פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
דייר סרבן
רעות
19/09/18
איפה תובעים דייר סרבן לפינוי בינוי
תביעת דייר סרבן
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
20/09/18
רעות שלום,
דייר סרבן בפינוי בינוי ניתן לתבוע בבית משפט אזרחי שלום או מחוזי תלוי בסכום התביעה.
מציע לפנות לייעוץ משפטי שילווה אתכם בתביעה.
בהצלחה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
דייר סרבן בפינוי בינוי ניתן לתבוע בבית משפט אזרחי שלום או מחוזי תלוי בסכום התביעה.
מציע לפנות לייעוץ משפטי שילווה אתכם בתביעה.
בהצלחה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לא מצויינים הספקים במפרט מכר
עמליה
16/09/18
שלום רב
רכשנו דירה בפרוייקט תמ״א . כעבור שנתיים של בנייה, ישנו איחור במסירת הדירה . לפני קבלת ההיתר חתמנו על מפרט שבו מצויינים פרטי הדירה והמרכיבים השונים שלה כגון כלים סניטריים דלתות וכד. ניסינו לברר מול היזם מיהם הספקים השונים אליהם עלינו לפנות , היזם מסר לנו בעל פה את שמות הספקים השונים, אך כשפנינו לספקים הם לא ידעו על הפרוייקט וטענו כי הם לא עובדים עם הפרוייקט. מה עלינו לעשות ולמי עלינו לפנות? תחושה חזקה שמרמים אותנו.
תודה, עמליה.
רכשנו דירה בפרוייקט תמ״א . כעבור שנתיים של בנייה, ישנו איחור במסירת הדירה . לפני קבלת ההיתר חתמנו על מפרט שבו מצויינים פרטי הדירה והמרכיבים השונים שלה כגון כלים סניטריים דלתות וכד. ניסינו לברר מול היזם מיהם הספקים השונים אליהם עלינו לפנות , היזם מסר לנו בעל פה את שמות הספקים השונים, אך כשפנינו לספקים הם לא ידעו על הפרוייקט וטענו כי הם לא עובדים עם הפרוייקט. מה עלינו לעשות ולמי עלינו לפנות? תחושה חזקה שמרמים אותנו.
תודה, עמליה.
איחור במסירה
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
20/09/18
עמליה שלום,
אכן הדברים אינם נראים טוב בלשון המעטה.
אתם צריכים לשלוח מכתב דחוף ליזם ולדרוש הבהרות לאיחור במסירה ולנושא הספקים.
ככל שהפרויקט מלווה ע"י בנק יש לדרוש תשובות גם מהבנק עצמו.
מציע לפנות ליעוץ משפטי ולהתאגד עם יתר הרוכשים.
שיהיה בהצלחה,
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
אכן הדברים אינם נראים טוב בלשון המעטה.
אתם צריכים לשלוח מכתב דחוף ליזם ולדרוש הבהרות לאיחור במסירה ולנושא הספקים.
ככל שהפרויקט מלווה ע"י בנק יש לדרוש תשובות גם מהבנק עצמו.
מציע לפנות ליעוץ משפטי ולהתאגד עם יתר הרוכשים.
שיהיה בהצלחה,
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם פיקוח בניה לדוגמא
אתי
16/09/18
שלום רב,
מודה מראש אם תוכלו להפנות אותי איפו אוכל לקבל/להוריד הסכם דוגמא מוצלח בין היזם, בעלי הדירות, ומפקח הבנייה בפרויקט תמ"א 38 ב הריסה ובנייה מחדש,
ממש מודה מראש,
שנה טובה וגמר חתימה טובה,
אתי
מודה מראש אם תוכלו להפנות אותי איפו אוכל לקבל/להוריד הסכם דוגמא מוצלח בין היזם, בעלי הדירות, ומפקח הבנייה בפרויקט תמ"א 38 ב הריסה ובנייה מחדש,
ממש מודה מראש,
שנה טובה וגמר חתימה טובה,
אתי
מענה
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
20/09/18
שלום אתי,
הפורום נועד למתן מענה לשאלות משפטיות ולא מהווה תחליף לכתיבת הסכמים.
אני מאמין שזוהי מלאכתו של עו"ד שמטפל בפרויקט.
לשאלתך,ככל שמדובר בהסכם תמ"א 38 הריסה ובניה מחדש, המפקח הוא צד להסכם עם היזם בלבד ולא מול בעלי הדירות.
הסכם מול מפקח מטעם בעלי הדירות מקובל בפרויקטים של תמ"א 38 חיזוק והוספת דירות.
בפרויקט של הריסה ובניה מחדש, עו"ד מטעם בעלי הדירות צריך לדאוג שהם יקבלו את הערבויות המתאימות לפרויקט מסוג זה.
בברכה והצלחה,
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
הפורום נועד למתן מענה לשאלות משפטיות ולא מהווה תחליף לכתיבת הסכמים.
אני מאמין שזוהי מלאכתו של עו"ד שמטפל בפרויקט.
לשאלתך,ככל שמדובר בהסכם תמ"א 38 הריסה ובניה מחדש, המפקח הוא צד להסכם עם היזם בלבד ולא מול בעלי הדירות.
הסכם מול מפקח מטעם בעלי הדירות מקובל בפרויקטים של תמ"א 38 חיזוק והוספת דירות.
בפרויקט של הריסה ובניה מחדש, עו"ד מטעם בעלי הדירות צריך לדאוג שהם יקבלו את הערבויות המתאימות לפרויקט מסוג זה.
בברכה והצלחה,
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38/1-דייר סרבן
אלי
15/09/18
באיזה שלב של התהליך מגישים תביעה כנגד דייר סרבן? ומהו הזמן הממוצע שאורך הליך זה של תביעה עד שמקבלים את החלטת המפקחת על הבתים המשותפים?
תביעה כנגד דייר סרבן
עו"ד אילן הלוי
מנהל
17/09/18
אלי שלום
תביעה נגד דייר סרבן ניתן להגיש רק לאחר שיתקיימו מספר תנאים.
1. על הסכם התמ"א חתמו לפחות 2/3 מבעלי הדירות המחזיקים ביחד לפחות 2/3 מהחלקים ברכוש המשותף (בפרויקט של תמ"א 38/2 הרוב הנדרש הוא 80% בהתאמה).
2. התקבל אישור עקרוני לגבי הבקשה שהוגשה לקבלת היתר הבניה. לא מדובר בהיתר הבניה אלא שלב תכנוני קודם לו, אבל גם להגיע לשלב זה לוקח זמן.
כל עוד תנאים אלו לא התקיימו לא ניתן להגיש את התביעה.
זמן הברור תלוי במספר גורמים לרבות עומס התיקים, מספר הנתבעים, מורכבות הפרויקט וכו'. יחסית השאיפה היא לדון בתביעה מהר ככל הניתן אבל עדין זה אורך כחצי שנה מרגע הגשת התביעה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
תביעה נגד דייר סרבן ניתן להגיש רק לאחר שיתקיימו מספר תנאים.
1. על הסכם התמ"א חתמו לפחות 2/3 מבעלי הדירות המחזיקים ביחד לפחות 2/3 מהחלקים ברכוש המשותף (בפרויקט של תמ"א 38/2 הרוב הנדרש הוא 80% בהתאמה).
