פורום תמ"א 38

היי אורנה

ראי תשובה למטה.

יוסף שלום רב

לדעתי התשובה שקיבלת לא מדויקת. אתה שילמת לעורך הדין בעיסקה המקורית את שכר טרחתו. אם הוגדר כי שכר טרחתו כולל את הרישום אז הוא צריך לבצע את הנדרש. אפילו הייתי אומר כי אם אין התייחסות אחרת בהסכם הרכישה אז מרגע ששולם שכר הטרחה חוב על אותו עורך דין מקורי לבצע את הרישום.

כל הפעולות שציינת אינן בגדר הפתעה. ברור שצריך לשנות את מסמכי הבית המשותף. זו לא הפתעה. יתירה מכך - כל המסמכים הנדרשים לצורכי הרישום אמורים להיות אצל אותו עו"ד. לכן אני חושב שהנאמן בפירוק יכול היה לדרוש מאותו עו"ד להשלים את עבודתו או לחילופין אתה יכול לדרוש ממנו החזר.

שלום רב

יש לקרוא מה כתוב בהסכם וגם מה קרה בפועל.

הסכם תמ"א כולל התחייבות יזם לעמידה בלוחות זמנים. חלק מהם מהווים גם תנאי לעיסקה כולה. למשל- לדבריך לא ברור שבכלל ההסכם נחתם על ידי הרוב הנדרש. בהסכם אמור להיות כתוב שאם לא נחתם בתוך פרק זמן מסוים על ידי הרוב הנדרש אז ההסכם בטל או ניתן לביטול.

יכול להיות שבפועל היזם לא עומד בלוחות המזנים אבל הוא ממשיך לעבוד על הפרויקט ואף אחד לא ביטל את ההסכם. אם זה המצב אז היזם יכול לטעון כי ויתרם על זכות הביטול וכו'.

מאחר ואתם בכל מקרה תלכו לפרויקט פינוי בינוי אני מציע לכם כי המצב יוצג ליזם שיבחר בפרויקט ותדרשו ממנו שיקח על עצמו את הטיפול בחברה הקודמת, אם בכלל יהיה צורך לטפל בה.

שלום רב

לא מכיר את נתוני הפרויקט אבל שכר של 25,000 ש"ח ומעמ וכמות כזו של דירות זה סביר מאוד.  

אין כל מניעה להתמקח עם עוה"ד ואני מאמין כי הוא ירד בהצעתו.

אם הרווחיות גבולית אז בודאי שכל הורדה בשכר היא לטובת הפרויקט.בסוף זאת אותה עוגה שמחלקים.

שלום רב

אם מדובר על פרויקט של הריסה אז ברור שאין חובת תשלום ארנונה. אם מדובר על פרויקט חיזוק ותוספת אז ממשיכים לשלם ארנונה על הדירה.

שמואל שלום רב

הנתון החשוב הוא האם שני הבניינים בנויים על חלקה אחת ורשומים כבית משותף אחד?

אם מדובר על בית משותף אחד לשתי הכניסות - סופרים 80% משני הבניינים. אם מדובר על שני בתים משותפים נפרדים כיום אז התנאי הזה צריך להתקיים בכל אחד מהם בנפרד. 

שלום אורנה

אם הגידור הוא בקו החלקה אני לא רואה מה ניתן לעשות. לא ניתן לעכב בניה עקב כך. אני מציע שפשוט תבקשי מהמובילים שלך לבדוק את המצב לפני שהם באים ולאשר שהם יכולים לבצע את העבודה או לחילופין - מה נדרש מהם.

רן שלום

יש הרבה מקרים בהם שני בניינים או אילו יותר רשומים כבית משותף אחד ואולי גם בנויים על אותה חלקה. אם זה המצב- הרוב נספר 80% משתי הכניסות ביחד. אם מדובר על שני בתים משותפים נפרדים (רק הפרויקט העתידי הוא משותף) - בודקים את הרוב בכל כניסה לחוד.

שלום יניב

בעיקרון מי שקונה פרויקט קונה את הזכויות ואת ההתחייבויות של היזם הקודם כפי שהן ולכן הוא חייב להמשיך ולקיים את כל מה שהתחייבו כלפיכם. בכלל רצוי שתבדקו בהסכם אם ליזם הראשון יש בכלל זכות למכור את הפרויקט הלאה. בהרבה הסכמים מגבילים אפשרות כזאת. בכל מקרה רצוי כי תתיעצו באופן פרטני עם עו"ד לענין זכויותיכם כלפי היזם החדש.

שלום שוב,

לרוב מרפסת נחשבת כחלק משטח הדירה המקורי, ועל כן התוספת נמדדת בנוסף לה.

