פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
חניות בדירה שתעבור תמ"א
בתשי
12/03/12
שלום רב,האם החניה שמוצמדת לדירתי בטאבו יכולה להפוך ברגע שחתמתי על חוזה לרכושו של הקבלן (אני חתמתי רק על הצמדת גג).
האם הקבלן רשאי לקבל שטח לחניות חדשות רק משטח ציבורי או לקבל גם חניות שמוצמדות בטאבו של הדיירים??
האם הקבלן רשאי לקבל שטח לחניות חדשות רק משטח ציבורי או לקבל גם חניות שמוצמדות בטאבו של הדיירים??
חניה
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
13/03/12
בתשי שלום,
בדרך כלל החניה המוצמדת לא נפגעת ונותרת של הדייר לו היא שייכת, אך עדיין יש לבדוק מה רשום בדיוק בעניין בחוזה הספציפי עם היזם/קבלן וזה מה שקובע
בהצלחה
בדרך כלל החניה המוצמדת לא נפגעת ונותרת של הדייר לו היא שייכת, אך עדיין יש לבדוק מה רשום בדיוק בעניין בחוזה הספציפי עם היזם/קבלן וזה מה שקובע
בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
צונזר
צונזר
14/03/12
שלום,
----
----
רישום הערת אזהרה לדירה שנבנתה בתמ"א 38
יוסי
12/03/12
שאלה- אבא שלי מתחיל לבנות 3 פנטהאוזים במסגרת תמ"א 38 שירשמו על שמו.האם לאחר תום הבניה כשכל יחידת דיור תירשם על שמו- ניתן לכתוב הערת אזהרה לטובתי על אחת היחידות אותה הוא רוצה להעביר לי, ובה יהיה כתוב שהדירה שייכת לי (גם כשהבעלות נשארת רשומה על שמו)?
הערה דירה תמא 38
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
12/03/12
יוסי שלום
כעקרון ניתן . חסרים בשאלתך נתונים מדוע ברצונך שתרשם רק הערה בלא רישום בעלות ומה התועלת בכך מבחינתך
כעקרון ניתן . חסרים בשאלתך נתונים מדוע ברצונך שתרשם רק הערה בלא רישום בעלות ומה התועלת בכך מבחינתך
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תיקון 3
י.
11/03/12
שלום רב ותודה על המענה העשיר!האם ידוע מתי אמור להכנס לתוקף מעשי התיקון השלישי לתמ"א 38? עניין של שבועות, חודשים או מה?
תיקון 3
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
12/03/12
אין כרגע צפי סופי לאישור. התיקון התקבל באפריל האחרון במועצה הארצית לתכנון ובניה וכעת הוא בשלב התנגדויות
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מבנה מסוכן, בירוקרטיה, ותמא 38ב
גלינה
10/03/12
שלום רב לכם, והרבה תודה מראש, קיבלנו מכתב התראה מהעירייה שחייבים לשפץ כי המגורים בבניין,בן 4 הקומות, מסוכנים, הואיל ואין תקציב לרוב הדיירים פנינו ליזם ליישום תמא 38, הריסת הבניין ובנייתו מחדש, כמובן יותר קומות. בינתיים העניין נידון בועדה מחוזית ונראה שייקח עוד זמן רב עד שיזוז משהו בבירוקרטיה הידועה. אגב, הייתה לנו כבר פגישה עם מהנדס העיר והיזם, וקיבלנו הסכמה עקרונית לתמא, בינתיים הבניין הולך ומידרדר, חתיכות טיח נופלות מהתקרה, המעקה מיתנדנד, הברזלים חשופים ועוד.מה אפשר לעשות כדי לזרז את ההליכים והאם ניתן בכלל לעשות משהו? בתודה מראש ותבוא על ראשכם הברכה על עזרתכם להאיר עיני האזרחים הנבוכים
מבנה מסוכן, ביורוקרטיה ותמ"א 38
עו"ד תומר יפת
מנהל
11/03/12
גלינה שלום,
אני איני מכיר מישהו שיודע לזרז את הליכי הביורקרטיה הידועים. אולם, חשוב להבהיר כי פרויקט תמ"א 38/2- הריסת הבניין והקמתו מחדש הינו ארוך הרבה יותר מאשר תמ"א 38/1-שיפוץ הבניין והוספת קומות. מה גם שעם גיבוש עסקה נכונה מול יזם ניתן לחזק את הבניין טרם כל הליכי הביורוקרטיה.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת,
מנהל פורום תמ"א 38
אני איני מכיר מישהו שיודע לזרז את הליכי הביורקרטיה הידועים. אולם, חשוב להבהיר כי פרויקט תמ"א 38/2- הריסת הבניין והקמתו מחדש הינו ארוך הרבה יותר מאשר תמ"א 38/1-שיפוץ הבניין והוספת קומות. מה גם שעם גיבוש עסקה נכונה מול יזם ניתן לחזק את הבניין טרם כל הליכי הביורוקרטיה.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת,
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חברה יזמית
יוסי ראיף - תוכן ההודעה צונזר ע"י המערכת
12/03/12
שלום רב,
אני מייצג את ***צונזר ע"י המערכת***
