פורום תמ"א 38

הבניין שאני מתגורר בו החל בהליכים לתמ"א 38. במהלך התקופה האחרונה שיפצתי לחלוטין את הדירה הוספתי חדר בלי לשנות את גודל הדירה - רק שיניתי מיקומים וחללים. לפתע היזם העלה אופציה של תמ"א 38/2 וכעת אני חושש להפסיד את הכסף הרב שהשקעתי בשיפוץ. האם אני זכאי לפיצוי גדול יותר במידה והערך של הדירה שלי גדול מדירות שלא שופצו מעולם ? תודה מראש,  דני. 

שלום,
אני
בעל דירת גג (גג מוצמד בטאבו), שנוצל כבר זכויות ההרחבה לבניית חדר בגג ובנוסף קיים מרפסת גג גדול.
האם, באמצעות תמ"א 38, ניתן להרחיב יותר מ-25 מטר נוספים לדירה על יד הגדלת החדר בגג?
1) האם
התוספת של 25 מטר שצוין בעצם מגביל - ז"א שלא ניתן להוסיף מעבר ל-25 מטר
לדייר קיים?
2) באם כן ניתן להוסיף יותר מ-25 מטר, האם זה משפיעה על מס שבח או היטל השבחה? ובאיזה אופן?3) באם זה אכן משפיע על מס שבח או היטל השבחה, האם ניתן לקבל פטור במקרה שהדירה לא יימכר לפני שעובר  4 שנים מסיום הבניה? תודה רבה!

מתי מקובל לחתום עם היזמים על החוזה הסופי לתמ"א 38/2. האם לאחר אישור התכנית בעירייה או לפני האישור. הבעיה בחתימה לפני האישור בעירייה היא שהעירייה יכולה לדרוש שינויים שלא יהיו מקובלים ויפסלו את התכנית מבחינת בעלי הדירות ואנחנו לא מעוניינים לכבול את עצמנו לחוזה עם תכנית בקווים כללים.

שלום ,
בהמשך לשאלתי אתמול מצ"ב הטופס התחייבות מול גינדי.
אשמח לקבל את תשובתך.
תודה.

קיבלנו חוזה לחתימה במסגרת תמ"א 38 חיזוק בניין. היזם רוצה לבנות חניות על מכפילים יחד עם חניות רגילות כדי שיהיה מספיק חניות גם לדירות החדשות שייבנו. היזם לא יודע פרטים מדוייקים על החניות העתידיות: הגיש סרטוט מאוד לא ברור וטוען כי לא ניתן לדעת מה יהיה בדיוק. כמו כן היזם אינו מוכן להתחייב כי אקבל חניה עם אותם נתונים כפי שיש לי היום (גודל; מקורה ללא מכפילים). כל החניות של כל אחד מדיירים צמודות ורשומות בטאבו. חנייתי לצורך העיניין הכי גדולה בביניין - וגם מקורה. (אני יכולה לחנות 2 מכוניות מחניה אחת שלי- כלומר היא מאוד גדולה). אני דרשתי מהיזם התחייבות כי אקבל חניה באותו גודל מקורה וללא מכפילים אך הוא אינו מוכן להתחייב וגם לא מוכן לדבר על פיצוי. שאלותיי:
האם חוקית ניתן לאכוף על אדם ללא הסכמתו באמצעות מפקח או כל גורם אחר לוותר על חניה שהיא פרטית צמודה ורשומה בטאבו יחד עם דירה.
האם היזם לפי החוק חייב לספק אחרי הפרוייקט חניות לכל דייר כפי שהיו להם לפני הפרויקט- כלומר מי שהייתה לו מקורה חייב לקבל מקורה וגם באותו גודל כפי שהייתה וכמובן ללא מכפילים.
היזם טוען כי מותר לו לקחת את כל החניות ולבנות באותו שטח מספר כפול של חניות חדשות. האם זה נכון? אני מדגישה כי החניות רשומות בטאבו - הן לא שייכות לרכוש המשותף
תודה על תשובתך

