פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
זכאות לפסיונרים לקבל שכירות מהקבלן
אהרון
26/07/18
שלום,
האם יש חוק לפיהו פנסיונרים זכאים לקבל שכירות מהקבלן כשהם גרים בבניין שעובר פרויקט תמ"א 38?
האם יש חוק לפיהו פנסיונרים זכאים לקבל שכירות מהקבלן כשהם גרים בבניין שעובר פרויקט תמ"א 38?
זכאות לפנסיונרים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
30/07/18
אהרון שלום
אין חוק כזה זה ענין מסחרי שיש לסכם מול היזם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אין חוק כזה זה ענין מסחרי שיש לסכם מול היזם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ולמה שלא יהיה פורום פינוי בינוי?
אדיר
25/07/18
ולמה שלא יהיה פורום פינוי בינוי? או שבפורום זה ניתן להעלות שאלות גם בתחום?
מענה לפינוי בינוי
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
29/07/18
אדיר שלום
ניתן בהחלט לשאול שאלות גם על פינוי בינוי.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
ניתן בהחלט לשאול שאלות גם על פינוי בינוי.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכות הצבעה כפולה.
דיירת
25/07/18
שלום רב,בבניין מעוניינים לבצע תמ"א 38ב בניה והריסה. יש בבניין דייר שלו יש דירה אחת בגודל של שתי דירות. בטאבו מדובר על דירה אחת. הדייר חילק את הבית לשתי דירות אותן הוא משכיר, אומר בהיתר, אבל בטאבו נשאר כדירה אחת. השאלה שלי היא האם בהחלטות בפרויקט יש לו זכות הצבעה כפולה, כלומר שני קולות.תודה מראש על המענה.
למה? הרי יש לו דירה אחת וכך היא רשומה בטאב
חיים
25/07/18
שלא יבלבל לכם את השכל, יש לו זכות הצבעה אחד בלבד
האם דירה שלא רשומה בטאבו נספרת לעניין תמ"א 38?
אלעד וייסטוך
29/07/18
שלום וברכה,
השאלה שיש לשאול במקרה שלכם היא האם ניתן היתר לדירה הנוספת.
הגדרה של דירה ע"פ חוק היא חדר או תא שנועד לשמש כיחידה נפרדת ושלמה למגורים.
ככל שיש לאותו דייר היתר לפיצול של הדירה יתכן שהוא אכן נספר כבעל זכות כפולה.
אמנם הפיצול לא נרשם בטאבו, אך ככל שמדובר על שימוש באותו שטח שממילא היה בבעלותו של הדייר ולא על השתלטות על רכוש משותף, תהיה לדייר האפשרות גם לבקש תיקון של רישום הבית המשותף.
כאמור שאלת המפתח היא האם יש היתר בניה לפיצול.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
השאלה שיש לשאול במקרה שלכם היא האם ניתן היתר לדירה הנוספת.
הגדרה של דירה ע"פ חוק היא חדר או תא שנועד לשמש כיחידה נפרדת ושלמה למגורים.
ככל שיש לאותו דייר היתר לפיצול של הדירה יתכן שהוא אכן נספר כבעל זכות כפולה.
אמנם הפיצול לא נרשם בטאבו, אך ככל שמדובר על שימוש באותו שטח שממילא היה בבעלותו של הדייר ולא על השתלטות על רכוש משותף, תהיה לדייר האפשרות גם לבקש תיקון של רישום הבית המשותף.
כאמור שאלת המפתח היא האם יש היתר בניה לפיצול.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
קווי מים בקרקע בתמא 38/2
י
24/07/18
האם בתמא 38/2 (הריסה ובניה) מבוצעת החלפה מלאה של קווי המים בקרקע (נכנסים ויוצאים) עד לצנרת שבסמכות העיריה או שאין חיוב להחלפה ע"י הקבלן של כל הצנרת ?בתודה מראש
האם היזם מחוייב בהחלפת הצנרת במגרש?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
31/07/18
שלום וברכה,
החלפת צנרת אינה חובה חוקית אלא עניין מסחרי הנתון למו"מ.
יחד עם זאת בהחלט מקובל בפרויקטים של תמ"א 38 להחליף את הצנרת הישנה במגרש.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
החלפת צנרת אינה חובה חוקית אלא עניין מסחרי הנתון למו"מ.
יחד עם זאת בהחלט מקובל בפרויקטים של תמ"א 38 להחליף את הצנרת הישנה במגרש.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היתר הבנייה הוא משנת 1980 האם אנו שייכים לתוכנית ?
דוד לוי
24/07/18
ביניין מגדל חי שברחוב אילות 66-68 באילת ,קיבל היתר בנייה בשנת 1980 , האם אנו בעלי הדירות יכולים לעשות תכנית לחיזוק המבנה ?
היתר הבניה משנת 1980
עו"ד אילן הלוי
מנהל
30/07/18
דוד שלום
לפי הוראות תמ"א 38 ההקלות והזכויות על פיו חלות על בנינים שהיתר הבניה לגביהם יצא לפני 1.1.1980. כך שאם היתר הבניה לפי דבריך יצא לאחר מכן אז הוראות התמ"א לא חלות. אתם יכולים לחזק את הבנין אבל לא תהנו מהקלות מיסוי והיטלים החלים על פרויקטים של תמ"א 38.
אפשרות אחרת היא להמתין לתיקון תמ"א 38 שכן בנושא זה אמור להיות תיקון שיכלול גם בנינים שהיתר הבניה לגביהם יצא לאחר 1.1.1980.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לפי הוראות תמ"א 38 ההקלות והזכויות על פיו חלות על בנינים שהיתר הבניה לגביהם יצא לפני 1.1.1980. כך שאם היתר הבניה לפי דבריך יצא לאחר מכן אז הוראות התמ"א לא חלות. אתם יכולים לחזק את הבנין אבל לא תהנו מהקלות מיסוי והיטלים החלים על פרויקטים של תמ"א 38.
אפשרות אחרת היא להמתין לתיקון תמ"א 38 שכן בנושא זה אמור להיות תיקון שיכלול גם בנינים שהיתר הבניה לגביהם יצא לאחר 1.1.1980.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הגדלת זכויות בניה – תמ"א38 פנטהאוז
מעין
24/07/18
ברצוני לרכוש דירת פנטהאוז בבנין שעובר תמ"א 38
גודל הדירה 119מ ומרפסות 160מ
רציתי להגדיל את הדירה על חשבון המרפסות - לא סגירת מרפסת בבניה קלה אלא הזזה של קיר בנוי במרחב סלון מטבח.
מהקבלן נאמר שמומשו מקסימום זכויות בניה לדירה.
האם ניתן לעשות הגדלה כזאת ולקבל היתר?
גודל הדירה 119מ ומרפסות 160מ
רציתי להגדיל את הדירה על חשבון המרפסות - לא סגירת מרפסת בבניה קלה אלא הזזה של קיר בנוי במרחב סלון מטבח.
מהקבלן נאמר שמומשו מקסימום זכויות בניה לדירה.
האם ניתן לעשות הגדלה כזאת ולקבל היתר?
