פורום תמ&quot;א 38

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

האים כול הגג בטאבו מקנה יותר אחוזי הסכמה

אבי ממוס 31/05/14

אנחנו 4 דיירים בבניין משותף,שטח הגינה המשותפת היא 550 מטר שזה שייך לכלל הדיירים,גודל הגג בבנין הוא 250 מטר ששייך לי בלבד,2 דיירים מתנגדים לתמא,ו 2 דיירים מעוניינים בתמא,אני מעוניין בתמא והשאלה שלי היא אם הגג שלי כולו מוצמד אלי אז לי ולשכן שכן מעוניין בתמא יש יותר אחוזים מ 2 השכנים שמסרבים לתמא, ובכמה אחוזים זה מתבטא ?

לעמוד

המלא

תמ"א 38 - גג בטאבו

עו"ד אילן הלוי מנהל 01/06/14

אבי שלום!

צריך לבדוק בנסח מה החלק שלך ברכוש המשותף. בעיקרון צריך רוב של 2/3 מהבעלים שמחזיקים גם 2/3 מהרכוש המשותף (בבניה מעל הקיים). בנסח הטאבו כתוב כמה חלקים יש לך ברכוש המשותף. עדין מאחר והגג שלך באופן פרטי (לדבריך - לא נבדק על ידי) אז ברור שלא ניתן לבצע את הפרויקט ללא הסכמתך.

אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

עו"ד אילן הלוי

מנהל פורום תמ"א 38

שאול המלך 8, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

בדיקת התכנות תמא

סהר סולומון 30/05/14

שלום,
אני מעוניין לבצע תמא 38/2 ולאחד את המגרש והבניין הצמוד לבניין שלי
רציתי לדעת איך אני יכול לבדוק התכנות וכמה קומות יהיה אפשר לבנות, לפני שאני פונה לדיירים. איך ואיפה אני יכול לבדוק?
תודה

לעמוד

המלא

בדיקת היתכנות

דרור פז 30/05/14

אתה מוזמן לצור קשר לקבל מידע ובדיקת היתכנות מקיפה .
דרור פז 052-3521854 drorpaz7@gmail.com

בדיקת התכנות לפרויקט

עו"ד גילי לוי 01/06/14

סהר שלום רב,

בדיקות כפי שציינת ניתן לבדוק במחלקת ההנדסה ברשות המקומית לה הבניין משתייך או אצל אדריכל מקומי.

בהצלחה.

בברכה,

גילי לוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון

יפוי כח לעו"ד הדיירים

אלכס 30/05/14

מכובדי שלום,

אנו נמצאים בשלב של התנעת פרוייקט פינוי-בינוי גדול ומצאנו עו"ד שייצגנו הם בתחום המשפטי מול היזם שייבחר אך גם יערוך מכרז מטעמנו למציאת חברת הבניה (מדובר בפרוייקט בהיקף של מאות יח"ד).

העו"ד מבקש שהדיירים יחתמו לו על יפוי כח שמהווה גם הסכמה עקרונית לפרוייקט.

הנוסח שהציע הוא כללי ביותר ואין למשל פירוט של מה כולל הייצוג אלא רשום באופן כללי "ייצג בענייני הפרוייקט".

אני סבור כי מצד אחד יפוי כח לעו"ד חייב לכלול פירוט של נושאי והיקף הייצוג, יעדים למימוש וכו'.

מצד שני, מסמך מפורט כזה (שהוא כמו מיני חוזה) יכול להפחיד את הדיירים.

האם נהוג לחתום על יפוי כח כללי או רק על הסכם הייצוג המלא?

מודה מראש על התשובה !

לעמוד

המלא

ייפויי כוח כללי לעוה"ד

עו"ד גילי לוי מנהל 01/06/14

אלכס שלום,

נהוג להחתים את הדיירים על טופס הסכמה עקרוני לפרויקט וכן למינוי עו"ד מלווה. טיפ חשוב חשוב מאוד הוא להגביל את תקופת המינוי על מנת למנוע סיטואציות לא נעימות.

בברכה,

גילי לוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון

עו"ד גילי לוי

מצדה 9, בני ברק

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

אחריות משפטית של נציגות הפרוייקט

אלכס 29/05/14

מכובדי שלום,

ברצוני לברר סוגיה עקרונית- האם לנציגות הדיירים בפרוייקט תמ"א 38/2 או פינוי בינוי יש אחריות משפטית אישית כלפי הדיירים?

כלומר, האם מי מהדיירים יכול להגיש תביעה אישית מול נציגיו מכל סיבה שהיא ?

מודה מראש על התשובה וסוף שבוע נעים !