אני מייצג את ***צונזר ע"י המערכת***
עו"ד המבין בתמ"א 38
יעל
08/03/12
שלום, בהמשך להודעה קודמת. אני מחפשת עו"ד שייצג אותי בעסקה של קניית דירה מקבלן שמבצע תמ"א 38 בבניין (חיזוק והוספת 2 קומות). 2 שאלות בהקשר הזה:1. האם מחיר של ליווי כזה הוא כמו שנהוג שמשלמים לעו"ד של הקבלן (1.5 אחוז ממחיר העסקה)? או שיש מחיר אחר, נניח לפי שעה? ומה קורה אם קורה משהו ובסוף לא מתבצעת עסקה מבחינת שכ"ט?2. האם יש עו"ד שהם מומחים ספציפית לנושא של תמ"א 38 ואם כן כיצד אני מגיעה לכאלו? או שפשוט לחפש עו"ד שמתעסק בנדל"ן? מדובר בדירה שכבר קיימת ואמורה להסתיים תוך חודשיים אם זה רלוונטי...המון תודה,יעל
תמ"א 38 - רכישת דירה במסגרת תמ"א 38
עו"ד תומר יפת
מנהל
20/03/12
יעל שלום,
פניות מעין אלה ניתן להפנות להנהלת הפורום.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
פניות מעין אלה ניתן להפנות להנהלת הפורום.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מתנגדת לתמ"א 38
חלי
05/03/12
אנו 16 דיירים בביניין בין 4 קומות רוב הדיירים מעוניינים בפרוייקט,אני גרה בקומת קרקע עם גינה מסביב דירתי,נאמר לי שכל שטח הגינה שמקיפה את ביתי יהיה מעבר למכוניות וחניות, בשבילי זה יהיה סיוט ומפגע בריאותי וירידה בערך הדירה רציתי לדעת איך פותרים בעיה זו מבלי להיפגע תודה חלי
מתנגדת לתמ"א 38
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
07/03/12
חלי שלום,
אם השטח מוצמד משפטית לדירתך, צריך את הסכמתך, גם ולו יש הרוב הדרוש מהדיירים שמסכימים לפרויקט. צריך לבדוק בדיוק במה מדובר ומה זכויותיך ולשקול נקיטת פעולות למנוע הדבר בטענה לפגיעה מהותית בך. כדאי להתייעץ עם עו"ד
בהצלחה
אם השטח מוצמד משפטית לדירתך, צריך את הסכמתך, גם ולו יש הרוב הדרוש מהדיירים שמסכימים לפרויקט. צריך לבדוק בדיוק במה מדובר ומה זכויותיך ולשקול נקיטת פעולות למנוע הדבר בטענה לפגיעה מהותית בך. כדאי להתייעץ עם עו"ד
בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצוי כספי
שי גרוסמן
04/03/12
מה גובה הפיצוי הכספי, (מעבר לכל מה שחתמו כל הדיירים כי יקבלו לאחר השיפוץ )שנראה לי כי מגיע לי לקבל אותו, בגין תקופת השיפוץ שתשנה את אורח חיי במהלך תקופה שכזו ??עליי לציין שאני גר בקומה הראשונה /קרקע .בברכה ובכל הכבוד .
פיצוי
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
05/03/12
אתה יכול לדרוש דיור חלופי- שכירת דירה דומה באזור, לתקופת הפרויקט. יצוין כי ישנם היבטים מיסויים שונים לתשלומים אחרים
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חברה יזמית
יוסי ראיף***צונזר ע"י המערכת***
12/03/12
שלום שי,
אני מניח שאם פנו אליכם חברות יזמיות הייתי אמור לראות את כל מה שתקבל.***צונזר ע"י המערכת***
אני מניח שאם פנו אליכם חברות יזמיות הייתי אמור לראות את כל מה שתקבל.***צונזר ע"י המערכת***
תמא 38
ליז
03/03/12
אצלנו באיזור התיעצו עם יזמית בקשר לתמא 38 משום מה אותה יזמית לא נותנת ערבות בנקאית ולא סיימה אף פרויקט כזה ויותר זה היא לוקחת על כל דירה סכום כסף נכבד מכל דייר, הם התייעצו עם עורכי דין ולבסוף עורך דין שלקחו על דעת עצמם אותו וועד, אר להם כי כנראה אין לה כסף אבל היא תחזיר אותו אחר כך דבר שאין לו בסיס כי שלוקחים כסף או חותמים על הסכם הכסף לא יוחזר לאף דייר, מעבר לכך ישנם דיירים שמתנגדים ולמעשה הולכים לבנות להם ממד ומרפסת כאשר יסגרו הם את הנוף ואף יותר מזה ישתמשו בגג שזה גג משותף לכל הדיירים שעליו מונחים דודים וקולטים וסביר להניח שהם ינזקו ומי יבטח את כל מה שיגרם לי במידה ויהיה נזק לדירה או לכל נזק אחר ????, הכי מגוחך שנאמר על ידיהם כי יש לה רוב 80 אחוזים והם החליטו על דעת עצמם על סמך ישיבה אחת לקחת את אותה יזמית שאין לה שום ערבות לתת או שום פרויקט והכי חשוב הולכים להשתמש בגג שהוא משותף וישנם מתנגדים אבל עדיין יש להם 80 אחזים דבר שאינו הגיוני ?
מה לעשות ? איך פועלים נגדיהם ? והאם כדי לשלוח מכתב התראה על כך ?
מה לעשות ? איך פועלים נגדיהם ? והאם כדי לשלוח מכתב התראה על כך ?
