פורום תמ"א 38

דייר מתנגד על בסיס רפואי

חיים 16/05/13

יש בבנייננו דייר מעל גיל 80 שמשפחתו מתנגדת על רקע רפואי של דימנציה/אלצהיימר למהלך של תמ"א למרות שמוצע לו דיור חליפי, שלדעתם הן הפרויקט והן המעבר רק יחמירו את המצב.האם הם יכולים למנוע פרויקט בגלל סיבה זו? מה הסיכוי שהמפקח על הבניינים המשותפים יאשר את הפרוייקט?תודה, חיים

לעמוד

המלא

דייר מתנגד בן למעלה מ- 80

עו"ד אילן הלוי 19/05/13

חיים שלום! מצב באמת מאוד רגיש מול אותו דייר. כיום הפסיקה היא כמעט תמיד נגד הדייר הסרבן אבל בסופו של דבר כל מקרה נבחן לגופו ופה אתה מתאר סרבנות לא חומרית אלא מסיבות רפואיות. אני מציע כי תתקדמו לחתימת הסכם. בכל מקרה לוקח כמה חודשים עד שההסכם נחתם ולאחר מכן עוד תקופה עד שמוציאים את היתר הבניה. אני לא יודע איזה שלב אתם אל אם עוד לא נחתם ההסכם אז יש לכם בוודאות עוד כשנה וחצי. אולי עד אז ישנה דעתו. אין טעם לעצור עכשיו בגלל זה. אני מניח שאם מצבו יורע עוד אז הוא יועבר להשגחה במקום סיעודי ולא ישאר לבד בבית.
בקיצור- קדימה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

תמ"א 38 רק בבניין אחד מתוך שתים

רועי 16/05/13

האם אפשר לעשות תמ"א 1 בבניין אחד מתוך שני בניינים שזה אותו גוש חלקה וחלקה ותת חלקה שונה? או שחייבים את שני הבניינים?

לעמוד

המלא

תמ"א 38 - עבודה בבנין אחד מתוך שניים על אותה חלקה

עו"ד אילן הלוי 16/05/13

רועי שלום! אם הבנתי נכון לפי התאור שלך מדובר על שני מבנים הבנויים על אותה חלקה בקיר משותף. רק אחד מהבנינים מעונין כרגע לקדם את הפרויקט. סעיף 11 לחוק המקרקעין (חיזוק מבנים) דן בבמקרה כזה וקובע שרואים כל בנין לחוד כבית משותף בכפוף לשמירה על זכויות הבנין השני וכן כי ניתן בכלל לבצע חיזוק רק של בנין אחד.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

אחוז הסכמה

מתעניין 09/05/13

ראשית, תודה על הפורום בכלל ועל המענה היעיל שלך בפרט. ידוע לי שבשביל לקחת שטח פרטי צריך 100% הסכמה, השאלה היא כזו: האם הכוונה היא רק כשלוקחים שטח פרטי והופכים אותו לציבורי [כגון שטח מהדירות למעלית] או גם כשלוקחים שטח פרטי ומשאירים אותו בבעלות הדייר?

לעמוד

המלא

הכוונה כמובן לקחת חלק מהמרפסת ולהופכו לממ"ד למשל

הנ"ל 10/05/13

תמ"א 38 - שטח מרפסת לממ"ד

עו"ד אילן הלוי 12/05/13

שלום למתענין! מתנצל על העיכוב בתשובה. אם אני מבין נכון מדובר על שטח מרפסת השייך לדירתך ורוצים להפוך אותו או חלקו לממ"ד. אם הממ"ד משמש אותך ושיך לך ונשאר שטח פרטי שלך אני לא רואה בכך קושי. כמובן- אם התכנון לא לטעמך אז שווה לנסות, בשלב ראשון, להפגש עם היזם ולנסות לשנות את התכנון.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

שני מתנגדים לתמא מתוך 11, ו לכן רק 64% הסכמה – מה

ללא תיווך 09/05/13

בבניין שלנו יש שני בעלי דירות שמתנגדים לתמ"א, מתוך 11. הבעייה שבחישוב השטח ברכוש המשותף איכשהו יש רק רב של 64% במקום ה 66% הדרוש. מה אפשר לעשות? יש לציין שההתנגדות של השניים אינה עניינית, אלא בגלל סכסוכי שכנים שאינם קשורים לתמ"א הם פשוט מראים לכולם...

לעמוד

המלא

תמ"א 38 - רוב מחזיקים ברכוש המשותף

עו"ד אילן הלוי 09/05/13

שלום רב! החוק דורש רוב של 2/3 גם מהבעלים וגם בחלקים ברכוש המשותף. המקרה שלכם מיוחד ומרגיז. לא יודע מה הסיבות לאי הסכמה מצידם והאם יש אפשרות לשנות את דעתם. מה שאני מציע הוא למצוא את היזם שיקח את הסיכון שאחד מהם ישנה את דעתו ולהתקדם עימו בהסכם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

גובה ערבות בנקאית

שמואלי 09/05/13

לעו"ד שלוםעל סמך מה מקובל לקבוע גובה הערבות הבנקאית לאור העובדה שהיא תתקבל רק לאחר שעבוד השטחים המשותפים.(גג וגינה) האם עפ"י ערכם או עפ"י ערך העבודות שיבוצעו (ממד, מרפסת ומעלית) שמיד לאחר ביצוען הקבלן דורש להוריד את גובה הערבות לכמעט אפס.