לעמוד

המלא

אחריון משפטית של נציגות דיירים

עו"ד גילי לוי מנהל 01/06/14

אלכס שלום רב,

הנציגות, בדרך כלל, היא גוף וולנטרי שעושה עבודה לטובת הכלל. כמובן, הנציגות כפופה להסמכת הדיירים ויכולה לעשות רק פעולות שמונתה לעשות. זאת ועוד, לנציגות חובה לפעול בתום לב כפועל יוצא של ניהול חוזה בתום לב. לכן, לא ניתן לתבוע , לגתי, נציג מכל סיבה שהיא, אלא אך ורק מסיבות העולות כדי חוסר תום לב.

בברכה,

גילי לוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון

עו"ד גילי לוי

מצדה 9, בני ברק

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

וועד מסרב לעדכן סטאטוס

דותן 29/05/14

יש לנו בבניין פרוייקט תמ"א 38 שנמשך כבר מעל 6 שנים ויש את כל האישורים הדרושים החתימות וחוזה עם קבלן ועורך דין ואנו פשוט ממתינים, משום מה הוועד בית שמרכז את הנושא לא מוכן לעדכן מה הסטאטוס שלו כבר כמעט כשנה, יש חשד שהוא מנסה לדחות אותו ולכן ברצוני לדעת על איזה חוק עובר הוועד מבחינה משפטית (חשוב מאוד) הקשור להסתרת מידע, חיפשתי כיוון ברשת אבל אני לא מוצא כלום בנושא

תודה רבה

לעמוד

המלא

וועד בית מסרב לעדכן סטאטוס

עו"ד גילי לוי מנהל 01/06/14

דותן שלום,

ראשית, ככל ואין לך עותק ההסכם, זכותך כמובן לדרוש עותק. בהסכם, אני מניח, מוגדרים זמנים להתקדמות, חובת הנציגים וכיו"ב וייתכן שהחובה לשקיפות מצויה בהסכם. זאת מבלי להכנס לחוק הכללי המחייב קיום חוזה בתום לב ובין היתר שקיפות, מתן מידע לכל צד לעסקה (כל דייר הוא צד לעסקה) וכו'.

יתרה מכך, אתה מוזמן לבדור בעצמך את הסטאטוס של ההתקדמות בעירייה / וועדה המקומית. האם הוגשה בקשה להיתר בנייה, אם כן, באיזה שלב מצוי התיק וכיו"ב.

בברכה,

גילי לוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון

עו"ד גילי לוי

מצדה 9, בני ברק

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

זכויות שוכרים בתמ"א 38

הילה סמואלוב 29/05/14

חידשנו חוזה לעוד שנה, ויום אחרי שחידשנו נודע לנו שהולכים לעשות תמ"א 38 לביניין, ולאחר מספר ימים התחילות כבר לבצע את התמ"א, הבעל בית לא אמר לנו כלום לגבי זה בעת חידוש החוזה עכשיו אנחנו מחפשים דירה אחרת לגור בה, בינתיים אנחנו גרים באתר בנייה, שלחנו לבעל הבית שטוען כי לא ידע על כך בעצמו, מכתב בו אנחנו דורשים את כל הכסף שלנו חזרה, כולל על החודש שאנחנו כאן עם השיפוצים שכבר שולם, + שכר תיווך כי אנחנו נאלצים לחפש עם מתווך על מנת למצוא יותר מהר, בנוסף יש בחור אחד מהביניין שכנראה אחראי על כל התהליך שבעל הבית טוען שהוא אמור לפצות אותנו, והוא מסכים לתת לנו רק חצי משכר הדיר ששולם, אולם מאחר ואנחנו דירת קרקע ואנחנו באמת סובלים ונעשה לנו עוול, במיוחד שידעו כאן בביניין ופינו את כל הדירות העליונות מאחר והם נכנסים דרך חדר המדרגות ואנחנו לא כמעט חודש שאנחנו גרים באתר בנייה, מה הזכויות שלנו כשוכרים במקרה כזה?

אשמח לתשובה מהירה

לעמוד

המלא

חובה ליידע שוכרים על פרויקט תמ"א 38

עו"ד גילי לוי מנהל 01/06/14

הילה שלום רב,

ראי את הגדרתי בכותרת. היא אומרת הכל. חובה על המשכיר ליידע את השוכרים על מצב פיזי ו/או משפטי של הדירה עובר לחתימת ההסכם. אין לכם, לדעתי, כל צורך להימצא בחזית מול הנציג של הפרויקט. זכותכם היא מול המשכיר והוא יגלגל את תביעתכם לאן שירצה.

בברכה,

גילי לוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון

עו"ד גילי לוי

מצדה 9, בני ברק

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תיקון 5 לחוק

אדווה 28/05/14

שאלה נוספת- האם הרחבת החניה והקטנת המחסנים ע"ח גינה נחשבת ניצול זכויות בנייה לפי ס' 5 תיקון חוק חיזוק מפני רעידות אדמה 2008, או שזכויות בנייה מדברים פרורר רק בניית דירות חדשות בבניין?