הגדלת זכויות הבניה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
30/07/18
מעין שלום
בעיקרון נושא זכויות הבניה מוגדר בתוכניות בנין עיר החלות על החלקה. בדרך כלל התוכניות מגבילות בקיבולת הבניה המותרת על הגג וכן מחייבות לשמור על מרחקים מגבול הקומה. כך שאני לא יודע לתת לך תשובה ללא הכרות עם החלקה. אני מציע לך להתיעץ עם אדריכל שיבדוק את נושא הזכויות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בעיקרון נושא זכויות הבניה מוגדר בתוכניות בנין עיר החלות על החלקה. בדרך כלל התוכניות מגבילות בקיבולת הבניה המותרת על הגג וכן מחייבות לשמור על מרחקים מגבול הקומה. כך שאני לא יודע לתת לך תשובה ללא הכרות עם החלקה. אני מציע לך להתיעץ עם אדריכל שיבדוק את נושא הזכויות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום
סרגיי
22/07/18
בחוזה שהגיש יזם כתוב שאני אשלם דמי ניהול לבניין החדש שיבנה במקוםהישן. זה סכומים גבוהים ואין לי. היזם לא מוכן למו"מ בנושא. האם במצב זזה אני דייר סרבן מול בית משפט
מי אמור לממן את דמי הניהול בעתיד בבניין תמ"א 38?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
25/07/18
סרגיי שלום,
אכן בבניין החדש צפויות עלויות תחזוקה גבוהות ולא תמיד לדיירים הקיימים יש אפשרות לשלם אותן.
מדובר בסוגיה מוכרת שאף זכתה לדיונים רבים גם בכנסת אך עדיין אין לצערי מענה ברור נכון להיום.
יחד עם זאת אין סיבה לחכות לפתרונות בחקיקה ויש פתרונות שניתן לבדוק כבר כיום.
אני מציע בשלב זה לפנות ליזם על מנת לנסות לגבש פתרון מוסכם שיאפשר אולי הנחה מסוימת בדמי הניהול לפחות בשנים הראשונות. כמו כן יתכן פתרון של השכרה של חדר מסוים בבניין או חלק מסחרי ככל שמתוכנן שניתן להשתמש בתקבולים עלך מנת לסבסד חלק מעלויות התחזוקה בעתיד.
אני חושב שאם תתכנסו כל בעלי הדירות יחד עם היזם לחשיבה משותפת ניתן יהיה להגיע לפתרון שכולם יהיו מרוצים ממנו ויאפשר גם את ביצוע הפרויקט וגם את השתתפות כל הדיירים לפי יכולותיהם.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
אכן בבניין החדש צפויות עלויות תחזוקה גבוהות ולא תמיד לדיירים הקיימים יש אפשרות לשלם אותן.
מדובר בסוגיה מוכרת שאף זכתה לדיונים רבים גם בכנסת אך עדיין אין לצערי מענה ברור נכון להיום.
יחד עם זאת אין סיבה לחכות לפתרונות בחקיקה ויש פתרונות שניתן לבדוק כבר כיום.
אני מציע בשלב זה לפנות ליזם על מנת לנסות לגבש פתרון מוסכם שיאפשר אולי הנחה מסוימת בדמי הניהול לפחות בשנים הראשונות. כמו כן יתכן פתרון של השכרה של חדר מסוים בבניין או חלק מסחרי ככל שמתוכנן שניתן להשתמש בתקבולים עלך מנת לסבסד חלק מעלויות התחזוקה בעתיד.
אני חושב שאם תתכנסו כל בעלי הדירות יחד עם היזם לחשיבה משותפת ניתן יהיה להגיע לפתרון שכולם יהיו מרוצים ממנו ויאפשר גם את ביצוע הפרויקט וגם את השתתפות כל הדיירים לפי יכולותיהם.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות
אור
22/07/18
יזם החתים כבר רוב ובהסכם תנאי שהדירות יבחרו לפי סדר חתימת ת הדיירים על ההסכמים. כלומר אני אחרון. איני מסכים לתנאי לא שוויוני זה האם התנגדותי עשויה להתקבל בתביעה?
האם יש הצדקה למתן הטבות למי שחתם ראשון על ההסכם?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
25/07/18
אור שלום,
ברוב ההסכמים שאני מכיר קיים מנגנון של הגרלה במסגרתו נבחרות החניות, המחסנים וכיו"ב.
לגבי הדירות עצמן, כבר בשלב החתימה על ההסכם מסוכם מה תהיה התמורה של כל דירה ואיזה דירה חלופית היא תקבל, בכפוף כמובן לקבלת התכניות ע"י הרשויות.
לא ברור לי משאלתך באיזה שלב מתבצעת בחירת הדירות.
אני לא מכיר תנאי שהבחירה של הדירות עצמן תבוצע לפי סדר החתימה על ההסכם.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
ברוב ההסכמים שאני מכיר קיים מנגנון של הגרלה במסגרתו נבחרות החניות, המחסנים וכיו"ב.
לגבי הדירות עצמן, כבר בשלב החתימה על ההסכם מסוכם מה תהיה התמורה של כל דירה ואיזה דירה חלופית היא תקבל, בכפוף כמובן לקבלת התכניות ע"י הרשויות.
לא ברור לי משאלתך באיזה שלב מתבצעת בחירת הדירות.
אני לא מכיר תנאי שהבחירה של הדירות עצמן תבוצע לפי סדר החתימה על ההסכם.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סרבן
ציקי
22/07/18
בתמא 38 היזם רוצה לתת כוון אויר אחד. היום יש לי 3. אני מתנגד לכך. אין לי התנגדות לתמא , אבל תנאי זה חשוב לי. האם אחשב לדייר סרבן בעיני בית משפט
האם שינוי כיווני האוויר בדירה מצדיק סירוב לתמ"א 38?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
25/07/18
ציקי שלום,
במסגרת חוק חיזוק מבנים נקבע כי שינוי ברכוש המשותף במסגרת תמ"א 38 מהווה שינוי שניתן לכפות על הדייר לבצע בתנאים הקבועים בחוק- ניתן היתר בתנאים, רוב של בעלי הדירות הקבוע בחוק נתן את הסכמתו, והתקבלה תביעה נגד הדייר המסרב.
בכל הנוגע לפגיעה בדירה עצמה החוק לא חל והדייר שדירתו משתנה זכאי לסרב ללא תנאים.
השאלה הנשאלת היא האם פגיעה בפתחים חיצוניים מהווה פגיעה ברכוש משותף או בדירה עצמה.
לפי חוק המקרקעין קירות חיצוניים מוגדרים כרכוש משותף. יחד עם זאת בהחלט יש מקום לפרשנות שפתח של הדירה מהווה חלק מהדירה עצמה, ושינוי של כיווני האוויר פוגע בדירה.
בכל מקרה גם אם הדבר נופל להגדרת רכוש משותף יש מקום בהחלט לטענה כי ביטול של 2 כיווני אוויר מהווה פגיעה קריטית שלא מאפשרת כפייה לבצע את הפרויקט בניגוד לדעתך.
נכון לעכשיו אני מציע לא להסכים לתכנית ולנהל עם היזם מו"מ רצוי בליווי של איש מקצוע.
בהצלחה רבה.
בברכה,
במסגרת חוק חיזוק מבנים נקבע כי שינוי ברכוש המשותף במסגרת תמ"א 38 מהווה שינוי שניתן לכפות על הדייר לבצע בתנאים הקבועים בחוק- ניתן היתר בתנאים, רוב של בעלי הדירות הקבוע בחוק נתן את הסכמתו, והתקבלה תביעה נגד הדייר המסרב.
בכל הנוגע לפגיעה בדירה עצמה החוק לא חל והדייר שדירתו משתנה זכאי לסרב ללא תנאים.
