פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
קניית מגרש בגליל
יזהר
27/12/07
שלום
אני כרגע בתהליכים לרכישת מגרש לבניה בהרחבה של קיבוץ בגליל.
לפי מה שהבנתי ישנה הגבלה של המינהל לסיום בניה תוך שלוש שנים.
רציתי לברר מה קורה במידה ואני חורג בזמן זה(כולל חריגה בהארכת זמן). כמו כן, במידה ואין ביכולתי/ברצוני לבנות ואני מעוניין למכור את המגרש, האם זה אפשרי ? (כרגע התשלום הנו רק על הפיתוח מאחר וזה קו עימות)
אני כרגע בתהליכים לרכישת מגרש לבניה בהרחבה של קיבוץ בגליל.
לפי מה שהבנתי ישנה הגבלה של המינהל לסיום בניה תוך שלוש שנים.
רציתי לברר מה קורה במידה ואני חורג בזמן זה(כולל חריגה בהארכת זמן). כמו כן, במידה ואין ביכולתי/ברצוני לבנות ואני מעוניין למכור את המגרש, האם זה אפשרי ? (כרגע התשלום הנו רק על הפיתוח מאחר וזה קו עימות)
ואאו! איך בא לי לקנות חלקת אדמה בצפון!
מצ'ועמם
28/12/07
ואז לבנות איזה צימר ולשבת בו כל היום.
פסימיות בגליל
עו"ד משה כהן-זאדה
06/01/08
שלום יזהר,
אם תחרוג אף לאחר תקופות ארכה שניתנו לך, יהא רשאי המינהל להפקיע את השטח מידיך ולמכור אותו לצד שלישי בהליך של מעין כינוס נכסים. אבל דבר נדיר למדי (אני לא נתקלתי במקרה כזה חרף עבודתי הרבה עם המינהל) ובדרך כלל מגיעים להבנות עם המינהל, לרבות בדרך של מכירת המגרש על ידך (וזאת תשובתי גם על שאלתך השניה).
אבל למה להיות כל כך שלילי לגבי מקום כל כך חיובי...
אם תחרוג אף לאחר תקופות ארכה שניתנו לך, יהא רשאי המינהל להפקיע את השטח מידיך ולמכור אותו לצד שלישי בהליך של מעין כינוס נכסים. אבל דבר נדיר למדי (אני לא נתקלתי במקרה כזה חרף עבודתי הרבה עם המינהל) ובדרך כלל מגיעים להבנות עם המינהל, לרבות בדרך של מכירת המגרש על ידך (וזאת תשובתי גם על שאלתך השניה).
אבל למה להיות כל כך שלילי לגבי מקום כל כך חיובי...
שוכר שלא משלם ואינו ניתן להשגה
עמוס
27/12/07
שלום !
חמי ערך חוזה בעל פה עם שוכר לגבי מחסן שברשותו של חמי, הם קבעו שכר דירה ותנאים והחליטו ש1.1.08 יעברו לחוזה בכתב, יש לציין שהחוזה בע"פ נערך לפני 3 חודשים, נכון להיום השוכר חב שכירות של חודש וחצי ואינו מוכן לשלם, כמו כן אינו עונה לטלפון האם יש דרך להוציא לו צו פינוי?
חמי ערך חוזה בעל פה עם שוכר לגבי מחסן שברשותו של חמי, הם קבעו שכר דירה ותנאים והחליטו ש1.1.08 יעברו לחוזה בכתב, יש לציין שהחוזה בע"פ נערך לפני 3 חודשים, נכון להיום השוכר חב שכירות של חודש וחצי ואינו מוכן לשלם, כמו כן אינו עונה לטלפון האם יש דרך להוציא לו צו פינוי?
מה, אין ערבויות?
תמי
28/12/07
סביר להניח שהחתמתם ערבים לחוזה.
לא?
לא?
חוזה שכירות בע"פ
עו"ד זהר ארד
30/12/07
עמוס שלום
חסרים פרטים עובדתיים רבים בשאלתך אך יש להניח שאם נעשה הסכם בע"פ אזי ישנם פרטים רבים מאוד שכלל לא סוכמו בין הצדדים (או שסוכמו וניתן להתכחש להם בבחינת "מילה כנגד מילה"). למשל, האם בכלל סוכם שתינתן זכות שכירות? אולי ניתנה רק רשות להשתמש במחסן ורשות כידוע ניתן לבטל?
ניתן כמובן לעתור לבית משפט לצו פינוי אך נראה שיש למצות מספר בדיקות ופעולות לפני כן ועל כן ככל שהמחזיק ימשיך שלא לשלם, מוצע כי תפנו בהקדם לעו"ד שינחה וילווה אתכם בהליכים המשפטיים. בהצלחה.
חסרים פרטים עובדתיים רבים בשאלתך אך יש להניח שאם נעשה הסכם בע"פ אזי ישנם פרטים רבים מאוד שכלל לא סוכמו בין הצדדים (או שסוכמו וניתן להתכחש להם בבחינת "מילה כנגד מילה"). למשל, האם בכלל סוכם שתינתן זכות שכירות? אולי ניתנה רק רשות להשתמש במחסן ורשות כידוע ניתן לבטל?
ניתן כמובן לעתור לבית משפט לצו פינוי אך נראה שיש למצות מספר בדיקות ופעולות לפני כן ועל כן ככל שהמחזיק ימשיך שלא לשלם, מוצע כי תפנו בהקדם לעו"ד שינחה וילווה אתכם בהליכים המשפטיים. בהצלחה.
חלוקת דירה ל- 4
בני
27/12/07
בעל דירה בקומה הראשונה עומד בקרוב לחלק את הדירה ל- 4, כרגע הדירה בשיפוצים (עדיין לא חולקה), האם אפשרי להתלונן בפני העיריה בשלב זה, בכדי לנסות למנוע את החלוקה ?
פיצול דירה
עו"ד זהר ארד
מנהל
27/12/07
בני שלום
אפשרי כמובן להתלונן כבר בשלב זה. יחד עם זאת רצוי כי תברר מראש באופן וודאי כי מטרת השיפוץ היא חלוקת לא חוקית של הדירה, דהיינו לא ניתן היתר בניה. לתלונת שווא יכולות להיות השלכות משפטיות לא נעימות.
עוד על פיצול דירות ראה שאלות ותשובות קודמות בפורום זה אותן תוכל לאתר בעזרת מנוע החיפוש.
אפשרי כמובן להתלונן כבר בשלב זה. יחד עם זאת רצוי כי תברר מראש באופן וודאי כי מטרת השיפוץ היא חלוקת לא חוקית של הדירה, דהיינו לא ניתן היתר בניה. לתלונת שווא יכולות להיות השלכות משפטיות לא נעימות.
עוד על פיצול דירות ראה שאלות ותשובות קודמות בפורום זה אותן תוכל לאתר בעזרת מנוע החיפוש.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רעש ממסעדה בבניין משותף
שיר
27/12/07
אני מקווה שזה קשור לפורום...
שלום רב,
אני גרה בצמוד למסעדה בתל אביב. בעת סגירת המסעדה לקהל הרחב, משאירה המסעדה עובד, שמנקה עד שעות הבוקר. כתוצאה מכך נוצר רעש בלתי נסבל שמדיר שינה מעיני ובני משפחתי. הפיקוח העירוני טוען שאין זה בסמכותו... רעש זה בסמכות המשטרה. המשטרה מצידה, בהגיעה למקום טוענת שאינה יכולה לעשות דבר, כיוון שזה בתוך המסעדה. (אני לא בטוחה כמה הם בקיאים לגבולות המותר והאסור בחוק.
המסעדה מצידה לא מעוניינת להקשיב ובזה לדרישותינו.
יש לי מה לעשות???
בתודה מראש
שיר
שלום רב,
אני גרה בצמוד למסעדה בתל אביב. בעת סגירת המסעדה לקהל הרחב, משאירה המסעדה עובד, שמנקה עד שעות הבוקר. כתוצאה מכך נוצר רעש בלתי נסבל שמדיר שינה מעיני ובני משפחתי. הפיקוח העירוני טוען שאין זה בסמכותו... רעש זה בסמכות המשטרה. המשטרה מצידה, בהגיעה למקום טוענת שאינה יכולה לעשות דבר, כיוון שזה בתוך המסעדה. (אני לא בטוחה כמה הם בקיאים לגבולות המותר והאסור בחוק.