שלום, רינה

שאלתך מתייחסת לתנאים מסחריים.

בעיקרון, את גודל החדרים ניתן להתאים לצרכים, כפוף למגבלות תכנון, וניתן ליצור פחות חדרים, אך גדולים יותר בשטחיהם.

לעניין סה"כ שטח הדירה החדשה, זהו כבר עניין של מו"מ מסחרי, אשר גבולותיו נקבעים, בין היתר, בהתאם לתנאי העסקה והכדאיות הכלכלית של הפרוייקט. כל מקרה לגופו. מומלץ שתיעזרו בעו"ד שילווה אתכם בתהליך, ובמידת הצורך יבחן את הדברים יחד עם איש מקצוע נוסף, לבחינת העסקה המוצעת.

שלום, ערן

אם המצב שאתה מתאר הוא נכון, הרי שעל פני הדברים מדובר בהתנהלות בלתי חוקית, ויש מקום לנקוט הליכים כמה שיותר מוקדם, לפני שדברים יהיו "בשטח" ויהיה מאוחר מדי.

אני מציעה שתתייעץ עם עו"ד שיבחן את הדברים ויתן לכם ייצוג פרטני בעניין, כאן זו אינה המסגרת לכך. יתכן שיש מקום לערב הליכים פליליים, ובוודאי הליכים אזרחיים. 

בהצלחה 

שלום נינה

לא חושב שהבנתי את כל העובדות.

אני מבין שהפרויקט נתקע בשלב מסוים והושלם על ידי כונס נכסים ומכספים שאתם שילמתם. מסירת הדירות החדשות לרוכשיהן צריכה להעשות על ידי הכונס ולא על ידיכם. 

אם פספסתי משהוא בנתונים - נא הבהירי

שלום, תמר

בעיקרון, כל עוד לא מתבצעות פעולת שמונעות שימוש בדירה במהלך הבניה, אין חובה לממן דמי שכירות - או חלק מהן - בתקופת הבניה לבעלי הדירות. (אין משמעות אם הדירה מושכרת או שבעליה מתגוררים בה).

הכל עניין של מו"מ מסחרי בין בעלי הדירות והיזם.

ככל שלא הוסכם על השתתפות בדמי השכירות, מוצע לך לשקול, אם השוכרת "טובה" לך, לתת לה הפחתה בדמי השכירות, ולחלופין להציע לה לשמור על דמי השכירות בתקופת הבניה, ובהתאם לא להעלות לה את דמי השכירות לתקופה מסויימת לאחר הרחבת הדירה, כך שיהיה איזון ביניכן מבחינת העלויות.

בהצלחה

משה שלום

אם מדובר על הסכם חתום אז פשוט צריך לבדוק מה כתוב בהסכם.

בעיקרון בהסכמי תמ"א חותמים על מספר יפויי כוח ובעיקרם יפוי כוח תכנוני (המאפשר ליזם לבצע את הליכי התכנון) ויפוי כוח כללי (לצרכי העברת הממכר על שם היזם). יפוי כוח תכנוני נהוג למסור בחתימה או באישור התוכניות. יפוי כוח כללי נהוג למסור לקראת סיום הפרויקט.

שלום שוב,

הצבת שלט תלויה בבעלי המקרקעין. ככל שיש הסכמה כזו בחוזה, אין מניעה. ככל שאין הסכמה, יש לקבל את אישור בעלי הזכויות להצבת השלט ולמיקומו.

שלום עילם

אני מבין שאתה אזרח ישראלי ותושב במדינה אחרת, בעלים של דירה בארץ בבנין לגביו נחתם הסכם תמ"א 38 הריסה ובניה. בפרויקטים כאלו החוק קובע כי "יום המכירה" נדחה למועד מאוחר יותר, לרוב מועד קבלת היתר הבניה. סמוך למועד זה מכינים את הדיווח לרשויות ואז תבחן שאלת התשובות שלך אם היא בכלל רלבנטית לשומה.

שלום, אלם

הליכי המו"מ עם קרן למימון יכולים להמשך מספר חודשים, תלוי באיזה שלב מצוי הפרוייקט ומהן היכולות של היזם (וכמובן כפוף לנתוני הפרוייקט). לפיכך אין תשובה אחידה לעניין הזה, אך אני מניחה שגבולות הזמנים הוגדרו בהסכם התמ"א עצמו. 

בהחלט יתכן שהיזם לא יקבל מימון, אך ישלהניח שאם הגיע עד לשלב הזה הוא ערך את כל הבדיקות המקדימות מטעמו כדי לקבלו, וכרגע זו שאלה של תנאים ותו לא, אך אין לדעת, כל מקרה ונסיבותיו.