השאלה הנשאלת היא האם פגיעה בפתחים חיצוניים מהווה פגיעה ברכוש משותף או בדירה עצמה.
לפי חוק המקרקעין קירות חיצוניים מוגדרים כרכוש משותף. יחד עם זאת בהחלט יש מקום לפרשנות שפתח של הדירה מהווה חלק מהדירה עצמה, ושינוי של כיווני האוויר פוגע בדירה.
בכל מקרה גם אם הדבר נופל להגדרת רכוש משותף יש מקום בהחלט לטענה כי ביטול של 2 כיווני אוויר מהווה פגיעה קריטית שלא מאפשרת כפייה לבצע את הפרויקט בניגוד לדעתך.
נכון לעכשיו אני מציע לא להסכים לתכנית ולנהל עם היזם מו"מ רצוי בליווי של איש מקצוע.
בהצלחה רבה.
בברכה,
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שוויון פינוי בינוי
אילנה באבו
21/07/18
רציתי ל דעת בבניין שלנו יש גם חנויות ובעל חנות תלה מודעה שמודה שאין שוויון והעיקר שיהיה תמא אציין בבניין שלנו יש כל מיני גדלים האם זו הוכחה לטובתי?
תודה אילנה.
תודה אילנה.
שוויון פינויבינוי
עו"ד אילן הלוי
מנהל
23/07/18
היי אילינה
לא כל כך ברור מהשאלה שלך מה הנתונים הרלבנטיים. בעיקרון בעלי הדירות צריכים לקבל תמורות על בסיס שווה. בסיס שווה זה לא בהכרח אותם תמורות ויכולים להיות שינויים בשל שוני בשטחי דירות, כיוונים , הצמדות וכו'.
לגבי חנויות - בדרך כלל בעייתי לתת להם תמורות שכם לא ניתן להוסיף להם ממ"ד או להגדיל שטח. מצד שני הם אולי מקבלים חניה כמו כל דירה. כך שאפשר תמיד לאזן בין היחידות השונות בבנין.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לא כל כך ברור מהשאלה שלך מה הנתונים הרלבנטיים. בעיקרון בעלי הדירות צריכים לקבל תמורות על בסיס שווה. בסיס שווה זה לא בהכרח אותם תמורות ויכולים להיות שינויים בשל שוני בשטחי דירות, כיוונים , הצמדות וכו'.
לגבי חנויות - בדרך כלל בעייתי לתת להם תמורות שכם לא ניתן להוסיף להם ממ"ד או להגדיל שטח. מצד שני הם אולי מקבלים חניה כמו כל דירה. כך שאפשר תמיד לאזן בין היחידות השונות בבנין.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רמת השרון
יעל
19/07/18
פרוייקט תמ"א 38/2 - נמצא בשלבים מאד מתקדמים, לאחר קבלת היתר ואישור ליווי בנקאי.
לצורך קבלת אישור מהעיריה לטtבו נדרשתי לשלם היטל תיעול. האם היזם צריך לשלם את ההיטל או שזה חל עלי ?
לצורך קבלת אישור מהעיריה לטtבו נדרשתי לשלם היטל תיעול. האם היזם צריך לשלם את ההיטל או שזה חל עלי ?
רמת השרון
עו"ד אילן הלוי
מנהל
23/07/18
היי יעל
אם אכן קיבלתם כבר היתר בניה אז כל ההיטלים שולמו כולל היטלי פיתוח וכו'. לכן לא ברור לי מה קיבלת. בכל מקרה לא לרוץ לשלם. מציע שתבררי קודם אם גם אחרים בבנין קיבלו וכן מול עורך הדין שלכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תביעה – סרבן
ארנון
18/07/18
הוגשה נגדי תביעה עדיין סרבן בת"א מסוג פינוי בינוי. אבקש לברר על איזה חוק ותקנות קשורים לדין המהותי בנושא. תודה
איזה חוק מסדיר את ההסכמה לפינוי בינוי?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
25/07/18
ארנון שלום,
ישנם מספר חוקים שמסדירים את הנושא.
בפינוי בינוי יש את חוק פינוי ובינוי (פיצויים).
בתמ"א 38 יש את חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה).
לפני כשבוע עבר בקריאה שלישית שינוי נוסף לחוקים אלו אשר יכנס לתוקף בעוד שלושה חודשים.
מציע לך לפנות ליעוץ משפטי מסודר באשר לתביעה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
ישנם מספר חוקים שמסדירים את הנושא.
בפינוי בינוי יש את חוק פינוי ובינוי (פיצויים).
בתמ"א 38 יש את חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה).
לפני כשבוע עבר בקריאה שלישית שינוי נוסף לחוקים אלו אשר יכנס לתוקף בעוד שלושה חודשים.
מציע לך לפנות ליעוץ משפטי מסודר באשר לתביעה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השתתפות בהוצאות קבלן
רות לבין
17/07/18
כדי להכשיר את הקרקע לביצוע תמא 38,על הקבלן להטמין עמוד חשמל בקרקע בעלות של מליון ש"ח.מהדיירים נדרשת השתתפות של לפחות 60.000 ש"ח.האם רוב הדיירים יכולים לחייב את המיעוט המתנגד עפ"י חוק?
השתתפות בהוצאות קבלן
עו"ד אילן הלוי
מנהל
18/07/18
רות שלום
שאלה טובה. לא מכיר תקדים לכך. הסכמי תמ"א הם כמעט תמיד על בסיס "נטו", כלומר - לא דרש מהבעלים להוציא דבר. במקרה כאן אני מבין שמדובר על הוצאה חריגה ונדרשת השתתפות על מנת שהפרויקט יצא לפועל. חוק החיזוק דן על כפית דייר סרבן בנוגע לשימוש ברכוש המשותף כנדרש לביצוע פרויקט תמ"א. אבל יתכן בהחלט שהמפקחת תראה בכך הוצאה הכרוכה בהסכם ו/או הוצאה הנדרשת לשם אחזקה תקינה של הבנין. אבל לא יכול לאמר בוודאות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
שאלה טובה. לא מכיר תקדים לכך. הסכמי תמ"א הם כמעט תמיד על בסיס "נטו", כלומר - לא דרש מהבעלים להוציא דבר. במקרה כאן אני מבין שמדובר על הוצאה חריגה ונדרשת השתתפות על מנת שהפרויקט יצא לפועל. חוק החיזוק דן על כפית דייר סרבן בנוגע לשימוש ברכוש המשותף כנדרש לביצוע פרויקט תמ"א. אבל יתכן בהחלט שהמפקחת תראה בכך הוצאה הכרוכה בהסכם ו/או הוצאה הנדרשת לשם אחזקה תקינה של הבנין. אבל לא יכול לאמר בוודאות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מספר דירות בקומה
בני
15/07/18
במסגרת הסכם תמ"א 38/2, הקבלן מתחייב להקים שני בניינים חדשים במקום הקיימים, שניהם באותו גובה עם אותו מספר דירות. בבניינים החדשים הקבלן אומר שהוא יכול רק באופן שאחד הבניינים יהיה עם 3 דירות בקומה והשני עם 2.
1. האם מבחינת ערך הדירות (בהנחה שהן זהות לחלוטין למעט עניין מספר הדירות בקומה) יש פער משמעותי במה שיקבלו הדיירים? כמה בערך אם בכלל זה שווה?
2. האם הגיוני שקבלן יעניק לחלק מהדיירים דירות ששוות יותר מהאחרים?