המסעדה מצידה לא מעוניינת להקשיב ובזה לדרישותינו.
יש לי מה לעשות???
בתודה מראש
שיר
מטרד רעש
עו"ד זהר ארד
מנהל
27/12/07
שיר שלום
שאלתך עוסקת במטרד רעש ומתאימה לדיון בפורום דיני נזיקין.
שאלתך עוסקת במטרד רעש ומתאימה לדיון בפורום דיני נזיקין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שיפוץ בבנין ושיפוץ תמורת זכויות בניה על גג לקבלן המשפץ בבית משותף – האם נדרשת רב או 100% הסכמה
שלי
25/12/07
בבנין המשותף אליו אנו אמורים להיכנס ממש בקרוב נראה שמתדיינים ב- 2 נושאים חשובים:
1. הועלתה הצעה לערוך שיפוץ כביכול מוצדק גם מבחינת מהנדס מטעם העיריה (שבדק את הבניין עקב פניה של אחת הדיירות) המדובר בריצוף הכניסה, שיפוץ משטח החניה וחיזוק עמודים תומכים בין היתר
2. במקביל סיפרו כי פנה אל ועד הבנין קבלן שמוכן לשפץ את הבנין (לפי התיאור בסע' הקודם) תמורת אישור השכנים כי יבנה בגג הבניין קומה נוספת של 2 דירות נוספות, אשר יהיו בבעלותו
ואני שואלת:
א. בהקשר לסע' 2 האם להחלטה זו נדרש רב או 100% הסכמה של כל השכנים
ב. לגבי סע' 1 - כנ"ל האם נדרש רב או 100% הסכמה - נוכח ההוצאות הכרוכות ? או שיהיו חייבים את הסכמת כל השכנים לשיפוצניק הנבחר לפי עלויותיו ?
ג. בבנין ישנה בעלת דירה בקומה האחרונה שמתעקשת לבנות מעלית על חשבונה אך לרשותה בלבד, הועד מנגד טען כי תצטרך לפצות את השכנים - האם יש לה זכות לעשות כזה דבר ללא הסכמה של 100% של כל השכנים ? (היום כלכלית אולי לא אוכל לעמוד בהוצאה של מעלית אך בעתיד יתכן וארצה להשתמש בה- אך אני חוששת שאהיה חשופה להחלטתה העתידית של בעלת המעלית לכאורה שתוכל גם לומר לי שאיני יכולה להשתמש במעלית, אף לא תמורת סכום הגיוני כמשתתפת שווה)
ד. האם נכון כי אסור לאחסן במקלט מטלטלין (אופנים, עגלות) לפי החק, האם חשופים לקנס ?
אודה לתשובתכם בהקדם
1. הועלתה הצעה לערוך שיפוץ כביכול מוצדק גם מבחינת מהנדס מטעם העיריה (שבדק את הבניין עקב פניה של אחת הדיירות) המדובר בריצוף הכניסה, שיפוץ משטח החניה וחיזוק עמודים תומכים בין היתר
2. במקביל סיפרו כי פנה אל ועד הבנין קבלן שמוכן לשפץ את הבנין (לפי התיאור בסע' הקודם) תמורת אישור השכנים כי יבנה בגג הבניין קומה נוספת של 2 דירות נוספות, אשר יהיו בבעלותו
ואני שואלת:
א. בהקשר לסע' 2 האם להחלטה זו נדרש רב או 100% הסכמה של כל השכנים
ב. לגבי סע' 1 - כנ"ל האם נדרש רב או 100% הסכמה - נוכח ההוצאות הכרוכות ? או שיהיו חייבים את הסכמת כל השכנים לשיפוצניק הנבחר לפי עלויותיו ?
ג. בבנין ישנה בעלת דירה בקומה האחרונה שמתעקשת לבנות מעלית על חשבונה אך לרשותה בלבד, הועד מנגד טען כי תצטרך לפצות את השכנים - האם יש לה זכות לעשות כזה דבר ללא הסכמה של 100% של כל השכנים ? (היום כלכלית אולי לא אוכל לעמוד בהוצאה של מעלית אך בעתיד יתכן וארצה להשתמש בה- אך אני חוששת שאהיה חשופה להחלטתה העתידית של בעלת המעלית לכאורה שתוכל גם לומר לי שאיני יכולה להשתמש במעלית, אף לא תמורת סכום הגיוני כמשתתפת שווה)
ד. האם נכון כי אסור לאחסן במקלט מטלטלין (אופנים, עגלות) לפי החק, האם חשופים לקנס ?
אודה לתשובתכם בהקדם
תמ"א 38 - חיזוק מבנים
עו"ד משה כהן-זאדה
מנהל
06/01/08
שלום שלי,
לפי שאלותיך נראה, כי המדובר בחיזוק מבנה מפני רעידות אדמה לפי תמ"א (תכנית מתאר ארצית) מס' 38. תכנית זו נועדה לתמרץ בעלי דירות בבתים רעועים לחזק את הבניין מפני רעידות אדמה ובתמורה תנתן להם הקלות בשיפוץ הבניין ואישור זכויות בניה נוספות. כך, בעצם, מקור המימון אמור לבוא מגורם חיצוני - יזם, קבלן - אשר ידאג, על חשבונו, לשיפוץ והחיזוק ובתמורה יקבל את הזכויות להקמת דירות מגורים נוספות בבניין. ככלל, אחוזי הבניה ו/או זכויות הבניה הנוספות הינם רכוש משותף של כלל בעלי הדירות אלא אם נקבע אחרת בתקנון מוסכם של הבית המשותף. לפיכך - שוב, אלא אם נקבע מפורשות אחרת - צריך את הסכמת כל בעלי הזכויות ע"מ לנצל את כל אחוזי הבניה הנוספים. יחד עם זאת, היות שלא פעם בעבר היו בעלי דירות שסרבו לאשר תוספת יחידות מגורים ע"מ לקבל טובות הנאה נוספות החורגות מהסביר ובכך "קלקלו לכולם את החגיגה" נחקק חוק, לפיו שאר בעלי הדירות, שנפגעו מסרבנותו הבלתי סבירה של בעל הדירה הסרבן, יהיו רשאים לתבוע את אותו בעל דירה בעילה נזיקית. כיום, מדברים גם על תיקון התמ"א כך שיהיה ניתן לאשר בניה תמורת שיפוץ/חיזוק בניין בכפוף להסכמתם של 80% ואף 60% בלבד מכלל בעלי הדירות.
זהו בינתיים, שלי, בואי נהיה הוגנים ונותיר זמן גם לאחרים לקבל תשובות לשאלותיהם.
לפי שאלותיך נראה, כי המדובר בחיזוק מבנה מפני רעידות אדמה לפי תמ"א (תכנית מתאר ארצית) מס' 38. תכנית זו נועדה לתמרץ בעלי דירות בבתים רעועים לחזק את הבניין מפני רעידות אדמה ובתמורה תנתן להם הקלות בשיפוץ הבניין ואישור זכויות בניה נוספות. כך, בעצם, מקור המימון אמור לבוא מגורם חיצוני - יזם, קבלן - אשר ידאג, על חשבונו, לשיפוץ והחיזוק ובתמורה יקבל את הזכויות להקמת דירות מגורים נוספות בבניין. ככלל, אחוזי הבניה ו/או זכויות הבניה הנוספות הינם רכוש משותף של כלל בעלי הדירות אלא אם נקבע אחרת בתקנון מוסכם של הבית המשותף. לפיכך - שוב, אלא אם נקבע מפורשות אחרת - צריך את הסכמת כל בעלי הזכויות ע"מ לנצל את כל אחוזי הבניה הנוספים. יחד עם זאת, היות שלא פעם בעבר היו בעלי דירות שסרבו לאשר תוספת יחידות מגורים ע"מ לקבל טובות הנאה נוספות החורגות מהסביר ובכך "קלקלו לכולם את החגיגה" נחקק חוק, לפיו שאר בעלי הדירות, שנפגעו מסרבנותו הבלתי סבירה של בעל הדירה הסרבן, יהיו רשאים לתבוע את אותו בעל דירה בעילה נזיקית. כיום, מדברים גם על תיקון התמ"א כך שיהיה ניתן לאשר בניה תמורת שיפוץ/חיזוק בניין בכפוף להסכמתם של 80% ואף 60% בלבד מכלל בעלי הדירות.