לעמוד

המלא

מ"א 38 - גובה ערבות

עו"ד אילן הלוי 12/05/13

שמואלי שלום! ראשית אני מתנצל על העיכוב בתשובה. אני מבין מהשאלה שמדובר שפרויקט תמ"א רגיל של תוספת קומות ולא הריסה ובניה. אני מבקש לקבל ערבות בנקאית בגובה של כ- 5% מהיקף כל העבודות (לא רק עבורכם). מקובל לקבוע שלבים להפחתת הערבות עם התקדמות הנביה אבל לא להפחית לאפס. בדר"כ ערבות זו מוחלפת או משמשמת לאחר מכן כערבות בדק (ואולי גם ערבות לרישום הבית המשותף וערבות לתשלום מיסים אם רלבנטי).
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

עלות מתקני חניה

תמאיסט 08/05/13

שלום, רציתי לדעת מה העלות המשוערת פר דייר של תחזוקה חודשית של מתקני חניה חצי אוטומטיים שמותקנים בחניון תת קרקעי? (חושבים לעשות את זה אצלנו בתמ"א הריסה ובניה). תודה!

לעמוד

המלא

עלות אחזקת מתקני חניה

עו"ד אילן הלוי 08/05/13

תלוי בחברה ובסוג המתקן. בממוצע מדובר על כ- 50 ש"ח לחודש למקום חניה. זה כולל טיפול שוטף ולא עלות חלקים ועבודה במקרה של תקלה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

הסכמה מוקדמת לקבלן

נחמה הורן 08/05/13

אנו רוצים לבצע בניית תמ"א בירושלים
ויש לנו קבלן שאנו מעוניינים בו.
קבלנו ממנו בסיס להסכם שנראה לנו והגענו לשלב שיש לגבש הסכם מול עו"ד כדי להמשיך.
אבל, יש לנו שכן שמתנגד לבניה ואנו רוצים לעשות אתו דין תורה (דיירי הבניין דתיים)
והבניה מותנית בזה שנזכה בדין תורה.
הקבלן מוכן לעזור לנו בליווי בדין תורה ויש צורך בנוכחותו אך מתנה זאת בחתימה על מסמך הסכמה עקרונית לבחירתו.
תושבי הבניין חוששים לחתום על המסמך שנתן לנו לחתימה כיון שאין בו הגבלה של זמן כמה זמן נהיה מחויבים לו
וגם שאולי יהיו בעיות בהצעה שלו בזמן העריכה של ההסכם עם עורך דין - מצד שני הוא לא מוכן לתת לנו כרגע מימון לעו"ד אלא רק לאחר שנזכה בדין תורה ונוכל להמשיך.
אני מצרפת פה את המסמכים
האם תוכל לייעץ לנו האם אפשר לחתום על מסמך ההסכמה העקרוני בלב שקט
או על שינויים שכדאי לערוך בו כדי שנוכל להמשיך ?
מצורף למכתב מסמך ההסכמה לחתימה והצעת התמ"א שלו לבניין שלנו
אודה לך מאד !"

לעמוד

המלא

הסכמה מוקדמת

עו"ד אילן הלוי 08/05/13

נחמה שלום! לא הייתי חותם על כתב ההסכמה המוקדם בנוסח שצרפת. מציע שתפנו לעו"ד שינסח עבורכם נוסח מתאים שישמור עליכם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

שכר עורך דין

עמיר 08/05/13

חתם עמנו אותו עו"ד על עריכת חוזה תמ"א לשיפוץ מול היזם כאשר הוא מקבל תמלוגים מן היזם על מכירת הדירות החדשות בחוזה נרשם כי בכל מקרה לא יחוייבו הדיירים בתשלום לעו"ד . הדיירים החליטו לאחר זמן כי הם מעדיפים כי עו"ד ייצג אותם ואותם בלבד. עו"ד טוען לזמן עבודה שבוזבז ומבקש שכר על עבודתו שכבר נעשתה . מה הדין?

לעמוד

המלא

שכר עו"ד

עו"ד אילן הלוי 08/05/13

היי עמיר! אני מניח שמדובר על אותו עו"ד כמו בשאלה קודמת. לא יודע מה הסיכום בינכם והאם יש הסכם שכר טרחה מסודר בכתב. בעיקרון - אם עו"ד ביצע עבורכם עבודה מתוך ציפיה והסכמה שיקבל תמורה לאחר החתימה, אז נראה לי סביר דרישתו כי יקבל משהו בגין מה שעשה. הויכוח יהיה על כמה. בנוסף- אם הסיבה להפסקת הקשר עימו היא ניגוד האינטרסים שהוא מצוי בו זה נראה לי סיבה טובה להפסיק ללא תשלום.
בכל מקרה חשוב לדעת את כל העובדות. כן אני מציע- אם אתם לא מרגישים נוח עימו תפסיקו את הקשר. שאלת התשלום במקרה כזה אינה חשובה יותר מהעובדה שאתם צריכים לסמוך על מי שמייצג אותכם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

עורך דין מייצג

עמיר 08/05/13

שכנע אותנו עו"ד כי אם ייצג אותנו בכנת החוזה לפרטיו ומנגד יעסוק במכירת הירות החדשות עבור הקבלן לא יהיה בכך ניגוד אינטרסים . האם כך הדבר?