3. הקבלן שולח אותנו להתקזז מול הבניין האחר, זה הגיוני?
תודה
1. האם מבחינת ערך הדירות (בהנחה שהן זהות לחלוטין למעט עניין מספר הדירות בקומה) יש פער משמעותי במה שיקבלו הדיירים? כמה בערך אם בכלל זה שווה?
2. האם הגיוני שקבלן יעניק לחלק מהדיירים דירות ששוות יותר מהאחרים?
3. הקבלן שולח אותנו להתקזז מול הבניין האחר, זה הגיוני?
תודה
אי שוויוניות בין בניינים
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
15/07/18
בני שלום,
אני מבין שמדובר ב-2 בניינים שנחתם מולם הסכם אחד.
ככל ואתה חושב שהחזית האחידה של הבניינים מול היזם גורמת לבניין שלך עוול, הייתי מציע לבדוק מדוע המתווה מיושם בצורה הזאת והאם יש הכרח לכך.
בכל מקרה עו"ד המייצג אתכם אמור למצוא את המנגנונים על מנת שהתמורה תהיה שווה ככל הניתן בין הבניינים בהתאם לנסיבות.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
אני מבין שמדובר ב-2 בניינים שנחתם מולם הסכם אחד.
ככל ואתה חושב שהחזית האחידה של הבניינים מול היזם גורמת לבניין שלך עוול, הייתי מציע לבדוק מדוע המתווה מיושם בצורה הזאת והאם יש הכרח לכך.
בכל מקרה עו"ד המייצג אתכם אמור למצוא את המנגנונים על מנת שהתמורה תהיה שווה ככל הניתן בין הבניינים בהתאם לנסיבות.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חסרונות הסכמה עקרונית
אלי
15/07/18
מהם חסרונות מסמך שכזה לחותם, שמאתר- עסקאות וגם עו"ד-לא אותו אדם) מנסים להחתימני? תודה רבה
האם ניתן להתחייב להסכמה עקרונית ויפוי כוח?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
15/07/18
אלי שלום,
ההסכם למעשה כובל אותך לאותו עו"ד ולא מאפשר לנהל מו"מ עם יזמים אחרים שלא באמצעות אותו עו"ד.
אלו בדיוק ההסכמים שחוק המארגנים (חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון
עסקאות), תשע"ז-2017) מנסה להגן מפניהם.
על פי החוק הסכם שכזה יכול להיות בתוקף ללא יותר מ-6 חודשים מיום חתימת הדייר הראשון. בהמשך ככל שהוחתמו על ההסכם לפחות 50% מבעלי הדירות ניתן להאריך את ההסכם בעוד 6 חודשים.
המסמך שצירפת מדבר על תקופות של לפחות 18 חודש מיום חתימת הדייר האחרון ולכל היותר 3 שנים.
מדובר על תקופה מאוד ארוכה ולא ברור מה ההצדקה לכך, מעבר לשאלת העמידה בדרישות החוק כאמור לעיל.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
ההסכם למעשה כובל אותך לאותו עו"ד ולא מאפשר לנהל מו"מ עם יזמים אחרים שלא באמצעות אותו עו"ד.
אלו בדיוק ההסכמים שחוק המארגנים (חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון
עסקאות), תשע"ז-2017) מנסה להגן מפניהם.
על פי החוק הסכם שכזה יכול להיות בתוקף ללא יותר מ-6 חודשים מיום חתימת הדייר הראשון. בהמשך ככל שהוחתמו על ההסכם לפחות 50% מבעלי הדירות ניתן להאריך את ההסכם בעוד 6 חודשים.
המסמך שצירפת מדבר על תקופות של לפחות 18 חודש מיום חתימת הדייר האחרון ולכל היותר 3 שנים.
מדובר על תקופה מאוד ארוכה ולא ברור מה ההצדקה לכך, מעבר לשאלת העמידה בדרישות החוק כאמור לעיל.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סמכויות עו"ד בתמ"א 38
ארז
13/07/18
במסגרת ביצוע תוכנית תמ"א 38 שבוצע בבניין אצלנו, היה הסכם שנקבל סכום כסף תמורת בניית דירות גן והעברת השטח לקבלן. הקבלן לא העביר לכל הדיירים את הכסף וגם אני אחד מהם שלא קיבל. פניתי לעו"ד שייצג את כל הדיירים והוא שלח אותי להגיש תביעה בעצמי. הוא אינו מעוניין לתבוע כיון שהוא היום עובד עם הקבלן בשיתוף פעולה על פרוייקטים אחרים ולא רוצה ללכת נגדו. (אני יודע על ניגוד ענייניים ועל לשכת עו"ד, מעדיף לא להיכנס לזה...).
כמו"כ, בעזרת עו"ד אחר שלקחתי (שאינו מייצג אותי כבר למעלה משלוש שנים ) עוד בטרם התחיל הפרוייקט, הגעתי להסכם אישי ביני לבין הקבלן (לאחר דיונים אצל המפקחת) אודות קבלת פיצויים על הפסד שנגרם לי בעקבות השיפוץ-ההסכם קיבל תוקף פסק דין מאת המפקחת. גם פיצויים אלו לא קיבלתי. (אני יודע שזה ביזוי בית משפט וכו וכו, ועם כל זה אני לא שש לרוץ לבתי משפט, גם אם אני יכול לעשות על זה קופה). אציין כי תמורת ההסכם התחייבתי לא להתנגד לפרוייקט.
במשך שנתיים ניסיתי לפעול בעצמי בנושאים שונים בחלקם ברוך השם הצלחתי ,גם הודות לפורום הנפלא הזה ובפרט לעו"ד הלוי,אך נקודות אלו עדיין לא הצלחתי להביא ליישומם.
שאלתי היא: עד כמה מחוייב העו"ד שייצג את כל הדיירים ובכללם גם אותי בפרוייקט לדאוג:
א. שאקבל את הכסף שמגיע לי אודות בניית דירות גן? במסגרת הסכם שהוא גם חתום עליו.
ב. שאקבל את הפיצויים שמגיעים לי בעקבות הסכם אישי שחתמתי בעזרת עו"ד אחר? הסכם שהוא אינו חתום עליו, אך גם העו"ד שלקחתי דאז לא חתום עליו, רק אני והקבלן חתומים עליו ולאחר מכן קיבל תוקף פסק דין.
ג. לדאוג שהקבלן יסיים את עבודת השיפוץ בדירה שלי?כמובן במסגרת הסכם שהוא חתום עליו.
אני רוצה לדעת עד כמה אני רשאי לדרוש ולנדנד לעו"ד שייצג את כל הדיירים בעניינים אלו, כי בזמן הפרוייקט הוא שלח אותי להגיש תביעה, לאחר מכן הוא טוען שסיים את תפקידו עם קבלת טופס 4....האמנם?
כמו"כ, בעזרת עו"ד אחר שלקחתי (שאינו מייצג אותי כבר למעלה משלוש שנים ) עוד בטרם התחיל הפרוייקט, הגעתי להסכם אישי ביני לבין הקבלן (לאחר דיונים אצל המפקחת) אודות קבלת פיצויים על הפסד שנגרם לי בעקבות השיפוץ-ההסכם קיבל תוקף פסק דין מאת המפקחת. גם פיצויים אלו לא קיבלתי. (אני יודע שזה ביזוי בית משפט וכו וכו, ועם כל זה אני לא שש לרוץ לבתי משפט, גם אם אני יכול לעשות על זה קופה). אציין כי תמורת ההסכם התחייבתי לא להתנגד לפרוייקט.