זהו בינתיים, שלי, בואי נהיה הוגנים ונותיר זמן גם לאחרים לקבל תשובות לשאלותיהם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מסירת מידע כוזב למפקחת
ריקי
25/12/07
שלום רב
שאלתי היא האם מסירה תוכנית של קבלן למקפחת שהדירה היא של 4חדרים בזמן שידע שהדירה היא נבנית כדירה 5 חדרים אינו מידע כוזב
תודה ריקי
שאלתי היא האם מסירה תוכנית של קבלן למקפחת שהדירה היא של 4חדרים בזמן שידע שהדירה היא נבנית כדירה 5 חדרים אינו מידע כוזב
תודה ריקי
מהות הפורום
עו"ד זהר ארד
מנהל
25/12/07
ריקי שלום
בפורום זה אנו מנסים לענות על שאלות ענייניות של גולשים בנושאים שונים הקשורים לדיני מקרקעין. איננו שופטים ואין באפשרותינו (או ברצוננו) לקבוע מסמרות בהליכים משפטיים על סמך שבבי מידע ומבלי לראות את התמונה הכוללת.
לפי שאלתך ושאלותיך הקודמות (שזכו למענה הולם) נראה כי מתנהל על ידך (או עתיד להתנהל) הליך משפטי, ומן הסתם המפקחת או בית משפט, לאחר בחינת כל החומר הרלבנטי, ישפטו ויכריעו האם מדובר במידע כוזב ומהן ההשלכות הנובעות מכך.
בהצלחה.
בפורום זה אנו מנסים לענות על שאלות ענייניות של גולשים בנושאים שונים הקשורים לדיני מקרקעין. איננו שופטים ואין באפשרותינו (או ברצוננו) לקבוע מסמרות בהליכים משפטיים על סמך שבבי מידע ומבלי לראות את התמונה הכוללת.
לפי שאלתך ושאלותיך הקודמות (שזכו למענה הולם) נראה כי מתנהל על ידך (או עתיד להתנהל) הליך משפטי, ומן הסתם המפקחת או בית משפט, לאחר בחינת כל החומר הרלבנטי, ישפטו ויכריעו האם מדובר במידע כוזב ומהן ההשלכות הנובעות מכך.
בהצלחה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה ומס שבח
גלית
24/12/07
מדובר ברכישת זכויות בקרקע קרי בעל משק במושב היה זכאי למשבצת בהרחבה.
הנ"ל לא נרשם כבעל הזכות ,הוא העביר לי את הזכות תמורת תשלום הפיתוח למושב.
היות והמושב העביר את שמות הזכאים למינהל , לא ראיתי צורך בליווי עורך דין, ולא בחתימת חוזה, אני שילמתי לבעל המשק את הוצאות הפיתוח, והוא רשם אותי כבעל הזכות.
בשלב זה התבצעה כל ההתנהלות מול המנהל, ורכשתי זכות חוקית בקרקע.
העסקה התבצעה ב 1998 אז עוד היה חוק מס רכוש ושילמתי במשך שנתיים, כלומר רשויות המס ידעו כי אני בעל הקרקע ולא דרשו מעולם תשלום מס רכישה או שבח.
כמו כן ביצעתי רישום בטאבו על שמי.
כיום בעת בקשה לפטור ממס שבח (עסקת מכירה) , נטען כי מסירת הזכות היא עסקת מכר שלא דווחה, ואנו נדרשים להמציא הצהרה על העסקה, ולשלם מיסים שעדיין לא ברור סכומם.
הנ"ל לא נרשם כבעל הזכות ,הוא העביר לי את הזכות תמורת תשלום הפיתוח למושב.
היות והמושב העביר את שמות הזכאים למינהל , לא ראיתי צורך בליווי עורך דין, ולא בחתימת חוזה, אני שילמתי לבעל המשק את הוצאות הפיתוח, והוא רשם אותי כבעל הזכות.
בשלב זה התבצעה כל ההתנהלות מול המנהל, ורכשתי זכות חוקית בקרקע.
העסקה התבצעה ב 1998 אז עוד היה חוק מס רכוש ושילמתי במשך שנתיים, כלומר רשויות המס ידעו כי אני בעל הקרקע ולא דרשו מעולם תשלום מס רכישה או שבח.
כמו כן ביצעתי רישום בטאבו על שמי.
כיום בעת בקשה לפטור ממס שבח (עסקת מכירה) , נטען כי מסירת הזכות היא עסקת מכר שלא דווחה, ואנו נדרשים להמציא הצהרה על העסקה, ולשלם מיסים שעדיין לא ברור סכומם.
המשך
גלית
24/12/07
שאלתי מדוע נזכרו רק עכשיו, האם אכן זה חוקי לדרוש תשלום לאחר כ 10 שנים, ומה ניתן לעשות בנידון
מפקחת על המקרקעין
רבקה
23/12/07
שלום רב
רכשתי דירת 5 חדרים, בחוזה לא רשום מספר החדרים אבל בררתי אצל מפקחת על המקרקעין ורשום שם שדירה היא בת 4 חדרים. מה עושיםצ במקרה כזה.
רבקה
רכשתי דירת 5 חדרים, בחוזה לא רשום מספר החדרים אבל בררתי אצל מפקחת על המקרקעין ורשום שם שדירה היא בת 4 חדרים. מה עושיםצ במקרה כזה.
רבקה
הרישום בצו הבית המשותף
עו"ד משה כהן-זאדה
מנהל
23/12/07
שלום רבקה,
בצו הבית המשותף, המצוי בלשכת המפקחת, נכלל תשריט הבית עם שרטוט כל תתי-החלקות (הדירות) בעת רישום הצו. בהחלט יכול להיות שנערך שיפוץ פנימי והבית חולק כך שכעת ישנם 5 חדרים. ניתן לתקן זאת ברישום הצו, ע"י הגשת בקשה לתיקון צו הבית המשותף. לטעמי, תיקון כזה אינו כה קריטי, כל עוד קווי המתאר של הדירה נותרו בעינם ואותו שטח דירה הרשום בצו הוא אשר רכשת בפועל עפ"י החוזה.
אגב - מוטב היה לערוך את הבדיקה אצל המפקחת לפני שרכשת את הדירה, הלא כן?...
בצו הבית המשותף, המצוי בלשכת המפקחת, נכלל תשריט הבית עם שרטוט כל תתי-החלקות (הדירות) בעת רישום הצו. בהחלט יכול להיות שנערך שיפוץ פנימי והבית חולק כך שכעת ישנם 5 חדרים. ניתן לתקן זאת ברישום הצו, ע"י הגשת בקשה לתיקון צו הבית המשותף. לטעמי, תיקון כזה אינו כה קריטי, כל עוד קווי המתאר של הדירה נותרו בעינם ואותו שטח דירה הרשום בצו הוא אשר רכשת בפועל עפ"י החוזה.
אגב - מוטב היה לערוך את הבדיקה אצל המפקחת לפני שרכשת את הדירה, הלא כן?...
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה
שלומית
23/12/07
שלום,
מכרנו דירה לפני מספר חודשים. שכרנו עו"ד משותף (מה שהתברר שטעות), בתחילה כאשר העו"ד ייצג רק אותנו הוא אמר לנו שבשום פנים ואופן הוא אינו מוכן שנחתום על פינוי דירה בתקופה שתפחת מחצי שנה מיום חתימת החוזה. אך לאחר שגם הקונים באו אליו, הוא החליט להתגמש ואמר שלאחר ארבעה חודשים מיום חתימת החוזה, יש לפנות את הדירה. כשאמרנו שזה קצת זמן, הקונה אמרה לנו שגם כך היא לא נכנסת לפני שיפוץ לדירה ושבמהלך הקמת היסודות מסביב לדירה נוכל עוד להישאר בדירה. - לתומנו הסכמנו.
במועד התשלום הראשון - קיבלנו את הכסף.
במועד התשלום השני - של הנתח הגדול והעיקרי - היה ***** של חודשיים בתשלום, אי לכך מועד מסירת הדירה נדחה בחודשיים ג"כ.
