פורום נדל"ן

שלום דביר,

תשובותיי בהלימה לשאלות ששאלת.

מקווה שעניתי על שאלותיך.

שלום גיא,

רשויות מקומיות מנסות פעמים רבות להגדיל שטחים לחיוב ארנונה, על מנת להגדיל הכנסות.

שיטת מדידה ברוטו ברוטו (קירות חיצוניים) היא שיטת מדידה מקובלת כמעט ברוב הרשויות המקומיות.

ככל שאתה סבור שאין הצדקה לשטחים שאתה מחויב בתשלום עליהם, עליך לפנות אל הרשות המקומית ולנסות לערער על ההחלטה. במקרה הצורך יש להמציא לרשות מדידה נגדית ואף להיעזר בעו"ד המתמחה בתחום.

שלום אבי,

אני משערת שהמונח התחייבות לביצוע עסקה בהסכם תיווך, משמעותו היא חתימה על זיכרון דברים (למרות שאנו, עוה"ד, ממליצים בכל תוקף, לא לחתום על זיכרון דברים).

הדרך היחידה להתמודד עם הסוגייה שציינתי היא באמצעות אחת משתי האפשרויות הבאות:

מקווה שעזרתי לך, בהצלחה!

שלום יוסף,

רישום הדירה בטאבו יכול להתבצע רק לאחר שיירשם הבית המשותף.

בפרויקטים של פינוי בינוי, לפעמים הדבר כרוך בביצוע פרצלציה והליכים רישומיים נוספים שאורכים זמן.

לצורך רישום הבית, יש לבצע מדידה, דבר שניתן לעשות רק לאחר מסירת הדירות לדיירים.

בתקופה שעד הרישום, מתנהל הרישום בד"כ, בספרי היזם, אשר משמש כחברה משכנת.

שלום חיים,

אם החוזה ע"ש הבעל והוא הפסיק לשלם, אתה יכול לפעול כנגדו בהתאם למנגנונים שאמורים להיות מוסדרים בהסכם השכירות שלך, לדוגמא - הפרת הסכם, הגשת שיקים להוצאה לפועל, מימוש ערבויות.

אין מניעה להעביר את ההסכם ע"ש האישה, מומלץ לקחת בטחונות למקרה שהיא לא תעמוד בתשלומים.

שלום יעקב,

יש להבדיל בין הבעלות בקרקע, לבין ייעוד הקרקע.

רשות מקומית לא יכולה למכור נכס בבעלות אדם פרטי, גם במקרה שהייעוד של הקרקע עליו נבנה הנכס הוא ציבורי.

ממליצה לבדוק מי הבעלים של בית הכנסת הרשום בטאבו כדי להבין יותר טוב את הסיטואציה.

ככל שישנן שאלות נוספות, אשמח לעזור.

שלום ג'ורג',

ממליצה לך לפנות לעירייה/לפיקוח העירוני ולהסב את תשומת ליבם לכך שיש שב"חים בשטח.

אני מבינה את החשש שלך להתלונן במשטרה, אבל אני לא חושבת שיש כאן אפשרויות נוספות, שהרי אתה לא יכול לפנות אותם בעצמך.

בהצלחה!

שלום רוני,

היטל השבחה זהו מס שמוטל ע"י הרשות המקומית, באמצעות הוועדה לתכנון ובניה, על האפשרות להשביח את זכויות הבנייה הקיימות בנכס.

על מנת לבדוק אם יחול על הנכס האמור היטל השבחה, ניתן לפנות לרשות המקומית, למח' הנדסה ולערוך בדיקה טרם מכירה.

הבדיקה עצמה לא "תבזבז" לך את הזכות לערער בעתיד כשתקבלי שומה לתשלום.

אציין, כי העברה בין יורשים מכח ירושה או הסכמי חלוקת עיזבון לא מחייבת בתשלום ההיטל. החבות לתשלום תהיה רק כשהיורשים ימכרו את הנכס, או יבקשו להוציא היתר בניה.

שיהיה לכם בהצלחה!

שלום שי,

במידה שפניתם לשכן כדי שיפסיק את השימוש בשטחים המשותפים, והוא מסרב לכך, עליכם לפנות אל עו"ד ולהגיש תביעה לפינוי פולש מהשטח הציבורי.

שלום יצחק,

ככל וההורים מטפלים בהשכרת הדירה, זכותך לבקש ייפוי כח נוטריוני שמסמיך את ההורים לטפל עבור בעלת הנכס בהשכרת הדירה.

