פורום תמ"א 38

יוליה שלום רב

ראשית מתנצל על האיחור בתשובה ומקווה שעדין רלבנטית.

אם נקבע בהסכם סכום אז רצוי להצמידו למדד. אם נקבע מנגנון לקביעת דמי השכירות אז ממילא אלו יקבעו רק סמוך להריסת הבנין ונושא ההצמדה פחות חשוב. 

לגבי ה- 150% פיצוי במקרה של איחור: זה בסדר. כך מקובל.

לגבי נושאים אחרים - תבדקו בעיקר את נושא התמורות והבטחונות. אני מניח כי יש עורך דין מטעם הבעלים בפרויקט והוא ידאג לכם.  

שלום איציק וחג שמח!

מתנצל על האיחור בתשובה. קראתי היום שבמחקר שעשו למנהלים בכירים לחברות התברר כל מתוך 10 בעיות שהעבירו להם 8 נפתרו מעצמן אז שהגיעו לטפל בהם. אז אני מקווה שבנתיים יש כבר טופס 4 והכל בסדר. 

אבל גם אם טרם - אני מבין שמדובר על פרויקט של חיזק ותוספת. בפריקט כזה ממילא הבעלים לרוב ממשיכים להתגורר/להשכיר את הדירה. אין מניעה להשכיר גם לפני שהתקבל טופס 4 לפרויקט. 

יעקב שלום וחג שמח!

אין מניעה לקבל היתר בניה לפרויקט תמ"א גם אם אין אפשרות להוסיף חניות. זה מוסדר אפילו בחוק התכנון והבניה.

אורי שלום וחג שמח

ראשית מתנצל על האיחור בתשובה. אנחנו (מנהלי הפורום) מחלקים ביננו את השאלות והשאלה שלך לא הגיע במקור אלי. 

לא הבנתי מהשאלה אם יש פער בשטחי הדירות בפועל ולא בחלקים ברכוש המשותף. אתה מציין כי הדירה שלך היא בשטח של 50 מ"ר כך שאני מניח כי שטח דומה גם בניינים האחרים.

תוספת של 25 מ"ר לכל דירה היא תוספת יפה. היום יש יותר ויותר רשויות שמגבילות את תוספת השטח. 

דוקא הפסיקה כיום מדבר על זכאות לתוספת שטח לדירות באופן כמעט שווה וללא קשר לחלק היחסי ברכוש המשותף. הזכויות הנוספות לא ניתנו למעשה לחלקה אלא לדירות לצורך חיזוקן. נכון שאם יש פערי שטח משמעותיים בין הדירות אז גם התמורות ניתנות באופן שונה. כך שאני לא חושב שיש מקום לטענה הזאת. אולי בשוליים זו טענה שתקנה לבנין שלכם יתרון  שולי אחר (חניות/מחסנים וכו') אבל לא לגבי השטח. מצטער.

הילה שלום,

אמנם, על פי תקנות התכנון והבניה ישנה חובה שבכל בניין מגורים חדש, כהגדרתו בתקנות, יוקצו מספר מסוים של חניות נגישות (חניות נכים) (בהתאם למספר כלל החניות בבניין). על חניות אלה יחולו מספר כללים שיאפשרו לאדם עם מוגבלות הזקוק לכך להשתמש בחנייה בנוחות. 

נושא זה מעלה, לא פעם, שאלות כפי אלו שהעלית בפנייתך ולעניין זה אשיב  כי לא כל תו נכה מזכה בהקצאת והצמדת חנית נכה בטאבו בבניין חדש. על פניו, משאלתך, עולה כי אלו המחזיקים בידיהם תווי נכה זמניים עקב מחלה אינם זכאים להצמדה כזו.

כך או כך, נושא ההקצאה וההצמדה של חניית נכה לדירה פלונית הינו עניינו של היזם והקצאה והצמדה זו, ככל שמאן דהו זכאי לה, הינה מתוך חניות הנכה שאושרו בהיתר הבניה. הדבר אינו צריך לשנות את סדר הבחירה וההקצאה של החניות בין הבעלים, אלא אם בהסכם עליו חתמתם נקבעו תנאים מיוחדים לעניין זה.

