פורום תמ"א 38

שלום, אורלי

משאלתך אני מבינה שמדובר בפרוייקט של עיבוי והרחבת בניה, ועל כן לכאורה בעלי הדירות יכולים להתגורר בבניין בתקופת הבניה.

אקדים ואומר, כי על אף ההגנות שיש בחוק לעניין זה לקשישים, אין בידי מספיק נתונים להשיבך באופן מפורט, ומוטב שתעבירי את החוזה לבחינת עו"ד מטעמכם, שיעמוד על כל התנאים הנדרשים, ובמידת הצורך ינהל מו"מ עם היזם.

באופן כללי אוכל לומר לך, כי החוק קובע זכאות לדירה חלופית למי שמלאו לו 75 שנים ביום החתימה על החוזה ולא במועד ביצוע העבודות. לכאורה לוח הזמנים לא תואם עבורכם, אך אני מניחה שבסופו של דבר נדחה המועד החוזי בהתאם לחתימות עם היזם החדש, ואנחנו לא נמצאים בעסקה משנת 2013 שעדיין לא יצאה לפועל. ועל כן אמך זכאית להטבות הניתנות בחוק. 

ככל שעומדים בתנאי החוק, ישנה זכאות לדיור חליפי לכל תקופת הבניה, ולא רק לחלק ממנה.

כמו כן לרוב נסגרים הדברים במסגרת מו"מ שנערך בין המייצג של הבעלים לבין ב"כ היזם. הייתי מצפה כי עו"ד הדיירים בפרוייקט יתן לך תשובות לסוגיה הזו, וינחה אותך בהתאם להסכמות החוזיות ולדין. 

ככל שאין לכם ייצוג הולם - וחבל מאוד אם זה המצב - כדאי מאוד להיוועץ בעו"ד בעל נסיון מטעמכם, כדי להבטיח שתקבלו את מלוא הזכויות להבטחת שלומה ושלוותה של אמך. 

שיהיה לכן בהצלחה 

עינת שלום רב

לגבי החלק הראשון - מציע לך לקבל את השיקים שהוא נותן ואם בשלב מסויים יחזור בו אז תתעסקו בזה. לא נראה לי שיהיה מצב כזה וחבל לדון בכך עכשיו.

לגבי החלק השני- ההסכם שציינת מגדיר תשלום החל ממועד ביצוע העבודות. אם העבודות החלו לפני כחודש אז התנאי התקיים והוא צריך להתחיל ולשלם.

שלום מיקי

זה אמור היה להיות מוסדר חוזית בהסכם התמ"א. אבל כפי שאני מבין החניות הרגילות כבר היו קיימות ומכפילי החניה הוספו על שטחי הרכוש המשותף במסגרת הפרויקט. אני לא רואה סיבה חוקית לשלם להם דמי מעבר. אני כן חושב שצריך להסדר את הנושא בתקנון המוסכם של הבנין ואם טרם נרשם הבנין החדש כבית משותף יש להקפיד על הסדרת הנושא שם. מאחר וכנראה אין הסכמה בנושא אז סביר כי תגיעו להכרעה במחלוקת אצל המפקחת ולדעתי רוב הסיכויים לטובתכם. 

שלום, נועה

מי שאמור להיות הבעלים של דירה, גם אם טרם הושלם הליך רישומו כבעלים בלשכת רישום המקרקעין ("הטאבו"), או מי שמשמש [מילה מצחיקה לכתיבה] נציג רשמי של הבעלים, כמו בן משפחה או מקורב, ובלבד שהדבר נעשה בהסכמת הבעלים החוקי, יכול להיות מי שיקבל החלטות עבור אותם בעלים או בגין אותה הדירה.

למשל, צאצא של הורה מבוגר, נציג של בלעים ששוהה בחו"ל וכיו"ב. 

הכוונה היא לסמכות לקבלת החלטות עקרוניות כגון התקשרות בעסקת התמ"א, בחירת עו"ד, בחירת יזם וכד'. 

ככל שהכוונה היא לחתימה על מסמכי העסקה, כלומר: הסכם התמ"א עצמו, על נספחיו, מוסמך לכך רק הבעלים החוקי או מיופה כוחו לפי יפוי כוח מתאים.

אגב, ישנם מקרים בהם אין די ביפוי הכוח ונדרשת חתימה מפורשת של הבעלים עצמם במישרין או אישור של בית המשפט, תלוי בנסיבות של אותו עניין.  