לעמוד

המלא

יצוג במכירת הדירות

עו"ד אילן הלוי 08/05/13

היי עמיר! נכון שאם הוא מטפל גם בעסקאות המכר זה מציב אותו בעמדה של ידיעה לגבי התקדמות הפרויקט והאם יש בעיה. לכאורה אם יראה שאין מכירות או שיש מכירות בניגוד לקצב המוכתב בהסכם הוא יוכל להתריע על כך בפניכם. מצד שני- אם תהיה מחלוקת בין היזם ובינכם לא ברור איך הוא ייצג אותכם כאשר הוא מייצג את היזם בעסקאות המכר. שורה תחתונה- לא ממליץ.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

תביעת סרבן

רועי 06/05/13

האם ניתן לתבוע דייר סרבן לא בדרך של פניה למפקח אלא בדרך של תביעה רגילה? נזיקית, חוזית, קניינית

לעמוד

המלא

תביעת סרבן

עו"ד אילן הלוי 06/05/13

רועי שלום! אם יש רוב מספיק לפי הוראות חוק החיזוק אז אפשר לפנות למפקח שיחייב את הדייר הסרבן ואין כל צורך בדרכים עוקפות. אם אין רוב כזה אז לא ניתן ואז אולי אפשר להגיש תביעה בעילות אחרות כדי לגרום לו לרצות ולחתום כמו- השתתפות בהוצאות חיזוק, שיפוץ וכו' ואם יש אצלו בניה בלתי חוקית אז בכלל לחגוג. אגב- תביעות אלו יתבררו גם הן בפני המפקח על בתים משותפים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

האם ישנה כדאיות לתמ"א 38?

בתיה 05/05/13

שלום רב,בניין ישן שיושב על מגרש צר וארוך בגודל כ-610 מ"רהבניין מכיל 6 דירות ב-3 קומות. זכויות הבנייה על המגרש הן 120%, בפועל בנויים כ-540 מ"ר של בנייה עיקרית. לדעתי לא ניתן לבנות יותר מ-2 יחידות דיור בכל קומה. האם משתלם ליזם לעשות תמ"א 38/1 או תמ"א 38/2? הבניין נמצא באיזור שקיימת בו הרבה בנייה חדשה על בסיס תמ"א, אך לא מדובר על מרכז העיר.

לעמוד

המלא

כדאיות

עו"ד אילן הלוי 06/05/13

שלום בתיה! בהנחה שהנתונים שלך נכונים אני מבין שיש במקום 6 דירות בשטח ממוצע של כ- 90 מ"ר לדירה ובסה"כ 540 מ"ר בנוי. 120% בניה מותרת נותנים עודף זכויות לא מנוצלות של כ- 180 מ"ר, קרי- קומה נוספת. התמ"א מאפשרת עוד 2.5 קומות. בהנחה שאלו התוכניות ואין תוכניות אחרות שלא ציינת (גם לא כתבת על איזה עיר מדובר) אז נראה לי שתמא רגילה היא כלכלית (אבל חשוב לבדוק האם אין בעית חניה/ ממדים בביצוע), לגבי תמא 38/2 יכול להיות גבולי תלוי גם בדרישות של הדיירים.
אם את רוצה בדיקה יותר טובה אנא העבירי אלי את הכתובת במייל.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

חובת עו"ד

שמואלי 04/05/13

שלום רב,כאשר עו"ד מלווה פרויקט מראשיתו, האם אין מחובתו לבדוק או לפחות ליידע הדיירים בצורך בבדיקת איתנותו הכלכלית של הקבלן/יזם ולהסתפק בהצהרת הקבלן בלבד?

לעמוד

המלא

חובת עו"ד

עו"ד אילן הלוי 06/05/13

שמואלי שלום! אני חושב שזו האחריות של הדיירים לבחור את היזם המתאים להם מכל הבחינות, כולל איתנות םיננסית ולצורך כך לערוך, אם הם רוצים, בדיקות מתאימות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

גודל לא אחיד של קומות בתמ"א 38/2

תמאיסט 03/05/13

שלום, אנחנו בתהליכים של קידום תמ"א של הריסה ובניה ויש לי שאלה שנוגעת לתכנון הבניין. אני יודע שמדובר בפורום משפטי בעיקרו, אך אני בטוח שלמנהל הפורום או למשתתפים הנוספים בו יש יכולת לסייע גם בהקשר זה.

קיימת הצעה תכנונית לפיה הקומות התחתונות יהיו מיועדות לדירות התמורה של הדיירים הקיימים והקומות שמעליהן יהיו גדולות משמעותית מהקומות התחתונות ושם יהיו הדירות של הקבלן.