שאלתי היא:
בנוסף להצמדה שיצטרכו לשלם, וכמובן גם ריבית *****ים שתידרש מהם,
האם יש לי זכות לדרוש את גובה הקנס שמצויין בחוזה במקרה של הפרת תנאי בסיסי? האם ***** תשלום בחודשיים מהווה הפרת תנאי בסיסי למרות שישולמו לי שאר התשלומים? האם יש לי זכות לא למסור את מפתחות הדירה עד לתשלום כל הקנסות?
יש לציין שזה לא מתוך רוע, פשוט הקונים ששים להעיף קשיש מדירתו וזאת למרות שאמרו לנו שיוכל להישאר שם עם בניית היסודות וחזרו בם...
לקריאה נוספת: מכירת דירה >>
מכרנו דירה לפני מספר חודשים. שכרנו עו"ד משותף (מה שהתברר שטעות), בתחילה כאשר העו"ד ייצג רק אותנו הוא אמר לנו שבשום פנים ואופן הוא אינו מוכן שנחתום על פינוי דירה בתקופה שתפחת מחצי שנה מיום חתימת החוזה. אך לאחר שגם הקונים באו אליו, הוא החליט להתגמש ואמר שלאחר ארבעה חודשים מיום חתימת החוזה, יש לפנות את הדירה. כשאמרנו שזה קצת זמן, הקונה אמרה לנו שגם כך היא לא נכנסת לפני שיפוץ לדירה ושבמהלך הקמת היסודות מסביב לדירה נוכל עוד להישאר בדירה. - לתומנו הסכמנו.
במועד התשלום הראשון - קיבלנו את הכסף.
במועד התשלום השני - של הנתח הגדול והעיקרי - היה ***** של חודשיים בתשלום, אי לכך מועד מסירת הדירה נדחה בחודשיים ג"כ.
שאלתי היא:
בנוסף להצמדה שיצטרכו לשלם, וכמובן גם ריבית *****ים שתידרש מהם,
האם יש לי זכות לדרוש את גובה הקנס שמצויין בחוזה במקרה של הפרת תנאי בסיסי? האם ***** תשלום בחודשיים מהווה הפרת תנאי בסיסי למרות שישולמו לי שאר התשלומים? האם יש לי זכות לא למסור את מפתחות הדירה עד לתשלום כל הקנסות?
יש לציין שזה לא מתוך רוע, פשוט הקונים ששים להעיף קשיש מדירתו וזאת למרות שאמרו לנו שיוכל להישאר שם עם בניית היסודות וחזרו בם...
לקריאה נוספת: מכירת דירה >>
לכל המתעניינים ניתנה תשובה בפורום דיני חוזים
עו"ד זהר ארד
מנהל
25/12/07
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה יד שנייה
שי
23/12/07
שלום לכולם,
לפני כשבועיים החלטתי לרכוש דירת מגורים יד שנייה.
נחתם זיכרון דברים ובו הוסכם המחיר בשקלים וכי 10% מהכסף יועברו ביום חתימת החוזה ואילו יתרת הכספים(90%) יועברו ביום קבלת המפתח.
יום הכניסה לדירה(קבלת המפתח) נקבע לעוד 8 חודשים.
העוברה אליי טיוטת חוזה ובה סעיף אשר מבקש להצמיד את יתרת הסכום (90%) למדד המחירים, מיום חתימת החוזה ועד ליום קבלת המפתח.
יש לציין כי בזכרון הדברים נחתם סכום בשקלים (ולא דובר על הצמדה כלשהי).
במידה וסעיף זה היה עולה במעמד זיכרון הדברים, ההסכם לא היה נחתם מאחר והסעיף לא היה מקובל עליי.
לאחר שיחתי עם המוכר, הוא הבהיר לי שהוא לא ימכור את דירתו באם הכסף לא יהיה מוצמד ומבחינתו אין עיסקה והוא לא ימכור את דירתו.
שאלתי היא:
1. האם עלי לתבוע אותו בגין הפרת זיכרון הדברים שכן אין שם כל איזכור לעניין ההצמדה.
2.האם יש תקדימים התומכים במכירות הנעשות על בסיס נומינאלי ולא ריאלי.
3.האם לבטל את העיסקה ללא תביעה, האם דרישתו מוצדקת ועליי להסכים להצמדה(סכום ההצמדה הוא בערך 20 - 30 אלף ש"ח).
תודה מראש לכל העוזרים...
לפני כשבועיים החלטתי לרכוש דירת מגורים יד שנייה.
נחתם זיכרון דברים ובו הוסכם המחיר בשקלים וכי 10% מהכסף יועברו ביום חתימת החוזה ואילו יתרת הכספים(90%) יועברו ביום קבלת המפתח.
יום הכניסה לדירה(קבלת המפתח) נקבע לעוד 8 חודשים.
העוברה אליי טיוטת חוזה ובה סעיף אשר מבקש להצמיד את יתרת הסכום (90%) למדד המחירים, מיום חתימת החוזה ועד ליום קבלת המפתח.
יש לציין כי בזכרון הדברים נחתם סכום בשקלים (ולא דובר על הצמדה כלשהי).
במידה וסעיף זה היה עולה במעמד זיכרון הדברים, ההסכם לא היה נחתם מאחר והסעיף לא היה מקובל עליי.
לאחר שיחתי עם המוכר, הוא הבהיר לי שהוא לא ימכור את דירתו באם הכסף לא יהיה מוצמד ומבחינתו אין עיסקה והוא לא ימכור את דירתו.
שאלתי היא:
1. האם עלי לתבוע אותו בגין הפרת זיכרון הדברים שכן אין שם כל איזכור לעניין ההצמדה.
2.האם יש תקדימים התומכים במכירות הנעשות על בסיס נומינאלי ולא ריאלי.
3.האם לבטל את העיסקה ללא תביעה, האם דרישתו מוצדקת ועליי להסכים להצמדה(סכום ההצמדה הוא בערך 20 - 30 אלף ש"ח).
תודה מראש לכל העוזרים...
לכל המתעניינים ניתנה תשובה בפורום דיני חוזים
עו"ד זהר ארד
מנהל
25/12/07
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם ישנה חובה לצרף תצהיר לבקשה למפקח מקרקעין?
ריקי
22/12/07
לאחר שמגישים תביעה למפקח על רישום מקרקעין, יש צורך להגיש בקשה בכתב, אולם האם ישנה חובה לצרף לבקשה תצהיר שתומך בעובדות?
סדרי הדין בפני המפקח על המקרקעין
עו"ד משה כהן-זאדה
מנהל
23/12/07
שלום ריקי,
כידוע, על בקשה בכתב להיות מלווה בתצהיר המאמת את העובדות המופיעות בבקשה עצמה (אם מופיעות עובדות כאלו).
ככלל, חלים על הדיון בפני המפקח כל סדרי הדין האזרחי, ואולם המפקח רשאי לסטות מסדרי הדין הנוהגים בבתי משפט אם היה משוכנע שהדבר יועיל לגילוי האמת לעשיית צדק, ואז עליו לרשום את הטעמים שהניעוהו לכך (ס' 75 לחוק המקרקעין)
כידוע, על בקשה בכתב להיות מלווה בתצהיר המאמת את העובדות המופיעות בבקשה עצמה (אם מופיעות עובדות כאלו).
ככלל, חלים על הדיון בפני המפקח כל סדרי הדין האזרחי, ואולם המפקח רשאי לסטות מסדרי הדין הנוהגים בבתי משפט אם היה משוכנע שהדבר יועיל לגילוי האמת לעשיית צדק, ואז עליו לרשום את הטעמים שהניעוהו לכך (ס' 75 לחוק המקרקעין)
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קניית מגרש לבניה
קרן
21/12/07
אני בעלת נחלה במושב (משק חקלאי) המושכרת כבר כ-7 שנים. אני מעוניינת לקנות מגרש בהרחבה בצפון אך נאמר לי במינהל כי אין לי זכות לקנות מגרש משום שאני בעלת נחלה. מה הן האפשרויות שלי על מנת לקנות את המגרש בהקדם האפשרי? השטחים הולכים ונגמרים בהרחבה הנ"ל ואני לחוצה בזמן ע"מ לקנות את השטח. אשמח לעצה.