2. התקבל אישור עקרוני לגבי הבקשה שהוגשה לקבלת היתר הבניה. לא מדובר בהיתר הבניה אלא שלב תכנוני קודם לו, אבל גם להגיע לשלב זה לוקח זמן.
כל עוד תנאים אלו לא התקיימו לא ניתן להגיש את התביעה.
זמן הברור תלוי במספר גורמים לרבות עומס התיקים, מספר הנתבעים, מורכבות הפרויקט וכו'. יחסית השאיפה היא לדון בתביעה מהר ככל הניתן אבל עדין זה אורך כחצי שנה מרגע הגשת התביעה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינויים במפרט מכר לאחר קבלת היתר
אילן
14/09/18
שבת שלום :)
היי
אני קניתי דירה חדשה מיזם תמא 38בקומות חדשות.
בהסכם חתמנו על חוזה מכר+נספחים כאשר יש חתימות שלי ושל חברת היזם כולל ח.פ
אבל חתמנו לפני קבלת היתר.
היום עברו שנתיים ויש היתר בניה והדירה צריכה להיות מוכנה מספר חודשים.
קיבלנו נספח ב שזהו מפרט טכני של הדירה לאחר היתר וביקשו שאחתום עליו כי הנספח הראשון היה טיוטא.
בבדיקה בין שני הנספחים יש פער משמעותי מאוד.
לדוגמא :תריסים חשמליים לכל הבית,חיבור דירתי תלת פאזי כאשר בניספח החדש לאחר ההיתר אין תריסים חשמליים ויש חיבור חשמל חד פאזי ועוד הרשימה ארוכה.
האם מגיע לי פיצוי כי המפרט שבו נעשה החתימה הייתה גהוה יותר מהמפרט החדש?אני יכול לדרוש כי הדירה תיעשה לפי המפרט הקודם שלפני ההיתר(בגלל פערים לרעתי)?
כי אני קניתי את הדירה לפי מפרט כלשהוא ומחיר היה מתאים לי וכרגע ששינו את המפרט הוא בסטנדרט הרבה יותר נמוך.
אשמח אם תוכל לעשות לי סדר בבלאגן הזה
ותשובות לשאלות ששאלתי
שבת שלום אהבתי את הפורום מאוד מאוד מאוד...
אני מניח שזה הכל כתרומה לציבור...
שאפווווו :))))))))))))
היי
אני קניתי דירה חדשה מיזם תמא 38בקומות חדשות.
בהסכם חתמנו על חוזה מכר+נספחים כאשר יש חתימות שלי ושל חברת היזם כולל ח.פ
אבל חתמנו לפני קבלת היתר.
היום עברו שנתיים ויש היתר בניה והדירה צריכה להיות מוכנה מספר חודשים.
קיבלנו נספח ב שזהו מפרט טכני של הדירה לאחר היתר וביקשו שאחתום עליו כי הנספח הראשון היה טיוטא.
בבדיקה בין שני הנספחים יש פער משמעותי מאוד.
לדוגמא :תריסים חשמליים לכל הבית,חיבור דירתי תלת פאזי כאשר בניספח החדש לאחר ההיתר אין תריסים חשמליים ויש חיבור חשמל חד פאזי ועוד הרשימה ארוכה.
האם מגיע לי פיצוי כי המפרט שבו נעשה החתימה הייתה גהוה יותר מהמפרט החדש?אני יכול לדרוש כי הדירה תיעשה לפי המפרט הקודם שלפני ההיתר(בגלל פערים לרעתי)?
כי אני קניתי את הדירה לפי מפרט כלשהוא ומחיר היה מתאים לי וכרגע ששינו את המפרט הוא בסטנדרט הרבה יותר נמוך.
אשמח אם תוכל לעשות לי סדר בבלאגן הזה
ותשובות לשאלות ששאלתי
שבת שלום אהבתי את הפורום מאוד מאוד מאוד...
אני מניח שזה הכל כתרומה לציבור...
שאפווווו :))))))))))))
שינויים במפרט
עו"ד אילן הלוי
מנהל
17/09/18
אילן שלום
בהתאם לחוק מכר (דירות) חובה לצרף להסכם מכר מפרט טכני. מאחר וצורף להסכם שלך מפרט אזי לא ניתן לשנותו לרעה אלא בהסכמתך. לכן יש לבדוק קודם כל אם נתת הסכמה כזו במסגרת הוראות ההסכם עליו חתמת. אם אין הסכמה אתה יכול לעמוד על מה שהובטח לך.
יש מצבים בהם דברים שהובטחו במפרט במסגרת הסכם שנחתם טרום קבלת היתר הבניה כבר אינם ניתנים לביצוע בגלל שינויים שנערכו בהיתר הסופי לעומת מה שהיה ידוע במועד חתימת ההסכם.
במקרה כזה עדין אתה זכאי להפחתה במחיר בשל מפרט נמוך יותר ממה שנחתם עימך ועליו שילמת.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בהתאם לחוק מכר (דירות) חובה לצרף להסכם מכר מפרט טכני. מאחר וצורף להסכם שלך מפרט אזי לא ניתן לשנותו לרעה אלא בהסכמתך. לכן יש לבדוק קודם כל אם נתת הסכמה כזו במסגרת הוראות ההסכם עליו חתמת. אם אין הסכמה אתה יכול לעמוד על מה שהובטח לך.
יש מצבים בהם דברים שהובטחו במפרט במסגרת הסכם שנחתם טרום קבלת היתר הבניה כבר אינם ניתנים לביצוע בגלל שינויים שנערכו בהיתר הסופי לעומת מה שהיה ידוע במועד חתימת ההסכם.
במקרה כזה עדין אתה זכאי להפחתה במחיר בשל מפרט נמוך יותר ממה שנחתם עימך ועליו שילמת.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38/1-מכירת דירה
אלי
14/09/18
האם מכירת דירה במהלך פרויקט תמ"א 38/1 נחשב למכירה רגילה מבחינת לוחות זמנים, וטיפול בניירת ?
מכירה דירה במהלך פרויקט תמא38/1
עו"ד אילן הלוי
מנהל
17/09/18
אלי שלום
בפרויקט של תמ"א 38/1 הדירה ממשיכה להיות דירה גם במהלך הפרויקט (בניגוד לתמ"א 38/2 בו הדירה נהרסת). כך שאין בעיה למכור את הדירה באופן רגיל. כמובן יש לבדוק בכל עת את משמעויות המס במכירה וכן אם יש חבות בהיטל השבחה או לא.
כן יש צורך שהקונה יחתום על כל המסמכים הנדרשים בהסכם כפי שתם חתמתם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חניית נכה בטאבו לדייר שאינו נכה
גבריאל
14/09/18
שלום
אני רכשתי דירה חדשה בפרויקט תמא 38 תוספת 2.5 קומות על מבנה של 4 קומות קיים.
הבחנתי בחוזה שרשום לי מספר חניה וכיוון החניה מוצמדת לדירה.
ואכן בשרטוט הדירה אני רואה את אותו מספר חניה וכיוון.
אבל הבחנתי בשרטוט שהחנייה שקיבלתי היא חניית נכים.
בחוזה לא כתוב שחניה זו היא חניית נכים שמוצמדת לי לדירה,אלא רק את הכיוון ומספר החניה.