תמ"א 38
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
05/03/12
חסרים נתונים משאלתך מה בדיוק חתמו הדיירים וכמה מהם, מה הנתונים של הבניין ומה היה שם בדיוק. בכל מקרה לא בונים אוטומטית. יש תנאים והליכים בדרך בעניין דיירים סרבנים שיכולים למנוע את הפרויקט. מומלץ להיעזר בעורך דין שייעץ לך למקרה הספציפי ובמידת הצורך ישלח התראה כלשהי בשמך.
בהצלחה
בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שוכרת בבניין שעתיד לעבור תמ"א
יעל
01/03/12
שלום, חתמתי על חוזה שכירות עם אופציה ך-3 שנים נוספות (דירה שאני שיפצתי ועל כן האופציות היו לנו מאוד חשובות כדי להפוך את העניין למשתלם).מתחילים לדבר בשכונה על תמ"א 38 או פינוי בינוי (זו שכונה מאוד ישנה).רציתי לדעת מה קורה לחוזה שלי במידה ובעלת הדירה מחליטה להסכים לפרוייקטים האלה? האם היא מחוייבת רק לשנה הראשונה של החוזה מולי או גם לאופציות?
אופציה מחייבת במלואה ככל שנוסחה כאופציה באופן ברור
יוסי אפשטיין, עו"ד
01/03/12
קניית דירה חדשה בבניין שנמצא לקראת סיום תמ"א 38
יעל
01/03/12
שלום,אני מתכננת לרכוש דירה בבניין שעובר כעת שיפוץ במסגרת תמ"א 38 (חיזוק המבנה, הוספת מעלית והוספת שתי קומות באחת מהן נמצאת הדירה).רציתי לדעת מה עליי לוודא או אילו שירותים עליי לשכור על מנת לוודא שהכל בסדר בדירה (למשל מהנדס או עורך דין מיוחד). הדירה אמורה להסתיים תוך חודשיים וחצי. בקבלן אינו קבלן מאוד מוכר, האם יש לי ממש לחשוש?האם הדבר שונה מקניית דירה מקבלן שבונה בניין חדש לגמרי? יש פרוצדורות משפטיות אחורת? מבחינת הרישום של הדירה? מה שאני אמורה לקבל? החוזה? האם כדאי לשכור עורך דין ציוני מלבד העורך דין שמלווה את הקבלן?תודה רבה,יעל
דירה חדשה תמ"א 38
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
04/03/12
יעל שלום,
התשובה מורכבת ומשתנה בין היתר לפי המצב הרישומי העדכני של הבניין, למשל האם נרשמה תת חלקה נוספת חדשה בבניין וכו'. מומלץ לך להיות מיוצגת ע"י עו"ד מטעמך. עו"ד הקבלן מייצג את הקבלן בלבד. לעיתים גם את הקונה, אך זאת רק לרישום הדירה ולא בעסקה עצמה. עו"ד מטעמך יבדוק את החוזה, הסיכונים, וכלל הנתונים המשפטיים של הדירה, וידאג להבטיח את זכויותיך ברכישה עצמה, בכלל זה קבלת בטחונות הולמים, וילווה את העסקה עד רישום הדירה על שמך
בהצלחה
התשובה מורכבת ומשתנה בין היתר לפי המצב הרישומי העדכני של הבניין, למשל האם נרשמה תת חלקה נוספת חדשה בבניין וכו'. מומלץ לך להיות מיוצגת ע"י עו"ד מטעמך. עו"ד הקבלן מייצג את הקבלן בלבד. לעיתים גם את הקונה, אך זאת רק לרישום הדירה ולא בעסקה עצמה. עו"ד מטעמך יבדוק את החוזה, הסיכונים, וכלל הנתונים המשפטיים של הדירה, וידאג להבטיח את זכויותיך ברכישה עצמה, בכלל זה קבלת בטחונות הולמים, וילווה את העסקה עד רישום הדירה על שמך
בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 סעיף 2 מה הרוב הדרוש ? – שאלה שטרם נענתה
אייל
01/03/12
כמה רב דרוש על מנת להוציא לפועל תכנית 38 סע' 2 - ז"א הריסת בנין ובנייתו ?
