פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
שאלה בנוגע לתוספת בנייה
אהרון
12/05/14
שלום אני זקוק לתמיכה בנוגע לתמ"א 38
האם יש צורך בהסכמת הדיירים בתוספת בנייה בקומה אחרונה פנטהאוז?
האם יש צורך בהסכמת הדיירים בתוספת בנייה בקומה אחרונה פנטהאוז?
תוספת בנייה
עו"ד גילי לוי
מנהל
14/05/14
אהרון שלום,
נא הסבר את שאלתך, לא הצלחתי להבין.
בהצלחה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
נא הסבר את שאלתך, לא הצלחתי להבין.
בהצלחה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חבלת ראש עקב שיפוץ תמ"א 38
טליה
12/05/14
שלום
אני שוכרת דירה עם בעלי ו2 ילדי בבנין שעובר שיפוץ תמא, אני גרה כאן כבר שנה וחצי המדרגות כבר הוחלפו ויש הכנה למעלית ולמרפסות שמש ולעוד 2 קומות, הייתה הפסקה בעבודת הפועלים של יותר מחצי שנה עקב חוסר אישורים להמשך,הפועלים חזרו לעבוד לפני מספר ימים, היום בבוקר ירדתי במדרגות עם ילדיי אני גרה בקומה 3, ופתאום מאמצע שום מקום בקומה השניה השתחררו 2 קרמיקות ענקיות מהקיר ונפלו על בני בן ה3 על הראש, לשמחתי לא קרה לו נזק רגעי, רק שאחרי המכה הוא התלונן על כאבי ראש כל היום, נגשנו למיון עברנו בדיקה כללית ויש נפיחות וסימני חבלה יש גם עדים למקרה , היום בני ניצל מחר ילד אחר או כל אדם יפצע ויפתח את הראש עקב עבודה רשלנית אשמח לצרף תמונות שממחישות את חומרת המצב, חשוב לי להדגיש כי גם בקומה העליונה התפרקו 4 אריחים שנפלו מעצמם, האם יש פה עניין של תביעת הקבלן עקב המקרה? בני קיבל טראומה לא מוכן לעלות במדרגות רק על הידיים
מה עליי לעשות?
אני שוכרת דירה עם בעלי ו2 ילדי בבנין שעובר שיפוץ תמא, אני גרה כאן כבר שנה וחצי המדרגות כבר הוחלפו ויש הכנה למעלית ולמרפסות שמש ולעוד 2 קומות, הייתה הפסקה בעבודת הפועלים של יותר מחצי שנה עקב חוסר אישורים להמשך,הפועלים חזרו לעבוד לפני מספר ימים, היום בבוקר ירדתי במדרגות עם ילדיי אני גרה בקומה 3, ופתאום מאמצע שום מקום בקומה השניה השתחררו 2 קרמיקות ענקיות מהקיר ונפלו על בני בן ה3 על הראש, לשמחתי לא קרה לו נזק רגעי, רק שאחרי המכה הוא התלונן על כאבי ראש כל היום, נגשנו למיון עברנו בדיקה כללית ויש נפיחות וסימני חבלה יש גם עדים למקרה , היום בני ניצל מחר ילד אחר או כל אדם יפצע ויפתח את הראש עקב עבודה רשלנית אשמח לצרף תמונות שממחישות את חומרת המצב, חשוב לי להדגיש כי גם בקומה העליונה התפרקו 4 אריחים שנפלו מעצמם, האם יש פה עניין של תביעת הקבלן עקב המקרה? בני קיבל טראומה לא מוכן לעלות במדרגות רק על הידיים
מה עליי לעשות?
חבלת ראש עקב שיפוץ תמ"א 38
עו"ד גילי לוי
מנהל
14/05/14
טליה שלום רב,
ראשית - איחולי החלמה מהירה ושלימה לבנך.
לגבי המקרה, בכל עסקת תמ"א היזם חייב להיות מכוסה בפוליסת ביטוח מקיפה למקרים כגון אלה. הדבר גם צריך להיות מפורט בהסכם עליו חתמתם. ככל שיש נזק יש מקום להגיש תביעה.
בהצלחה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
ראשית - איחולי החלמה מהירה ושלימה לבנך.
לגבי המקרה, בכל עסקת תמ"א היזם חייב להיות מכוסה בפוליסת ביטוח מקיפה למקרים כגון אלה. הדבר גם צריך להיות מפורט בהסכם עליו חתמתם. ככל שיש נזק יש מקום להגיש תביעה.
בהצלחה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שיפוץ דירה לפני תמא 38 – ב
אריק
11/05/14
שלום.אנו זוג צעיר אשר קנינו דירה ראשונה ויחידה שלנו. הבית בעל 7 דירות. הדירה היא יד שנייה ולכן אנו רוצים לעשות שיפוץ. באסיפת דיירים אמרו לנו שיש אפשרות שדיירים ירצו לעשות תמ"א 38 חלק ב. אנו לא מעוניינים במהלך זה ( מסיבות פרטיות) ורוצים להזמין קבלן-שיפוצניק. אם הדיירית מסיגים רוב בהחלטה לבצע תמא 38- ב ( החוק מדבר על 80%) - האם אנו נקבל החזר כספי על השיפוץ? ממי? לכמה זמן אחרי השיפוץ אנו נקבל החזר כספי?תודה
שיפוץ דירה לפני תמ"א 38
עו"ד גילי לוי
מנהל
14/05/14
אריק שלום,
אין דברים קבועים בכך על מנת שאתן תשובה חד משמעית.
הכל בעניין זה תלוי במו"מ עם היזם שיבצע.
באופן כללי אני מניח שככל שידעתם מראש על ההתקדמות בתהליך של תמ"א יקשה הדבר לקבל החזר של ערך השיפוץ אולם שוב, כמו שאמרתי הדבר תלוי במו"מ עם היזם.
בהצלחה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
אין דברים קבועים בכך על מנת שאתן תשובה חד משמעית.
הכל בעניין זה תלוי במו"מ עם היזם שיבצע.
באופן כללי אני מניח שככל שידעתם מראש על ההתקדמות בתהליך של תמ"א יקשה הדבר לקבל החזר של ערך השיפוץ אולם שוב, כמו שאמרתי הדבר תלוי במו"מ עם היזם.
בהצלחה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלות טכניות בנושא תמ"א 38
דייר מבניין סמוך ומודאג
11/05/14
בניין סמוך רוצה להוסיף 2.5 קומות. אין גם כך מספיק מקומות חניה בבניין וברחוב למה שקיים היום.
לפני כ-3 שנים ניסו לאשר. אכן הצליחו בעיריה (פ"ת) לאשר את התמ"א (מדובר על יזם שהוא בין הבכירים בנושא בארץ).
בפניה לועדה המחוזית הוחלט שללא התכנסותה לא ייעשה כל צעד בנושא. התוצאה שהם משכו את היזמות (כנראה בגלל בעיית חנויות).
לפני כמעט שנה הגישו שוב את אותה תוכנית שנראת בסרטוטים זהה למדי. אבל בינתיים היו הבחירות ברשויות המקומיות והכל נעצר.
שאלה 1: האם מותר להם להגיש אותה תוכנית שוב שזהה ו/או כמעט זהה?
לנו דירה במבנה סמוך שקיים נוף. כפועל יוצא מתמ"א במקום נוף תהיה חומה וחדירה לפרטיות בשל קרבת שני הבניינים אחד לרעהו (הייתה גם חריגת בנייה בבניין הקיים ולא ברור איך מאשרים על חריגה - משמע עבירה על החוק בנייה נוספת?!).