מקווה שהשבתי לך ושיהיה בהצלחה בפרוייקט

הי, שירה

ככל שמדובר בדירה ייחודית, כפי שתיארת, הרי שיש מקום לשקול בחיוב מתן תמורה שונה מאשר שאר הדירות ה"רגולריות" בבניין. עניין זה נתון למו"מ בין הצדדים, כלומר, הבעלים של הדירה מחד, והיזם מנגד.

הכללים תלויים בנסיבות הספציפיות של הבניין והעסקה, אך נקודת המוצא היא כי בגין דירה ייחודית מגיעה תמורה שונה מאשר דירה סטנדרטית.

הנתונים שציינת, כדוגמת גובה תקרה, תוספת גינה וכיו"ב, כמובן בהנחה שמדובר בבניה חוקית על פי היתר ובהצמדות רשומות כדין, מצביעים על פניהם כבסיס הגיוני לקבלת תמורה עודפת.

ככלל אין מקום "לאלץ" בעלים לוותר על כיוון אויר, אך יתכן שנתוני התכנון אינם מאפשרים חלופה טובה יותר. במקרים כאלה מומלץ מאוד להיוועץ באדריכל מטעם הבעלים אשר יוכל להציע הצעות חלופיות לתכנון מיטבי, אשר יפגע כמה שפחות בבעלי הדירות הקיימות.

לגבי התמורות העודפות מומלץ מאוד להיעזר בעו"ד אשר יגן על זכויות הבעלים של הדירה הייחודית, ככל שעוה"ד המייצג את כלל הבעלים אינו עושה כן. 

המפתח הכללי הנהוג, אשר אינו מחייב ותלוי נסיבות, כאמור, הינו של תוספת שטח בנוי ביחס של 1:1 ולגבי הגינה מקובל יחד של 1:3, אך תלוי נתונים ספציפיים, שכן עודף שטח גינה או מרחב שקטן מ- 6 מטר אורך, צורה אי-רגולרית וכיו"ב נתונים נוספים יכולים להפחית מהמפתח האמור. 

לייזר, שלום רב

נתוני כל עסקה נבחנים לגופם, וככלל, הצדדים לא מגיעים לכדי חתימה על הסכם מחייב ככל שאין הסכמה מסחרית על התנאים ביניהם.

נקודת המוצא הינה כי ככל שמדובר בחניה תקנית  אין מניעה שהחניה תוקטן. אם זאת, אם החניה איפשרה, נניח, חניה לשתי מכוניות וכעת מתאפשרת חניה למכונית אחת בלבד, לכאורה מדובר בגריעה מהזכויות של הבעלים.

באופן עקרוני כמובן שנטיית הלב תהיה לקבל יותר ממה שיש היום בדירה הנוכחית, מבחינת כיווני אויר, שטח חניה ומאפיינים נוספים. עם זאת, אילוצי תכנון וכדאיות כלכלית של הפרוייקט לפעמים טורפים את הקלפים ומביאים לתכנון אחר, אשר לכאורה גורע מהזכוית שנדמה שיש לנו כיום.

(צריך לזכור, שחדש מול ישן 1:1 עדיין שווה יותר). 

מלבד הבסיס ההגיוני שאומר, שלא ניכנס לעסקה כזו אם אין לנו השבחה ניכרת ביחס לנכס הקיים, הרי שיש לבחון את הדברים לגופם, כדי לוודא שאין כאן פגיעה משמעותית בזכויות, שבלעדיה לא היינו מתקשרים בעסקה כזו ממילא. יתכן שהשווי הכולל בתמורות מפצה על האובדן.  

אני מציעה לך להיעזר בעו"ד מטעמך, ובמידת הצורך גם באדריכל או שמאי, לפי העניין, שיבחנו את הנתונים המיוחסים לעסקה, ואת התמורות המוצעות לך, כדי להבטיח שזכויותיך לא תיפגענה. 

בהצלחה ושנה טובה

רינה שלום

בפרויקט של תמא 38 הריסה ובניה אין הוראות כפי שאזכרת. הן קיימות לגבי פרויקטים של פינוי בינוי, שהם פרויקטים דומים אבל בהיקפים גדולים יותר. אני מפנה אותך בענין זה לחוק פינוי בינוי https://www.nevo.co.il/law_html/law01/999_544.htm

שלום רב

אם נגרם נזק לדירה כתוצאה מהעבודה אז ניתן לדרוש ממי שגרם לנזק (הקבלן) לתקן וכן לפצות על כל נזק נוסף שנגרם. לא צריך בשביל זה חוזה. פשוט תפנו לקבלן בדרישה לתיקון ואם לא יתקן אז עו"ד המתמחה בכך יוכל להגיש תביעה כנגדו

שלום, יערה

השאלה קצת מבלבלת בין נתונים, אנסה לעשות סדר, בתקווה שהבנתי אותך כהלכה. 