מעבר לכך שלדעתי בניין כזה נראה בעייתי מבחינה תכנונית (אפילו אם זה בעיקר מבחינה אסתטית וחוסר אחידות), האם לדעתכם בבניין כזה תהיה חסימה משמעותית של אור השמש של הדירות התחתונות (או לפחות של הדירות התחתונות שנמצאות בקומות בסמוך לתחילת הקומות העליונות)?

האם יש בעיות נוספות (הנדסיות או אחרות) שעלולות לנבוע מהגודל השונה של הקומות?

האם הפתרון התכנוני החלופי היחיד למקרה כזה הוא ליצור תמהיל שונה של הדירות בקומה (כך שבמקום 4 דירות זהות בקומות התחתונות ו-4 דירות זהות וגדולות יותר בקומות העליונות, יהיה שילוב של התמהיל בכל אחת מהקומות על מנת ליצור אחידות) או שיש פתרון נוסף?

האם יש מונח מקצועי כלשהו לבניין שבו הקומות העליונות גדולות יותר מהקומות התחתונות? (זה יסייע לי בחיפוש חומר על הנושא).

תודה!

לעמוד

המלא

גודל לא אחיד

עו"ד אילן הלוי 04/05/13

תמאיסט שלום! בניה בנסיגה קטנה יותר בקומות העליונות כבר קיימת, לא מדובר על המצאה חדשה, ואתה תמחא הרבה בנינים כאלו. היזם מרוויח ככה דירות יותר גדולות בקומות הגבוהות יותר בבנין. מבחינתכם - קיבלתם מה שסוכם עמכם מבחינת השטח.
לגבי נושא של הצללה- צריך לבדוק תכנון ספציפי, כיווני חלונות וכו.' בכל מקרה זה אולי ישפיע על הקומה מתחת ולא מעבר לכך.
מה שאתה מציע למעשה מחייב את היזם להעלות חלק מהדירות בקומה נוספת. מעבר לסיבה הקודמת שציינתי לא בטוח שהוא יסכים וגם לא בטוח שהדירים יצליחו להסכים בינהם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

כדאיות ליוזמת תמא 38

אבנר 02/05/13

שלום למומחים.
ברצוני לדעת האם תוכלו להגיד לי מהם הגורמים הראשוניים שיזם בודק לכדאיות תמ"א 38?
גודל הקרקע? (מכמה לערכתכם?)
שווי קרקע?
זכיויות בניה? (יש תוספת מינימלית? האם המינימום 121%?)
בנוסף אם אתם יודעים על ספר מקצועי בתחום אשמח לדעת.
איפה אני יכול ללמוד את הנושא ?
תודה רבה למשיבים.

לעמוד

המלא

כדאיות ליוזמת תמא 38

עו"ד אילן הלוי 04/05/13

אבנר שלום! כדי לעשות את הסבר פשוט ככל שניתן- תמיד בודקים את הרווח בפרויקט ששווה להכנסות הצפויות פחות ההוצאות הצפויות.
ההכנסות- מדובר על הפדיון ממכירת דירות היזם. לצורך כך צריך לדעת כמה דירות היזם צפוי לקבל בפרויקט (נגזרת של התוכניות החלות, זכויות מכוח התמ"א, צורת מגרש ועוד) ומה המחיר הצפוי של כל דירה (ניתן להסיק מחירי דירות בסביבה). תיקח בחשבון שמחיר המכירה כולל מע"מ ויש להפחיתו.

ההוצאות - כל ההוצאות עבור בנית הדירות החדשות, חיזוק הבנין, אגרות והיטלים, שכר דירה לדיירים אם יש, תשלומים לעו"ד ולמפקח, הוצאות תכנון וכו'.

נהוג לדבר על רווח של כ- 25% כדי להצביע על פרויקט כרווחי.

יש ספר על תמא 35 אבל הוא יותר נוגע בצד המשפטי ונדמה לי שזה לא מה שאתה רוצה. אני מציע לבחור שמאי מקרקעין ושכור את שירותיו להכנת דוח כדאיות. אחרי הדוח הראשון כבר תבין את הפרינציפ.

אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

שעבוד לטובת הבנק

אייל 02/05/13

שלום רבהאם כאשר יש משכנתא לדירה לא ניתן לרשום שעבוד מטעם הבנק על השטחים המשותפים בבנין או שיש כבר דרך עוקפת . והאם במקרה של דייר מתנגד השופט יכול להתיר שעבוד נוסף כזה

לעמוד

המלא

שעבוד לטובת הבנק

עו"ד אילן הלוי 04/05/13

שלום אייל! אם המפקח חייב את הדייר הסרבן אז כבר אין בעיה. ניתן אז לרשום משכנתא על יחידת הרכוש המשותף. בכל מקרה זקוקים לבנק בעל המשכנתא הרשומה כי למעשה מוציאים מגדר המשכנתא את זכויות הבניה שהוצמדו לתת חלקת הרכוש המשותף.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

ערעור על החלטת רשמת הטאבו

איילון 02/05/13

שלום רבהאם ניתן לערער על החלטת רשמת הטאבו בענין תמ"א 38 ואם כן באיזה בית משפטתודה מראש

לעמוד

המלא

ערעור

עו"ד אילן הלוי 03/05/13

ניתן לערער לבית משפט מחוזי. ממליץ שתבדקו מה סיכויי הערעור עם עו"ד שלא תוציאו הוצאות לחינם.

אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

מאיזו שנה

ישראל 02/05/13

עפ"י החוק מבנים שנבנו לפני שנת 1980 זכאים לתמ"א 38 ,מה ההגדרה על פי שנת התיכנון והרישוי או תחילת הבנייה או השנה שקיבלו טופס 4 מהרשות המקומית בתודה מראש

לעמוד

המלא

מאיזו שנה

עו"ד אילן הלוי 03/05/13

על פי הוראות התוכנית היא חלה על בנינים שיצא לגביהם היתר בניה לפני 1.1.1980.

אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

אין רוב של 80% לתמ"א 38/2 פנייה למפקחת על הבתים

לאו 02/05/13

בבניין שלנו בר"ג 6 דיירים,החלו התקשרות עם חברה יזמית כמו כן 4 דירות חתמו על הסכם מולו.2 דירות מתנגדות לביצוע הפרוייקט,
האם במקרה זה ניתן יהיה מצד רוב הדיירים לפנות למפקחת רישום מקרקעין,למרות שאין להם רוב 80% כולל שטחים משותפים,ומה הכלים העומדים לרשותם?לציין כי אנו בעד פינוי בינוי 38/2 אך בעוד כשנתיים/שלוש,ולא מתי שמכתיבים לנו.לא כוחנות היא הדרך.

לעמוד

המלא

אין רוב

עו"ד אילן הלוי 03/05/13

לאו שלום! בפרויקט תמא 38/2 זקוקים לרוב של 80% לצורך פניה למפקח. אם אין לא ניתן. אפשר אולי לפתוח חזית מריבה עם המתנגדים לגבי הצורך להוציא הוצאות לתחזוקת הבנין, אבל זה כמובן תלוי במצבו.
אני מבין שאתם מתנגדים. לדעתי זו טעות. אתם רק תרוויחו מכך. ממילא עד שנחתם הסכם ועד שמוציאים היתר בניה יכולים לעבור שנתיים כך שיתכן שאין לכם בכלל בעיה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

פינוי דיירים מבוגרים במן ביצוע פרוייקט תמא 38

נטע 01/05/13

אמי אשה מבוגרת המתגוררת בבניין בו מתקיים הליך מתקדם לקראת פרוייקט תמ"א 38.
פנינו הן לעו"ד המייצג את דיירי הבניין והן ליזם הפרוייקט,בבקשה לפנות את אימי בזמן ביצוע הפרויקט(השכרת דירה)היות ואינה יכולה להתגורר בתקופה זו בפיגומים,ונענינו בשלילה.
ב. איננו מתנגדים לביצוע הפרויקט (ואיננו רוצים להקרא סרבנים ולהגיע לבית המשפט. האם יש בידך עיצה כיצד נוכל לפתור בעיה זו?
ג. האם מבחינה אתית ואו מוסרית (ניגוד עיניינים)האם אין פגם במידה וקבלן המייצג את דיירי הבניין מקבל שכרו מהקבלן?
ד.האם אותו קבלן אכן ייצג נכונה את דיירי הבניין אל מול הקבלן?
ה.אימי גרה בקומה ראשונה והיא הנפגעת העיקרית בזמן הפיגומים,היות וכל תהליך הבניה עובר דרכה.
ו.עד היום היו חניות לכל הדיירים חלקם רשומות בטאבו וחלקם אינן רשומות.
לאימי אין חניה רשומה ,אך תמיד היתה חניה. חניות הבלתי רשומות נלקחות לטובת הדיירים החדשים ואילו דיירי הבנין הותיקים נשארים ללא חניה. האם אין כאן פגיעה בזכויות הדיירים?
ז.נבנינת מעלית הידראולית אל מול המרפסת של אימי שתסתיר לה את הנוף ותחסום את האוויר,תפריע ברעשים במהלך היום .האם זו נחשבת לפגיעה והאם יש כאן מקום להתנגדות שמתקבלת על הדעת ,ואם כן במי אפשר להעזר על מנת להתנגד ,כי למפקח על הבתים המשותפים לא ניתן להגיע לפני תביעה

לעמוד

המלא

פינוי דיירים מבוגרים

עו"ד אילן הלוי 01/05/13

שלום נטע!
א. תקופת הביצוע היא אכן תקופה לא נוחה. יזמים משתדלים להמנע מלהגיע להסדר פרטני בגלל החשש שאם יענו לבקשה שלך יהיו גם דיירים אחרים שיהיו להם דרישות. ראשית - תנסו לשכנע את היזם. אם לא מצליח- מציע כי תבדקו האם אתם לא יכולים פשוט להשכיר את הדירה ולשכור לאימא דירה חלופית. למרות שהדירה תהיה בבנין בשיפוץ אני משוכנע שבהפחתה מסוימת של דמ השכירות תמצאו שוכר. אגב- בכל מקרה, מאחר ועוד לא נחתם ההסכם ובודאי לא התקבל עדין היתר הבניה, יש לכם להערכתי עוד כשנה וחצי ללא טרדות.