שלוםאנו מתכוונים לעשות תמ"א בצורה עצמאית (יזום עצמי) רציתי לשאול בבקשה כיצד מתומחרת עבודת האדריכל, הבנתי שבעקרון לפי מספר היחידות דיור החדשות - לפי כמה?לגבי עו"ד, הבנתי שזה מתומחר לפי מספר היחידות דיור הקיימות כעת, שוב לפי כמה?ברור שזה תלוי במורכבות וכיו"צב- אך אני מבקש קנה מידה.תודה

אבקש עזרה בהתייחסות לשני בתים שאםשר לבצע עליהם תמ"א 38. יש נסיון של יזם לאיחוד וחלוקה של שני המגרשים וכך לקבל אחוזי בניה נוספים. הייזם מוכן לתת רק את המתחייב על פי התמא, ולא לחלוק את תוספת אחוזי הבנייה.
שבדקתי- הבניין שלי יכול לקבל את אותם תנאים גם ללא איחוד וחלוקה. (אפילו יותר "טובים" בהנחה של אותו גודל, אבל שלושה כיוונים במקום שניים, כשיש מכמות הדירים בבנין) .
אני מבין שאם יש רוב מסוים (וכגרע יש) אני לא יכול להתנגד. נאי לא מתנגד לבצע תמא על הבניין שלי בלבד).
השאלה היא האם אני יכול להתנגד לאיחוד וחלוקה?
אודע לעצתכם.

עו"ד אילן הלוי שלום, ראשית רציתי לציין שתשובותיך המפורטות והמקצועיות בפורום מסייעות מאוד ובולטות לטובה בנוף הפורומים בנושא.

יש לי שאלה: במצב שבו לרוב בעלי הדירות יש משכנתא על הדירה ורוצים לעשות תמ"א 38/2 (פינוי בינוי), האם זה דבר שאמור ליצור בעיה כלשהי מבחינת היזם? אני מניח שיש לזה פתרון פשוט יחסית אבל משום מה היזם מתעקש לדעת מה יתרת המשכנתאות של כל אחד מבעלי הדירות ואני לא מבין למה זה רלוונטי בשלב מקדמי שבו עוד לא ניתנה על-ידו הצעה. לדעתי עדיף להימנע מלהטריד את בעלי הדירות בעניינים אלו אם הדבר לא הכרחי כעת... אשמח לשמוע את דעתך, תודה.

התבשרנו שהבניין הסמוך לנו עומד לעבור תמ"א 38, כולל פינוי בינוי. מכיוון שהרחוב שלנו צר מאוד (רוחבו לא עולה על 12 מ') קיבל הבניין היתר כחוק לבנות 2 קומות נוספות על אותן ה-2 שמתיר התמ"א. כרגע הבניין הוא בן 4 קומות ואחרי התמ"א יהיה בן 8 קומות. ברור לנו שאין לנו עילה להגיש התנגדות משום שהתוכניות נבדקו על ידי אדריכלית מטעמנו ונמצאו תקינות.
דיירי הבניין שבו אני גרה (שהוא בן 4 קומות) או בכל אופן הדיירים שדירותיהם ממוקמות בקומות 3-4 יינזקו קשות מהתוספת הזו, משום שכעת אין שום דבר שחוסם את האור, האוויר והנוף מהחלונות הפונים לבניין הסמוך (למרות שהבניין הסמוך גם הוא בן 4 קומות הוא נמוך בהשוואה לבניין שלנו משום שהוא ממוקם במורד הרחוב).
השאלה שלי היא האם אנו זכאים לפיצוי כספי? ברור לנו שערך הדירות שלנו יירד כתוצאה מהשינוי.
בברכה, אסנת

שלום  חברת גינדי יצאה עם מבצע תמ״א 38/1 ו תמ״א 38/2אני והשכן יצאנו להחתים את הדיירים על השתתפות במבצע,מדובר בהתחייבות שלמשך 3 חודשים לא ננהל מו״מ עם צד שלישי ולא נתקשר עימו בהסכם בקשר לדירהרציתי לדעת האם אני והשכן חשופים לתביעות?כמו כן האם ניתן למכור את הדירה בתקופה זו?