בתקווה שהייתי לך לעזר,

דינה שלום,

שאלתך מצריכה בחינת פרטי המקרה. כך, למשל, יש צורך לבחון אילו זכויות הנך טוענת שהבניין שלכם 'מביא' לפרויקט ומה משמעות זכויות אלו. מעצם טיבם וטבעם של דברים, התקשרתם או שהנכם צפויים להתקשר עם עורך דין שייצג את בעלי הזכויות בבניין - זאת, כך הצעתי, טרם שתתקדמו בבחירת יזם או בניהול מו"מ כלשהו. לכשתתקשרו עם עורך דין שייצג את בעלי הדירות בניין, יהיה זה נכון להביא הסוגיות בפניו כדי שיסייע לכם לבחון הדברים ולגבש עסקה נכונה. 

מקווה שהייתי לך לעזר,

יובל שלום,

לאחר סיום ביצוע הפרויקט במתן טופס איכלוס, יש צורך בתיקון רישום צו הבית המשותף. במסגרת זו יתווספו הדירות החדשות, יעודכנו הפרטים, וזאת הן ברישומי פנקסי המקרקעין והן ברשויות השונות.

ענת שלום,

השאלות שהנך מעלה מצריכות בחינת מכלול הדברים ולפיכך לא ניתן לענות להן במסגרת הפורום.

כמו כן, למיטב הבנתי, יש בפניך שאלות שחשש כבד מאחוריהן ויש צורך שאיש מקצוע יסייע לך.

לפיכך, המלצתי הינה שתתייעצי, שלא במסגרת הפורום, עם עורך דין הבקיא בתחום. 

משה שלום,

אמנם, ככל שהפרויקט מנצל זכויות בניה מכוח תמ"א 38 -  יינתנו בקשר לזכויות אלו פטור בהתאם להוראות התמ"א. 

היי רחלי

סה"כ ממה שאני קורה נראה כי היזם קשוב למה שאת ביקשת ואף תיקן את התוכניות. אם כל מה שמנע ממך לחתום זה לראות שהתוכנית תוקנה כפי שביקשת אז זה רק ענין של זמן. "שקיפות" היא מילה מאוד פופולרית בימינו אבל צריך להבין מה הטענה. תוכניות ההגשה הרי מופיעות באתר ההנדסה של העיריה ואין מניעה לראות מה הוגש. להבנתי המקצועית וממה שתארת אין טענות הגנה חזקות כנגד תביעה אם תוגש. ממילא לא ינתנו לך החזרי הוצאות בגין הזמן שתקדישי לכך.

מה שאני מציע הוא לפנות דרך עורכי הדין ולהסביר כי כל מה שהם צריכים להאות לך זה התוכניות המתוקנות ואם הם בסדר אז תחתמי.

שלום רב

אם כבר קיבלתם אישור וועדה, כפי שכתבת, אז אתם בשלב מתקדם בפרויקט ולקראת היתר הבניה. אתה מציין שהפרויקט נמשך שנים. לא ניתן סתם כך להחליף יזם אלא אם יש הפרה של ההסכם מולכם. יתכן והוא לא עומד בלוחות הזמנים שנקבעו בהסכם אבל גם יתכן ויש סיבה מוצדקת לכך. בכל מקרה במצב בו אתם נמצאים יהיה לכם קשה להחלי יזם בלי מאבק מצידו ואז כולם יצאו מופסדים. מציע כי *תגדירו ליזם מחדש אבני דרך ואולי גם שיפור מפרט ותמשיכו קדימה לפי הסכמות אלו.

לגבי משרד עורכי הדין - אני חושב שלרוב זה לא מוצדק  יש הסכם משפטי ויש חיים בפועל. התפקיד של עורך הדין הוא לעשות הסכם טוב עבורכם וגם לשקף לכם מציאות ואלטרנטיבות במקרה שאין עמידה בהוראות ההסכם. יכול להיות שהתנהלות המשרד היא מתוך ראיה ריאלית של מה רצוי עבורכם. גם כאן אני ממליץ על דיאלוג פתוח מולם כדי להעלות נקודות מהם לא הייתם שבעי רצון ולקבל מהם תשובות.  