האם זה שקיבלתי את חניית הנכים יכול לגרום לי לנזק?
חשש שבעתיד יגיע דייר נכה ואולי יכול לחנות שם
או לחלופין כבר יש דייר וותיק שהוא כבר נכה.
אשמח לתשובה אני מאוד חוששת
נ.ב אני לא נכה!
תודה רבה וחג שמח
אני רכשתי דירה חדשה בפרויקט תמא 38 תוספת 2.5 קומות על מבנה של 4 קומות קיים.
הבחנתי בחוזה שרשום לי מספר חניה וכיוון החניה מוצמדת לדירה.
ואכן בשרטוט הדירה אני רואה את אותו מספר חניה וכיוון.
אבל הבחנתי בשרטוט שהחנייה שקיבלתי היא חניית נכים.
בחוזה לא כתוב שחניה זו היא חניית נכים שמוצמדת לי לדירה,אלא רק את הכיוון ומספר החניה.
האם זה שקיבלתי את חניית הנכים יכול לגרום לי לנזק?
חשש שבעתיד יגיע דייר נכה ואולי יכול לחנות שם
או לחלופין כבר יש דייר וותיק שהוא כבר נכה.
אשמח לתשובה אני מאוד חוששת
נ.ב אני לא נכה!
תודה רבה וחג שמח
תהי רגועה, בשטח פרטי אין חניות נכים, יש בעיה
חיים
14/09/18
עם זה כי שוטר או פקח לא מוסמכים לרשום דוח בשטח פרטי בגין חניה , כל החניות מוצמדות לדירות כך שממילא נכה מקבל חניה המוצמדת לדירתו, במידה והחניות לא מוצמדות לדירות אז הדיירים מוסמכים לקבוע האם יהיה או לא חניה אחת לרכב נכה (חייב החלטה של כל בעלי הדירות)
חנית נכה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
17/09/18
גבריאל שלום
בעיקרון בכל פרויקט יש להכשיר חנית נכה. זו חניה שיש לשמור לרוכש דירה שזכאי לחנית נכה. במידה וכל יתר הדירות בפרויקט כבר נמכרו ואף אחד מהרוכשים אינו זכאי לחנית נכה אזי ניתן למכרה לרוכש האחרון.
במקרה כזה אני לא רואה איזה נזק יכול להגרם לך. גם אם יבוא בעתיד רוכש מאחד מבעלי הדירות (בין הקיימים ובין מהחדשים) הזכאי לחנית נכה לא יכולות להיות לו כל טענות כלפיך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בעיקרון בכל פרויקט יש להכשיר חנית נכה. זו חניה שיש לשמור לרוכש דירה שזכאי לחנית נכה. במידה וכל יתר הדירות בפרויקט כבר נמכרו ואף אחד מהרוכשים אינו זכאי לחנית נכה אזי ניתן למכרה לרוכש האחרון.
במקרה כזה אני לא רואה איזה נזק יכול להגרם לך. גם אם יבוא בעתיד רוכש מאחד מבעלי הדירות (בין הקיימים ובין מהחדשים) הזכאי לחנית נכה לא יכולות להיות לו כל טענות כלפיך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוספה על גג פרטי במסגרת תמא תבע
שלומי
13/09/18
שלום וברכה ברצוני לשאול יש ברשותי דירה עם הצמדה של הגג 100% יש תבע ערונית מאושרת שמאפשרת בנייה של 3 קומות נוספות על הבניין הקיים אנו רוצים לבצע את הבנייה במסגרת תמא תבע (שזה אומר חיזוק הבניין חיצוני בלבד ופנמי רק חדרי מדרגות בלי חדירה לדירות פרטיות בבניין) שאלתי האם הדיירים בעלי הדירות יכולים להיתנגד והאם יש להם אפשרות לעכב אותנו מלבצע חיזוק ושיפוץ הבניין וכמובן הוספה בגג שבבעלותי אודה לתשובתכם
הוספה על גג פרטי
עו"ד אילן הלוי
מנהל
17/09/18
שלומי שלום!
מעבר לכך שהגג צמוד לדירה שלך אתה צריך לבדוק בתקנון המוסכם האם גם כתוב שם שזכויות הבניה על הגג שייכות לך. אם לא - זה חלק מהרכוש המשותף. אם כן- אין מניעה שתפעל לקבלת היתר בניה. אך שים לב שאתה אכן לא חודר לרכוש פרטי לצורך חיזוק וכו'.
כל בעל דירה בבנין וגם מחוצה לו יכולים להתנגד לבקשה להיתר. אתה לא יכול למנוע את זה אלא אם נסה להגיע במקביל להסכמות עם יתר הבעלים או לפחות חלקם. זה עדין לא אומר שהעיריה תקבל את ההתנגדות אלא היא דנה בכך על פי שיקולים תכנוניים שלה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
מעבר לכך שהגג צמוד לדירה שלך אתה צריך לבדוק בתקנון המוסכם האם גם כתוב שם שזכויות הבניה על הגג שייכות לך. אם לא - זה חלק מהרכוש המשותף. אם כן- אין מניעה שתפעל לקבלת היתר בניה. אך שים לב שאתה אכן לא חודר לרכוש פרטי לצורך חיזוק וכו'.
כל בעל דירה בבנין וגם מחוצה לו יכולים להתנגד לבקשה להיתר. אתה לא יכול למנוע את זה אלא אם נסה להגיע במקביל להסכמות עם יתר הבעלים או לפחות חלקם. זה עדין לא אומר שהעיריה תקבל את ההתנגדות אלא היא דנה בכך על פי שיקולים תכנוניים שלה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה הפיצוי במקרה שדייר איננו יכול לגור בזמן השפוץ
יובל גל
10/09/18
שלום רב -מה הפיצוי שמגיע לדייר שאיינו יכול להמשיך לגור בדירה בזמן השיפוץ - תמא 38 או לחילופין הדייר שלו שגר בשכירות והיכן זה מעוגן בחוק או באיזושהיא פסיקה ?
תודה
יובל
תודה
יובל
האם מגיע פיצוי לדייר על מגורים בדירה בתמ"א 38?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
13/09/18
יובל שלום,
ע"פ חוק אין פיצוי שמגיע על אי יכולת לגור בדירה בזמן הבנייה בפרויקט תמ"א 38.
חשוב לזכור שהתמ"א נשענת אך ורק על הרווחיות של היזם לבצע את הפרויקט. לכן החוק לא התערב בכך אלא השאיר זאת למבחן השוק והכדאיות הכלכלית של היזם. חשוב לזכור בהקשר זה שהתמ"א עצמה מעלה את ערך הדירה באופן משמעותי.
בסופו של דבר ברוב המכריע של הפרויקטים לא מתקבל פיצוי לדיירים על חוסר הנוחות בזמן המגורים בדירה.
במקרים חריגים בהם מדובר בדייר מסוים שבאמת לא יכול לגור בדירה בתנאים אלו לתקופה ממושכת, לעיתים מקובל שהיזמים מאפשרים להם לקבל דיור חלופי, תוך שהם מקבלים את הדירה למשך הבנייה ויכולים להשכירה לצד ג'.