בבניין שלנו זכויות הבנייה על הגג מוקנות מכח תקנון בית משותף לדייר ספציפי . הוא מעוניין לבנות על בסיס תמ"א 38 האם נוכל להתנגד?

שלום רב, האם קיימת מניעה לתביעה בגין עוולת מטרד כנגד שכנים בבניין ממול הבונים במסגרת תמ"א 38 כבר יותר משנה וחצי ואנו נשארים עם הרעש והלכלוך. בברכה קובי

שלום אני מתגורר בדירה הבנוייה על הגג המשותף, כאשר יש יציאה מהדירה לגג המשותף, בבנין התחילו לדבר על תמ"א 38 כי הוא זקוק לשיפוץ אני מתגורר בדירה כמעט 20 שנה עם יציאה מהסלון לגג, ועושב בגג שימוש כמעט בלעדי (אולי פעם בשנתיים דייר עולה ומבקש להשתמש בגג. ) אם נעשה תמ"א- אז הבניין יהיה יפה, אבל זה יפגע באורח החיים ובדירה שלי 1. האם אני יכול להתנגד שכן אני הנפגע העיקרי מהפרויקט? 2. כיצד אני יכול לעצור הפרויקט או לצמצם את הפגיעה שלו?
תודה

שלום,
צפוי להתקבל טופס 4 על התמא ב 12/3. החיבור לחשמל יהיה רק ב 24/3. עד מתי צריך הקבלן לשלם שכ"ד? (הוא מבקש לשלם עד ה 12, וזה נראה לנו לא הוגן).
תודה!

שלום
אנו בתחילת הדרך אך רציתי לשאול בבקשה האם
כאשר דירה רשומה על שם שני אנשים או יותר (למשל שני בני הזוג) כולם צריכים לחתום
על הסכמת יחידת הדיור או שמספיק שאחד מבעלי הנכס. ומה עושים כאשר נכס קטנטן (יחס
של פחות מעשרית האחוז ברכוש המשותף) רשום על שם ששה יורשים, כאשר 50% מהבעלים ואו יורשיהם
ניתן לאתר, אך יורש אחד המחזיק 50% מהנכס - אינו ידוע (לא ברור אם חי או נפטר
ואיפה בעולם ...? תודה

באם קיימת אי הסכמה בין הדיירים איפה יבנה הממד- למי פונים לישוב הסכסוך? האם גם במקרה שצד אחד יפגע מאד הרוב קובע?
תודה!

שלוםמה קורה במקרה של תמ"א בבניין מגורים עם קומת קרקע מסחרית, איזה פיצוי ,אם בכלל, מקובל לתת לבעלי היחידות העיסקיות, והאם באחוז ההסכמה של בעלי היחידות דיור לביצוע תמ"א  (60%) מתייחסים רק לדירות מגורים או גם לבתי עסק? בבניין 21 יחידות כשמתוכן  10 הן דירות והיתר חנויות או מחסנים.תודה טל

לצורך ישום תמ"א 38 בבנין בו אני גר בנין בן שלש קומות 12 דיירים
אני ועוד 2 דיירים נוספים נדרשים לוותר על שטח מתוך הדירה לצורך בנית
המעלית
האם החוק מחייב אותי להסכים לוויתורים ושינויים בדירה הקיימת לצורך
הכללבתודה מראש

