פורום נדל"ן

שלום עמי,

בעל דירה חייב להשתתף באחזקת הרכוש המשותף באופן יחסי לפי שטח דירתי.

אלא אם נקבע אחרת בתקנון הבית המשותף.

ממליצה להזמין את תיק הבית המשותף ולקרוא מה קובע התקנון.

שלום יואל,

בית מאזן אכן מיועד גם למגורים, אבל הוא גם פועל כעסק לכל דבר ועניין.

לא כל עסק ניתן להפעיל בתוך בנין דירות.

ממליצה לך לפנות למחלקת הנדסה או פיקוח בעירייה ולקבל מידע מתאים.

שלום קטי,

מתי קיבלתם את החזקה בדירה?

ממליצה להתחיל בפנייה לקבלן.

אם לא יעזור, פנו לעו"ד שינחה אתכם כיצד להתקדם ויסביר איזו חוו"ד דרושות להמשך ההליך.

שלום אמיתי,

לדעתי אתה מתכוון לסעיף 8 לחוק המקרקעין שקובע שהבעלות בקרקע היא גם בכל העומק שמתחת וגם מתפשטת בחלל הרום שמעליו. שים לב שלגבי רום הקרקע (כלומר מה שמעל דירת הגן שלך), אין בזה כדי למנוע מעבר בחלל הרום.

אם אני חוזרת לשאלתך הקודמת, אז יש לקחת בחשבון את סעיף 52 לחוק המקרקעין שמגדיר מה הוא רכוש משותף - בבית משותף, כל מה שלא מוצמד לדירה הוא רכוש משותף, כל מה שנועד לשמש את כל דיירי הבניין, אפילו אם הוא בתחום דירה מסוימת.

ולכן, לשיטתי, גם האויר שמעל הדרה שלך נועד לשמש את בעלי הדירות מעליך ולכן הוא רכוש משותף.

שמחתי לעזור,

הילה

שלום חנניה,

הסכמי קבלן, בד"כ מופיע סעיף שמה שקובע לעניין הדירה הנרכשת זה מה שנקבע בהסכם המכר ולא באתר/פרסומת/חומר שיווקי, ולכן הנכס שלך כולל רק את מה שרכשת.

תביעה ייצוגית בד"כ מגישים כאשר לכל תובע נגרם נזק קטן שבשלו לא משתלם לו להגיש תביעה נפרדת.

במקרה שאתה מתאר נגרמו לך נזקים כספיים משמעותיים ולכן תביעה ייצוגית לא תתאים לך ועליך לפעול להגשת תביעה אזרחית "רגילה".

שלום אמיתי,

בבניין משותף, האויר הוא משותף ולא שייך רק לדירת הגן.

למיטב ידיעתי, אתה יכול לנטוע עצים בשטח שלך, אך השכן יהיה רשאי לגזום את מה שיגיע לשטח שלו ולא יצטרך לקבל את אישורך.

אם שכן ירצה לבנות מרפסת, הוא יצטרך לקבל היתר בניה ואתה תוכל להגיש התנגדות. זאת שאלה אחרת הקשורה למישור דיני התכנון והבניה.

שלום ארי,

בעל דירה חייב להשתתף באחזקה תקינה של הרכוש המשותף, כך נקבע בחוק המקרקעין.

משכך, בעל הדירה צריך לשלם את עלות התיקון.

יחד עם זאת, לא כל תיקון מצריך גבייה מיוחדת מבעלי הדירות/הדיירים בבניין המשותף. פעמים רבות יש מספיק כסף בקופת הוועד לממן את התיקון הדרוש.

במידה שהתיקון ימומן כספי הוועד השוטפים, תצטרך למצוא את הדרך להתחשבן עם בעל הדירה שלך.

שלום גיא,

עליכם לפעול לתיקון צו הבית המשותף והתשריט.

זוהי פרוצדורה שיש לבצעה מול המפקח על המקרקעין באזור מגורכם.

שלום יעל,

בניית ממ״ד היא עבודה הטעונה היתר, אך יש לה מעמד קצת שונה כיוון שמדובר בבנייה כנגד הגנה מפני ירי ו/או חיזוק לרעידות אדמה, דבר שיכול להציל חיים.

התנגדויות עלולות להידחות, אלא אם יש סיבה ממש חזקה לשכן המתנגד שעלולה לפגוע ברכוש שלו בצורה קיצונית, לדוגמא הקמת הממד קרוב מאוד לחלון חדר השינה, כפי שתארת.

כמובן שתתקבל החלטת דיירים לבניית ממד, תוכלי להגיש התנגדות לוועדה. מומלץ להביא חוו"ד שמאית ו/או הנדסית שתבסס את הטעמים להתנגדות שלך.

שלום שרון,

גם אם אתה זכאי לפיצוי בגין הפרת ההסכם, דרך המלך היא קבלת פיצוי כספי.

אין הוראת חוק המאפשרת לך לקבל דווקא את הפיצוי אותו אתה דורש. הדבר יתאפשר רק בהסכמתו של המוכר לכך.

כדאי לבדוק את תנאי המכרז כדי להבין אם המוכר בכלל רשאי לתת לך זכות כזו.

שלום זאב,

מרבית הסכמי המכר עם קבלנים כוללים הוראות לעניין מועד תחילת החובה להשתתף בהוצאות הבית המשותף, ובחלקם אף קיימת התיחסות למינוי חברת ניהול.

מאחר שבשלב זה הדירות בהחזקת הקבלן, נקבע בחוזים רבים שהקבלן ממנה את הנציגות לצורך מסירת הרכוש המשותף.