באופן כזה היזם יכול לצמצם את העלויות של ההשכרה שהוא מממן לאותו דייר. כאמור מדובר במקרים יוצאי דופן בלבד.
יחד עם זאת לאחרונה יצא תיקון חדש לחוק שמחייב את היזם לממן לדייר קשיש מעל גיל 80, או לדייר בעל מוגבלות, מגורים חליפיים המותאמים לצרכיהם.
מעבר לכל האמור, לאור אי הנוחות הנגרמת לדיירים בזמן עבודות הבנייה, כמובן שנדרש מהיזם להעמיד ערבויות לכך שהבנייה תתבצע על הצד היעיל ביותר בזמן סביר ותוך שלא יגרמו נזקים או חוסר גישה לדירות.
כמו כן נדרש לקבוע לוחות זמנים מחייבים לביצוע הבנייה על מנת להקטין את אי הנוחות ככל הניתן.
אני מאחל לכם בהצלחה רבה בביצוע הפרויקט.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
ע"פ חוק אין פיצוי שמגיע על אי יכולת לגור בדירה בזמן הבנייה בפרויקט תמ"א 38.
חשוב לזכור שהתמ"א נשענת אך ורק על הרווחיות של היזם לבצע את הפרויקט. לכן החוק לא התערב בכך אלא השאיר זאת למבחן השוק והכדאיות הכלכלית של היזם. חשוב לזכור בהקשר זה שהתמ"א עצמה מעלה את ערך הדירה באופן משמעותי.
בסופו של דבר ברוב המכריע של הפרויקטים לא מתקבל פיצוי לדיירים על חוסר הנוחות בזמן המגורים בדירה.
במקרים חריגים בהם מדובר בדייר מסוים שבאמת לא יכול לגור בדירה בתנאים אלו לתקופה ממושכת, לעיתים מקובל שהיזמים מאפשרים להם לקבל דיור חלופי, תוך שהם מקבלים את הדירה למשך הבנייה ויכולים להשכירה לצד ג'.
באופן כזה היזם יכול לצמצם את העלויות של ההשכרה שהוא מממן לאותו דייר. כאמור מדובר במקרים יוצאי דופן בלבד.
יחד עם זאת לאחרונה יצא תיקון חדש לחוק שמחייב את היזם לממן לדייר קשיש מעל גיל 80, או לדייר בעל מוגבלות, מגורים חליפיים המותאמים לצרכיהם.
מעבר לכל האמור, לאור אי הנוחות הנגרמת לדיירים בזמן עבודות הבנייה, כמובן שנדרש מהיזם להעמיד ערבויות לכך שהבנייה תתבצע על הצד היעיל ביותר בזמן סביר ותוך שלא יגרמו נזקים או חוסר גישה לדירות.
כמו כן נדרש לקבוע לוחות זמנים מחייבים לביצוע הבנייה על מנת להקטין את אי הנוחות ככל הניתן.
אני מאחל לכם בהצלחה רבה בביצוע הפרויקט.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איחור במסירת דירה בתקופת חגים
אושרת
08/09/18
היי
פורום מקסים,
שאלתי לפורום היא מה קורה כאשר היזם מאחר מעל 60 ימים בתקופת החגים?
האם הם נכללים ב60 ימים או שמדלגים עליהם?
תודה והמשך יום נעים לכולם :)))))))
פורום מקסים,
שאלתי לפורום היא מה קורה כאשר היזם מאחר מעל 60 ימים בתקופת החגים?
האם הם נכללים ב60 ימים או שמדלגים עליהם?
תודה והמשך יום נעים לכולם :)))))))
איחור במסירת דירה בתקופת החגים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
11/09/18
חג שמח אושרת
החוק נוקב ב- 60 ימי איחור ולא מבחין בין ימי יסקים, ימי חג וכו'. כך שסופרים הכל כולל חגים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
החוק נוקב ב- 60 ימי איחור ולא מבחין בין ימי יסקים, ימי חג וכו'. כך שסופרים הכל כולל חגים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת הגג במסגרת תמ"א
גילה הראל
05/09/18
אנחנו בית משותף והגג הוא רכוש משותף. במסגרת תמ"א 38 (הבית ייהרס ובמקומו ייבנה בנין חדש) היזם מבקש לקנות מאיתנו חלק מהגג החדש כדי להקים בריכת שחייה שתהיה שייכת לפנטהאוס שהוא בונה. לא כל הדיירים מסכימים לעיסקה. האם דרושה כאן הסכמה של כולם או מספיקה החלטת רוב?
מכירת גג
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
06/09/18
גילה שלום,
מכיוון שהגג הוא רכוש משותף מספיקה החלטת הרוב הדרוש לפי חוק החיזוק.
בדרך כלל מקובל שחלק מהגג המשותף מוצמד לדירות הפנטהאוז וחלק מהווה רכוש משותף המשמש את כלל הדיירים.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
מכיוון שהגג הוא רכוש משותף מספיקה החלטת הרוב הדרוש לפי חוק החיזוק.
בדרך כלל מקובל שחלק מהגג המשותף מוצמד לדירות הפנטהאוז וחלק מהווה רכוש משותף המשמש את כלל הדיירים.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא-חיזוק
נוי
04/09/18
בחלקה אחת 3 כניסות -3חדרי מדרגות נפרדים. גג משותף. האם ניתן לבנות לפי תמא חיזוק רק כניסה אחת? כיצד? ומה קורה בפרקטיקה
תמא חיזוק
עו"ד אילן הלוי
מנהל
11/09/18
נוי שלום ושנה טובה
חוק החיזוק מתייחס למצב כזה ומאפשר בתנאים מסוימים לספור קולות לצורך חישוב הרוב הנדרש רק מאותה כניסה שבה רוצים לבצע את הפרויקט.
יחד עם זאת יש לבדוק אם אין בעיות משפטיות אחרות שיווצרו בחלקה וכן לבדוק התכנות תכנונית והנדסית לבצע את הפרויקט רק בכניסה אחת. אם מדובר על כניסו שבבנויות בקיר משותף זה יכול להיות קשה לביצוע עד בלתי אפשרי.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
חוק החיזוק מתייחס למצב כזה ומאפשר בתנאים מסוימים לספור קולות לצורך חישוב הרוב הנדרש רק מאותה כניסה שבה רוצים לבצע את הפרויקט.
יחד עם זאת יש לבדוק אם אין בעיות משפטיות אחרות שיווצרו בחלקה וכן לבדוק התכנות תכנונית והנדסית לבצע את הפרויקט רק בכניסה אחת. אם מדובר על כניסו שבבנויות בקיר משותף זה יכול להיות קשה לביצוע עד בלתי אפשרי.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוספות
נאור
04/09/18
אם יונפק היתר בניה
אם יבנו לפי ההיתר
ומדובר על בניה קטנה בגג בגודל 3% מסך השטח הכולל של הבניין
האם מה מהם ימנע היתר לפי תמא 38 סוג תוספות?
(כמובן כששאר התנאים לתמא מתקיימים)
אם יבנו לפי ההיתר
ומדובר על בניה קטנה בגג בגודל 3% מסך השטח הכולל של הבניין
האם מה מהם ימנע היתר לפי תמא 38 סוג תוספות?
