פורום נדל"ן

שלום רועי,

קיימת חובה להזמין את כל בעלי הדירות בבית המשותף לאסיפה, ואין לנהל אסיפה בקבוצת הווטסאפ אם לא כל בעלי הדירות בבניין חברים בה.

אם מדובר בהחלטה על שיפוץ במובן של החזרת המעלית למצב שלם ותקין - אפילו היית מתנגד להחלטה, אם היא התקבלה ברוב הדרוש היית מחוייב לשלם את חלקך היחסית בעלות העבודות.

רק אם מדובר בשיפור הקיים - לא תדרש לשאת בתשלום אם לא הסכמת לביצוע העבודות.

שלום,

דירת מחיר למשתכן אפשר למכור אחרי 7 שנים ממועד הזכייה, או אחרי 5 שנים מקבלת טופס 4, לפי המועד שמגיע קודם.

אם זו דירתך היחידה, תוכל לקבל פטור מס שבח.

בכל מקרה, ממליצה לכם לדבר עם המוקד של משרד השיכון לקבל את אישורם למועד המכירה.

בהצלחה!

שלום רב,

הדרך החוקית לפנות שוכר שהפר את חוזה השכירות היא באמצעות הגשת תביעה לפינוי שוכר לבית המשפט.

שלום שמוליק,

לכאורה, הדירה שתרכוש תחשב כדירה יחידה.

יחד עם זאת, יכול להיות שרשות המיסים יראו את המשרד כדירת מגורים לאור העבדה שהוא מושכר למגורים ואז הדירה שאתה רוכש תמוסה במדרגות דירה נוספת, כלומר 8% מס.

שלום דני,

את השוכרים תוכל לתבוע רק אם הם מי שגרמו לנזק.

בכל מקרה אחר יש לתבוע את היורשים.

שלום מיכאל,

בכל רכישה של זכויות חל מס רכישה, אך לגבי דירה יחידה קיימות מדרגות מס מוטבות, שיכולות לעיתים להסתכם בפטור ממס, בהתאם לשווי הדירה.

בהעברה ללא תמורה בין אחים מס הרכישה יהיה 1/3 ממס הרכישה הרגיל שהיה חל על ההעברה.

ברכישה של 1/2 דירה יחושב המס על העיסקה כולה והרוכש ישלם 1/2 ממנו.

אם מדובר בדירתך היחידה, גם רכישת החלק הנוסף בה (המחצית של אחיך) תחשב רכישה של דירה יחידה.

שלום יורם,

אינך חייב להסכים לתליית שלט על הדירה בתקופת השכירות, אך, ככל שהדבר אינו מפריע לשימוש שלך בדירה, הסכמתך עשויה לסייע למשכיר וסרוב עלול לגרום לו נזק ולהחשב לחוסר תום לב מצידך.

אינך חייב לאפשר למשכיר כניסה לדירה מעבר למוסכם בחוזה.

שלום ליאת,

ככל שיש בתקנון הבית המשותף הוראה המתיחסת לעניין זה - יש לנהוג לפיה.

במקרה שאין -

בסמכות האסיפה הכללית לאשר ברוב קולות שימוש נוסף בחדר הכושר, ובלבד שהשימוש הזה אינו פוגע בזכויות מי מבעלי הדירות ואינו מהווה שינוי יעוד.

את זכאית להתנגד לקבלת ההחלטה ולנסות לשכנע את הדיירים האחרים, אך אם ההחלטה סבירה בנסיבות העניין ואיננה פוגעת בזכויותיך לא תהיה לך זכות וטו.

במקרה שנדרש שינוי יעוד - יש צורך בהסכמה של כל בעלי הדירות בבניין.

עוד עניין שכדאי להתיחס אליו הוא בטיחות השימוש בחדר כושר באירועים עם ילדים.

שלום שרית,

מכירת הדירה הראשונה במועדים הקבועים בחוק (תוך 18 חודשים מיום רכישת הדירה או תוך שנה מסיום הבניה) היא תנאי לקבלת מדרגות מס מוטבות של דירה יחידה ברכישת הדירה השניה.

כדי לקבל מדרגות מוטבות ברכישת הדירה השלישית יש לבצע את הרכישה רק אחרי מכירת הדירה הראשונה ולמכור את הדירה השניה תוך 18 חודשים מיום הרכישה של הדירה השלישית.

אפשר למכור את הדירה השניה בכל עת, אבל, כדי לקבל פטור ממס שבח במכירת הדירה השניה צריך להמתין לפחות 18 חודשים מסיום הבניה.

שלום רב,

מס שבח חל על מוכר של דירה (ולא על קונה).