בנוסף, ממליצה לך ליצור קשר גם עם בעלת הדירה עצמה.

בהצלחה בבית החדש!

שלום עמוס,

כעקרון, כל בעלי הדירות בבניין המורכב משני האגפים אמורים להשתתף בכל העלויות הכרוכות באחזקתו התקינה.

עם זאת, ניתן לפנות למפקח על רישום המקרקעין על מנת שיקבע כי כל אחד מהאגפים נושא בעלויות התחזוקה שלו בנפרד.

לשאלה הספציפית - לא ברור אם העיריה היא שמבצעת את התיקון וגובה את התשלום או אם העיריה הטילה על בעלי הדירות את חובת התיקון.

ככל שהסדק איננו בקיר המשותף לשני הבניינים או איננו משפיע על היציבות של שני חלקי הבניין ניתן לנסות להתנגד לחיוב שהושת על ידי העיריה.

אם העיריה היא שגובה את התשלום ניתן לפנות אליה או להגיש כנגדה תביעה מתאימה.

אם בעלי הדירות מבצעים את התיקון - נסו להגיע להבנות עם בעלי האגף הרלוונטי, או פנו למפקח על רישום המקרקעין בבקשה מתאימה.

שלום מוש,

המקרה אותו אתה מתאר אינו דומה למקרה שבו שוכר מתגורר בנכס.

אם תרכוש 8/9 מהנכס האדם התשיעי ישאר בעלים של חלקו. כדי לפנות אותו יהיה עליך להגיש תביעה לפירוק השיתוף או תביעה לסילוק יד.

בשני המקרים מדובר בתביעה שמתנהלת בסדר דין רגיל, ולא בהליך מהיר המיועד לפינוי שוכר.

עליך להכיר גם את הנסיבות למגורי היורש בנכס, שיתכן שמקנות לו זכויות או הגנה מפני תביעתך.

לסיכום, רכישת חלק מנכס, בנסיבות המתוארות בשאלה עלולה להסתכם בתקופה ארוכה של חוסר ודאות, דיונים משפטיים וחוסר אפשרות להנות מהנכס. יש להביא זאת בחשבון בבחינת כדאיות הרכישה.

שלום טל,

מטרת הבטחונות היא לאפשר למשכיר לקבל פיצוי כספי במקרה של אי תשלום, גרימת נזק למושכר או כל הפרה אחרת של הסכם השכירות.

הבטחונות המקובלים הם לרוב שילוב של האפשרויות הבאות, כולן או חלקן:

פקדון כספי/ערבות בנקאית/שיק בנקאי. למעט חריגים ספורים, הסכום המותר על פי חוק הוא 3 חודשי שכירות.

שיק בטחון בחתימת השוכר וערבים לשיק. כאן אין הגבלה בסכום.

ערבים לחוזה.

שיקים להבטחת תשלומים שוטפים (חשמל, מים, ארנונה, ועד בית).

שלום משה,

כעקרון אפשר לרשום זכויות חכירה בחניה.

במקרה כזה הרכישה מתיחסת לשטח קרקע מסומן.

יש לבדוק בצורה מדוקדקת את האופן בו היזם מתכוון לבצע את הרישום. מי יהיה בעל הזכויות בקרקע (על זכויותיו של מי תרשם החכירה), מה תקופת החכירה המוצעת, מה תנאי החכירה וכיוב'.

בנוסף יש לבדוק היטב את תנאי הרכישה, ולקבוע במסגרת החוזה מה קורה אם היזם לא מצליח לרשום את הזכויות על שמך.

שלום אנונימית,

עליכם לבדוק בהסכם השכירות שלכם, האם יש איסור על שכירות משנה או סאבלט.

אם אין התייחסות לכך בהסכם, הרי שלא מדובר בהפרת הסכם.

אם אתם ממש חוששים, אתם יכולים להעלות את הנושא בפני בעלת הדירה ולהגיע להסכמה בנושא.

טיסה נעימה!

שלום ריטה,

כדי לטפל בהסדרה, יש להבין כיצד הצטרפה החצר לדירה שלכם.

לשם כך, יש לבדוק את תיק הבנין בעיריה ואת מסמכי הבית המשותף ולהבין כיצד מוגדרת שם החצר.

על מנת להסדיר, תצטרכי לפנות לשמאי/אדריכל שיערכו את הבדיקות התיכנוניות ויבדקו את היתכנות ההסדרה ורק לאחר מכן לעו"ד כדי לתקן את תשריט הבית המשותף.

בהצלחה!

