פורום תמ"א 38

שלום, מרים

מטרת הפורום הינה לתת מענה ראשוני וכללי, אשר אינו מהווה תחליף לייעוץ מקצועי מעמיק, בהתאם לשאלות הנשאלות בו.

אין באפשרותנו לתת ייעוץ פרטני, כבקשתך, במסגרת זו. לשם כך הנך מוזמנת לפנות לבעלי המקצוע הרלוונטיים לקבלת ייעוץ פרטני, אשר מטבע הדברים יהיה כרוך בתשלום.

בהצלחה 

שלום, דורון

שאלות בתחום המיסוי יש להפנות לפורום מיסוי.

בהצלחה

שלום, יסמין

המשמעות של חיים בבית משותף היא שיש לקבל את החלטת הרוב. בין היתר הדברים רלוונטיים להתחדשות עירונית.

אם אין הסכמה של הרוב הדרוש על פי דין, אז המצב יישאר כפי שהוא, עד שתתגבש הסכמה רחבה דיה. 

שלום, רני

פיצוי כספי בשיעור מסויים פטור ממס, ובשיעור אחר יהיה חיבי במס, כפי שנקבע בחוק.

שלום, רן

שאלתך אינה ברורה לחלוטין. יש הבחנה בין תמ"א 38 לפינוי-בינוי.

באזור מוטב ניתן לקבל פטור ממס בגין  כל דירה בפרוייקט, בלא מגבלה על מספר הדירות. 

היי רוזי

בעיה....או יותר נכון- שתי בעיות עיקריות:

1.   לא ניתן להסב את ערבות חוק המכר. אפשר לפנות לבנק המלווה  ולבקש ממנו להוציא ערבות חוק מכר על שם הקונה ולהחזיר לו את הערבות שקיבלת. הבנק המלווה לא אוהב את זה ובמקרים רבים הוא אינו מוכן לעשות זאת. מבחינתו זו עבודה נוספת. גם אם יסכים הוא יבקש, קרוב לודאי, תשלום עבור טיפולו בכך. בנקים רבים הם מסכימים להתעסק בכך רק אם מדובר בבעיה אמיתית בגללה נאלצים למכור את הדירה.

2.    סכום הערבות הוא על שווי הדירה החדשה בהתאם להערכת השמאי. אם מכרת בשווי גבוה יותר אז אין אפשרות לקבל ערבות על ההפרש. המשמעות היא שההפרש ישולם כנראה רק לאחר סיום הפרויקט.

שלום רב

כמי שמטפל בפרויקטים רבים של תמ"א אני יודע שזה כמעט בלתי נמנע ובהרבה מקרים יש בעלי דירות שמבקשים יעוץ אישי מעורך דין שלהם. אישית- אני לא חושב שזה בהכרח נחוץ. מציע כי קודם תפגשו ותכירו את עורך הדין שמייצג את כלל הבעלים. אני בטוח שתבחרו או בחרתם עורך דין מקצועי. שאלה היא אם הוא גם שירותי. אם כן - תסתפקו בכך.  

שלום, ענת

אני מוצאת שאת צודקת. תפקידה של עוה"ד מטעם הבעלים לשמש לעיתים גם כמגשרת-פסיכולוגית"-מייעצת ולא רק בפן המשפטי. הליווי הוא לכל אורך חייה פרוייקט ולא רק לחוזה ולחתימות על מסמכים.

כחלק בלתי נפרד מכך, חשוב מאוד להבטיח, כי התמורות לכל הבעלים תהיינה מאוזנות, וזה בהחלט תפקידו של העו"ד המלווה. אני רחוקה מלפגוע בפרנסה של קולגות, אבל אולי כדאי לכם לשקול מחדש את הייצוג אם אניכם מרוצים מהליווי. 

שלום, יוסי

נוסח הערבות קבוע היום בחוק.

ניתן לדרוש שיפורים לכך, כמובן, אך ערבות העולה על קביעת השמאי אינה מקובלת, והאמת שגם אינה ראויה. הדוח השמאי מתייחס למדדים רבים, והערכת חסר אינה מתיישבת עם העובדה שישנן הערכות נגזרות משווי דירות התמורה שאינן עולות בקנה אחד עם האינטרסים של היזם, ולכן זו אמירה מהשפה ולחוץ.

בסופו של יום, הכל עניין של מו"מ. ללחוץ את היזם לא בהכרח יקדם את האינטרסים שלכם ולא בהכרח יביא אתכם למצב טוב יותר במסגרת הבטחונות.  

בהצלחה

שלום, ישעיהו

שאלתך הינה מסחרית ותלויה בהסכמות בינך לבין המתווך.

אגב,

במקרים כאלו נהוג שהיזם משלם את דמי התיווך

היזמים מחפשים פרוייקטים טובים, לרוב, את הפרוייקטים קשה יותר למצוא מאשר את היזמים,

לכן כדאי לך לשקול מחדש את התנהלותך.

בהצלחה

שלום, אלי

עם עו"ד הבעלים, כמו גם עם יתר אנשי המקצוע, אמור להיות לכם הסכם חתום ע"י הצדדים.

