פורום נדל"ן

שלום רב,

על פי העובדות שתיארת, אין דרך לקבל פטור ממס שבח על מכירת הדירה השנייה.

בברכה,

שלום,

עקרונית, הסכמת בעלים זו סוג של התחלה, אך צריך לבדוק למי שייך המגרש.

האם הוא רכוש משותף של דיירי הבניין? האם הוא שייך לבעלים אחרים? 

דבר נוסף חשוב זו בדיקה מול העירייה האם התב"ע מאפשרת הכשרת חנייה וכמובן לבקש את האישורים המתאימים להכשרת המגרש.

מבלי אישורים של העירייה, ברור שיש בעיה משפטית להכשרת המגרש לחנייה.

זה בהחלט משהו שהעירייה יכולה לפעול נגדו משפטית ולדרוש צו הריסה.

בברכה,

שלום,

ראשית, לעניין הבעיות, כמובן שזה שהבניין חדש לא אומר שאין לו בעיות.

שנית, לעניין הליקויים בבניין, יכול להיות שהבעיות בצנרת הינם בצנרת של הבניין ואז המדובר ברכוש משותף של כל הדיירים ולכן ההתנהלות של הקבלן אמורה להתרחש מול ועד הבית.

לעניין הליקויים בדירה, זה שבטופס מסירה לא דווח על בעיות לא אומר שלא יכולות להיות בעיות לאחר מכן. לקבלן יש אחריות על פי חוק המכר (תקופת בדק+תקופת אחריות).

כדאי להזכיר זאת לקבלן ובמידה והוא לא נענה ניתן לפעול מולו משפטית.

בברכה,

שלום,

ראשית, הערת אזהרה כשמה כן היא.

היא מראה לכל העולם שידעו שיש כאן התחייבות לעשיית עסקה וזה כמובן מצוין.

מצד שני, המדובר בזכות חוזית ולא זכות קניינית ולכן מומלץ מאוד לסיים את הליכי רישום הזכויות על שם האבא כמה שיותר מהר.

כך, לדוג', קשה עד בלתי אפשרי למכור את הנכס הלאה לפני שמשלימים את הליכי הרישום.

חלילה בפטירת האב, היורשים על פי דין או על פי הצוואה יירשו את זכויותיו הנובעות מהערת האזהרה.

בברכה,

שלום,

בדרך כלל הנושא מעוגן בחוזה הרכישה בו הרוכש מציין שאינו רוצה שהדירה שלו תשמש כמשרד מכירות ו/או כדירה לדוגמא.

במידה ואיו התניה מפורשת בחוזה, הרי שלמרות שזה יכול להישמע מוזר, אזי כל עוד לא שילמת את מלוא התמורה תמורת הדירה ולא קיבלת בה את החזרה, היא איננה בבעלותך והקבלן יכול להשתמש בדירה כל עוד היא לא נמסרה.

מצד שני, מובן מדברייך שהם כן ביקשו ממך רשות ואת סירבת לכך. לא ברור מדוע בכל זאת הם משתמשים בדירה.

מכל מקום, ברור שזכותך לדרוש את הדירה נקייה מכתמים. 

מומלץ למנף את הסיטואציה לקבל הטבות מהקבלן עבור השימוש והתחושה הלא נוחה שלך.

בברכה,

שלום,

ככל שהחלטת הועד תקבלה בסמכות על פי חוק המקרקעין, הם אכן רשאים לגבות ממך תשלום נוסף, וככל שלא תשלמי אותו, לפנות למפקח על הבתים המשותפים.

בברכה,

שלום,

1. ככל הידוע לי, ללא טופס 4 לא ניתן לקבל חיבור למים ולחשמל, כך שלא ברור כיצד ניתן להתגורר בדירה ללא חשמל ומים.

2. אפשר למכור דירה ללא טופס 4, אך יש סיכוי גבוה שרשויות המס יסווגו את הממכר כמכירת נכס ולא כדירת מגורים ואז המס על המכירה יותר גבוה.

3. פועלים מולו משפטית. אני מניח שיש לו התחיבות חוזית למסור לכם את הדירה במועד מסירה נקוב ולאחר קבלת טופס 4.