שאלה 2:
הגיע אלינו מכתב בדואר רגיל שכתוב עליו דואר רשום. נמסר תאריך (מחוק) לעוד 3 ימים ואחרי זה נקבע תאריך לעוד 10 ימים. מה המועד המינימאלי להזמין את הדיירים המתנגדים והאם חייבת להיעשות פניה בדואר רשום (כאמור עשו בדואר רגיל במועד של כ- 10 ימים בלבד!).
שאלה 3:
איזה סעיף בחוק אנו יכולים לבקש כדי פיצוי על ירידת ערך הבית וייתכן אף עזיבת הדיירים בשכירות כתוצאה מפעולות הבנייה המתוכננות? והאם הועדה המקומית היא המקום לעלות זאת?
שאלה 4:
האם יכולים לדרוש פיצוי לכל חדר המדרגות ושיפוץ הבניין שלנו בשל עבודות שהם עושים?
שאלה 5:
בישיבה על מה מתבוננים? הערה: ראיתי בהסכם של הדיירים מול היזם שההסכם היה עם תוקף של 18 חודשים בלבד וממזמן עבר לו זמן זה. כמו גם נמחקו תאריכים לפתע בכמה שנים דבר המעלה חשדות כבדים על סמכות היזמים ובכלל לפעול בעניין.
לפני כ-3 שנים ניסו לאשר. אכן הצליחו בעיריה (פ"ת) לאשר את התמ"א (מדובר על יזם שהוא בין הבכירים בנושא בארץ).
בפניה לועדה המחוזית הוחלט שללא התכנסותה לא ייעשה כל צעד בנושא. התוצאה שהם משכו את היזמות (כנראה בגלל בעיית חנויות).
לפני כמעט שנה הגישו שוב את אותה תוכנית שנראת בסרטוטים זהה למדי. אבל בינתיים היו הבחירות ברשויות המקומיות והכל נעצר.
שאלה 1: האם מותר להם להגיש אותה תוכנית שוב שזהה ו/או כמעט זהה?
לנו דירה במבנה סמוך שקיים נוף. כפועל יוצא מתמ"א במקום נוף תהיה חומה וחדירה לפרטיות בשל קרבת שני הבניינים אחד לרעהו (הייתה גם חריגת בנייה בבניין הקיים ולא ברור איך מאשרים על חריגה - משמע עבירה על החוק בנייה נוספת?!).
שאלה 2:
הגיע אלינו מכתב בדואר רגיל שכתוב עליו דואר רשום. נמסר תאריך (מחוק) לעוד 3 ימים ואחרי זה נקבע תאריך לעוד 10 ימים. מה המועד המינימאלי להזמין את הדיירים המתנגדים והאם חייבת להיעשות פניה בדואר רשום (כאמור עשו בדואר רגיל במועד של כ- 10 ימים בלבד!).
שאלה 3:
איזה סעיף בחוק אנו יכולים לבקש כדי פיצוי על ירידת ערך הבית וייתכן אף עזיבת הדיירים בשכירות כתוצאה מפעולות הבנייה המתוכננות? והאם הועדה המקומית היא המקום לעלות זאת?
שאלה 4:
האם יכולים לדרוש פיצוי לכל חדר המדרגות ושיפוץ הבניין שלנו בשל עבודות שהם עושים?
שאלה 5:
בישיבה על מה מתבוננים? הערה: ראיתי בהסכם של הדיירים מול היזם שההסכם היה עם תוקף של 18 חודשים בלבד וממזמן עבר לו זמן זה. כמו גם נמחקו תאריכים לפתע בכמה שנים דבר המעלה חשדות כבדים על סמכות היזמים ובכלל לפעול בעניין.
שאלות טכניות בתמ"א 38
עו"ד גילי לוי
מנהל
14/05/14
לדייר המודאג שלום,
1. אין מניעה להגיש התוכנית שנית. על אחת כמה וכמה מקום בו עשו שינויים/תיקונים בתוכנית.
2. לגבי פיצוי - אין אופציה לבקש פיצוי מהיזם או הדיירים בבניין שבו מתבצעת התמ"א. יש התייחסות בחוק לאפשרות לדרוש פיצוי מהוועדה המקומית עקב פגיעה ישירה או עקיפה שלכם, אולם לגבי הסיכויים והאפשרויות יש להיוועץ פרטנית עם עו"ד מתחום התכנון והבנייה.
3. הליך הוצאת ההיתר הוא ארוך ומייגע ולעיתים חורד מתקופות הזמן שנקבעו בהסכם בין הצדדים. אני מניח שהצדדים הסכימו להאריך את התקופות. לא נוגע לדיירים בבניינים הסמוכים.
בהצלחה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
1. אין מניעה להגיש התוכנית שנית. על אחת כמה וכמה מקום בו עשו שינויים/תיקונים בתוכנית.
2. לגבי פיצוי - אין אופציה לבקש פיצוי מהיזם או הדיירים בבניין שבו מתבצעת התמ"א. יש התייחסות בחוק לאפשרות לדרוש פיצוי מהוועדה המקומית עקב פגיעה ישירה או עקיפה שלכם, אולם לגבי הסיכויים והאפשרויות יש להיוועץ פרטנית עם עו"ד מתחום התכנון והבנייה.
3. הליך הוצאת ההיתר הוא ארוך ומייגע ולעיתים חורד מתקופות הזמן שנקבעו בהסכם בין הצדדים. אני מניח שהצדדים הסכימו להאריך את התקופות. לא נוגע לדיירים בבניינים הסמוכים.
בהצלחה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אי יכולת להשכיר את הנכס שבבעלותי עקב עבודות תמ"א
רונן
10/05/14
שלום רב,
בבעלותי חנות בבניין בו עומדות להתבצע עבודות תמ"א 38. כחלק מהעבודות, מתכוננות להתבצע עבודות חפירה גם בתוך שטח החנות בבעלותי בכדי לחזק את יסודות הבניין ולכן אינני יכולה להשכיר את החנות לכל אורך התקופה.
כיצד עלי לפעול בכדי לקבל פיצויים? הקבלן מוכן להשכיר ממני את החנות, אך במחיר נמוך ב50% משכ"ד אותו אני מעוניין לדרוש (שכ"ד זהה לחנות בשטח דומה שנמצאת בסמוך לחנות שבבעלותי).
תודה רבה!
בבעלותי חנות בבניין בו עומדות להתבצע עבודות תמ"א 38. כחלק מהעבודות, מתכוננות להתבצע עבודות חפירה גם בתוך שטח החנות בבעלותי בכדי לחזק את יסודות הבניין ולכן אינני יכולה להשכיר את החנות לכל אורך התקופה.
כיצד עלי לפעול בכדי לקבל פיצויים? הקבלן מוכן להשכיר ממני את החנות, אך במחיר נמוך ב50% משכ"ד אותו אני מעוניין לדרוש (שכ"ד זהה לחנות בשטח דומה שנמצאת בסמוך לחנות שבבעלותי).
תודה רבה!
אי יכולת להשכיר את הנכס שבבעלותי עקב עבודות תמ"א
עו"ד גילי לוי
מנהל
11/05/14
רונן שלום רב,
ראשית, העניין נתון למו"מ בינך לבין היזם. אין בדבר כללים ברורים.
יש לציין כי חשיבות רבה יש לעובדה אם הכניסה לתוך החנות היא חובה מבחינת הפרויקט. ככל שכן, ללא חתימתך לא ניתן יהיה להתקדם בפרויקט שכן אם מדובר בכניסה לתוך שטח פרטי (דירה, חנות) ולא רק עבודות ברכוש המשותף או אז נדרשת חתימה של כל בעל זכות שלשטח הפרטי שלו צריכים להיכנס. אם זה המצב, הרי שהכף במו"מ לגבי גובה הפיצוי נוטה לכיוונך.