מקובל שעוה"ד המייצגים יערכו את הסכמי ההתקשרות עם המפקח, השמאי וכיו"ב.

לגבי הנציגות - ניתן להחתים על כתב התחייבות, ככל שאין התחייבות כזו בהסכם עצמו (לא תצהיר).

בהצלחה

לגבי הנציגות 

שלום,

לא ברור באיזה שלב בתהליך אתם מצויים, ומהו הסיבות להחלפת הייצוג.

עניינית, על עבודה צריך לשלם. התשובות אמורות להימצא בהסכם הייצוג שלכם.

היזם אמור לשאת בשכר עוה"ד המייצג את הבעלים בהיקף מסוים, ואם נעשתה עבודה מסויימת, הרי שעוה"ד המחליף יידרש לעבוד פחות, ולכן מגיע לו שכר נמוך יותר מייצוג כולל.

היזם נדרש לשלם עד אותו שלב לעוה"ד היוצאת, ומהשלב הנוכחי ואילך לעו"ד אחר, בהתאם להיקף העבודה הנדרשת.

בהצלחה

לגוגל יש תשובות לכל דבר

חוק המקרקעין (חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה) , המכונה "חוק החיזוק" (אולי זה המינוח שתמצא לפיו בגוגל יותר בקלות) יתנו לך מענה.

שלום

ככל שהאוכל לא היה מקולקל וגרם לכאבי בטן - הכל בסדר :)

וברצינות - האם תשקול להעדיף יזם כזה על פני אחר לפי המילוי בכריך?
זה נחמד שיש כיבוד, זה לא אמור להיות השיקול המרכזי.

כנראה שהיזם באמת רוצה את הפרוייקט, וגם על נכונות מגיעות ול "נקודות זכות".

זה לא אומר שאתה מחוייב לבחור דווקא בו.

בהצלחה

שלום, שלומית

נשמע ממכתבך כי יש לך מספר בעיות שדורשות הבהרה:

1. לתמא הריסה נדרש רוב של שני שלישים מבעלי הזכויות, שלהם צמודים שני שלישים מהרכוש המשותף, לפיכך 11 מתוך 21 לא עומדים בהגדרה.

2. צריכים להיות קריטריונים מקובלים לתכנון, הפחתה של כיווני אויר ותכנון לקוי הם סיבות לגיטימיות שלא להסכים לתכנון המוצע ולא לחתום על מסמכי העסקה עד שתוצג חלופה הולמת. אולי יש צורך למצוא אדריכל מטעמך, שיציע תכנון אחר, ככל שמדובר רק בדירה שלך. ככל שמדובר במספר דירות בבניין, יש לדרוש מהיזם תכנון חלופי.

3. לפי החוק, זוהי המשמעות של מגורים בבית משותף - הרוב קובע. 

4. עצוב לקרוא שהיזם שכר לכם עורכי דין. זה ממש לא לגיטימי ועליכם לבחור לכם עורכי דין בעצמכם, שיתאימו לכם, והיזם הוא זה שישא בשכרם, כמקובל.

אולי עליך לשקול ייעוץ פרטני, חרף העלויות הכרוכות בכך, כדי לשמור על זכויותיך.

בהצלחה

שלום, יעל

כן, נדרשת חתימה של כל בעליהזכויות כדי שניתן יהיה לרשום את השעבוד לטובת הליווי על כל המקרקעין.

במקרה הצורך ניתן לתבוע "דייר סרבן" בגין סירוב לחתימה.

בהצלחה

שלום, אלי

תפקיד הנציגות הינו לפעול למען כלל בעלי הזכויות, והם נבחרים כדי לייעל את הליך התקשורת בין כלל הבעלים לבין המייצגים (עו"ד) והיזם. ככל שיש חשש לניגוד עניינים או לפעולה שלא כדין, יש אפשרות להדיח את חברי הנציגות לומנות אחרים תחתם.
כמו כן התנהלות הנציגות צריכה להיעשות באופן שקוף וגלוי לכל יתר בעלי הזכויות.

מאחר שתפקיד הנציגות אינו מוגדר בחוק, והוא מהווה כלי עזר להתנהלות בפועל, אין כל מניעה לדרוש כל מידע לגבי המכרז, התנאים שנקבעו, הדירוג של ההצעות וכיו"ב, או בכלל להגביל את סמכות הנציגות לבחירת היזם, ולהעמיד את הבחירה לכלל בעלי הזכויות. 
במידת הצורך היעזרו במייצג.ת שלכם.

בהצלחה

שלום, דורון

חישובי מס דורשים בדיקה פרטנית של נתוני הנישום, ולא נעשים במסגרת הזו. הנך מוזמן לפנות לייעוץ מיסוי פרטני ע"י מומחה לעניין.

בהצלחה

שלום לשואל

ככלל, הקירות החיצוניים של הבניין מהווים רכוש משותף, ועל פני הדברים חיבור מסתור כביסה הינו שימוש לגיטימי בקיר המהווה רכוש משותף.