רכישת מגרש בהרחבה
עו"ד משה כהן-זאדה
מנהל
23/12/07
שלום קרן,
לנוחותך, להלן ציטוט מהסעיף הרלבנטי בהוראת האגף החקלאי מס' 101 המתייחסת להקצאת מגרשים ברחבה:
6. הקצאות המגרשים
6.1 המגרשים יוקצו ע"י המינהל למומלצי האגודה ובלבד שהינם יחידים, אינם בעלי זכות בנחלה, במגרש מגורים צמוד קרקע או במשק עזר בישוב כלשהו,שהוקצה בעקבות זכייה במכרז.
6.2 בעל זכות בנחלה או במשק עזר או במגרש צמוד קרקע שלא הוקצה במכרז יהא זכאי למגרש בהרחבה אם יתקיימו התנאים שלהלן:
6.2.1 במועד קבלת המלצת האגודה, יצהירו כי הוא ובן זוגו לפי העניין כי הם מוותרים על זכותם בנחלה, או במשק העזר או במגרש צמוד קרקע שלא הוקצה במכרז.
6.2.2 על היזם לו הוקצה המגרש להעביר זכויותיו בנחלה, או במשק העזר או במגרש המגורים לפי העניין, תוך 3 שנים מיום אישור העיסקה.
חוזה חכירה לא ייחתם עד אשר לא תסתיים העברת הזכויות.
אני מציע שתשובי למינהל ותפני את תשומת לבם להוראה הנ"ל (אם הנך עומדת בקריטריונים הנ"ל כמובן)
לנוחותך, להלן ציטוט מהסעיף הרלבנטי בהוראת האגף החקלאי מס' 101 המתייחסת להקצאת מגרשים ברחבה:
6. הקצאות המגרשים
6.1 המגרשים יוקצו ע"י המינהל למומלצי האגודה ובלבד שהינם יחידים, אינם בעלי זכות בנחלה, במגרש מגורים צמוד קרקע או במשק עזר בישוב כלשהו,שהוקצה בעקבות זכייה במכרז.
6.2 בעל זכות בנחלה או במשק עזר או במגרש צמוד קרקע שלא הוקצה במכרז יהא זכאי למגרש בהרחבה אם יתקיימו התנאים שלהלן:
6.2.1 במועד קבלת המלצת האגודה, יצהירו כי הוא ובן זוגו לפי העניין כי הם מוותרים על זכותם בנחלה, או במשק העזר או במגרש צמוד קרקע שלא הוקצה במכרז.
6.2.2 על היזם לו הוקצה המגרש להעביר זכויותיו בנחלה, או במשק העזר או במגרש המגורים לפי העניין, תוך 3 שנים מיום אישור העיסקה.
חוזה חכירה לא ייחתם עד אשר לא תסתיים העברת הזכויות.
אני מציע שתשובי למינהל ותפני את תשומת לבם להוראה הנ"ל (אם הנך עומדת בקריטריונים הנ"ל כמובן)
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בקשה לרישום הערת אזהרה
עופר
20/12/07
במידה ואני רוצה לרשום הערת אזהרה על סמך זכרון דברים שהמוכרים טוענים שהוא בטל. מה קורה לאחר שהגשתי את הבקשה במעמד צד אחד? האם מתנהל איזשהו הליך משפטי כדי לקבל הסכמת המוכרים לרישום או שאוטמטית נרשם?
אם בכל זאת מבקשים את התייחסות המוכרים - מה ההליך במקרה כזה?
תודה
אם בכל זאת מבקשים את התייחסות המוכרים - מה ההליך במקרה כזה?
תודה
רישום הערת אזהרה
עו"ד משה כהן-זאדה
מנהל
23/12/07
לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין ניתן לרשום הערת אזהרה גם לפי בקשה ה"זכאי" בלבד - דהיינו, מי שנתנה לו ההתחייבות. הסעיף מוסיף וקובע, כי במקרה שנרשמה הערת אזהרה לפי בקשת זכאי בלבד, על רשם המקרקעין להודיע על כך למי שהתחייב.
הערת מערכת:לקריאה נוספת: רישום מקרקעין
הערת מערכת:לקריאה נוספת: רישום מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפרת חוזה שכירות של מחסן
daso567
19/12/07
הסתיים חוזה שכירות של מחסן המשמש כנגריה במושב שהשכרתי לנגר ולמרות שהודעתי לו חודשיים מראש ויותר הנגר לא חידש חוזה ומשך אותי בזמן, כעת הסתיים חוזה השכירות והנגר לא חידש חוזה עדיין כתוצאה מחילוקי דעות ביננו על נוסח השכירות והתנאים, האם אני רשאי לנתק למחסן את החשמל והמים ולחסום דרכי גישה למחסן לאחר שהסתיים חוזה שכירות והנגר מסרב לפנות את חפציו וממשיךלעבוד מקום?
מה האפשרויות החוקיות העומדות לרשותי נגד הנגר למעט פנייה לבימ"ש.
מה האפשרויות החוקיות העומדות לרשותי נגד הנגר למעט פנייה לבימ"ש.
כוחו של שוכר
עו"ד משה כהן-זאדה
מנהל
23/12/07
ובכן, אתה נוגע בסוגייה כאובה מבחינת בעלי נכסים. למעשה השוכר יושב שלא כדין בנכס השייך לך ולמעשה, על מנת לפעול בדרך החוקית לפינויו עליך לפנות לבית המשפט על מנת שיורה על כך בצו. בשלב זה גם המשטרה לא תסייע לך ללא צו מבית המשפט. ניתוק חשמל ומים, אלו הם כל מיני אמצעי לחץ לאלץ את השוכר לשתף פעולה עם המשכיר, אך כפי שציינתי, הדרך המשפטית החוקית למימוש זכויותיך הינה באמצעות פניה לערכאות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פקח עיריה
יוסי
19/12/07
בחודש ספטמבר התלוננתי בכתב וכן הגעתי מס' פעמים לעיריה להתלונן על דירה שפוצלה ל- 2 ללא היתר, הפקח טען שהעניין יטןפל בהקדם. בכל מס' ימים אני מתקשר לנייד של הפקח להזכיר לו שישלח את הדו"ח למח' המשפטית, אך הנ"ל מתעלם. יתכן שהפקח קיבל שוחד, מה עלי לעשות?
פיצול דירה
עו"ד זהר ארד
מנהל
19/12/07
יוסי שלום
מומלץ לך לפנות בכתב למחלקה המשפטית בעירייה ולפרט את התנהלות העניינים.
עוד מומלץ, כי לא תכלול בפניתך את חשדך בדבר נטילת שוחד מצד הפקח, שכן זו אשמה חמורה ביותר ומהווה הוצאת דיבה של ממש אשר תחשוף אותך לתביעת לשון הרע.
אם מכתבך יפול על אוזניים ערלות מומלץ לך לפנות לעו"ד שישלח מכתב בשמך לכל הגורמים הרלבנטיים בעירייה.
בהצלחה.
מומלץ לך לפנות בכתב למחלקה המשפטית בעירייה ולפרט את התנהלות העניינים.
עוד מומלץ, כי לא תכלול בפניתך את חשדך בדבר נטילת שוחד מצד הפקח, שכן זו אשמה חמורה ביותר ומהווה הוצאת דיבה של ממש אשר תחשוף אותך לתביעת לשון הרע.
אם מכתבך יפול על אוזניים ערלות מומלץ לך לפנות לעו"ד שישלח מכתב בשמך לכל הגורמים הרלבנטיים בעירייה.
בהצלחה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוספת מעלית לבניין
רונן
17/12/07
אני לא יודע למי לפנות, אז אני מקווה שזו הכתובת.
אני רוצה להוסיף מעלית לבניין בו אני גר, ויש שני דיירים שמתנגדים לכך, ולא מוכנים לשמוע על כך.
האם ניתן לחייבים להתקין את המעלית בבניין ולשלם ככל הדיירים?
אני רוצה להוסיף מעלית לבניין בו אני גר, ויש שני דיירים שמתנגדים לכך, ולא מוכנים לשמוע על כך.
האם ניתן לחייבים להתקין את המעלית בבניין ולשלם ככל הדיירים?
איך אני שונא שכנים כאלה. פשוט לא אכפת להם משאר האנשים בבניין.
אסף
17/12/07
כאלה אנטיפטים.