יש אבחנה בין תמ"א לבין פינוי-בינוי, הגם שבשני המקרים ניתן לבצע הריסה ובניה מחדש. 

אם כוונתך היתה לתמ"א מסוג הריסה ובניה מחדש (לפי תיקון 3א) אז הרוב הדרוש נבחן לפי תמ"א ולא לפי פינוי-בינוי.

במקרה כזה הרוב נבחן ביחס לכל מגרש, האם בנוי עליו בניין אחד או יותר.

אם מדובר בבניינים נפרדים, כל אחד במגרש נפרד, אזי הרוב המיוחס נספר ביחס לכל מגרש בנפרד. אם ישנם שני בתים בחלקה אחת, אפשר לראות את הרוב הנדרש כרוב מתוך כלל הבניינים במגרש/חלקה.

לעומת זאת, אם מתוכנן שינוי תב"ע ואיחוד וחלוקה מחדש, הרוב הדרוש ימנה מסך כל המגרשים בחלקה במצטבר. 

מקווה שעזרתי 

בהצלחה רבה בפרוייקט

רפי שלום,

משאלתך אני מניח שקיים רוב נדרש לחתימת ההסכם וכניסתו לתוקף (66%).

כדי לענות לשאלה שהצגת, בדבר העילה להתנגד לתוכנית, יש לבחון האם התוכנית פוגעת באופן מהותי בזכויותיו של המיעוט (זכויותיהם של בעלי הדירות בקומה הראשונה), ואם כן, כיצד מרפאים פגיעה מהותית זו ומפחיתים מחומרתה. כך, למשל, בפסק דין שיצא מתחת ידה של כב’ השופטת לימור ביבי מבית המשפט המחוזי, נבחן מקרה פרטני, בהתנגדות “דייר סרבן” (שנדחתה), שעניינה בניית המעלית, בניית דירת גן, עבודות במכפילי חניה ועוד. הכלל הוא שעסקת התחדשות עירונית צריכה להיות שוויונית במהותה ולא בדרך של התחשבנות כלכלית, היינו מי מרוויח יותר, הדייר בקומה א’ או הדייר בקומת הגג.

משכך, הצעתי היא שתבחנו את התוכנית, בסיוע איש מקצוע הבקיא במישור התכנוני, כדי שיבחן את מידת הפגיעה הצפויה והדרכים להפחית מחומרתה.

בהצלחה,

יעקב שלום,

משאלתך עולה שרכשת דירה מיזם / קבלן וזאת במסגרת פרויקט תמ"א 38. לפיכך, דינך כדין כל מי שרוכש דירה מיזם / קבלן, בין אם הדירה הנרכשת הינה בפרויקט בניה חדש או בפרויקט התחדשות עירונית (פינוי בינוי, תמ"א 38).

באשר לאיחור בקבלת טופס איכלוס ומסירת הדירה החדשה שרכשת, לידך, אפנה אותך להוראות הסכם הרכישה שנחתם בינך ובין היזם / קבלן, כדי לבחון את ההוראות הרלוונטיות הנוגעות לעניין זה. זאת, הן ביחס לסעדים להם הנך זכאי לרבות הפיצויים המגיעים לך, אם מגיעים (ובעניין זה ראה סעיף דחיית מועדים), והן ביחס למועדי התשלומים ודחייתם.

לעניין התשלומים שהקדמת, לאחר הפעלת לחצים, כדבריך, אין לי אלא להצר על כך שלא התייעצת בעניין קודם לביצוע התשלומים. כולי תקווה כי קיבלת את הערבויות הנדרשות בגין תשלומים אלו, כמתחייב. 

מקווה שהייתי לך לעזר,

רחל שלום

היזם אחראי לנזקים שנגרמו על ידו במהלך הפרויקט. מציע שקודם כל תפני למנהל העבודה במקום שיתקן ואם לא תקבלי תשובה ברורה אז תפני ליזם באמצעות עורך הדין שמלווה אותכם בפרויקט

יוליה שלום רב

ראשית מתנצל על האיחור בתשובה ומקווה שעדין רלבנטית.

אם נקבע בהסכם סכום אז רצוי להצמידו למדד. אם נקבע מנגנון לקביעת דמי השכירות אז ממילא אלו יקבעו רק סמוך להריסת הבנין ונושא ההצמדה פחות חשוב. 