והאם כאשר מדובר בדייר אחד שמסרב מתוך 12 - האם ניתן לעשות משהו ? האם ניתן לעשות משהו בתחילת התהליך ? על מנת לקדמו יותר מהר ובמקביל לפתוח בתהליך עצמו - האם היה כבר תקדים בנושא של דייר סרבן (ללא סיבה מוצדקת - טוען לדעתו עלינו לקבל 2 דירות מהקבלן בעבור כל דירה אילו נחכה עוד מס' שנים)
והאם כאשר מדובר בדייר אחד שמסרב מתוך 12 - האם ניתן לעשות משהו ? האם ניתן לעשות משהו בתחילת התהליך ? על מנת לקדמו יותר מהר ובמקביל לפתוח בתהליך עצמו - האם היה כבר תקדים בנושא של דייר סרבן (ללא סיבה מוצדקת - טוען לדעתו עלינו לקבל 2 דירות מהקבלן בעבור כל דירה אילו נחכה עוד מס' שנים)
תמ"א 38/2
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
04/03/12
אייל שלום,
צריך 100% הסכמה. ניתן לשקול תביעה בבימ"ש לפי חוק פינוי בינוי (פיצויים). יתכן ואותו דייר ירתע. אפשר גם לשקול חיזוק לפי תמ"א 38 ללא הריסה, ואם יתנגד, להגיש תביעה למפקחת על המקרקעין לחייבו. אולי כך יבין שלא יהיו לו בכל מקרה 2 דירות ויעדיף מה שהוצע בתחילה. כדאי להעזר בעו"ד שבין היתר יפנה לאותו דייר ויבהיר לו את עמדת הדיירים והמשמעויות
בהצלחה
צריך 100% הסכמה. ניתן לשקול תביעה בבימ"ש לפי חוק פינוי בינוי (פיצויים). יתכן ואותו דייר ירתע. אפשר גם לשקול חיזוק לפי תמ"א 38 ללא הריסה, ואם יתנגד, להגיש תביעה למפקחת על המקרקעין לחייבו. אולי כך יבין שלא יהיו לו בכל מקרה 2 דירות ויעדיף מה שהוצע בתחילה. כדאי להעזר בעו"ד שבין היתר יפנה לאותו דייר ויבהיר לו את עמדת הדיירים והמשמעויות
בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פגיעה בזכויות דייר גג.
דייר גג
28/02/12
אני בעל דירת גג, המעוניין לקדם ביצוע תמ"א 38 בבניין, בכפוף לכך שהקבלן יסכים להחליף את דירתי הישנה (שתנותק מהגג, עקב בניית קומות נוספות), בדירת הגג החדשה שתיבנה בבניין.אני חושש מפני מצב שבו אתחיל את תהליך ההתקשרות עם היזם, אבל לאחר שיתחיל המו"מ עם הקבלן, הוא יסרב לדרישתי, ואז אני אהיה הגורם שעוצר את הפרוייקט, ויופעלו נגדי סנקציות שונות.האם החשש שלי מבוסס, או שאלו חששות שווא ?
פגיעה בזכויות דייר גג
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
29/02/12
שלום לך,
אכן יש בסיס לחששותיך. בגדול, עליך להבהיר כי אתה נותן הסכמה עקרונית לפרויקט וזאת אך ורק ובכפוף שתקבל דירת גג חדשה ויתר תנאיך שאם לא כן אינך מסכים כלל. מאחר וחתימת כתב הסכמה ליזם הינה פעולה רצינית ויש משמעות רבה לניסוח תנאיך ואיזו דירה אתה דורש, איך תהא רשומה בטאבו ומה מוצמד לה וכו', אני ממליץ לך להיוועץ בעו"ד שינסח את תנאיך, לאחר שיבדוק בין היתר את המצב המשפטי הנוכחי של דירתך (איך רשומה, איך בנויה, מה מוצמד לה, מהם יתר זכויותיך התקנוניות וכו') וידאג שלא תפגע בהמשך. יצוין כי אותו עו"ד יוכל לייעץ גם בניסוח יתר התנאים החלים על כלל הדיירים, שחשוב שימצאו בכתב ההסכמה. ישנם לעיתים דיירים המקלים ראש בנוסח כתב ההסכמה ליזם, וזו טעות. מדובר במסמך חשוב שניסוחו המשפטי הנכון, ימנע בעיות ותביעות מיותרות בעתיד. עוה"ד יוכל לסייע לאחר מכן גם בעניין הסכם ההתקשרות לביצוע הפרויקט, תוך יישום הדרישות שלך ושל הדיירים בכלל.
בהצלחה
אכן יש בסיס לחששותיך. בגדול, עליך להבהיר כי אתה נותן הסכמה עקרונית לפרויקט וזאת אך ורק ובכפוף שתקבל דירת גג חדשה ויתר תנאיך שאם לא כן אינך מסכים כלל. מאחר וחתימת כתב הסכמה ליזם הינה פעולה רצינית ויש משמעות רבה לניסוח תנאיך ואיזו דירה אתה דורש, איך תהא רשומה בטאבו ומה מוצמד לה וכו', אני ממליץ לך להיוועץ בעו"ד שינסח את תנאיך, לאחר שיבדוק בין היתר את המצב המשפטי הנוכחי של דירתך (איך רשומה, איך בנויה, מה מוצמד לה, מהם יתר זכויותיך התקנוניות וכו') וידאג שלא תפגע בהמשך. יצוין כי אותו עו"ד יוכל לייעץ גם בניסוח יתר התנאים החלים על כלל הדיירים, שחשוב שימצאו בכתב ההסכמה. ישנם לעיתים דיירים המקלים ראש בנוסח כתב ההסכמה ליזם, וזו טעות. מדובר במסמך חשוב שניסוחו המשפטי הנכון, ימנע בעיות ותביעות מיותרות בעתיד. עוה"ד יוכל לסייע לאחר מכן גם בעניין הסכם ההתקשרות לביצוע הפרויקט, תוך יישום הדרישות שלך ושל הדיירים בכלל.
בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה חשובה לגבי דייר סרבן עם דירת גג
גיל
27/02/12
דייר סרבן שיש לו דירת גג ולמע הוא כולם חתמו שהם רוצים תמ"38
כלומר יש 7 חתימות מ8 כשהוא מסרב.
