כל דבר על הדירה, כיוון שרק אתה יודע מה מצב הדירה. קח בחשבון, שככל הנראה, הם יסתמכו על הצהרותיך.

גם אם הקונים יבחרו לא להיות מיוצגים, אני ממליצה שיהיה איש קשר שדובר עברית טובה שיוכל להסביר להם, על מנת שלא יעלו כנגדך טענות הנובעות מקושי השפה שלהם.

שלום ירדן,

אתם רשאים למנוע כניסה לחצרכם דרך החלון ורשאים להסתיר את החצר מעיני העוברים והשבים, אך עליכם לעשות זאת באופן שאינו פוגע במשתמשי המסדרון.

כדאי להגיע להבנות בעניין עם ועד הבית - אולי תהיה מצדם הסכמה לאמצעים שיקלו עליכם (למשל - נעילת החלון)

פרקטית - אולי צמחיה מתאימה תגרור התנגדות מועטה יותר של השכנים בבניין.

שלום נעמה,

יש לבדוק בהסכם השכירות מי אחראי לתיקונים של מוצרים שנשארו בבית לשימוש השוכר.

תנור בישול/אפיה הם מוצרי חשמל שיש עליהם בלאי, הם מתיישנים ומתקלקלים.

מצד אחד, המשכיר לא אמור לתקן את התקלות, כיוון שהוא לא משתמש בהם אלא אתם.

מצד שני, אם הדירה הושכרה כ"מרוהטת" ויש תוספת תשלום עבור כל המוצרים, יכול להיות שזה אמור להיות באחריות המשכיר.

אני ממליצה לבדוק מה קובע הסכם השכירות ביניכם.

בהצלחה!