במשך שנתיים ניסיתי לפעול בעצמי בנושאים שונים בחלקם ברוך השם הצלחתי ,גם הודות לפורום הנפלא הזה ובפרט לעו"ד הלוי,אך נקודות אלו עדיין לא הצלחתי להביא ליישומם.
שאלתי היא: עד כמה מחוייב העו"ד שייצג את כל הדיירים ובכללם גם אותי בפרוייקט לדאוג:
א. שאקבל את הכסף שמגיע לי אודות בניית דירות גן? במסגרת הסכם שהוא גם חתום עליו.
ב. שאקבל את הפיצויים שמגיעים לי בעקבות הסכם אישי שחתמתי בעזרת עו"ד אחר? הסכם שהוא אינו חתום עליו, אך גם העו"ד שלקחתי דאז לא חתום עליו, רק אני והקבלן חתומים עליו ולאחר מכן קיבל תוקף פסק דין.
ג. לדאוג שהקבלן יסיים את עבודת השיפוץ בדירה שלי?כמובן במסגרת הסכם שהוא חתום עליו.
אני רוצה לדעת עד כמה אני רשאי לדרוש ולנדנד לעו"ד שייצג את כל הדיירים בעניינים אלו, כי בזמן הפרוייקט הוא שלח אותי להגיש תביעה, לאחר מכן הוא טוען שסיים את תפקידו עם קבלת טופס 4....האמנם?
סמכויות עו"ד
עו"ד אילן הלוי
מנהל
18/07/18
ארז שלום רב!
אני שמח שאתה עוקב אחר הפורום ותודה על המחמאות.
תכולת העבודה של עורך הדין אמורה להיות מוגדרת במסגרת ההסכם מולו. אך כבר אומר כי בדר"כ היא אינה כוללת תביעות משפטיות. לכן תבדוק למה הוא מחויב אבל כמעט בוודאות תאלץ לפעול באמצעות עו"ד אחר.
אני מבין שבהסכם כתוב הסכום הכספי המגיע לך כך שזו תביעה כספית רגילה. יש לך הסכם שקיבל תוקף של פסק דין אצל המפקחת - אותו ניתן לאכוף בהליכי הוצל"פ.
בכל מקרה רצוי שתפנה לקבלת יעוץ לעו"ד עם כל החומר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אחוז הסכמה בבניין על פרויקט תמ"א
רונן
12/07/18
כמה אחוז מהדיירים בבניין צריכים להסכים לתהליך תמ"א כדי שנוכל להתקדם ולהיפגש עם עו"ד/קבלן/כן הלאה?
אחוז הסכמה בבנין
עו"ד אילן הלוי
מנהל
18/07/18
רונן שלום
לא קבוע בחוק אחוז הנדרש לשם התחלת התהליך אלא רק לצורך החתימה על הסכם התמ"א.
רוב האנשים ירצו לדעת יותר פרטים לפני שהם יגידו שהם בעד או נגד הפרויקט.
לכן אני מציע לפנות לדיירים במסגרת אסיפה שתכנסו (ובמיילים למי שאינו יכול) ותעלו את הנושא של ביצוע פרויקט תמ"א. תבקשו אישור למנות נציגות שתוכל לפנות לקבלת הצעות מיזמים וכן למנות עו"ד שילווה את התהליך.
לצורך כך די בהחלטת רוב.
בהצלחה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חברת ניהול – פרוייקט פינוי ובינוי
ג
09/07/18
שלום רב,
אשמח להתייעץ בעניין הנ"ל, אודה לתובנות כלשהן וממש מעריכה מראש את העזרה.
הבניין בו נמצאת דירתי נמצא במגעים מתקדמים מול חברת ניהול (לא מול קבלן או יזם). בתחילת התהליך החברה פנתה לוועד הדיירים וביקשה ממנו למצוא עו"ד אשר החברה תשלם לו. מאז החברה נמצאת בקשר ישיר עם העו"ד (מתבקש, אבל אולי יוצר ניגוד עניינים). החוזה שנכתב בין הצדדים מפורט מאוד, זאת על אף השלבים המאוד ראשוניים בהם אנו נדרשים לחתום על החוזה המפורט. כך לדוגמה, אנו נדרשים לחתום כי נמכור את זכויותינו לקבלן שיבחר ע"י נציגות הדיירים והחברה עוד לפני שהעירייה אשרה את הפרוייקט ועוד לפני שנמצא קבלן. כמו כן, אנו מחוייבים, כך על פי החוזה, לחתום מול יזם זה על חוזה שיכלול (בעתיד כמובן) את הביטחונות המקובלים ואת התמורות, כאשר מצויין כי על אף שהתמורות מצוינות בחוזה "ככל שנתקדם בתהליך התמורות יכולות להשתנות לפי התב"ע, הכדאיות הכלכלית והמו"מ מול היזם". יש עוד המון דוגמאות ברוח זו, אך השורה התחתונה היא שאינני מרגישה בנוח להתחייב על דברים כאשר הצד השני לא יכול להתחייב כלפי ולכן החלטתי שלא לחתום על החוזה. למרות שהחוזה נכתב ע"י עו"ד שמייצג את הדיירים, לתחושתי הוא מיטיב עם החברה ולא מגן על הדיירים. כרגע חתמו בערך 60% מהדיירים ואני חוששת שהאחוזים יעלו. רציתי לשאול:
1. מה הן האפשרויות שלי במצב כזה? מה יקרה אם הם ישיגו את כל החתימות הדרושות? האם לאור הדוגמאות האמורות זה נחשב סירוב סביר? האם יכולים לחייב אותי לחתום או לתבוע אותי?
2. וסתם כדי להעשיר את הידע שלי, מה הרווח של החברה במקרים כאלו? ומה האינטרס של בניין ללכת עם חברה כזו? הרי מדובר בעוד מישהו שגוזר קופון עם חשבון מישהו אחר.
תודה רבה!
אשמח להתייעץ בעניין הנ"ל, אודה לתובנות כלשהן וממש מעריכה מראש את העזרה.
הבניין בו נמצאת דירתי נמצא במגעים מתקדמים מול חברת ניהול (לא מול קבלן או יזם). בתחילת התהליך החברה פנתה לוועד הדיירים וביקשה ממנו למצוא עו"ד אשר החברה תשלם לו. מאז החברה נמצאת בקשר ישיר עם העו"ד (מתבקש, אבל אולי יוצר ניגוד עניינים). החוזה שנכתב בין הצדדים מפורט מאוד, זאת על אף השלבים המאוד ראשוניים בהם אנו נדרשים לחתום על החוזה המפורט. כך לדוגמה, אנו נדרשים לחתום כי נמכור את זכויותינו לקבלן שיבחר ע"י נציגות הדיירים והחברה עוד לפני שהעירייה אשרה את הפרוייקט ועוד לפני שנמצא קבלן. כמו כן, אנו מחוייבים, כך על פי החוזה, לחתום מול יזם זה על חוזה שיכלול (בעתיד כמובן) את הביטחונות המקובלים ואת התמורות, כאשר מצויין כי על אף שהתמורות מצוינות בחוזה "ככל שנתקדם בתהליך התמורות יכולות להשתנות לפי התב"ע, הכדאיות הכלכלית והמו"מ מול היזם". יש עוד המון דוגמאות ברוח זו, אך השורה התחתונה היא שאינני מרגישה בנוח להתחייב על דברים כאשר הצד השני לא יכול להתחייב כלפי ולכן החלטתי שלא לחתום על החוזה. למרות שהחוזה נכתב ע"י עו"ד שמייצג את הדיירים, לתחושתי הוא מיטיב עם החברה ולא מגן על הדיירים. כרגע חתמו בערך 60% מהדיירים ואני חוששת שהאחוזים יעלו. רציתי לשאול:
1. מה הן האפשרויות שלי במצב כזה? מה יקרה אם הם ישיגו את כל החתימות הדרושות? האם לאור הדוגמאות האמורות זה נחשב סירוב סביר? האם יכולים לחייב אותי לחתום או לתבוע אותי?