מכיוון שיש לו דירת גג כולם תלויים בהסכמתו והוא כמובן מנסה לסחוט (רוצה דירה נוספת במתנה - הגיוני לא?!) מה ניתן לעשות? האם אתם מכירים בית משפט שיכול להכריח אותו לביצוע תמ"א או לסירוגין האם ניתן פה לתבוע אותו כי מנע השבחה וחיזוק בפני רעידת אדמה משאר הדיירים? מה כל האופציות העומדות בפנינו ומה יכולות להיות ההשלכות? תודה
כלומר יש 7 חתימות מ8 כשהוא מסרב.
מכיוון שיש לו דירת גג כולם תלויים בהסכמתו והוא כמובן מנסה לסחוט (רוצה דירה נוספת במתנה - הגיוני לא?!) מה ניתן לעשות? האם אתם מכירים בית משפט שיכול להכריח אותו לביצוע תמ"א או לסירוגין האם ניתן פה לתבוע אותו כי מנע השבחה וחיזוק בפני רעידת אדמה משאר הדיירים? מה כל האופציות העומדות בפנינו ומה יכולות להיות ההשלכות? תודה
דייר סרבן דירת גג
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
27/02/12
גיל שלום,
בהנחה והגג שלו ומוצמד לדירתו, יש לכם כעקרון בעיה. צריך לבדוק מה בדיוק זכויותיו בגג ואיך הן רשומות. ניתן לשקול תביעה נזיקית לפיצוי לפי חוק פינוי בינוי (פיצויים). אולי ירתע. כדאי להיוועץ בעו"ד שיבדוק את הזכויות בגג, יראה את כלל התמונה וימליץ לכם למקרה הספציפי.
בהצלחה
בהנחה והגג שלו ומוצמד לדירתו, יש לכם כעקרון בעיה. צריך לבדוק מה בדיוק זכויותיו בגג ואיך הן רשומות. ניתן לשקול תביעה נזיקית לפיצוי לפי חוק פינוי בינוי (פיצויים). אולי ירתע. כדאי להיוועץ בעו"ד שיבדוק את הזכויות בגג, יראה את כלל התמונה וימליץ לכם למקרה הספציפי.
בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ממ"ד שטח עיקרי?
דלית
27/02/12
האם ממ"ד בתמ"א 38 נחשב כשטח עיקרי או שטח שירות?
ממ"ד
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
27/02/12
דלית שלום,
הממ"ד ניתן בנוסף ואינו נחשב שטח עיקרי
הממ"ד ניתן בנוסף ואינו נחשב שטח עיקרי
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ועדת ערר של המחוז – כיצד להתכונן (לא עו"ד)
ב/פ"ת
23/02/12
מדובר על פרוייקט תמ"א38+דירות. סה"כ בנייה של 2 קומות. עומדים להרוס לנו את הנוף. להחשיך ולפגוע בפרטיות.אילו בעלי מקצוע יש להביא או שאין צורך ורק להציג את התמונות של היום ומה מהות הפגיעה.תודה.
ועדת ערר של המחוז
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
26/02/12
שאלתך כללית מדי. אני מניח שאתה גר בבניין הגובל בזה שלגביו נתבקש ההיתר. עצתי לך להיוועץ קודם כל בעו"ד, שיראה את התמונה הכוללת למקרה הספציפי וימליץ לך. לעיתים מתגלים פרטים חשובים מבקשת היתר, כמו למשל הוספת שטחים והקלות בניגוד לחוק, סטיות ניכרות מתכנית וכיו"ב. ניתן גם לשקול במקביל תביעה לפיצוי לפי סע' 197 לחוק התכנון והבניה ו/או תביעה אחרת.
בהצלחה
בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 לבנין הנמצא על מגרש משותף ל-2 בנינים
אסתר
23/02/12
ישנם 2 בנינים על מגרש אחד משותף. בבנין אחד מעונינים לעשות תמ"א 38. האם יש צורך גם בהסכמת הדיירים של הבנין השני לביצוע תמ"א 38 בבניננו?
תמ"א 38 - בניין על מגרש משותף ל 2 בניינים
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
23/02/12
אני מניח שמדובר בשני בניינים הרשומים כבית משותף אחד. התשובה בקצרה היא כן. ניתן גם לשקול פניה למפקח על המקרקעין לאישור ביצוע תמ"א 38 בבניינכם, בתנאי שלא נפגעות זכויות של בעל דירה בבניין השני, ושמבחינה הנדסית ניתן לבצע את החיזוק רק בבניין שלכם בלא צורך לחזק גם את השני (צריך אישור מהנדס קונסטרוקטור לכך). כדאי להתייעץ עם עו"ד שייבחן את כלל הנתונים במקרה שלכם.
בהצלחה.
בהצלחה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חברת יזמית***צונזר ע"י המערכת***
יוסי ראיף***צונזר ע"י המערכת***
12/03/12
שלום אסתר,
במידה ועדיין לא חתמתם מול יזם, נשמח להגיש הצעה חלופית,***צונזר ע"י המערכת***
במידה ועדיין לא חתמתם מול יזם, נשמח להגיש הצעה חלופית,***צונזר ע"י המערכת***
פרויקט תמ"א 38 תיקון 2 -הריסה ובניה
שלמה
23/02/12
אנחנו 9 דיירים בבניין וכולנו חוץ מדייר אחד רוצים לעשות תמ"א 38 תיקון 2. נפגשנו עם קבלן וכולנו היינו מרוצים אך יש דייר אחד שאומר שהוא בעד הפרויקט ומאוד רוצה אך מכיוון שצריך 100% הסכמה הוא בעצם סוחט אותנו ורוצה עוד חצי מליון שקל, הקלטנו את הדייר אומר את זה ובהקלטה הוא אומר במפורש שהוא בעד הפרויקט אך הוא רוצה לסחוט אותנו.האם יש לנו עילה כלשהי לתבוע אותו? אולי לא מכוח חוק המקרקעין אלא כנסיון סחיטה.