שלום רב לך יש לי שאלה לגביי פיצוי שהגעתי להסכמה עם היזם שבא לבנות לנו בבניין.אנחנו גרים בבת ים ברחוב יוספטל,בניין בין 4 קומות שבכל קומה 4 דיירים,כל דירה היא שתיים וחצי חדרים בגודל של 67 מטר,אני גר בקומה רביעית ולפניי שנה סיימתי לבנות על הגג אחריי שהשכנים חתמו לי כולם,עכשיו הדירות באיזור שלנו נמכרות בסביבות ה800 אלף שקל והשבוע הזמנתי שמאי שהעריך את הדירה שלי עכשיו אחריי הבנייה במיליון ומאתיים אלף שח.עכשיו היזם נותן לכל דירה ממד מרפסת שמש מחליף את כל האלומיניום בבית ועושה מעלית ומשפץ את הבניין כלפיי חוץ ולובי חדש.עכשיו אנחנו סיכמנו בנינו שהוא לוקח את היחידה שיש לי על הגג (שעלתה לי משהו כמו 350000 אלף שקל כולל כל ההוצאות כולל מהנדס וכל מה שכרוך בזה,וגם הבנתי שהגג למעלה בלי שום קשר לבנייה שייך לי אחריי שהדיירים חתמו לי) ואני בתמורה אקבל דירה חדשה מהקבלן במחיר שיהיה מוסכם בנינו,אז השאלה היא מה יהיה הוגן כלפיי שנינו שגם אני יהיה מרוצה וגם הוא בתודה מראש מנשה

הי,האם יש כללים או חוקים מיוחדים החלים על נכס הרשום במושע בנוגע לתמ"א 38? מה קורה במקרה שחלקי היחסי במושע עולה על החלק היחסי של הדירות שברשותי(למשל אם ברשותי דירה אחת מתוך 12 אבל 3/24 חלקים במושע)תודה

האם דייר מוגן יכול לכפות על בעלים לבצע שיפוץ של בניין לפי תמ"א 38?

שלום רב,עוה"ד קבע בהסכם תמ"א 38 שכ"ט של אחוז וחצי מכל דירה שתיבנה (6 חדשות) . האם שכ"ט זה מקובל?????? (שווי דירה בבנין כיום הוא כמיליון וחצי ש"ח. כל התנהלות עוה"ד נראית לי לא תקינה אך הדיירים סומים מחמדנות ואין עם מי לדבר. נא תשובתכם אם סיכום זה מקובל בשוקתודה מראש

אנו בעלי דירות בבית ברח' אבן גבירול בת"א. התחלנו
כבר בהליך של תמ"א 38 אך עדיין לא חתמנו חוזה עם קבלן/יזם. 
כעת עירית ת"א החליטה על תכנית מתאר חדשה הנותנת עדיפות לפינוי-בינוי באבן
גבירול, עם בנייה לגובה של 8 קומות.
אודה לכל מי שיכול לייעץ לנו איך שוקלים ובודקים כדאיות של אופציה
אחת מול שנייה. 
האם אתם
מכירים חברה שיכולה לעשות חישוב כלכלי של הכדאיות?
תודה,
רבקה

הוגשה תביעת נזיקין, בין היתר, נגד נציגות הבית המשותף.
הדיירים לא מוכנים לשלם לעו"ד ולא הגישו כתב הגנה.
(מדובר בבעלי דירות שהתחלפו, חלק בחו"ל וכו...)
האם כשינתן פסק דין נגד "נציגות הבית המשותף" - ניתן להיפרע מבעלי הדירות באופן אישי או שהדבר היחידי שניתן לעקל הוא את חשבון הבנק של הנציגות?

שלום.בבניין שבו שלוש קומות ללא מעלית,האם יש חשיבות לקומת הדירה בחישוב ערך התמורות?כלומר, קומה שלישית בלי מעלית, מעלה את ערך הדירה כבר מעצם התקנת המעלית בבניין.בהנחה שגם קומה זו תעלה שתי קומות, וגם קומה ראשונה תעלה שתי קומות, הרי שזו בקומה השלישית קיבלה תמורה גבוהה יותר.האם נכון? האם אפשר להתנגד על רקע זה? עאם יש מנגנונים לחישוב התמורות בהתחשב גם בפרמטרים אלו?תודה מראש,דני