2. וסתם כדי להעשיר את הידע שלי, מה הרווח של החברה במקרים כאלו? ומה האינטרס של בניין ללכת עם חברה כזו? הרי מדובר בעוד מישהו שגוזר קופון עם חשבון מישהו אחר.
תודה רבה!
איך ניתן לחתום על הסכם ש"לא ניתן להתחייב עליו"?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
10/07/18
שלום וברכה,
שאלתך נשאלת על ידי רבים וטובים אשר שואלים את עצמם בצדק כיצד ניתן להוציא לפועל ולחתום על הסכם ש"רב הנסתר בו על הגלוי".
יחד עם זאת אנו רואים שישנם חוזים רבים שנחתמים ופרויקטים רבים של התחדשות עירונית יוצאים לדרך למרות החששות.
בשלב החתימה על ההסכם אכן ישנם דברים רבים שלא ידועים. בשלב זה עדיין לא הוגשו תכניות לעירייה, לא ניתן לדעת מה היקף זכויות הבניה שיאושר, כמה חניות יהיו, איך יתוכנן הפרויקט באופן סופי, כמה תוספת תהיה לכל דירה. כמובן שאין שום ודאות לגבי משך הזמן שהפרויקט ימשך.
בשלב זה מדובר על הסכם שהוא בעצם על תנאי. כל הדברים הללו צריכים לבוא לידי ביטוי בהסכם באופן שבו רק אם יתממשו תנאים מסויימים ההסכם למעשה יצא לפועל.
בין היתר צריך לקבוע תוך כמה זמן היזם יגיש את התכניות, מה התקופה המקסימלית להוצאת היתר בנייה, ומה משך זמן הבנייה.
כמו כן ההסכם מכסה את הבטחונות שהדיירים מקבלים, מה התמורה המינימלית שהם זכאים לה שאחרת לא מתממש ההסכם ועוד תנאים מעין אלה.
לאחר שכל הנושאים הללו מקבלים התייחסות ניתן לחתום על ההסכם בלב שקט.
לגבי ההתקשרות מול "חברת ניהול" זהו עוד גורם שצריך לבדוק. באופן כללי ישנם הסכמים שנעשים באופן כזה. לא הייתי פוסל התקשרות עם חברת ניהול ככל שמדובר בחברה שיש לה קבלות והיא מתחייבת לעשות מכרז רציני בין יזמים ולהביא את ההצעה הרצינית ביותר כמובן בשיתוף הדיירים.
מקווה שסייעתי לך במעט בתשובתי.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
שאלתך נשאלת על ידי רבים וטובים אשר שואלים את עצמם בצדק כיצד ניתן להוציא לפועל ולחתום על הסכם ש"רב הנסתר בו על הגלוי".
יחד עם זאת אנו רואים שישנם חוזים רבים שנחתמים ופרויקטים רבים של התחדשות עירונית יוצאים לדרך למרות החששות.
בשלב החתימה על ההסכם אכן ישנם דברים רבים שלא ידועים. בשלב זה עדיין לא הוגשו תכניות לעירייה, לא ניתן לדעת מה היקף זכויות הבניה שיאושר, כמה חניות יהיו, איך יתוכנן הפרויקט באופן סופי, כמה תוספת תהיה לכל דירה. כמובן שאין שום ודאות לגבי משך הזמן שהפרויקט ימשך.
בשלב זה מדובר על הסכם שהוא בעצם על תנאי. כל הדברים הללו צריכים לבוא לידי ביטוי בהסכם באופן שבו רק אם יתממשו תנאים מסויימים ההסכם למעשה יצא לפועל.
בין היתר צריך לקבוע תוך כמה זמן היזם יגיש את התכניות, מה התקופה המקסימלית להוצאת היתר בנייה, ומה משך זמן הבנייה.
כמו כן ההסכם מכסה את הבטחונות שהדיירים מקבלים, מה התמורה המינימלית שהם זכאים לה שאחרת לא מתממש ההסכם ועוד תנאים מעין אלה.
לאחר שכל הנושאים הללו מקבלים התייחסות ניתן לחתום על ההסכם בלב שקט.
לגבי ההתקשרות מול "חברת ניהול" זהו עוד גורם שצריך לבדוק. באופן כללי ישנם הסכמים שנעשים באופן כזה. לא הייתי פוסל התקשרות עם חברת ניהול ככל שמדובר בחברה שיש לה קבלות והיא מתחייבת לעשות מכרז רציני בין יזמים ולהביא את ההצעה הרצינית ביותר כמובן בשיתוף הדיירים.
מקווה שסייעתי לך במעט בתשובתי.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שיפוצים בתוך הדירה בזמן ביצוע עבודות תמ"א 38
ילנה
09/07/18
בהסכם לעבודות תמ"א 38 רשום: "בעלי הדירות מתחייבים שלא לבצע שינוים או עבודות הטעונות היתר
בנייה בדירותיהם עד לתיקון או רישום בית משותף לאחר ביצוע תוספות הבנייה מצד היזם".
האם אוכל לבצע שיפוץ כללי במהלך תמ"א, שלא דורש היתר בנייה, כמו אינסטלציה, חשמל, ריצוף, צבע קירות וכו'?
האם מותר לבצע שיפוץ של הדירה לפני רישום בית משותף?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
09/07/18
ילנה שלום,
כדי להבטיח את רישום הבית המושתף בהתאם להיתר הבנייה, נהוג בהסכמים מעין אלו וכך גם מופיע בהסכם שציטטת שלא לאפשר ביצוע עבודות המצריכות היתר בניה.
עבודות שכוללות שיפוץ פנימי בלבד כפי שרשמת ואינן משנות את הקירות החיצוניים של הדירה או פיצול של הדירה, לא מצריכים היתר בניה.
לפיכך אני לא רואה כל בעיה עם האמור. בהצלחה בשיפוץ הדירה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
כדי להבטיח את רישום הבית המושתף בהתאם להיתר הבנייה, נהוג בהסכמים מעין אלו וכך גם מופיע בהסכם שציטטת שלא לאפשר ביצוע עבודות המצריכות היתר בניה.
עבודות שכוללות שיפוץ פנימי בלבד כפי שרשמת ואינן משנות את הקירות החיצוניים של הדירה או פיצול של הדירה, לא מצריכים היתר בניה.
לפיכך אני לא רואה כל בעיה עם האמור. בהצלחה בשיפוץ הדירה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 ושיפוץ פנימי בדירה
ילנה
08/07/18
בביניין שלנו מבצעים עבודות תמ"א 38. האם אני יכולה במקביל לתמ"א לבצעה שיפוץ פנימי של דירתי או חייבת לחקות עד סיומו של הפרוייקט?