ב. אני מניח שהתכוונת לעו"ד. היזם ישמח לא לשם לעו"ד של הדיירים אבל, לפחות בכל המקרים שאני מכיר, לא נמצאו הדיירים שהיו מוכנים למממן מכיסם את שכר עורך הדין שלהם ולמנוע ממנו את החשש שימצא בניגוד ענינים. בכל מקרה- חזקה שעו"ד שבחרתם ידע לייצג אותכם נאמנה.

ג. אני לא יודע מה תנאי ההסכם ולכן איני יכול לענות אם הייצוג היה הולם. בכל מקרה זה נראה לי מסוכן לתת על כך חוות דעת מבלי שבקיאים בעובדות.

ד. החניות זו בעיה. היזם חייב לספק חניות לדירות החדשות. בהחלט יתכן שלא יהיו עוד מקומות חניה עבורכם. זה חלק מהשיקול שלכם אם לחתום על ההסכם.

ה. אם יש טענה תכנונית לגבי מיקום המעלית אני מציע שתנסו להסדירה עוד לפני חתימת ההסכם. גם אם לא תחתמו על ההסכם לא נראה לי שזה יתקבל כנימוק טוב מצידכם בפני המפקח. מה שאני מציע הוא לנסות ולשנות את הגזירה (שמשותפת גם לדירות מעל/מתחת) כבר ברמה התכננית מול מהנדס הרישוי בעיריה.

אילן הלוי,עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

איזה קומה יקבל דייר בבניין החדש?

אבי 30/04/13

הבניין שלנו בעל 4 קומות ועתיד לעבור תמ"א 38/2 ולצמוח לגובה של 10 קומות. יש כוונה של היזםקבלן (שלא מקובלת על כל הדיירים) לייעד את קומות 4-7 בבניין החדש לדיירים הנוכחיים עפ"י עקרון פשוט שכולם עולים 4 קומות ... דיריי קומה 1 עוברים לקומה 4 , דייריי קומה 2 לקומה 5 וכו ... אולם זוהי גישה בעייתית שתוביל לאי הסכמות לגביי חלוקת הדירותשכן דירה בקומה 1 בבניין ללא מעלית (הבניין הישן) שווה יותר מהדירות ב 3 הקומות שמעלודירה בקומה 4 בבניין 10 קומות עם מעלית שווה פחות מדירות בקומות מעל .... בעיה!מה הגישה ועקרון החלוקה המקובל שיהיה פייר כלפיי הדיירים במקרה כזה?

לעמוד

המלא

איזה קומה לקבל

עו"ד אילן הלוי 01/05/13

אבי שלום! אני חושב שההצעה של היזם היא הוגנת ואפילו נדיבה. לא מכיר הרבה יזמים שהיו מסכימים להעלות דירות קיימות ב- 3 או 4 קומות. גם דיירי הקומה הראשונה לא נפגעים אלא נהנים מכך. הטענה שלהם היא למעשה שהאחרים אולי יהנו יותר. אני לא משוכנע שהטענה נכונה כי גם בבנין הישן אפשר היה אולי להתקין מעלית ואז פתאום הסדר היה מתהפך. בכל מקרה- מה שאני בדרך כלל מציע הוא לתת לכם סוכריות אחרות, כמו - קדימות בבחירת החניות או המחסנים, אולי שדרוג קטן במפרט הדירה ובזה לגמור את הסיפור.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

פיצי למי שמרוויח הכי פחת בתמא

דייב 30/04/13

ביצירת מעלית קומות עליונות מרוויחות ערך משמעותי, וקומה תחתונה לא מרוויחה, ואף מפסידה (רעש, תיקונים, אחזקה). כ"כ יצירת חניה מפריעה לקומה תחתונה. מה עושים?

לעמוד

המלא

פיצוי

עו"ד אילן הלוי 01/05/13

דייב שלום! שאלת שאלה קצרה ולא בטוח שהבנתי את כל הנתונים. אני מציע שתקרא גם את תשובתי לפונה לצידך בשם אבי.
אם התשובה לא מלאה לגביך אנא פנה בשנית.
תודה
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

האם צריך תוכניות בניה כנספח להסכם תמא

מאי 30/04/13

שלום רב,
אנו נמצאים בשלבי מו"מ עם יזם, עלתה שאלה בקרב הדיירים בבניין האם יש חובה/צורך לצרף תוכניות בניה (גרמושקה) כנספח להסכם - על מנת למנוע מצב בו היזם ישנה את התוכניות (שמקובלות על הדיירים היום) כשיוגשו להיתר (או לאחר ההגשה לפי דרישת העירייה) - בעצם ליצור מצב בו יש תנאי לקיום ההסכם בכך שהתוכנית המצורפת להסכם רק היא תחייב ובמידה והיזם ירצה לשנות (בין מרצונו ובין לדרישת העירייה) אז הנואש יבוא לאישור הדיירים ואז אולי יהיה צורך לפתוח את תנאי ההסכם מחדש, מה דעתך?