הוספת מעלית לבית משותף
עו"ד זהר ארד
19/12/07
רונן שלום,
חוק המקרקעין מתייחס במפורש לעניין התקנת מעליות בבתים משותפים.
להלן ציטוט של החלק הרלבנטי בחוק אשר יענה על שאלותיך:
"א) בעלי דירות שבבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף, רשאים להחליט באסיפה הכללית על התקנת מעלית ברכוש המשותף, אם נתקיימו תנאים אלה:
1) ניתן לקבל היתר בנייה להתקנת המעלית לפי חוק התכנון והבניה מ-1965.
2) ניתן להתקין את המעלית באופן שלא יהיה בו כדי לגרום פגיעה מהותית בדירות האחרות או בחלקן, ברכוש המשותף או בחזות הבית.
ב. 1) בעלי הדירות המחליטים על התקנת המעלית ישאו בהוצאות התקנתה ורשאים הם להסכים כי רק מקצתם ישאו בהוצאות כאמור.
2) בעלי הדירות בקומת הקרקע לא ישאו בהוצאות התקנת המעלית, אף אם הם נמנים עם המחליטים להתקינה.
3) כל בעלי הדירות יהיו חייבים להשתתף בהוצאות החזקתה והפעלתה של המעלית.
4) התשלומים שבהם ישאו בעלי הדירות לפי סעיף קטן זה, יהיו בהתאם ליחס שבין שטח רצפת כל דירה לבין שטח הרצפה של כל הדירות שבעליהן נושאים באותם תשלומים.
ג) .1) בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון מוסכם כי הוראות סעיף זה לא יחולו עליהם.
2) אין בהוראת סעיף זה כדי לגרוע מהוראה מיוחדת הקיימת בתקנון מוסכם בדבר התקנת מעלית.
ד). 1) ההוראות בפרק ו' סימן ד' יחולו על הדיון לפי סעיף זה בפני המפקח, בשינויים המתחייבים.
2) המפקח רשאי להורות על ביטול החלטה שהתקבלה לפי סעיף זה, על שינויה או על התנייתה בתנאים, לרבות בפיצוי, הכל כפי שימצא לנכון."
חוק המקרקעין מתייחס במפורש לעניין התקנת מעליות בבתים משותפים.
להלן ציטוט של החלק הרלבנטי בחוק אשר יענה על שאלותיך:
"א) בעלי דירות שבבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף, רשאים להחליט באסיפה הכללית על התקנת מעלית ברכוש המשותף, אם נתקיימו תנאים אלה:
1) ניתן לקבל היתר בנייה להתקנת המעלית לפי חוק התכנון והבניה מ-1965.
2) ניתן להתקין את המעלית באופן שלא יהיה בו כדי לגרום פגיעה מהותית בדירות האחרות או בחלקן, ברכוש המשותף או בחזות הבית.
ב. 1) בעלי הדירות המחליטים על התקנת המעלית ישאו בהוצאות התקנתה ורשאים הם להסכים כי רק מקצתם ישאו בהוצאות כאמור.
2) בעלי הדירות בקומת הקרקע לא ישאו בהוצאות התקנת המעלית, אף אם הם נמנים עם המחליטים להתקינה.
3) כל בעלי הדירות יהיו חייבים להשתתף בהוצאות החזקתה והפעלתה של המעלית.
4) התשלומים שבהם ישאו בעלי הדירות לפי סעיף קטן זה, יהיו בהתאם ליחס שבין שטח רצפת כל דירה לבין שטח הרצפה של כל הדירות שבעליהן נושאים באותם תשלומים.
ג) .1) בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון מוסכם כי הוראות סעיף זה לא יחולו עליהם.
2) אין בהוראת סעיף זה כדי לגרוע מהוראה מיוחדת הקיימת בתקנון מוסכם בדבר התקנת מעלית.
ד). 1) ההוראות בפרק ו' סימן ד' יחולו על הדיון לפי סעיף זה בפני המפקח, בשינויים המתחייבים.
2) המפקח רשאי להורות על ביטול החלטה שהתקבלה לפי סעיף זה, על שינויה או על התנייתה בתנאים, לרבות בפיצוי, הכל כפי שימצא לנכון."
שטר חוב
לא בקיא
15/12/07
שלום! האם בעל דירה יכול לתבוע אותי בגין נזק (+תשלום לעו"ד+תוספות) שנגרם לאחד מחלונות הבית וזאת לאחר שהתרעתי בפניו מראש כי יש להחליף את הדלת והמסגרת שלה כולה?
תביעה מכח שטר חוב
עו"ד זהר ארד
מנהל
15/12/07
בעל הדירה אכן יכול לתבוע בגין נזק בדירה מכח שטר החוב שניתן כבטחון למילוי התחייבויותיך על פי הסכם השכירות. למעשה, זו אינה תביעה כספית רגילה המוגשת לבית המשפט, אלא הגשת השטר ישירות לביצוע בלשכת ההוצאה לפעול. המשמעות היא, שנטל ההוכחה עובר אליך. במילים אחרות, מוטל עליך הנטל להוכיח שאינך חייב לבעל הדירה מהומה. אתה מצידך יכול להגיש ללשכת ההוצאה לפועל התנגדות לביצוע שטר ולנמק מדוע לא מגיע לבעל הדירה פיצוי כלשהו. להרחבה נוספת אנא פנה לפורום הוצאה לפועל.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה שכירות ואופציה
lz
13/12/07
שלום רב
הנני משכיר דירה ובחוזה נתנה זכות אופציה להאריך את החוזה לשנה נוספת אך בהודעה מראש של 90 יום אך השוכר לא עשה זאת למרות שהוא טוען שהוא כן. אינני מוכן להשכיר לו את הדירה לשנה נוספת ובטח לא באותם התנאים אילו כן היה מודיע לי על רצונו מראש, אז כן. הוא אמר שהוא ישלח לי בדואר שקים אך אינני מוכן לקבל זאת. הוא אמר שלא יפנה את הדירה - כיצד עלי לפעול? הוא אינו מוכן להפגש ולדון על כך האם אוכל לפנותו - בחוזה כתוב שאוכל להחליף מנעולים ולפנותו בכוח.
תודה
הנני משכיר דירה ובחוזה נתנה זכות אופציה להאריך את החוזה לשנה נוספת אך בהודעה מראש של 90 יום אך השוכר לא עשה זאת למרות שהוא טוען שהוא כן. אינני מוכן להשכיר לו את הדירה לשנה נוספת ובטח לא באותם התנאים אילו כן היה מודיע לי על רצונו מראש, אז כן. הוא אמר שהוא ישלח לי בדואר שקים אך אינני מוכן לקבל זאת. הוא אמר שלא יפנה את הדירה - כיצד עלי לפעול? הוא אינו מוכן להפגש ולדון על כך האם אוכל לפנותו - בחוזה כתוב שאוכל להחליף מנעולים ולפנותו בכוח.
תודה
מימוש אופציה
עו"ד זהר ארד
מנהל
16/12/07
שלום רב
שאלתך מתאימה יותר לפורום דיני חוזים אך אנסה לתת לך תשובה קצרה.
במקרה שתארת, נראה כי קיימת מחלוקת על התקיימות התנאים למימוש האופציה על ידי השוכר. לשוכר ישנה זכות שכירות בדירה. הוא אינו פולש או מסיג גבול ועל כן לכאורה אינך יכול להפעיל כח ו/או להחליף מנעולים מבלי להסתכן בעבירה פלילית (ממש כך!). כעקרון, שוכר שאינו מוכן לפנות את הדירה מהווה בעיה חמורה לבעל הדירה, שכן במקרה כמו שתיארת, הדרך היחידה לפנותו היא באמצעות תביעה לבית משפט לסילוק ידו מהדירה. מדובר בהליך משפטי הכרוך בהוצאות לא מבוטלות ואף לוקח לא מעט זמן.
מוצע כי תפנה לעו"ד לקבלת יעוץ.
בהצלחה.
שאלתך מתאימה יותר לפורום דיני חוזים אך אנסה לתת לך תשובה קצרה.