תודה רבה

לעמוד

המלא

תמ"א 38 - חוק החיזוק

עו"ד אילן הלוי מנהל 29/05/14

אדווה שלום!

סעיף 5 לחוק החיזוק מתיחס לרכוש משותף של הבעלים גם כזה המשמש כיום כגינה/מחסן/חניה וכו'. עדין הרוב הנדרש הוא כפי שכתוב בחוק. אבל שימו לב שהכוונה היא לרכוש משותף ולא לרכוש פרטי של מי מהבעלים שאז צריך את הסכמתו.

אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

עו"ד אילן הלוי

מנהל פורום תמ"א 38

שאול המלך 8, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

פרויקט תמ"א 38 בבניין בירושלים

רן 28/05/14

שלום רב,

יזם הפרויקט מבקש להחתים אותנו (בעלי הדירות) על מסמך ראשוני ובו חתימת 66% מבעלי הדירות בבניין כדי שיוכל להתחיל לטענתו בבדיקות היתכנות ראשוניות מול העיריה ומול גורמים נוספים. החתימה היא בלעדית ובלתי חוזרת לתקופה של 12 חודשים ובעצם החתימה על המסמך אנו נותנים לו למעשה הסכמה לביצוע הפרויקט בבניין.

האם לא מוקדם לתת הסכמה גורפת לביצוע הפרויקט?אשמח לדעתך.

דבר נוסף,

מחפשים עו"ד ירושלמי המתמחה בתחום לליווי הפרויקט, אשמח אם תוכל להפנות אותי לאחד כזה.

האם שכרו צריך להיות משולם ע"י היזם?

תודה לתשובה,

רן

לעמוד

המלא

תמ"א 38 - תחילת דרך

עו"ד אילן הלוי מנהל 29/05/14

רן שלום!

לא ממליץ לחתום על שום מסמך בשלב זה בודאי שלא עד שעורך דין מטעמכם יוכל לבדוק אותו.

שכר עורך הדין צריך להיות משולם על ידי היזם. אני מניח שתמצאו עורך דין שיתאפק ויתחיל בעבודה עד לאישור היזם. לא ניתן להמליץ על עורך דין על גבי הפורום.

אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

עו"ד אילן הלוי

מנהל פורום תמ"א 38

שאול המלך 8, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

דייר שגר בחול

אמיר 27/05/14

דייר שגר בחו"ל ובבעלותו דירה בישראל בבנין שרוב דייריו רוצים לעשות תמ"א 38 ואין אישור מסירה לדייר כי גר בחו"ל אפשר להתקדם או אנחנו צפויים לתביעה ממנו

לעמוד

המלא

תמא 38 - דייר בחו"ל

עו"ד אילן הלוי מנהל 28/05/14

שלום אמיר!

אם אתם בשלב של חתימת ההסכם אז מספיק ברוב הנדרש על פי החוק 2/3 לתוספת בניה מעל קיים או 80% במקרה של הריסה ובניה. אם יש לכם רוב בלעדיו אז אין בעיה. תתקדמו.

שימו לב כי ההתקדמות היא רק עד לשלב של אישור הבקשה להיתר או קבלת ההיתר עצמו. לא ניתן להתחיל בביצוע מבלי לקבל הסכמת כולם. את ההסכמה של מי שלא חתם צריך להשיג בדרך של הגשת תביעה נגדו למפקח על המקרקעין. בענין זה יחולו דיני המצאת כתב תביעה כמו בכל תביעה כנגד מי שגר בחו"ל. אני מניח שיאפשרו תחליף המצאה נוח ותוכלו להתקדם. בכל מקרה- אני מציע ליצור קשר עם אותם בעלים ולעדכן אותו בדבר הפרויקט. אם הדירה מושכרת אז השוכר יודע למי הוא משלם כסף.

אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

עו"ד אילן הלוי

מנהל פורום תמ"א 38

שאול המלך 8, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

השגתי את כל החתימות, מה עכשיו?

NIR 27/05/14

השגתי 100% חתימות של דיירי הבניין שלי בגני תקווה, מדובר על 2 כניסות עם 8 דיירים בכל כניסה.

אין בכלל התנגדויות, ואני מאוד מפחד להתחיל תהליך עם חברות קיקיוניות או מתווכים כאלה או אחרים שבסופו של דבר לא יקדמו לנו דבר וישאירו אותנו בלי כלום.

על פי בדיקות שערך כלכלן שמתמחה בתחום הבניין שלנו בעל פוטנציאל גדול מאוד לתמ"א 38, ויש בו היתכנות כלכלית גבוהה מאוד. כמו כן, הצלחתי לגייס 90% חתימות של דיירי הבניין הסמוך שם יש 3 כניסות עם 24 דיירים.

לעמוד

המלא

תמ"א 38 - מה עכשיו

עו"ד אילן הלוי מנהל 27/05/14

שלום ניר!