(כמובן כששאר התנאים לתמא מתקיימים)
תוספות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
11/09/18
נאור שלום וחג שמח
זה לא אמור למנוע אלא אם תנאי להיתר הבניה יהיה חיזוק הבנין מפני רעידות אדמה ואז לכאורה לא יהיה עוד צורך בביצוע פרויקט תמ"א.
בנוסף - יתר בעלי הדירות יכולים להתנגד תכנונית למהלך בטענה שזה ימנע מהם פרויקט תמא 38 שהוא עדיף.
מעבר לכך לא ברור לי למה אתה רוצה לבנות על הגג אם אתה רוצה גם פרויקט תמ"א.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
זה לא אמור למנוע אלא אם תנאי להיתר הבניה יהיה חיזוק הבנין מפני רעידות אדמה ואז לכאורה לא יהיה עוד צורך בביצוע פרויקט תמ"א.
בנוסף - יתר בעלי הדירות יכולים להתנגד תכנונית למהלך בטענה שזה ימנע מהם פרויקט תמא 38 שהוא עדיף.
מעבר לכך לא ברור לי למה אתה רוצה לבנות על הגג אם אתה רוצה גם פרויקט תמ"א.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 אנשים חולים
רויטל
01/09/18
שלום רב ,
חברה שלי חלתה בסרטן והיא במעקבים בנוסף יש לה גם אלרגיות לכרום (מתכות, מלט) ולא מתנגדת לתמ"א 1/38 (חיזוק מבנה ) והביאה את הנושא בעל פה לידיעתו של עורך דין מטעם הדיירים שיטפל אל מול הקבלן לקבלת שכירות בזמן הבנייה עם משוב מצידו שמצריך זמן לטיפול וחתמה במקביל על החוזה כדי לא להתנגד, בכל פעם שהתקשרה אל העורך דין אמר שהוא צריך עוד קצת זמן לטפל.הרגשה שלה שכנראה לא נעשה כלום מצידו והוא רק חיכה שהוועדה לתכנון ובניה תאשר את התוכניות. בשיחה האחרונה אמר שלא רואה סיכוי לשכירות.
מה החוק אומר ?
מה ניתן לעשות ?
למי אפשר לפנות ?
האם ניתן לקבל אישור מגוף כלשהו לשהיה בזמן התמ"א כך שבמידה ותהיה החמרה במצבה שתדע למי לפנות .
תודה
חברה שלי חלתה בסרטן והיא במעקבים בנוסף יש לה גם אלרגיות לכרום (מתכות, מלט) ולא מתנגדת לתמ"א 1/38 (חיזוק מבנה ) והביאה את הנושא בעל פה לידיעתו של עורך דין מטעם הדיירים שיטפל אל מול הקבלן לקבלת שכירות בזמן הבנייה עם משוב מצידו שמצריך זמן לטיפול וחתמה במקביל על החוזה כדי לא להתנגד, בכל פעם שהתקשרה אל העורך דין אמר שהוא צריך עוד קצת זמן לטפל.הרגשה שלה שכנראה לא נעשה כלום מצידו והוא רק חיכה שהוועדה לתכנון ובניה תאשר את התוכניות. בשיחה האחרונה אמר שלא רואה סיכוי לשכירות.
מה החוק אומר ?
מה ניתן לעשות ?
למי אפשר לפנות ?
האם ניתן לקבל אישור מגוף כלשהו לשהיה בזמן התמ"א כך שבמידה ותהיה החמרה במצבה שתדע למי לפנות .
תודה
תמ"א 38 אנשים חולים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
03/09/18
רויטל שלום
אני מבין מהשאלה שחתמתם כבר על הסכם תמ"א 38.
בעיקרון החוק אינו דן במקרים כאלו אלא משאיר זאת להסכמות בין הצדדים. כך שאם אין התיחסות לכך בהסכם עליו היא חתמה אז יהיה לה קשה לדרוש זאת כיום.
אני ממליץ שתפגש עם היזם לנסות ולהגיע להסדר לפיה הוא ישלם לה דמי שכירות ובמקביל הוא יוכל להשכיר את הדירה לצד ג' כדי לצמצם את ההוצאה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני מבין מהשאלה שחתמתם כבר על הסכם תמ"א 38.
בעיקרון החוק אינו דן במקרים כאלו אלא משאיר זאת להסכמות בין הצדדים. כך שאם אין התיחסות לכך בהסכם עליו היא חתמה אז יהיה לה קשה לדרוש זאת כיום.
אני ממליץ שתפגש עם היזם לנסות ולהגיע להסדר לפיה הוא ישלם לה דמי שכירות ובמקביל הוא יוכל להשכיר את הדירה לצד ג' כדי לצמצם את ההוצאה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קיר משותף בין שתי דירות צמודות יחשב כרכוש משותף ?
סיל
31/08/18
איך מתיחסים לשטח רצפה אשר עליה בנוי קיר המפריד בין שתי דירות צמודות ?
רצפת הקיר הזה אינה נכללת ב- חישוב החלקים ברכוש המשותף המתייחסים לדירה מסוימת.
לכן ניתן לחשוב ששטח רצפה שעליו קיר משותף יוגדר כ"רכוש משותף" .
הבעייה התעוררה : הדירה נרכשה בשותפות ולדירה זאת הייה היתר בניה מקורי לשתי דירות , השותפים פצלו את הדירה ונוצרו שתי דירות בנויות בהיתר. שני השותפים הסתכסכו ורוצים להיפרד והשכנים של הבנין גם התערבו לפיצול הטאבו וכעת שני שותפים אלו דורשים פיצוי מיתר השכנים על השטח של הקיר באופן יחסי לשטח המגרש של הזה כי שני השותפים תמיד שלמו דמי ועד והוצאות ניהול הבית על שטח רצפת הקיר הזה במשך 38 שנה וחוץ מזה הדירה הינה בקומה אחרונה ועומד לטובתה אפשרות בקשת היתר לחדר יציאה על הגג ..... מודה לכל מענה
רצפת הקיר הזה אינה נכללת ב- חישוב החלקים ברכוש המשותף המתייחסים לדירה מסוימת.
לכן ניתן לחשוב ששטח רצפה שעליו קיר משותף יוגדר כ"רכוש משותף" .
הבעייה התעוררה : הדירה נרכשה בשותפות ולדירה זאת הייה היתר בניה מקורי לשתי דירות , השותפים פצלו את הדירה ונוצרו שתי דירות בנויות בהיתר. שני השותפים הסתכסכו ורוצים להיפרד והשכנים של הבנין גם התערבו לפיצול הטאבו וכעת שני שותפים אלו דורשים פיצוי מיתר השכנים על השטח של הקיר באופן יחסי לשטח המגרש של הזה כי שני השותפים תמיד שלמו דמי ועד והוצאות ניהול הבית על שטח רצפת הקיר הזה במשך 38 שנה וחוץ מזה הדירה הינה בקומה אחרונה ועומד לטובתה אפשרות בקשת היתר לחדר יציאה על הגג ..... מודה לכל מענה
קיר משותף
עו"ד אילן הלוי
מנהל
03/09/18
סיל שלום
מודה שלא בטוח שהצלחתי להבין את התמונה כולה.
בעיקרון קיר משותף שייך בחלקים שווים למי שגובל בקיר. כך שאם מדובר בשתי דירות אז מחצית לכל אחד.