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
ראשית, העניין נתון למו"מ בינך לבין היזם. אין בדבר כללים ברורים.
יש לציין כי חשיבות רבה יש לעובדה אם הכניסה לתוך החנות היא חובה מבחינת הפרויקט. ככל שכן, ללא חתימתך לא ניתן יהיה להתקדם בפרויקט שכן אם מדובר בכניסה לתוך שטח פרטי (דירה, חנות) ולא רק עבודות ברכוש המשותף או אז נדרשת חתימה של כל בעל זכות שלשטח הפרטי שלו צריכים להיכנס. אם זה המצב, הרי שהכף במו"מ לגבי גובה הפיצוי נוטה לכיוונך.
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ת38 מבנה מס במקרה של העברת זכויות לדיירי קומה עליונה וביצוע על ידם
ערן
10/05/14
השאלה היא לגביי היבטי המיסוי של תמ"א 38 הסיפור הוא
כזה – הבניין שבו אני גר הולך לכיוון תמ"א 38. יש 2 אופציות על השולחן:
[1] לתת את הזכויות ליזם ולקבל את התמורות הרגילות.
[2] לבצע העברה של זכויות בניה על הגג לבעלי דירות הקומה העליונה ובתמורה
דיירי הדירות הללו יממנו את התוספות והחיזוקים.
אם מסתכלים על ההיבט המיסוי בלבד אני מבין שבאופציה השנייה מקבלי
זכויות הבנייה בגג לא ישלמו מס רכישה בגין העברה זו. (לעומת יזם חיצוני שכן אמור
לשלם על כך) בנוסף בעת המכירה של הדירות החדשות שנוצרו הם לא ישלמו מע"מ כפי
שאמור לשלם יזם שאלו הן דירות מלאי שלו.
אם מה שכתבתי נכון זה יוצר עדיפות מובהקת בהיבט המיסוי לטובת המסלול
השני. אם המצב כזה אז האופציה השנייה היא טובה יותר כיוון שיזמים עצמיים כאלה
יוכלו לתת תמורות גבוהות יותר מאשר יזמים חיצוניים לדיירי הבניין הנותרים
האם ההבנה של את ההיבט המיסוי שגוייה? או יותר נכון עד כמה היא שגוייה?
תודה,
ערן.
כזה – הבניין שבו אני גר הולך לכיוון תמ"א 38. יש 2 אופציות על השולחן:
[1] לתת את הזכויות ליזם ולקבל את התמורות הרגילות.
[2] לבצע העברה של זכויות בניה על הגג לבעלי דירות הקומה העליונה ובתמורה
דיירי הדירות הללו יממנו את התוספות והחיזוקים.
אם מסתכלים על ההיבט המיסוי בלבד אני מבין שבאופציה השנייה מקבלי
זכויות הבנייה בגג לא ישלמו מס רכישה בגין העברה זו. (לעומת יזם חיצוני שכן אמור
לשלם על כך) בנוסף בעת המכירה של הדירות החדשות שנוצרו הם לא ישלמו מע"מ כפי
שאמור לשלם יזם שאלו הן דירות מלאי שלו.
אם מה שכתבתי נכון זה יוצר עדיפות מובהקת בהיבט המיסוי לטובת המסלול
השני. אם המצב כזה אז האופציה השנייה היא טובה יותר כיוון שיזמים עצמיים כאלה
יוכלו לתת תמורות גבוהות יותר מאשר יזמים חיצוניים לדיירי הבניין הנותרים
האם ההבנה של את ההיבט המיסוי שגוייה? או יותר נכון עד כמה היא שגוייה?
תודה,
ערן.
תמ"א 38 - מס
עו"ד אילן הלוי
מנהל
11/05/14
ערן שלום!
אין הבדל בין העברה/ נתינה/ מכירה של הזכויות בגג ליזם או לדיירי הקומה העליונה. בכל המקרים מדובר על מכירה שמחייבת במס רכישה (במידה וזכויות הבניה הן רכוש משותף). נכון שהם לא ישלמו מס רכישה על חלקם ברכוש המשותף אבל זה נראה לי זניח.
לגבי המעמ - בהנחה שלא מדובר בעסק מבחינת דירות העליונות - הם אומנם לא מקזזים מעמ ממחיר המכירה אבל גם לא יכולים לקזז מעמ בגין עלויות הבניה של הדירות החדשות שיבנו. כך שהפער הוא רק במעמ על הרווח היזמי.
ההנחה היא שיזם יותר מקצועי וידע לעשות את הפרויקט במחירים זולים יותר מאשר מי שזו אינה עבודתו.
מעבר לכך - למה לא תבדקו בפועל מה יזם מציע לכם ומה בעלי הדירות העליונות מציעים לכם?
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אין הבדל בין העברה/ נתינה/ מכירה של הזכויות בגג ליזם או לדיירי הקומה העליונה. בכל המקרים מדובר על מכירה שמחייבת במס רכישה (במידה וזכויות הבניה הן רכוש משותף). נכון שהם לא ישלמו מס רכישה על חלקם ברכוש המשותף אבל זה נראה לי זניח.
לגבי המעמ - בהנחה שלא מדובר בעסק מבחינת דירות העליונות - הם אומנם לא מקזזים מעמ ממחיר המכירה אבל גם לא יכולים לקזז מעמ בגין עלויות הבניה של הדירות החדשות שיבנו. כך שהפער הוא רק במעמ על הרווח היזמי.
ההנחה היא שיזם יותר מקצועי וידע לעשות את הפרויקט במחירים זולים יותר מאשר מי שזו אינה עבודתו.
מעבר לכך - למה לא תבדקו בפועל מה יזם מציע לכם ומה בעלי הדירות העליונות מציעים לכם?
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 בניין בתל אביב
יובל
09/05/14
שלום רב,
אני בעל דירה בבניין המונה 8 דירות, ומכהן כוועד הבית.
אחד מבעלי הדירות (קומת מרתף, אחת הדירות הקטנות בבניין) , החליט שהוא עושה תמא 38 בבניין.
הוא מספר סיפורים שהוא קבלן, יזם ואלוהים יודע מה.
למיטב ידיעתי הוא התחיל לגבש סביבו קואליציה כשהתיכנון הוא שהוא יבצע כנראה את הפרוייקט.
בזמנו כשהוא הציע לי את העניין, סרבתי בתוקף ואמרתי שאני מוכן רק לתא 38 2 - כלומר הריסת המבנה ובניה של חדש.
הוא המציא סיפורים מפה עד השמים שהעיריה לא תאשר, ועוד כל מיני שטויות.
ברורה לי הסיבה ללהיטות שלו לתמא 38 בביצועו, יש לנו מספר בעלי דירות מבוגרים שהם לא העפרונות הכי מחודדים בקלמר, והוא בטוח שיוכל לשכנע אותם לחתום לו.
השאלה היא כזו, את כל העניין הזה הוא עושה מאחורי גבי וללא שיתופי כיוון שיודע שאתנגד לכך.
האם הוא יכול להגיע לכמות חתימות ולהציג לי עובדה מוגמרת..? או שבכל מקרה כיוון שכנראה אין הצעות נוספות אני אוכל לטעון לחוסר תום לב וכו'.?
אני בעל דירה בבניין המונה 8 דירות, ומכהן כוועד הבית.
אחד מבעלי הדירות (קומת מרתף, אחת הדירות הקטנות בבניין) , החליט שהוא עושה תמא 38 בבניין.
הוא מספר סיפורים שהוא קבלן, יזם ואלוהים יודע מה.
למיטב ידיעתי הוא התחיל לגבש סביבו קואליציה כשהתיכנון הוא שהוא יבצע כנראה את הפרוייקט.