לעמוד

המלא

צורך בתוכניות

עו"ד אילן הלוי 01/05/13

מאי שלום! אין ליזם כל יכולת לצרף בשלב זה להסכם תוכניות ברמה של תכניות הגשה להיתר (גרמושקה). תוכניות ההגשה מחייבות ירידה לפרטים מדויקים של התכנון ולשלב בתוכה אינפורמציה ממספר מתכננים וקבלת אישורי הג"א וחוות דעת מקדימות של מהנדסי הרישוי בעיריה. מה שמצרפים להסכם התמא היא תוכנית ראשונית, שנעשתה על ידי אדריכל היזם. בנוסף מוודאים שיש בהסכם מול היזם מנגנון המבטיח שתוכניות ההגשה יהיו בהתאם לתכנון הראשוני ויקבלו את הסכמת הנציגות טרם הגשתם. זה מספיק.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

מימוש זכויות בניה לפי תב"ע קיימת בהליך של תמ"א 38

אלונה 29/04/13

שלום, רציתי לברר לגבי מימוש פרוייקט תמ"א 38 על מגרש למגורים עם זכויות בניה קיימות.
לדוגמא- אם יש מגרש ועליו מבנה ישן שכולל X דירות ורוצים לממש תמ"א 38 עליו, ועל המגרש הזה יש זכויות בניה עודפות של כ- 150 מ"ר לערך מכוח התב"ע הקיימת, האם הוועדה תחייב לממש קודם את הזכויות האלו לפני התמ"א ובמידה וכן האם קיים מיסוי על זכויות אלו (מס שבח, היטל השבחה וכדומה)?
כמו כן, איך מחשבים מס רכישה לפרויקט תמ"א 38? האם זה 5% משווי מרכיב הקרקע (המבונה) של שטחי הדירות החדשות?
בתודה מראש, אלונה (:

לעמוד

המלא

מימוש זכויות

עו"ד אילן הלוי 30/04/13

אלונה שלום! בתוכנית ההגשה להיתר בטבלת השטחים יש טור של מקור הזכויות. יש להקפיד ולמלא שם תמ"א 38 וכן לוודא שזה ברור למהנדס הרישוי. אם הכל מסודר אז בכפוף למילוי התנאים שבחוק אין חבות במס שבח ובהיטל השבחה על שטחים מכוח התמ"א. אין פטור על מס רכישה והוא מחושב לפי 5% משווי הזכויות שהיזם רוכש.
אחרי כל זה- לא ברור לי למה לא לנצל גם את הזכויות העודפות שטרם נוצלו וגם את הזכויות מכוח תמ"א 38??
על הזכויות העודפות אין שום הקלת מס.

אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

תמ"א בבנין עם גודל דירות שונה

אפרת 29/04/13

הבנין שלנו בן 8 דירות.
לכל דירה מפרט שונה וגודל שונה, הדירה שלי הגדולה ביותר ורשומה בטאבו 9/49.
אחד הקבלנים מציע תוספת שווה במטראז' לכל הדירות.
1. אנו היחידים שהבענו התנגדות, משום שלדעתנו התוספת צריכה להיות ביחס פרופורציונלי לגודל הדירה המקורי (האם לכך קוראים יחס המרה ? ) ולא הגיוני שדירות שגודלן חצי משלי יקבלו אותו מטראז' כתוספת.
ולכן סומנתי כחמדנית ומטרפדת. האם יש לי קייס בכלל ?
2. דייר אחד בנה חדר ללא היתר לפני 15 שנה ולכן כמעט הכפיל את שטח הדירה. אנחנו קנינו את הדירה אחרי שהרחיב וגילינו את הענין רק כשעלה נושא התמ"א. מסתבר שהוא משלם ארנונה לפי גודל הדירה המקורי , אך דורש שבתחשיב הכללי יילקח גודל הדירה כיום. משום שלדבריו , שתיקה כמוה כהסכמה ולכן השטח הקיים הוא הרלוונטי לצורך חישוב אחוזי בניה וכו'.
הכשרת השרץ הזו לא לענין בעינינו, כשמתרגמים את זה למחירי דירות....
האם הוא צודק ? האם יש דרך / צריך לפעול מול העיריה בנושא זה ?

לעמוד

המלא

תמא בבנין עם גודל שונה

עו"ד אילן הלוי 30/04/13

אפרת שלום! אין בעיה עם תוספת שווה במ"ר לכל הדירות ולדעתי הטיעון הזה לא יתקבל בפני המפקח.
התמא מדברת על אפשרות לתוספת עד 25 מ"ר לדירה כולל הממד. היא לא קובעת תוספת באחוזים וגם החוק עצמו לא דן בכך. אם התמורה שאת מקבלת היא מספקת והוגנת זה מה שצריך לענין אותך. מעבר לכך - אני ממליץ לדיירים לתת עדיפות לבעלי הדירות הגדולות יותר, כמוך, בבחירה ראשונה של חניה ו/או מחסן או בדברים קטנים נוספים (תלוי במבנה ההסכם עימכם) שיזאנו טיפה את הפער.
לגבי ההרחבה של הדייר - אם אין הסכמות עם הדיירים האחרים לגבי ניצול שטח הרכוש המשותף לצורך הרחבת הדירה אז ההרחבה היא אסורה ויש שתי אשרויות. האחת לדרוש כי יסיר אותה והשניה לדרוש כי ישלם לכם את שווי חלקכם בה. נתקלתי במקרים בהם נטען כי כל עוד לא נמנע מהדיירים האחרים אפשרות להרחיב גם כן את דירתם אז אין בכך פסול. נוכח הזמן שחלף יכולות להטען גם טענות התישנות (תלוי בעובדות) וטענות אחרות. השאלה היא אם אפשר בלי אותו שכן ללכת להסכם התמא. אם התשובה היא שלילית אז מציע לבלוע את הצפרדע ולבדוק אפשרות להגשת תביעה כספית לאחר חתימת ההסכם.
בכל מקרה- זו רק תשובה עקרונית ורצוי להתיעץ על בסיס העובדות הקונקרטיות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