שיפוץ פנימי במהלך תמ"א 38
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
08/07/18
ילנה שלום,
זה תלוי בהסכמות עם היזם בהסכם בניכם.
ברוב המקרים מחכים עד לסיום העבודות.
אם יש סיבה מיוחדת אני מציע שתפני ליזם ותבררי האם יש מניעה לבצע זאת.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
זה תלוי בהסכמות עם היזם בהסכם בניכם.
ברוב המקרים מחכים עד לסיום העבודות.
אם יש סיבה מיוחדת אני מציע שתפני ליזם ותבררי האם יש מניעה לבצע זאת.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חכירה לדורות
גיל מרוז
07/07/18
חלק מדירה קיימת מוחכר לדורות. בטאבו כתוב החלק בקרקעין ואין הסבר לחלק בבית המשותף. לכל שאר הדירות יש חלקים ברכוש המשותף.
זה 38/2. הייזם מוכן לתת לי רק את השטח שיש לי היום. כל הדיירים מקבלים הרחבות.
דעתך?
זה 38/2. הייזם מוכן לתת לי רק את השטח שיש לי היום. כל הדיירים מקבלים הרחבות.
דעתך?
חכירה לדורות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/07/18
היי גיל
לצורך דיעה צריך לראות את נסח הטאבו המרוכז של כל הבנין. אני מניח כי ממנו ניתן יהיה ללמוד יותר על המצב בדירה שלך.
אם יש לך נסח מרוכז תעלה אותו כאן ואתיחס אליו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לצורך דיעה צריך לראות את נסח הטאבו המרוכז של כל הבנין. אני מניח כי ממנו ניתן יהיה ללמוד יותר על המצב בדירה שלך.
אם יש לך נסח מרוכז תעלה אותו כאן ואתיחס אליו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סרבנות של שכנה
נאווה
07/07/18
שלום,
אנחנו 10 דירות בבניין. שתי דירות שייכות לאחת השכנות. כולנו מסכימים לעשות תמ"א (של הריסה) חוץ ממנה.
היא טוענת שאם יחייבו אותה לעשות תמ"א אז היא תהיה חייבת לשלם הרבה כסף למס שבח (בדקנו וזה נכון) כי מי שיש לו 2 דירות בבניין - אין לו פטור.
הבעייה היא שהיזם אומר שאם יסכים לשלם את המס שבח שלה - הוא יאלץ להפחית מהשטח שיתן לנו.
האם הסרבנות שלה תימצא מוצדקת? ולמה שנסכים אנחנו להפחית משטח הדירות שלנו? מה אנחנו אשמים שהיא חייבת באופן פרטי במס שבח ? אם היזם ישלם במקומה את המס - האם אין כאן בעצם תשלום שהיא מקבלת על חשבוננו ?
תודה,
נאווה
אנחנו 10 דירות בבניין. שתי דירות שייכות לאחת השכנות. כולנו מסכימים לעשות תמ"א (של הריסה) חוץ ממנה.
היא טוענת שאם יחייבו אותה לעשות תמ"א אז היא תהיה חייבת לשלם הרבה כסף למס שבח (בדקנו וזה נכון) כי מי שיש לו 2 דירות בבניין - אין לו פטור.
הבעייה היא שהיזם אומר שאם יסכים לשלם את המס שבח שלה - הוא יאלץ להפחית מהשטח שיתן לנו.
האם הסרבנות שלה תימצא מוצדקת? ולמה שנסכים אנחנו להפחית משטח הדירות שלנו? מה אנחנו אשמים שהיא חייבת באופן פרטי במס שבח ? אם היזם ישלם במקומה את המס - האם אין כאן בעצם תשלום שהיא מקבלת על חשבוננו ?
תודה,
נאווה
סרבנות של שכנה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/07/18
נאוה שלום!
אכן החוק פוטר ממס שבח רק דירה אחת בבנין. יחד עם זאת בדר"כ לא מדובר על סכום גדול והיזם לוקח אותו על עצמו בלי להפחית שטחים.
אני ממליץ לנסות ולקבל אומדן לגבי סכום המס הצפוי. כרגע נראה שאין לכם כל ידיעה אם מדובר על 1,000 ש"ח או על 100,000 ש"ח או יותר. הסכום חשוב לפתרון. לגבי היזם - אני מבין שאתם מנהלים מו"מ עם יזם אחד ויתכן ובשל כך הוא מרגיש חזק מולכם. מציע לנסות והלגיד לו שאלו תנאי העיסקה ועליו לקחת את החיוב עליו ללא הפחתה בשטחים.
לגבי אותה דיירת - אני מניח כי היא לא תחתום על ההסכם ללא הסדר מולה. אם יש לה שתי דירות מתוך 10 אז היא כבר 20% מבעלי הדירות. יש לזכור שעליכם להגיע לרוב של 80% מבעלי הדירות המחזיקים 80% מהרכוש המשותף. כך שרצוי ליזם להגיע מולה להסדר. במידה ויהיה לכם רוב והיא לא תחתום - אני לא יודע להגיד מה המפקחת תחליט. אני מניח כי היא לא תעצור בגלל זה את הפרויקט ותנסה להגיע לפתרון מוסכם טרם החלטה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אכן החוק פוטר ממס שבח רק דירה אחת בבנין. יחד עם זאת בדר"כ לא מדובר על סכום גדול והיזם לוקח אותו על עצמו בלי להפחית שטחים.
אני ממליץ לנסות ולקבל אומדן לגבי סכום המס הצפוי. כרגע נראה שאין לכם כל ידיעה אם מדובר על 1,000 ש"ח או על 100,000 ש"ח או יותר. הסכום חשוב לפתרון. לגבי היזם - אני מבין שאתם מנהלים מו"מ עם יזם אחד ויתכן ובשל כך הוא מרגיש חזק מולכם. מציע לנסות והלגיד לו שאלו תנאי העיסקה ועליו לקחת את החיוב עליו ללא הפחתה בשטחים.
לגבי אותה דיירת - אני מניח כי היא לא תחתום על ההסכם ללא הסדר מולה. אם יש לה שתי דירות מתוך 10 אז היא כבר 20% מבעלי הדירות. יש לזכור שעליכם להגיע לרוב של 80% מבעלי הדירות המחזיקים 80% מהרכוש המשותף. כך שרצוי ליזם להגיע מולה להסדר. במידה ויהיה לכם רוב והיא לא תחתום - אני לא יודע להגיד מה המפקחת תחליט. אני מניח כי היא לא תעצור בגלל זה את הפרויקט ותנסה להגיע לפתרון מוסכם טרם החלטה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי בינוי לדירה שעברה שיפוץ קומפלט
נאור שמואלי
03/07/18
למנהלי הפורום שלום ,רכשתי דירה יד 2 קומה 4 ללא מעלית 3 חדרים בגודל 70 מטר.
החלטתי לשפץ אותה קומפלט תשתיות חשמל אינסטלציה שבירה וחידוש קירות ותקרות ברמת גימור גבוהה.
עלות השיפוץ מסתכמת בכ-200K.כיום לאחר שנה רוצים לבצע פינוי בינוי לבניין ואני כמובן מתנגד כי שיפצתי את הדירה ממיטב כספי בצורה שמתאימה לי ביותר ללא פשרות על דבר, ואני לא מעוניין שכל הדבר יזה יילך לאבדון 200K זמן שבוזבז כדי להגיע לשיפוץ הטוב ביותר.