בברכה,

שלום,

לא ציינת האם בחניון התת קרקעי יש חניות חופשיות לשימוש הדיירים שאינן חניות פרטיות.

ככל ויש חניות שאינן פרטיות, אי השימוש בחניון לא פוטר אותך מתשלום מכיוון שהמדובר ברכוש משותף.

בברכה,

שלום,

הפטור ממס שבח בגין מכירת דירה ירושה (בתנאי שלמוריש הייתה דירה יחידה והוא בעצמו היה זכאי לפטור ממס שבח ככל והוא היה מוכר את הדירה) יינתן ליורש אשר ירש את דירת הירושה מבן זוג, אם, אב, סב, סבתא; או שהיורש הוא בן הזוג של צאצא של המוריש.

לכן, לפי מה שתיארת בשאלתך אין פטור ממס שבח.

בברכה,

שלום,

מועד מסירת החזקה בפועל, קרי 01.03.2019.

בברכה,

שלום,

ככלל, אם למוריש היה פטור ממס שבח אם היה מוכר את דירתו (פטור של דירת יחידה ובתקרת הפטור 4,522,000 ש"ח), אזי ליורשים יש אפשרות למכור את הדירה ולהנות מפטור ירושה.

היורשים הזכאים לממש את הפטור הינם אחד מאלה: היורש ירש את דירת הירושה מבן זוג, אם, אב, סב, סבתא; או שהיורש הוא בן הזוג של צאצא המוריש.

בברכה,

שלום,

ככל הנראה כן.

המתווך היה הגורים היעיל שהראה לך את הנכס.

בברכה,

שלום,

בדר"כ, המוכר הוא זה שנושא בתשלום היטלי ההשבחה בעת מכר הדירה, אך רק עד מועד חתימת החוזה ולא מועד מסירת החזקה.

ההגיון העומד מאחורי זה, היא העובדה שהמחיר שסגרתם משקף את מצב הזכויות נכון למועד החתימה. 

ככל ויתווספו זכויות לדירה לאחר מועד החתימה, הרי מי שייהנה מכך הוא הקונה ולכן הוא זה שיישא באחריות התשלום בהיטלי השבחה לאחר חתימת החוזה.

בכל מקרה תשלום היטלי השבחה נדרש בעת מימוש. 

[אני מניח שבחוזה המכר קבעתם שאישור העירייה שהקונה צריך לקבל יהיה תקף למועד מסירת החזקה].

בברכה,

שלום,

ראשית, זה שהצלחתם לבצע בדק בית בטרם מסירה זה לא דבר שמובן מאליו. יש הרבה קבלנים שלא מאפשרים לעשות זאת בכלל.

השאלה היא האם מדובר בליקוי מהותי המונע את כניסתכם לדירה, כך שאתם לא יכולים לגור בה בצורה סבירה בגלל הליקוי.

מבחינת החוק, אני לא מכיר אפשרות לחייב את הקבלן בבדיקה (ועוד נוספת) בטרם מסירה וכנראה תצרכו לפעול מולו משפטית לתיקון הליקויים לאחר מסירת החזקה.

בהצלחה

שלום,

מומלץ לפנות למפקח על הבתים המשותפים באיזור מגורייך.

[כמובן שטענה שהפועל ערבי לא תישמע...].

בברכה,

אביבית שלום,

ראשית, לעניין הגירושים, כדאי להתייעץ עם עו"ד לדיני משפחה.

שנית, ככל והרוכש יצטרך משכנתא למימון הרכישה, אזי הבנק דורש את הסכמת בת הזוג למכירה.

בברכה,

שלום,

מכיוון שככל הנראה מדובר בפגיעה קניינית של זכויות הבעלות של בעלי הדירות ברכוש המשותף, יש צורך בהסכמת כל הבעלים.

בנוסף, (תלוי בגודל המחסן וכו,,,) יש צורך בקבלת היתר מהרשות המקומית או במתן הודעה לרשות המקומית (שוב, תלוי בגודל המחסן וכו...).

בברכה,