לגבי ה- 150% פיצוי במקרה של איחור: זה בסדר. כך מקובל.

לגבי נושאים אחרים - תבדקו בעיקר את נושא התמורות והבטחונות. אני מניח כי יש עורך דין מטעם הבעלים בפרויקט והוא ידאג לכם.  

שלום איציק וחג שמח!

מתנצל על האיחור בתשובה. קראתי היום שבמחקר שעשו למנהלים בכירים לחברות התברר כל מתוך 10 בעיות שהעבירו להם 8 נפתרו מעצמן אז שהגיעו לטפל בהם. אז אני מקווה שבנתיים יש כבר טופס 4 והכל בסדר. 

אבל גם אם טרם - אני מבין שמדובר על פרויקט של חיזק ותוספת. בפריקט כזה ממילא הבעלים לרוב ממשיכים להתגורר/להשכיר את הדירה. אין מניעה להשכיר גם לפני שהתקבל טופס 4 לפרויקט. 

יעקב שלום וחג שמח!

אין מניעה לקבל היתר בניה לפרויקט תמ"א גם אם אין אפשרות להוסיף חניות. זה מוסדר אפילו בחוק התכנון והבניה.

אורי שלום וחג שמח

ראשית מתנצל על האיחור בתשובה. אנחנו (מנהלי הפורום) מחלקים ביננו את השאלות והשאלה שלך לא הגיע במקור אלי. 

לא הבנתי מהשאלה אם יש פער בשטחי הדירות בפועל ולא בחלקים ברכוש המשותף. אתה מציין כי הדירה שלך היא בשטח של 50 מ"ר כך שאני מניח כי שטח דומה גם בניינים האחרים.

תוספת של 25 מ"ר לכל דירה היא תוספת יפה. היום יש יותר ויותר רשויות שמגבילות את תוספת השטח. 

דוקא הפסיקה כיום מדבר על זכאות לתוספת שטח לדירות באופן כמעט שווה וללא קשר לחלק היחסי ברכוש המשותף. הזכויות הנוספות לא ניתנו למעשה לחלקה אלא לדירות לצורך חיזוקן. נכון שאם יש פערי שטח משמעותיים בין הדירות אז גם התמורות ניתנות באופן שונה. כך שאני לא חושב שיש מקום לטענה הזאת. אולי בשוליים זו טענה שתקנה לבנין שלכם יתרון  שולי אחר (חניות/מחסנים וכו') אבל לא לגבי השטח. מצטער.

הילה שלום,

אמנם, על פי תקנות התכנון והבניה ישנה חובה שבכל בניין מגורים חדש, כהגדרתו בתקנות, יוקצו מספר מסוים של חניות נגישות (חניות נכים) (בהתאם למספר כלל החניות בבניין). על חניות אלה יחולו מספר כללים שיאפשרו לאדם עם מוגבלות הזקוק לכך להשתמש בחנייה בנוחות. 

נושא זה מעלה, לא פעם, שאלות כפי אלו שהעלית בפנייתך ולעניין זה אשיב  כי לא כל תו נכה מזכה בהקצאת והצמדת חנית נכה בטאבו בבניין חדש. על פניו, משאלתך, עולה כי אלו המחזיקים בידיהם תווי נכה זמניים עקב מחלה אינם זכאים להצמדה כזו.

כך או כך, נושא ההקצאה וההצמדה של חניית נכה לדירה פלונית הינו עניינו של היזם והקצאה והצמדה זו, ככל שמאן דהו זכאי לה, הינה מתוך חניות הנכה שאושרו בהיתר הבניה. הדבר אינו צריך לשנות את סדר הבחירה וההקצאה של החניות בין הבעלים, אלא אם בהסכם עליו חתמתם נקבעו תנאים מיוחדים לעניין זה.

בתקווה שהייתי לך לעזר,

דינה שלום,

שאלתך מצריכה בחינת פרטי המקרה. כך, למשל, יש צורך לבחון אילו זכויות הנך טוענת שהבניין שלכם 'מביא' לפרויקט ומה משמעות זכויות אלו. מעצם טיבם וטבעם של דברים, התקשרתם או שהנכם צפויים להתקשר עם עורך דין שייצג את בעלי הזכויות בבניין - זאת, כך הצעתי, טרם שתתקדמו בבחירת יזם או בניהול מו"מ כלשהו. לכשתתקשרו עם עורך דין שייצג את בעלי הדירות בניין, יהיה זה נכון להביא הסוגיות בפניו כדי שיסייע לכם לבחון הדברים ולגבש עסקה נכונה. 