אם זה קיר שמפריד בין שתי הדירות אז לא מדובר ברכוש משותף. אם יש לו חלק יצוני אז הוא מהווה רכוש משותף.
אם תגדיר את הבעיה טוב יותר אולי ניתן יהיה לתת תשובה מדויקת יותר
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
מודה שלא בטוח שהצלחתי להבין את התמונה כולה.
בעיקרון קיר משותף שייך בחלקים שווים למי שגובל בקיר. כך שאם מדובר בשתי דירות אז מחצית לכל אחד.
אם זה קיר שמפריד בין שתי הדירות אז לא מדובר ברכוש משותף. אם יש לו חלק יצוני אז הוא מהווה רכוש משותף.
אם תגדיר את הבעיה טוב יותר אולי ניתן יהיה לתת תשובה מדויקת יותר
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסוי תמא 38/ 2
אדל
30/08/18
שלום,קיבלתי מהמשפחה דירה לפני שנה, (לא ירושה) זו דירה שניה שלי . בקרוב היזם מתכוון לחתום עם הדיירים על חוזה לפינוי בינוי לפי תמא 38 /2. מה המיסים שאצטרך לשלם?מס שבח?היטל השבחה?תודה מראש
מיסוי תמא 38/2
עו"ד אילן הלוי
מנהל
03/09/18
אדל שלום
בעיקרון אם את חומת על הסכם עם יזם במסגרת פרויקט תמא אז הוא לוקח על עצמו את כל המיסוי כולל מס שבח והיטלי השבחה.
אין זה משנה אם יש דירה שניה או יותר אלא אם מדובר בדירה שניה באותו בנין שאז החוק לא פוטר מחבות במס. במקרה כזה יש לסכם עם היזם שלמרות אין פטור הוא לוקח את החבות עליו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בעיקרון אם את חומת על הסכם עם יזם במסגרת פרויקט תמא אז הוא לוקח על עצמו את כל המיסוי כולל מס שבח והיטלי השבחה.
אין זה משנה אם יש דירה שניה או יותר אלא אם מדובר בדירה שניה באותו בנין שאז החוק לא פוטר מחבות במס. במקרה כזה יש לסכם עם היזם שלמרות אין פטור הוא לוקח את החבות עליו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איחור במסירת דירה בבניין תמ"א 38 בקומות החדשות
רפאל
30/08/18
בוקר טוב
הקבלן מאחר לי מעל 60 ימים
בשיחה איתו הוא לא מוכן לשלם פיצויים בגין איחור.
טוען שזה לא מוסרי לבקש זאת שאיחורים הם דברים שקורים בעולם הנדלן ושתוך חצי שנה המפתח יהיה אצלי ביד.
שנית הוא בימים אלה מתגבש להחתים אותנו על טופס כלשהוא ואף שאל אם מישהו רוצה למכור לו את הדירה בחזרה הוא מוכן לשלם יותר .
מתי מבקשים פיצוי לאיחור ?
ולמי ניגשים עלמנת לבקש זאת חוץ מהקבלן(כי הוא עושה שרירים)
תודה על הפורום הנפלא :))))
הקבלן מאחר לי מעל 60 ימים
בשיחה איתו הוא לא מוכן לשלם פיצויים בגין איחור.
טוען שזה לא מוסרי לבקש זאת שאיחורים הם דברים שקורים בעולם הנדלן ושתוך חצי שנה המפתח יהיה אצלי ביד.
שנית הוא בימים אלה מתגבש להחתים אותנו על טופס כלשהוא ואף שאל אם מישהו רוצה למכור לו את הדירה בחזרה הוא מוכן לשלם יותר .
מתי מבקשים פיצוי לאיחור ?
ולמי ניגשים עלמנת לבקש זאת חוץ מהקבלן(כי הוא עושה שרירים)
תודה על הפורום הנפלא :))))
איחור במסירת דירה בקומות החדשות בפרויקט תמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
30/08/18
שלום רפאל!
אני מבין מהשאלה שאתה רכשת דירה חדשה מיזם, אחת הדירות להן הוא זכאי במסגרת פרויקט תמ"א 38.
במקרה חלים על היחסים בינכם גם הוראות חוק המכר (דירות).
סעיף 5א' לחוק זה מסדיר את נושא הפיצוי בגין איחור במסירה וקובע-
5א. (א) לא
העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך
בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום
כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או
לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:
(1) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים
ב-1.5 – בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד;
(2) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים
ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.
(ב) הפיצויים הקבועים
בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש; הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם
במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים.
(ג) על אף האמור
בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים
האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר
ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו.
כך שבהתאם להוראות החוק על היזם לשלם לכם כבר עכשיו את הפיצויים עבור 60 ימי הפיגור שחלפו וכן לשלם בשוטף מידי חודש בחודשו.
אני כותב זאת בהסתייגות שאני לא מכיר את הפרויקט ואת ההסכם בינכם והאם היו הסכמות אחרות בינכם.
בכל מקרה אני ממליץ לא לחתום על כלום.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני מבין מהשאלה שאתה רכשת דירה חדשה מיזם, אחת הדירות להן הוא זכאי במסגרת פרויקט תמ"א 38.
במקרה חלים על היחסים בינכם גם הוראות חוק המכר (דירות).
סעיף 5א' לחוק זה מסדיר את נושא הפיצוי בגין איחור במסירה וקובע-
5א. (א) לא
העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך
בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום
כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או
לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:
(1) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים
ב-1.5 – בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד;
(2) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים
ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.
(ב) הפיצויים הקבועים
בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש; הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם
במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים.
(ג) על אף האמור
בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים
האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר
ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו.
כך שבהתאם להוראות החוק על היזם לשלם לכם כבר עכשיו את הפיצויים עבור 60 ימי הפיגור שחלפו וכן לשלם בשוטף מידי חודש בחודשו.
אני כותב זאת בהסתייגות שאני לא מכיר את הפרויקט ואת ההסכם בינכם והאם היו הסכמות אחרות בינכם.
בכל מקרה אני ממליץ לא לחתום על כלום.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אחוז הסכמות
אליאב
29/08/18
שלום וברכה,
אשמח לדעת אם יש הסכמה של 66 אחוז מבעלי הדירות
אבל רק 65 אחוז מהשטח (אם מחשבים לפי השטח שרשום בנסח טאבו)
מה קובע לענין התמ"א?
אשמח לדעת אם יש הסכמה של 66 אחוז מבעלי הדירות
אבל רק 65 אחוז מהשטח (אם מחשבים לפי השטח שרשום בנסח טאבו)
מה קובע לענין התמ"א?
חלק ברכוש המשותף
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
02/09/18
אליאב שלום,
במקרה כזה לפי חוק המקרקעין חיזוק בתים, לא ניתן לאכוף את התמ"א על מי שלא מעוניין בכךץ
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
במקרה כזה לפי חוק המקרקעין חיזוק בתים, לא ניתן לאכוף את התמ"א על מי שלא מעוניין בכךץ
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 בבניין "חדש" מדי
דקל
29/08/18
האם יש תקדים לקבלת היתר לביצוע תמ"א 38 בביניין שבנוי לפי התקן הישן לרעידות אדמה אולם היתר הבנייה עבורו התקבל באפריל 1980 (לאחר 1.1.80)?