במקרה שתארת, נראה כי קיימת מחלוקת על התקיימות התנאים למימוש האופציה על ידי השוכר. לשוכר ישנה זכות שכירות בדירה. הוא אינו פולש או מסיג גבול ועל כן לכאורה אינך יכול להפעיל כח ו/או להחליף מנעולים מבלי להסתכן בעבירה פלילית (ממש כך!). כעקרון, שוכר שאינו מוכן לפנות את הדירה מהווה בעיה חמורה לבעל הדירה, שכן במקרה כמו שתיארת, הדרך היחידה לפנותו היא באמצעות תביעה לבית משפט לסילוק ידו מהדירה. מדובר בהליך משפטי הכרוך בהוצאות לא מבוטלות ואף לוקח לא מעט זמן.
מוצע כי תפנה לעו"ד לקבלת יעוץ.
בהצלחה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חכירה לדורות
דרור
13/12/07
הבנתי שתק' החכירה המקובלת בישראל היא 49 שנים עם אופציה לעוד 49 שנים. במידה ומהוונים את דמי החכירה מראש, מה קורה בתום 49 השנים הראשונות?
חידוש חכירה מהוונת בתום 49 שנים
עו"ד זהר ארד
מנהל
13/12/07
כאשר החוכר שילם דמי היוון מראש והנכס רשום בלשכת רישום המקרקעין, ולא חלו שינויים בזהות בעלי הזכויות, בתום 49 שנים תחודש החכירה באופן אוטומטי לפי הפרטים המופיעים בלשכת רישום המקרקעין.
במקרים אחרים יש לפנות למשרדי מינהל מקרקעי ישראל ולפעול על פי הנחיותיהם.
הערת מערכת:לקריאה נוספת: רישום מקרקעין
במקרים אחרים יש לפנות למשרדי מינהל מקרקעי ישראל ולפעול על פי הנחיותיהם.
הערת מערכת:לקריאה נוספת: רישום מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הכירה
נתי
11/07/22
כמה זה עולה חידוש הכירה לדירה 105 מ"ר ?
זה מאוד חשוב לי!!!
פטור ממס שבח
דורון
12/12/07
אני מוכר דירה ומעוניין לקבל פטור ממס שבח. לא מכרתי דירה אחרת בארבע השנים האחרונות.
כיצד עלי לבקש את הפטור - לאן לפנות? האם לפני או אחרי חתימת החוזה?
תודה ויום טוב
כיצד עלי לבקש את הפטור - לאן לפנות? האם לפני או אחרי חתימת החוזה?
תודה ויום טוב
בקשה לקבלת פטור ממס שבח
עו"ד זהר ארד
מנהל
12/12/07
דורון שלום
את הפטור ממס שבח יש לבקש לאחר חתימת החוזה במסגרת הדיווח לרשויות המס על מכירת הדירה.
חשוב לציין, כי לא די בכך שלא מכרת דירה ב- 4 שנים האחרונות כדי לקבל את הפטור. ישנם תנאים מוקדים שעליך (ועל הדירה) לעמוד בהם בכדי לקבל את הפטור. מוצע כי תבדוק היטב לפני חתימת החוזה האם תנאים אלו מתקיימים במקרה שלך.
כמו כן, מוצע כי תבדוק האם בכלל יש שבח במכירה בטרם תנצל את הזכות לפטור.
לסיום אוסיף, כי אנו שבים וממליצים לגולשי הפורום שלא להתקשר בעסקאות מקרקעין ללא ליווי צמוד של עו"ד הבקיא בתחום.
בהצלחה!
את הפטור ממס שבח יש לבקש לאחר חתימת החוזה במסגרת הדיווח לרשויות המס על מכירת הדירה.
חשוב לציין, כי לא די בכך שלא מכרת דירה ב- 4 שנים האחרונות כדי לקבל את הפטור. ישנם תנאים מוקדים שעליך (ועל הדירה) לעמוד בהם בכדי לקבל את הפטור. מוצע כי תבדוק היטב לפני חתימת החוזה האם תנאים אלו מתקיימים במקרה שלך.
כמו כן, מוצע כי תבדוק האם בכלל יש שבח במכירה בטרם תנצל את הזכות לפטור.
לסיום אוסיף, כי אנו שבים וממליצים לגולשי הפורום שלא להתקשר בעסקאות מקרקעין ללא ליווי צמוד של עו"ד הבקיא בתחום.
בהצלחה!
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפרת חוזה שכירות
ליאור
11/12/07
שלום רב
עקב מעבר עבודה לעיר אחרת אני נאלץ לעזוב את איזור מגורי ואת הדירה אותה אני שוכר
בעלת הדירה שלי מקשה עלי ואינה מתירה לי להביא שוכר במקומי
היא טוענת שהחוזה הינו לשנה ועלי לשלם את מלוא הסכום
הצעתי להביא שוכר במקומי אך היא סירבה וכעת אפילו אינה עונה לשיחות טלפון שלי.
מה עלי לעשות? האם אוכל להפר את החוזה? האם עלי לקחת עו"ד?
עקב מעבר עבודה לעיר אחרת אני נאלץ לעזוב את איזור מגורי ואת הדירה אותה אני שוכר
בעלת הדירה שלי מקשה עלי ואינה מתירה לי להביא שוכר במקומי
היא טוענת שהחוזה הינו לשנה ועלי לשלם את מלוא הסכום
הצעתי להביא שוכר במקומי אך היא סירבה וכעת אפילו אינה עונה לשיחות טלפון שלי.
מה עלי לעשות? האם אוכל להפר את החוזה? האם עלי לקחת עו"ד?
הפרת חוזה שכירות
עו"ד משה כהן-זאדה
מנהל
12/12/07
שלום ליאור,
ככל שבעלת הדירה אוחזת בשיקים בגין כל תקופת השכירות ו/או בטחונות אחרים, עליך לכבד את אלו, שאם לא כן אתה עלול להיחשף למימושם בהוצאה לפועל. יש לבחון בקפידה ובעיניים משפטיות את תנאי חוזה השכירות על מנת ללמוד אם קיימת עילה כלשהי "להיפרד" מהדירה בדרך כלשהי. אכן, לעיתים יש לשקול אפשרות של הפרת חוזה, תוך לקיחת הסיכונים הכרוכים בכך, אם קיומו של החוזה כרוך בנטל כלכלי כבד מידי, שאינו משתלם. כמו-כן, גם על בעלת הדירה חלה חובת תום הלב, ואם סירובה לקבל שוכר חלופי הינו שרירותי, יתכן שתוכל להשען על כך כטענת הגנה. בקיצור - בהחלט הייתי ממליץ לך לגשת לעו"ד עם החוזה, לפחות לשיחת התייעצות, על מנת שיבחן את הדברים על בסיס הנתונים וישיב לך בצורה מפורטת על האפשרויות העומדות בפניך.
בהצלחה.
ככל שבעלת הדירה אוחזת בשיקים בגין כל תקופת השכירות ו/או בטחונות אחרים, עליך לכבד את אלו, שאם לא כן אתה עלול להיחשף למימושם בהוצאה לפועל. יש לבחון בקפידה ובעיניים משפטיות את תנאי חוזה השכירות על מנת ללמוד אם קיימת עילה כלשהי "להיפרד" מהדירה בדרך כלשהי. אכן, לעיתים יש לשקול אפשרות של הפרת חוזה, תוך לקיחת הסיכונים הכרוכים בכך, אם קיומו של החוזה כרוך בנטל כלכלי כבד מידי, שאינו משתלם. כמו-כן, גם על בעלת הדירה חלה חובת תום הלב, ואם סירובה לקבל שוכר חלופי הינו שרירותי, יתכן שתוכל להשען על כך כטענת הגנה. בקיצור - בהחלט הייתי ממליץ לך לגשת לעו"ד עם החוזה, לפחות לשיחת התייעצות, על מנת שיבחן את הדברים על בסיס הנתונים וישיב לך בצורה מפורטת על האפשרויות העומדות בפניך.
בהצלחה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכירות - קריאה נוספת
אתר הפורומים
16/07/08
לקריאה נוספת, מקצועית, אודות שכירות ראה:
שכירות
שכירות
יזם קטן מול טייקון
bshulman
11/12/07
נראה לי זה הפורום המתאים ביותר לפרסם את שאלתי. מבקש עזרה.