שלום יפתח,

ככל שאין התיחסות מפורשת בחוזה השכירות או בחוזה שנערך, אם נערך, בין השותפים לבין עצמם, לבתך אין זכות להתנגד לכניסת שותף במקום השותפה העוזבת.

היא כן יכולה לנסות לדבר איתה ולשכנע אותה לנסות לחפש שותפה בכל זאת.

בעתיד כדאי להגיע להסכמות מראש בין השותפים ולהעלות אותן על הכתב, בין בחוזה השכירות ובין במסמך נפרד.

שלום נתנאל,

אפשר לערוך הסכם שיתוף גם לגבי מבנים המכילים מספר דירות או יחידות במספר קומות.

ההסכם יערך על פי תשריט שבו יסומנו כל הדירות.

אין מניעה לערוך תשריט לנכס בן מספר קומות.

הסכם שיתוף דורש הסכמה של כל בעלי הזכויות במקרקעין.

שלום yancu,

דירה בהליכי פינוי בינוי נחשבת כדירה, ולכן ברכישת דירה נוספת, תצטרך לשלם מס רכישה עבור הדירה השניה בגובה של 8%.

שלום רן,

ככל וחתמת על ההסכם כנציג הוועד, אין צורך להחליף את החתימות על ההסכם, כשמתחלף הוועד.

בכל מקרה, במידה שאתה חושש, ניתן לפנות לחברת המעליות ולקבל את עמדתם.

אם חתמת כנציג וועד, תוכל להביא את ההסכם לסיומו בטרם תתפטר מהתפקיד ובהנחה שלא ייבחר נציג אחר במקומך.

שלום אבי,

בהנחה ודירת הירושה היתה דירתו היחידה של המוריש, ילדיו יוכלו להיכנס בנעליו ויהיו זכאים לפטור ממס שבח, גם אם יש להם יותר מדירה אחת.

הפטור יהיה רק על דירת הירושה.

בהצלחה

שלום עמרם,

מי שמתווה מדיניות בענייני משכנתאות הם הבנקים ולכן אני ממליצה לך לפנות לבנק למשכנתאות ולברר מה אחוז המימון שתוכל לקבל בעבור רכישת 3 דירות במקביל.

תשומת ליבך שככל ולא תתחייב למכור דירה אחת במועד הקבוע בחוק, יחול עליך מס רכישה בגין דירה נוספת.

בהצלחה!

שלום אורן,

אתה כבעל נכס, תהיה חייב בתיקון הפריצה.

שוכר מחויב לתקן נזק שהוא עשה בזדון.

פריצה שנעשתה ע"י פורץ, אינה קשורה לשוכר ולא נעשתה בזדון על ידו ולכן התיקון יחול עליך.

בהצלחה!

שלום רב,

אקדים ואומר, שכדאי לפנות לעו"ד על מנת לבדוק את כל הזכויות והרישומים הנוגעים לדירה ועל מנת לבצע את רישום הדירה על שם היורשים באופן שישקף את רצונם.

מנתוני השאלה עולה שהזכויות בדירה רשומות ברמ"י (המינהל). יש לבדוק את חוזה החכירה ואת כל הפרטים הנוגעים אליה, לרבות מועד פקיעתה, אפשרות היוון או רכישת זכויות בעלות וכדומה.

במקביל יש לבחון את האופן בו רשום הבניין, האם נרשם בו בית משותף? האם הזכויות בו רשומות באופן אחר?

עניין נוסף שיש לבחון הוא אם קיים היתר בניה לדירה או שמדובר בתוספת בניה לא חוקית.

לאחר בירור כל הנ"ל והסדרת רישום הדירה בטאבו, ככל שאפשרי ניתן יהיה לרשום את הירושה.

אם היורשים רוצים לרשום את הזכויות על שם האלמנה בלבד, ואם מדובר ביורשים שהם ילדים בגירים, הילדים יכולים להסתלק מחלקם בעזבון לטובת האם או שהצדדים רשאים לחתום על הסכם לחלוקת עזבון.

כאמור לעיל - כדאי מאוד להעזר בעו"ד לקבלת יעוץ משפטי מקצועי ומקיף שיקח בחשבון את כל הפרטים והעובדות.

שלום ללי,

ככל שאין לכך התייחסות מפורשת בחוזה השכירות, השוכר אינו חייב לבצע את המדידות בעצמו.

ככל שיש סעיף המתיר למשכיר להכנס לדירה בכל עת סבירה, יהיה על השוכר לאפשר כניסה של המשכיר.