חישוב שטחים לתמ"א

גדי 28/04/13

מדובר בבנין בר"ג, 3 קומות על עמודים, בכל קומה 3 דירות (זהות פחות או יותר בגודלן).שטח כל קומה נטו ללא מרפסות כלל: 190 מ"רשטח המסגרת (קו בניין): של כל קומה: 235 מ"ר, בנוסף בכל קומה כ- 26 מ"ר מרפסות (כולן מקורות) החורגות מקו בניין לפי תוכנית הבניין.שטח כל קומה בתוך קו הבניין כולל המרפסות: כ- 220 מ"ר.שטח המגרש (לפי הרשום בעירייה) - 506 מ"ר ושטח הרכוש המשותף: 490 מ"ר.מתוך כל הנתונים (שמן הסתם חלקם מיותרים) - מהן זכויות הבנייה לפי תמ"א 38/2 והאם יש הייתכנות כלכלית לפרוייקט?תודה לעונים

לעמוד

המלא

חישוב שטחים

עו"ד אילן הלוי 30/04/13

גדי שלום! לא כתבת היכן בר"ג המגרש. לפי מה שכתבת מדובר על בנין בן 3 קומות בר"ג, בכל קומה 3 דירות של כ- 63 מ"ר לדירה (כ- 70 מ"ר לדירה כולל מרפסת סגורה). רוב המגרשים הם בזכויות של 121% למגרש ב- 3 קומות, קרי כ- 204 מ"ר לקומה נטו (בהנחה שאין הפקעות לדרך ועוד המצאות). בהתאם לתמא ולתוכניות עירוניות ניתן להוסיף 31 מ"ר לדירה ולבנות כ- 8 קומות. להערכתי הגסה ניתן לבנות בפרויקט כ- 1750 מ"ר ולהגיע לצפיפות של כ- 27 דירות (מניח שמשיקולי גודל ואילוצי תכנון יבנו פחות). לא ברור לי מה הבטיחו לדיירים מבחינת תוספת, חניות וכו'. בכל מקרה- לדעתי יש כאן כדאיות לפרויקט. אם תרצה נדבר עוד על ענין זה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

מנהלי פורום תמ"א 38

דייר מתנגד על בסיס רפואי

דייר מתנגד בן למעלה מ- 80

תמ"א 38 רק בבניין אחד מתוך שתים

תמ"א 38 - עבודה בבנין אחד מתוך שניים על אותה חלקה

אחוז הסכמה

הכוונה כמובן לקחת חלק מהמרפסת ולהופכו לממ"ד למשל

תמ"א 38 - שטח מרפסת לממ"ד

שני מתנגדים לתמא מתוך 11, ו לכן רק 64% הסכמה – מה

תמ"א 38 - רוב מחזיקים ברכוש המשותף

גובה ערבות בנקאית

מ"א 38 - גובה ערבות

עלות מתקני חניה

עלות אחזקת מתקני חניה

הסכמה מוקדמת לקבלן

הסכמה מוקדמת

שכר עורך דין

שכר עו"ד

עורך דין מייצג

יצוג במכירת הדירות

תביעת סרבן

תביעת סרבן

האם ישנה כדאיות לתמ"א 38?

כדאיות

חובת עו"ד

חובת עו"ד

גודל לא אחיד של קומות בתמ"א 38/2

גודל לא אחיד

כדאיות ליוזמת תמא 38

כדאיות ליוזמת תמא 38

שעבוד לטובת הבנק

שעבוד לטובת הבנק

ערעור על החלטת רשמת הטאבו

ערעור

מאיזו שנה

מאיזו שנה

אין רוב של 80% לתמ"א 38/2 פנייה למפקחת על הבתים

אין רוב

פינוי דיירים מבוגרים במן ביצוע פרוייקט תמא 38

פינוי דיירים מבוגרים

איזה קומה יקבל דייר בבניין החדש?

איזה קומה לקבל

פיצי למי שמרוויח הכי פחת בתמא

פיצוי

האם צריך תוכניות בניה כנספח להסכם תמא

צורך בתוכניות

מימוש זכויות בניה לפי תב"ע קיימת בהליך של תמ"א 38

מימוש זכויות

תמ"א בבנין עם גודל דירות שונה

תמא בבנין עם גודל שונה

חישוב שטחים לתמ"א

חישוב שטחים