אני בחור בן 24, לפני כשנתיים פתחתי עסק בקניון וחתמתי מול הקניון על חוזה. בחוזה ישנו סעיף האוסר עליי למכור/להשכיר את הדוכן שברשותי.
אולם המצב בקניון היה כדלקמן:
כל מי שרצה למכור עסק היה מבקש חוזה משולש חדש (בין המוכר - הקניון -והקונה) והיה נהנה מיד בחיוב. כך החלטתי גם אני לעשות. אולם פתאום בעל הקניון קיבל "קריזה" ואמר: רוצה למכור? אין בעיה - הב לי מחצית מסכום המכירה! לא מביא? - לא נותן אישור. עשיתי קצת בדיקות ומצאתי כי ס' 22 בחוק השכירות והשאילה אומר כי בעל הנכס רשאי לסרב להעביר את השכירות ממני לצד ג' רק מסיבות ענייניות. מה אתם חושבים? זה יכול להחזיק בבימ"ש? ועוד דבר. אני כבר התחייבתי למכור את הדוכן ולהעבירות ב1.1 (היה אישור מילולי של המנכ"ל - לא הבעלים - לעסקה) כך שאני צריך בלית ברירה להסכים לתנייה הסחטנית. אם אני חותם על כך בלית ברירה - האם יש לי דרך לבטל זאת בבימ"ש? אני מאוד רוצה ללמד את "הטייקון" הזה לקח בביהמ"ש (הוא מדבר פשוט באופן זוועתי). השאלה היא האם אני לא חוסם לעצמי את העילה אם אני חותם ומסכים "על הנייר".
אני בחור בן 24, לפני כשנתיים פתחתי עסק בקניון וחתמתי מול הקניון על חוזה. בחוזה ישנו סעיף האוסר עליי למכור/להשכיר את הדוכן שברשותי.
אולם המצב בקניון היה כדלקמן:
כל מי שרצה למכור עסק היה מבקש חוזה משולש חדש (בין המוכר - הקניון -והקונה) והיה נהנה מיד בחיוב. כך החלטתי גם אני לעשות. אולם פתאום בעל הקניון קיבל "קריזה" ואמר: רוצה למכור? אין בעיה - הב לי מחצית מסכום המכירה! לא מביא? - לא נותן אישור. עשיתי קצת בדיקות ומצאתי כי ס' 22 בחוק השכירות והשאילה אומר כי בעל הנכס רשאי לסרב להעביר את השכירות ממני לצד ג' רק מסיבות ענייניות. מה אתם חושבים? זה יכול להחזיק בבימ"ש? ועוד דבר. אני כבר התחייבתי למכור את הדוכן ולהעבירות ב1.1 (היה אישור מילולי של המנכ"ל - לא הבעלים - לעסקה) כך שאני צריך בלית ברירה להסכים לתנייה הסחטנית. אם אני חותם על כך בלית ברירה - האם יש לי דרך לבטל זאת בבימ"ש? אני מאוד רוצה ללמד את "הטייקון" הזה לקח בביהמ"ש (הוא מדבר פשוט באופן זוועתי). השאלה היא האם אני לא חוסם לעצמי את העילה אם אני חותם ומסכים "על הנייר".
דיני חוזים
עו"ד זהר ארד
מנהל
12/12/07
כפי שסברת, זה אינו הפורום המתאים לקבלת מענה לשאלתך. קיים באתר פורום מצוין העוסק בדיני חוזים ואני בטוח שישמחו לענות שם לשאלתך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פטור ממס עקב ירושה
אביתרמשה
11/12/07
קבלתי בית בירושה מהורי ז"ל.בשנת 1997 שלמתי מס רכישה וקבלתי אישור לרישום בפנקס המקרקעין.השאלות שלי הם 1-האם הייתי אמור לקבל פטור מתשלום?ואם כן האם ניתן כעט לקבל זיכוי?2-מה משמעותו של אישור לרישום בפנקס המקרקעין מבחינתי?מה אני אמור לעשות עם זה?
ירושה
עו"ד זהר ארד
מנהל
11/12/07
אביתר שלום
לא מובן מדוע שילמת מס רכישה, ועל מה? קבלת דירה בירושה אינה עסקה במקרקעין כהגדרתה בחוק. לשם רישום הזכויות על שמך לא נדרשים אישורי מס אלא צו ירושה.
לא ברור מה דווח לרשויות המס? מי הוציא לך שובר לתשלום מס? מה צורף לדיווח לרשויות? חוזה? צו ירושה??
בכדי לעשות סדר בבלגן עליך לפנות לאיש מקצוע שיבחן את כל המסמכים הרלבנטיים וידריך אותך מה לעשות.
הערת מערכת:לקריאה נוספת: רישום מקרקעין
לא מובן מדוע שילמת מס רכישה, ועל מה? קבלת דירה בירושה אינה עסקה במקרקעין כהגדרתה בחוק. לשם רישום הזכויות על שמך לא נדרשים אישורי מס אלא צו ירושה.
לא ברור מה דווח לרשויות המס? מי הוציא לך שובר לתשלום מס? מה צורף לדיווח לרשויות? חוזה? צו ירושה??
בכדי לעשות סדר בבלגן עליך לפנות לאיש מקצוע שיבחן את כל המסמכים הרלבנטיים וידריך אותך מה לעשות.
הערת מערכת:לקריאה נוספת: רישום מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
למה לא קובעים בחוק שיש להציע מכירת והשכרת דירות בשקלים ולא בדולרים?
דליה
10/12/07
הגיע הזמן להפסיק להצמיד הכל לדולר.
השקל מספיק יציב גם ככה.
השקל מספיק יציב גם ככה.
נכון, גם נמאס מהדולר הזה שכל הזמן עולה יורד כמו איזה נדנדה.
KOBI
10/12/07
זה כמו לשים כסף בלוטו
כמה מקובל לגבות על מכר דירה כעורך דין
אייל
07/12/07
אני גר ביישוב יוקרתי באיזור המרכז, אני רוצה למכור את הדירה שלי ויש פה עורך דין בסביבה שמתווך המליץ לי לגשת אליו משום שהוא גובה 0.3% מהעסקה. האם זה המחיר הממוצע הסביר שעליי לשלם?
כמו כן אני רוצה לשאול מה המס שעליי לשלם אם אני קונה מגרש או מגרש עם שלד שהבעלים לא השלים.
תודות
כמו כן אני רוצה לשאול מה המס שעליי לשלם אם אני קונה מגרש או מגרש עם שלד שהבעלים לא השלים.
תודות
למה לא ענו לי?
אייל
11/12/07
משהו לא בסדר בשאלה?
מקובל ולא מקובל
עו"ד משה כהן-זאדה
11/12/07
שלום אייל.
אתר זה נועד לתת מענה משפטי ולא צרכני (כמו אתרי השוואות מחירים למיניהם) ולו מסיבה זו לא אוכל להשיב לשאלתך. אוכל רק לציין, כי כללי לשכת עורכי הדין קובעים תעריף מינימאלי מומלץ של שכר-טרחה בגין כל טיפול משפטי. ככל שידוע לך היקף השירות של אותו עו"ד (עריכת חוזה בלבד או טיפול מקיף וכולל עד להעברת הזכויות ע"ש הקונה), תוכל להשוות את שכר הטרחה הנדרש לזה שהומלץ בכללים הנ"ל.
לשאלתך השנייה - מס הרכישה החל על רכישת מקרקעין, שאינו דירת מגורים מזכה (כהגדרתה בחוק), הינו 5% משווי השוק של המקרקעין.
אתר זה נועד לתת מענה משפטי ולא צרכני (כמו אתרי השוואות מחירים למיניהם) ולו מסיבה זו לא אוכל להשיב לשאלתך. אוכל רק לציין, כי כללי לשכת עורכי הדין קובעים תעריף מינימאלי מומלץ של שכר-טרחה בגין כל טיפול משפטי. ככל שידוע לך היקף השירות של אותו עו"ד (עריכת חוזה בלבד או טיפול מקיף וכולל עד להעברת הזכויות ע"ש הקונה), תוכל להשוות את שכר הטרחה הנדרש לזה שהומלץ בכללים הנ"ל.
לשאלתך השנייה - מס הרכישה החל על רכישת מקרקעין, שאינו דירת מגורים מזכה (כהגדרתה בחוק), הינו 5% משווי השוק של המקרקעין.
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