עכשיו צריך לחפש יזם מתאים. תבדוק בסביבה, תשאל אנשים, אני יכול להפנות אליך וכו'. תתרשם ותשווה בין ההצעות. בסוף תשאר עם שתיים שלוש חברות להתלבט מבינהן עד לבחירה. מהפגישות עם היזמים אתה תלמד מה מציעים לכם ומה ההתכנות של הפרויקט אצלכם.

בנוסף מציע כי תבדוק עם מהנדס המועצה מה ניתן לבנות במגרש.

במקביל מציע שתקחו עורך דין שידע ללוות אותכם בתהליך . לא רואה צורך בבעלי מקצוע נוספים בשלב זה.

אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

עו"ד אילן הלוי

מנהל פורום תמ"א 38

שאול המלך 8, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

שטח גרעין בניין בתמ"א הריסה ובניה

שלמה 26/05/14

שלום, רציתי לדעת מה נחשב שטח סביר של גרעין בניין גבוה ושטח סביר של גרעין בניין רב קומות? הכוונה לשטח הכולל חדר מדרגות, מעלית ומרחב קומתי.

אני רוצה לדעת מהם השטחים לצורך חישוב גס של שטחי שירות בפרויקט תמ"א במתכונת של הריסה ובניה ומעוניין להבין מהם השטחים המינימליים האפשריים בתחום הסביר (על מנת להפחית עלויות של בניית שטחי שירות).

אני יודע שזה פורום משפטי ולא אדריכלי אבל בכל זאת אולי יוכלו לעזור לי כאן (אפילו לצורך קבלת הערכה גסה), תודה מראש.

לעמוד

המלא

שטח גרעין בניין

עו"ד גילי לוי מנהל 28/05/14

שלמה שלום רב,

כפי שאמרת, אני מדייק, התשובה תהיה גסה בלבד על סמך ההיכרות שלי האישית בעניין. שטח מעלית בניין גבוה סטנדרטי (מעלית אחת) ינוע בין 30-50 מ"ר, במגדלים גבוהים (2 מעליות בדר"כ) יכול לנוע בין 40-60 מ"ר.

בברכה,

גילי לוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון

עו"ד גילי לוי

מצדה 9, בני ברק

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מה דין תביעה אפשרי

אדווה 26/05/14

אשמח לדעת מה הדין בתביעה כשיש רוב מסכים לתמא 38, ומיעוט דיירים אחד תושב חול- אין אישור מסירה, ש/ני דיירים אחרים קטינים ע"פ חוק, וזוג קשישים המתנגד משום שהחניות באות ע"ח הגינה ומתנגדים משום שאין אינה כוללת בניית מרחב מוגן דירתי

הבקשה להיתר בניה אף אושרה על ידי הוועדה המקומית
לתכנון ובנייה וכל התנגדויות הנתבעים נדחו על ידה

תודה רבה

לעמוד

המלא

בעיות פרוצדוראליות בהסכמת דיירים

עו"ד גילי לוי מנהל 28/05/14

אדווה שלום,

ראי כי שיניתי את תוכן השאלה. מדובר במקרים מוכרים לפיהם אין התנגדות מהותית של דיירים לפרויקט אולם טכנית/פרוצדורלית קיימת בעיה להחתים אותם. במקרה כזה יש 2 אלטרנטיבות:

1. לפתור את הבעיה הטכנית (הגשת בקשה לאישור הקטינים לביהמ"ש לענייני משפחה, החתמת דייר חו"ל בפני הקונסול וכיו"ב).

2. אם יש 66% בלעדיהם, להתקדם ולהגיש תביעה מתאימה למפקח.

בברכה,

גילי לוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון

עו"ד גילי לוי

מצדה 9, בני ברק

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

האם אפשר להחליף עו"ד ?

שרית 26/05/14

חתמנו על יפוי כוח לעו"ד בנושא תמ"א כרגע אנחנו רוצים להחליף אותו מפני שהוא מתחמק כל הזמן ולא ממש מתקדם . ברגע שאמרנו לו שאנחנו רוצים להחליף אותו הוא טוען שאנחנו צריכים לשלם לו. ושלא ננסה להתעסק איתו. האם אנחנו באמת אמורים לשלם לו ? הוא טוען שהגיע 4 פעמים לבניין.

לעמוד

המלא

החלפת עורך דין בתמ"א 38

עו"ד גילי לוי מנהל 28/05/14

שרית שלום רב,

הסכמי שכר הטרחה בתמ"א 38 מורכבים מאוד. בעיקר מצד העובדה שעורך הדין עובד על בסיס הצלחה (כלומר: עד שאין חתימה אין כסף), והן מצד העובדה שהדיירים לא משלמים בפועל שכר זה אלא השכר משולם ע"י היזם כחלק מתמורות הדיירים. אכן, ראוי להגן על זכותו של עוה"ד שעבר מס' שעות אם רב ואם מעט ומונה כדין לייצוג ע"י הדיירים. זו דעתי. זה משפטי בעיניי וגם מוסרי. אני גם לא חושב שניתן או צריך לעבוד עם עו"ד שלא מרוצים ממנו. צריך למצוא דרך לתגמל אותו על עבודתו. אלא אם כן היתה קביעה מפורשת אחרת בין הצדדים.