עליך לבדוק את ההוראות המתאימות בחוזה הרכישה שלך.

לאחר מסירת החזקה בדירות יוכלו בעלי הדירות לכנס אסיפה כללית ולבחור נציגות. בינתיים ניתן להתריע בפני הנציגות שמונתה על הכשלים בהתנהלותה.

שלום רפי,

משכיר רשאי לדרוש ממך צילום של תעודת הזהות שלך כתנאי להסכמתו להתקשר עמך בהסכם השכירות.

אתה רשאי לסרב, ולחפש דירה אחרת שהמשכיר שלה איננו דורש זאת.

שלום יוסי,

בהתאם לסעיף 51 לחוק המקרקעין, אם העץ מהווה סכנה או גורם למטרד בלתי סביר אתה רשאי לדרוש מהשכנה לגזום את חלקי העץ החודרים לתחומך ולהסיר את המטרד או הסכנה. ככל שמדובר בגיזום חלקים המצויים בתחומך והשכנה אינה גוזמת אותם, אתה רשאי לגזום אותם בעצמך על חשבונה.

לגבי סכנה הנובעת מהעץ עצמו, ולא מהחלקים החודרים לתחומך, אינך רשאי לפעול בעצמך, וככל שהשכנה לא תשתף פעולה יתכן שתאלץ לפנות לבית המשפט.

שלום רפאל,

ככל שהרכבים הנטושים שייכים למי מדיירי הבניין ניתן לתבוע סילוק יד הן אצל המפקח על רישום המקרקעין והן בבית המשפט. אם בעלי הרכבים אינם דיירי הבניין ניתן להגיש את התביעה רק לבית המשפט.

שלום יוסי,

כל פגיעה ברכוש המשותף דורשת הסכמה של בעלי הדירות הנוספים.

שלום בני,

השבח הוא תמיד סכום המכירה פחות סכום הרכישה (במקרה זה של הראשון בשרשרת ההורשות) בניכוי הוצאות.

ככל שמדובר בדירת מגורים ניתן לחשב את מס השבח בחישוב לינארי מוטב.

קח בחשבון שעלות הרכישה הראשונה, נמוכה ככל שתהיה, מוצמדת למדד ולא כדאי להתעלם ממנה, וכמובן כדאי לנסות ולהוכיח הוצאות ככל שהיו.

שלום רב,

אין מניעה להחתים את הערבים, ככל שהאמור אכן משקף את המציאות.

שלום ניב,

אכן, ככל שהזכויות מכח צוואת אביך לא נרשמו עדיין יהיה צורך לבצע הליך נפרד לרישומן ולאחר מכן לרישום זכויות אלה על שם היורשים. לכן אין, לטעמי, יתרון לרישום העזבון במסגרת הבקשה לקבלת צו קיום צוואה בנסיבות השאלה.

עם זאת - אין מניעה שתרשמו את צו ירושת אביכם סמוך לפני הגשת הבקשה לרשם הירושה, ואז ניתן לעשות שימוש בשירות זה לרישום הזכויות על פי צוואת אמכם.

שלום ילנה,

למרות תקופת השכירות הארוכה אין לך זכויות מיוחדות ביחס לדירה מעבר לזכויות המוקנות לך בהסכם השכירות ואין לך זכויות קנייניות הנובעות מעצם חלוף הזמן.

שלום ישראל,

חיוב בהיטל השבחה חל על המוכר והיום הקובע הוא יום חתימת החוזה, ולא מועד רישום הזכויות על שם הקונה בטאבו.

לגבי תוכנית שאושרה אחרי יום חתימת החוזה יחול היטל השבחה רק כאשר תממש את הזכויות לפי אותה תכנית - במכר או בקבלת היתר בניה. במועד המימוש תבחן גם הזכאות לפטור מהיטל השבחה.

שלום שמואל,

כדי לקבוע את חובתך להשתתף בתשלום יש לבחון את הקשר בין בניית הכלונסאות לבניית החומה, את הצורך ההנדסי בבנייתה ואת מיקום הכלונסאות (בשטחו של מי נבנו).

שלום רבקה,

דין בר מצרא איננו חלק מדיני המקרקעין במדינת ישראל.

שלום ישראל,

אני חושבת שיש בלבול בשאלתך בין היטל השבחה למס שבח.

מס שבח - מס אישי שמשלמים על השבח (רווח) בעקבות מכירת הדירה.

היטל השבחה - מס משולם לרשות המקומית עקב תכנית שמשביחה את הנכס.

לפי המצב שתארת, הקונה יצטרך לשלם היטל השבחה בגין תכנית שפורסמה לאחר חתימת החוזה.

פטור עבור דירה יחידה רלוונטי למס שבח ולא להיטל השבחה.

שלום גרשון,

לא ניתן לבצע פעולות בטאבו עם תז לא תקפה.

אפשר לחדש את התז, אפשר גם להזדהות באמצעות דרכון.

שלום אברהם,

על פי חוק הרשויות המקומיות (ביוב):

סמכויות מיוחדות בהתקנת ביוב

3.    בהתקנת ביוב רשאית הרשות המקומית בתחומה –

(1)   ...;

(2)   ...;

(3)   להניח צינורות המחברים נכס לביב ציבורי ולהעביר את הביוב דרך כל קרקע או מתחתה, לאחר מתן הודעה על כך לבעלי הנכסים.

אם שכנים פגעו בביוב, סביר להניח שידרשו לשאת בעלויות התיקון. לעניין טענות המקטינות את חבותם, כדאי לבדוק בפורום נזיקין באתר זה.