בזמנו כשהוא הציע לי את העניין, סרבתי בתוקף ואמרתי שאני מוכן רק לתא 38 2 - כלומר הריסת המבנה ובניה של חדש.
הוא המציא סיפורים מפה עד השמים שהעיריה לא תאשר, ועוד כל מיני שטויות.
ברורה לי הסיבה ללהיטות שלו לתמא 38 בביצועו, יש לנו מספר בעלי דירות מבוגרים שהם לא העפרונות הכי מחודדים בקלמר, והוא בטוח שיוכל לשכנע אותם לחתום לו.
השאלה היא כזו, את כל העניין הזה הוא עושה מאחורי גבי וללא שיתופי כיוון שיודע שאתנגד לכך.
האם הוא יכול להגיע לכמות חתימות ולהציג לי עובדה מוגמרת..? או שבכל מקרה כיוון שכנראה אין הצעות נוספות אני אוכל לטעון לחוסר תום לב וכו'.?
חוסר שיתוף של כל הדיירים בהליך
עו"ד גילי לוי
מנהל
14/05/14
יובל שלום רב,
מבחינה משפטית, הדייר יכול להתקדם רק עם 66% מבעלי הזכויות מבלי לשתף אותך. עם חתימת 66% מהדיירים על הסכם הפרויקט יתקדם לקראת היתר. אולם, חשוב וראוי לציין כי בשלב בו תגיעו לדיון אצל המפקח על הבתים המשותפים שם תעלה טענותיך, אני מניח שהמפקח ייתן משקל רציני לעובדה כי לא היזם לא פעל בשקיפות הראויה.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
מבחינה משפטית, הדייר יכול להתקדם רק עם 66% מבעלי הזכויות מבלי לשתף אותך. עם חתימת 66% מהדיירים על הסכם הפרויקט יתקדם לקראת היתר. אולם, חשוב וראוי לציין כי בשלב בו תגיעו לדיון אצל המפקח על הבתים המשותפים שם תעלה טענותיך, אני מניח שהמפקח ייתן משקל רציני לעובדה כי לא היזם לא פעל בשקיפות הראויה.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עורך דין בתמא 38/2
דור
07/05/14
שלום,
אנחנו בשלב בחירת עורך דין בעסקת תמא 38/2.
יש לנו מחלוקת עם היזם לגבי תפקידו של העורך דין. אנחנו רוצים שהעורך דין ייצג אותנו גם לעניין עריכת ההסכם וגם לייצוג משפטי מלא במקרה וישנה הפרה של ההסכם מצד היזם ועד מקרה של צורך בחילוט ערבויות בנקאיות או חילוט ערבות חוק מכר אם נצטרך.
כמובן שדרישה מעין זו מייקרת את עלות העיורך דין. האם זה מקובל בעסקאות מעין אלה או שמקובל שעורך הדין מטפל רק בעניין ערכית החוזה ובזה פחות או יותר מסתיים תפקידו (מעבר לרישום צו בית משותף וכו'...)?
תודה!
אנחנו בשלב בחירת עורך דין בעסקת תמא 38/2.
יש לנו מחלוקת עם היזם לגבי תפקידו של העורך דין. אנחנו רוצים שהעורך דין ייצג אותנו גם לעניין עריכת ההסכם וגם לייצוג משפטי מלא במקרה וישנה הפרה של ההסכם מצד היזם ועד מקרה של צורך בחילוט ערבויות בנקאיות או חילוט ערבות חוק מכר אם נצטרך.
כמובן שדרישה מעין זו מייקרת את עלות העיורך דין. האם זה מקובל בעסקאות מעין אלה או שמקובל שעורך הדין מטפל רק בעניין ערכית החוזה ובזה פחות או יותר מסתיים תפקידו (מעבר לרישום צו בית משותף וכו'...)?
תודה!
תמ"א 38 - עו"ד
עו"ד אילן הלוי
מנהל
08/05/14
שלום דור!
תפקיד עורך הדין אינו נגמר בעירכת ההסכם והוא אמור ללות אותכם למעשה עד לסוף הפרויקט, כולל בדיקת הבטחונות במהלך הדרך, עמידה בתנאי ההסכם וכו'.
בדרך כלל שכר טרחת עורך הדין אינו כולל הליכים משפטיים וגם נראה מוזר שהיזם ימממם מראש את שכר טרחת עורך הדין שיגיש את התביעה נגדו.
חילוט ערבות הוא צעד פשוט וניתן מראש לסכם עם עורך הדין ששכרו, המשולפ על ידי היזם, יכלול גם את הפניה לבנק לצורך החילוט.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
תפקיד עורך הדין אינו נגמר בעירכת ההסכם והוא אמור ללות אותכם למעשה עד לסוף הפרויקט, כולל בדיקת הבטחונות במהלך הדרך, עמידה בתנאי ההסכם וכו'.
בדרך כלל שכר טרחת עורך הדין אינו כולל הליכים משפטיים וגם נראה מוזר שהיזם ימממם מראש את שכר טרחת עורך הדין שיגיש את התביעה נגדו.
חילוט ערבות הוא צעד פשוט וניתן מראש לסכם עם עורך הדין ששכרו, המשולפ על ידי היזם, יכלול גם את הפניה לבנק לצורך החילוט.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יועץ חשמל
רונית כהן
07/05/14
איפה ניתן למצוא יועץ חשמל ?
תמ"א 38 - יועץ חשמל
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/05/14
שלום רונית!
תשאלי את האדריכל שלכם הוא בודאי מכיר.
אם לא- בכל שלט של פרויקט אחר יש רשימת יועצים ובהם גם יועץ חשמל.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
תשאלי את האדריכל שלכם הוא בודאי מכיר.
אם לא- בכל שלט של פרויקט אחר יש רשימת יועצים ובהם גם יועץ חשמל.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוספת שתי דירות בפרוייקט תמ"א 38
תושב המרכז
06/05/14
שלום,
רציתי לשאול האם ישנם קבלנים שמוכנים לבצע פרוייקט תמ"א 38 כאשר ניתן להוסיף לבניין רק 2 דירות (מדובר על בניין בן 4 קומות, כאשר בכל קומה ישנן 2 דירות, הבניין במרכז חולון)
רציתי לשאול האם ישנם קבלנים שמוכנים לבצע פרוייקט תמ"א 38 כאשר ניתן להוסיף לבניין רק 2 דירות (מדובר על בניין בן 4 קומות, כאשר בכל קומה ישנן 2 דירות, הבניין במרכז חולון)
תמ"א 38 - חולון
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/05/14
לכאורה נראה לא כלכלי אבל מציע שתפנו ליזמים ותראו מה תגובתם.
אם אכן לא כלכלי לדבירהם אני מציע לכם רעיון מהפכני - תכניסו יד לכיס ותוסיפו בעצמכם את ההפרש שצריך כדי שהפרויקט יצא לדרך.
מזכיר כי חות מחיזוק הבנין מפני רעידות אדמה הבנין כולו עובר שיפוץ כללי ואולי גם מוסיפים לכל דירה שטחים נוספים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אם אכן לא כלכלי לדבירהם אני מציע לכם רעיון מהפכני - תכניסו יד לכיס ותוסיפו בעצמכם את ההפרש שצריך כדי שהפרויקט יצא לדרך.
מזכיר כי חות מחיזוק הבנין מפני רעידות אדמה הבנין כולו עובר שיפוץ כללי ואולי גם מוסיפים לכל דירה שטחים נוספים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוספת בנייה מתוקף תמ"א 38
כושי
06/05/14
האם ניתן לבצע תוספת לדירות בדמות ממדי"ם ו/או מרפסות מתוקף תמ"א 38 גם אם כל הדירות בבניין ביצעו עבירות בנייה וכבר הרחיבו דירותיהם ללא היתרי בנייה?