(קחי למשל דוגמא קיצונית לפיה עורך הדין ליווה את הדיירים עד לחתימה ממש חודשים ארוכים לרבות גיבוש מו"מ והסכם ורגע לפני חתימת ההסכם הוא הוחלף באחר. האם גם אז עבודתו תרד לטימיון ללא שכר? איני אומר שזה המקרה אולם זה משקף את הצורך למצוא פתרון ראוי לכל הצדדים).

בברכה,

גילי לוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון

עו"ד גילי לוי

מצדה 9, בני ברק

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

השכנים גנבו זכויות בניה

נינה 25/05/14

פנינו ליזם כדי לעשות תמא38 בבניין שלנו. היזם פנה לעירייה כדי לבדוק את הזכויות שלנו. הוא טוען שכנראה השכנים מהצד הימני של הבניין כנראה גנבו קצת מזכויות הבניה שלנו. גם כך הבניינים מאוד קרובים אחד לשני.

מה המשמעות לגבינו (בייחוד אלו שבצד האמור) ומה ניתן לעשות?

תודה

לעמוד

המלא

גניבת זכויות בנייה?

עו"ד גילי לוי מנהל 28/05/14

נינה שלום,

אינני מבין את ההגדרה של גניבת זכויות בנייה. ייתכן ואתם יושבים על חלקה משותפת ולכן הבניין הצמוד השתמש בחלק מזכויות הבנייה שיש בחלקה לטובתו. אולם במצב דברים רגיל הוועדה מפרסמת את התוכנית ונותנת זמן לשכנים (לכם) להתנגד. השאלה הרלוונטית היא מהן זכויות הבנייה שיש היום בחלקה ושניתן להצמיד לבניין שלכם. התמ"א מורכבת מזכויות בנייה משל עצמה (2.5 קומות חדשות בדר"כ, ומזכויות בנייה מצד התב"ע המקומית.. מחלקת ההנדסה בעירייה תוכל לתת תשובות קרובות להיות מדויקות.

בברכה,

גילי לוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון

עו"ד גילי לוי

מצדה 9, בני ברק

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

התנגדות למגדל שיבנה במסגרת תמא בר"ג

שכנים מודאגים 21/05/14

שלום רב, עירית ר"ג פרסמה כי מולנו מעבר לכביש, עומדים להגיש בקשה לבניית בנין בן 9 קומות על גבי עמודים, במקום בניין בן 3 קומות. הדבר יפגע באיכות חיינו, יטיל צל וכו' ויעמיס על הצפיפות שכבר קיימת, ומה גם שבאזור אין שום בניין בגובה זה. מס' שכנים רוצים להגיש התנגדות למס' הקומות הרב. האם יש טעם בהגשת התנגדות שאינה מלווה בעו"ד, ואשר מנומקת בטעמים של "אזרח מן השורה" ולא בטעמים אשר מתייחסים לחוקי הבניה? נאמר לנו שנימוקים של צל, פגיעה באיכות חיים, ירידת ערך וכו' לא משחקים יותר תפקיד בועדות אלו. האם אכן כך? תודה מראש

לעמוד

המלא

תמ"א 38 - התנגדות

עו"ד אילן הלוי מנהל 22/05/14

שלום רב!

אפשר להגיש התנגדות גם ללא עורך דין. אם כי ברור כי עו"ד הוא בעל ידע ונסיון רבים יותר בהגשת ההתנגדות.

במידה ועל פי תוכניות בתוקף ניתן לבנות במקום 9 קומות אני בספק אם טענותיכם אלו ישמעו. הרי ברור שבנין גבוה יכול ויטיל צל ויצופף את הרחוב. כל זה כבר נשקל ונבחן כאשר קיבלו את התוכניות מכוחן מבקשים היום לבנות 9 קומות. כך שאני לא אופטימי לגבי הצלחת ההתנגדות

אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

עו"ד אילן הלוי

מנהל פורום תמ"א 38

שאול המלך 8, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מה הזמן שהתוכנית פוקעת מאליה?

שכן מודאג מתמא 38 מולו 21/05/14

בעבר ניסו להרציץ תמ"א 38 ללא הצלחה. (התקבל בועדה המקומית ב-2011 אך בשל הגשת ערר חזרו בהם - לא היה דיון בערר). אחרי קרוב לשנתיים ב-04/2013 שוב אותה תוכנית הוגשה (שינויים מינורים), ב- 07/2013 הועבר בדואר רשום הודעה כך שהם רוצים לקבל אישור ואם יש התנגדות וכו'... הגשנו התנגדות...