תמ"א 38 תיקון 2 -הריסה ובניה
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
23/02/12
שלמה שלום,
צריך 100% הסכמה. ניתן לשקול תביעה נזיקית בבימ"ש לפיצוי לפי חוק פינוי בינוי (פיצויים). יתכן וירתע. צריך לשמוע בדיוק מה אמר כדי לבחון עוד מישורים לטיפול. כדאי להתייעץ עם עו"ד.
בהצלחה
צריך 100% הסכמה. ניתן לשקול תביעה נזיקית בבימ"ש לפיצוי לפי חוק פינוי בינוי (פיצויים). יתכן וירתע. צריך לשמוע בדיוק מה אמר כדי לבחון עוד מישורים לטיפול. כדאי להתייעץ עם עו"ד.
בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם קיימים סיכונים מיוחדים ברכישת דירה מיזם של תמא
אילן
22/02/12
בכוונתי לרכוש דירה מתוך דירות התוספת שקיבל ייזם/קבלן התמ"אהאם יש צפי לבעיות(משפטיות או אחרות) ואם כן איזה?
רכישת דירה מיזם תמ"א
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
22/02/12
אילן שלום רב,
מדובר בעיסקה עם מורכבות מסוימת ויש לבצע בדיקות שונות. חשוב כמובן להבטיח את זכויותיך עם בטחונות הולמים בהתאם לחוק. התשובה משתנה בין היתר לפי צורת הרישום העדכנית של הבית המשותף בעת הרכישה שלך- האם נרשמה זמנית תת חלקה נפרדת אליה הצמידו את הגג, האם הבניה כבר הושלמה ותוקן צו הבית המשותף ודירת הקבלן/יזם רשומה כתת חלקה עצמאית וכו'. מקווה שאתה מיוצג ע"י עו"ד שחייב לבצע את הבדיקות ולדאוג לזכויותיך.
בהצלחה
מדובר בעיסקה עם מורכבות מסוימת ויש לבצע בדיקות שונות. חשוב כמובן להבטיח את זכויותיך עם בטחונות הולמים בהתאם לחוק. התשובה משתנה בין היתר לפי צורת הרישום העדכנית של הבית המשותף בעת הרכישה שלך- האם נרשמה זמנית תת חלקה נפרדת אליה הצמידו את הגג, האם הבניה כבר הושלמה ותוקן צו הבית המשותף ודירת הקבלן/יזם רשומה כתת חלקה עצמאית וכו'. מקווה שאתה מיוצג ע"י עו"ד שחייב לבצע את הבדיקות ולדאוג לזכויותיך.
בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא בבניין שכבר ניבנה ממד
בב
21/02/12
שלום,בבניין שבו אני גרה שכן בנה לפני מספר שנים בקומת הקרקע ממ"ד ומרפסת . כיום ,שאר הדיירים מעוניינים לפנות לקבלן על מנת לבדוק אפשרות של תמ"א בביניין. האם עצם העובדה שיש כבר ממד ומרפסת תורמת או להפך מגבילה? האם השכן עלול לגרום לבעיות?למה צריך לשים לב?תודה מראש,
בניין שכבר נבנה ממ"ד
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
22/02/12
שלום לך,
באופן כללי אין מניעה מקדמית לביצוע תמ"א 38. חסרים נתונים בשאלתך לגבי השטח שנבנה ובאיזה מיקום בבניין ואיך נבנה. עולה פה בין היתר שאלה הנדסית ואדריכלית, האם החיזוק לבניין ויתר הממ"דים המרפסות וההרחבות לשכנים, יכולים להיבנות מבלי לפגוע במה שבנה השכן ואולי אף בדומה מעל בנייתו. יש לבדוק בעיריה לגבי הבניין והמקרה הספציפי. הקבלן/יזם אמור גם לבדוק. יש לבדוק גם האם ישנה איזושהי הסכמה מיוחדת מהעבר בין השכנים לשכן לרבות בתקנון הבית ככל שקיים. אם השכן מתנגד ניתן לשקול תביעה למפקחת על המקרקעין, בהתחשב בכלל הנסיבות. כדאי להסתייע בעו"ד.