תודה וחג שמח
תודה וחג שמח
תמ"א 38 - חריגות בניה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/05/14
בעיקרון ניתן מכוח התמא להרחיב בעד 25 מ"ר כולל הממד. צריך לבדוק בכמה הרחיבה כל דירה לא היתר והאם ניתן להכשיר את החריגה + לבנות ממ"ד. זה תפקיד שאדריכל ידע לבדוק עבורכם. העיריה לא תאשפר לכם להוסיף שטחים מבלי שהם יכללו את הכשרת החריגות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כיצד נקבע זכאות לתמ":א
אלי מאיר
06/05/14
הזכאות לתמ"א 38 נקבעת על פי תאריך הקמת הבנין מבקש לדעת מדובר בתאריך התחלת הבנייה ? סוף הבנייה?רישום כל שהוא אחר?
תמ"א 38 - זכאות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/05/14
מדובר במועד קבלת היתר הבניה לאותו בנין. לא התחלת בניה ולא סיום בניה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה בנוגע להצעה של יזם
אלעד
05/05/14
יש לי שאלה בנוגע להצעה שקיבלתי מיזם לצורך ביצוע תמ"א 38 תיקון 2 בבניין שלי שבגבעתיים:
היזם הציע לכל בעלי הבניין, מלבד ההצעה של הדירה, גם תוספת של כ-300,000 ש"ח לדירה.
הפחידו אותי שתוספת זו אינה חוקית, ויכול להיות שאנחנו "נדפק" מההצעה שלו בסופו של דבר.
האם יש מגבלה חוקית למתן הטבה כספית מלבד הדירה (היזם נותן לנו בנוסף לכסף גם דירה, מרפסת וחניה)
תודה!
היזם הציע לכל בעלי הבניין, מלבד ההצעה של הדירה, גם תוספת של כ-300,000 ש"ח לדירה.
הפחידו אותי שתוספת זו אינה חוקית, ויכול להיות שאנחנו "נדפק" מההצעה שלו בסופו של דבר.
האם יש מגבלה חוקית למתן הטבה כספית מלבד הדירה (היזם נותן לנו בנוסף לכסף גם דירה, מרפסת וחניה)
תודה!
מתן תמורה כספית בפרויקט תמ"א 38
עו"ד גילי לוי
מנהל
13/05/14
אלעד שלום רב,
אין איסור חוקי במתן כסף ממש (ולא שירותי בנייה) בתמ"א 38. ההשלכות שישנן הן בהיבט המס, שכן כסף ממש אינו חוסה תחת הפטורים של תמ"א 38 ועל כן יהיה ממוסה.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
אין איסור חוקי במתן כסף ממש (ולא שירותי בנייה) בתמ"א 38. ההשלכות שישנן הן בהיבט המס, שכן כסף ממש אינו חוסה תחת הפטורים של תמ"א 38 ועל כן יהיה ממוסה.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה הרום המקסימלי המותר בת"א 38
רועי
04/05/14
הרום במקסימאלי לבנייה בתמ"א 38
עו"ד גילי לוי
מנהל
13/05/14
רועי שלום,
הדבר משתנה מעיר לעיר. המינימום הוא קומה וחצי (שיקול דעת של כל עירייה אם לאחד את חצי הקומה לדירה בפני עצמה), המקסימום יכול להגיע גם לשלוש וחצי קומות במקרים ייחודיים. שוב, תלוי בעירייה הרלוונטית.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
הדבר משתנה מעיר לעיר. המינימום הוא קומה וחצי (שיקול דעת של כל עירייה אם לאחד את חצי הקומה לדירה בפני עצמה), המקסימום יכול להגיע גם לשלוש וחצי קומות במקרים ייחודיים. שוב, תלוי בעירייה הרלוונטית.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכירות בזמן תמ"א 38
אדיר שוורץ
04/05/14
שלום.
שמי אדיר בן 22 מבת-ים, אני גר עם אמי ושתי אחיותיי.
השכרנו דירה בעיר בידיעה שהולכת להיות התוכנית תמ"א 38
אנחנו היום משלמים סכום של כ-3,600
אנחנו בתוך התמא כבר קרוב לשנה ורבעה חודשים,באוגוסט הבנייה אמורה להיסתיים וכך גם החוזה שלנו עם בעל הדירה.
עכשו כשזה נגמר ולנו הובטח (בעל פה)שנחדש חוזה גם אחרי,הבעל בית רוצה לעלות לנו את השכר דירה במכה אחת ב-1,000 שקל.
בהתחלה הוא סיפר סיפורים שהוא רוצה לתת לבן שלו את הדירה אז אנחנו צריכים לעזוב,ועד שדיברתי איתו שיש לי אמא חולת סרטן עם ילדה קטנה +אחת בצבא וזה קשה לה לעזוב אחרי כל זה,הוא אמר לנו שיעלה לנו את השכירות ב1000 שקל ,והוא ממש עושה מאמצים להקשות עלינו.. אני הבנתי שהוא רוצה לחלק את הדירה ביגלל זה הוא ממש רוצה להעיף אותנו...
בקיצור אחרי כל הרקע (מצטער אם לא היה עקבי)רציתי לישאול אם אחרי כלכך הרבה רעש וסבל שעברנו בכל התקופה הזאת ,שהשכרנו מלכתחילה את הדירה בידעה שאנחנו נהנה מהתמ"א 38 הוא יכול לעלות לנו את השכר בכאלה אחוזים?!...והאם יש מה לעשות בנדון בנוגע למשפט?!
תודה רבה ,אדיר שוורץ
שמי אדיר בן 22 מבת-ים, אני גר עם אמי ושתי אחיותיי.
השכרנו דירה בעיר בידיעה שהולכת להיות התוכנית תמ"א 38
אנחנו היום משלמים סכום של כ-3,600
אנחנו בתוך התמא כבר קרוב לשנה ורבעה חודשים,באוגוסט הבנייה אמורה להיסתיים וכך גם החוזה שלנו עם בעל הדירה.
עכשו כשזה נגמר ולנו הובטח (בעל פה)שנחדש חוזה גם אחרי,הבעל בית רוצה לעלות לנו את השכר דירה במכה אחת ב-1,000 שקל.
בהתחלה הוא סיפר סיפורים שהוא רוצה לתת לבן שלו את הדירה אז אנחנו צריכים לעזוב,ועד שדיברתי איתו שיש לי אמא חולת סרטן עם ילדה קטנה +אחת בצבא וזה קשה לה לעזוב אחרי כל זה,הוא אמר לנו שיעלה לנו את השכירות ב1000 שקל ,והוא ממש עושה מאמצים להקשות עלינו.. אני הבנתי שהוא רוצה לחלק את הדירה ביגלל זה הוא ממש רוצה להעיף אותנו...
בקיצור אחרי כל הרקע (מצטער אם לא היה עקבי)רציתי לישאול אם אחרי כלכך הרבה רעש וסבל שעברנו בכל התקופה הזאת ,שהשכרנו מלכתחילה את הדירה בידעה שאנחנו נהנה מהתמ"א 38 הוא יכול לעלות לנו את השכר בכאלה אחוזים?!...והאם יש מה לעשות בנדון בנוגע למשפט?!
תודה רבה ,אדיר שוורץ
עליית דמי שכירות בזמן תמ"א 38
עו"ד גילי לוי
מנהל
13/05/14
אדיר שלום רב,
שאלתך נוגעת יתר לתחום דיני החוזים הכלליים ולא לתמ"א. אולם, אנסה להשיב.