אם הדירה היא דירתו היחידה של המוכר והוא עומד בשאר תנאי החוק הוא עשוי להיות זכאי לפטור ממס שבח.

אם הדירה שאתה מבקש למכור היא דירתך היחידה תוכל לבקש פטור ממס שבח במכירתה גם אם רכשת דירה אחרת, בתנאי שהמכירה תתבצע לא יאוחר מאשר 18 חודשים ממועד רכישת הדירה החדשה (או תוך שנה מקבלת מפתח אם הדירה החדשה נרכשה מקבלן במהלך הבניה.

שלום רב,

כעקרון - רק מתווך שחתמת לו על הסכם לקבלת שירותי תיווך ושהיה הגורם היעיל שהביא להתקשרות בינך לבין המוכרת יהיה זכאי לתשלום ממך.

שלום רונן,

כשרכשת את דירת מחיר למשתכן, רכשת דירה (על אף שהיא עדיין לא ראויה למגורים) ולכן ברכישת דירה נוספת, תשלם 8% מס רכישה ממחיר הרכישה של הדירה הנוספת.

אם תתחייב למכור את הדירה הראשונה תוך 18 חודשים מקבלת מפתח, או טופס 4, תשלם מס רכישה במדרגות דירה יחידה עבור הדירה השנייה.

שים לב שאם תחליט לא למכור את הדירה הראשונה, מיסוי יחזרו אליך בדרישת תשלום עבור מיסוי הדירה השנייה (לפי מדרגות דירה שניה), כולל ריבית והצמדה.

בהצלחה!

שלום דור,

אתה יכול לעשות סקר ריביות בין הבנקים טרם החתימה על ההסכם.

במעמד החתימה תקבל פנקס שוברים.

לא תוכל לחתום על משכנתא לפני חתימת ההסכם, כיוון שהבנק משעבד את הנכס שאתה רוכש לטובת ההלוואה שיתנו לך.

לכן, לא תוכל לחתום על הלוואה טרם קבלת שוברים, שהוא מועד החתימה על ההסכם.

בהצלחה!

שלום דור,

אתה יכול לעשות סקר ריביות בין הבנקים טרם החתימה על ההסכם.

במעמד החתימה תקבל פנקס שוברים.

לא תוכל לחתום על משכנתא לפני חתימת ההסכם, כיוון שהבנק משעבד את הנכס שאתה רוכש לטובת ההלוואה שיתנו לך.

לכן, לא תוכל לחתום על הלוואה טרם קבלת שוברים, שהוא מועד החתימה על ההסכם.

בהצלחה!

שלום אקו,

צד להסכם לא חייב להיות מיוצג ע"י עו"ד, יחד עם זאת, זה מאוד לא מומלץ.

ביצוע בדיקות טרם רכישה הוא באחריות הקונה, ולכן הקונים רשאים להיעזר בכל איש מקצוע שהם בוחרים, לאו דווקא עורך דין.

יחד עם זאת, אתה כמוכר, מחוייב לגלות לקונים כל דבר על הדירה, כיוון שרק אתה יודע מה מצב הדירה. קח בחשבון, שככל הנראה, הם יסתמכו על הצהרותיך.

גם אם הקונים יבחרו לא להיות מיוצגים, אני ממליצה שיהיה איש קשר שדובר עברית טובה שיוכל להסביר להם, על מנת שלא יעלו כנגדך טענות הנובעות מקושי השפה שלהם.

שלום ירדן,

אתם רשאים למנוע כניסה לחצרכם דרך החלון ורשאים להסתיר את החצר מעיני העוברים והשבים, אך עליכם לעשות זאת באופן שאינו פוגע במשתמשי המסדרון.

כדאי להגיע להבנות בעניין עם ועד הבית - אולי תהיה מצדם הסכמה לאמצעים שיקלו עליכם (למשל - נעילת החלון)

פרקטית - אולי צמחיה מתאימה תגרור התנגדות מועטה יותר של השכנים בבניין.

שלום נעמה,

יש לבדוק בהסכם השכירות מי אחראי לתיקונים של מוצרים שנשארו בבית לשימוש השוכר.

תנור בישול/אפיה הם מוצרי חשמל שיש עליהם בלאי, הם מתיישנים ומתקלקלים.

מצד אחד, המשכיר לא אמור לתקן את התקלות, כיוון שהוא לא משתמש בהם אלא אתם.

מצד שני, אם הדירה הושכרה כ"מרוהטת" ויש תוספת תשלום עבור כל המוצרים, יכול להיות שזה אמור להיות באחריות המשכיר.