באופן כללי אין מניעה מקדמית לביצוע תמ"א 38. חסרים נתונים בשאלתך לגבי השטח שנבנה ובאיזה מיקום בבניין ואיך נבנה. עולה פה בין היתר שאלה הנדסית ואדריכלית, האם החיזוק לבניין ויתר הממ"דים המרפסות וההרחבות לשכנים, יכולים להיבנות מבלי לפגוע במה שבנה השכן ואולי אף בדומה מעל בנייתו. יש לבדוק בעיריה לגבי הבניין והמקרה הספציפי. הקבלן/יזם אמור גם לבדוק. יש לבדוק גם האם ישנה איזושהי הסכמה מיוחדת מהעבר בין השכנים לשכן לרבות בתקנון הבית ככל שקיים. אם השכן מתנגד ניתן לשקול תביעה למפקחת על המקרקעין, בהתחשב בכלל הנסיבות. כדאי להסתייע בעו"ד.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות תב"ע עתידיות וזכויות תב"ע דלהבניין
דלית
21/02/12
יזם תמ"א הביא חוזה בו רשום בממכר זכויות תמ"א 38 זכויות תב"ע עכשיות וזכויות תב"ע עתידיות כמו כן את חצר הבניין וחדר המדרגותהאם זה חוקי? ומה כולל רק התמ"א? האם התמ"א זה רק חיזוק הבניין? מה קורה אם אני מתנגדת להצעה? האם הוא יכול לתבוע אותי? ואם כן מה סיכויי ההצלחה שלו?
זכויות תב"ע וזכויות תמ"א
עו"ד תומר יפת
מנהל
21/02/12
דלית שלום,
על מנת להוציא עסקת תמ"א אל הפועל יש לעשות שימוש ולמכור ליזם את הזכויות הנוספות מכוח התב"ע.
נוכח הוראות החוק היום, לא ניתן להוציא עסקת תמ"א אל הפועל אחרת.
לגבי מסגרת וסך הזכויות אותם הוא רוכש מכוח התב"ע והתמ"א, נתון לשיקול הצדדים ולכך טוב ונכון שיהיה עו"ד מעורב מצד הדיירים.
ככל ששיש 66% חותמים על ההסכם מבעלי הזכויות הרי שהיזם תובע את המיעוט שלא חתם אצל המפקח על הבתים המשותפים.
בדרך כלל הסיכויים של היזם בתביעות אלה גבוה יותר שכן אינטרס חיזור הבניין עומד נגד עיני המפקחים.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת,
מנהל פורום תמ"א 38
על מנת להוציא עסקת תמ"א אל הפועל יש לעשות שימוש ולמכור ליזם את הזכויות הנוספות מכוח התב"ע.
נוכח הוראות החוק היום, לא ניתן להוציא עסקת תמ"א אל הפועל אחרת.
לגבי מסגרת וסך הזכויות אותם הוא רוכש מכוח התב"ע והתמ"א, נתון לשיקול הצדדים ולכך טוב ונכון שיהיה עו"ד מעורב מצד הדיירים.
ככל ששיש 66% חותמים על ההסכם מבעלי הזכויות הרי שהיזם תובע את המיעוט שלא חתם אצל המפקח על הבתים המשותפים.
בדרך כלל הסיכויים של היזם בתביעות אלה גבוה יותר שכן אינטרס חיזור הבניין עומד נגד עיני המפקחים.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת,
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלן או יזם
רוני
21/02/12
שלום רב לעו"ד יפת,רציתי לשאול מה עדיף - לחפש קבלן שיתחיל בהליך תמ"א 38 או לעבוד עם יזם שיחל בהליך?האם יש יתרונות וחסרונות לכאן ולכאן?תודה מראש
קבלן או יזם
עו"ד תומר יפת
מנהל
21/02/12
רוני שלום,
ככלל,דיירים מתקשרים בהסכם עם יזם.
קבלן הינו קבלן ביצוע לשלב העבודות בלבד.
יזם נושא בכל הליכי העסקה.
ישנם יזמים שהם עצמם גם קבלני ביצוע. ישנם יזמים שלצורךהעבודות מתקשרים עם קבלן מבצע.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת,
מנהל פורום תמ"א 38
ככלל,דיירים מתקשרים בהסכם עם יזם.
קבלן הינו קבלן ביצוע לשלב העבודות בלבד.
יזם נושא בכל הליכי העסקה.
ישנם יזמים שהם עצמם גם קבלני ביצוע. ישנם יזמים שלצורךהעבודות מתקשרים עם קבלן מבצע.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת,
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חברה יזמית***צונזר ע"י המערכת***
יוסי ראיף***צונזר ע"י המערכת***
12/03/12
שלום רוני,
***צונזר ע"י המערכת***
***צונזר ע"י המערכת***
מרפסת סגורה בחישוב שטחים
י
20/02/12
האם העירייה יכולה לחשב מרפסות שנסגרו ללא אישור בתוך 25 המטרים המאושרים לתמ"א?שמעתי שעיריית ירושלים טוענת שבכדי להחשיבם לשטח עיקרי ללא שינוי תב"ע חייבים להכלילם בתוך המטרים של התמ"א. מדובר בהבקרה משפטית חדשה שלהם או שיש תקדים במקומות אחרים?אודה לתשובה.
מרפסת סגורה בחישוב שטחים
עו"ד תומר יפת
מנהל
21/02/12
שלום,
איני מכיר את הוראות העירייה אותה העלית.
אולם, יש טעם והגיון בהוראה זו.
לכל עירייה שיקוליה שלה.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת,
מנהל פורום תמ"א 38
איני מכיר את הוראות העירייה אותה העלית.
אולם, יש טעם והגיון בהוראה זו.
לכל עירייה שיקוליה שלה.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת,
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכן עו"ד מתנגד לתמ"א ומהלך אימים על הדיירים.