בזמן עבודות התמ"א ראוי היה כמובן להפחית את דמי השכירות. היות ואין לכם מסמכים כתובים לגבי ההסכמות שלכם בעבר הנושא מורכב יותר אך כן ניתן יהיה לשכנע את ביהמ"ש (אם חלילה לשם זה יגיע) שהשכירות לא עלתה משום שהובטח לכם להשאר בדירה משופצת באותו המחיר.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
שאלתך נוגעת יתר לתחום דיני החוזים הכלליים ולא לתמ"א. אולם, אנסה להשיב.
בזמן עבודות התמ"א ראוי היה כמובן להפחית את דמי השכירות. היות ואין לכם מסמכים כתובים לגבי ההסכמות שלכם בעבר הנושא מורכב יותר אך כן ניתן יהיה לשכנע את ביהמ"ש (אם חלילה לשם זה יגיע) שהשכירות לא עלתה משום שהובטח לכם להשאר בדירה משופצת באותו המחיר.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
"יזמי" תמ"א שמגיעים לבניינים
יואל
03/05/14
שלום,
הדיירים בבניין שלי חושבים על לקבל הצעה של "יזם" תמ"א מסוים, שרוצה להחתים את כל הדיירים לתת לו בלעדיות לתקופה מסוימת בה הוא ינסה לאתר בעלי מקצוע אשר יקדמו עבור הבניין תכנית תמ"א 38/2 כלשהי (הריסה).
הדיירים לא יידרשו לשלם כלום אלא רק הקבלן שיימצא בעתיד ככל שיימצא.
האם ישנם סיכונים כלשהם במתווה שכזה? מהן האלטרנטיבות והיתרונות והחסרונות שלהן על פני המתווה הנ"ל? תודה!
הדיירים בבניין שלי חושבים על לקבל הצעה של "יזם" תמ"א מסוים, שרוצה להחתים את כל הדיירים לתת לו בלעדיות לתקופה מסוימת בה הוא ינסה לאתר בעלי מקצוע אשר יקדמו עבור הבניין תכנית תמ"א 38/2 כלשהי (הריסה).
הדיירים לא יידרשו לשלם כלום אלא רק הקבלן שיימצא בעתיד ככל שיימצא.
האם ישנם סיכונים כלשהם במתווה שכזה? מהן האלטרנטיבות והיתרונות והחסרונות שלהן על פני המתווה הנ"ל? תודה!
הכל תלוי בזמן שנותנים לו להביא את היזם
שומרי
03/05/14
הסיכון היחידי בשלב זה הוא ,שתחתמו ללא זמן הגבלה
תמ"א 38 - יזמי תמא
עו"ד אילן הלוי
מנהל
04/05/14
יואל שלום!
כמו ששומרי כתב קודם - צריך שיהיה כתוב באופן ברור המועד בו אתןם נפרדים. ממש תאריך ללא פתח לפרשנות. בנוסף - צריך שיהיה ברור באילו תנאים אתם הוכלים אחרים יזם שהוא מביא לכם. גם כאן צריך לכתוב שאתם לא מחויבים להתקשר עם שום יזם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
כמו ששומרי כתב קודם - צריך שיהיה כתוב באופן ברור המועד בו אתןם נפרדים. ממש תאריך ללא פתח לפרשנות. בנוסף - צריך שיהיה ברור באילו תנאים אתם הוכלים אחרים יזם שהוא מביא לכם. גם כאן צריך לכתוב שאתם לא מחויבים להתקשר עם שום יזם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעיות משפטיות בעקבות חובות
איציק
01/05/14
במידה ויש לשני דיירים מהבניין שלי תיקים בהוצאה לפועל ועיקולים על דירתם, מה ניתן לעשות על מנת להמשיך את התקדמות תהליך התמ"א?
החברה שאמורה לבצע את הפרוייקט מתנערת כרגע מביצועו.
תודה לכולם......
החברה שאמורה לבצע את הפרוייקט מתנערת כרגע מביצועו.
תודה לכולם......
חובות הוצל"פ ותמ"א 38
עו"ד גילי לוי
מנהל
11/05/14
איציק שלום רב,
במרבית העסקאות נסח הטאבו אינו "נקי" וישנן הערות ורישומים כמו לדוגמא משכנתאות, תיקי הוצל"פ, הערות מצד בתי משפט וכד'. יש צורך לפנות לגורמים הרלוונטיים, במקרה הספציפי הזוכים בתיק ההוצאה לפועל ולבקש הסכמתם לפרויקט. בדר"כ היזם פונה בשם הדיירים באמצעות ייפויי הכוח שיש לו. לגורמים לא אמורה להיות התנגדות שכן הפרויקט רק משביח את ערך הנכס.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
במרבית העסקאות נסח הטאבו אינו "נקי" וישנן הערות ורישומים כמו לדוגמא משכנתאות, תיקי הוצל"פ, הערות מצד בתי משפט וכד'. יש צורך לפנות לגורמים הרלוונטיים, במקרה הספציפי הזוכים בתיק ההוצאה לפועל ולבקש הסכמתם לפרויקט. בדר"כ היזם פונה בשם הדיירים באמצעות ייפויי הכוח שיש לו. לגורמים לא אמורה להיות התנגדות שכן הפרויקט רק משביח את ערך הנכס.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכמה במגרשים סמוכים
אלכס
30/04/14
שלום מכובדי,
הבניין שלי ובניין סמוך (בגבעתיים) רוצים לבצע פרוייקט תמ"א 38/2 על שני המגרשים בשיתוף.
רציתי לשאול לגבי ההסכמות הנדרשות - האם 80% מכל בניין/מגרש בנפרד, או שאפשר 80% מכלל דיירי שני המגרשים?
מודה מראש על התשובה, אלכס
הבניין שלי ובניין סמוך (בגבעתיים) רוצים לבצע פרוייקט תמ"א 38/2 על שני המגרשים בשיתוף.
רציתי לשאול לגבי ההסכמות הנדרשות - האם 80% מכל בניין/מגרש בנפרד, או שאפשר 80% מכלל דיירי שני המגרשים?
מודה מראש על התשובה, אלכס
תמ"א 38 - הסכמה במגרשים צמודים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
30/04/14
אלכס שלום!
במידה וכל בנין הוא בית משותף נפרד אז ההסכמה הנדרשת היא של 80% בכל אחד מהבתים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
במידה וכל בנין הוא בית משותף נפרד אז ההסכמה הנדרשת היא של 80% בכל אחד מהבתים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סמכויות ועדה מקומית – שאלה
אלכס
30/04/14
שלום רב מכובדי,
אני מתגורר בגבעתיים באזור שבו לפי התב"ע מותר לבנות עד קומה שישית ועוד 2.5 קומות עבור תמ"א 38/2 - סה"כ 8.5 קומות.
בעקבות בחינתנו לפרוייקט תמ"א38/2, נאמר לנו ע"י אחד היזמים שבוחן את העניין כי לועדה מקומית סמכות לאשר חריגה בגובה עד 12 קומות.
אם זה נכון אז נוכל לרווח את התכנון על המגרש.
ברצוני לשאול האם זה נכון באופן עקרוני ?
האם סמכויות החרגה שונות מעיר לעיר?
מודה מראש על ההתייחסות, אלכס
אני מתגורר בגבעתיים באזור שבו לפי התב"ע מותר לבנות עד קומה שישית ועוד 2.5 קומות עבור תמ"א 38/2 - סה"כ 8.5 קומות.
בעקבות בחינתנו לפרוייקט תמ"א38/2, נאמר לנו ע"י אחד היזמים שבוחן את העניין כי לועדה מקומית סמכות לאשר חריגה בגובה עד 12 קומות.
אם זה נכון אז נוכל לרווח את התכנון על המגרש.