לין שלום,

במידה ובמסגרת הפרויקט מוסיפים לכל הדירות ממד"ים (דבר שאינו מחויב במקרה של מגבלות תכנוניות), אזי הצורך במקלט הישן שישמש כמקלט / מרחב מוגן מתייתר וניתן, בהתאם לתכנון ואישורי הרשויות, להסב אותו לשימושים אחרים לתועלת הדיירים.

שלום רב

אני מבין מהשאלה כי מדובר על פרויקט תמא 38 של חיזוק ותוספת (38/1). בפרויקט כזה לרוב לא מפנים את הדיירים מהדירות במהלך ביצוע הפרויקט. תשלום דמי שכירות במהלך העבודות יכול לבוא או מהסכמה בין הבעלים ליזם או מהוראות החוק. חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) מחייב את היזם במקרה של פרויקט כזה לפנות קשישים ומוגבלים לדירה אחרת במהלך ביצוע העבודות. במקרה שעונים על הוראות החוק לענין זה - על היזם לשלם דמי שכירות ריאליים בהתאם לדמי שכירות שהיו משלמים על הדירה בבנין שמפנים. קובעים את הסכום בהסכמה או באמצעות שמאי מקרקעין.

שלום רב

בהתאם להוראות החוק נדרש אישור בית המשפט לחתימת האפוטרופוס. פונים לבית המשפט לענייני משפחה וההליך הוא קצר יחסית. ההנחה הבסיסי היא שההסכם מטיב עם הקטין. אם לא היה מטיב ראוי היה כי גם האפוטרופוס לא יביא את העיסקה לאישור.

שלום רב

גם אם אין התכנות כלכלית להריסה ובניה ניתן לבצע פרויקט תמ"א 38 של חיזוק ותוספת. העלויות לפרויקט כזה נמוכות יותר ולכן יתכן בהחלט כי ימצא היזם לכך. במסגרת פרויקט כזה מחזקים את הבנין מפני רעידות אדמה וגם לרוב מוסיפים ממ"ד (תלוי במגבלות תכנוניות אם כי יש הקלות משמעויות בכל הרשויות לכך). גם אם לא ניתן להוסיף ממ"ד הרי שבמסגרת הפרויקט יוצרים חדר מחוזק, קרי- לפחות 50% מקירותיו חוזקו מפני ריעדות אדמה.

שלום רב

כיום ובהתאם להוראות החוק קובעים שטח דירה קיימת לפי השטח הכלוא בין קירות הדירה בתוספת עובי הקיר (אם אין דירה אחרת מהצד השני) או מחצית מעובי הקיר החיצוני (אם משותף עם דירה אחרת). לצורכי חישוב השטח לפרויקט תמ"א 38 לוקחים בחשבון גם שטחי מרפסות ש"נסגרו" לתוך הדירה. כל מה שמחוץ לדירה אינו חלק משטח הדירה.

שלום רב

תשובה בקצרה- ראה התגובה הנוספת של אחד הקוראים.

תשובה ארוכה-   ראשית גם קודם לא היו לכם "זכויות" אלא עשיתם שימוש רגיל וסביר בשטח הרכוש המשותף. שימוש זה לא דוחה ולא יכול לפגוע בשימוש אחר ברכוש המשותף - חיזוק הבנין מפני רעידות אדמה.   בנוסף וכפי שכתבו - הבסיס הוא ההסכם עליו חתמתם. אם אין שם התיחסות לנושא כפי שאתה מתאר אני לא רואה מה ניתן לטעון. יש להבין שהכלכליות של הפרויקט היא השמן המניע את כל הפרויקטים האלו. אם אין רווח אין פרויקט וכולם מפסידים ובעיקר בעלי הדירות. 

שלום, תמי

לצערי, השרה איילת שקד אינה נועצת בי באופן קבוע, ולכן איני יכולה לתת לך תשובה טובה יותר זו אשר תוכלי למצוא במעקב אחר הפרסומים בתקשורת...

עניינית, ככל הנראה יהיה מתווה שיכלול גם פטורים מסויימים, שכן שאלת הכדאיות הכלכלית עומדת בבסיס הקיום של פרוייקטים מסוג זה. 