היכן אני יכול למצוא את התקדים ולעיין בו?
איזה אישור יש להציג על מנת לקבל היתר החורג מבחינת התאריך הקובע?
היכן אני יכול למצוא את התקדים ולעיין בו?
איזה אישור יש להציג על מנת לקבל היתר החורג מבחינת התאריך הקובע?
תמ"א 38 לפני התאריך הקובע
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
02/09/18
דקל שלום,
לא ידוע לי על כך.
קשה לי להאמין שיש רשות מקומית שתתן את ההטבות בזכויות הבנייה ובהיטל ההשבחה לבניין שאיננו זכאי לכך.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
לא ידוע לי על כך.
קשה לי להאמין שיש רשות מקומית שתתן את ההטבות בזכויות הבנייה ובהיטל ההשבחה לבניין שאיננו זכאי לכך.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תקנון מוסכם ותאריך קיומו ?
מידן עצמון
29/08/18
באיזה שנה נקבע הסעיף 62 בחוק המקרקעין המקנה לדיירים לערוך תקנון מוסכם ?
למה קוראים לחוק המקרקעין תשכ"ט- 1969?
האם חוק המקרקעין כלל בחובו מלפני 1954 כבר את הסעיף 62 בהקשר למתן האפשרות לדיירים לערוך את התקנון המוסכם ?
אז מתי החליטו על קיומו של התקנון המוסכם ?
אודה לכם לתת לי תשובה
מעניין כמה דירות בתל אביב שנרשמו בטאבו בשנות ה- 55 ולהם רשום בטאבו גם תקנון מוסכם!
מודה לכם על כל תשובה .
למה קוראים לחוק המקרקעין תשכ"ט- 1969?
האם חוק המקרקעין כלל בחובו מלפני 1954 כבר את הסעיף 62 בהקשר למתן האפשרות לדיירים לערוך את התקנון המוסכם ?
אז מתי החליטו על קיומו של התקנון המוסכם ?
אודה לכם לתת לי תשובה
מעניין כמה דירות בתל אביב שנרשמו בטאבו בשנות ה- 55 ולהם רשום בטאבו גם תקנון מוסכם!
מודה לכם על כל תשובה .
תקנון מוסכם
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
02/09/18
מידן שלום,
גם לפני כניסתו לתוקף של חוק המקרקעין נבנו בניינים וחיו בהם חיים שכנות משותפים.
בדרך כלל החוק מעגן הסדרים שכבר קיימים ולא נחקק בחלל ריק.
אני מציע להוציא את התקנן המוסכם באותו בניין עליו אני מניח שאתה שואל, ולבדוק מהן ההסכמות שמעוגנות בו.
בהצלחה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
גם לפני כניסתו לתוקף של חוק המקרקעין נבנו בניינים וחיו בהם חיים שכנות משותפים.
בדרך כלל החוק מעגן הסדרים שכבר קיימים ולא נחקק בחלל ריק.
אני מציע להוציא את התקנן המוסכם באותו בניין עליו אני מניח שאתה שואל, ולבדוק מהן ההסכמות שמעוגנות בו.
בהצלחה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 קומת עמודים מפולשת
דוד
28/08/18
שלום.
בית פרטי על עמודים על קרקע מינהל לא מהוונת.
האם בסגירת קומת עמודים מפולשת במסגרת תמא 38 יש פטור מתשלום דמי היתר למינהל מקרקעי ישראל?
(ראיתי החלטת מינהל לפטור במקרים של פינוי בינוי במסגרת הגדלת זכויות על פי תמא 38)
בית פרטי על עמודים על קרקע מינהל לא מהוונת.
האם בסגירת קומת עמודים מפולשת במסגרת תמא 38 יש פטור מתשלום דמי היתר למינהל מקרקעי ישראל?
(ראיתי החלטת מינהל לפטור במקרים של פינוי בינוי במסגרת הגדלת זכויות על פי תמא 38)
תמא 38 קומת עמודים מפולשת
עו"ד אילן הלוי
מנהל
03/09/18
דוד שלום
על קרקע לא מהוונת אין פטור מהמינהל. מציע כי תבדוק מה העלויות להיוון החכירה ואולי אפילו לרכישת זכויות בעלות מהמינהל.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
על קרקע לא מהוונת אין פטור מהמינהל. מציע כי תבדוק מה העלויות להיוון החכירה ואולי אפילו לרכישת זכויות בעלות מהמינהל.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ניוד זכויות
דינה
28/08/18
ניוד זכויות בנייה
עד כמה אכן נעשה שמוש בניוד זכויות בנייה כך שבמקום שתבננה קומות מעל הנכס בתמא 38, הדירות נבנות במתחם אחר.
עד כמה אכן נעשה בפועל שמוש בפתרון זה (לא במקרה של בתים לשמור).
היכן ? והאם ניתן לדבר עם מי שהצליחו להוציא לפועל ניוד זכויות
תודה
דינה
עד כמה אכן נעשה שמוש בניוד זכויות בנייה כך שבמקום שתבננה קומות מעל הנכס בתמא 38, הדירות נבנות במתחם אחר.
עד כמה אכן נעשה בפועל שמוש בפתרון זה (לא במקרה של בתים לשמור).
היכן ? והאם ניתן לדבר עם מי שהצליחו להוציא לפועל ניוד זכויות
תודה
דינה
ניוד זכויות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
03/09/18
שלום דינה
אני מכיר ניוד זכויות במקרים של בנינים לשימור. ניוד מכוח הוראת תמא 38 לא נתקלתי. בעיקרון זה אפשרי לפי הוראות התמ"א. אם יש לך שני בנינים, ואת רוצה להעביר מאחד לשני, אז מציע כי תיגשי לאגף ההנדסה בעירייה הרלבנטית ותשאלי שם. ניתן גם לפנות בבקשה במסגרת תיק מידע ולברר את הסוגיה. אשמח לדעת גם כן.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני מכיר ניוד זכויות במקרים של בנינים לשימור. ניוד מכוח הוראת תמא 38 לא נתקלתי. בעיקרון זה אפשרי לפי הוראות התמ"א. אם יש לך שני בנינים, ואת רוצה להעביר מאחד לשני, אז מציע כי תיגשי לאגף ההנדסה בעירייה הרלבנטית ותשאלי שם. ניתן גם לפנות בבקשה במסגרת תיק מידע ולברר את הסוגיה. אשמח לדעת גם כן.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ת.מ.א.38/2
סמי מועלם
27/08/18
שלום רב.
האם לשינוי תבע נקודתית דרוש רוב של 100%או מספיק 80% כמו בתמא 38/2?
מה דין הסכם תמא 38/2 הכולל סעיף התחייבות ליזם לאפשר לו הגשת תבע נקודתית היה ותמא 38/2 לא תצלח? על ההסכם חתומים יותר מ 80%,דייר אחד אינו חתום.האם כריכת הסכם תמא 38/2 יחד עם התחייבות לתבע נקודתית תקינה מבחינה משפטית?
תודה
האם לשינוי תבע נקודתית דרוש רוב של 100%או מספיק 80% כמו בתמא 38/2?