ברצוני לשאול האם זה נכון באופן עקרוני ?
האם סמכויות החרגה שונות מעיר לעיר?
מודה מראש על ההתייחסות, אלכס
תמ"א 38 - סמכויות ועדה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
30/04/14
אלכס שלום!
לפי תקנות תו"ב (סטיה נכרת מתוכנית) בסמכות הוועדה המקומית להוסיף עד 3 קומות נוספות לבנין שגובהו על פי התוכניות הוא בין 5-9 קומות. בכל מקרה- צריך לבדוק מה מדיניות העיריה במקום כי הסמכות היא בשיקול דעת.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לפי תקנות תו"ב (סטיה נכרת מתוכנית) בסמכות הוועדה המקומית להוסיף עד 3 קומות נוספות לבנין שגובהו על פי התוכניות הוא בין 5-9 קומות. בכל מקרה- צריך לבדוק מה מדיניות העיריה במקום כי הסמכות היא בשיקול דעת.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי טרם סיום החוזה בעקבות תמ"א
יוליה
29/04/14
שלום,
אנו חיים כבר כשנתיים בדירה בה מתבצעות עבודות תמ"א 38. יש לנו חוזה עד ספטמבר אך לפני כחודשים הודיעו לנו כי נצטרך לעזוב בסביבות מאי עקב התקדמות התמ"א ווהעובדה כי רוצים להתחיל ולשבור קירות בחדרים.
חיפשנו דירה אך הדירה היחידה הנורמלית שהצלחנו למצוא היא רק מה 1.7. האם הם יכולים להוציא אותנו מהדירה לפני שהחוזה מסתיים או להתחיל לשבור קירות בדירה כל עוד אנחנו נמצאים בדירה?
חשוב לציין כי כאשר חתמנו על חידוש החוזה בספטמבר, לא נאמר לנו שנאלץ לעזוב לפני הזמן אלא החוזה נחתם עד ספטמבר. ההודעה על העזיבה הגיעה במפתיע רק לפני כחודשיים.
תודה,
יוליה
אנו חיים כבר כשנתיים בדירה בה מתבצעות עבודות תמ"א 38. יש לנו חוזה עד ספטמבר אך לפני כחודשים הודיעו לנו כי נצטרך לעזוב בסביבות מאי עקב התקדמות התמ"א ווהעובדה כי רוצים להתחיל ולשבור קירות בחדרים.
חיפשנו דירה אך הדירה היחידה הנורמלית שהצלחנו למצוא היא רק מה 1.7. האם הם יכולים להוציא אותנו מהדירה לפני שהחוזה מסתיים או להתחיל לשבור קירות בדירה כל עוד אנחנו נמצאים בדירה?
חשוב לציין כי כאשר חתמנו על חידוש החוזה בספטמבר, לא נאמר לנו שנאלץ לעזוב לפני הזמן אלא החוזה נחתם עד ספטמבר. ההודעה על העזיבה הגיעה במפתיע רק לפני כחודשיים.
תודה,
יוליה
תמ"א 38 - פינוי טרם הזמן
עו"ד אילן הלוי
מנהל
29/04/14
יוליה שלום!
אם אכן יש לך הסכם עד חודש ספטמבר ואין בו אפשרות לקצר את התקופה אז זו זכותך להשאר בדירה עד לחודש ספטמבר.
אף אחד לא מצפה שתצאי לרחוב כאשר יש לך חוזה בתוקף. אם היזם/בעל הבית רוצים להוציא אותך לפני הזמן הם צריכים לדעתי לתת לך משהוא כפיצוי. כמובן התנאי הבסיסי הוא שתמצאי מקום אחר.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אם אכן יש לך הסכם עד חודש ספטמבר ואין בו אפשרות לקצר את התקופה אז זו זכותך להשאר בדירה עד לחודש ספטמבר.
אף אחד לא מצפה שתצאי לרחוב כאשר יש לך חוזה בתוקף. אם היזם/בעל הבית רוצים להוציא אותך לפני הזמן הם צריכים לדעתי לתת לך משהוא כפיצוי. כמובן התנאי הבסיסי הוא שתמצאי מקום אחר.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי בניין בשל הוספת קומות
הדר
27/04/14
שלום רב,
שמעתי "שמועה" וברצוני לבדוק אם היא נכונה-
הבנתי שאם מוסיפים יותר מ-3 קומות בתמ"א אז חייבים לפנות את כל הבניין ולשלם לדיירים שכ"ד.
האם אכן קיים חוק/תקנה כזה?
תודה.
שמעתי "שמועה" וברצוני לבדוק אם היא נכונה-
הבנתי שאם מוסיפים יותר מ-3 קומות בתמ"א אז חייבים לפנות את כל הבניין ולשלם לדיירים שכ"ד.
האם אכן קיים חוק/תקנה כזה?
תודה.
פינוי דיירים בתוספת של 3 קומות
עו"ד גילי לוי
מנהל
28/04/14
הדר שלום,
איני מכיר הוראת חוק כזו.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
איני מכיר הוראת חוק כזו.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ייצוג קבלן ע"י עו"ד פנימי
יעל
27/04/14
שלום,
אני מייצגת/עו"ד פנימית בחברה של קבלן בעסקה מול דיירים לביצוע עבודות תמ"א 38.
האם עלי לנהל את מו"מ לעניין שכ"ט של עו"ד הדיירים או שזה מוטל על כתפי הקבלן עצמו?
אודה לקבלת תגובתכם המהירה.
יעל
אני מייצגת/עו"ד פנימית בחברה של קבלן בעסקה מול דיירים לביצוע עבודות תמ"א 38.
האם עלי לנהל את מו"מ לעניין שכ"ט של עו"ד הדיירים או שזה מוטל על כתפי הקבלן עצמו?
אודה לקבלת תגובתכם המהירה.
יעל
אחריות עוה"ד המייצג יזם לשכ"ט עוה"ד מטעם הדיירים
עו"ד גילי לוי
מנהל
28/04/14
יעל שלום רב,
לטעמי, עוה"ד המייצג את היזם לא אמור להיכנס לפן המסחרי של מו"מ כספי. ראוי וטוב לגשר ולתת מניסיונך ככל שישנו אולם כמו יתר בעלי המקצוע, הנושא המסחרי מונח על כתפי היזם. ספציפית למקרה שלך כעורכת דין פנימית, איני יודע מה דרישותיו של היזם ומסגרת ההעסקה כעורכת דין פנימית.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
לטעמי, עוה"ד המייצג את היזם לא אמור להיכנס לפן המסחרי של מו"מ כספי. ראוי וטוב לגשר ולתת מניסיונך ככל שישנו אולם כמו יתר בעלי המקצוע, הנושא המסחרי מונח על כתפי היזם. ספציפית למקרה שלך כעורכת דין פנימית, איני יודע מה דרישותיו של היזם ומסגרת ההעסקה כעורכת דין פנימית.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום בטאבו בתמ"א 38
חן זסלבסקי
27/04/14
שלום רב!
לפני כמעט שנה רכשנו דירה בבניין שנמצא לקראת סיום תמ"א - 95% מהעבודה נגמרה ונשאר רק מספר עבודות לתיקונים על מנת לקבל טופס 4, אך לצערנו הקבלן פשט רגל והעבודות נפסקו לתקופה ארוכה.
הדירה שרכשנו הינה דירה לא חדשה אלא מהקיימות.
כרגע עדיין רשומה על שמנו הערת אזהרה ועו"ד שלנו גילה לפתע שיש צורך להחתים מספר בעלי הערת אזהרה בבניין על מנת שנוכל להירשם בטאבו ולסיים את כל הסיפור.. האם הדבר הגיוני?