מקווה שהייתי לך לעזר,

יובל שלום,

לאחר סיום ביצוע הפרויקט במתן טופס איכלוס, יש צורך בתיקון רישום צו הבית המשותף. במסגרת זו יתווספו הדירות החדשות, יעודכנו הפרטים, וזאת הן ברישומי פנקסי המקרקעין והן ברשויות השונות.

ענת שלום,

השאלות שהנך מעלה מצריכות בחינת מכלול הדברים ולפיכך לא ניתן לענות להן במסגרת הפורום.

כמו כן, למיטב הבנתי, יש בפניך שאלות שחשש כבד מאחוריהן ויש צורך שאיש מקצוע יסייע לך.

לפיכך, המלצתי הינה שתתייעצי, שלא במסגרת הפורום, עם עורך דין הבקיא בתחום. 

משה שלום,

אמנם, ככל שהפרויקט מנצל זכויות בניה מכוח תמ"א 38 -  יינתנו בקשר לזכויות אלו פטור בהתאם להוראות התמ"א. 

היי רחלי

סה"כ ממה שאני קורה נראה כי היזם קשוב למה שאת ביקשת ואף תיקן את התוכניות. אם כל מה שמנע ממך לחתום זה לראות שהתוכנית תוקנה כפי שביקשת אז זה רק ענין של זמן. "שקיפות" היא מילה מאוד פופולרית בימינו אבל צריך להבין מה הטענה. תוכניות ההגשה הרי מופיעות באתר ההנדסה של העיריה ואין מניעה לראות מה הוגש. להבנתי המקצועית וממה שתארת אין טענות הגנה חזקות כנגד תביעה אם תוגש. ממילא לא ינתנו לך החזרי הוצאות בגין הזמן שתקדישי לכך.

מה שאני מציע הוא לפנות דרך עורכי הדין ולהסביר כי כל מה שהם צריכים להאות לך זה התוכניות המתוקנות ואם הם בסדר אז תחתמי.

שלום רב

אם כבר קיבלתם אישור וועדה, כפי שכתבת, אז אתם בשלב מתקדם בפרויקט ולקראת היתר הבניה. אתה מציין שהפרויקט נמשך שנים. לא ניתן סתם כך להחליף יזם אלא אם יש הפרה של ההסכם מולכם. יתכן והוא לא עומד בלוחות הזמנים שנקבעו בהסכם אבל גם יתכן ויש סיבה מוצדקת לכך. בכל מקרה במצב בו אתם נמצאים יהיה לכם קשה להחלי יזם בלי מאבק מצידו ואז כולם יצאו מופסדים. מציע כי *תגדירו ליזם מחדש אבני דרך ואולי גם שיפור מפרט ותמשיכו קדימה לפי הסכמות אלו.

לגבי משרד עורכי הדין - אני חושב שלרוב זה לא מוצדק  יש הסכם משפטי ויש חיים בפועל. התפקיד של עורך הדין הוא לעשות הסכם טוב עבורכם וגם לשקף לכם מציאות ואלטרנטיבות במקרה שאין עמידה בהוראות ההסכם. יכול להיות שהתנהלות המשרד היא מתוך ראיה ריאלית של מה רצוי עבורכם. גם כאן אני ממליץ על דיאלוג פתוח מולם כדי להעלות נקודות מהם לא הייתם שבעי רצון ולקבל מהם תשובות.  

לין שלום,

במידה ובמסגרת הפרויקט מוסיפים לכל הדירות ממד"ים (דבר שאינו מחויב במקרה של מגבלות תכנוניות), אזי הצורך במקלט הישן שישמש כמקלט / מרחב מוגן מתייתר וניתן, בהתאם לתכנון ואישורי הרשויות, להסב אותו לשימושים אחרים לתועלת הדיירים.

שלום רב

אני מבין מהשאלה כי מדובר על פרויקט תמא 38 של חיזוק ותוספת (38/1). בפרויקט כזה לרוב לא מפנים את הדיירים מהדירות במהלך ביצוע הפרויקט. תשלום דמי שכירות במהלך העבודות יכול לבוא או מהסכמה בין הבעלים ליזם או מהוראות החוק. חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) מחייב את היזם במקרה של פרויקט כזה לפנות קשישים ומוגבלים לדירה אחרת במהלך ביצוע העבודות. במקרה שעונים על הוראות החוק לענין זה - על היזם לשלם דמי שכירות ריאליים בהתאם לדמי שכירות שהיו משלמים על הדירה בבנין שמפנים. קובעים את הסכום בהסכמה או באמצעות שמאי מקרקעין.