אני ממליצה לבדוק מה קובע הסכם השכירות ביניכם.

בהצלחה!

שלום שי,

כדי לדעת מה התשובה לשאלתך, יש לקרוא את תקנון הבית המשותף ולהבין מה מוגדר כרכוש משותף.

לרוב, קירות חיצוניים נחשבים כרכוש משותף ואז יתחלק התיקון בין כל הדיירים בהתאם לחלקם ברכוש המשותף, או לפי מה שקובע התקנון.

ולכן, יש לראות מה קובע התקנון ולברר האם יש שם גם התייחסות לקירות חיצוניים בתוך מרפסת דירה.

ניתן להזמין את מסמכי הבית המשותף מהאתר של הרשות לרישום והסדר מקרקעין, בעלות של כ 40 ש"ח.

מקווה שסייעתי לך.

שלום שי,

השאלה שלך מעניינת...

לפי דעתי, על קרקע חקלאית לא ניתן להקים עסק, כיוון שהקרקע מיועדת לגידולים חקלאיים ולא לעסקים.

משתלה היא עסק לכל דבר, למרות שיש שם גידולים :)

אני חושבת שכדאי לפנות למחלקת הנדסה או רישוי עסקים בעירייה כדי לברר את הסוגייה מולם, וזאת בטרם תחתום על הסכם שכרות.

בהצלחה רבה!

שלום יוני,

תוספת שנבנתה כהרחבה של דירה מסויימת אמורה להיות צמודה לדירה המורחבת.

ככלל, כשניתנת הסכמה לבניה ברכוש המשותף לרוב הכוונה היא להקנות חזקה ייחודית בשטח שנבנה למי שבנה את התוספת ולהוציא אותו מגדר נרכוש המשותף.

שלום מנחם,

ס' 126 לא מקנה בעלות בנכס.

העברת דירה במתנה היא הליך שיש בצידו הסכם.

ככל שנעשה הסכם או שהוגשו תצהירים, יש להשלים את העסקה ולהעביר את הבעלות על שמך (כמובן בכפוף לדיווח לרשויות המס ולרשות המקומית).

מקווה שסייעתי לך.

שלום יעקב,

דירה ללא טופס 4 לא נחשבת כראויה למגורים ולכן אינה מוגדרת עדיין כדירה.

לכן, לפי הנתונים בשאלתך, מס הרכישה ייגזר מערך הקרקע.

שים לב, שבמכירת הדירה, יחול מס שבח לפי חישוב דירה ולכן ככל ותרצו להפחית את המס, תצטרכו להציג אסמכתאות על הבנייה.

שלום אביב,

משתפת בצערך על מותם של הוריך.

במידה ולהוריך הייתה דירת מגורים אחת, תוכל להיכנס לנעליהם מבחינת מיסוי ותהיה זכאי לפטור על מס השבח.

עד סכום שקרוב ל 2 מליון ש"ח יש פטור ממס רכישה ולכן במידה שתמכור את הנכס, ותרכוש דירה אחרת במיליון ש"ח, לא תצטרך לשלם מס רכישה.

מבחינת מיסים במכירה - יש מס שבח (שניתן לבקש פטור אם אתה בתנאים).

טרם המכירה, ממליצה לבדוק בעירייה לברר שאין חבות בהיטל השבחה.

ככל וישנן שאלות נוספות, אשמח לסייע לך.

שלום גליה,

מי שיכול להעביר דירה במתנה זה רק בעל הנכס ולכן אני לא מבינה את הכוונה של שאלתך.

אפשר לדוגמא, להגביל העברה בכפוף לחתימת הסכם הלוואה עם צד ג', אבל אני לא מכירה בעל נכס שמגביל לעצמו את האפשרות להעביר נכס במתנה.

מקווה שסייעתי לך.

שלום רוני,

גובה המס ברכישה תלוי בשאלה - האם יש לך דירה נוספת ולא במה שירשת.

אםיש לך דירה נוספת בבעלותך ואתה רוכש בנוסף (לדירתך הקיימת) את החלק של אחיך, תשלם 8% על החלק שרכשת.

אם אין לך דירה, תשלם מס במדרגות לפי החוק ויש סיכוי שתהיה פטור.

הסכם פירוק שיתוף לא רלוונטי למקרה שלך.

מקווה שעזרתי לך.

שלום אבי,

אין שום בעיה להיות חוכר של חניה שצמודה לדירה.

לשאלתך מול מי יהיה הסכם החכירה - אני משערת שזה מפורט בהסכם המכר שחתמת עליו.

ככל וישנן שאלות נוספות, אשמח לענות.