האם זה נכון שמישהו מבחוץ יכול להחליט אם לאשר לי להירשם בטאבו או לא?
אשמח לתשובות להסברים בעניין.. תודה!
חן.
לפני כמעט שנה רכשנו דירה בבניין שנמצא לקראת סיום תמ"א - 95% מהעבודה נגמרה ונשאר רק מספר עבודות לתיקונים על מנת לקבל טופס 4, אך לצערנו הקבלן פשט רגל והעבודות נפסקו לתקופה ארוכה.
הדירה שרכשנו הינה דירה לא חדשה אלא מהקיימות.
כרגע עדיין רשומה על שמנו הערת אזהרה ועו"ד שלנו גילה לפתע שיש צורך להחתים מספר בעלי הערת אזהרה בבניין על מנת שנוכל להירשם בטאבו ולסיים את כל הסיפור.. האם הדבר הגיוני?
האם זה נכון שמישהו מבחוץ יכול להחליט אם לאשר לי להירשם בטאבו או לא?
אשמח לתשובות להסברים בעניין.. תודה!
חן.
רישום בטאבו בתמ"א 38
עו"ד גילי לוי
מנהל
28/04/14
חן שלום,
קשה לענות על שאלתך מבלי להכיר מקרוב את נסח הטאבו ומצב הרישום המשפטי של הבית המשותף.
אולם, ככלל, אכן לעיתים רבות, בעיקר בבית משותף, דיירים כפופים להסכמות של יתר דיירי הבית על מנת לשנות את הרישום בטאבו. על מנת ליתן תשובה פרטנית לבניין שלך, יש צורך לראות ולבחון את נסח הטאבו.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
קשה לענות על שאלתך מבלי להכיר מקרוב את נסח הטאבו ומצב הרישום המשפטי של הבית המשותף.
אולם, ככלל, אכן לעיתים רבות, בעיקר בבית משותף, דיירים כפופים להסכמות של יתר דיירי הבית על מנת לשנות את הרישום בטאבו. על מנת ליתן תשובה פרטנית לבניין שלך, יש צורך לראות ולבחון את נסח הטאבו.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כיצד יזם המחוייב בחוזה מול הדיירים לביצוע תמ"א 38 יכול למכור את הפרויקט ליזם אחר
מיכאל
25/04/14
שלום,
אילו אפשרויות קיימות בפני יזם א' במידה ומעוניין למכור את הפרויקט ליזם/קבלן ב',כאשר יש כבר חוזה חתום מול הדיירים וכבר נמצא בתהליך היתרים.
אשמח לשמוע אפשרויות
תודה מראש,
מיכאל
אילו אפשרויות קיימות בפני יזם א' במידה ומעוניין למכור את הפרויקט ליזם/קבלן ב',כאשר יש כבר חוזה חתום מול הדיירים וכבר נמצא בתהליך היתרים.
אשמח לשמוע אפשרויות
תודה מראש,
מיכאל
העברה של הסכם תמ"א מיזם ליזם
עו"ד גילי לוי
מנהל
28/04/14
מיכאל שלום,
נגעת בנושא מורכב ורלוונטי היום יותר מתמיד עקב ריבוי עסקאות חתומות ומחסור בכסף אצל יזמים כך שנושא העברת/מכירת עסקאות בין יזמים הפך נפוץ.
לשאלתך, ראשית, יש לבדוק אם אין על כך הגבלה בהסכם עצמו. אם אין הגבלה וניתן להעביר את הפרויקט, קיימות 2 אפשרויות:
א' - להחתים את הדיירים על הסכם חדש וייפויי כוח חדשים לטובת החברה החדשה (דגש על ייפויי הכוח). מה שבדר"כ רוצים למנוע.
ב' - אם הוקמה חברה ספציפית לטובת הפרויקט, ניתן למכור את החברה כולה עם הפרויקט.
בהצלחה,
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
נגעת בנושא מורכב ורלוונטי היום יותר מתמיד עקב ריבוי עסקאות חתומות ומחסור בכסף אצל יזמים כך שנושא העברת/מכירת עסקאות בין יזמים הפך נפוץ.
לשאלתך, ראשית, יש לבדוק אם אין על כך הגבלה בהסכם עצמו. אם אין הגבלה וניתן להעביר את הפרויקט, קיימות 2 אפשרויות:
א' - להחתים את הדיירים על הסכם חדש וייפויי כוח חדשים לטובת החברה החדשה (דגש על ייפויי הכוח). מה שבדר"כ רוצים למנוע.
ב' - אם הוקמה חברה ספציפית לטובת הפרויקט, ניתן למכור את החברה כולה עם הפרויקט.
בהצלחה,
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עו"ד שחתמה בשמי…….
גילי
24/04/14
שלום
העו''ד של הפרויקט חתמה בשמי על נוסך נקי למרות התנגדותי. אחרי כמה חודשים, בשיחה אקראית עם שכנים
אחרים נפל לי חשד שהיא חתמה גם בשמם ואכן בבדיקת החתימות נודע לי שהיא אכן עשתה זאת. מסרתי לשכנים
את המסמך והם נדהמו, אפילו לא פנו אליהם בכל בבקשה
לחתימה.
לי זה אומר שהקבלנים יכולים לעשות שנויים ככל העולה בדעתם ולחתום בשמינו. אני אשמח לשמוע תגובה או דעה שלכם. כי באמת שזה מרגיש לי הזוי ובלטי נתפש.
מה הייתם עושים במקומי?
תודה
העו''ד של הפרויקט חתמה בשמי על נוסך נקי למרות התנגדותי. אחרי כמה חודשים, בשיחה אקראית עם שכנים
אחרים נפל לי חשד שהיא חתמה גם בשמם ואכן בבדיקת החתימות נודע לי שהיא אכן עשתה זאת. מסרתי לשכנים
את המסמך והם נדהמו, אפילו לא פנו אליהם בכל בבקשה
לחתימה.
לי זה אומר שהקבלנים יכולים לעשות שנויים ככל העולה בדעתם ולחתום בשמינו. אני אשמח לשמוע תגובה או דעה שלכם. כי באמת שזה מרגיש לי הזוי ובלטי נתפש.
מה הייתם עושים במקומי?
תודה
סמכות עו"ד לחתום בשם דייר
עו"ד גילי לוי
מנהל
28/04/14
גילי שלום,
איני יודע על איזה מסמך מדובר ובאיזה שלב של הפרויקט את מצויים. העניין תלוי בשאלה הפשוטה אם בשלב כלשהו חתמת על ייפויי כוח לעורכת הדין המייצגת. אם כן, צריך לבחון את ייפויי הכוח ולוודא שאם היא חתמה בשמך מכוח ייפויי הכוח אכן היא הוסמכה לכך במסגרתו. אם לא נתת לה ייפויי כוח כלשהו או אם היא חתמה באמצעות ייפויי כוח על דבר שלא הוסמכה לפיו בייפויי הכוח הרי שזיוף חתימה הוא מעשה פלילי והתוצאות בהתאם.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
איני יודע על איזה מסמך מדובר ובאיזה שלב של הפרויקט את מצויים. העניין תלוי בשאלה הפשוטה אם בשלב כלשהו חתמת על ייפויי כוח לעורכת הדין המייצגת. אם כן, צריך לבחון את ייפויי הכוח ולוודא שאם היא חתמה בשמך מכוח ייפויי הכוח אכן היא הוסמכה לכך במסגרתו. אם לא נתת לה ייפויי כוח כלשהו או אם היא חתמה באמצעות ייפויי כוח על דבר שלא הוסמכה לפיו בייפויי הכוח הרי שזיוף חתימה הוא מעשה פלילי והתוצאות בהתאם.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