מה דין הסכם תמא 38/2 הכולל סעיף התחייבות ליזם לאפשר לו הגשת תבע נקודתית היה ותמא 38/2 לא תצלח? על ההסכם חתומים יותר מ 80%,דייר אחד אינו חתום.האם כריכת הסכם תמא 38/2 יחד עם התחייבות לתבע נקודתית תקינה מבחינה משפטית?
תודה
תבע נקודתית בפרויקט תמ"א 38
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
29/08/18
סמי שלום,
ניתן בהחלט להכניס סעיף המאפשר שינוי תב"ע נקודתית כאופציה חלופית לתמ"א 38.
על שינוי התבע הנקודתי חלים הכללים הרגילים לפיהם ברשויות התכנון יכול כל אדם המתנגד לתכנית להגיש את התנגדותו והיא תידון לפני הועדה.
בהמשך ידרש רוב של 100% בפני המפקח על המקרקעין לצורך הוספת דירות חדשות בבניין.
בהצלחה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
ניתן בהחלט להכניס סעיף המאפשר שינוי תב"ע נקודתית כאופציה חלופית לתמ"א 38.
על שינוי התבע הנקודתי חלים הכללים הרגילים לפיהם ברשויות התכנון יכול כל אדם המתנגד לתכנית להגיש את התנגדותו והיא תידון לפני הועדה.
בהמשך ידרש רוב של 100% בפני המפקח על המקרקעין לצורך הוספת דירות חדשות בבניין.
בהצלחה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטול רישום בית משותף לצורך תמא 38/2
HELP PLEASE
27/08/18
עבור תמא 38/2 חייבים קודם לבטל את הרישום של הבית המשותף הישן . השאלה שלי : במדה וכבוד המפקחת מתערבת וכופה על הסרבן לחתום אז האם באותו מעמד היא מבטלת גם את התקנון המצוי?.
אני באמת מודה לכם אם תענו לי.
יש לי ממש מקרה בעייתי לפתור והרבה מתלבטים ובטוח אני בתור אזרח פשוט שאנני עו"ד וחייב להעביר לילות לבנות על מנת לפתור סוגיות שיוצרים ניגודים בין חוק למשנהו !!!
אני באמת מודה לכם אם תענו לי.
יש לי ממש מקרה בעייתי לפתור והרבה מתלבטים ובטוח אני בתור אזרח פשוט שאנני עו"ד וחייב להעביר לילות לבנות על מנת לפתור סוגיות שיוצרים ניגודים בין חוק למשנהו !!!
צו בית משותף בתמ,א 38/2
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
29/08/18
לאזרח הפשוט שלום רב,
בתמ"א 38/2 יש לתקן את צו הבית המשותף הישן.
ניתן לעשות זאת ע"י בקשה לשינוי הצו או כפי שרשמת וכך אכן נכון יותר, לבטל את צו הבית המשותף ולאחר מכן בסיום הפרויקט לרשום צו בית משותף חדש ועדכני.
למפקחת יש את כל הסמכויות להורות על ביצוע הפעולות בשם הסבן ככל שהיא פוסקת נגדו, וזאת לרבות הוראה לביטול התקנון.
יחד עם זאת אני סבור שנכון יהיה להתייעץ עם עורך הדין מטעמכם המלווה את הפרויקט לגבי שאלות אלו המתעוררות בישום הפרויקט שלכם.
בהצלחה רבה!
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
בתמ"א 38/2 יש לתקן את צו הבית המשותף הישן.
ניתן לעשות זאת ע"י בקשה לשינוי הצו או כפי שרשמת וכך אכן נכון יותר, לבטל את צו הבית המשותף ולאחר מכן בסיום הפרויקט לרשום צו בית משותף חדש ועדכני.
למפקחת יש את כל הסמכויות להורות על ביצוע הפעולות בשם הסבן ככל שהיא פוסקת נגדו, וזאת לרבות הוראה לביטול התקנון.
יחד עם זאת אני סבור שנכון יהיה להתייעץ עם עורך הדין מטעמכם המלווה את הפרויקט לגבי שאלות אלו המתעוררות בישום הפרויקט שלכם.
בהצלחה רבה!
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בית מורכב – דחוף עזרה
גיל
27/08/18
אנא תשובה מוסמכת. בית מורכב בתקנון מוסכם כפי הגדרתו בסעיף 59. 24 דירות - 12 בכל בניין.
לתמ"א 38/2 - האם נכון לדרוש רוב מכל בניין של 80% או 80% משני הבניינים גם יחד. שהרי יכול להיווצר שבמצב של 80% משני הבניינים בבניין אחד יהיה רק 58%. תודה.
לתמ"א 38/2 - האם נכון לדרוש רוב מכל בניין של 80% או 80% משני הבניינים גם יחד. שהרי יכול להיווצר שבמצב של 80% משני הבניינים בבניין אחד יהיה רק 58%. תודה.
איך מחשבים את הרוב הנדרש בתמ"א 38 בבית מורכב?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
29/08/18
גיל שלום,
בית מורכב כהגדרתו בחוק הוא בניין משותף בו יש מספר מבנים עם כניסות נפרדות.
החוק מאפשר לבעלי הדירות במבנה מסויים לקבל החלטה בתקנון לפיה הניהול של אותו מבנה יהיה בנפרד מיתר המבנים.
חוק המקרקעין חיזוק בתים קובע כי ניתן יהיה לראות כל מבנה כאמור כמבנה נפרד לכל דבר ועניין לרבות קביעת הרוב הנדרש לביצוע תמ"א וזאת בשני תנאים.
האחד שלא יפגעו הזכויות של המבנה האחר לעניין מימוש התמ"א בעתיד.
השני שניתן יהיה לבצע את החיזוק באותו מבנה בנפרד מיתר המבנים.
לסיכום לשאלתך, ברירת המחדל של החוק כאמור היא שרואים את המבנה כמבנה מורכב ועל כן הרוב יחושב מ-2 הבניינים.
זאת אלא אם כן ביקשו בעלי מבנה מסויים לבצע בו תמ"א 38 וככל שהם עומדים ב-2 התנאים כאמור.
בהצלחה!
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
בית מורכב כהגדרתו בחוק הוא בניין משותף בו יש מספר מבנים עם כניסות נפרדות.
החוק מאפשר לבעלי הדירות במבנה מסויים לקבל החלטה בתקנון לפיה הניהול של אותו מבנה יהיה בנפרד מיתר המבנים.
חוק המקרקעין חיזוק בתים קובע כי ניתן יהיה לראות כל מבנה כאמור כמבנה נפרד לכל דבר ועניין לרבות קביעת הרוב הנדרש לביצוע תמ"א וזאת בשני תנאים.
האחד שלא יפגעו הזכויות של המבנה האחר לעניין מימוש התמ"א בעתיד.
השני שניתן יהיה לבצע את החיזוק באותו מבנה בנפרד מיתר המבנים.
לסיכום לשאלתך, ברירת המחדל של החוק כאמור היא שרואים את המבנה כמבנה מורכב ועל כן הרוב יחושב מ-2 הבניינים.
זאת אלא אם כן ביקשו בעלי מבנה מסויים לבצע בו תמ"א 38 וככל שהם עומדים ב-2 התנאים כאמור.
בהצלחה!
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