לאחר המועד הזה נראה לפי אתר העירייה שגורם הרישוי ביקר וסגר את הפניה.

השבוע אמורה להיות ישיבה...

השאלה אם התוכנית לא מתבטלת מעצמה אחרי כל כך הרבה זמן ממועד ההגשה...

תודה.

מדובר על תמא 38 + בניית 2.5 קומות.

לעמוד

המלא

תמ"א 38 - ביטול

עו"ד אילן הלוי מנהל 22/05/14

אם הבנתי נכון מהשאלה אני מניח שאתה מתכוון לביטול הבקשה להיתר בניה ולא לביטול התוכנית עצמה, שהיא כמובן בתוקף.

בקשה להיתר יכולה להסגר מחוסר מעש אבל בדרך כלל פונים למגיש הבקשה קודם להבין למה אין התקדמות בתיק ולא סוגרים סתם כך. כנראה שהיזם לא התיאש וממשיך בהוצאת ההיתר.

אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

עו"ד אילן הלוי

מנהל פורום תמ"א 38

שאול המלך 8, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

שכירות בתמ"א

מיטל 21/05/14

שלום רב, בחודש ספטמבר האחרון אני ושותפה שלי חתמתנו על חוזה לשכירות דירה.נאמר לנו כי אמור להתחיל שיפוץ תמא ,אך המועד לא ידוע וכנראה יקח זמן.הוספנו סעיף לחוזה כי ברגע שיחל השיפוץ שכר הדירה ירד לסכום X. בחודש מרץ תלו דף בחדר המדרגות ,בהתראה של יומים שהשיפוץ מתחיל.מסתבר שבעל הדירה כלל לא ידע על כך והשיפוץ אכן התחיל תוך יומיים עם שכר הדירה שסוכם בהתאמה.בפגישה עם בעל הדירה בעקבות כך נאמר בע"פ כי הוא מתחייב לעדכן אותנו על כל צעד דרסטי בתהליך,כגון הריסת חדר מדרגות ,סגירת הסלון לצורך מרפסת שמש וכו'.היום הופתעתי לגלות כי חדר השינה שלי עומד להיסגר בשבוע הבא ועלי לפנות את כל תכולתו עד לסיום הבניה,מה שמונע מבעדי להשתמש בחדרשלי.בגלל שאנחנו שותפות לדירה ולא זוג,אין באפשרותי להמשיך לשהות בדירה ואין ביכלתילהיערך לכך בשבוע ימים.גם מציאת דירה לוקחת זמןשלא לדבר על הוצאה כספית של הובלה וכו.בחוזה עלי להודיע 60 יום על עזיבה.ששאלתי היא האם ניתן לבטל את החוזה?האם אני יכולה לא להסכים לשלם את התשלום לדירה במשך הזמן שהחדר סגור לצורך שבירת קירות ,הוא אמר שזה ייקח בערך 3 שבועות שהורסים את 2 הקירות ואז בונים במקום קירות גבס אשר יהיו מקבילים לקירות החיצוניים החדשים כולל ביטול החלון שבחדר בקיר אחד ובקיר נוסף יישאר חלון אך הוא מקביל לקיר בטון שבו יהיה החלון החיצוני החדש.האם זוהי הפרה יסודית של החוזה?שמח לתשובה בהקדם.תודה רבה

לעמוד

המלא

תמ"א 38 - שכירות בתמא

עו"ד אילן הלוי מנהל 21/05/14

מיטל שלום!

לפי מה שאני מבין לא ניתן להתגורר בדירה בתקופת העבודות בדירה. ברור שבתנאים אלו את לא צריכה לשלם בתקופה זו שכר דירה וכנראה גם מגיע לך מעבר לך פיצוי מסוים על אי הנוחות והמיידיות שזה נעשה. לגבי ביטול ההסכם - קודם כל תחיליטי מה את רוצה. כנראה שלא בעל הבית ולא אתן לא הבנתם מה הולך להיות בדירה במסגרת העבודות ולא צפיתם זאת מראש. עדין ובתנאים אלו נראה לי כי אם תודיעו לבעל הדירה שאתן עוברות לדירה אחרת ולא חוזרות אז הוא לא יוכל לעשות דבר. בכל מקרה אני מאוד ממליץ לשבת מהר ולדבר איתו ולנסות להגיע להבנות.

אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

עו"ד אילן הלוי

מנהל פורום תמ"א 38

שאול המלך 8, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

בחוזה רשום משהו אחר מאשר במפות

אור 20/05/14

לום- אצלינו כבר התמ''א חתומה ומאושרת , כעת דנים על המעלית- הקבלן והועדה בעיריה.. וטהשאלה שלי- להפתעתי ראיתי שמה שכתוב בחוזה שחתמנו ומה שהגיש הקבלן לעירייה- אינו דומה. לפתע הוא מראה דירת גן שלא היתה כתובה בשום מקום.. מה עושים כעת? אינני רוצה לעכב אך אני רוצה להבין אם הוא יכול ''לקחת לעצמו דירת גן ענקית שלא היתה רשומה בשום מקום והיא על חשבון הגינה שהוא התחייב בחוזה לשים טפטפות ולטפח. לציין שלשאר בעלי הדירות ממש לא אכפת כי אף אחד מהם 011 במספר0 אינו מתגורר בבית אלא משכירים.. אני היחידה שגרה בבית כבעלת דירה.מה עושים? בברכה אור

לעמוד

המלא

תמ"א 38 -

עו"ד אילן הלוי מנהל 20/05/14

אור שלום!

אני מניח שיש לכם עורך דין שיצג אותכם הדיירים בהסכם. מציע כי תפנו אליו בשאלה זו. הוא מכיר היטב את ההסכם שחתמתם ומה היזם מקבל על פיו. אם היזם הפר את ההסכם והוסיף דירת גן בניגוד לו אז את יכולה לפעול נגדו בטענה של הפרת ההסכם מצידו. ניתן להגיש התנגדות להליך התכנוני של הוצאת ההיתר אבל אני לא משוכנע שהעיריה תתעסק בכך שכן היא רק בודקת את הבקשה מהצד התכנוני. אבל יש הליכים אחרים שניתן לבצע ושוב אני מפנה אותך לעורך הדין שטיפל עבורכם בהסכם.

אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

עו"ד אילן הלוי

מנהל פורום תמ"א 38

שאול המלך 8, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לאחר איחוד וחלוקה

נאוה 19/05/14

לאחר
איחוד וחלוקה של המגרשים בתמ"א 38/2 , יבנו 2 בניינים נפרדים עם חניון משותף.
השאלה שלי היא האם הבתים יהיו נפרדים בכל,
הכוונה מבחינת הרישום של בתים משותפים, מיסיי
עירייה, חשמל וכו'?

לעמוד

המלא

תמ"א 38 - רישום

עו"ד אילן הלוי מנהל 21/05/14

אם מדובר על חלקה אחת אני מניח כי ירשם כבית משותף אחד אכאשר ניתן לקבוע כי כל צד הוא אגף המתנהל בנפרד ו/או לקבוע בתקנון הבית המשותף הוראות אחרות לניהול הבנין.

אם מדובר על שתי חלקות אז כל בת ירשם בנפרד כאשר ירשמו זיקות הנאה בחלקות והסדרה בתקנון לגבי החניון ה משותף.

בכל מקרה אין לכך קשר לארנונה המשולמת לפי שטח הדירה או לחשבון חשמל המשולם על פי צריכה בפועל.

אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

עו"ד אילן הלוי

מנהל פורום תמ"א 38

שאול המלך 8, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

האם לדייר יש זכות להטיל ווטו נגד תמ"א 38 ?

SHOSH 17/05/14

שלום

האם דייר אחד יכול להטיל ווטו נגד תמ"א 38, ואז לא ניתן יהיה לעשות תמ"א.

מדובר בדייר שצריך להיכנס אליו הביתה, ולעשות שינוי בבית שלו. וזאת כדי לבנות מעלית לבניין.

בבניין צריך להיכנס ל4 דירות (אחת בכל קומה), כדי לבנות את המעלית.

בתודה מראש

שוש

לעמוד

המלא

תמ"א 38 - וטו

עו"ד אילן הלוי מנהל 20/05/14

שוש שלום!

הוא לא מטיל וטו על הפרויקט אלא לא ניתן לקחת מרכושו הפרטי. אני מבין שפתרון החניה הקיים הוא דרך לקיחת שטחים פרטיים מכל דירה. לא ניתן לחייבו לכך. מציע שהיזם יחפש פתרון אחר למעלית או שינסה להגיע לעמק השווה עם אותו מתנגד.

אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

עו"ד אילן הלוי

מנהל פורום תמ"א 38

שאול המלך 8, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

העברת דירה בתמא 38 במתנה מהיזם לבנו

רועי 14/05/14

שלום רב.
אבא שלי עושה תמא 38 בתל אביב. לשם כך שילם כסף רב לרכישת הזכויות ומשכנתא.
לאחר סיום הבניה הוא מעוניין להעביר לי דירה אחת חדשה על הגג (מתוך 3).
האם ניתן להעביר דירה זו במתנה אלי כמו דירה רגילה? בהנחה שיש משכנתא האם הוא משלמה ורק מעביר לי את הזכויות? (ובכלל כיצד המשכנתא הכוללת שלו מתחלקת בין הדירות שרכש?).
לתשובתכם אודה.
רועי

לעמוד

המלא

תמ"א 38

עו"ד אילן הלוי מנהל 15/05/14

לא הכל ברור מהשאלה. האבא יכול להעביר כל דירה במתנה אליך בנו. אם יש משכנתא אז בכפוף להסכמת הבנק הבעלות בדירה עוברת בכפוף למשכנתא.