יחד עם זאת כמובן אני לא אתנגד לביצוע תמ"א 38/1 אשר אינה דורשת הריסה ובניה אלא רק חידוש מבנה תוספת מעלית מרפסת וחדר מבלי לפגוע בכל השיפוץ שלי.
בנוסף כמובן עבור פיצוי כספי הולם על השיפוץ שבצעתי אני מוכן לשקול להסכים אלא אם העסקה תהיה אכן כדאית לי כלכלית.
האם אני מוגדר דייר סרבן והאם אני נמצא באיזה שהו סיכון אני לא משפטן ולא קרוב לתחום אפילו אבל לא נראה לי הגיוני שיכולים לבוא אנשים ולהכריח אותי לזרוק לפח את כל מה שבניתי ממיטב כספי.תודה רבה לעונים הסוגיה הזו ממש מלחיצה אותי.
החלטתי לשפץ אותה קומפלט תשתיות חשמל אינסטלציה שבירה וחידוש קירות ותקרות ברמת גימור גבוהה.
עלות השיפוץ מסתכמת בכ-200K.כיום לאחר שנה רוצים לבצע פינוי בינוי לבניין ואני כמובן מתנגד כי שיפצתי את הדירה ממיטב כספי בצורה שמתאימה לי ביותר ללא פשרות על דבר, ואני לא מעוניין שכל הדבר יזה יילך לאבדון 200K זמן שבוזבז כדי להגיע לשיפוץ הטוב ביותר.
יחד עם זאת כמובן אני לא אתנגד לביצוע תמ"א 38/1 אשר אינה דורשת הריסה ובניה אלא רק חידוש מבנה תוספת מעלית מרפסת וחדר מבלי לפגוע בכל השיפוץ שלי.
בנוסף כמובן עבור פיצוי כספי הולם על השיפוץ שבצעתי אני מוכן לשקול להסכים אלא אם העסקה תהיה אכן כדאית לי כלכלית.
האם אני מוגדר דייר סרבן והאם אני נמצא באיזה שהו סיכון אני לא משפטן ולא קרוב לתחום אפילו אבל לא נראה לי הגיוני שיכולים לבוא אנשים ולהכריח אותי לזרוק לפח את כל מה שבניתי ממיטב כספי.תודה רבה לעונים הסוגיה הזו ממש מלחיצה אותי.
תמ"א 38/2 הריסה ובניה לדירה משופצ
עו"ד אילן הלוי
מנהל
03/07/18
נאור שלום!
אני מבין את ההרגשה אבל אתה צריך לדעתי להסתכל לטווח ארוך יותר. פרויקט של הריסה ובניה חדשה הוא פרויקט טוב יותר גם לך. אתה תקבל דירה חדשה לגמרי עם מעלית (שאין לך היום) וחניה (יש?) והכל בתכנון נכון. אחת הבעיות של תמ"א 38/1 היא שהוספת ממ"ד אינה תואמת בדר"כ את התכנון הנוכחי של הדירה כך שהתוספת אולי קיימת בשטח אבל היא לא פונקציונאלית.
לכן לא כדאי לך לדעתי להתנגד לפרויקט כזה אתה רק תזיק לעצמך. הטרוניה שלך היא שבעצם ה- 200 אלף ש"ח שהשקעת הולכים לזבל. אז קודם כל - עד שההסכם יחתם ועד שיהיה היתר בניה יקח בערך עוד 3 שנים של הנאה מהדירה המשופצת. מעבר לכך אפשר לייצר "פיצוי" עבורך כמו - מפרט משופר יותר, זכות בחירה ראשונה של חניה/מחסן ועוד פתרונות יצירתיים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני מבין את ההרגשה אבל אתה צריך לדעתי להסתכל לטווח ארוך יותר. פרויקט של הריסה ובניה חדשה הוא פרויקט טוב יותר גם לך. אתה תקבל דירה חדשה לגמרי עם מעלית (שאין לך היום) וחניה (יש?) והכל בתכנון נכון. אחת הבעיות של תמ"א 38/1 היא שהוספת ממ"ד אינה תואמת בדר"כ את התכנון הנוכחי של הדירה כך שהתוספת אולי קיימת בשטח אבל היא לא פונקציונאלית.
לכן לא כדאי לך לדעתי להתנגד לפרויקט כזה אתה רק תזיק לעצמך. הטרוניה שלך היא שבעצם ה- 200 אלף ש"ח שהשקעת הולכים לזבל. אז קודם כל - עד שההסכם יחתם ועד שיהיה היתר בניה יקח בערך עוד 3 שנים של הנאה מהדירה המשופצת. מעבר לכך אפשר לייצר "פיצוי" עבורך כמו - מפרט משופר יותר, זכות בחירה ראשונה של חניה/מחסן ועוד פתרונות יצירתיים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סכסוך בין קבלן ליזם תמ"א 38
דייר
03/07/18
שלום
אנחנו בעיצומו של סיום תמ"א 38 ונוצר סיכסוך בין הקבלן ליזם
כרגע העבודות לא ממשיכות קיבלנו מס שבח לשלם על שמנו למרות שהיזם אמור לשלם הוא טוען שאין לו כסף
הבעיה העיקרית שכרגע אין לנו עו"ד מייצג
והיזם טוען שיש לו עיקול על החשבון
איך מתקדמים חלק אומרים לתבוע בכונס נכסים אין מושג איך להתקדם ומה לגבי המס שבח לשלם בינתיים?
אנחנו בעיצומו של סיום תמ"א 38 ונוצר סיכסוך בין הקבלן ליזם
כרגע העבודות לא ממשיכות קיבלנו מס שבח לשלם על שמנו למרות שהיזם אמור לשלם הוא טוען שאין לו כסף
הבעיה העיקרית שכרגע אין לנו עו"ד מייצג
והיזם טוען שיש לו עיקול על החשבון
איך מתקדמים חלק אומרים לתבוע בכונס נכסים אין מושג איך להתקדם ומה לגבי המס שבח לשלם בינתיים?
סכסוך בין קבלן ליזם תמ"א 38
דייר
03/07/18
בנוסף אין קשר לכל בעלי הדירות חלק מהם כנראה קשורים לקבלן ואין אפשרות לדעת מי חייב עדיין כסף וכמה
סכסוך בין קבלן ליזם
עו"ד אילן הלוי
מנהל
03/07/18
שלום רב
לפי מה שתארת הבעיה היא כנראה היזם שאין לו כסף ולכן לא מסדיר את נושא מס השבח וגם לא תשלומים לקבלן שבגלל זה הפסיק לעבוד.
ממליץ שתגשו בדחיפות לעורך דין ותתיעצו איתו איך להתקדם. זה לא ענין לשאלה ותשובה בפורום זה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לפי מה שתארת הבעיה היא כנראה היזם שאין לו כסף ולכן לא מסדיר את נושא מס השבח וגם לא תשלומים לקבלן שבגלל זה הפסיק לעבוד.
ממליץ שתגשו בדחיפות לעורך דין ותתיעצו איתו איך להתקדם. זה לא ענין לשאלה ותשובה בפורום זה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החלטה של מפקח
יוסי
01/07/18
תוך כמה זמן מתבררת תביעה אצל המפקח?
תביעה אצל המפקח
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
08/07/18
יוסי שלום,
התביעות הללו מתבררות בד"כ תוך מספר חודשים מיום הגשת התביעה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
התביעות הללו מתבררות בד"כ תוך מספר חודשים מיום הגשת התביעה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