עם זאת, כבר כעת נשמעים קולות שונים בעניין, ועל כן עד שלא תתפרסם חקיקה רשמית בעניין, או לפחות הצעת חוק שנוכל ללמוד ממנה יותר, אין לי אפשרות להשיב לשאלתך. 

אני מציעה לך לעקוב אחר הפרסומים השונים, בתקווה שנגיע למתווה שיהיה יעיל ומועיל לכל הצדדים. 

שלום רב,

בשלב זה, טרם ששונה המצב החוקי הקובע את הרוב המינימלי הדרוש בפרויקטים של התחדשות עירונית, כפי שהיה עד כה, אין לנו לנחש אלא להמתין ולראות איך וכיצד ומתי יתגבש ההליך החקיקתי הנדרש לשינוי החוקי שיאפשר הורדת הרוב המינימלי הדרוש.

אבי שלום,

השאלה, האם בפרויקט תמ"א 38/2 (הריסה ובניה) או בפרויקט פינוי בינוי, התמורות המגיעות לדיירים הם הוספת מרפסת, הינה שאלה מסחרית ושאלה של זכויות המאפשרות בניית מרפסות. ככלל, אינני רואה סיבה שלא תתאפשר הוספת מרפסות לדירות החדשות ובכלל כך לדיירים הקיימים.

מקווה שהייתי לך לעזר,

שלום נינה

אני מניח כי תכננו מרפסות קטנות יותר בעורף בגלל אילוץ תכנוני. לא תמיד ניתן לבנות מאחורה כפי שבונים מקדימה. אני לא רואה כל סיבה אחרת שיזם לא ימקסם את שטחי המרפסות. אם זה המצב אני גם לא רואה לאיזה פיצוי אתם זכאים. כמובן הכל יש לבחון גם מול הוראות ההסכם עליו חתמתם.

שלום רב

תלוי כמה קומות מוסיפים. בגין 2.5 קומות ראשונות שמוסיפים יש פטור מהיטל השבחה. בגין הקומה הבאה יש פטור חלקי משלמים מחצית מההיטל הרגיל. 

בברכה

יורי שלום,

מגרש, בו בניין בן קומה אחת, אינו נכנס למסלול תמ"א 38.

יחד עם זאת, הצעתי היא שתקבל ייעוץ פרטני במסגרתו יבחנו כלל המרכיבים הנדרשים וזכויות הבניה הקיימות ו/או הצפויות בהליכי תכנון, ובהתאם לך תבחן הכדאיות הכלכלית בקידום עסקת קומבינציה, לגבי מגרש זה, בין במסגרת פרויקט למגרש זה לבדו ובין ביחד עם מגרשים צמודים נוספים (מתחם), כאשר אם בכלל המתחם קיימות לפחות 24 יחידות ניתן לבחון שילוב בין עסקת קומבינציה ועסקת פינוי בינוי.

מקווה שהארתי לך הדרך לקידום פרויקט אפשרי.

שלום רב

אני מבין כי מדובר על מגרש אחד ובו שני בתים צמודי קרקע האחד נבנה לפני 1980 והשני אחריו.

ראשית - לא בטוח בכלל שבישוב בו מדובר יתנו זכויות מכוח תמ"א 38 על בית צמוד קרקע. 

שנית -  על הבית שנבנה לאחר 1980 אין זכויות מכוח התמ"א.

לכן אני ממליץ קודם כל לבדוק מה בכלל הזכויות שיש על מגרש זה. לכל רשות יש אתר הנדסה  וניתן להוציא משם את הזכויות החלות על המגרש.

יפעת שלום רב

ברוב הסכמי המכר רשום כי ליקויים שאינם מונעים שימוש סביר בדירה למגורים לא דוחים מסירה. מה שתארת כנראה נופל לקטגוריה זו. לכן היזם כנראה לא "מוכרח" לתקן את הליקויים האלו אבל אין זה אומר שהוא לא יתקן. בשלב הזה עוד מסתובבים באתר בעלי מקצוע ויש סבירות טובה שהוא יתקן לפחות את האריחים עוד קודם.