דור
20/02/12
חתמנו חוזה עם קבלן לתמ"א 38 .אנחנו 12 דיירים חתמו 8 ו4 נוספים פוחדים לחתום. עקב איומים של שכן שהוא עו"ד במקצוע.אנחנו בנתיים תקועים הפרויקט נעצר נסיונות רבים לשכנע את הדיירים אבל ללא הצלחה .מה אפשר לעשות .
מתנגד לתמ"א
עו"ד תומר יפת
מנהל
21/02/12
דור שלום,
אין מולי את נסח הטאבו לצורך חישוב מדויק של אחוז החותמים אולם ככל הנראה 66% מבעלי הזכוות בבניין חתמו כך שניתן להתקדם והפרויקט לא אמור להיעצר.
האחוז הנותר יתבע ע"י היזם אצל המפקח על הבתים המשותפים שייתן החלטתו אם להמשיך בפרויקט חרף סירובם.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת,
מנהל פורום תמ"א 38
אין מולי את נסח הטאבו לצורך חישוב מדויק של אחוז החותמים אולם ככל הנראה 66% מבעלי הזכוות בבניין חתמו כך שניתן להתקדם והפרויקט לא אמור להיעצר.
האחוז הנותר יתבע ע"י היזם אצל המפקח על הבתים המשותפים שייתן החלטתו אם להמשיך בפרויקט חרף סירובם.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת,
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היטל השבחה גבוה על חניה במכפיל חניה
אלינור
19/02/12
האם ישנה מדיניות חדשה במדינת תל אביב המאפשרת לעירייה לגבות היטל השבחה בגובה 75,000 ש"ח על כל רכב החונה במכפיל חניה?
הבנתי כי זהו שינוי חדש שהערייה עושה. הסכום מתייחס לכל רכב במכפיל חניה חדש ששמים על מנת לתת מקומות חניה לדירות החדשות ולעיתים אף לקיימות. האם אתם מכירים שמאי שעוסק בתמ"א בתל אביב?
הבנתי כי זהו שינוי חדש שהערייה עושה. הסכום מתייחס לכל רכב במכפיל חניה חדש ששמים על מנת לתת מקומות חניה לדירות החדשות ולעיתים אף לקיימות. האם אתם מכירים שמאי שעוסק בתמ"א בתל אביב?
היטל השבחה בגין מכפילי חניה
עו"ד תומר יפת
מנהל
21/02/12
אלינור שלום,
ע"פ הידוע לי, מדובר במקרה חד פעמי בבניין בת"א (לא בעסקת תמ"א), כאשר הסכום שנקבת התייחס לארבע חניות ולא לאחת, ובכל אופן השמאי הבורר לבסוף ביטל את ההיטל.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת,
מנהל פורום תמ"א 38
ע"פ הידוע לי, מדובר במקרה חד פעמי בבניין בת"א (לא בעסקת תמ"א), כאשר הסכום שנקבת התייחס לארבע חניות ולא לאחת, ובכל אופן השמאי הבורר לבסוף ביטל את ההיטל.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת,
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בדיקת בניין
ורד
19/02/12
ברצוננו לרכוש דירה ברחוב החיל 26 ברעננה 3 חדרים. ורצינו לדעת האם ניתן להפעיל את תוכנית תמא 38 לבניין?
בברכה, ורד
בברכה, ורד
ורד שלום,
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
19/02/12
בהנחה שהיתר הבניה של הבניין הוצא לפני שנת 1980, חלה תמ"א 38. עדיין אין זה אומר שהפרויקט יצא לדרך. יש לבדוק בין היתר מה עמדת השכנים והאם קיים הרוב הדרוש עפ" החוק. כמו כן כדאי לבדוק גם בעיריה לגבי הבניין הספציפי, האם ישנן מגבלות כלשהן הפוגעות למשל בתכנון הפרויקט וכדאיותו, כגון הפקעות, בניה ללא היתר וכו'. בכל מקרה כדאי להיות מיוצג ע"י עו"ד ברכישת דירה (כלשהי) וביכולתו לסייע לכם
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אפשרי
אלי
20/02/12
אפשרי לעשות תמא, האם אתה יודע כמה שווי דירה שם ממוצע?
כמה דיירים יש בכל כניסה אני רואה 3 כניסות 2 בקומה 4 קומות נכון?
אולי יש מצב לפינוי בינוי למרות שכמות הדיירים על החלקה אינו אופטימאלי. ***צונזר ע"י המערכת***
כמה דיירים יש בכל כניסה אני רואה 3 כניסות 2 בקומה 4 קומות נכון?
אולי יש מצב לפינוי בינוי למרות שכמות הדיירים על החלקה אינו אופטימאלי. ***צונזר ע"י המערכת***
בדיקת בנייין
עו"ד תומר יפת
21/02/12
ורד שלום,
כפי שנאמר כאן, כעיקר, בניין שהיתר הבנייה לו ניתן טרם שנת 1980, חלות עליו הוראות התמ"א. אמנם, הדבר תמיד נמדד בעירייה ע"פ בדיקת מחלקת ההנדסה כל בניין לגופו.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת,
מנהל פורום תמ"א 38
כפי שנאמר כאן, כעיקר, בניין שהיתר הבנייה לו ניתן טרם שנת 1980, חלות עליו הוראות התמ"א. אמנם, הדבר תמיד נמדד בעירייה ע"פ בדיקת מחלקת ההנדסה כל בניין לגופו.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת,
מנהל פורום תמ"א 38
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