לעניין שעבוד היחידה הרישומית - כל בעלי הזכויות צריכים לחתום על המסמכים, ואין די בחתימות הנציגות. 

בהצלחה

היי רן

ראה תשובתי לשאלה מאוחרת יותר שלך. 

שלום, חן

אני מקווה שההסכם שלכם מציין, כי אי נקיטת פעולה בגין הפרה אין משמעה ויתור על הזכות. כמו כן, אני מאוד מקווה שאתם מיוצגים, ושאלה כזו יש להפנות למייצג שלכם, בהתאם להסכם עליו חתמתם.

באופן עקרוני, ישנם דברים ש"סובלים דיחוי", ויש מקום להימנע מלהגיב עליהם בזמן אמת, אך דורשים מתן התראה בזמן אמת.

מטבע הדבירם, ישנם דברים שאינם סובלים דיחוי, ואי מתן התראה עלוןל לססכל את הזכות לתבוע בהמשך בגין כך.

התשובה צריכה להיות בחוזה עצמו ובהתאם לעניין הספיציפי, אין לי אפשרות להשיב נקודתית מבלי להידרש להסכם עליו חתמתם. 

בהצלחה

שלום, עדי,

אתה מתאר נסיבות מאוד מצערות, שככל הנראה נובעות מאילוצי בניה, אך אני מבינה שלא שותפת בהם, ולא דאגו לך לפתרון הולם בעוד מועד. בנסיבות בהן הדבר כבר נעשה, ואני יוצאת מנקודת הנחה שהמצב בלתי הפיך, יהא על היזם למצוא לך פתרון חלופי.

הייתי מפעילה את המפקח מטעמכם, בשילוב עורך הדין המייצג שלכם, לפנות ליזם בדרישה דחופה לתקן את המעוות ולמצוא את הדרך לייצר לך מקום חניה חלופי לשביעות רצונך. 

בהצלחה,

שלום, אסתי

בעיקרון זה נכון, אך חשוב שתבדקי טרם חתימת עסקה עם עורכת הדין מטעמך את הדברים לאשורם. ניתן לעשות כיום בדיקה מקדימה (פרה-רולינג) לפני החתימה על ההסכם.
פסיקה אחרונה קובעת שהיתר מכוח תמ"א אינו נחשב לתוספת זכויות בניה המצדיקות חיוב היטל השבחה במכירה לפני קבלת ההיתר. בדקי בהסכם התמ"א האם ישמגבלה על מועד מכירת הזכויות. ככל שהיזם יקבל היתר ויפעל מול ליווי בנקאי, יכולהל היות לך בעיה למכור בשלב כזה.

הייתי ככלל מציעה לך למכור כעת או להמתין לסוף הפרוייקט.

כמובן שנדרש ייעוץ פרטני ביחס לנסיבות הרלוונטיות במקרה שלך.

בהצלחה

שלום, מאור

המגבלה שלך אינה בחוק, החוק אינו מגביל מכירה. המגבלה יכולה להיות מכוח הסכם התמ"א ועקב תנאי הליווי הבנקאי.

מומלץ לקבל ייעוץ פרטני, אשר יבחן את נסיבות המקרה הרלוונטיות לעניינך.

בהצלחה

שלום, יניב

אתה מתאר נסיבות מאוד לא נעימות. מן הסתם ייצוג משפטי במועד היה יכול לחסוך לכם הגעה למצב כזה.

בכל מקרה, אין מנוס מייצוג משפטי כעת, גם אם לא בשם כל בעלי הזכויות, כי אי ש לא יעשה את העבודה הזו בשבילכם, אלא רק עורכ.ת דין שתייצג אתכם נאמנה.

ישנם מספר פתרונות, אך יש לבחון את הנסיבות הספציפיות כדי לתת מענה ביחס לעניין שלכם.

אני מציעה לא להתמהמה ולפנות לייצוג מפשטי בהקדם, לעמידה על זכויותיכם. 

שלום, מרי 

משאלת אני מבינה שמדובר בתוספת העולה על השיעור הפטור בחוק.

בנסיבות אלו יחול חיוב במס שבח על שירותי הבניה שנותן לך היזם, וכן מס רכישה על תוספת הזכויות המתקבלת.

שיעורי המס תלויים בתנאי העסקה ודורשים ייעוץ פרטני לפי נסיבות המקרה, אין באפשרותי להשיב לך במסגרת זו ללא פרטים מלאים, המחייבים ייעוץ מיסוי מסודר. 

מכירת הדירה ליזם ורכישת דירה חדשה יש בפרוייקט פינוי-בינוי, אך לא בפרוייקט תמ"א הריסה ובניה מחדש.