אני מבין שיש לאבא כמה דירות בבנין. צריך לבדוק מה יתרת המשכנתא. אולי יש בשווי יתרת הדירות מספיק כדי להבטיח את הבנק.

אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

עו"ד אילן הלוי

מנהל פורום תמ"א 38

שאול המלך 8, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מס לדירה שניה

יורי 14/05/14

שלום,

אני תושב כפר
יונה, ובקרוב אמור להתחיל תהליך של פינוי בינוי .
דירה שלי היא 150
מ"ר ויש אפשרות לקבל מקבלן 2 דירות של 75 מ"ר,
אך הוא טוען שמס
על דירה שניה הוא גדול, בסביבות 250000-300000 ,ולא כדאי לי.
האם זה נכון?מה
הוא מס לדירה שניה?
רב תודות,
יורי שלפנקוב.

לעמוד

המלא

תמ"א 38 - מס

עו"ד אילן הלוי מנהל 15/05/14

יורי שלום!

במסגרת עסקאות פינוי בינוי החוק פוטר כל דייר ממס שבח בתנאי שהתמורה /הוא מקבל אינה עולה על תקרה הקבועה בחוק. התקרה קובעת כי התמורה שהדייר יקבל תהיה בדירה אחת עם אפשרות לקבל בנוסף גם תמורה כספית והכל עם הגבלה של תקרת שוי. אם אתה מקבל שתי דירות אז הדירה השניה אינה נכללת בפטור ועל כן יש כאן חבות במס.

אתה צריך לקבל יעוץ פרטני כדי לראות אם יש אפשרות לעשות משהוא מעבר לכך.

אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

עו"ד אילן הלוי

מנהל פורום תמ"א 38

שאול המלך 8, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

עו"ד שלא כל הדיירים מסכימים

שי 13/05/14

שלום

אנו מעוניינים בבנין לבצע תמ"א 38/1, עו"ד מסויים החתים בערך חצי מהדיירים על הסכם עם יזם.

הוא יצר קשר איתנו שנבוא לחתום גם, ביקשנו לראות את ההסכם לפני החתימה, בהתחלה הוא התחמק ורצה שנגיע אליו ואז הוא יראה לנו.

לאחר דין ודברים נשלח אלינו החוזה ללא נספחים, ביקשנו לעשות שינויים קטנים -דברים טכניים בעיקר בכדי להתאים ספציפית אלינו או דברים שנראו לנו לא נכונים, להפתעתינו העו"ד שכביכול פועל מטעמינו (אגב מעולם לא חתמנו לו על ייצוג) אמר כי אין על מה לדבר וזה החוזה,אין על מה לדבר וכמן"כ לא מסכים להראות את הנספחים

, מכאן שאלתינו, האם זה תקין? האם אנו הדיירים שעדיין לא חתמו יכולים לקחת עו"ד אחר לטובת הייצוג? האם אנו יכולים לנהל מו"מ ישיר עם היזם מעל ראשו של העו"ד? האם עו"ד שאמור לייצג אותנו לא אמור לפעול לטובת הערותינו ולא לדחות אותנו על הסף? נשמח לתשובה

לעמוד

המלא

מינוי עו"ד

עו"ד גילי לוי מנהל 14/05/14

שי שלום,

איני מכיר את פרטי המקרה וההסכם. אולם, אני כן רואה חשיבות עליונה בשיקוף ושיתוף של כלל הדיירים טרם חתימה על הסכם. כמובן שליחת ההסכם לעיונם טרם חתימה. אני בדר"כ לא פוסל הערות על הסף אלא אם כן בחנתי ומצאתי שאינן מתאימות.

מותר לך לשכור עו"ד מטעמך ולנהל מו"מ עם היזם. אין בכך כל בעיה.

בברכה,

גילי לוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון

עו"ד גילי לוי

מצדה 9, בני ברק

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

פיצול דירות מפריע לתמא?

אליה 13/05/14

שלום רב,

אנו מעוניינים לבצע תמא 38 בבניין שלנו

שאלתנו היא האם צריך לתת מענה לשני דירות בבנייננו שפוצלו בעבר ובמהלכם נשברו קירות רבים בשני הדירות טרם התחלת הפרוייקט? האם הפיצול מונע1מפריע לתמא 38?

לעמוד

המלא

תמ"א ופיצול דירות

עו"ד גילי לוי מנהל 14/05/14

אליה שלום רב,

איני יודע אם הדירות פוצלו באישור הוועדה. אני מרשה לעצמי להניח שלא.

אם אכן הדירות פוצלו ללא אישור הוועדה, העניין נתון למו"מ עם היזם. אין חובה לפצות בגין כך.

בברכה,

גילי לוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון

עו"ד גילי לוי

מצדה 9, בני ברק